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投资澳洲房产 买商业还是买住宅？
　　近期由于澳洲政策原因，普通投资者如果要进军澳洲，似乎没有那么便捷了；贷款和税务政策的收紧，让很多投资者觉得澳洲房产投资受阻碍；更有甚者，“两眼一抹黑”进军澳洲楼市，却对其差异化的分类一无所知，还在购买已经供过于求的CBD高层公寓，却实际已经难以找到增长点；商业地产早就为投资者所知，却经历国内“一年遭蛇咬，十年怕井绳”的担忧——由于只知道澳洲可以投资住宅，以至于对于澳洲商业地产不敢问津。　　那么避开商业地产是避开了商机还是避开了风险？这要从如何研判投资对象说起。投资是为了赚钱，大白话谁都知道；那么怎么赚钱呢？就不一定能说清楚了。有的说要看租金，有的说要看产权，有的说要看价格，有的说要看位置，有的说要看发展……诸多投资判断的依据，莫衷一是。那么笔者作为房产市场的研究者，认为这些想法和观点都不能算错，但都是太琐碎、不成体系的“原始投资思维”。而要想在投资的浪潮中时刻立于不败之地，就要将这些投资经验上升到用”思考”的高度，建立起放任四海皆准的投资理念。　　具体而言，对于筛选澳房市场中住宅地产和商业地产的原则，一要看现金流的流向，也就是说，买入这套物业之后，你是持续往外掏钱，还是能让房子自己养自己，甚至有盈余；二要看资本增值率，即，这套物业未来能带来多少溢价。第一个方面通常考察租金回报率即可，第二个方面则通常从一个市场的几十年的历史数据来看。　　从近期的新数据看，过去的十年中，商用物业取得了很好的收益，甚至超过了住宅物业。　　从数据汇总中可以看出，2005年1月至2015年12月间，商业地产的总收益平均达到了8.9%，这要高于住宅的7.4%。　　就商业地产而言，其间各个的收益率也是不平衡的。从近两年的发展看，商业地产的优势项目越来越体现在仓储物流方面；由于电子商务发展迅猛，企业需要在各地通过仓储搭建物流体系，用以服务线上零售市场，因此扩张要比其他项目的速度要快。　　除了当前的收益率，就商业物业的可操作性来说，在海外投资受限的当下，商业物业也有自己的优势：&　　1、区别于住宅地产，商业地产没有所谓海外身份限制，二手商业地产可以出售给任何人；　　2、无需澳洲外国投资委员会审批，即没有FIRB 申请费用，节省5,000澳元；　　3、商业地产贷款和住宅贷款不同，不受银行收紧贷款政策影响；　　4、对于维州政府调整海外购买住宅征收额外印花税率从3%调整到7%(目前消息显示，其他各个州也会跟进该政策)而言，墨尔本地区商业地产不受该政策影响。&　　那是不是说住宅就可以不要了呢？并不是这样，毕竟25年的数据显示出，住宅物业比商用物业表现要好。而且，就从近十年的7.4%的平均收益来看，基本上可以实现8-10年翻一番的目标。而且，商业物业后期也会有它自己的问题，如供应量不稳定、后期经济格局变化导致的结构性空置等。&　　综上，投资并不是非此即彼的活动，那种推广一个项目，极力贬低另一个项目的中介，对于佣金的关心显然高于对于投资者未来收益的责任，这就需要投资者用科学的投资思想和对市场的熟悉程度来武装自己。总体来看，成熟的投资者会将商用和住宅两种物业都纳入考虑之列，通过合理调配资金，追求资产多元化配置；眼下可以规避政策限制，创造更多被动租金收入；长远，利用独栋别墅所占有的永久产权的实现资本稳定增值；两种资本共同发力，进一步强化资本市场的抗风险综合能力，从而在投资市场上最大限度的规避风险。　　本文作者：Victor刘磊，中国外国局澳籍专家资质、(IFA)独立理财师课程不动产投资导师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE；
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到澳大利亚买房子？那你要小心了。
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九个头条网讯：在日前举办的方圆集团澳洲投资经济论坛暨财经新书发布会上,澳洲知名投资专家约翰菲茨杰拉德认为,“中国人喜欢把国内的投资理念原封不动地套用到其他国家,比如偏爱在澳大利亚市中心买公寓,其实是一个误区。”事实上，这位闻名的澳洲投资教父认为中国土豪们在投资澳大利亚这一热土上还存在不少的错误认知。作为澳洲JLF集团创始人兼总裁，约翰菲茨杰拉德认为，“中国的投资者深受中国国情的影响，头脑中往往存在诸多固有观念和传统思维。他们习惯于把在中国国内的想法或作法带到在国外的投资中去，这样就在有形或无形中损失本来可以取得的更高投资收益。这实在是非常可惜的。其实，只要因地制宜转变投资观念，这些损失是完全可以避免的。”&澳洲投资业界的传奇人物约翰·菲茨杰拉德（John.L.Fitzgerald）先生是领先澳洲的房产界投资专家，澳洲JLF集团创始人兼总裁，著名演讲家、畅销书作家、慈善家，被誉为澳洲投资教父。他17岁创建JLF集团，自1981年投身于房地产业经营至今拥有超过30年丰富的房地产投资从业经验，成功帮助众多普通澳大利亚人成为千万富翁，并著有《“7步”为盈》一书。该书在澳大利亚再版七次，销售超过10万册，长期占据澳洲投资类畅销书榜首的位置。该书首次在中国发布，势必对国内传统的投资思维产生巨大的冲击，从而引发一场投资理念的重大变革。&约翰·菲茨杰拉德深入研究了全球房地产市场，其中包括中国的房地产市场。在从业过程中，他也接触到许多华人投资者，对华人投资者的投资观念有深入的研究和分析。在他看来，华人非常勤奋，偏好投资房地产，但是在投资观念上却存在诸多的误区。误区一：很多人从未考虑过海外投资在过去六七年间，中国是海外投资增长最快的国家，中国在世界近代史上第一次成为重要的资本输出国。海外投资对中国经济的发展起到了越来越重要的影响。随着国内经济形势不确定因素的不断积累，深入研究海外投资的发展趋势，如何理性而卓有成效地进行海外投资，对于投资者而言显得日益迫切和必要。约翰·菲茨杰拉德先生表示，“澳大利亚已成为中国最重要的海外投资国之一，在澳大利亚的许多投资领域尤其是房地产行业，已经出现了越来越多的中国人的身影。”内地的中国人如果还只着眼在国内，认为去海外投资与自己距离太遥远了，这种观念已经显得非常落伍了。&误区二：投资房地产就是买房子& & &很多投资者认为投资房地产就是买房子。在约翰·菲茨杰拉德先生看来，这是一个非常大的误解。他认为，“土地增值，建筑物贬值，是所有从事房地产行业的人们都应该掌握的黄金法则。”房地产的增值组成是有两个部分，一部分是土地，另一部分是建筑物。在过去二十年间，我们建房子的成本的变化并不是那么大，而房价的浮动为什么那么大呢，是由于房屋下面的土地的增值而导致的。比较一下十五年前拿地的价格和现在拿地的价格，你就会明白为什么说土地增值而建筑物贬值。因此，所投资的土地拥有永久独立的产权，对房地产投资而言是非常重要的。
文章来源：澳洲房产投资“危机重重”，澳洲房产值得投资吗？
　　投资澳洲房产的风险，你知道多少？
　　投资期房的认识误区，你中了几招？
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。自NSW新南威尔士州()政府推出了以2036计划为主的一系列城市战略规划方案，计划大力发展三个区域中心城市，形成悉尼()西部Parramatta，Penrith和Liverpool组成的都市经济和地理空间发展新格局。最近，新州政府又出台了新一轮规划《A Plan for Growing Sydney》。面对“诸城崛起”，未来澳洲房产投资的风向标是否该做出调整？新规划背景下，地产界又会掀起一番怎样的波澜？未来调整方向又在哪里？请看悉尼发展新规划完全解读。1、未来未来三十年悉尼的人口增长报告首先指出，悉尼的经济体量在快速增长，2031年经济产能将翻倍，达到每年5650亿，由此增加689,000个新工作岗位。与此同时，悉尼人口也在快速增长，未来20年，悉尼人口增加160万，其中900,000增长会在西悉尼。另外，人口增长的速度将会超过过去20年，这就意味着将需要至少664,000个新建成住宅。当然，人口结构在人口增长的同时也会发生变化，未来悉尼65岁以上人口将超过100万，等同于15岁以下人口。悉尼1991年至未来2041年人口的增长2、悉尼发展规划说了啥？“A strong global city”—愿景：一个强大又适合居住的国际化大都市政府目标：Economy - 拥有世界级服务和运输能力，富有竞争力的经济体Housing Choice - 满足居民住房需求和生活方式的城市Great Place to Live - 完善、健康、交通方便的社区Natural Environment - 保护自然环境和平衡发展土地资源3、如何实现这一愿景？降低交通成本，简化出行提供多样住宅选择，满足人口结构变化修建新设施，支持社区发展和促进经济保护独特的自然环境和开放空间4、报告中所使用的区域划分悉尼下属六区包括：Central, West Central, West, North, South West, South。到2031年，这些区域将共同交付664,000套新增房屋和安排689,000个新增就业岗位。Central区域包括：Ashfield, Botany Bay , Burwood , Canada Bay, Leichhardt, Marrickville, Randwick, Strathfield, Sydney (City of), Waverley, WoollahraWest Central区域包括：Auburn, Bankstown, Blacktown, Holroyd, Parramatta, the HillsWest区域包括：Blue Mountains, Hawkesbury, PenrithNorth区域包括：Hornsby, Hunters Hill, Ku-Ring-Gai, Lane Cove, Manly, Mosman, North Sydney, Pittwater, Ryde, Warringah, WilloughbySouth West区域包括： Camden, Campbelltown, Fairfield, Liverpool, WollondillySouth区域包括： Canterbury, Hurstville, Kogarah, Rockdale, Sutherland悉尼地图5、报告中列出的措施纵览加速铁路站点周边的城市改建，降低工作出行成本；增加悉尼CBD国际竞争力；打造PARRAMATTA第二CBD地位；通过投资拉动西悉尼转型；加大悉尼Botany港，悉尼国际机场，悉尼第二机场运输能力；修建更多基础设施；促进悉尼的文化，艺术，旅游和娱乐工业；保护自然环境；保持长期可持续性增长。6、如何增加住房供应第一，政府将通过与council合作，验证开发可行性，消除原有的新屋供应壁垒；第二，拟通过加大投资基础设施，包括交通、学校、托儿中心、健康设施和娱乐设施，支持新屋供给；第三，通过优先开发区域项目（Priority Precincts Program）交付价格多样并实用性强的新屋；通过 UrbanGrowth NSW projects 将多余的政府用地改建为混合用途规划；第四，按照计划交付新屋满足住房需求；通过下图可以看到，每年新屋交付最高值出现在2002年，过去五年新屋建设从每年13,300间上涨至每年22,800间。即便增长如此迅速，依然存在明显的供需失衡。年悉尼及中岸新房供应以下10个区域，政府将继续投资基础设施，以匹配未来人口的增加，包括新学校、娱乐设施、改建道路和公共服务：North Ryde StationEpping Town CentreWentworth PointCarter Street LidcombeHerring Road Macquarie ParkShowground StationBella Vista StationKellyville StationBanksiaArncliffe7、城区改造重建项目（Urban Growth NSW Projects）列举报告中提及了未来悉尼的发展规划方向，比如开发多余土地或政府用地，改建住房。那么，城市发展规划中提及的新南威尔士州在建项目Urban Growth NSW projects有哪些呢：　　Parramatta Road　　North West Rail Link　　Green Square　　Parramatta North　　Central to Eveleigh　　The Bay Precinct大家是否记得前段时间陈凯歌导演去了悉尼的哪个区吗？Wentworth Point！这个区就是著名的政府用地再开发实例，目的就是为解决悉尼人口增长带来的住房问题。8、与当地市议会更紧密的合作据报告称，城市改建将作为解决悉尼未来20年住房供需平衡的主要方法。新的城市改建将围绕公共交通网络中心地带进行，使建造的新屋满足人们方便通勤的需求，同时减少道路压力，降低出行成本。另外，新屋交付将获得配套设施支持，包括公园、体育设施、学校，医疗服务等。政府将通过Greater Sydney Commission支持由council 主导的城市再开发工作：政府意识到小规模的城市再开发是解决房屋供需平衡的重要一环； 政府将支持council批准的再开发项目，主要围绕城镇中心、交通走廊和公共交通节点；与council合作，改进城市开发方式，加强州政府，council与再开发项目执行者间的合作；政府将亲自推行交通走廊和策略中心周边的城市改建工作浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
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