[亿房研究]2016年3月武汉房价及成交走势分析
来源：亿房网研究中心余淼 日 20:27
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一、武汉市商品住宅新增供应分析
2016年3月份(3月1号-3月31号），据亿房网研究中心的统计数据显示，全市商品房新增供应204.01万方 ，其中主城区169.94万方，远城区34.07万方。
全市商品住宅新增供应149.64万方，其中主城区135.22万方，远城区14.41万方，主城区和远城区的供应量分别环比2月份增加134.1%和减少9.8%；与去年同期相比，主城区供应量增加154.1%，远城区增加6.5%。
市场供应方面，三月初，在一线城市高成交以及房价快速上涨的刺激下，武汉多家房企采取捂盘惜售的策略，上半月市场供应严重不足，但到了下半月，在预见到楼市政策可能会改变的情况下，各房企纷纷改变计划突击开盘，供应量显著增加。
分城区来看，返乡置业潮过后，市场供应明显偏重主城区，本月主城区住宅供应量占到了全市总供应量的90.4%，占比较二月份扩大了12个百分点。
从各片区的住宅新增供应来看，本月光谷东、汉口中心区商品住宅供应量超过了20万方，二七后湖片、青山片、南湖片、关山片、光谷南以及远城区的蔡甸供应量在10万方以上，汉阳中心区、新洲以及汉南无项目入市。
从主城区商品住宅的环线供应情况来看，二环内中心城区供应量激增218.04%，CBD板块的中城悦城、泛海国际桂海园以及汉口内环的和记黄埔世纪江尚等项目均有房源入市，另外，三环外主城区的供应量也大幅增加了221.2%，供应项目主要集中于光谷东的花山区域以及光谷南的大学科技园区域。
住宅供应（万方）
二、武汉市商品住宅成交走势分析
2016年3月份(3月1号-3月31号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，全市新建商品房共成交40364套，其中商品住宅成交34830套，经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交1429套，商铺和写字楼等其他非住宅成交4105套。
全市商品住宅成交量环比激增127.7%，同比增加138.5%，成交均价9355.08元/平，环比二月份持平，同比增加13.2%。
（注:从2014年开始，武汉楼市分析报告中的新建商品住宅统计数据将剔除经济适用房项目及保障房项目，故成交套数和成交价格在做同比和环比时会出现一定的偏差）
1.武汉主城区商品住宅成交情况
三月份武汉主城区在售楼盘450个，成交均价10308.99元/平方米，较上月价格水平下跌了309.15元/平方米，楼市价格环比跌幅2.9%，与去年同期相比增幅9.1%。本月主城区销售套数28479套，较上月大幅增加16662套，增幅高达141.0%，平均每天销量为919套，与去年同期相比增加了161.5%。
三月份武汉主城区楼市量增价跌。受首付比例下调、市场供应回暖的影响，三月份主城区成交量大幅增加，新开盘项目大多取得了七成以上的认购率，而在全国涨声一片的带动下，前期保持观望的购房者开始加速入市，本月成交量创武汉楼市有记录以来的新高，商品住宅日成交过千套几乎成为&新常态&，甚至在可以预见的未来相当长一段时间内，这样的成交记录都将难以逾越。
价格方面，因光谷东、四新等价格洼地区域成交出现井喷，3月份主城区商品住宅成交均价继续回落。
从价格段成交结构来看，主要价格段销量均增加一倍以上，其中6000元/平以下房源成交量环比激增219.8%，其成交比重扩大了0.9个百分点，主要是东西湖片成交量有较大幅度的增加，元/平房源成交量增加了156.4%；沌口片、四新片以及光谷东和光谷南成交量增幅明显，其成交比重也扩大了1.6个百分点，另外，因南湖片多个项目本月开盘后价格均突破至万元以上，元/平房源成交比重因此收窄了2.9%。
三月份武汉市主城区每周楼市走势图：
从周度销售情况来看，尽管月初两个月市场供应量非常少，不过政策叠加效应从今年春节后迅速喷发，成交量仍出现持续高涨的情况，月末最后一周则因公积金贷款新政影响而略有降温。
价格方面，月初的四新片成交量长期位于楼市销冠，周成交均价持续下滑，不过随着古田片的千禧城、华润翡翠城，南湖片的保利公园九里、东原晴天见、中建南湖壹号等项目的开盘热销，月底成交均价迅速攀高。
受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。
2、主城区分片区商品住宅成交均价及销量情况
3月成交均价
2月成交均价
汉口中心区
二七后湖片
武昌中心区
汉阳中心区
从主城区各片区成交均价来看，汉口方向，汉口中心区的电建地产盛世江城、福星惠誉福星华府等杨汊湖板块项目热销超过均超过200套，小幅拉低片区成交均价；古田片新开纯新盘千禧城热销389套明显拉升其片区成交均价；二七后湖片成交过百套的项目非常多，绿地汉口中心热销达277套，片区价格小幅上扬；东西湖片则因花样年花样城、丰尚御龙湾、美联德玛假日等金银湖以西泾河区域项目热销，片区均价回落。
武昌方向，保利城、融侨城等徐东项目热销，同时复地东湖国际成交量大幅减少，片区成交均价明显下挫；青山片的金地自在城、融侨悦府热销超过200套，不过武汉恒大御府成交133套小幅拉升片区成交均价；南湖片中建南湖壹号热销达758套，明显拉升片区成交均价；白沙洲片的武汉复地悦城成交企稳，不过东原湖光里、世茂林屿岸等黄家湖区域项目成交明显增加，片区价格下滑；关山片目前仍是关山大道沿线项目成交量较多，不过统建天成美景以及蓝光COCO时代均热销超过200套，片区成交均价反而回落；光谷东本月新开的碧园生态城左岸以及亿达云山湖热销，其片区成交均价小幅上涨；光谷南的平安光谷春天热销413套，不过大学科技园区域新房项目均热销过百套，片区成交均价小幅上涨。
汉阳方向，滨江板块的世茂锦绣长江、复地海上海成交量明显增加，片区成交均价也随之上扬；四新片的纽宾凯汉city国际社区、广电兰亭时代、金地澜菲溪岸三盘均成交超过300套，成交结构与二月份基本一致，片区价格稳定；沌口片则因后官湖区域以及港湾江城等低价盘成交量增加，片区成交均价明显回落。
（注：为准确反映武汉楼市发展，2014年起，本研究中心对原南湖片、关山片及汉阳中心区三个片区进行了重新划设，细分为五个片区。具体划设说明：原南湖片以铁路线为界划分为南湖片（铁路线以东）与白沙洲片（铁路线以西）；关山片为原东湖高新区三环线内；光谷东为东湖高新区三环外以东区域（含花山区域）；光谷南为东湖高新区三环线以南（含藏龙岛区域）；四新片为政府规划区域。重划片区暂不做同比
3月销售套数
2月销售套数
汉口中心区
二七后湖片
武昌中心区
汉阳中心区
而从本月各片区的销售情况来看，本月楼市全面开花，除白沙洲片、武昌中心区以及关山片区，其余片区成交量均出现翻番，长期供应短板的南湖片、光谷东区域因较多的房源入市而出现需求集中爆发，其成交增幅高达300%以上。而与去年同期相比，古田片、光谷东成交量甚至激增了600%以上。
3、主城区环线成交情况
从三月份的主城区商品住宅的环线成交情况来看，与二月份相比，受供应结构的影响，内环以及三环外主城区成交量增幅最为明显，与去年同期相比，一至二环因汉口CBD板块、汉阳滨江带以及武昌徐东板块成交激增，其同比增幅超过200%。
环线价格方面，徐东以及武昌滨江带房源成交量增加，二环内成交均价均有不同程度下跌，三环外价格较为稳定，而二至三环因南湖片、古田片量价齐升，其成交均价小幅上涨。
另外，从三月主城区热销项目可以看出，本月前十热销楼盘中仅有5个项目价格过万，二环内中心城区也仅有保利城一个价格相对较低的项目入榜，而三环外光谷东以及光谷南区域则有多个项目热销，成交结构变化明显，主城区成交均价回落。
三月武汉主城区商品住宅成交排行前十：
最新均价（元/㎡）
中建南湖壹号
纽宾凯汉city国际社区
碧桂园生态城左岸
武汉复地悦城
武昌中心区
万科城花璟苑
保利清能西海岸
平安光谷春天
统建天成美景
4.武汉远城区商品住宅价格走势
三月份，远城区在售楼盘213个，成交均价5279.82元/平方米，价格水平较上月上涨10.55元/平方米，楼市价格环比涨幅0.2%，与去年同期相比上涨5.4%。本月远城区销售套数6351套，较上月增加2873套，增幅82.6%，平均每天销量为205套，与去年同期相比增加71.2%。
三月份武汉远城区楼市量增价稳。销售方面，二月份为返乡置业高峰，远城区成交量较高，而本月市场供应有所缩减，成交增幅低于主城区。
价格方面，成交结构变化较小，远城区房价企稳。
三月份武汉市远城区每周楼市走势图：
从远城区周度变化来看，三月远城区各周成交量较为平稳，不过房价方面，受新洲、蔡甸成交量逐渐增加的影响，远城区成交均价持续下滑。
受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。
5、远城区分片区商品住宅成交均价及销量情况
从远城区各片区销售价格来看，江夏尽管富丽金澜湾成交量较高，但联投龙湾、俪湖天地等项目成交也超过100套，其片区成交均价仅小幅下滑；黄陂的武汉恒大龙城二期御湖湾成交稳定，不过天汇龙城成交增加明显，片区成交均价随之上涨；新洲的保利圆梦城持续热销，片区价格企稳；蔡甸则因碧桂园学府壹号成交量大幅回落，其片区均价明显下滑；汉南的碧桂园凰城、武汉绿地城销量均增加一倍以上，片区成交均价大幅上扬。
成交量方面，黄陂、汉南销量环比翻番，而与去年同期相比，蔡甸、汉南成交增幅最为明显。
3月销售套数
2月销售套数
三、武汉土地市场月走势分析
2016年3月，武汉土地市场共举行2场网上拍卖会，共推出土地13宗，实际成交13宗，成交面积约54.03万平方米，土地出让金总计43.16亿元，平均楼面地价3581.47元/平方米。
净用地面积
（万元/亩）
供应方面，本月土地供应量较传统淡季明显增加，且较多的供地位于主城区，不过供地类型上，工业用地出让较多，其次是住宅用地和商业用地，商住两用地本月无出让。&
需求方面，本月土拍十分火爆，尤其是居住用地，位于光谷东以及青山滨江商务区的两宗地块均遭到了十余家房企的激烈争夺，最终位于光谷东的P（号地块被省房投以84%的溢价率获得，楼面价高达4415.20元/平，而青山滨江商务区的P（号地块则由中冶集团以130.8%的溢价率获得，楼面价9310.67元/平，两块地楼面价甚至接近周边在售新房的价格，尤其是青山滨江商务区地块，与之毗邻的中建开元公馆目前新房售价为10800元/平，楼面价与之十分接近，不过该地块原所有者即为中冶集团，扣除出让应获得的一部分土地收益以及工业地产变更为居住用地所需缴纳的土地出让金后，其实际楼面价远低于9310.67元/平。
总体来说，受武汉楼市整体创纪录的成交刺激，愈来愈多的房企开始加入土地争夺的行列中来，而随着楼面地价的整体上扬，未来武汉房价或因此进一步上涨。
[责任编辑：余淼]
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历史证明，货币贬值房价必涨，武汉房价还远没到头
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全世界都知道中国房价还要涨。。。。。。。。。。全世界的人也知道，房价最后会害了中国！
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做事你认真
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我木有为国家经济建设做贡献赶脚很惭愧呀
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不用做事了，都去买房子。
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进场吧，为国接盘光荣。大家已安全撤退，请你们站好最后一岗。致敬！
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不堪金散去，掩面舍愛巢。
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北方创业 发表于
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俄罗斯的经验表明汇率崩盘是对国民摧毁性打击 二选一还是垮房市更好
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地方债的解决就靠这个招数了
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涨个屁，贬值到国库的钱都外逃光。老百姓有多少血够吸？
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快点涨，好多人手上大把的房子要变现
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王健林以武汉举例 称房价在20年内一定不断上涨
来源：中国新闻网&&　字号：　
央视财经(《央视财经评论》) 1月18日，2015年12月份70个大中城市房价指数出炉，延续了前一个月小幅上涨的走势。数据显示，有21个城市房价同比上涨，其中深圳以47.5%的同比涨幅领涨，上海、北京、广州以18.2%、10.4%、9.2%的同比涨幅排在前几位。价格同比下降的城市有49个。
纵观2015年全年房价变动，1、2月还在驻底徘徊。到了3月降息、降首付，二手房转让费年限从5年下调至2年等政策的出台迅速刺激了楼市，环比价格上涨城市也从个位数扩张到十位数，此后一路上扬。9月份达到高点为39个，环比价格也是一路攀升。6月份上涨到了7.2%，从7月开始，房价环比涨幅也开始连续4个月收窄，然而又一波降息、公积金政策等房地产优惠政策刺激了11月房地产市场销售，房价上涨城市和涨幅均出现反弹，且延续至今。
2016年，房价将会怎么走？2016年，我们该不该买房？一二三线城市房价会有哪些不同？1月18日，财经评论员马光远、张春蔚走进《央视财经评论》演播室，和场外嘉宾北京市房地产协会秘书长陈志、万达集团董事长王健林一起来评一评，2016房价那些事儿。
2016房价主旋律 ：分化！
陈 志(北京市房地产协会秘书长)：2016年，分化是房价主旋律
首先肯定的是要继续分化，我们认为一线城市的不断趋高的地价和不断趋高的房价，2016年不会改变。2015年楼市利好政策左右着2015年度房价走势，一线城市首当其冲成为变动主角，相对于一线城市的高歌猛进，二线城市相对低调，房价涨幅平稳波动，三线城市低迷成常态，房价持续在负区间徘徊，分化加剧。
王健林(万达集团董事长)：一线城市20年内一定不断上涨
中国楼市是一个分化的市场，比方说一线城市，我跟你讲，20年之内一定是不断上涨，原因就在于土地供给有限，人口还在不断流入。二线城市当中相当部分也没有问题，你看我给你讲一个数字，二线城市的一个武汉，去年销售面积2600万平方米，连续两年成为中国销售面积第一的城市，核心原因就是人口持续流入。中国的楼市应该是研究解决三线四线城市的去库存，如何去库存，对地方政府来讲是一个很大的问题，而且恰恰是三四线城市最依赖土地财政。
马光远(财经评论员)：2015年，全国房地产&两冷&&两热&现象
2015年全国房地产，70个大中城市也出现&两冷&、&两热&的现象。第一个是投资冷销售热，投资的曲线是往下的，销售是往上的。第二个是一线和部分二线城市热，三四线很冷。也就说我们在2014年以来，整个分化的趋势没有改变，楼市刺激政策在过去一年时间内还是起到了效应。
换个视角看房价：购房者是刚需还是改善？
马光远(财经评论员)：在所有的房价逻辑里边，供求关系是第一逻辑，房子少的时候，你讲任何故事大家都信的，这跟股市是完全一样的。我认为最简单就是二八分化，也就是说，那些以后人口流入的城市，大城市，因为需求仍然在，库存肯定不是问题，它们房价比如说政策回暖也好，不回暖也好，往上走，那是一个长期的趋势，但是有一些城市人口在流出，流出的一些城市，房子多了怎么办？我听到一个长期以来非常看好房地产的，我不想提他的名字，他甚至讲三四线城市有些房子得炸掉了，消化库存的方法是炸掉。我们现在担心的是热者更热，冷者更冷。
张春蔚(财经评论员)：但是对于老百姓而言的话，老百姓改善性住房的需求越来越多，尤其是我们看到二孩政策放开以后又有一波，而且对于北京而言，5年限购要到期了，越来越多拥有房票的人会拥有，所以说我觉得在这个市场当中，我们不仅仅是要看新房，还要看二手房，还要看我们现在好多人不是投机房地产，而是真正是一个改善需求为主导的这样一个市场。
陈伟鸿(主持人)：所以对于一二线和三四线的这些城市来说，政策不一样，大家对它的心理预期也是不一样的，我们特别和数字100的调查机构做了一个调查，来看一下网友呈现出来的不同的态度，在一二线城市当中，你认为目前房价现状如何，太高了难以接受占到了59%，比较合理的只有3%，勉强可以接受的9%，认为房价高但可以接受是29%，我们刚才已经说了，一二线的房价还会再涨，现在这个状态大家都觉得太高难以接受了。
换个视角看房价：房地产商去房地产化？
马光远(财经评论员)：房地产商在逐渐去房地产化
我们现在看到的主流是大家纷纷在去自己的房地产，你比如说王健林，第一个他大连万达下调了他在2016年的预期，整个房地产的收入我要下调，下调幅度非常大。第二个是2015年、2014年中国房地产市场你看到什么情况，大家纷纷说我不是一个房地产企业，你看上海的绿茵置业，他改成P2P，他说我不做房地产了，然后你会看到以前足球冠名的基本都是地产商，现在也在去，所以现在看到的情况，王健林刚才讲的情况，应该说已经老生常谈了。
张春蔚(财经评论员)：大型地产商更有市场定价权
实际上大型房地产商在重新谋求自己市场的话语权，因为以前我们说一个大型房地产商，主要是看销售额，但是他现在是要强调市场定价权，因为大型地产商，第一他的楼盘多；第二他市场当中的引导性强，他更想以这样的一种态势逼着小地产商退出，所以我觉得这其实是从战略、战术层面都有的一个行为。
换个视角看房价：未来房价谁说了算？
陈伟鸿(主持人)：我们来看看三四线城市的这些网友，他们对于目前的房价持什么样的态度，来，认为价格偏高的占了49%，勉强可以接受的是26%，比较合理的是16%，价格偏低的是9%，对于这样的一些城市，未来他们的房价走势会是什么？
马光远(财经评论员)：房子品质决定价格走势
我觉得价格事实上来讲，价格最终还是数量说了算，如果量多，价格自然会调，但是如果说量不够，大家以后的预期仍然说这个房子会走这个价格，它肯定还会稳住，但是我觉得还是刚才我们讨论这个基本逻辑，我们回到品质上来讲的话，三四线城市尽管房子很多，但是品质好的房子并不多，品质好的房子价格还会往上走。
张春蔚(财经评论员)：品质好的房子是追捧的对象
品质影响大家的购买力，所以我觉得如果你是第一次购房，量力而为，但是到第二次、第三次购房的时候，很多人开始重新思考房子对他意味着什么，是说这房子我真喜欢，我爱上了这座房子以及它带给我的感受。
责任编辑：唐姗姗&
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420000元/㎡
56011元/㎡
612000元/㎡
78727元/㎡
810209元/㎡
910000元/㎡
1012700元/㎡
1待定216800元/㎡3待定4待定510000元/㎡66000元/㎡78500元/㎡86011元/㎡920000元/㎡108727元/㎡
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