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全国房地产评估试题及参考答案作者: 收集于网络
第一部分&选择题& 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个选项中只有一选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。& 1.供人们生活起居的建筑是(&)& A.公共建筑&B.居住建筑&C.工业建筑&D.商业建筑&& 2.建筑地段地租的基础是由真正的(&)& A.生产成本规定的&B.农业地租规定的& C.生产价格决定的&D.垄断利润决定的& 3.城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则(&)& A.房地产价格较高&B.房地产价格不变& C.房地产价格有变化&D.房地产价格较低& 4.商业中心往往位于地价高昂的(&)& A.黄金地段&B.边缘地段&C.落后地段&D.一般地段& 5.容积率是指地块上的建筑面积与(&)& A.总面积之比&B.地块面积之比& C.地下面积之比&D.绿化面积之比& 6.商业标准宗地的位置应是(&)& A.街角地&B.多面临街地&C.一面临街地&D.畸零地& 7.因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值(&)& A.10&B.50&C.0.5&D.5& 8.从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格(&)& A.最终会基本趋于一致&B.最终会扩大差别& C.可能趋于一致，也可能扩大差别&D.由有关部门确定& 9.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定(&)& A.土地还原利率&B.各有关修正系数& C.如何计算容积率修正&D.如何计算土地使用年期修正& 10.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中(&)& A.其中分母小于100&B.其中分母大于100& C.其中分母等于100&D.不成立& 11.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是(&)& A.土地的估价期日& B.土地的使用期限不同& C.土地在不同时期的基准地价不同& D.土地在不同时期的路线价不同& 12.新开发区内可出售土地的平均售价(&)& A.不包含整个开发区的所有开发成本& B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上& C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费& D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费& 13.房屋的商品租金构成因素是(&)& A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费& B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租& C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润& D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润& 14.房屋重新建造成本中应包括(&)& A.利息、利润&B.利息、利润、税费& C.利润、税费&D.利息、税费& 15.剩余法在评估待开发土地中运用得(&)& A.最少&B.最为广泛&C.最难&D.最一般& 16.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在(&)& A.区域范围&B.规定范围&C.合理范围&D.期望范围& 17.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的(&)& A.性质&B.工业状况&C.生活状况&D.设施状况& 18.路线价估价法是一种评估大量土地的(&)& A.迅速估价方法&B.较慢估价法& C.简易法&D.延迟法& 19.标准深度是指标准宗地的(&)& A.街道宽度&B.临街深度&C.街道长度&D.街道曲度& 20.基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有(&)& A.可比性&B.可替性&C.可分性&D.可换性& 二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)在每小题列出的五个选项中有二个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。& 21.土地收益性的利用方式包括工业用地方式和(&)& A.商业用地方式&B.商品住宅用地方式&C.机关用地方式& D.宗教用地方式&E.军事用地方式& 22.房地产评估的特点主要有(&)& A.科学性&B.实践和公正性&C.个别性&
D.严肃性&E.固定性& 23.区位理论除成本学派外，还有(&)& A.市场学派&B.价格学派&C.行为学派& D.竞争学派&E.交易学派& 24.在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有(&)& A.剩余法&B.收益还原法&C.开发法& D.价值法&E.市场法& 25.直接影响土地级别界线位置的是(&)& A.单元划分&B.定级单位&C.面积单元& D.指标取样&E.指标计算& 26.房地产的收入分为(&)& A.经营收入&B.毛收入&C.潜在毛收入& D.净收益&E.有效毛收入& 27.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是(&)& A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别& B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似& C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内& D.没有土地使用证的房地产也可以& E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别& 28.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是(&)& A.百货大楼&B.普通住宅&C.办公楼& D.旅馆&E.仓库& 29.市场比较法中，区域因素有(&)& A.自然条件&B.繁华程度&C.房地产位置& D.房地产的地质条件&E.临街状况& 30.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是(&)& A.要求估价人员具有充分的鉴定技术& B.要求估价人员具有实际操作经验& C.要求被估对象为新建筑物& D.要求被估对象为旧建筑物& E.仅对一些特殊建筑物进行估价& 31.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是(&)& A.用途、土地级别&B.土地上附着物的质量& C.土地上附着物修建的日期&D.原土地使用者是私人或集体& E.土地具体位置及生熟程度、地价区段& 32.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是(&)& A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细& B.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细& C.根据旧建筑物特点计算间接工程费& D.根据旧建筑物特点计算直接工程费& E.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费& 33.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了(&)& A.地块限制条件&B.法律法规限制&C.资源条件& D.社会条件&E.经济条件& 34.房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：(&)& A.城市规划&B.法律法规&C.市场条件& D.经济条件&E.生活条件& 35.同一路线价区段的划分应是(&)& A.地价不等地段&B.地价相等地段&C.地段相连的路段& D.地段不相连接&E.性质相差大的地段& 36.路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的(&)& A.20%&B.30%&C.8%& D.10%&E.40%& 37.基准地价对应的平均容积率是(&)& A.该用途土地在该地域内的平均容积率& B.该用途土地在该均质地域内的容积率& C.该用途土地在该级别地域的容积率& D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率& E.该用途土地在该级别地域的平均容积率& 38.房地产环境条件不包括(&)& A.城市经济发展条件&B.房地产开发情况&C.建筑物保养& D.城市社会发展水平&E.房地产业税收政策& 第二部分&非选择题& 三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”，错误的打“╳”，并改正划线部分。每小题2分，共10分)& 39.抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。(&)& 40.大城市划分的道路类型数目一般为4～6类。& 41.建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。(&)& 42.路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。& 43.我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。&
四、简答题(每小题4分，共12分)& 44.简述影响房地产价格的因素。& 45.房地产估价报告包括哪些内容?& 46.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。& 五、计算题(每小题10分，共20分)& 47.某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。& 48.(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?& (2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?& 六、论述题(每小题10分，共20分)& 49.市场比较法的适用范围和操作程序是什么?& 50.试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。& 参考答案：& 第一部分&选择题& 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)& 1.B&2.B&3.D&4.A&5.B& 6.C&7.C&8.A&9.B&10.A& 11.B&12.B&13.C&14.B&15.B& 16.C&17.A&18.A&19.B&20.A& 二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)& 21.AB&22.AB&23.AC&24.AB&25.AD& 26.CE&27.BC&28.AB&29.AB&30.AB& 31.AE&32.AB&33.AB&34.AB&35.BC& 36.BD&37.DE&38.BC& 第二部分　非选择题& 三、判断改错题(每小题2分，共10分)& 39.╳&抵押贷款& 40.╳&5～7& 41.╳&重置价格或重建价格& 42.√& 43.╳&区片价和路段价& 四、简答题(每小题4分，共12分)& 44.影响房地产价格的因素通常有：& (1)一般因素。& (2)城市区域因素。& (3)个别因素。& 45.(1)封面；& (2)目录；& (3)致委托估价方函；& (4)估价师声明；& (5)估价的假设和限制条件；& (6)估价结果报告；& (7)估价技术报告；& (8)附件。& 46.剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E)& 式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。& 五、计算题(每小题10分，共20分)& 47.(1)年租金收入& 2.5×12=30(万元)& (2)计算年经营费用& ①房地产税=30×12%=3.6(万元)& ②管理费=30×5%=1.5(万元)& ③房屋原值==300(万元)& ④修缮费=300×2%=6(万元)& ⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)& ⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)& ⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)& (3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)& (4)该写字楼套间的价格& =137.099&& 48.(1)土地价格=1,000万-500万-200万=300(万元)& 故该块地最高价格为300万元。137.1(万元)& (2)总价＝18,000(万元)& 六、论述题(每小题10分，共20分)& 49.在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。& 运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：& (1)交易实例的搜集；& (2)可比交易案例确定；& (3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正；& (4)房地产价格确定。& 50.估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分：& 因为：& (1)在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益的预测，对城市规划建设导致的房地产区位变化和价格变化的推测等。这些假设和前提必定对房地产的价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只在报告中载明的假设和前提下才有效。若条件不同则不能应用该结论。&
(2)估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果的正确性。& (3)评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。不同的估价目的下，同一宗房地产适用的估价方法、选取的资料及得到的结论都不同，所以报告中的结果不能应用于该估价目的以外的其他估价目的。& 说明以上的条件，可以指导委托方正确估价结论，避免误解及错误应用带来的损失，也可以借此明确评估各方的责任界限，避免不必要的纠纷。?
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浅析房地产评估中的损害价值评估
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　　房地产估价是一门很重要的学科，随着我国社会主义市场经济的逐步完善，房地产市场的持续发展，其重要性也越发明显。下面是名言网小编为大家整理的房地产评估研究论文范文，供大家参考。　　房地产评估研究论文范文篇一　　《 房地产评估研究 》　　摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业有了很大的发展，成为了我国国民经济中重要的组成部分。其中房地产评估是与房地产行业相关的重要行业，房地产评估的发展受到房地产市场的影响较大。从目前的情况来看，房地产评估存在着很多方面的问题，这样就必须采取相应的措施。本文主要对房地产评估进行了研究。　　关键词：房地产、评估、研究　　中图分类号：F293 文献标识码： A　　一、引言　　近些年来，在我国，随着房地产产业的快速发展，房地产评估也得到了很大的发展，房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介，对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。但是现阶段，房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响，直接影响着房地产评估，针对这些不确定的因素就需要采取一系列的措施，这样才能适应房地产发展需要，从而不断的促进房地产产业的可持续发展。　　二、房地产评估概念概述　　对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估，与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理，房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分，房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外，还有高风险性和高技术性的特点。　　三、房地产评估的发展机遇　　1、国家大力推进现代服务行业的发展　　房产评估作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。　　2、开征房产税势在必行　　房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此，房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估的业务量，对于房地产评估发展也具有重要的推动作用。　　3、商业银行风险控制需求不断增加　　随着金融一体化的发展，金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大，房地产作为商业银行重要的押品，对其价值进行评估，进而调整商业银行的信贷政策，已经成为越来越多商业银行的基本做法，这也就直接增加了房地产评估的评估量。　　4、国家城镇化建设不断推进　　我国的城镇化建设仍然处于持续推进中，城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好，同样也会带动房地产评估产业的发展，在未来一段时期内，随着城镇化建设步入高潮，房地产评估将会持续稳步发展。　　四、我国房地产评估发展制约问题分析　　1、房地产评估的整体实力不足　　在我国房地产评估近年来的发展过程中，虽然数量迅速增加，但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少，存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构，房地产评估产业的整体实力不足。此外，在我国房地产评估机构中，执业的注册房地产估价师数量少，从事房地产评估的工作人员学历水平与业务能力不高，人才成为房地产评估稳定发展的制约。　　2、房地产评估业务方式有待完善　　受区域经济发展水平不同的影响，房地产评估业务开展方式也各有不同，一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式，但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估，完成一次评估的程序烦琐，需要时间长，因而房地产产业的评估效率不高。　　3、房地产评估机构盈利能力不强　　当前在我国房地产评估存在着严重的高成本低收入的问题，造成了房地产行业机构的盈利能力较差，这主要是由于房地产评估内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关，一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段，放弃原则、拉低价格，造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。　　4、房地产评估部分机构的独立性和客观性较差　　提高房地产评估质量，首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下，违背房地产行业评估原则，不按照规定要求进行房地产评估，造成了评估结果的不准确，损害了房地产评估产业的形象，更不利于产业的长期健康发展。　　五、房地产评估长远发展对策分析　　1、严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平　　对于房地产评估的发展，应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估的实际情况，建立完善相应的市场准入制度，特别是对于房地产评估机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范，可以采取进阶制度管理房地产评估从业机构以及从业者的整体资质，进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平，提升房地产评估的整体实力。　　2、创新房地产评估业务的工作模式　　对于房地产评估业务，应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级，尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术，通过计算机模型的数据分析与处理，得出规范化的数据，提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展，当前社会已经步入了大数据时代，在房地产评估的业务开展上，同样应该积极应用好大数据，依靠数据的积累，不断升级评估技术，准确地改进房地产行业评估方式，把握房地产评估的发展方向，增强房地产评估机构的市场竞争力。　　3、优化房地产评估产业机构的盈利模式　　对于房地长评估而言，应该逐步地对盈利模式进行改革，对服务内容进行拓展，特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究，逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先，应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体，吸引政府部门以及商业银行等大客户群体，提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次，应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展，通过发布研究报告等方式，不断提高评估机构的影响力。第三，应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据，进行数据供应服务，尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施，不断丰富房地产评估行业的盈利模式，提高房地产评估机构的生存发展能力。　　4、推动行业立法增强房地产评估的客观公正性　　为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展，必须结合房地产评估产业的实际情况，完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规，控制房地产评估内部无原则的恶性竞争行为，有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为，进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰，确保房地产评估业务客观公正的实施。　　5、运用先进的、科学的方法　　无论运用什么样的方法进行房地产的评估，都应该广泛的收集最新的信息，采用科学的方法进行研究，对于评估监管的工作更是需要采用科学的方法来进行，在评估时要运用真实的数据来进行评估。在评估时，要采用先进的方法借鉴好的经验来进行评估，使评估机构的各个部门可以相互协调，相互监督，是各部门合作实现效益的最大化。从而推进该行业的健康发展。　　六、结束语　　综上所述，房地产评估是房地产行业重要的组成部分，房地产行业要想健康稳定的发展，就必须实现房地产评估产业的跨越发展，并且作为方地产评估有关机构一定要转变自身的定位方向，这样就可以不断的推动自身业务转型，从而更加适应新时代房地产行业的市场变化。　　参考文献：　　[1] 曹海军.中国房地产评估方法及现状[J].中小企业管理与科技：上旬刊，2010，(12)：33-34.　　[2] 刘薇.浅谈房地产评估产业的发展现状与对策[J].黑龙江科技信息，2012，(30).　　[3] 王子林.评估机构成长的感悟与期待[J].中国资产评估，2013(12).　　房地产评估研究论文范文篇二　　《 对房地产评估方法的研究 》　　【摘要】房地产评估的含义是遵守一定的原则，使用合理的评估办法对房地产的客观价值进行评估的一种行为。本文通过对现在房地产的发展情况，找出存在于中国房地产评估业中的问题，并对房地产评估方法的改进提出了一些建议。　　【关键词】房地产行业;评估方法;问题;研究　　1前言　　在我们国家经济发展的主要支柱就包含房地产行业。房地产行业的发展不仅关系着国家经济的发展还对人们的生活有一定的影响。在我们国家的房地产行业中房地产评估非常重要主要是因为它可以影响房地产的定价，能够促进房地产行业有秩序和健康的发展。然而就目前的情况而言，我们国家的房地产行业的各方面的发展都不够完善，导致不能正确的选择合适的评估方法。现在社会市场中房地产行业在不断的发展，房地产评估的范围也在不断的扩大，传统的评估方法已经不能满足现在的房地产行业评估的要求了，也就不能够得出合理的评估结果。　　2我国房地产评估中存在哪些问题　　2.1房地产评估中没有完善的法律体系　　因为我们过节啊的房地产行业是从改革开放之后才发展起来的，发展的时间还比较短。目前只有在1995年制定的《中华人民共和国城市房地产管理法》中对房地产评估有具体的规定，但是在现在的社会中房地产行业发展的速度较快，出现了许多中房地产交易，对房地产的估价也就比较模糊，房地产中许多的法律纠纷都是因为房地产估价不合理引起的。比如现在我们国家房地产中的拆迁补偿问题一直没有法律的依据，因此出现了许多的经济纠纷。　　2.2房地产估价人员的素质不同　　我们国家的房地产评估人员要求学历最低应该是中专学历，考试的科目有《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》这四科，对于有不同的工作经验的人员学历要求也是不同的。而国外的评估师大多数最低要求是本科学历，另外国外的考试科目不仅仅是房地产的知识还包括建筑经济方面和法律方面的知识。　　2.3评估方法的使用受到限制　　我们国家现在使用的评估的方法主要有市场比较法、成本法、收益法等，和国外使用的方法类似，但是因为没有明确的评估数据、评估员的专业知识不够，因此不能很好的使用各种评估方法。(1)市场比较法是将评估对象和已经发生交易的类似房地产进行比较，适当的修正那些已经发生的类似房地产的成交价格，来确定评估对象客观的价格和价值的评估方法。市场比较法能够将房地产市场展的实际情况反映出来，因此这种评估的方法评估出的价格比较现实。而且这种方法又具备直观、简单易行的优点。所以市场比较发在房地产评估工作中应用比较广泛。(2)成本法评估是指在现在的房地产发展中重新对相同的被评估的房地产的价格进行构建将所需要的成本和损耗从中扣除，来确定评估对象客观的价格和价值的评估方法。这种方法操作简单，不像市场比较法和收益法在技术上的要求那么高，但是它的缺点主要表现在房地产的价格不是主要受到房地产成本的影响，房地产的成本增加不一定会使房地产的价值增加，房地产的价值不高并不代表投入的成本少。所以成本法的评估受到一定的局限。而且成本法评估的过程中比较有难度的工作就是对损耗的估算，特别是比较老旧的房地产更加难以进行。这就对成本法评估结果的准确性有着非常重要的影响。(3)收益法是求取估价对象在估价完成之后的正常净收益，来确定评估对象客观的价格和价值的评估方法。收益法的缺点主要是因为这种评估的方法在应用时要求的技术比较高，对于纯收益的计算比较困难，很难准确的将各种费用计算出来，所以对纯收益进行准确的估算比较困难。在我们国家房地产评估的过程中，收益法中对于利润的确定和成本法中损耗的确定都比较模糊，因此不同的评估人员会使评估的结果有很大的区别。因此市场法是现在我们国家房地产评估中应用比较普遍。但是在市场评估发的应用中，很难对未来房产政策的发展趋势进行预测，这就造成了委托方并不采用评估的结果。　　2.4房地产评估执业中存在很高的风险　　在我们国家的房地产评估的行业中有着不合理的竞争。在评估进行的过程中，委托单位总是限制评估人员，而评估人员则没有进行公平、合理的评估。比如在对拆迁补偿进行评估时，委托单位为了能够获得较高的经济利益，出现了贿赂评估师，使评估师做出不准确的评估结果。而因为现在我们国家的评估需求在不断的增多，我们国家对评估机构的要求不是特别的严格，使我们国家出现了较多的评估机构而且这些评估机构之间出现了不正当的竞争，没有按照评估的原则进行，使房地产评估执业中存在很高的风险。　　3如何解决房地产评估中存在的这些问题　　3.1建立健全相关的法律法规　　我们应该借鉴国外的一些房地产评估行业发展完善的国家，建立完善的法律法规的体系。随着我们国家经济的快速发展，房地产评估行业也在迅速的发展。而就在这时许多国外的房地产评估机构也在慢慢的向中国发展，他们制定的法律规章制度对中国的评估机构完善法律体系有着很重要的影响。但是我们国家不能只是拿别人的东西做依据，要以我们国家现在的国情为依据，针对我们国家房地产评估行业中存在的问题来制定适合我们国家的法律法规。而不同的地区也要根据该地区的房地产评估行业发展的具体情况来制定更加符合实际的法律体系。例如，因为每个地区发展的情况不同，城乡发展的速度也不一样，造成房屋拆迁的标准也有很大的不同，因此每个地区就应该建立符合实际情况的规章制度，减少由于拆迁补偿款而引起的法律纠纷。　　3.2提高录取的条件和对评估员进行不断的培训　　房地产的评估工作越来越复杂决定了评估员的专业能力也必须要提高。(1)提高评估员的录取条件，提高学历要求，学历至少应该是本科以上。但是对学历要求的提高会使评估员的录取工作比较困难，评估人才日益缺乏，为了弥补这个漏洞，可以根据不同的学历对评估师进行分级，大专学历的人员可以作为助理评估师也可以是普通评估师，只有本科以上的人员才能成为高级评估师，(2)对评估师不断的进行培训，扩大评估师的知识范围，加大法律、经济的培训，使现在的评估师能够具备全面的知识技能。　　3.3遵守职业道德，降低执业风险　　评估师在对房地产进行评估时，如果遵守职业道德，自然而然的会降低执业的风险。评估师应该按照评估工作的法律法规制度，公平公正的对待每一个评估的项目，不满足委托方不合理的要求，按照规定一步一步的进行评估，这样评估师的执业风险也就大大的降低了，相反委托单位为了能够获得较高的经济利益，贿赂评估师，使评估师做出不准确的评估结果。这样就会使评估师的执业风险大大的增加。因此必须要使评估师具有良好的职业道德，提高评估的质量。　　4小结　　因此在对不同的房地产进行评估时必须要根据委托方的特点和当地的房地产发展的形式选择合适的房地产评估的方法。然而传统的评估方法已经不能适应经济的快速发展，因此必须要对现在的评估方法进行不断的改进。　　参考文献：　　[1]曹海军.我国房地产评估方法及现状[J].中小企业管理与科技，2010(34).　　[2]刘宇，杨开源.房地产评估方法的选择[J].科技经济市场，2007(4).　　[3]金柳.浅谈房地产评估行业及现状与问题探讨[J].城市建设理论研究(电子版)，2011(23).　　[4]温海珍，贾生华.基于特征价格的房地产评估新方法[J].外国经济与管理，2004(6).
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