问深化限购是不是真的有效吗？
提问者:热心网友
深化限购？深圳还没有相关消息，不过据报道称，7月微调调控政策的地方，初北京、珠海、成都被叫停外，其余都默认了。限购对于楼市自然是有作用的，没有投资客哄抬房价，房价涨的就没那么快。
有没有效要看调控的目的是什么只要达到目的了就是有效
限购时有效果的，而且很大的作用，这是政府主要的控制房价，调节市场的手段
日前，国务院召开常务会议指出，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，在房价上涨过快的二三线城市，也采取必要的限购措施。尽管目前尚不清楚各省房地产调控执行的具体情况，限购新增城市的名单也还没有确定，但调控继续从严的趋势已定。来自于住建部的又一波“限购条款”，再一次刺激了市场的神经，于是楼市出现了两种声音。支持者认为，限购应当继续执行，否则无法阻挡热钱流向房地产，进而推高房价；反对者认为，这样做只会将投资热浪，逼向还未被限制的城市，继而推高那里的房价，更令人担忧的是，如果一旦限购取消，曾经被限的区域，必然迎来强烈的房价反弹。对此，四川恒河实业营销经理毛伟、南充锦江置业总经理曾锐、四川春风房产总经理陶程华、成都中房尺度地产南充分公司总经理陈明辉等业内人士认为，对于二三线城市的房价问题，不应该按照一线城市来对待，限购令也并非是抑制二三线城市房价上涨的灵丹妙药。客观来说，限购令只能用来稳定房价，并非让房价回归合理价位的“药”。这种行政手段，只能在短期内通过抑制需求，来达到房价的平稳，但要将房价的泡沫挤出去，实现房价理性回归，还需要其他手段和方式。“在临时限购的同时，还需要拓展思维，加大改革力度，才有可能让二三线城市房价回归合理。”业内人士认为，要解决二三线城市房价上涨问题，不能完全盲目推行一线城市的限购政策，如改革目前财税制度，实行差异化较大的购房信贷和转让政策，加大二三线城市的保障房供应等方面着手，让房价真正得到有效抑制。
真的没有效果，买房的还是要买，吃饭的还是要吃，现在国家出来的一些政策都在使房价暗涨，国家出的税都加在了购房者的身上，现在中国各省的流动人口多，没有办法去控制，那些所谓的惠民措施，你感觉对这群人有效吗？租房的多了，租价就高了，房子的价值就高了
限购是肯定有效果的，第二次置业的时候肯定要考虑下税的问题，政府是想把地产市场越来越规范化
不是太看好！毕竟交给市场机制解决还是比较正确的路。何况中国的买房有不少是刚性需求，另外房产既是消费品，又是投资品的双重身份决定了它的较高的购买价值！
限购限价只能适得其反对于住房限购令，有几个问题要弄清楚。一是假定各地方政府能够不折不扣地执行中央的住房限购令，那么政府就得了解清楚各地方异地购买住房的比例有多少。当然，对于上海、北京这样的特级大城市异地购买住房比重可能会高一些，而对于二三线城市来说，这种异地购买住房比重则很小。异地购买住房比重小，限购令遏制异地购买住房的作用也就十分小。同时，限制异地购房，不是不可异地购房，如果有在当地相关工作居住证明，同样不在限购之列。这些证明与文件都可人为的开出的，2010年北京市住房限购令出台，缴交社保的账户就增加了三分之一。无论是地方政府还是居民，对于住房异地限购是能够通过不同的方式来化解。二是对于当地居民的住房限购，即本地居民购买第二套以上的住房受到限制或当地居民不能够购买第三套以上的住房。我曾经计算过，按照当前的城市人口及未来城市化进程中农村进入城市的人口，按照2010年中国住房生产的套数，要满足每个家庭（3口之家）持有二套住房的要求，中国住房市场还得努力生产30年。对于这样一个无限大的住房市场，住房的限购令的购买限制“有”等于“无”。另外，如果购买住房是有利可图的，那么三口之家的家庭还可能为了购买住房而出现更多的组合或更多的家庭，对住房的需求更是会膨胀。在这个需求无限大的住房市场，供求关系短期内是无法得到满足的。城市居民谁先进入第二套住房市场，谁就有占有住房市场及财富增长的先机。在这种情况下，住房价格上涨也是必然了。今年新国八条出台之后，一线城市的住房销售量开始下降，房价上涨幅度开始放缓。这些情况的出现，其实并非是住房限购限价政策的结果，而国内住房按揭信贷政策发生了根本性的变化。今年以来，各商业银行信贷全面收紧，可贷资金减少，进入住房按揭贷款市场的钱越来越少。购买住房者要获得银行信贷减少甚至无法通过银行按揭贷款进入住房市场。随着房价飚升及房地产泡沫吹大，住房市场的风险也越来越大，为了降低住房贷款市场的风险，银行纷纷提高按揭贷款首付比例，住房贷款去杠杆化十分明显。这必然会弱化购买者进入住房市场的购买能力。随着利率的不断上调，贷款成本全面上升。与一年前7折优惠下的住房按揭贷款利率相比，现在购买第二套住房的按揭贷款利率上涨了近一倍。这不仅快速增加了住房投资成本，也将改变住房投资者的预期。这些政策所影响的仅是新进入者，如果对存量房的住房投机炒作也采取相应政策，那么住房市场将会发生较大变化。如果加上更有效的住房税收政策，那么国内房地产市场发生变化会更大。总之，当前住房限购限价政策对住房市场调控所起到作用是十分有限的，甚至对遏制住房不合理的需求起到反向的作用。这些政策仅是少数政府职能部门一己之私的结果。半年来的事实已经证明，政府想通过住房限购限价政策来调控房地产市场只能是适得其反。
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在这“时间就是金钱”的年代，地铁房的广告已经满天飞了。地铁房就好比房产中的“白富美”，无论是买房者或者卖房者，如果不和地铁扯上关系都会显得底气不足！
&&&&&& 新浪乐居讯 在这“时间就是金钱”的年代，地铁房的广告已经满天飞了。地铁房就好比房产中的“白富美”，无论是买房者或者卖房者，如果不和地铁扯上关系都会显得底气不足！但是如果不了解“她”的话，一不小心就被忽悠了！&&&&&& △?这些广告语满满熟悉的味道?&&&&&& 地铁带来的不仅仅是交通的便利，靠近地铁的房子，也常常意味着核心商圈的配套和房子的升值。&&&&&& 但是，何为地铁房？你真的了解吗？还是只能听开发商不停地忽悠？&&&&& & & △时间和距离是判定的标准&&&&&&& 那是不是买“距离近，时间短”的地铁房就万事大吉了？&&&&&& 没有那么简单，理性的购房者还需警惕地铁房的三大误区！&& & & 误区一：项目离地铁近就是地铁房&&&&&& 很多开发商会在距离上故弄玄虚，比如直接计算项目外墙和地铁口的最短直线距离，或者通过开车或者电动车等交通工具来衡量时间。等到房子买了才发现，从自己家走到地铁站竟然要这么久！地铁房根本就谈不上！&&&&&& 小编支招： 分清直线距离和步行距离。实际看房的时候，一定要步行到地铁站计算出实际时间。可考虑15分钟可到达地铁站点的房子，这样既可享受地铁的便利，又可有相对幽静的居住环境。&& & 误区二：项目离地铁越近越好&&&& 很多购房者认为自己住的离地铁越近越好，但从安全性和私密性角度而言，社区与地铁站距离最少要保持200米，人流量较大站口与社区之间则应距离300米左右。&&&&& 住宅与地铁距离过近并不宜居，地铁的震动、噪音会严重影响居住质量。尤其是对于老人和小孩的生活影响大。&&&&&& △一些人流量大的地铁口，自行感受~&&&&&& 小编支招：住房应尽量与地铁保持一定的距离，特别是对于那些想在地铁沿线买房养老的老年人，置业前一定要亲身体验一下，看自己能否适应地铁带来的噪音影响。&&&&&& 误区三规划中的地铁买了等升值&&&&&& 很多开发商地铁还未开通就打出“未来XX年建成地铁”的标语。地铁的规划和建设不是一蹴而就的，虽然还未开通时购买会相对便宜。但是十年、二十年你真的愿意等房子变成真正的地铁房吗？&&&&&& 小编支招：买地铁房时尽量不要相信地铁尚处于规划中的地铁房，尤其是规划时间周期特别长的，则一定要慎重考虑。&&&&&& 小编有话说：购买地铁房要尽量避开以上三大误区，选择实际距离适中，人流量相对较少的房子，年轻一代也别忘了为老人和孩子着想。
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特殊在政策可以扭转市场，为什么可以扭转市场呢？因为如果市场不听话，政策会一直出，直到市场趴窝为止。上海的房子都被谁买走了？
（主题宏大，长期更新）团支书以宏观的top-down(自上而下)，分析了买房人群。我以bottom-up(自下而上)，分析了买房人群的分化演进。由于缺乏微观的inside-out(由内而外)内幕，部分核心数据是缺失的。比起其它楼盘碎片化的开发，世纪公园板块是2000年开始兴建的，上海市最大片 针对外来人口 的富人区（还有一大块 虹桥古北 有空再说）。从上海绿城 到碧云小区，开发时间差不多，买房人群差不多——外地土豪购房者多，上海人购房者少。什么人买富人区？什么人买平民区？如同林志玲给了40岁以上的女性 青春的希望，富人区给了外地人 地位上的认同——上海其它地方不能给你的，这里都能给你。（又黑程序员）（又黑程序员）在改造成富人区的过程中，穷人区被富人穿插 分割 包围 歼灭，最后被压缩到边缘蓝圈。也有被遗忘的角落，吉云公寓(右上)名字如一片祥云，里面是一片【哔】。富人区 穷人区 不是看你家建筑的外观颜值。某些外观普通的小区被我划成了富人区，比如牡丹。某些外观漂亮的小区被我划成了平民区，比如锦绣。首先，看你的邻居有没有北京人。如果连一个北京人的邻居都找不到，恭喜，屌丝区。北京人不远万里，来到上海，不是来摆摊卖煎饼果子的，人家就做一件事——做你丫上海人的领导。我见过上海人黑香港人、黑台湾人、黑天津人、黑广州人、黑温州人，没有敢黑北京人的。其次，看小区里研究生的比例。先看上图 红色。世茂湖滨花园，研究生比例1:10。万邦都市花园，上海滩赫赫有名的硬茬小区，江湖人称“磁悬浮终结者”。研究生比例1:6，力压世茂湖滨花园。正是有这种高贵的气质，才能克住磁悬浮，否则早被推土机推平了。最牛逼的小区，研究生比例1:4，基本上每家一个研究生。再看下图 蓝色。7个蓝色平民住宅区，研究生比例1:50。7个难兄难弟 把研究生加在一起，还没1个富人区多。即便有别墅又如何？小结：判断自己的小区是不是富人区，先找一下北京人，再找一下研究生。即使你在乡下造一个白金汉宫，也不配叫“富人区”。红圈富人区+篮圈平民区的总人口为257000人。红圈富人区的面积占2/3（去除世纪公园），有常驻人口=119000人篮圈平民区的面积占1/3，有常驻人口=127000人（还有11000人口的差距，是外国人）也就是说，一个富人享有的居住面积，等于2个平民的面积。所以富人区的房价，也是平民区的2倍。有个逗逼站着说话不嫌腰疼：我抄起一块带血的姨妈巾闷死他。我抄起一块带血的姨妈巾闷死他。我特么容易吗？把一百个楼盘的百度数据汇总。心疼我的话赶快点个赞！=========================================================为什么红圈地区为 针对外地土豪的富人区？因为在上海人眼里，地段有上只角和下只角之分。
上海本地土豪的购房重心在浦西 上只角（英租界 法租界），那里是专门为上海土豪定做的。剩下的全是下只角，自然为外地土豪定做。开发商最擅长的事，把上海人眼里的乡下，包装成外地人眼中的高端楼盘。而红圈内的楼盘，是典型的针对外地土豪设计。之所以买得火，是这里的畸形设计，牺牲本地人利益，取悦外地土豪。比如教育，全面倒向外地土豪。东方幼儿园 金苹果双语 平和双语 进才国际 耀中国际
Dulwich 等贵族 双语学校扎堆 ，都针对出国的中小学生。造这么多本地人没法上的学校，考虑过本地人的感受吗？比如交通，地铁不通，公交车寥寥无几，完全是排斥屌丝的设计。外地土豪自备豪车，当然不在乎的。比如物业，进出小区时，保安立正敬礼，外地土豪就吃这一套。比如物业费，3~7元，和顶级商用办公楼一样，数十倍于普通公房。（2010年价格）所以这里购房的人，不愧于土豪的称号。即便是犯罪，业主们也都是清一色的经济犯罪，否则都配不上“高档”商品楼。=========================================================购房比例：第一部分 空置房（巨坑待填）约40%被上海人买走。这地方对上海人来说，2000年前就是块荒地，交通不便，不通地铁。 户主里 官员 军官 投行 教授 总工程师 外企高管 留学 出国背景之类很普遍。计算方式：我不是公安，没法查房产证。只能间接推导：居住在本街道，户口在本街道，那房子肯定买在此。否则光屁股睡马路上？剩下的房子，自然是外地人买的。上红框 上红框 世茂湖滨花园，1159人中，有360人是户口在此，上海人购房比例31%。（由此推导出 ，剩下69%为外地人购房）下红框 某区小计(地图上红圈内)，28372人中，有11419人是户口在此，上海人购房比例40%。（由此推导出，剩下60%为外地人购房）约25%被西北部矿省买走，山西 陕西 内蒙。（数据来源，我可以说，无可奉告。你又不高兴怎么办?）土豪特征明显，就是任性，宁愿空关，也不住不租。约33%被沿海民营企业买走，江苏 浙江 福建。（数据来源，我可以说，无可奉告。你又不高兴怎么办?）特别是温州 鹿城和瑞安，警察叔叔就是它！这么多年了我还记得，好多户主登记为这个地方人。约2%被境外人士 海归买走。台湾人是最多的外来投机者，韩国人买房的比例 人数超过所有其它外国人。美国人虽然人数最多，但租多买少。其余的被外国公司买走，比如航空公司，给高级员工住或出差员工住。（扒外国人不犯法。红圈内的外国人数，不是全上海）=========================================================我见过很多住户活人，不是团支书的平均人 中位人。1. 首先，团支书的答案不能反映重复买房的房主。为了避免同一个人被2地重复统计，人户分离的情况是必须摸清的。而同一家人，买2套房 3套房 买一层房，是很普遍的情况。我见过的最高纪录是一个台湾人，买了14套房。2. 其次，团支书的答案分不清外地人，是先买房子再变新上海人，还是先变新上海人再买房子。这个数据会影响的上海人的买房比例。我调查的居民小区离张江高科园区很近，他们是 新上海人比例最高、智商最高的群体。（附图表 红框内）26262个居民，你麻痹有4235个研究生。带上住家保姆和小孩，6个居民中1个研究生！可事实告诉我，（高新技术 科研类）新上海人能买房的比例，低于西北矿省和江浙民营企业家。对于广大知乎用户，我可以透露，这里户主的职业 很少是程序员(在2010年)。买一套房子，其难度远高于变成新上海人。3.
我看到的天津 山东 广东人比较少，也和团支书答案有差别。我特地问过 天津 山东 广东人，他们对浦东的评价很没劲。上海浦东和天津滨海 深圳前海比，政策上根本没吸引力，他们赚不到钱，不想来。4. 高档小区有一个很诡吊的现象——从来没有红白喜事。看不到婚礼，也看不到葬礼。我问做几年的物业经理，他也说这里住的都是神仙，看不到人生，也看不到人死。只能用买房者全是35岁以上，全是外来者，流动性大且不自住 来解释。(评论区有误解，小孩很多，但不等于在此结婚的人多。)5. 如果不进屋，你不知道这些房主从哪里来，到哪里去。房间里的装修 从极东方到极西方，从极复古到极现代 都有。地下车库是豪车展览会；儿子开豪车，老妈在公共花园剥毛豆，都是小区一景。我影响最深刻的是一个身在外国的大员（带我敲门的领导对他爹妈脸笑若桃花，估计是本地退休老干部。），挂着墙上的他儿子的玩具，是一副美国50州的拼图。6. 很多房产空关，不住人。基本上是能买房的都出国了，能出国的都买房了。说老实话，这房子送给屌丝住，屌丝也养不起。物业费3~7块钱，最小140平米。7. 上海人的购房比例和物业费成反比。3块的物业费，上海人买房还是蛮多的。有近2/5的比例。5块以上的物业费，上海人买房比例急剧减少，1/5都不到。还有更贵的别墅区，上海人买房比例连1/10都不到。8. 团支书的数据，最不能体现的是二八定律和马太效应，不是每个人平均的只买一套房。谁买走了房子？这个调查最难的地方是，你根本见不到买房主力。如果某人只有1套房，你找他很容易，因为他只有1个地方住。但如果某人买了10套房，神龙见首不见尾，你根本联系不到这个人。即便对全国人口普查和公安局，很多敲不开的房门的户主是谁，依然是一个谜。
还记得疯狂的2月吗？xx政策让上海楼市经历了过山车（顶峰）冲刺。是谁让房价这么疯狂？你，我，ta（最有可能是ta，ta大概也许不上知乎）2016年2月，平均每隔89秒，上海都有一套二手房成交。如果给这个全国最大的二手房市场168小时，会发生什么？
新一酱扒了链家的数据。《疯狂的房价》上映～红色为链家网3月7日的上海房源，绿色为一周后增加的新房源(完整GIF图在这里）
根据链家显示的房源，3月第二周，上海的二手房增加了8830个房源。考虑到链家的房源为上海房地产交易中心挂牌二手房数量的一半左右，
根据链家显示的房源，3月第二周，上海的二手房增加了8830个房源。考虑到链家的房源为上海房地产交易中心挂牌二手房数量的一半左右，每隔30秒，全上海就会增加一个可供购买的二手房。类似昆山这样的上海周边地区竟然是卯足劲囤房的地方。房源增加的绝对值上，浦东是第一，而上海提供房源最多的行政区也是它。卖出的房子呢？红色为链家网3月7日的上海房源，绿色为一周后增加的新房源，蓝灰色为一周后下架的房源完整GIF图3月7日链家在售的房子中，有近500个在一周后下架了——这段时间内，实际售出的房源一定更多。价格呢价格呢价格呢？你们这些——买房的卖房的着急买的观望的，都不要急！新一酱摸着良心告诉你，这一周之内总价变化最迅猛的一套房子，身价翻了3.5倍；单价飞涨的，也翻了近三番。在哪儿？前一个请出门左转到中山公园，后一个请出门右转到大宁——没错，就是那个2015年底被并入静安区的闸北大宁！全上海呢？简而言之，一周之内，上海二手房单个房源的总价涨了20万，每平方米的价格涨了2000元。此刻你可以算一算，从标题读到这一行时，上海的房价已经涨了多少元……为何用中位数而非平均值？因为上海价格高得奇葩的房子太多了，为了不让这些房源影响总体平均水平，新一酱统一用了中位数。请记住：要比较不同行政区的房价，请一定用中位数！中位数！中位数！或许你想问，那些极端值会有多大影响？举个例子，如果用平均值来计算，3月7日当天，全上海各个行政区的二手房总价均价为584万，单价均价为每平方米4.5万，分别比中位数也就是真正的平均水平高了约250万和6000元。考虑到总价涉及到房源面积，单价的涨幅更具有参考性。嘉定、闵行和上海周边位列前三，金山区是唯一出现跌幅的区。是不是感受到了区与区之间巨大的差别？上海市内，房价单价最贵的是静安区，为每平方米7.7万元，是最低价格所在区金山区的8倍。有趣的是，单价贫富悬殊最大的反而不是静安、黄浦这些大家熟悉的内环高价行政区，而是浦东、松江、嘉定这些价格位于中间和较低水平的区——一个解释是，这些区的大部分房源位于外环，因此许多房源单价很低；但同时，这些区的别墅也非常多，拉大了房源与房源之间的差距。别墅的作用有多大？全上海总价1亿元以上的房子共有100个，其中浦东的数量最多，有33个；松江和嘉定分别有10个和5个，而静安和黄浦分别只有3个和4个。从房源总价上也能看出这一点——松江区的房源总价平均水平为70万元，但高低值之间竟然有超过1000倍的差异！全上海范围内，最高价的房源为4亿，最便宜的才22万；如果看单价，最高的一平米近40万元，最低的不到6000元（高价都在长宁，低价都在松江）。说得再直接一点，同样在上海，房子与房子之间的价值相差超过2000倍。是不是有点心累？你猜的没错——这些炒鸡贵的房子大部分是大~别~墅。香山路6号是周公馆附近的老洋房，凤阳路338号是国际饭店旁边的巴洛克风格洋房，昌化路136号是南京西路上的私人独立花园洋房，逸邨是蒋介石曾经住过的西班牙式花园别墅……打住！美好的事物看看就(hai)可(bu)以(xing)了(ma)。当你沉浸在左栏的美好想象时，请别忘了瞅一眼中间那栏的数字，注意——总价的单位是亿。过去一年，上海二手房共成交36万套，不论是成交面积还是套数，都是一手房的2倍。你或许会好奇，大家看上的都是怎样的房子。虽然大家都喜欢新房子，但实际考虑的大部分都是距离现在10年房龄左右的房源。在3月7日当天，2005年和2006年完工的房子接待了1.5万次以上的看房。在二手房市场，近5年的房源并没有想象中那么受人欢迎，其中一个原因可能是业主房本满五年后买房者会享受缴税优惠。 很明显，房源量最多的地方并不意味着大家最感兴趣。浦东提供了上海五分之一的房源，但看房量却位于中等水平。大家爱去的，仍是市中心的几个区。黄浦和徐汇的每个房源，平均每天会有7拨以上的人来看房。嘉定和奉贤尽管房源数量和徐汇接近，每天最多只有一拨人来。你一定很不耐烦——说这么大的区有什么用，浦东那么大，得知道哪个小区最热门才行啊。什么叫做热门？提供房源最多的小区？请注意世茂滨江花园，因为当用看房量的多少去衡量是否热门时，它再次出现了。当你看到单价都是每平方米近8万元的世贸滨江花园、联洋花园、汤臣高尔夫排在热门小区前十的时候，是不是整个人都不好了？一天来了两百多号人的小区是怎样的？——黄浦区7.5万元每平方米的欣安基公寓和徐汇区9.4万元每平方米的临江豪园。开、玩、笑、吗。以及，联洋花园也再次出现了。是不是有种全上海都在买豪宅的感觉？是不是陷入了苍茫无力渺小之感？不要慌，让我们来看看那些价格下跌的小区。链家网3月7日的上海房源，黄色和绿色分别表示一周后该房源的价格变化(GIF图：看着大片大片的深绿和荧光绿，你的心情是不是好一点？心情还是很差？差不多洗洗该睡了。链家网3月7日的上海房源全片终（完整gif文请移步至）欢迎关注
一手房的数据没用的，上海北京这两个城市，二手房数据才是有价值的样本，且上海比北京更甚。一手房数据只有在二线以下城市才有价值，健康成熟的房地产市场是以二手房交易为基础的。至于原题《上海的房子都被谁买走了》，团支书的回答只是回答了《上海的新房都被谁买走了》。原题主最好也能描述清楚问题，毕竟在上海，房子的定义维度太多了。研究上海房地产真正厉害的，往往是一些歧视外地人的，他们的言语右翼，说话刻薄，非常难听，但这不影响我去筛选有价值的信息。建议大家可以去看看"水库论坛"的文章。需要提醒的是，此人右翼，说话极端，有时候前后矛盾，如果你足够淡定和理性，再看他的文章。===================================================每次这类问题下面，不是充满戾气的回答，就是看似很专业的学术解答。想到前几天南开大学出的那个什么房价风险报告。。。===================================================这里说的是“上海北京的一手房数据价值不够大”，有些网友直接理解为我说“一手房没有价值”，这两者差别太大了吧。。去掉了好多前提。。太狠了。。
我就来讲一个故事吧，一个温州富豪，2002年手里有2500万资金，自己拿2000万资金做实业，给了老婆500万做投资钱。富豪兢兢业业每天朝五晚九管理企业，好不容易在08年将企业做大成为一个亿万富翁，然而一场金融海啸就把他的资产全部冲走。而富豪的老婆呢，拿着500万和一群同样是富婆的老女人玩麻将，兴起之余一起去上海买了10套房子，十几年过去了…上海的房子翻了几十倍。现在他老公的资产还没她老婆多。也许你们会觉得这个富豪不会做生意，但是我告诉你这就是绝大部分浙江民营小企业家的现状。做实业基本上都是各个企业家亏本在做，赚钱的都是天天在家打麻将，逛街的阔太。这样下去民营资本堪忧，中国实业堪忧啊…
最近有一篇很火的文章，叫做《北京的房子都被谁买走了？》好多人把这篇文章转给我看。我想，他们是不是在对我暗示着什么？正好，学姐最近也开始看房子了，我们就来分析一下，上海的房子都被谁买走了呢？事情是这样的：某年月日，学姐过来找我说：“小团啊，最近股市风起云涌变幻莫测，我觉得还是投资固定资产比较靠谱。可是，我一个外地女生在上海买得起房吗？”我说：“学姐你收入多少？我帮你算算吧。”学姐说：“这也太隐私啦，可不能随便告诉你，你就从整体上看一看吧。”好吧。为了满足学姐这个毫无诚意的无理要求，我只好找出某房地产代理商提供的5.6上海一手房交易的抽样数据，样本数大约1万个，数据字段包括房屋价格和区位信息、购房者性别及脱敏后的身份证号（不包括姓名和末4位）等。既然不掌握学姐的个人收入数据，那么我们只能从统计的角度看看：上海的房子都被谁买走了呢？我们就从购房者的户籍来源、性别、星座、年龄四个角度分析一下吧。Part1：购房者来源：上海人VS新上海人我们将身份证号以“310”开头的购房者定义为“土生土长的上海人”，简称“上海人”；将其他购房者，也就是原户籍不在上海、已在上海购房的人定义为“新上海人”。从最近一年的数据来看，购房者中上海人占比为48.5%，低于新上海人的51.5%。也就是说，上海有一半的房子被原籍意义上的“外地人”买走了。那么，新上海人都来自哪里呢？请看下图（颜色越深表示在沪购房者人数越多）：可以看到，各省在沪购房者人数呈现明显的以上海为中心向外递减的圈层结构，即距离上海越近的地区，来沪购房者越多。按地域片区来看，在沪购房者人数呈现出“华东&华中&东北&华北&西北&西南&华南”的规律。而在华东地区，原籍江苏、安徽和浙江的购房者占据了新上海人总数的41.7%。具体到城市而言，这些外地买房者的聚集度如下图所示：很明显，来沪买房子的新上海人大多来自于上海周边的城市。但问题是：是不是来自于这些地方的新上海人更热衷于买上海的房子呢？为了回答这个问题，我们定义了各省购房者的上海买房指标I：Ii=一年中在上海购房的原籍在省i的人数量（人）/上海外来人口中来源地为省i的人口数量（万人）我们把各省的I值落在地图上，颜色越深表示买房比例越高：可以看到，这张图与上一张图差异巨大。买房比例最高的居然是东北、华北和新疆！而在买房人数上占优的华东，买房比例反而是偏低的。总体来看：新上海人买房比例top3：天津、辽宁、内蒙古。新上海人买房比例bottom3：安徽、四川、贵州。我想，大概北方离上海挺远，因此只有实力强大、内心坚定的北方人才会来上海发展，而且来就抱着“扎根”的信念；与之相比，从华东来上海的人数量更多、目的更多元、经济实力和个人能力差异也比较大，因此拉低了本省人在上海购房的比例。学姐，作为一个外地人，你下定决心买房了吗？Part2：购房者性别：男性VS女性从总体来看：最近一年的上海购房者中性别比为147:100；购房者中，上海人性别比为144:100；购房者中，新上海人性别比为151:100。显而易见，上海的房子更多都被男性买走了。我们可以看看不同原籍的购房者的性别比（蓝色表示男性购房者比例高，红色表示女性购房者比例高，黄色表示相对均衡；删去了数据异常的西藏和重庆样本，以下同）：可以看到，来自全国大部分地区的购房者都以男性居多，在沿海地区更甚。上海购房者性别比最高原籍省top3：广东、山东、江苏。上海购房者性别比最低原籍省top3：新疆、海南、宁夏。那么，男性买房比例是不是比女性更高呢？还是用Part1中定义的购房指标，我们将购房性别比与总人口性别比进行比对，计算得到新上海人中男女购房指标分别为8.9和5.0。没错，就上海而言，男性买房的比例也远比女性更高。那么，这一差异有没有地域特征呢？我们按照原籍所在省做出了男女购房比例差异度（男性的购房比例减去女性的购房比例），蓝色表示男性购房比例高于女性，红色表示女性购房比例高于男性，黄色表示相对均衡：可以看到，全国大部分地区的男性在上海购房的比例都高于女性，且东部比西部差异更大。新上海人买房男性指标最高top3：天津、辽宁、内蒙古。新上海人买房女性指标最高top3：北京、宁夏、河北。看来买房子始终还是大部分男性的核心人生任务啊。学姐，你赶紧买房子改变这个比例吧！Part3：购房者星座接下来，我们又非常八卦地统计了最近一年在沪购房者的星座。可以看到，无论男女，天蝎、天秤和射手都稳居前三甲。难道说，腹黑、优雅、热情可以大大提高购房成功概率？等等，这三个星座从出生日期上不是连着的吗？我好像知道了什么……学姐，你们双子貌似在买房上表现的最挫嘛，哈哈哈。PS：欢迎广大知友帮忙提供上海常住人口的星座分布数据，让我们可以算出各个星座的购房比例。Part4：购房者年龄我们算了一下：上海人的购房年龄平均数为38~39岁；新上海人的购房年龄平均数为35~36岁。也就是说，新上海人购房比上海人要早三年（注：未区分首套房和换房）。但如果把购房者分为上海男、上海女、新上海男、新上海女四个组，并按空间圈层比较的话，会看到差异更加清晰。可以看到：上海男和新上海男的年龄随空间圈层的变化趋势相同，且3岁的年龄差异稳定存在。但值得注意的是：市中心女性购房者年龄比男性要小，而郊区女性购房者年龄比男性要大。学姐，你到底要买哪里的房子呢？彩蛋：上海的好房子都被谁买走了什么是“好房子”呢？一千个人心中有一千个哈姆雷特。为了回答这个问题，我们不妨简单粗暴的认为市中心的就是好房子。我们仍然按照四组人购买的房子的区位进行统计，如下图所示：如图可知：市中心（内环以内），上海女&新上海男&新上海女&上海男；中心城区（外环以内），新上海男&上海男&新上海女&上海女。简单的说就是：上海中心城区的新上海人比上海人更多，更多的好房子被新上海人买走了。这是为什么呢？我猜可能是由于以下原因：从外地来到上海发展，并买房成为新上海人的，本身就拥有较强的个人能力或经济实力；上海人只能在上海买房，个人能力和经济实力参差不齐，因此在市中心和郊区都会买房（去其他地方发展的上海人数量很少，忽略不计）。为了印证这个猜想，我又用了新上海人购房的总价与其原籍省的人均GDP进行了比较，如下图所示：如图可知，二者间的正相关的关系还是比较明显的。也就是说，买什么样的房，跟地区和家庭的经济实力有着很大的关系。等等，这难道就是传说中的拼爹？再对性别进行比较的话，我们会发现：从市中心向郊区，购房者性别比呈增加趋势，也就是说女性买房比男性更靠近市中心。这一点在新上海人中更为显著。根据我国“女儿富养，儿子穷养”的国情，这个结果似乎也是可以理解的。然而，据我所知，学姐的家庭经济状况似乎并不是特别好。于是我安慰她说：“学姐，虽然我们没法拼爹，但只要自己努力，总归能买得起房的。房子好不好也不是太要紧，做人呢，最要紧的是开心。”学姐微微一笑：“其实还有另一条路。不能拼爹，还有干爹嘛！”------------------------------------------数据来源说明：1. 房屋销售和购房者数据来源于同策房产咨询。2. 其他数据来源于2010年上海市人口普查数据、上海统计年鉴2014等。
接盘郊区1-2万刚需房的是外地人吗？数据说话｜为什么说10万+高端盘惨了？昨天某地产大V提到：“上海楼市暴涨逻辑的最终闭环就是有大量的外地人去接盘郊区1-2万的刚需房”、“这些盘目前被大量的新上海人接受”、“高端盘并不受影响？” …… but 接盘郊区1-2万刚需房的是外地人吗？看下图2015年上海几个具有代表性的楼盘签约数据中购房者身份证号码310开头（沪籍本地身份）的购房者的占比。总结一下，接盘郊区1-2万刚需房的是外地人吗？不是！2015年相对“刚需”的盘：松江金地自在城、嘉定路劲上海派、宝山恒盛豪庭（恒盛豪庭这个盘14年中-15年上半年的价格绝对算刚需的，只是下半年涨起来了）购房者中身份证310开头（大家懂的、沪籍且非新上海人）占比分别是97.2%、96.65%、95.60%。即郊区刚需盘的购房主力是本地人！相反，相对“高端”的盘上海土著占比则为：静安嘉华嘉御豪庭64.89%、闸北大宁金茂府79.58%、长宁宝华紫薇花园71.43%。即高端盘有20％-35%的客群是外地人。这跟江草身边所了解的情况也是一致的，此前的对外地限购政策对豪宅市场几乎不起作用。（回复“单身”复习：《单身限购四年强压多少需求｜数据说话｜松绑单身限购？郊环之内将再无三万！》这四年在上海工作学习的外地首置刚需购房者几乎被完全挤出上海。但有钱人总是能千方百计地买到上海的房子。）身边认识的外地土豪都想把所有现金和外地固定资产换成京沪的房子——要知道，他们在意的不是钱，而是购房资格，所以不可能用购房名额去买刚需盘、而肯定是奔着高总价楼盘。在上海努力工作的外地小家庭不会受到大的影响，严格的社保连续满5年政策反而是对高端盘的外地投资者说不！同时，二套投资高端盘的成本（首付升到70%）也大大提高，所以江草基本认同10万＋高端盘会比较惨。 而非昨天某大V所说的“高端盘不受影响，刚需盘将重挫。”顺便提一下，除了对“10w＋高端盘受挫”的预测，江草目前看到的最有洞见的几条预测还有这些，供参考：酒店式公寓将暴涨、房租将大涨、长三角唯一不调控大城市杭州将暴涨。（留到以后慢慢聊……）btw，现在回头看巍立几天以前的后台问答（阅读原文直接跳转复习这段问答的来源《速报&问答｜现在买一手房理性吗｜本周末上海各售楼处依旧人山人海｜买不到的小散连太仓也不放过了》）也是神准：“新盘和二手盘目前都处于高位，如果贷款能力没有问题的话，可以等等。否则还是抓紧入市吧，政策一收紧，价格没有跌，入市门槛大大提高了。”关注微信公众号：住在上海
id：imshanghaier
有钱人很多的，房价要起来那几年，很多浙江人在上海买房子。
有感于jiangyi liu和团支书的答案，讲一下天津最近的故事。以下皆为道听途说。前几日天津城楼市最大的消息是鲁能贵和公馆开盘，高层建筑31至45层到顶，最小面积145平米。挑高3米15，装修设计是戴昆，物业是希尔顿相关物业。单价四万起，均价四万五，套均880万。六小时签出近二百套，开盘当日卖了15亿多。天津城区新房均价两万多，二手房均价一万多。贵和这种大面积的高层住宅，售价差不多是周边房价的一倍。这两天出来的消息，鲁能公馆的购房业主一部分是灰色收入群体，各种“长”。一部分是外地土豪。一部分是本地原住户，卖了值钱地段的几套房子来买贵和。还有一部分买房者根本不到现场签约。据在现场的朋友讲，来买房的不少开豪车，但也有不少开二十来万的车。贵和从一个侧面印证了一个段子，据说融创王府一号开盘的时候，一大叔开h3来看楼，然后签了两千万的单。贵和公馆旁边的融创手表厂项目即将开盘，放出来的消息是单价六万起，单套不低于千万。估计也能卖得不错吧。天津城是如果有住处，一个月赚五千块，就能过得不错的城市。这些买千万洋房的人的钱是哪儿赚来的？我深深陷入了思考。。。个人观感，越贵的小区，本地住户越少，入住率越低。邻居之间难以熟络，物业举办的各种送温暖活动能有二十户参与就不错，参加活动的二十户里至少十户都是做生意的。邻里之间如果必须发生联系，基本上都会通过物业。团支书的答案里讲，数据显示购房的新上海人中来自天津的最多。我讲一个实例。我极少见到旁边邻居，其住房长期空置。有次见到，是个天津本地大爷，聊起来，他说房子是自己闺女买的，闺女在上海工作，所以房子装修好了一直空着，偶尔来看看。我说，上海的房子比天津贵多了。大爷回答，确实，闺女刚在上海买了房子，花了九百万。我不了解上海的工资收入水平，但九百万人民币的房子，应该也是不便宜的。我邻居大爷看起来不是有钱人，电动车来电动车去。问了房管口的朋友，房产税很可能是大杀器，不是试点式的毛毛雨。黄金时代真的过去了，白银时代可能也要休矣。持有多套未必是好事儿，满足自住需求就可以了。
这篇文章是不是团支书自己提的？答案都发布在微信了
年纪大了 认识的朋友大部分都买房结婚 市中心 或者说中环以内的房子 多数是各地官员 外地外国投资客 各地企业老板，极高层 买的
只有少数是家庭条件不错的上海人 比如家里有1-2套小房子 再置换的 不然动辄500+万的房子 一般人买不起出了中环外环 就是大众们买的很多了 200-500万直接的价格 工作7/8年 两个家庭一起攒钱还是买得起的
当然以上高端人士买来空放的数量也不少中国经济不崩溃 上海房价是难下来了
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