南京起草物业管理条例 拖欠物业费纳入失信记录 - 网易江苏
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南京起草物业管理条例 拖欠物业费纳入失信记录
小区的物业费该怎么收？如何解决小区停车难以及“只售不租”的问题？物业的收益该如何让业主知晓？昨日南京人大“金陵民声——热点网谈”栏目邀请了八位人大代表和法学专家，和网友们围绕“南京市住宅物业管理条例”立法这个话题展开交流。据了解，南京目前在起草《南京市住宅物业管理条例》，预计明年1月将提请南京市人代会进行表决。集中论四点，谈谈该咋办A老小区等物业收费率低怎么办？ 人大代表：把不缴物业费纳入失信记录网友MASK在昨天的热点网谈中发问：“对无故不缴物业费的业主，如何处罚？”“据了解，目前南京市的普通商品房小区物业费收缴率约70%，保障房和老旧小区在政府补贴的情况下，也就约40%。”南京市人大代表、秦淮区物价局局长王真理坦言。王真理表示，“物业服务企业如果收不抵支难以为继，往往会选择撤出小区，而小区管理不善则直接影响业主房屋资产的保值增值，最后受损失的还是业主。”在王真理看来，物业服务从本质上来说，是由业主们共同决定，并以书面合同的方式委托物业服务企业开展的一项市场行为、民事活动。因此，单个业主对物业服务不满意，并不能成为其拒缴物业服务费用的理由。为此，王真理建议此次立法应设立相关制度，一是鼓励业主自治组织和物业企业双方进行充分沟通协商。二是将业主缴纳物业费情况与社会诚信体系对接，对于经法院判决为欠缴物业费的业主，应当对其实施信用减分。B物业公司想提高物业费怎么办？ 网友：需经占建筑面积过半、超半数业主同意针对小区物业公司提高物业费引发众多业主不满的情况，昨日有网友建议，调价方案要经占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，物业服务企业才可以调整收费标准。此外网友还建议要进行调价预告、书面征求并统计业主意见、公示调价结果等公示，公示期届满后，物业服务企业应在5日内将调价结果书面知会所在地的居民委员会、街道办事处、区价格主管部门和房屋主管部门。王真理表示，根据现行规定，业主大会成立前，物业服务收费实行政府指导价，就目前的实际情况来看，这个制度存在两个方面的问题：一是政府指导价不能及时调整变动，以南京市为例，目前实行的指导价还是2006年的，9年间人员成本已上涨近3倍，但标准未变动。二是业主委员会成立比例不高。目前南京市成立业主委员会的小区约占 40%。另外，他还认为征求业主意见的工作应由街道办事处牵头，物业企业和业主代表参与配合开展，以此增加征求业主意见的公正性和透明性。C小区车位“只售不租”咋破解？ 人大代表：要明确出售、出租车位的比例网友njcowboy说，小区停车难，因为交警对小区内无执法权，造成很多纠纷无法处理。此外还有不少网友表示小区中“只售不租”的情况非常严重，“就算租也非常少，常引发抢车位”。针对该问题，南京市人大代表徐静表示，实际上美国的法律将物业小区内的停车位界定为共有部位或房屋单位的组成部分，禁止开发单位销售，不允许小区业主以外的任何人拥有小区内停车位的产权，且不允许小区的停车位作为独立的专有部分单独买卖。“2013年实施的《江苏省物业管理条例》中虽然已明确开发建设单位对于小区车位不得只售不租，但没有明确租售比例和出租的具体要求”。徐静建议在《南京市住宅物业管理条例》中，应当对这些问题进一步细化补充，要明确开发单位关于车位出售出租的时点、比例，物价部门要制定车位出租的租金标准或公布租金测算方法。同时，有关行政主管部门应当加大对开发建设单位只售不租、违规出租行为的处罚力度，切实维护业主权益。对于新建小区，建议由市规划行政主管部门制定新建住宅建筑区划机动车停放位与住户数的最低比例标准。D 小区广告收益怎么看明白？ 条例起草者：已考虑公共收益透明化条例网友pl-pl说，现在的小区都会产生车位收益、广告收益等大额的业主共有收益。不过他发现按照现行法规的规定，这部分收益应当归全体业主所有。“可现实情况是，不少小区共有收益模糊，业主们既看不到、也用不着。”网友无奈表示。作为河海大学法学院副院长、《南京市住宅物业管理条例》起草组负责人陈广华表示，这个问题首先要实现公共收益透明化。“企业对小区公共收益部分单独建账，独立核算，定期通过第三方机构审计公共收益账目，并予以公开。”陈广华表示，同时要加强对业委会使用、分配公共收益的监管，给予业委会一定的法律地位，追究业委会委员滥用公共收益的法律责任。此外，业主可以要求查阅业委会关于公共收益使用、分配的会计账簿。业主要求查阅业委会会计账簿的，业主有疑问的部分，业委会委员应当予以说明。（记者 范杰逊）
本文来源：南京晨报
责任编辑：njmh_shixi
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网友评论仅供其表达个人看法，并不表明网易立场。拒缴物业费应否进失信黑名单
　　近日，南京市十五届人大四次会议听取了关于《南京市住宅物业管理条例(草案)》(以下简称“草案”)的说明。草案对物业服务企业、物业项目负责人、业主三方征信作出规定，如业主欠缴物业费被判败诉但拒不执行的，将被录入征信；物业企业的日常表现将与征信挂钩，直接影响到今后物业企业的生存和发展。
　　一听说业主拒缴物业费可能进入失信黑名单，网民不淡定了。有网友认为，物业公司收物业费却不作为，即使上了黑名单，换个招牌再来，不会有任何影响，可作为弱势群体的业主进了黑名单，才会真正受影响。由此可见，从字面上理解拒缴物业费进失信黑名单，会对草案形成误读。事实上，拒缴物业费算失信并不是问题，处理拒缴物业费这个常态性现象，才是关键。
　　草案规定，业主欠缴物业费被判败诉但拒不执行的，将被录入征信。这意味着，从业主欠缴物业费到被录入征信黑名单，还有一段很长的路要走，并非认定业主欠缴物业费，就会被录入征信。其中，要有起诉判决这个前提，欠缴物业费的业主被判败诉且拒不执行，才会录入征信。
　　而按照法院规定，被执行人在规定时间未执行法院判决的，将被列入“失信被执行人”名单。这一制度早已经走在了草案前面，其可信性、强制性比草案有过之而无不及。换言之，即使草案不将欠缴物业费的业主录入黑名单，也已经进入了法院“失信被执行人”名单。因此，仍然纠结草案是不是有必要将拒缴物业费的业主录入失信黑名单，已经没有什么意义了。
　　业主拒缴物业费，是非常复杂而又常见的民生问题。其有业主方面的因素，更有物业收费价格、服务质量方面的原因。对业主拒缴物业费问题的处理，不应该仅仅停留在业主诚信层面上，而应将重点放在规范物业服务上。只有解决了服务与被服务的问题，平衡并处理好业主缴纳费用购买服务、物业提供服务并获得收费的关系，业主与物业的矛盾纠葛才会得到抑制或化解。但草案对物业服务企业、物业项目负责人、业主三方征信的规定，并非着眼于化解矛盾，而是着力于影响各方的心理及未来取向上，这既无助于问题的解决，也将拒缴物业费现象变得更加复杂，不切实际。
　　将物业、物业项目负责人、业主信息与征信挂钩，易引起更多矛盾，又与法院规定重置，不如放弃这一做法，提出化解问题的办法和途径。对拒缴物业费的业主，法院已经判决，不论业主意见是否正确，物业服务有无瑕疵，理应强制执行；对服务不规范、收费价格得不到业主认可，与业主矛盾冲突过多的物业服务企业，应停止注册登记或予以直接取缔。在小区物业管理方面，社区、政府应做更多的引导、帮助，促进民主自治理念的渗透。只有形成文明、常态的服务关系，平衡和保障各方权利，业主与物业的争议与矛盾才会越来越少。
（责任编辑：张振江 HN061）
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& 你怎么看？不交物业费应否列入失信记录
你怎么看？不交物业费应否列入失信记录
发布时间：&&来源：北京青年报&&点击:&次
& & && & 安吉房产网讯：上月提交南京市人大常委会会议审议的《南京市住宅物业管理条例（草案修改稿）》规定，不交物业费将被列入失信记录。近日，修改稿中的这条规定作出了限制性要求，拒不执行司法或仲裁裁决的，才会按照规定记入个人信用档案。&&&&& & 自从各地试行公民个人征信制度以后，哪些失信情况该列入记录范围。作为物业企业，自然希望通过征信制度来促进物业费的征收，而不少业主却对此意见纷纷。南京市的住宅物业管理条例制订时，就遭遇了这个问题，现在解决的办法是：既要将物业费缴纳问题列入征信记录，又要设置严格的前置条件，做到既能惩罚失信，又不误伤好人，也在物业和业主权利之间求得平衡。&&&&把欠交或拒交物业费的业主列入失信记录，支持者当然有其理由。首先是国务院《物业管理条例》第七条第六项明确规定，业主有缴纳物业费的义务。而从实践看，少数人拒交物业费将损害全体业主的公共利益。在调研中发现，南京一些地方的物业管理走进了恶性循环的死胡同，业主不愿意交费，因为物管企业服务质量不行，不交费之后物管企业怠工，服务质量变得更差……业主、物管企业、政府三方都苦不堪言，老百姓尤其不满。通过征信制度来促进物业费的缴纳，也就成了必须采取的手段了。&&&&不过，不少业主反对把不交物业费列入征信记录也是有道理的。因为欠交物业费是一个复杂的问题，虽然不排除个别人无理拒交，但就大多数情况而言，拒交物业费是有一定的理由的，或者是因为物业公司在公共资源管理上存在问题，或者是自己家庭的某些矛盾没有得到解决。而在这些纠纷中，很难说就完全是业主的错误，更多情况下确实有物业的责任。那么，如果不加区别地把业主纳入失信记录，这是不公平的，政府也不能偏袒物业而欺负业主。再说，法律规定的是业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，难道合同规定，在物业不履行责任时，业主还要及时、足额地缴纳物业费？那他们的救济渠道在哪里？&&&&把不交物业费列入失信记录是可以的，但必须要有严格的前置条件，总的来说，必须是证明业主属于“恶意欠费”，所谓恶意就是没有正当理由，也不存在物业的责任；而且这个“恶意”不是由物业认定的。对此，南京市的立法的第一步，是设置了权威的第三方裁定的原则。最初的规定是：业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。但这条规定遭到80%的网友反对。一是因为物业服务有问题，业主也要无条件照交物业费，这在情理上说不通。二是，业主从自身权利受损认为物业有错，到法院是寻求救济也是业主的权利，法院即使判决应该全额缴费，也不能说明业主是恶意拒交的不诚信行为。有业主举例说，当法院判决物业也有责任，物业费打折80%，这难道也是业主不诚信吗？&&&&所以，最后南京市的立法修改为：业主有欠交物业服务费用、公共水电分摊费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、临时管理规约、管理规约等行为，经司法判决或仲裁裁决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。这里不同点是，只有在法院裁决之后还拒不履行，才会被认为不诚信，这样的表述是合理的、公平的。&&&&据报道，南方某大城市物业管理条例规定，不需要生效判决或仲裁裁决，只要物管企业催缴两次仍拒不缴费的，就要计入业主的个人信用档案。难道政府认为当地的物业服务都很好，拒交物业费的都是无理取闹的“刁民”，所以只维护物业的权利？正确的做法是，既要解决无理拒交物业费的问题，也要保证广大业主的权利，还要有助于改进物业的服务，把业主记入征信系统的做法应该受到严格的限制。&&& &房产网()是门户网站，提供安吉房地产信息,最新、信息、最全的地图、安吉楼盘信息，提供安吉最全面最及时的房地产新闻资讯,最多的安吉房产中介精英人物房源，是安吉房地产及业内外网友公认的权威安吉房地产网络平台和房产信息网
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　　与市民生活息息相关的《南京市住宅物业管理条例》（草案）（简称《条例》）今年7月份亮相公开征求意见，目前《条例》已经市人大常委会第二十次会议第一次审议，并作了修改，将于本月底提交二审。现代快报记者昨天拿到修改稿发现，《条例》从原先的10章88条变成了9章77条，部分细节有改动。备受关注的“不交物业费将被列入失信记录”，在修改稿中有了变化，现代快报曾经报道过的建议“增加拒不执行判决”这个前提被采用。现代快报记者 马乐乐
　　被判交物业费，拒不执行才算失信
　　此前《条例》征求意见稿提到，业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、管理规约等行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
　　按照这个理解，在物业费纠纷中，只要业主被法院判决败诉，或者仲裁裁决败诉的，就有可能立即被录入个人信用档案。法律界人士介绍，业主与物业之间的物业费官司当中，业主胜诉的概率极小，这意味着只要物业公司起诉到法院，那么业主就必须马上交物业费，否则很容易“失信”。
　　这个条文引起了市民的热议，在一项网络投票中，有八成网友对这个规定投反对票。在接受现代快报记者采访中，江苏华门集团物业管理公司总经理吴涛建议，对于业主不服判决或裁决，继续当“老赖”的情况，可以动用录入征信的手段。
　　这个建议出现在《条例》修改稿中。修改稿规定，欠交物业费、公摊水电费等行为，经生效判决或仲裁裁决确认后，仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
　　业主大会可成为独立法人
　　业主大会承担着很多重要的任务，但却无法法人化。此次《条例》中的一大创新，是将业主大会法人化。其中规定，业主大会可在民政部门备案。
　　“业主大会的法人化，意味着作为业主大会的日常机构，业委会将能做很多事，比如到银行去开设账户。”正泰大厦业委会主任陈本林认为，这个创新将赋予业委会更多的权限，有利于业委会发挥主观能动性。
　　引入第三方顾问与评估制度
　　物业服务看上去普通，但对于很多市民来说，是个非常专业的领域。业主在自治当中，遇到不懂的法律法规非常普遍。引入第三方评估，是《条例》的一大创新。
　　《条例》拟规定，物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
　　今后，小区在管理时，可以聘请法学专家、业委会主任、物业公司老总等专家，帮助处理各种物业中的事。不过，第三方评估制度的实施办法， 还有待物业办的制定。
　　其他看点
　　紧急申请维修资金将更快
　　《条例》中指出，小区需要紧急动用维修资金的，业委会可以提出申请，管理部门应当在收到书面申请之日2个工作日内完成审核。一些老小区出现诸如电梯损坏、墙体开裂等紧急情况，需要动用维修资金时，常常受制于流程而等不起。此次《条例》中，让申请流程更快。
　　20%以上业主同意，可审计“小区账目”
　　维修资金、公共收益作为小区的“养老钱”，资金量大，也容易成为一些人眼中的“唐僧肉”。为此《条例》中赋予了更多的监督权。其中规定，只要有面积或者人数超过20%的业主同意，就可以由会计师事务所来对维修资金、公共收益进行审计。而对离任的业主委员会委员是否进行审计，则可以在“小区公约”中规定。
　　开发商要交2%的保修金
　　房子拿到手，质量问题不断，找开发商修，却老是被拖延推诿。
　　此次《条例》中也对开发商上了“紧箍咒”。其中规定，开发商应当在房屋产权初始登记之前，按照物业建筑安装总造价的2%比例交存保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。保修金由物业主管部门指定的机构统一管理。
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