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二手房买卖做低房价避税案例 房东借口合同无效毁约 法院判决有效继续履行
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二手房买卖做低房价避税案例 房东借口合同无效毁约 法院判决有效继续履行
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3秒自动关闭窗口合同无效或解除导致购房人没有买到房屋损失的计算——大瀚律师事务所
合同无效或解除导致购房人没有买到房屋损失的计算
| 作者：大瀚律师事务所
& 因出卖人原因导致房屋买卖合同解除或无效，买受人无法取得原合同项下的标的物，如房价上涨，买受人以原来价格不能买到同类房屋的，房价上涨后与原房价的差额可以做为购房人的损失要求出卖人承担。
& 2009年，朱某（乙方）与胡某（甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定胡某将其名下某处房产卖于朱某。房屋价款为73万元。朱某于签约当日向胡某支付定金5万元，后双方因《北京市存量房屋买卖合同》的履行发生纠纷。2010年12月28日，胡某将涉诉房屋转让给案外人陈某。2011年8月18日，陈某又将该房屋转让给案外人郑某。
& 朱某将胡某诉至法院，期间原告朱某要求对涉诉房屋的市值进行评估，法院接受朱某申请后摇号指定某房地产咨询评估公司对该房屋进行评估。2012年11月，该房地产咨询评估公司出具的鉴定报告显示，涉案房屋在此时的市价为人民币1527926元，至2010年12月31日时，涉诉房屋价值人民币1353141元。
& 原告朱某诉称，2009年7月12日原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，原告依约支付了定金后，被告一直拖延办理相关手续。后原告得知被告在2010年12月28日已将涉诉房屋出售给案外人陈某。被告的违约行为导致原告蒙受了巨大的经济损失。原告请求法院：1、判令解除原、被告双方于2009年7月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告定金5万元；3、判令被告按照合同约定向原告支付违约金25万元；4、判令被告另行赔偿原告超过违约金部分的实际损失547926元（房价上涨差价）；5、判令被告支付延期支付上述定金、违约金和赔偿金的利息。
& 被告胡某辩称，由于2010年国务院与北京市新的房屋限购政策出台，故原告无法办理贷款手续。合同的履行不能是因为原告无法办理贷款且无法提供证据证明其有付款的能力。被告据此有权拒绝配合其过户，故违约的是原告一方而非被告。
& 北京市昌平区人民法院经审理后认为由于原告朱某与案外人陈某之间的买卖合同已经实际履行并且完成过户，故原、被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》已经无法继续履行。而因被告的违约应为给原告造成的损失应由被告方承担。故法院判决如下：
& 一、解除原告朱某与被告胡某于2009年7月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
& 二、被告胡某于本判决生效之日起10日内返还原告朱某定金5万元。
& 三、被告胡某于本判决生效之日起10日内向原告朱某支付违约金25万元、赔偿违约损失元。
& 四、被告胡某于本判决生效起10日内向原告朱某支付30万元的迟延支付利息损失32418.75元。
一、被告的行为构成“一房二卖”，房屋产权应当如何认定
& 所谓“一房二卖”即为房屋所有人对同一房产先后与两个买房人签署了买卖合同。不动产产权的变动以登记为准。故在对同一房产先后存在两份买卖合同时，先登记的买房人获得房屋的所有权。若前后两份合同都没有登记，则先签署合同的买房人优先获得房屋所有权。
& 本案中原告朱某与被告胡某签订的买卖合同在先，案外人陈某与被告胡某签订的买卖合同在后，但是由于陈某与胡某已经完成了房屋交割的所有手续并且登记，故陈某最终获得该涉诉房屋的所有权。而被告胡某也应对其“一房二卖”的行为对原告朱某承担违约责任。
二、由于卖方违约导致合同无法正常履行，房价上涨的责任应由谁承担，上涨金额应当如何认定
& 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。该责任应由违约方承担。
& 本案中，由于被告的违约行为给原告造成的损失远远高于双方约定的违约金，故法院应当酌情予以增加。至于房屋上涨金额的认定，由于原被告双方约定的完成过户手续的最迟期限为2010年12月31日，而被告胡某出售给案外人陈某的时间为2010年12月28日，故于2010年12月31日以后原告朱某可以选择另行购房来防止损失的继续扩大，故法院认定房价上涨金额应当以2010年12月31日时，房屋价值人民币1353141元为准。
《中华人民共和国合同法》
& 第六十条 &当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
& 第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
& 第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
& 第一百一十四条 &当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
& 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
& 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
& 第一百一十九条 &当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
& 第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。您的位置： &
房屋买卖合同无效判决书 正文
房屋买卖合同无效判决书
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篇一：最新房屋买卖合同无效判例-附南京鼓楼法院判决书 本案属于标准的房屋买卖合同无效成功案例 更多房产案件的诉讼技巧、应诉策略、司法政策、最新判决文书等, 可登陆江苏精英律师网查看庄荣华律师发布的最新文章。
南 京 市 鼓 楼 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2009）鼓民一初字第2909号 原告陈某，女，1954年生，汉族，南京工艺厂退休职工，住本市鼓楼区。 委托代理人庄荣华，江苏格非律师事务所律师。 被告王某，男，1954年生，汉族，南京石矿退休职工，住本市鼓楼区。 被告曹某，男，1978年生，汉族，南京商贸有限责任公司法定代表人，住本市凤台南路。 原告陈某诉被告王某、曹某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某委托代理人庄荣华，被告王某，被告曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某诉称，原告与被告王某系夫妻关系。2008年夫妻双方购置了位于鼓楼区房屋，产权登记在被告王某名下，2009年初被告王某与被告曹某私下协商，利用该房屋向银行抵押贷款套取现金，双方进行虚假买卖，同时曹某也承诺给予王某经济补偿金约20000元。日，被告王某在未经原告同意的情况下，将夫妻共同所有的房屋出卖给被告曹某，并于同年4月23日办理了过户手续。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令： 1、被告王某与被告曹某签订的《南京市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同）无效；2、判令被告曹某将房屋抵押权涤除后，将房屋恢复原状返还给出卖人，并由二被告承担本案的诉讼费和保全费。 被告王某对于原告主张的事实、理由及诉讼请求均无异议。 被告曹某辩称，两被告的所有交易都是按照正常程序，没有伪造舞弊之处，涉案房屋登记在被告王某一人名下，两被告之间的房屋买卖行为合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告陈某与被告王某于日结婚。本案讼争房屋凤凰西街系王某于日向案外人购买取得使用权，同年9月26日向南京市鼓楼区房产管理局办理了房改房购买手续，房屋产权登记在王某一人名下。由于王某向曹某借款，为偿还借款，二被告商议将诉争房屋过户至曹某名下，曹某用该房屋向银行抵押贷款并使用该笔贷款，王某所借欠款予以抵消。日，王某在未告知陈某的情况下与曹某签订买卖合同，将诉争房产出卖给曹某，房屋售价500000元。2009年5月，曹某以讼争房屋作为抵押向交通银行南京雨花支行贷款300000元，日该笔贷款划至王某的帐户。日，王某将存有300000元贷款的存折交于曹某，曹某出具借条。同日，曹某给付王某15000元人民币，但对于该款项性质双方有争议。王某称15000元系将讼争房屋借给曹某抵押贷款300000元使用的好处费；曹某称15000元系王某向其所借的借款。同年6月24日期间，曹某分十二次将300000元现金取走并占有使用，此后由曹某按月归还贷款。审理中，两被告均认可除300000元贷款外，其余200000元房款曹某未实际支付，讼争房屋过户至被告曹某名下所产生的所有费用均由被告曹某实际支付。日，被告王某与被告曹某达成书面协议，内容主要涉及讼争房屋系王某提供给曹某抵押贷款所用以及相关的费用承担问题。讼争房屋现仍由原告陈某、被告王某及二人之女实际居住使用。 为证明二被告未将房屋买卖情况告知原告，以及恶意串通骗取贷款供被告曹某使用，是虚假的买卖，原告提供录音资料、视频资料并申请证人出庭作证。录音及视频资料显示被告曹某明知“如果现房贷款的话，必须要被告的妻子即原告本人签字，但由于房子登记在被告王某一人名下，不用原告签字，房产局可以直接过户承认交易”。证人陈述了二被告采用隐瞒原告陈某将讼争房屋进行虚假买卖的手段套取银行贷款提供曹某使用的情况。对于上述证据被告王某不持异议，但认为录音时未通知其本人，且存在诱导的情形。 上述事实，由原告提供的陈某与王某的结婚证、户籍登记资料、《房屋买卖合同》、南京市房屋所有权登记申请书、《南京市直管公有住房买卖契约》、《南京市存量房屋买卖合同》、录音资料、视频资料、《南京市房地产抵押合同》、王某的存折及查询清单、被告出具的借条、两被告的协议本院庭审笔录。证人证言等予以证明。上述事实，由原告提供的陈某与王某的结婚证、户籍登记资料、《房屋买卖合同》、南京市房屋所有权登记申请书、《南京市直管公有住房买卖契约》、《南京市存量房屋买卖资料》、录音资料、视频资料、《南京市房地产抵押合同》、王某的存折及查询清单、被告出具的借条、两被告的协议本院庭审笔录、证人证言等予以证明。 本院认为，讼争房屋系陈某与王某在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产，王某处分公有财产应征得陈某的同意。但本案中，王某将讼争房屋出卖给曹某时并未告知陈某，其出卖房屋的行为系无权处分。通过录音资料可知，被告曹某明知被告王某有配偶，且用现房办理贷款需要配偶签字确认，仍在未告知原告的情况下，与被告王某签订存量房买卖合同，也未支付合同价款，故作为讼争房屋受让人的曹某主观上并非善意，客观上未支付购房款，不能构成善意购房人。此外，二被告并无买卖讼争房屋的真实意思表示，双方虚假的房屋买卖行为，侵犯了原告陈某作为共有权人的权益，原告主张二被告签订的买卖合同无效，应予支持。 对于原告主张被告曹某将讼争房屋抵押权涤除后，返还出卖人，恢复原状的诉讼请求，本院认为，抵押权的产生系基于被告曹某与案外人交通银行南京雨花支行之间的借款合同关系，与本案的房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，原告的该项诉讼请求本院不予支持，相关权利人可依法另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下： 一、 被告王某与被告曹某于日签订的关于本市 鼓楼区房屋的《南京市存量房买卖合同》无效。 二、 驳回原告陈某的其他诉讼请求。 本案受理费7660元，保全费2640元，总计10300元，由被告王某、被告曹某各负担5150元（原告已预交，二被告在本判决生效之日起十日内支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（开户行：农行鼓楼分理处；帐号：001276） 审判长
谢明 代理审判员 王浩 代理审判员 衣硕朋 二00九年十二月十四日 见习书记员 张寅篇二：房屋买卖合同无效登记问题探究
房屋买卖合同无效登记问题探究 摘 要：本文作者根据多年的实际工作经验，结合真实案例，分析了该案例引发的问题以及笔者对这一问题的看法及思考，仅供参考。
关键词：买卖合同，房屋登记效力，公示公信原则，善意取得制度
一、案情回顾――买卖合同无效
张某与孙某于2002年9月结婚，双方于2003年购买了一处房产，并于同年领取房屋所有权证，登记所有权人为孙某。后该房屋一直出租给他人使用。2006年，孙某向房屋登记机构声明其至今未婚，提供了能证明其未婚状况的户口簿，签署了权属保证书，并在同日与王某订立房屋买卖合同，约定将该房屋以20万元价格出卖给王某。双方于同日办理了房屋所有权转移登记申请，9月21日房屋登记机构发放了以王某为所有人的房屋所有权证。同年10月，王某将该房屋抵押给某银行并办理了抵押登记。2009年6月，张某发现房屋已被过户，向孙某追问，孙某称房屋是借给王某贷款用的，自己并未取得合同约定的对价。后张某要求王某出具了借用房产证的字据，并诉之法院，法院判决孙某与王某订立的房屋买卖合同无效，争议房屋属张某与孙某共同所有。于是，张某持生效的判决书向房屋登记机构要求将登记在王某名下的争议房屋更正登记到张某和孙某名下。
二、问题的提出与评析
问题：房屋登记机构是否应该据此办理更正登记呢？
第一种观点认为，根据《房屋登记办法》（下称《办法》）第八十条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号，以下简称2004年5号文）第五条规定：“在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”我们应该为其办理更正登记。
另一种观点认为，《办法》第七十四条对更正登记作了具体规定，除了应提供“登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料”外，“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料”。而申请人张某提供的法院判决书充其量只是证明房屋登记簿记载错误的材料。且由于该房屋已进行抵押登记，所以此处的“权利人”除了登记簿记载的所有权人王某外，还应包括抵押权人某银行。又根据《办法》和2004年5号文相关规定，因人民法篇三：房屋买卖合同纠纷 判决继续履行案例 Tips: 1.案例一、五有判决书原文，二、三、四没有查询到判决书。 2.仅案例二法院支持“协助过户+违约金”，案例一、三、四、五仅判协助过户，未涉及违约金事宜。 3.后附有法条。 一． XX与XXX房屋买卖合同纠纷案
津市市人民法院民事判决书 (2012)津民一初字第147号
原告XX。 委托代理人张业先，湖南澧洲律师事务所律师。 被告XXX。 原告XX与被告XXX房屋买卖合同纠纷一案，于日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员田凌担任审判长，审判员鲁礼福、人民陪审员邹杰参加的合议庭于日公开开庭进行了审理。书记员张黎担任庭审记录。原告XX的委托代理人张业先到庭参加了诉讼，被告XXX经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告XX诉称，日，原、被告签订了一份房屋《买卖协议》，约定：XXX将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋卖给XX；XX一次性付清购房款288000元，XXX同时交给XX房产证、土地使用证；成交之日起，此房产权、土地使用权归XX所有，XX需过户换证，XXX有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。同年9月29日，XX给付被告XXX购房款288000元，XXX出具收条并该房屋及房产证、土地使用权证交给XX。后XX要求XXX配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故向人民法院起诉，要求被告XXX协助原告XX办理将该房屋产权、土地使用权过户到XX名下并依法承担本案诉讼费用。 原告XX为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、买卖协议、收条各1份，拟证明XX与XXX签订了房屋买卖协议、XX已支付全部购房款和XXX已收到房款的事实； 2、房屋产权证、土地使用权证各1份，拟证明座落在津市市建设路（国安小区）4楼102房房屋所有权和土地使用权归XXX所有的事实； 3、金鱼岭派出所的证明1份，拟证明XXX外出，下落不明的事实。 被告XXX未到庭应诉答辩和举证。 对原告XX提交的证据，本院认证如下： 对买卖协议和收条，经审查，该证据客观真实，且与本案有关联，本院予以采信。对房产证和土地使用权证，经审查，本院认为，这两证系房管部门和国土部门审查后为权利人颁发的公文书证，该证据来源合法亦与本案有关联，本院确认其证据效力。对当地派出所出具的证明，该证据来源合法，且客观真实，本院予以采信。 根据庭审举证和庭审陈述，结合本院认证情况，本院确认以下案件事实： 日，XX与XXX签订了一份房屋买卖协议，协议约定，XXX将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋（房产证为津房权证城北字第003690号，房屋所有权人为XXX，国土证为津国用（2011）第613号，土地使用权人为XXX，地类为住宅用地）卖给XX；XX一次性付清购房款288000元，XXX同时交给XX房产证、土地使用权证，成交之日起，此房产权、土地使用权归XX所有；XX需过户换证，XXX有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。同年9月29日，XX支付XXX购房款288000元，XXX出具收条并将该房屋及房产证、土地使用权证交给XX。后XX要求XXX配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故酿成本诉。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方为买受方或买受人。本案中，XX是买受方，XXX是出卖方，双方签订的房屋买卖协议，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。买受方XX按约支付购房款，出卖方XXX收到购房款后将该房屋及与本案有关的房产证、国有土地使用权证交给了XX，双方履行了合同主要义务。因办理房屋产权、土地使用权过户手续，需买卖双方持买卖合同和相关证件及材料到当地房地产交易管理部门、国土管理部门办理过户手续，即必须出卖方协助才能完成，XX现欲将所购房屋产权、土地使用权登记过户到其名下，必须由XXX协助才能完成，即XXX有协助XX办理房屋产权、土地使用权过户手续的附随义务，且双方在买卖协议中已就此予以明确。现XXX不积极配合XX办理房屋产权、土地使用权过户手续，这一不作为行为属违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。故XX要求XXX协助办理房屋产权、土地使用权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。XX在本案中未要求XXX承担违约责任，属自愿处分自己的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利”的规定，本院予以认可。XXX经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，应承担举证、质证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：被告XXX在本判决生效后十日内协助原告XX将现登记为XXX所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋的所有权、土地使用权津国用（2011）第613号过户到原告XX名下。 本案案件受理费5620元，由被告XXX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
田凌 审 判 员
鲁 礼 福 人民陪审员
邹杰 二 ○ 一 二 年 七 月 十 七 日 书 记 员
张黎二．卖房后违约不给过户 判协助过户且赔违约金（此案未查询到判决书） 中国法院网讯 (张旭) 买二手房已成为不少人的选择，但在房屋买卖交易中时常发生一些违约情形。近日，北京市顺义区人民法院受理一起卖家后悔房款少，违约不给买家过户的房屋买卖合同纠纷案件。该院经审理，判决卖家协助买家办理涉诉房屋的过户手续，且给付买家违约金。
原告小刘诉称：日，经某中介公司居间，原告与被告李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告李女士位于顺义区的一套房屋，价款为230万元。合同签订后，原告依约分四次在约定时间向被告李女士支付了全部购房款。钱款付清后，李女士迟迟不给过户，要求原告再交10万元才给过户。根据《补偿协议》第四条明确约定，被告李女士拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当以房屋总价款的20%向原告支付违约金。根据合同约定，原告已依约支付被告李女士全部房款，但被告李女士拒绝办理过户手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告李女士除应协助原告办理过户手续外，还应以房屋总价款的20%向原告支付违约金，即46万元。
被告李女士辩称：签合同时双方口头约定，原告应于2013年7月底给付被告120万元，原告没有按照约定时间付款，给原告造成较大损失。2013年7月底之后，被告已经告知原告这房屋不卖了，要求退款给原告，但原告没有提供账号。最后那笔款也是在被告没有同意的情况下，原告私自打款给被告的。双方补充协议约定，原告应在日之前打入被告账户60万。 被告认为不包括日当天。原告于日打款给被告，属于违约。双方补充协议约定，约定时间不能按时付款，本合同无效，被告10个日内归还原告定金及首付款。被告认为双方合同应当无效。原告诉讼请求既要求继续履行合同，又要求违约金相互矛盾。依据双方买卖合同第七条约定，原告应解除合同，才能要违约金。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告某中介公司辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，我公司不是房屋买卖合同的一方当事人。原告的诉讼请求，与我公司也无利害关系。故将我公司作为本案被告，主体不适格。据我公司工作人员了解，李女士私下找过我公司员工，称房子卖便宜了，让我公司跟小刘说解除合同，并给我公司员工提成。
顺义法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。综合双方合同文本含义及履约行为，原告小刘于日向被告李女士的中国建设银行账户支付60万元，并非违约行为。故对被告李女士主张合同无效及原告小刘违约的辩解，法院不予采信。
关于被告李女士履行协助办理过户登记义务的期限，双方合同约定存在不一致的条款，现双方对适用上述条款产生争议。法院认为上述补充协议“其他约定”第5条系原、被告双方对北京市存量房屋买卖合同及补充协议的打印格式文本的手写变更，具有法律效力，应予以适用。现双方合同签订日为日，被告李女士取得涉诉房屋的房屋所有权证书之日为日，原告小刘付清全部购房款之日为日。被告李女士至今没有履行协助办理过户登记的义务，构成违约，应承担相应违约责任。被告李女士认为守约方要求继续履行合同与要求承担违约责任不能同时主张，缺乏合同依据及法律依据。综上，对原告小刘要求被告李女士协助办理过户手续同时承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。
关于违约金适用条款，原告小刘主张适用补充协议第四条第二款，要求被告李女士承担总房款20%的违约责任。法院认为，在补充协议“其他约定”第5条对办理过户登记义务的期限进行变更的情况下，本案被告李女士的违约情形不符合该款约定的情形。依据我国合同法律规范的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故对原告小刘要求的违约金，法院考虑上述情况予以酌定。综上判决：一、被告李女士于本判决生效之日起十日内协助原告小刘办理涉诉房屋的过户登记手续；二、被告李女士给付原告小刘违约金三万元。三．房主卖房10年后反悔 不协助买主过户遭诉（此案未查询到判决书） 张某于1998年与周某协议将自己的一套房屋卖给其，周某于2003年付清房款，时隔10年房屋价格升值后张某后悔一直不愿协助办理过户手续，无奈之下周某诉至法院。日前，广西平南县法院一审宣判，判决原告周某与被告张某签订的《房屋转让书》合法有效，讼争房屋归原告周燕海所有；被告张某协助原告办理房屋产权过户手续。 原告周某与被告张某于1998年8月口头达成协议，原告以35000元的价格购买被告的房屋，原告同日将10000元交给被告。1998年9月，原、被告签定了《》一份，约定，原告在交了10000元给被告后可以搬进该屋暂住，被告在原告把所有的房款交清后就把房产证与土地证交给原告，如到时原告无时间办理过户手续，被告可代办理。2003年4月，原告剩余房款交给被告后，双方再次签了《房屋转让书》一份，明确约定了该房屋归原告所有，被告同时将房产证与土地证交给原告收执。后来原告在办理房屋过户手续时要求被告予以协助，但被告均不理睬。无奈之下原告将被告诉至法院，请求法院依法确认双方签订的房屋有效，判令该房屋归原告所有，并要求被告协助原告办理房屋的过户手续。 法院经开庭审理后认为，被告转让、原告买受讼争房屋，事实清楚，证据确凿充分，双方意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，原、被告之间的房屋转让合同已经依法成立，对双方均具有法律约束力。因此，对原告与被告达成该房屋买卖合同的有效性和合法性，本院依法予以确认。被告在原告交清房款后把房屋产权证和土地证交给原告，原告亦已入住该房屋十多年，可以认定房屋应归原告所有。被告将房屋交付给原告后，还有一个协助原告办理房屋过户手续的义务，但在原告办理产权过户手续时，被告未予协助，导致原告无法办理房屋产权过户手续，被告的行为已构成违约，应依法承担继续履行的责任。故对原告要求判令被告协助其到相关部门办理过户手续的请求，本院亦依法予以支持。综上所述，法院依法作出了以上判决。 （萧萧 方华富）
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