阴阳合同价格条款无效买方欲哭无泪 买卖双方及中介均有风险 | 北晚新视觉
阴阳合同价格条款无效买方欲哭无泪 买卖双方及中介均有风险
日讯，近期由于房价高涨，不少卖方反悔，原本可能追究其违约责任，但由于签订的是“阴阳合同”，按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》，“阴阳合同”中的价格条款将是无效的，要按照实际房屋总价来交税。如此一来，面对超过预期百十万元的巨额税款，买方欲哭无泪。而对于买卖双方及中介公司来说，“阴阳合同”都存在很大的风险。
房价涨卖方以“阴阳合同”为由反悔
徐女士于去年10月通过中介公司购买了何先生位于朝阳区的一套商品房。按照双方所签《北京市存量房屋买卖合同》的约定，房屋总价420万元，首付款200万元于合同签订后10日内支付，剩余220万元是公积金贷款。因为这套房屋不是何先生的唯一住房，所以依照北京市相关规定，需要交纳20%的个人所得税，于是中介公司支招儿：在网签合同上，约定房屋总价款为260万元，其余160万元为装修款，这样就可以少交很多税。
一个多月后，徐女士取得了公积金的批贷函，便联系中介公司和何先生去办理过户手续。不料，何先生竟然反悔了，还不到两个月，这套房屋的市价就涨到了480万元。徐女士通过中介表示有什么问题可再商量，但何先生态度强硬，给中介公司发函，表示双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和中介做的网签合同约定的价款不同，属于“阴阳合同”，依照《合同法》的规定，“阴阳合同”无效。
何先生表示，既然房屋买卖合同无效，他愿意退还徐女士已付的首付款。可这是徐女士给孩子买的学区房，怕耽误了时间，孩子的户口不能顺利迁入，影响孩子入学，她就主动让步，愿意再加20万元。但何先生坚决不卖，双方始终无法协调一致。无奈，徐女士起诉到法院，要求何先生继续履行合同，配合办理过户手续。
价格条款无效 但合同并不完全无效
“‘阴阳合同’在二手房买卖中普遍存在，但合同并不完全无效。”北京市东元律师事务所合伙人李松律师说，以前对于“阴阳合同”，法院很多情况下都认定有效，判决双方按照合同约定继续履行
2014年12月《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》第4条“房屋买卖合同阳合同效力”中，明确规定当事人在房屋买卖合同中，为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效；但条款无效并不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
“所以，”阴阳合同“并非完全无效，而只是关于价格的约定无效。”李律师以上述案件为例分析说，“按照这一规定，‘房屋总价款260万元、装修款160万元’的约定是无效的，房屋总价应被认定为420万元。”
超出预期巨额税费没约定 由谁承担？
当“阴阳合同”中的价格约定无效时，房屋总价高了，应交的税费也会超出买卖双方的预期很多，那么这税费究竟应当由谁出？李松律师说，依照北京市有关税收的相关规定，出售不满五年或不是唯一家庭住房的房屋，卖方应缴纳20%的个人所得税。但在二手房买卖交易习惯及买卖双方签订的合同中，约定所有的税费由买方承担。
此案中，由于何先生的房屋不是家庭唯一住房，他应缴纳20%的个人所得税，按双方约定这笔费用由徐女士支付。但徐女士签订房屋买卖合同时，只想着缴纳个人所得税的基准是260万元，而依照实际的成交价格420万元，徐女士就需要多承担十多万元的税费。由于她是为了给孩子买学区房，怕房子没了，耽误孩子入学，所以坚持要房子。这样一来，她就只得咬牙自行承担这笔税费了。即使事后徐女士想向何先生追偿这笔税费，李律师认为，她也很难获得法院的支持。
像徐女士这样的买家最终肯自掏税费，合同还能够继续履行。可另一些买家在突然多出的百十万元的税款面前，可就傻眼了，因为这完全超出了自己的支付能力。
刘先生不久前与卖方约定房屋总价1200万元，虽然该房屋已满5年，但并非卖方张先生的唯一住房，因此要缴纳20%的个人所得税。中介公司做网签时，房屋总价定为850万元。合同约定税费由刘先生承担。
但由于房价高涨，卖家反悔了，刘先生要起诉张先生，想继续履行合同，却不料陷入尴尬境地：按照上述规定，双方关于850万元的价格约定无效；而若以总价1200万来纳税，刘先生就需要多承担70万元的个人所得税，他又实在无力承担。
“签合同时是按照850万来纳税的，这部分税费我可以承担。但另外70万元税费并没有约定，按规定本应由卖方交纳的，”刘先生说。但张先生认为合同中已约定由刘先生交税，那么另70万税费也应由刘先生负担。
李松律师认为，依照合同法相关司法解释，合同成立后发生当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平，当事人请求解除合同的，法院应依据公平原则，并结合案件实际情况确定是否解除。也就是说，如果只因刘先生实在无力交纳巨额税费，张先生也不愿承担，合同就可能被解除。双方都没有违反合同约定，就不构成违约。
“阴阳合同”各方都存在风险
实践中，签订“阴阳合同”有两种方式。交易价格300万元的房子，一般先签订一个双方真实的意思表示的合同，约定房屋总价300万元。为避税再签一个合同，房屋总价成了200万元，多了100万元装修款。
“但也有的为了省事，第二个合同就只写房屋总价200万元，卖方就要承担一定风险。”李律师说，“有买方主张第二个合同是对第一个合同的变更，双方协商一致，将房屋总价款变更为200万元。而且第二个避税的合同通常是提交给建委的，有买方就提出在建委备案的合同效力高于没有备案的。”
另一方面，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的规定，当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。即签订“阴阳合同”被审查或举报后，需要补缴相应的税款，同时可能面临一定的处罚。
而“阴阳合同”的中介作为居间方，也有一定风险。根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。违反的由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
在2013年国五条出台前，房屋过户税费相对较低，以“阴阳合同”方式避税而引发纠纷的较少。2010年出台的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中，也只是笼统规定因“阴阳合同”引起纠纷的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。2013年国五条出台后，不符合条件的需要缴纳20%的个人所得税，以“阴阳合同”避税而引发的纠纷逐渐增多。
2014年出台的《北京市高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》中明确规定：规避税收的价格条款无效；以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
采取“阴阳合同”避税在二手房买卖中比较常见，李松律师提醒大家，二手房交易不要签订“阴阳合同”。如果由于各种原因签订了“阴阳合同”，最好对超出部分的税费由谁承担，进行明确约定，以免日后产生各种纠纷。
最近二手房市场火爆，房价波动较大，以此引起二手房纠纷也比较多。就目前的情况来看，卖方因房价上涨较多，不履行合同的居多。李律师提醒卖方，合同一旦签订，对双方都具有约束力。《合同法》在约束双方的同时，也保护双方的权益。有的卖方认为不想卖，双方返还定金就行了，或赔偿买方20%的违约金就可以解除合同。李律师提醒卖方，“这种理解是片面的。一般买卖合同约定一方违约，支付另一方20%的违约金，但有条件，并非所有人都享有解除权。如果卖方违约，赔偿20%违约金后，合同解除权就在买方手中。如果卖方诉至法院，不管最终结果如何，对不诚信的卖方来讲都有不小的损失。
另一方面，签订“阴阳合同”被审查或举报后，需要补缴相应的税款，同时可能面临一定处罚。
而“阴阳合同”的中介作为居间方，也会面临被主管机关责令限期改正，记入信用档案；以及罚款、取消网上签约资格等处罚。
来源：北京晚报 北晚新视觉网 记者 林靖
房价涨卖方以“阴阳合同”为由反悔
徐女士于去年10月通过中介公司购买了何先生位于朝阳区的一套商品房。按照双方所签《北京市存量房屋买卖合同》的约定，房屋总价420万元，首付款200万元于合同签订后10日内支付，剩余220万元是公积金贷款。因为这套房屋不是何先生的唯一住房，所以依照北京市相关规定，需要交纳20%的个人所得税，于是中介公司支招儿：在网签合同上，约定房屋总价款为260万元，其余160万元为装修款，这样就可以少交很多税。
一个多月后，徐女士取得了公积金的批贷函，便联系中介公司和何先生去办理过户手续。不料，何先生竟然反悔了，还不到两个月，这套房屋的市价就涨到了480万元。徐女士通过中介表示有什么问题可再商量，但何先生态度强硬，给中介公司发函，表示双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和中介做的网签合同约定的价款不同，属于“阴阳合同”，依照《合同法》的规定，“阴阳合同”无效。
何先生表示，既然房屋买卖合同无效，他愿意退还徐女士已付的首付款。可这是徐女士给孩子买的学区房，怕耽误了时间，孩子的户口不能顺利迁入，影响孩子入学，她就主动让步，愿意再加20万元。但何先生坚决不卖，双方始终无法协调一致。无奈，徐女士起诉到法院，要求何先生继续履行合同，配合办理过户手续。
价格条款无效 但合同并不完全无效
“‘阴阳合同’在二手房买卖中普遍存在，但合同并不完全无效。”北京市东元律师事务所合伙人李松律师说，以前对于“阴阳合同”，法院很多情况下都认定有效，判决双方按照合同约定继续履行
2014年12月《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》第4条“房屋买卖合同阳合同效力”中，明确规定当事人在房屋买卖合同中，为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效；但条款无效并不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
“所以，”阴阳合同“并非完全无效，而只是关于价格的约定无效。”李律师以上述案件为例分析说，“按照这一规定，‘房屋总价款260万元、装修款160万元’的约定是无效的，房屋总价应被认定为420万元。”
超出预期巨额税费没约定 由谁承担？
当“阴阳合同”中的价格约定无效时，房屋总价高了，应交的税费也会超出买卖双方的预期很多，那么这税费究竟应当由谁出？李松律师说，依照北京市有关税收的相关规定，出售不满五年或不是唯一家庭住房的房屋，卖方应缴纳20%的个人所得税。但在二手房买卖交易习惯及买卖双方签订的合同中，约定所有的税费由买方承担。
此案中，由于何先生的房屋不是家庭唯一住房，他应缴纳20%的个人所得税，按双方约定这笔费用由徐女士支付。但徐女士签订房屋买卖合同时，只想着缴纳个人所得税的基准是260万元，而依照实际的成交价格420万元，徐女士就需要多承担十多万元的税费。由于她是为了给孩子买学区房，怕房子没了，耽误孩子入学，所以坚持要房子。这样一来，她就只得咬牙自行承担这笔税费了。即使事后徐女士想向何先生追偿这笔税费，李律师认为，她也很难获得法院的支持。
像徐女士这样的买家最终肯自掏税费，合同还能够继续履行。可另一些买家在突然多出的百十万元的税款面前，可就傻眼了，因为这完全超出了自己的支付能力。
刘先生不久前与卖方约定房屋总价1200万元，虽然该房屋已满5年，但并非卖方张先生的唯一住房，因此要缴纳20%的个人所得税。中介公司做网签时，房屋总价定为850万元。合同约定税费由刘先生承担。
但由于房价高涨，卖家反悔了，刘先生要起诉张先生，想继续履行合同，却不料陷入尴尬境地：按照上述规定，双方关于850万元的价格约定无效；而若以总价1200万来纳税，刘先生就需要多承担70万元的个人所得税，他又实在无力承担。
“签合同时是按照850万来纳税的，这部分税费我可以承担。但另外70万元税费并没有约定，按规定本应由卖方交纳的，”刘先生说。但张先生认为合同中已约定由刘先生交税，那么另70万税费也应由刘先生负担。
李松律师认为，依照合同法相关司法解释，合同成立后发生当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平，当事人请求解除合同的，法院应依据公平原则，并结合案件实际情况确定是否解除。也就是说，如果只因刘先生实在无力交纳巨额税费，张先生也不愿承担，合同就可能被解除。双方都没有违反合同约定，就不构成违约。
“阴阳合同”各方都存在风险
实践中，签订“阴阳合同”有两种方式。交易价格300万元的房子，一般先签订一个双方真实的意思表示的合同，约定房屋总价300万元。为避税再签一个合同，房屋总价成了200万元，多了100万元装修款。
“但也有的为了省事，第二个合同就只写房屋总价200万元，卖方就要承担一定风险。”李律师说，“有买方主张第二个合同是对第一个合同的变更，双方协商一致，将房屋总价款变更为200万元。而且第二个避税的合同通常是提交给建委的，有买方就提出在建委备案的合同效力高于没有备案的。”
另一方面，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的规定，当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。即签订“阴阳合同”被审查或举报后，需要补缴相应的税款，同时可能面临一定的处罚。
而“阴阳合同”的中介作为居间方，也有一定风险。根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。违反的由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
在2013年国五条出台前，房屋过户税费相对较低，以“阴阳合同”方式避税而引发纠纷的较少。2010年出台的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中，也只是笼统规定因“阴阳合同”引起纠纷的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。2013年国五条出台后，不符合条件的需要缴纳20%的个人所得税，以“阴阳合同”避税而引发的纠纷逐渐增多。
2014年出台的《北京市高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》中明确规定：规避税收的价格条款无效；以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
采取“阴阳合同”避税在二手房买卖中比较常见，李松律师提醒大家，二手房交易不要签订“阴阳合同”。如果由于各种原因签订了“阴阳合同”，最好对超出部分的税费由谁承担，进行明确约定，以免日后产生各种纠纷。
最近二手房市场火爆，房价波动较大，以此引起二手房纠纷也比较多。就目前的情况来看，卖方因房价上涨较多，不履行合同的居多。李律师提醒卖方，合同一旦签订，对双方都具有约束力。《合同法》在约束双方的同时，也保护双方的权益。有的卖方认为不想卖，双方返还定金就行了，或赔偿买方20%的违约金就可以解除合同。李律师提醒卖方，“这种理解是片面的。一般买卖合同约定一方违约，支付另一方20%的违约金，但有条件，并非所有人都享有解除权。如果卖方违约，赔偿20%违约金后，合同解除权就在买方手中。如果卖方诉至法院，不管最终结果如何，对不诚信的卖方来讲都有不小的损失。
另一方面，签订“阴阳合同”被审查或举报后，需要补缴相应的税款，同时可能面临一定处罚。
而“阴阳合同”的中介作为居间方，也会面临被主管机关责令限期改正，记入信用档案；以及罚款、取消网上签约资格等处罚。
来源：北京晚报 北晚新视觉网 记者 林靖
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工信部备案号：京ICP备号公安机关备案号：09做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”
做高房价是为了多贷款，属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同，属无效合同。但是这种无效只是部分无效，房屋买卖合同整体还是有效的。【《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”】
由于合同整体上是有效的，因此，这样的合同对于合同双方当事人是有约束力的（无效的条款除外）。
做高房价的合同，一般都是以“阴阳合同”的方式表现出来。“阳合同”一般是网签合同，约定比实际房价更高的房价，以实现多贷款的目的；“阴合同”则以实际房价为合同价，而且会明确实际房价是多少，高于实际房价的合同只是为了多贷款而约定，双方按照实际房价某某金额履约，而且在“阴合同”中一般还会约定首付款的循环支付或者退还，或者多贷款部分退还给买房人。
为骗取银行贷款而签订的房屋买卖合同，属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同，属无效合同。而且这种无效是合同整体上无效，整个合同对于合同当事人都没有约束力。之所以整个合同都无效，是因为房屋买卖双方签订房屋买卖合同的目的就是为了骗取银行贷款，双方并无房屋交易的目的。而做高房价的合同，主要的合同目的是房屋交易，次要的（辅助的）合同目的是骗取银行贷款。
为骗取银行贷款而签订的合同一般有如下特征：房屋买卖双方熟悉；交易没有经过中介；没有实地看房；合同条款对于房屋总价约定的偏低、对于违约责任、交房时间、户口迁移等没有约定或者约定不合常理；没有实际交房且买房人也没有要求卖房人交房；没有实际支付首付款等等。
附案例一【骗取银行贷款】沈某某、傅某某等与朱某某、胡某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：系争房屋为五原告动迁安置所得，五原告并于2009年3月13日依法取得系争房屋的产权证。原告傅某某和沈某某自取得房屋后将户籍迁入并居住至今。2013年起，原告付某华、张某某和付某亦入住系争房屋至今。2009年4月26日，五原告与被告朱某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，双方未通过经纪机构居间介绍，房屋转让价款为39万元，双方在2009年4月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同中有关土地使用权年限、房屋交付、违约责任、付款期限、户口迁出等内容均未作出约定。同日，被告朱某某出具承诺一份，言明，现付某华为了向中国银行贷款，暂把系争房屋的产权过户给朱某某，此房始终归付某华所有，与朱某某没有关系。签约当日，五原告还与被告朱某某至上海市房地产交易中心办理了将系争房屋过户登记至被告朱某某名下的手续。被告朱某某为此与中国银行股份有限公司上海市浦东分行签订了《个人住房抵押借款合同》，约定被告朱某某为购买系争房屋向银行贷款23万元。2009年5月5日，原告付某华账户收到银行汇入的贷款23万元。2009年5月11日，系争房屋的产权人登记为被告朱某某。2012年3月25日，两被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，双方未通过经纪机构居间介绍，被告朱某某将系争房屋出售给被告胡某某，转让价格为85万元。该合同中有关土地使用权年限、房屋交付、违约责任、付款期限、户口迁出等内容均未作出约定。2012年4月22日和10月10日，被告朱某某分别出具了收到系争房款30万元(包括定金3万元)和收到房款7万元的《收条》，该两张收条由被告胡某某至上海浦东发展银行奉贤支行调取，其并不能出示该《收条》原件。2012年6月20日，被告胡某某与上海浦东发展银行股份有限公司奉贤支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告胡某某为购买系争房屋向银行贷款48万元。9月10日，两被告至上海市房地产交易中心办理了将系争房屋过户登记至被告胡某某名下的相关手续。2012年10月19日，银行向被告朱某某发放了贷款48万元。2013年7月15日，系争房屋的产权人登记为被告胡某某。2013年7月2日，被告朱某某又出具承诺一份，言明，朱某某保证2013年8月10日之前把系争房屋的贷款还清，共计47万元(其中付某华13万元)，房产过户给付某华。另查明，2015年7月，胡某某曾起诉傅某某和沈某某，要求法院判令傅某某和沈某某从系争房屋搬离。本院以排除妨碍纠纷一案审理后，于2015年8月作出判决，驳回胡某某的诉讼请求。胡某某对上述判决不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。证明上述事实的证据有：房屋拆迁保留私房产权安置协议及住房调配单等、上海市房地产权证及上海市房地产登记簿、原告傅某某的户口簿、2009年4月26日五原告与被告朱某某签订的《上海市房地产买卖合同》及附件、2009年4月26日被告朱某某出具的承诺、2009年4月26日的上海市房地产登记申请书及契税缴款书等、被告朱某某与中国银行股份有限公司上海市浦东分行签订的《个人住房抵押借款合同》、付某华的账户明细、2012年3月25日两被告签订的《上海市房地产买卖合同》及附件、被告胡某某从上海浦东发展银行股份有限公司奉贤支行调取的由被告朱某某出具的《收条》、被告胡某某与上海浦东发展银行股份有限公司奉贤支行签订的《个人购房担保借款合同》、2012年9月10日的《上海市房地产登记申请书》及相关文件、个人贷款借款凭证、2013年7月2日被告朱某某出具的承诺、(2015)浦民一(民)初字第16838号和(2015)沪一中民二(民)终字第2920号民事判决书为证，经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。审理中，本院询问五原告和被告胡某某，就五原告与被告朱某某签订的《上海市房地产买卖合同》、两被告签订的《上海市房地产买卖合同》如果经法院确认无效的话，是否需要对合同无效的后果作出处理。五原告表示坚持诉讼请求，不需要法院处理其他后果；被告胡某某则认为要求原告赔偿就目前系争房屋市场价与其合同价格的差价损失，其余不要求处理。
裁判原文节选【案号：上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第30392号】本院认为：一、从五原告与被告朱某某就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》来看，合同中对于房屋交付、违约责任、付款期限、户口迁出等重大内容均无约定，且从被告朱某某两次向原告作出的承诺可以看出，他们之间签订买卖合同的真实目的是为了取得银行贷款，而非买卖系争房屋，根据相关法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，即五原告与被告朱某某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。二、从两被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》来看，首先，从该合同内容看，同样对房屋交付、违约责任、付款期限、户口迁出等重大内容均无约定，显然违背交易常理，且就房屋交易并未通过中介机构，亦有悖常理。其次，被告胡某某并不能提供向被告朱某某支付房款的收据，其称收据已经遗失，但同时又不能提供其向被告朱某某支付30万元现金的来源，其虽称其中17万元为现金，但该金额也算比较大笔的金额，其当时以现金方式支付，却不能提供其从银行提取现金或其他方式的现金来源，加之其所称的10万元为朱某某向其的借款，亦不能提供任何证据加以证明。结合在双方的合同中对于如此重大事项和付款时间亦无任何约定，显然不足以令人信服其主张。再次，被告胡某某称在发生交易之前，未到系争房屋查看，也未对房屋内是否存在户籍等情况作了解，与被告朱某某签订买卖合同，且在知晓有原告沈某某等住在系争房屋的情况后，在合同中仍未对迁出等事宜作出约定，如此轻率的交易实在不符合交易习惯。最后，在被告胡某某付清款项后，从未就房屋交付提出过主张，其虽称于2013年曾要求原告搬离，但无任何证据。直至2015年5月，被告胡某某才向法院起诉了傅某某和沈某某，要求搬离，而房屋买卖合同的相对方是被告朱某某，在被告朱某某未履行房屋交付义务时，被告胡某某未向被告朱某某主张权利，却以排除妨碍纠纷直接要求两原告搬离，显然也与合同实际履行情况不符。综上，本院认为，两被告之间的交易并非是真实的买卖关系，亦存在以套取银行贷款为目的和恶意串通损害原告利益的情形，故本院认定两被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》亦无效。三、上述合同无效后，被告胡某某应当涤除系争房屋上的抵押，同时协助将系争房屋恢复登记至五原告名下。因五原告与被告胡某某并不要求在本案中就无效的后果作出处理，故基于合同无效后各方当事人就合同所取得的钱款等问题可另案主张。而被告胡某某认为第一份合同无效责任在五原告，因此五原告应当向其赔偿房屋差价损失，对此，因第二份合同的无效的责任完全系两被告，故被告胡某某的上述意见无法律和事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)、(三)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告沈某某、傅某某、付某华、张某某和付宇与被告朱某某于2009年4月26日就位于上海市浦东新区航城五路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告朱某某与被告胡某某于2012年3月25日就位于上海市浦东新区航城五路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、被告胡某某于本判决生效之日起十五日内涤除位于上海市浦东新区航城五路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为上海浦东发展银行奉贤支行的抵押；四、被告胡某某在上述抵押权涤除后五日内协助原告沈某某、傅某某、付某华、张某某和付宇办理坐落于上海市浦东新区航城五路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记过户至五原告名下的相关手续。案件受理费7,150元，诉讼保全费5,000元，两项合计12,150元，由被告朱某某和胡某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
附案例二【做高房价】周某诉鲍某定金合同纠纷案
案情简介：2015年6月14日，原告周某（买受方、签约乙方）与被告鲍某（出卖方、签约甲方），在第三人上海宝原物业顾问有限公司（居间方，签约丙方）居间下，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定将被告所有的位于上海市闵行区航华二村xx号xx室的房屋以总价1，440，000元出售给原告。协议第四条载明：“定金约定：乙方交付的意向经甲方签收后转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议后／日，乙方应将定金补足至人民币30，000元。甲方同意该定金继续由丙方保管。若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。”该居间协议未详细约定房屋买卖事宜。同日，被告收取原告定金20，000元。原告周某（买受方、签约乙方）与被告鲍某（出卖方、签约甲方）另签订《房地产买卖合同》一份，约定：“总房价款：人民币1，440，000元。”“……双方同意于签订该合同后30日内前往第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》……”合同还约定，交易税费由原告承担。合同约定首期房价款为440，000元，但未约定支付时间。合同约定第二期房价款为1，000，000元，应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放贷期限以贷款银行为准。合同明确，买卖合同与居间协议同时生效，合同约定与居间协议约定不一致的，以该买卖合同为准。为达到少付首付款，获取更多银行贷款的目的，在合同中“补充约定”栏，有手写四行内容，第一行为“合同159万元，实际144万元.附返还租金15万元给客户首付48万元，其中33万元7月15日签约付房东”第二行为“另15万7月30日前房东支付返租租金15万元给客户7月30日前房客支付房东15万元首付.对开收据.贷款109万元8月15—10月15日”第三行为“开始审税办贷款。第一次申请贷款8月15日开始结合贷款如第一未通过第二次10月15日开始继续.最迟12月31日之前过户”第四行为“如二次贷款均未全款通过，则过户当天补足余款。尾款2万元，交房于明年春节2月28日之前，户口迁出。”该合同提示部分注明，居间方已提示当事人认真查阅全文，己方对约定的权利、义务清楚明白，“《房地产买卖合同》是居间协议不可分割的部分，与居间协议具有同等法律效力，我方同意按《房地产买卖合同》内容履行。”该买卖合同与居间协议打印在同一张A3纸上。A3纸的左半部分为居间协议，签约日期为2015年6月14日；右半部分为买卖合同，有原、被告签名，但无签名日期。为促成签订《上海市房地产买卖合同》，第三人事先约请原告、被告及案外人张xx（原告之妻）于2015年7月22日18时至其处签约。被告及案外人如约而至，原告未践约，亦无法通过手机与之取得联系。张xx表示无法签约，后离去。被告认为原告违约，遂于当日以书面形式通知解约。该通知称，依据房屋买卖合同，双方应当于2013年7月13日签订《上海市房地产买卖合同》，经催告改为同年7月22日签订合同。因签约未果，被告提出解除居间协议及买卖合同，没收定金20，000元。该通知送达原告。
裁判原文节选【案号：上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2376号】本院认为，当事人可以约定以交付定金作为订立主合同担保，该主合同应为合法、有效的合同。原、被告在居间协议中约定了定金条款，旨在以金钱担保最终设立符合形式要件的合同，完成房屋交易，属立约定金条款。现原、被告均指对方违约，导致《上海市房地产买卖合同》未能签订，应承担定金责任，由此可知，双方以《上海市房地产买卖合同》为立约定金担保的主合同。依照法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，实施民事法律行为时，不得损害国家、集体或第三人的利益。故，原、被告在磋商房屋买卖合同具体条款时，理当以诚信为本，依法依规促使交易成功。然，本案当事人在明知房屋实际成交价为1，440，000元的情况下，仍然就做高房价形成合意，并在《房地产买卖合同》中进行了“补充约定”，以期通过对开收据、不实际付款等手段达到降低购房首付、帮助原告获取更多银行贷款的目的。该“补充约定”当属无效条款，依虚假成交价而订立的《上海市房地产买卖合同》将导致部分条款的效力瑕疵。鉴于原、被告均无按实际成交价签订《上海市房地产买卖合同》的意思表示，本案中的定金条款不应成为主合同订立的担保，故当事人亦无权以相对方违约为由主张适用定金罚则，被告因定金条款而取得的钱款应予返还。原、被告对无效条款的产生均存在过错，因交易延迟、错过购房机会等产生的损失应当各自承担。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：被告鲍某于本判决生效之日起十日内返还原告周某购房定金20，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计400元，由原告周某负担250元，由被告鲍某负担150元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
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银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
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房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
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非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
限购者购房，责任如何承担？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
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网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
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承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
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买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
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卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
计算房屋买卖中实际损失的时间点
虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？
“房屋买卖合同”指哪一版？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
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买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
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为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
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买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
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二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
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聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
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