买二手房时申请资金监管，首付还需要先交给中介么？急急急
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各位，我想问一下，买二手房时，申请资金监管，首付是直接由中介带着去存到监管机构？还是先交给中介，再由中介带着去监管？
中介说要先把首付交给他们，然后他们帮忙递件，第二天去办监管，是这样的么
急！！！！！
顺便问一下，二手房买卖的详细流程，越详细越好！谢了！
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主题帖子粘豆包
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第一:交易流程;
　　1. 买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金
　　2. 过户 交纳相关税费 (如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)
　　3. 领取新证,(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)
　　4. 很行放款给卖方
　　5. 水电,煤气,物业管理,有线收视,宽带,电话等的过户
　　这些只是大致介绍一下主要的交易程序,下面我还会对每一个流程进行详细说明
第二,是中介在进行房交易时的操作规则,或者说是操作实务程序
　　1. 房源信息和客户信息的收集
　　2. 中介方如何带客户看房,协助客户寻找到中意的房;中介如何帮助业主进行宣传推盘
　　3. 中介方如何促成买卖双方的交易方法及专业技巧
　　4. 三方合同签定的时候应注意的事项
　　5. 在过户过程中买卖双方应配合的事项
先说第一个问题
　　1. 买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金
　　当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的买卖交易合同,有三方均需签名的〕后,应同时到国土局查档.
　　此举的目的是为买房及中介方防范交易风险而作的.因为如果卖方出来交易不实行为,很有可能会出现交易纠纷.查档一是可以确认该成交物业的权利人是否是签约的人,二是确认签约的卖方是不是占该物业的全部所有份额,三是确认是否在银行抵押.
在这个签约的环节,应注意的问题有以下几点:
　　1. 如果卖方权利人只有一个人名的话,中介和买房应弄清此人是否已婚,如果已婚,其卖房行为是否得到其配偶的同意支持,如果是的话,应由夫妻同往签署,如果另外配偶一方未能亲自到达共同签约,最能是签约人能同时出示配偶的亲笔授权书,这样防止婚内财产私自转移导致交易最终不能成交的情况发生.不然,中介方要承担把关不严,未有尽职尽责的责任,买方很有可能会损失定金,甚至是首期款等!
　　在中介交易实务中,通常会出现因为急于签单,而未能取得该物业另个一个未在房产证上登记姓名的人的书面授权书而促成三方交易. 一旦出现权利人另外一方并不同意出售此物业而导至向法院诉讼后,法院会宣布此合同无效的,买方就有可能带来无心的麻烦和金钱损失
　　比如有些夫妻一方私自处理婚内财产,或是老公买给二奶的,后来要出售时被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合买的房,现在深圳有大量未婚同居者共同买房,房产证上写上一个人的名字时,很有可能被写上名字的人利用这个便利私自处置房产
　　2. 过户 交纳相关税费 (如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)
　　这个过户如果按业主(卖方)的房产证是在银行抵押的话,就要先赎楼,也就是还清银行的欠款后,银行归还其房产证原证,这样业主才拥有房产的100%份额,这样才可以到国土局进行正常交易。
过户时要交纳的税费情况又分以下几种:
　　A. 原房产证登记时间到交易时间满五年的,可以免去营业税,同时也会免去城建维护费和教育附加税,否则将不得免除;
　　如果即满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，那么又可免除个人所得税，此时在新证上完全可以按成交价来填写.这样的好处是，因为深圳的房涨的快，而且人的流动性也大，没准哪天新业主也要卖房，这样你的房产证价格高，有利于快点出手，也可以卖个更好点的价哟!当然，你的新证的价格填写的高了，契税等税费会相应增加一些，但都是不多的，可以考虑按成交价填写哟，这样银行贷款不论是现在还是以后都有可能方便多贷哟.
　　B.应交纳的税费及费率：
　　契税：　新证价格*1.5%
　　印花税：新证价格*0.1%(买卖双方各付一半)
　　交易见证费：关外每平方6元，关内好象是每平方3元
　　查档费：50元
　　贴花税：5元
　　营业税：新证价格*5%
　　城建维护费和教育附加费是在产生营业税的基础上就有，否则无营业税就没有这些费用，费率是营业税的0.1%和3%
　　个人所得税：(新证价格-原证价格-原业主购房时产生的正当税费和一定数额的装修费，通常是原证价的15%)*20%
　　其中，契税和登记费是在领取新证的时候才交付，所有费用都是由银行代收，然后再拿银行开的收据去国土局换取正试交税发票
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其实我很想一直这样走下去，没有目的也没有过程，就只是为了生存，直到变成一个坚不可摧的女子……
粘豆包5880
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应该是把订金交给中介,然后自己带着首付款和中介到监管部门刷卡付款,这种方式应该最安全
农妇 山泉 有点儿田
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呵呵，如果向楼上说的，要中介是干什么的呢？中介的作用就是时刻保证买卖双方的利益，首先，房款不到位的情况下不给办理更名，如果办理了，买方剩下的钱不交怎么办？如果卖方要先拿钱的话跑了怎么办？所以说中介公司是给了一个保证双方利益的平台！
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专家支招：如何正确应对收首付款二手房中介
[导读]今天就以两个消费者投诉为案例，请评论员以及律师来告诉大家，在购买二手房屋、签订合同、付首付、办贷款等各个环节中，大家都应该注意些什么。
　　我们今天就以两个消费者投诉为案例，请评论员以及律师来告诉大家，在购买屋、签订合同、付首付、办贷款等各个环节中，大家都应该注意些什么。　　前一段时间，一直在持续关注黑中介携款一夜之间人间蒸发的事件。近几天，我们又陆续接到消费者的投诉，在河北承德、内蒙古包头等地，黑中介继续出没，一房多卖，或者收取首付款然后人间蒸发的事件继续出现。很多遭受黑中介欺骗的消费者说，大家都是平民老百姓，买套房子不容易，现在房子没拿到，钱也没有了，可叫人怎么办。再次提醒大家，买房是大事，在房价高企的今天，大家可能是拿出一辈子的积蓄购买一套房子，所以一定要加倍小心，谨防受骗上当。　　我们先来看案例。首先是来自河北承德的敖女士。敖女士的侄女要结婚，准备购买婚房。看来看去，终于在一家叫做“金桥”房产中介的帮助下挑中了一套，于是就将房屋的首付款12万交给了这家中介，等着办贷款，房屋过户了。　　中介以房子的产权证还没有办好，要求敖女士的侄女等待半年，于是，小两口就耐心等待。没想到，噩梦就从这等待开始了。无意当中，敖女士询问自己的侄女房子的事情怎么样了，侄女回答要等半年，敖女士觉得不太对劲，就要求侄女去中介看看，可是到了中介门店才发现，门店已经人去楼空了。　　敖女士：就听人说，有人去报案去了，说是金桥房产那块，都卷款跑了，后来他们就去赶紧上办事那间门店去看，看那门都锁上了，然后里头桌椅板凳扔的乱七八糟，里头什么都没有了，有好多工作人员也说好几个月没发工资了，他们也不知道老板跑到哪去了，说头一天晚上他们还开工作协调会了，第二天等着去上班，里头那些原来办公电脑什么的那些东西都没有了，乱七八糟扔。　　记者：就是第二天都没有了？　　敖女士：对，都没有了，对它在承德市有40多家门店，不是10多家。　　敖女士说，他们目前已经报案。警方立案，并不意味着钱能够追回来。敖女士说，12万，对于一般人可能不算什么，可是，她侄女的男朋友家是大山沟里的，很穷很穷，凑上着12万实在是不容易。　　河北承德的敖女士是交了首付，钱被卷跑，而内蒙古包头市的王女士面临的情况是自己交了房钱，房主却不知道自己的房主已经卖了。　　王女士说，自己当时看好了房子，这家叫做德邦房产的中介说，房主很信任他们，签合同、付首付都由他们来完成。　　非常偶然，王女士临时决定改贷款为全款，于是辗转查到房主的电话，联系上了房主。可是房主非常惊讶，说自己并不知道房子已经卖掉了。　　王女士说，后来她才知道，这些中介非常猖狂，还曾经出现过一套房子卖五、六个买家，收五、六份首付的。　　王女士当时首付了20万，中介退给她15万，还有5万一直拖着，等王女士到门店去要钱的时候，却发现已是人去楼空。　　损失5万块，王女士说这算少的，有些买家被骗十几万，几十万甚至上百万的。大家都是辛苦钱，挣些钱不容易，这些中介真是很坑人的。　　让王女士奇怪的是，当时看到门店人去楼空，有人就报了110，可是等了一天，都没有等到110出警。王女士想问，这算不算有关部门的不作为？　　王女士：就是那会儿3、4月份的时候，就有人报案，有人报案就说这个房子违约了，到期都不给退钱，就是这样的。他们也知道是被骗了，就希望打110，他们打110报案，110没人来管，等了一天都没人来管。　　经济之声特约评论员包华，中国消费者律师团胡钢律师对此解读。　　经济之声：我们先来看第一个案例，中介告诉买房的小两口，房子的房产证还没有办下来，所以要等半年。那么，没有房产证的房子能卖吗？没有看到房产证，能交首付吗？首付交给谁更能保护自己的财产？中介还是房主？　　包华：按说没有房产证的房子是不能卖的，但是在市面上确实会有这样一些房产，当时因为没有办理产权登记，没有取得产权证书确实也在流通。那么在卖的过程中，就有很多需要限制的条件，比如说房屋交付的时间需要斟酌，比如全额的房价款什么时候支付清也需要明确，等等会给我们的二手房交易带来很多的困难，所以我们在实际操作过程当中，没有产权登记的房屋买卖的，但是它的技术环节控制起来会非常困难。对于购房人来说，陷阱会比较多。　　经济之声：换句话来说，如果说没有房产证的话，能不能办贷款呢？　　包华：肯定不可以，银行必须要能看到这是一套可交易的房屋，可以办理抵押登记的情况，才可以办理银行贷款。所以，银行是不会给这样的房屋办贷款的。　　经济之声：那么不能够办带看这个房子这种情况之下，如果说我们本来就是办贷款才能够付清房款的话，我们这个时候能不能交首付呢？　　包华：在实际操作过程中确实有交首付的情况，但是这个首付我们一般会提示给我们的当事人，或者购房人，如果确实想买这样的房屋，确实能够希望能够支付自己首付表达自己交易诚意的话，那么就需要房屋的持有人提供一些证件，同时可能要办理一下房屋的交接，以保证购房人利益，但是这些环节对于很多购房人来说，因为他比较陌生，跟我们的普通的二手房和普通的一手房交易程序不太一样，他会比较陌生，而且要求的技术这方面的准备比较强，所以一般的购房人如果用这种的模式的话，最好请专业机构的人员帮助一下，否则会出现问题。　　经济之声：您所指的专业机构的技术人员，是不是就是指的房产中介公司这些职业中介们。　　包华：可以包括他们，但是由于房地产中介公司很多情况之下，都是以撮合双方交易达成交易之后收取费用的，所以往往对于达成交易内容这方面对于双方的引导并不是很充分，所以我个人建议，还是在房地产中介公司提供专业服务的基础之上，自己找一个专业人士来帮助自己，作为代理人处理事物，这样可能会比双方撮合的效果会更好。　　经济之声：那么现在我们想请教一下胡钢律师，从法律角度来说，首付款到底是交给谁更能够有利于保护自己的财产，其实交给房产公司，很多人是这样想的，如果说我要交给房主，房主拿了我的钱不去给我办手续怎么样呢？他要是跑了怎么办？交给房产公司现在我们又面临遇到这种黑中介如果它卷恩了我们的款跑了，我们又该怎么办呢？那么您认为从法律的层面上来界定的话，首付款交给谁会更安全更妥当一些？　　胡钢：付款的环节是在中介服务有关的无论是租房还是买房中一个重要的环节。我建议首先一般来说是按照合同中约定的一种方式来进行付款，但是这个合同本身强烈建议广大的租房者或者购房者使用当地行政机关推荐的房地产交易的最新版本的示范文本，来进行教育。你可以在网上，相关的政府网站上，都可以直接下载，打印3、4份，然后依据这个文本进行签字，然后它上面会有一个关于交付具体的约定，就是付款的方式。但是，无论是怎么付，首先如果要付给房主的话，那么合同中应该载明房主的姓名，他的身份证号码，他的银行相关的账户的信息，你打到这个账户上，如果约定是交付到我们的中介组织的话，那么一定是开户名是这个中介组织这么一个的银行帐户，切记直接将款项打给所谓的具体的房地产中介人员个人、或者是完全在没有合同中，合同出现的任何人，这样至少才能保证一个的最起码一个的款项的安全。因为你至少知道，你的款项走向是哪，而且你的款项的走向是基于已经签订的有效的合同的基础上。欢迎点击查询以下内容：&&
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买二手房首付怎么算
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发表于 09-7-15 12:38:11
想买二手房，不太明白二手房的首付怎么算，比如90万的房子，要什么评估价的几成什么的～～～ 具体怎么算，了解的能说一下吗，谢了！
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发表于 09-7-15 12:40:54
目前貌似两成就可以。
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发表于 09-7-15 17:08:14
有买过二手房的朋友吗？ 来详细谈下啊
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发表于 09-7-15 17:12:20
我朋友卖房子的时候 是自己在网上联系的人
但是款是通过链家过的
你找个中介问下吧
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一马奔腾射雕引弓天地都在我心中
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发表于 09-7-15 17:30:03
我来告诉你。
如果房子建筑面积小于90平米，可以首付二成。其余的八成银行贷款给你。 注意，是什么价格的二成。
1&&不是你的买价的二成。
2&&是评估价的二成。
3&&实际操作中，是先确定银行能贷多少给你，除去银行能给你的，其余的就是你要付的，也就真正的首付。
打个比方。
你买一个二手房，建筑面积89平米。房主开价80万。 而你需要贷款买。向银行贷款时，银行要委托评估机构去评估这房子值多少钱，评估价值往往小于你的买价。（因为银行不考虑地产的炒作价格）比如，评估结果这房子值60万， 那么银行能贷给你60*0.8=48万& &你实际要付的是80-48=32万。
明白了吗？
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发表于 09-7-15 17:54:41
评估价往往低于卖价
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发表于 09-7-15 17:54:59
07年买房子的时候是55.82平米32万，合下来5700多/平米，首付9万，贷了23万。当时听说银行给评估6200多/平米。银行评估还要估算房龄，房龄越高的贷款越低。
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发表于 09-7-15 18:17:06
哦 ！多谢！
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发表于 09-7-15 18:25:28
看来“评估”还是很关键啊！
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发表于 09-7-15 18:43:01
你好！再请教一下哦，& &&&请问个人有没有须先评估的一些方法呢？
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发表于 09-7-16 14:16:55
你好！再请教一下哦，& &&&请问个人有没有须先评估的一些方法呢？
阿5 发表于 09-7-15 18:43
没有必要，也没有可能。
因为，如果你要买二手房，而且也必须要贷款。那么，必须通过中介来办手续。中介就是类似于中大恒基之类的。因为中间过程还要涉及两个机构，一个是律师行，一个担保公司，而且，评估机构往往是担保公司自己办的。这三个机构虽然在法律上独立，但是一家。就象开发商和物业公司。其实就是一家。银行对于个人住房贷款，不面对个人。所以，你只能通过中介办。没得选择
如果是你自己找来的房源，那请中介帮你办手续，收费大约在之间。
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发表于 09-7-16 14:20:38
看来“评估”还是很关键啊！
阿5 发表于 09-7-15 18:25
实际上没有必要高估，最好是尽自己最大的能力，付首付。贷的越少越好。因为房贷利息非常 高。以20年本额等息的算法。你最终还完银行之后，所还的钱是本金一半，利息一半。
比如你贷款10万，20年，本额等息。你20年还给银行近20万。10万本金，10万的利息。
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发表于 09-7-16 19:37:57
我给你做贷款,链家
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发表于 09-7-16 19:46:57
5楼的朋友说的差不多&&不过有一点&&90平米以上150平米以下也可以贷八成的
& &还有&&那叫等额本息& &不叫本额等息
& &&&记得这位朋友对中介很反感&&声称被好几家中介骗过&&不知为何对中大恒基情有独钟
& &&&专业知识胜过部分中介人员啊
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发表于 09-7-16 19:58:16
5楼的朋友说的差不多&&不过有一点&&90平米以上150平米以下也可以贷八成的
& &还有&&那叫等额本息& &不叫本额等息
& &&&记得这位朋友对中介很反感&&声称被好几家中介骗过&&不知为何对中大恒基情有独钟
& &&&专业 ...
深渊的水影 发表于 09-7-16 19:46
没错。我确实被几家中介骗过。我说中大是打个比方 。因为“中大”这两个字比较好打。我用的是五笔。在这里，我是教楼主算房贷。并没有说过中介什么。我在另一个贴里，说的也是我个人遭遇。供网友自己参考。
我说的90平米，我是当年买的时候的情形。现在多少平，确实不如你。因为我不靠这个生活。
谢谢夸奖。我曲折的买房经历，教会我这些。从前也有你们业内人说过我，你能当个中介了。
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发表于 09-7-16 19:59:38
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发表于 09-7-16 20:02:40
本帖最后由 燕侠 于 09-7-16 20:05 编辑
根据不同的情况，并不是说首付越多，或者首付越少，就绝对的有好处
分2种情况：
1、买房自住，当然是首付越多越好，最好是全款，这样没有银行的利息
2、买房投资，当然是首付越少越好，用银行 ...
literr 发表于 09-7-16 19:59
这个嘛，我就不算了。楼主自己算吧。不过，投资一说，租金往往小于月供的。如果楼主是外地人，还要另外租房，就要计算这个成本。当然，你上面算的是房价涨得最多的年代。现在可以用同一楼盘的租与月供来算。不过。不和你算这个了。不然，又是一番争执。而且费脑子。怎么合算，楼主自己想吧。因为我们想不出来 ，楼主的家庭、收入等情况。
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