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购房合同上打个勾 房款竟然可少20万元
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最近有报道称，有购房者想要提前还完房贷却遭银行罚款，起步价1万元，翻看厚厚的购房合同发现，提前全额还款的罚金比例在购房合同上是明明白白注明的。你可能会因为这平白无故多出的罚款而懊恼，但是相比于选错还贷方式而带来的损失，这种罚款算是牛毛。
以10月24日央行降息降准后房贷基准利率为标准，长沙住宅均价6311元/平米来计算（2015年10月百城房价数据），我们发现，同一套房不同的房贷方式利息竟然会相差20多万，而这仅仅是源于购房合同上的一个不显眼的对勾。购房合同上必定默认是等额本息考虑到二胎政策的放开，购房者对于房屋面积的需求可能会变大，以一套总价约70万的房子（这个价格相当于长沙品质稍高些的刚需房或小三房）为例，首付30%，贷款70%约50万，贷款年限为30年为准，我们发现：采用等额本息，最终还款总额为95.53万元；支付银行利息款共计45.53万，每月月供2653.63元。采用等额本金，最终还款总额为86.85万元。支付银行利息款共计36.85万，首月月供3430.56元，逐月减少。
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（商业贷款中等额本息贷款50万元计算结果）
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（商业贷款中等额本息贷款50万元计算结果）虽然一开始等额本金贷款方式比等额本息月供压力大一点，但是等额本金比等额本息差不多要少还9万元的利息，选择等额本金则在协议范围内可以提前还款不会被罚（如果未来你想出售，得必须提前还完才能过户），月供压力也会慢慢减轻。所以大家买房如果用商贷，建议一定要选择等额本金。注意：一般情况下，如果你不问或者不知道，银行会给你默认选择等额本息，因为这种方式对银行最有利！但是无论是商业贷款还是公积金贷款，等额本金的方式都比等额本息的方式要首付几万甚至是10几万的利息，所以自己一定要问清楚，尽量要求等额本金方式还款。公积金贷款相比商贷能节省20多万目前而言，湖南省直公积金贷款上限由50万元调高至60万元，公积金贷款利率也已降至最低。以贷款总额60万、贷款时长30年为例，可以发现，通过公积金等额本息贷款，房贷利息大约是34万的样子，而通过商业贷款的话，房贷利息达到了54.6万，两者之间相差达20万元。大家可能都知道公积金贷款比商业贷款要划算，却不知道这两种方式竟差了这么多钱，多出来的20万都可以再付一套房的首付了，所以能用公积金贷款的时候，一定不要犹豫。
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（公积金等额本息贷款60万元计算结果）
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（公积金等额本息贷款60万元计算结果）罗定冠艺装饰，专业家装，为老百姓、工薪族量身而做一个低价、透明、保质的装修公司！
公司微店：
微信公众账号： guanyizhuangshi
联系电话：
地址：罗定市龙华东路247号（泷州医院斜对面）
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讲得好轻松，去到银行，根本没得选择的，指有住房工绩金的。
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没什么可比的，别人开始时还款多很多，压力大很多。要是有这种还款能力，还要三十年干屁
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住出租屋的不知公积金为何物。。。
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本额本金因人而定。如果我就本额划算些。那些没做任何投资的人就本金划算些。
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银行不会让你择的请问我的房子后面有个钉字勾,请问怎么振_百度知道记住了啊！房子千万不要这样装修！_通用攻略_贷款攻略 - 融360
公积金政策
记住了啊！房子千万不要这样装修！
&前言：直到今天我才知道这些！大家记住了！房子千万不要这样装修啊！不然有你后悔的！赶紧来看看吧！这样装修以后的日子过得那叫一个惨啊！
1.后悔搞开放式厨房，有油烟问题&
2. 后悔卫生间、厨房没搞小水宝，热水来得快，使用时比较方便 　　
3. 后悔吸油烟机用,欧式的，好看不中用，应该用中式的。 　　
4. 后悔电源插座装少了，家里到处都是拖线板。能装多少应该装多少 　　
5. 后悔马桶边上没有预留电源插座，卫洗丽没法装 　　
6. 浴缸PK淋浴，二选一的话，还是建议淋浴，浴缸装好，从来也没泡过澡的不是少数。淋浴不是指淋浴房，淋浴房的玻璃擦起来还是很累的，也可以选择挂根浴帘 　　
7. 如果有2个卫生间，装一个浴缸还是有必要的，泡泡大件衣物，帮小宝宝洗澡都是不错的选择，按摩浴缸就不必了，泡不了几回，还特别贵. 　　
8. 后悔厨房没有装空调 　　
9. 如果喜欢上网，每个房间的每面墙上，都预留至少2个网口和2个以上的插座。无线路由的确可以解决问题，但是据说有时候还是不稳定 　　
10. 后悔厨房烟道没有打出去，现在只要楼里有人烧菜，自家的脱排油烟机就必须同时打开，不然满屋子的油烟味 　　
11. 房内各种插座的位置，与后来买的家具尺寸有偏差，浪费了很多插座 　　
12. 如果在商场里能买到的，就千万不要叫木工做！！！！！除非这个木工手艺相当的好 　
13. 地板颜色要略浅的，不容易看到灰，厨卫地砖反而要略深，不容易发现到处都是头发，这样才最耐脏
14. 餐厅最好装个吊扇，超级舒服 　　
15. 储物空间尽量多一点，入住后需要收纳的杂物会越来越多 　　
16. 阳台的墙面最好还是用瓷砖，比涂料更防水 　　
17. 后悔买了装了那么多灯，其实固定用的就那几个。。。 　　
18. 超级后悔厕所的梳洗台是玻璃的，超级容易弄脏，应该用陶瓷的 　　
19．买的没有卖的精，要相信这个天上不会平白无故的掉馅鉼。一套房子装修下来都是以万元为单位的，还是多到市场走走看看，货比三家永不过时。 　　
20.后悔床头忘了装开关，每次都要下床关灯，冬天很难过的 　　
21. 后悔买便宜五金具，浴室五金件,龙头之类的绝对是一分价钱一分货 　　
22. 装修时尽量不要留擦不到的地方, 死角卫生很难搞 　　
23. 将来打算要孩子的家庭，一定要算好尺寸，在床的旁边要预留可放婴儿床的位置 　　
24. 建议所有龙头都装冷热水管，装修时多装一点花不了很多钱，事后想补救超级困难 　　25. 房间里的不实用的布置越少越好 人民币贴上去就撕不下来了 早晚过时! 　　
26. 买任何东西时注意家里面门的大小，别买好了搬不进去 　　
27. 实木地板脚感好但需要保养，复合地板清洁起来方便 　　
28. 后悔买隐形门。中看不中用的，想开着透气都麻烦 　　
29. 步入式衣柜好是好，不过比较容易积灰，敞开式的书架、置物架等（没有门的那种），好看是好看，但是擦起来好痛苦啊，特别是书，一层灰阿 　　
30. 灯罩千万不能是冲上的，那个挂上去之后就等着积灰吧 　　
31、安装漏电保护器和空气开关的分线盒的工程不能够省，而且不要放在室外要放在室内，原来想省工钱将就门外旧分线盒用的，电工建议放在室内换新的，现在发现他这一点建议很有价值。 　　
32、漏电保护器和空气开关一定要用名牌的。
33、台下盆比台上盆秀气，好看，好打扫。配台下盆龙头要注意，考虑到盆边厚度，龙头嘴要长些。
34、墙面顶角不做任何修饰也很漂亮，不过要事先在找油漆工的阶段就和油漆工明确提出来.顶角弹线有助于把顶角线做直。 　　
35、在线槽的水泥表面批腻子之前表面处理很重要，对于不结实的表面用清洁球处理很合适。 　　
36、石膏适合补墙面上较大的洞洞，当然如果洞洞太大还是需要用水泥的。 　　
37、毛玻璃背面千万保护好别沾上油漆，很难清洁！ 　　
38、菜盆龙头一定要能用手背开关的，那种必须用手指的不容易保持干净，手上有油的时候转动起来也有困难。 　　
39、豪华自动晾衣架的价格水分太大，比较后发现一些不出名的牌子在结构设计上反而胜过了一线品牌，价格却低很多。 　　
40、可以考虑采用安在地面的金属插座，这种插座很贵100多，但是挺方便，平时与地面齐平，脚一踩就可以把插座弹出来。适合大的客厅。或安在饭厅餐桌的下面，用来插火锅（防止来回走动时挂动电线） 　　
41、储藏室。后悔没做柜门，里面东西特别容易沾灰尘 　　
42、后悔为节省空间，买了个下面带柜子的床。超级不透气 　　
43、不实用的双杆毛巾架！目前和单杆用途一样，基本不会往里层挂杆上再晒毛巾 　　
44、还有千万不要装门板式的垃圾桶和台面垃圾桶，夏天的时候打开柜门会很臭的。垃圾桶还是放在外面好。&
45、餐桌旁小柜子的好，可放置些东东，很方便。 　　
46、拖把斗在性能方面的要求不高，完全可以自己砌一个出来，铺上和周围环境相符的瓷砖或马赛克即美观，又省钱
47、卫生间可钉点钉勾或者装衣勾用来挂点东西的。 　　
48、卫生间设计了一个小橱放衣服，再也不用担心洗澡忘了拿干净的衣服。 　
　49、洗衣机带烘干严重不实用，除了一年中仅有的黄霉天，又恶巨。厚衣服、浴巾还是烘不干，让太阳消消毒多好。偶已透支，需要节省点银子。 　　
50、在洗衣房里做了一个洗衣池，用来手洗一些东西。原本以为用的较少，所以买了一个很便宜的龙头。没想到这个洗衣池真是太方便了，成了我家使用频率最高的一个洗涤区。什么抹布啊，袜子啊，地巾啊，统统在里面洗，就连洗手大多也在那里。 　
　51、后悔装灯带。没个屁用，装修完了到现在没开过。有客人来也只是SHOW一下射灯，自已根本都忘了还装了个这玩意。原来是想开PARTY时浪漫下的，现在开射灯的机会都不多。 　　
52、最大的心得就是其实装修越简单越好，少污染，少花钱，省心。 　　
53、实用的东东：①设计合理的储藏室。②北阳台用的洗污物的水槽。区别与卫生间的洗脸盆和厨房的洗菜和洗碗的水斗。③卫生间可以拔出来洗头的龙头。（从来不在面盆洗头的TX例外）。④便于清洁的地板和合适的清洁工具。⑤厨房的台面工作灯。 　　
54、买马桶一定要量好自家的孔距，要不买了再去退货那真是&& 　
55、卫厨地砖贴好后没干前最好量一下水平，看最低点是不是地漏处，要不等干了后再和装修队扯皮，死很多细胞的。 　　
56、洗手间的淋浴房一定要尺寸够大，而且要用透明玻璃，这样在里面冲凉不会显得狭促。 　　57、瓷砖勾缝不该用白水泥勾。没有一个月就变成黑缝，难看死了。结果自己买了勾缝剂自己勾，那个累 　　
58、橱柜的人造石下应该垫有后木板的，结果安装后发现没有，现在不敢在上面砍肉，答应给我补装都快两个月了还没装好（只来打磨了一次）。 　　
59、后悔相信设计师的蛊惑。当然，可以多走访几家装修公司，从每家的设计里提取出真正有用的东西，关键是你自己想把家装扮成什么样子。 　　
60、如果地漏原来生产商或者发展商已经装了那种防臭的&碗&，千万别取出来。
61、卫生间地面瓷片贴好后就试水，如果流水比较缓慢就立即返工。俺家的流水比较慢，当时心软了一下，现在洗澡时就总是有点积水，搞得我们的主卫几百银子的淋浴头都闲着，现在总在琢磨着怎么补救。 　　
62、装洗手盆时要考虑好和镜子、放刷牙杯的架子、毛巾架的相对位置。 　　
63、买镜子时考虑一下镜前灯的位置，如果暂时不想装镜前灯，镜子的大小要能遮住为镜前灯预留的线最好　　
64、放洗衣机的阳台上做个小柜子，方便放一些杂物，如洗衣粉之内的杂物。既美观又实用 　　
65、一定要盯着楼上做防水....不然楼上往下滴水，弄的吊柜，墙面一片狼藉.... 　　
66、有些东西自己去砍价会比团购还便宜。 　　
67、电视背景墙一定多设几个插座，电视，DVD....一摆上，就会发现插座不够用。可预埋一根两头弯的PVC管在里面，电源线从一头进，另一头出来直接接电视的背面，非常非常的有用。 　　
68、改水路前就要考虑好将来所装的洗脸盆的大样，比如说是左盆还是右盆，进水和排水该设在什么地方。否则，改好后才发现相中的洗脸盆却装不下！ 　　
69、关于窗帘，大家最好把那张尺寸自己留一份，对老板说明不能少尺寸。如果少了的话，怎么怎么的。或者自己看着他裁布。 　　
70、装修的施工工序：（1）进场，拆墙，砌墙。（2）卫生间，厨房地面做24小时闭水试验（需开发商完成此任务）。（3）凿线槽，水电改造并验收。（4）封埋线槽隐蔽水电改造工程，闭水实验无渗漏开始做防水工程。（5）卫生间，厨房贴墙面磁片。（6）木工进场，吊天花，石膏角线。（7）包门套，窗套。制作木柜框架。（8）同步制作各种木门，造型门及平压。（9）木制面板刷防尘漆（清油）。（10）窗台大理石台面找平铺设。（11）木饰面板粘贴，线条制作并精细安装。（12）墙面基层处理，打磨，找平。（13）家什，门边接缝处粘贴不干胶（保护边）。（14）墙面油ICI最少三遍。（15）家私油漆进场，补钉眼，油漆。（16）处理边角，铺设地砖，实木或复合木地板，防水大理石条，踢脚线。（17）灯具，洁具，拉手，门锁安装调试。（18）清理卫生，地砖补缝，撤场。（19）装修公司内部初步验收。（20）三方预约时间正式验收，交付业主。 　
71、烟道的阀门装回去之前，一定要擦干净，保证阀片能够开关自如并能开到最大，否则会影响油烟机的排烟效果。可以在装吊顶时留两条不装，等油烟机安装完并试用无误后再把吊顶装好。 　　
72、在客厅和餐厅这么大的空间，吊顶能不做就不做。 　　
73、后悔走线时没想好空调位，应该将电源尽量移近空调，免得装空调时看到一截电源线。 　　74、亲自量度并记录房屋内可供使用的各个尺寸，可将楼书户型图上尺寸遮盖然后重新引线标注，最终的尺寸将直接影响装修设计和家具的购买。 　　
75、线不好的小户型如果选黑胡桃总是不够大气，这时需要有取舍，或是迁就实际或是执着自己的想法，当然最好两者兼顾 　　
76、开始寻找装修人员，如果不是特别大户型并且打算简单装修，似乎找游击队更合算些。最好是别人装过后介绍，你自己也去亲眼看过并认同，特别对装修负责人的感觉更是重要，责任心和欣赏水平怎么样，前者更关键些，因为如果只是简装，其实那些活差不多在外面混的都会做，然而质量的好坏可就视乎责任心了。
77、主要家具如沙发、衣柜、餐桌椅、橱柜等最好也提前多看看，若四处乱跑就太累了，可以找几个购物环境好的大型家居广场逛逛，基本趋势就看出来了，所以接下来你要做的就是根据自己预想的风格慢慢筛选出合适的东西。有些人对款式把握较好，有些人则对颜色把握得准，没关系，反正还有时间考虑，如果等到装修清场，虚位以待的步骤再去看家具难免最后会勉强接受而不是非常喜欢。&
78.后悔买了混纺的布艺沙发。家里摆在外面的任何纺织品都要买纯绵的，外观真的并不重要。尤其将来打算生小孩或已经生了的。
编后语：对已经看好的家具最好把尺寸记下来，然后到房里虚拟将来的摆设情况。购买东西时必要的单据一定要保存好，此举对后期可能存在的退、换货情况绝对有益。特别是一些重要物品的购物小票、说明书等，因为好多东西是有保修期的，凭证丢了会比较麻烦。
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96年初，到日本的第一天，住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的“初次见面、彼此认识一下”的表达方式。语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟“寒暄”，须藤把他房间里的电话给了我，让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。
在我没有装电话的近两个月的时间里，去须藤那里接过几次电话，每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。这样一来，每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。
须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。我当时很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个浴室的楼房里呢？(如下图)
97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董(中国人)，有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。
小董又说：在研究室做实验的时候，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/㎡买了这块地，一共是1.5亿日元。教授说如果现在有人出1个亿，他就卖。93年有人出价2.5万日元/㎡，教授舍不得，现在，2万都找不到买主了。种了这些柿子树还没时间照料，我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。
我注意看了看这块地，除了几十棵柿子树，其它都是荒草。当时来的高兴劲儿晾了一大半。
后来在02年做店铺选址调查时又路过这里，感觉还是以前的老样子。我顺路到当地的公共图书馆查了一下，这块地属于市街化调整区域，这种区域内的土地并不完全属于建设用地，如果要化为建设用地，当地的政府部门必须投资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的道路等基础设施建设。教授买这里的土地，大概是基于泡沫经济时期的城市发展速度，要不了几年，政府部门就会投资把这里化为建设用地了。如果真如教授所料，地价至少要涨到10万1平米，再如果化成了建设用地中的商业用地，30万/㎡也完全可能。很可惜，教授这个“赌注”没押对。
99年，在就职的公司里认识了川濑，他和我都爱好登山，我加入了他们的登山俱乐部，一般是星期六的早晨6点在山下集合，10点多登山结束后到温泉洗洗澡回家。
有一次三连休，俱乐部组织去日光登山，日光是日本著名的旅游观光地，不少成员都带了自己的家人或朋友。
川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮，而且言谈举止完全是一个名门形象。在日光，川濑的妻子穿的是和服，日本女人穿和服时的走路姿势、坐姿、目光等等都是有讲究的，没有受过专门训练的人装不出来。接受这种训练的一般是“大家”的女孩子、或者是准备成为“大家媳妇”的女子家政大学的学生。在大学院我遇到过来自女子家政大学的研究生，相比之下，川濑的妻子可以做这些“大家媳妇”的老师。
和川濑一起登山的次数越多，越是想知道他到底是个什么人，可又不便直接问，担心问不好还有可能把关系搞僵了。
过了一段时间，有机会和关口一起去施工现场，他来这个公司已经9年了，我和他的私人关系不错，路上就我们两个人，这是个机会，我说：“在日光见到了川濑的妻子，她穿和服的样子和我平时看到的其她人真不一样，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，关口说：“不知道，不过，川濑以前可是社长，妻子一定错不了”，我又问川濑为什么成了一个普通职员时，看关口不太乐意回答，我也就不好再问。
时间长了，从人们的只言片语中，对川濑有了一个基本的了解。川濑从东京理工大毕业后就来到我就职的这个公司，不到40岁就成了公司的核心技术人员，一直在东京品川、公司总部工作。对公司发展贡献很大，基本工资近百万日元。85年，也就是泡沫经济形成初期，川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。一起步就发展很顺利，到88年，川濑不仅贷款扩大了生产规模，同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。没想到，90年后，形势急转直下，工厂的订单几乎为零。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行，希望度过难关、保住工厂。可最终还是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司，不过总部是回不去了，工资听说只有40万。
因为在自己的身边，经常听到泡沫经济时期有关购地、购房的事儿，就开始琢磨：日本的一个普通百姓随便说句话都要从脑子里过一下，搞不懂的事情不会做，那么，日本的地价、房价为什么会上涨？是什么原因让他们坚信地价、房价还会涨？他们的工资并不高，房价已经超出了他们的正常支付能力，为什么还会降低其它方面的生活水平来买地、买房呢？
日本的房价为什么会上涨？不少人认为是缘于1985年9月的“广场协议”。就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房？如果百姓无钱银行凭什么贷款给你？日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨？所以说，“广场协议”充其量只能说是“导火索”，那么“炸弹”是如何形成的呢？也就是说日本百姓的购房款来自何方？对于这些疑问，在2000年公司忘年会上，我得到了一个答案。
2000年底，公司终于发奖金了，已经连续三年没发奖金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年会也由公司出面来组织，这和前几年职员自发组织的忘年会相比，档次也高了不少。
我说：“来过，但是可没有这么高档”，
吉田一听哈哈大笑：“这种地方也算高档，泡沫的时候，公司的忘年会是要到银座去的”。
“是吗，忘年会能到银座开，咱们公司太有钱了”，
“不仅仅是咱们公司，全日本的公司都一样，那个时候的银座人满为患，至少要提前半年预定才有位子”，
“真是太好了，我怎么没赶上呢，真遗憾，怎么会一下子就不景气了呢？”
“这个你要怪罪的话，你就怪罪中国吧，我们被中国给骗了”，
吉田的回答让我当时没反应过来，以为吉田喝醉了。
这时，关口已经扯着嗓子开唱了，吉田也开始忙着用桌上的各种酒勾兑自己喜欢的味道。尽管是高兴的日子，吉田大概又要借酒浇愁了，他和须藤的情况很类似，所不同的是须藤在泡沫时买的是别墅，吉田买的是东京的公寓，两人现在住着类似的房子。
在大学院的时候就经常听小董谈起日本泡沫经济时期的繁荣景象。小董是90年来的日本，他说：他刚来的时候，每天到学校来接留学生去打工的车，平均2个小时就一趟，1小时的工资一般是日元，有些还可以当日结算，挣钱实在是太容易了，和现在大不相同。因为劳动力严重缺乏，日本政府对很多南美和其它一些国家的偷渡者，以及签证到期不回国的人也是睁只眼闭只眼。泡沫经济崩溃会，日本的入国管理局才开始驱赶这些人。
不过，至于当时日本为什么会如此繁荣，大家觉得本来就是这样，在留学生中也极少议论这些问题，更不会去想这和中国有什么关系。
自从忘年会上听吉田说日本的泡沫繁荣是因为中国，不管是不是醉话，我还是想弄个明白。
登山的时候，我问川濑，日本泡沫经济和中国有什么关系？
川濑说：“中国开放以后，日本的电器、汽车开始大批量出口中国，去过中国的日本人说，中国和日本相比至少相差30年，中国有12亿人，如果我们给中国造东西，达到日本现在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”。
“果然如此，记得我一个邻居为了买一台东芝双缸洗衣机，一大早4点去排队”川濑的话让我想起了中国改革开放初期的一些事。当时我国还没有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等等这类家电的生产线，市场上的日本电器无论是非法走私货还是合法进口货，最终都要出自日本的工厂。这对日本来说中国这个市场实在是太大了。
我接着说：“想必那个时候，大家的收入一定非常高了”，
“是啊！最不景气的公司，每年的奖金也有半年的工资”，
“挣这么多的钱，大概也只能买地买房了”，
“是啊！每年的奖金就可以还购房按揭了，谁会想到会发生后来的事情呢”。
日本在85年之前，住宅市场并非完全商业化的市场，80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。在这其中，1955年日本政府设立的“日本住宅公团”又是最大的住宅提供者。
上个世纪70年代末，日本的汽车、家电制造技术不仅可以与欧美抗衡，有些已经处于国际领先地位，产品开始大量出口海外。1981年，“日本住宅工团”更名为“住宅、都市整备公团”，工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。日本住宅公团的工作转型是日本政府希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会，为住宅商品化所作的准备，通过住宅商品化满足国内住宅个性化需求，由此提高日本国民的居住条件。
85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调(见下图)。日本的房价也由此开始了急速攀升。
日本购房贷款利率
在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税(征收额度为财产继承税评估值的0.3%)。日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？
在房价、股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌(见下图)。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。
日经指数走势图
日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么，在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？
有不少人认为：90年之后的几年，日本政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的“泥潭”，让整个日本经济出现“空白”的十年(90年中期-2000年)。
准确地说：不是90年的政策有问题，而是85年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年-89年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。交流V信：longj6 & 90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。
让我关注有关日本泡沫经济的诸多论说，并认可上面的这种论断，还得从和吉田的一次聊天说起。
每次和吉田一起去施工现场，他都会以“一早儿，稍微喝了点儿”为借口，躺在车上看漫画。这次，他上车就坐到了驾驶位上，我觉得挺奇怪，猜想他一定有什么事儿。还真是，刚进东京不久他就下了高速，在东京市区内狭窄的小路上绕来绕去，非常熟悉的把车停在了一栋30多层的公寓旁边，让我稍等他一下。
我下车在四周转了转，心里琢磨：这可能就是吉田买的公寓，这种地段的住宅不会便宜，看来吉田在泡沫时期真发了不少奖金。
过了十几分钟，吉田回来对我说：“一来这里我就心烦，安全第一，拜托了”。他这是又打算躺旁边看漫画了，他很随便，和他说话也就比较直来直去。
我一边开车一边问他：“这是你买的公寓？”
“这里真是东京不错的住宅专用地，离地铁站很近而且还很安静。”
吉田一听很得意：“那当然，当时交了定金来抽签的人是总套数的20倍，”
“你真够幸运的。”
“幸运谈不上，我没有抽签，咱们公司是这栋公寓的投资人之一。”
我确实有点吃惊：“怎么，咱们公司在泡沫时期也投资不动产？”
“这有什么奇怪，如果不是各行各业都投资不动产，不动产泡沫怎么会那么大。”
“看来你要参加抽签就好了，也许抽不上，等两年情况就截然不同了。”
“不可能，买不上这个楼盘，还要买别的楼盘，总之，那一年是下定决心一定要买。”
“看来，你的泡沫烦心病是命中注定了。”
“哈哈～～，对，让我烦恼的信号不是从这栋楼里发射过来，就是从那栋楼里发射过来，总之，这种烦恼一定是要有的。”
“哈哈～～，在日本，有你这种烦恼的人太多了，应该推举一个能让大家消除烦恼的人当总理大臣。”
“我死的那一天就是这个总理大臣的诞生日。”
“哈哈～～，既然你一辈子都住不进自己买的公寓里，为什么不卖了呢？”
“开玩笑，我交了首付，还支付了十年的按揭，怎么能卖呢？”
“如果房价刚开始下跌的时候，你就卖掉，也就不会有现在的烦恼了。”
“是啊！可我不是神，谁会想到泡沫已经崩了十年了，房价不但不涨，还在一直下跌呢。”
“泡沫刚崩的时候，也没什么人着急卖房，是不是大家都相信房价还有上涨的可能。”
“是，至少是坚信房价不会下跌的这么厉害。”
“既然如此，也应该有一个相信房价不会下跌的理由吧？”
吉田想了一下说：“相信的理由很多，每个人也有自己的想法，但基本上还是依据一般的常识性判断。日本经济主要是依靠出口，日元升值对产品出口形成严重妨碍，政府肯定要增发货币使日元贬值，如果每年持续增发货币，恢复到原来日元兑换美元的汇率标准上，房价不会降。”
“那为什么不增发货币呢”
“对呀！十年过去了，地价、房价一直下跌，日本的不动产价值以每年100兆、100兆的速度减少，这总理大臣换了好几个，丝毫也看不到政府要增发货币的意思，真搞不懂这帮混蛋脑子里在想什么。”
“政府既然坚持不增发货币也应该有不增发的理由吧，你怎么看？”
“这我可不知道，这是钱！！！大家都能看明白了就不是钱了。”
“哈哈～～，看来，吉田桑要摆脱烦恼只能等下回看不明白的泡沫到来了。”
吉田长叹了一声：“不可能再有了，再来一次泡沫，日本人连粮食都吃不上了。”
“日本工业这么发达，可以进口粮食。”
“开玩笑，那日本不就成了农业国的奴隶了吗？”
“照你这么说，政府急忙把地产泡沫捅破也是因为农地？”
“不一定是全部，但这肯定是一个非常重要的原因，这些农村的地主最讨厌，泡沫的时候，一窝蜂的要在农地上盖房子，这不等于是让大家没粮食吃吗。”
“照此来说，如果从农地这个角度看，政府不增发货币也是有道理的。”
“对！也应该警告警告这帮地主，不许打农田的主意。可是让我也一起跟着倒霉。”
自从听吉田说了这番话后，对90年楼市、股市暴跌是由于日本政府金融政策不当所造成的说法产生了怀疑，我开始相信日本政府不顾一切捅破房地产泡沫是有目的的，我希望得到一个答案。所以后来，就一直比较留意有关这方面的新闻、记事。
四、房地产泡沫
房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。
但是，房地产泡沫一定会崩溃，或者说房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗？答案也是不一定的。
在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么，日本为什么要捅破泡沫呢？
进入上个世纪80年代，伴随中国的大门开放，一直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。
但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。
在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。
不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解“燃眉之急”的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是一个最大的利好，当时执政党(自民党)的最大支持者就是以地主为核心的农协。
85年9月的“广场协议”签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。
当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，一个潘多拉盒子——保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由“使用需求”转向“保有需求”，后果也就可想而知了。再加86年高达2位数的货币增发量，到了87年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。
面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。
随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目一个赛过一个大，整个日本“莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。
但另一面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。
88年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。
不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳一下，争论主要是围绕3个方面展开：
1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？
2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？
3. 如果对以上两个问题的回答都是“NO”，那么什么样的经济模式更适合于日本？
1990年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府一连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的一个明确回答。
二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。
所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足，不能在粮食问题上受制于他国。不动产开发的持续高涨，直接威胁到了日本基本农田的保有量。
所谓科技兴国战略，是二战后，日本政府对已经是一片焦土、百废待兴的日本应向什么方向发展做过长时间的论证。曾一度想效仿荷兰成为亚洲与欧美之间的贸易集散地。但考虑日本与荷兰在人口数量与所处外部环境等方面相差甚远，贸易集散地的构想被彻底否定，最终决定走工业科技兴国的道路。依靠不动产来拉动日本经济的发展，很显然是已经背离了工业科技兴国这个不变国策。
日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10年、20年后，随着发展中国家的崛起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。
&所以，尽管企业和人都离不开土地，土地的价值应该占到企业利润的多少？应该占到个人收入的多少？这在世界上也没有标准。但是，日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换，这在日本社会是一种共识。日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。还想再重复说明的一点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做“工具”来使用还是被当做“古董”来收藏。只有被当做“工具”时，房价才能和实体经济直接联系在一起。如果被当做“古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。
今年以来,中国楼市出现了近乎疯狂的上涨。数据显示,多个城市房价环比出现100%以上的增长。
除了用一些吉利的文字之外，名字中使用动物的也不少，不管地上跑的、天上飞的还是水里游的都有。
在亚洲国家中，印度在几乎所有领域的评价都得到提升，综合排名提升至第39位。
温哥华、伦敦和斯德哥尔摩是因房地产市场泡沫而面临着最大风险的城市，此前住房价格已在过去五年时间里大幅上涨。
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