what？云南省大概还有1900多万平米的房子没卖出去？！这是日前云南省住房和城乡建设厅副厅长王云昌做客云南政务栏目“金色热线”时透露的数据。他说：“现在房地产全国都一样，都有一个去库存的任务。1900多万平方米是什么概念？几乎约等于一个保山市那么大！
昆明市的形势最为严峻，
其商品房待售面积647.16万平方米（其中待售1-3年的约占一半），占全省的1/3。
为此，昆明市政府出台《关于房地产去库存的若干意见》，明确提出，
将采取支持新兴产业发展，鼓励以购代建、货币化安置，落实税收优惠政策，奖励补贴政策，加强规划土地调控，
加大金融和住房公积金支持力度，大力发展租赁市场等措施，积极推进房地产去库存，施行期为一年。
支持新兴产业发展
竣工项目调整为新兴产业可不再办手续
一是分期建设已开工的房地产项目
对尚未动工建设的地块，允许调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目。
二是分期建设的已开工城市更新改造项目
对尚未动工建设的地块，由县（区）政府进行研究，根据所在区域人口规模及周边配套情况，在不突破片区控规总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套等条件的前提下，可由房地产开发企业申请调整商住比例。
三是已取得《建设工程规划许可证》的房地产项目
根据市场需求，在不突破规划条件的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，依法进行设计变更。
四是对于已建成并竣工验收的房地产项目
在土地权属及土地用途不变的前提下，调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目时，不再办理土地手续；除外立面改造外，可不再办理规划手续。
五是对于已建成并竣工验收的商业、办公用房，调整为室内健身场馆的，在土地权属及土地用途不变的前提下，提供原有建设工程规划许可证向消防部门申报消防设计审核或备案。
建筑面积大于2500平方米的，向支队申报消防设计审核、消防竣工验收；建筑面积小于2500平方米的，向所在辖区消防大队申报消防设计备案、消防竣工验收备案，并办理营业前消防安全检查。
六是对于已建成并竣工验收的商业、办公用房，调整为幼儿园、中小学教学楼、集体宿舍、食堂、图书馆、养老机构、医疗机构用房的，在土地权属及土地用途不变的前提下，提供原有建设工程规划许可证向消防部门申报消防设计审核或备案。
建筑面积大于1000平方米的，向支队申报消防设计审核、消防竣工验收；建筑面积小于1000平方米的，向所在辖区消防大队申报消防设计备案、消防竣工验收备案。
七是三个班以下幼儿园可设于包含底层内部联通三层以下的房地产项目中，但应有独立的出入口和相应的室外游戏场地及安全防护设施，举办者需向消防部门和属地教育部门申报审批。
八是支持社会资本利用闲置的商业、办公用房，依法举办各级各类医疗机构。
奖励补贴政策
新认定总部企业每户一次性奖15万
支持总部（楼宇）经济发展，对新认定的总部企业，给予每户一次性奖励15万元；对注册资金5000万元以上、总资产1亿元以上、年营业收入3亿元以上的总部企业，
给予每户一次性奖励30万
元；对到省外、境外设立分支企业，且产生营业收入的原有总部企业，
分别给予每户分支企业一次性奖励5万元、10万元
。对年纳税总额达1000万元、1亿元以上的新增楼宇，分别给予楼宇业主（或物业管理企业）
一次性奖励5万元、10万元；
对年纳税总额每新增1亿元的原有亿元楼宇，给予楼宇业主（或物业管理企业）
一次性奖励10万元。
购买商品住房配建的非人防的地下车库（位），办理相关产权证
后按建筑面积给予每平方米160元的补贴，
补贴面积最高不超过30平方米。
对建成通过验收，并取得养老机构设立许可证的民办养老机构，根据实有床位数，省、市、县各级财政按照确定的资金补助办法给予一次性建设补助。日前，对用自建产权用房新办民营养老机构、用租赁用房新办民营养老机构且租期5年以上，入住率达到30%以上的，
新增床位按每张分别给予一次性建设补助10000元、5000元。
对民办养老机构接收老年人，市级、各县（市）区、开发（度假）区财政部门给予床位运营补助，入住满6个月以上的，
每张床位给予每月50元的运营补助。
对取得养老护理职业资格证书，在民办养老机构从事养老护理工作签订一年以上劳动合同并缴纳社会保险的人员，按照高级、中级、初级不同等级，在职在岗期间，市级、各县（市）区、开发（度假）区财政部门分别给予每人每月150元、100元、50元的护理补助。
落实培训补助，对符合条件的城镇失业人员、进城务工农村劳动者、企业职工参加定点培训机构组织的养老服务相关技能培训的，可按规定享受职业技能培训鉴定补助。
加强规划土地调控
控制二环内房地产建设总量
将降低二环内中心城区开发强度，控制房地产建设总量
，优化产品结构，完善公共配套，提升城市居住品质。
根据不同区域发展状况，综合考虑经济发展、土地资源、市场需求等多种因素，对年度房地产开发规模进行引导，
适当降低商业、办公用房库存较大县（市）区的商业用地比重。
支持农民工和农民使用“农民安家贷”等金融产品，进城购房。
进一步放宽住房公积金贷款申请条件，缴存职工连续足额缴存个人住房公积金3个月且开户满3个月以上可以申请个人住房公积金贷款。
鼓励以购代建
加大棚户区改造货币化安置力度
自今年起，不再新建公租房，
对新增中低收入住房困难家庭以提供货币化租赁补贴和实物配租相结合。
加大城市棚户区改造货币化安置力度，鼓励“以购代建”；因重点项目建设征地拆迁的，
按照“以购代建”方式安置；棚户区改造、重点项目建设等需要过渡安置的住户，
在“应保尽保”的前提下，由属地人民政府（管委会）利用公共租赁住房进行过渡安置。
新出让土地用于开发建设普通商品住房项目的，不再配建安置房（原审批配建的经济适用房项目除外）。
加大城中村、棚户区改造货币化安置力度，充分尊重居民意愿，通过采取货币补偿、政府组织居民自主购买商品住房、政府购买商品住房进行安置等多种方式，鼓励居民自愿选择货币化安置，逐步提高货币化安置比例。
安置对象选择货币补偿或“以购代建”安置的，在按补偿协议约定的时间搬迁腾空并移交房屋及相关产权资料后10个工作日内，由属地政府按不高于被
拆除房屋补偿标准的20%，给予货币奖励。
城市棚户区安置对象以货币安置补偿款购买商品住房后，可凭《购房合同》和房屋征收部门出具的货币化安置证明办理户口迁入手续，
并可按照迁入地教育行政主管部门有关规定办理子女入学和转学等手续。
货币化安置协议签订之日起2年内，被征收人子女仍可在原被征收住宅划片区内公办义务教育阶段学校入学，学校应视同片区内生源办理。
落实税收优惠政策
个人购90平方米以下二套房契税1%
对个人购买家庭唯一住房
，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，
减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房
，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；
面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
房屋被征用（占用）后选择货币补偿且新购相同用途房屋的，成交价格不超过货币补偿的部分，免征契税。
大力发展租赁市场
商业用房可按规定改为租赁住房
落实住房租赁支持政策，保障承租人依法享受基本公共服务，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。
在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。
鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。
（昆明日报）
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二套房契税新政策2016 车位退税
中国财经新闻网·
2016年楼市利好政策连续出台，继非限购城市下调房贷首付比例后，再出税收优惠政策，契税营业税双双下调。财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知，对个人购买唯一住房和第二套
&2016年楼市利好政策连续出台，继非限购城市下调房贷首付比例后，再出税收优惠政策，契税营业税双双下调。财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知，对个人购买唯一住房和第二套改善性住房给予降低契税优惠，对个人将购买两年以上(含两年)的住房对外销售的，免征营业税。
契税方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
在营业税方面，通知中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
契税营业税双降
契税营业税降低，节约了购房成本，不少购房者蠢蠢欲动加入买房大军。今天给大家推荐一些满两年免营业税的实惠房源。配套齐全交通便利的二手好房，想买房的伙伴们赶紧来看看吧。
小区：万通城(崇川 城东板块)
售价：59.8万 建筑面积：87㎡
户型：2室2厅1卫 楼层：第2层(共16层)
原标题：90㎡及以下二套房契税降至1%
继本月初房贷首付新政出台后，房地产市场再度迎来刺激政策。
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部昨日联合发布通知，自日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。
业内人士指出，这是财税领域亮出的调控房地产市场一记&大招&，传递出房地产&去库存&的强烈信号。
90平方米以下二套房契税只收1%
契税方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。&家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。&通知中称。
购买住房满2年再出售免征营业税
在营业税方面，通知中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
通知中还称，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。
市民算账：
150平方米的住房少交契税上万元
两年前，在西安曲江购买了150平方米的黄先生为华商报记者算了一笔账，当时购买这套房单价6500元/平方米，总价为97.5万元;因为自己是首套房，按照以前3%的契税计算，需要缴纳契税2.925万元，若在日后办理契税，则按照1.5%的契税计算，仅需要缴纳契税1.4625万元。
新的政策出台，不仅仅影响到首套房，对于二套房及二手房也有不同。
以一套90平方米的二套房来说，按目前西安普通地段6000元/平方米的市场价来计算，房屋总价为54万元，按照降税以前的规定，其交易契税为总房款的3%，为1.62万元;而降税后按照1%缴纳契税，为5400元，前后节省1.08万元。
而一套二手房，在不足两年的时间内再次对外销售的，营业税按成交价格的5%缴纳，政策调整前后没有变化;但对两年以上的二手房，和原先还要区分非普通住宅和普通住宅相比，新的政策则全部免征营业税。
减税后最受益的是二套房
与此前的契税调整相比，此次新政对购买90平米以上的大户型改善性住房给予了最大的减税优惠。
西安华润置地的负责人也告诉记者，这次减税政策的出台，最受益的就是二套房，改善需求其实一直存在，只是受首付、购房资格、契税等政策的限制，市场表现一般。现在政策调整后，改善性需求自然会上涨，对于开发商来说卖房的人就会越来越多。
分析人士：
有望加快房地产去库存
西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵表示，2月22日，国家对契税政策再次调整，向市场传递出了国家对楼市调控的信号，降低契税这一政策，是国家在化解楼市库存的环节之一。
他分析，此次降税新政，会让购房者看到实实在在的降税&红利&，可以直接受益;虽然减免契税金额对购房者来说非常有限，但导向性明显;随着二孩政策放开以及开春后楼市&小阳春&，政策叠加效应预计在三月份，将会在西安楼市显现。
独立地产评论人李涟源认为，对于144平方米以上的房子是利好，意在刺激改善性住房。另外二手房营业税的调整，不在区分普通住房和非普通住房，2年以上全部免征营业税，将进一步激活改善性、存量二手房的交易，有望加快房地产的去库存。
为何北上广深暂不实施?
&此次的契税、营业税调整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的区别，并增加了家庭第二套改善性住房优惠。&中国社科院财经战略研究院研究员张斌接受新华社记者采访时说。
&政府调控房地产市场的政策工具主要有三个：一个是税收，一个是信贷，一个是限购，在税收政策中，最主要就是契税和营业税政策，此次对两个税种都进行了调整，是一次非常有针对性的调整。&张斌说。
&这次调整是房地产&去库存&和稳定市场众多举措的重要组成部分，可以带动刚性需求、刺激改善性需求，还可以促进二手房市场活跃。&中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为。
值得注意的是，本次调整中，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策。业内专家也表示，在楼市分化的背景下，这四个一线城市当前面临的首要问题是价格上涨压力较大，此次调整也体现了差异化的楼市调控思路。
华商报记者 王丹 刘百稳 陈思存 实习生 于蒙蒙
全省城市工作会议召开，会上提出&&
优先发展城市交通 全力化解房地产库存
华商报讯(记者 杜鹃)2月19日，全省城市工作会议在西安举行。会议分析当前我省城镇工作形势和存在问题，部署今后一个时期全省城镇工作。
省委书记赵正永、省长娄勤俭讲话。省政协主席韩勇出席。省委副书记胡和平主持。省委常委郭永平、魏民洲、姚引良、刘小燕、陈强、高龙福、祝列克、梁桂、徐新荣在主席台就坐。
赵正永强调，&十二五&时期，城镇已经成为陕西充满活力的重要标志。&十三五&时期，我们要以创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念为引领，自觉遵循&一尊重、五统筹、五特性&的城市发展思路，继续坚持&城乡政策一致、规划建设一体、公共服务均等、收入水平相当&的发展方式，持续推动建设西安、带动关中，做美城市、提升品质，做强县城、宜居宜业，做大集镇、补齐功能，做好社区、共建共享，突出抓好全省城市管理整治、关中镇村整合和生态小城建设、陕北陕南移民搬迁等工作，努力推进以人为核心的新型城镇化。
娄勤俭指出，我省城市建设取得了巨大成就，但城市功能与需求不匹配、自然生态与人造建筑不协调、管理方式与发展水平不同步等问题也日益凸显。要加强规划管控，通过城市设计使历史感与现代感交相辉映，为城市发展绘好蓝图。要优先发展城市交通，积极建设地下综合管廊，进一步强化垃圾污水处理设施建设，尽快补齐城市公共供给不足的短板。要搞好生态建设，畅通城市内外部循环水系，按照生态修复要求扩大城市绿地，通过营造城市风道、向城郊转移人流密集单位等措施疏解城市功能，进一步美化人居环境。要健全住房体系，全力化解房地产库存，加快城镇棚户区和危房改造，创新房地产市场调控机制，努力让所有群众住有所居。
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李建诉被告昆明市官渡区地方税务局税务管理行政征收一案
原告李建，男，日生，汉族，云南省昆明市人，大专文化，住昆明市五华区建工新村137号。被告昆明市官渡区地方税务局。住所昆明市日新小区宝海路203号。法定代表人刘兴云，局长。委托代理人徐可仁、尹雪晖，云南创泰律师事务所律师，特别授权代理。原告李建诉被告昆明市官渡区地方税务局税务管理行政征收一案，本院于日受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理。原告李建、被告昆明市官渡区地方税务局的委托代理人徐可仁、尹雪晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。日，被告昆明市官渡区地方税务局委托云南中城地商投资有限公司代征“云南印象城”商铺税款。原告李建是“云南印象城”第三层3001号商铺的受让人，其委托云南中城地商投资有限公司经营商铺，并按季度收取租金2283元。日起被告昆明市官渡区地方税务局向原告李建开征每次收取租金应缴纳营业税（税率5％）、个人所得税（税率3％）、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税，每次共计税款为197.48元。上述税款均由云南中城地商投资有限公司向原告李建代征，截至2008年12月，共代征7次。日，原告李建对被告确认其为纳税人不服申请复议。日，昆明市地方税务局复议认为，申请人李建提起税务行政复议申请之日已超过法律规定的时限，即作出昆地税复不受字（2009）第1号《不予受理决定书》，决定对李建的复议申请不予受理。原告李建诉称，昆明市官渡区地方税务局把李建的行为确认为房屋转租，按“服务业-租赁业”征收营业税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税。云地税一字（2003）21号《云南省地方税务局关于营业税若干政策问题的通知》第三条规定：“关于单位合作建房征收营业税的问题：对单位合作建房过程中及房屋建成后一方（出土地方）同时拥有土地使用权和房屋所有权，另一方（出资金方）只是在房屋建成后一定时期内享有无偿使用的权利的情况，应将仅拥有所建房屋一定时期使用权的投资方投入的资金视为一次性支付的租金，对同时拥有土地使用权和所建房屋所有权的一方按“服务业-租赁业”征收营业税，对投入资金的一方不征收“销售不动产”营业税。”由此看来，李建不需要缴纳营业税。按《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。营业税起征点适用于个人的幅度为（1）按期纳税的，为月营业额元；（2）按次纳税的，为每次（日）营业额100元。李建每季度收取云南中城地商投资有限公司返款2283元，按月是761元，按次（日）是25.36元，未达到营业税起征点，应免征营业税。个人所得税依照法律规定财产租赁所得，每次所得扣除税法允许扣除的各项成本及合理费用以后的余额，如果低于800元，则不需要缴纳个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，fc15udbl43au87%的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。李建每季度收取云南中城地商投资有限公司返款2283元，按月是761元，已经低于800元，则不需要缴纳个人所得税。城建税、教育费附加是基于营业税来征收的，不应缴纳城建税、教育费附加。印花税是以租赁金的1％征收，而李建投入的资金可视为一次性支付租金，应由云南中城地商投资有限公司缴纳印花税。综上所述，李建不应缴纳营业税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税。故诉至法院请求：一、判令确认被告征收原告营业税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税的行为违法；二、返还自日至今向原告征收的税款共计1579.84元。；三、诉讼费由被告承担。被告昆明市官渡区地方税务局辩称，征收原告李建营业税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税的行为事实清楚、适用法律正确、程序合法。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告昆明市官渡区地方税务局在举证期限内向本院提交以下作出具体行政行为的证据材料及法律依据：一、证据材料1、机关单位法人组织机构代码证、委托代征税款协议书、委托代征税款证书，欲证实被告征税主体适格。2、买卖合同及补充协议、委托经营管理协议、房屋经营（使用）权证书、交房通知书，欲证实原告是征税对象及纳税义务人。3、商铺租金收取凭据、返还租金及扣税情况说明（附支票头、进帐单及业主名单），欲证实征税依据及纳税期限。4、完税证（2007年2季度至2008年4季度），欲证实被告具体的征税行为。5、关于中成地商代征李建房屋转租税款的说明、行政复议申请书、不予受理决定书，欲证实原告主张权利的情况。二、法律及规范性文件依据1、《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》；2、《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《营业税税目注释》；3、云地税一字[2003]21号《关于营业税若干政策问题的通知》；4、云财税[2003]19号关于贯彻落实《中共云南省委、云南省人民政府关于加快非公有制经济发展的若干意见》的实施意见；5、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、国务院关于发布、修改《征收教育费附加的暂行规定》、《云南省地方教育附加征收管理办法》；6、《中华人民共和国个人所得税法》及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、国务院关于修改《中华人民共和国个人所得税法实施条例》的决定；7、《中华人民共和国印花税暂行条例》、国税地字[1988]第025号《国家税务总局关于印花税若干具体问题的规定》；8、国税发[号《国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知》、云地税发[号《云南省地方税务局关于加强对个人出租房屋征税问题的通知》、云地税二字[号《云南省地方税务局关于调整个人出租房屋个人所得税有关政策的通知》；9、昆政复[2003]12号昆明市人民政府关于对《昆明市个人房屋租赁税收征收管理暂行办法》的批复、《昆明市个人房屋租赁税收征收管理暂行办法》及附件、昆地税二字[2003]3号《昆明市地方税务局关于所得税附征率问题的通知》及附件、云地税二字[2008]42号《云南省地方税务局关于个人出租住房取得所是个人所得税征收管理问题的通知》；欲证实被告向原告李建征收营业税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税所依据的法律、行政法规、地方性行政法规及规范性文件依据。经质证，原告对被告提交的上述证据、法律及规范性文件的真实性、合法性、关联性均无异议。原告李建在举证期限内向本院提交以下证据：1、关于中城地商代征李建房屋转租税款的说明、完税证、委托代征税款证书、房屋经营（使用）权证书、交房通知书，欲证实李建的行为是转租行为，只有房屋的使用权，被告开征6种税无执法依据。2、发票、证明、理财明细、收款明细，欲证实购房前期支付的费用，贷款和利息还清。3、《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、云地税一字[2003]21号《关于营业税若干政策问题的通知》、云财税[2003]19号文件，欲证实李建的情况按次、按期都未达到营业税征收起征点。4、个税一点通、财产租赁实务、个税实务、个人所得税纳税速查表、个人所得税法注解与配套（财产租赁所得），欲证实从作者对税法的理解，李建的情况未达到征收起征点。5、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》及详解、《中华人民共和国税收征收管理法》、营业税问题的规定，欲证实李建的情况未达到征收起征点。6、单位承包的规定，欲证实李建的情况未达到征收起征点。7、商铺图、协议书，欲证实李建与中城地商达成委托管理协议。经质证，被告对原告提交的上述1、2、3、5、7组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对4、6组证据的关联性提出异议，认为属于作者对税法的学理解释，与本案无关联性，不予认可。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为：一、被告提交的证据：原告对被告提交的证据及法律依据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告提交的证据来源合法，并与本案存在关联，为本案有效证据，本院予以采信；二、原告提交的证据：被告对原告提交的1、2、3、5、7组证据的真实性无异议，该证据来源合法并与本案存在一定的关联，为有效证据，本院予以采信；证据4是学者对税法进行的学理性解释，不应作为本案定案的证据，证据6是《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条对单位以承包、出租、挂靠方式经营确认纳税人主体的相关规定，未包含个人租赁房屋确认纳税主体的规定，故原告提交的证据4、6，本院不予采纳。根据本案有效证据和原告、被告诉辩意见，本院依法确认如下法律事实：日，原告李建与云南中城地商投资有限公司签订《云南印象城商铺经营权受让买卖合同》、《补充协议》、《云南印象城委托经营管理协议》，约定：由李建采取首付款加银行按揭付款的方式购买云南中城地商投资有限公司开发经营的“云南印象城”第三层3001号商铺的经营使用权，经营使用权年限自日至日止，共计20年；同时约定该商铺由李建委托云南中城地商投资有限公司经营管理，经营期限从日至日止，共计五年，并由云南中城地商投资有限公司支付李建该商铺前三年的租金27391元，另再支付五年租金，即：第一年至第五年按铺面总价（合同价）的8％，每年人民币9131元，每季度2283元。合同签订后，李建收取了云南中城地商投资有限公司按合同约定支付的前三年租金27391元。日，被告昆明市官渡区地方税务局与云南中城地商投资有限公司签订《委托代征税款协议书》，约定：委托云南中城地商投资有限公司代征“云南印象城”商铺税款，税种为：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、房产税、土地使用税、印花税。于日颁发给云南中城地商投资有限公司《委托代征税款证书》。从日起，云南中城地商投资有限公司以被告昆明市官渡区地方税务局的名义向原告李建按季度收取的每次租金2283元开征营业税（税率5％）、个人所得税（税率3％）、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税，每次共计人民币197.47元，截至日，已征收原告李建2007年2季度至2008年4季度7次税款共计1382.29元。日，被告昆明市官渡区地方税务局针对原告李建对代征税款提出的异议进行复核并答复：李建的行为是房屋的转租行为；营业税是按“服务业-租赁业”核定征收，税率5％；个人所得税是按照《昆明市地方税务局关于所得税附征率问题的通知》对未实行查账征收的个人所得税纳税人房屋租赁收入按3％附征率核定征收；印花税按照“财产租赁合同”千分之一的税率进行征收。日，原告李建对确认其为纳税人不服向昆明市地方税务局申请复议。日，昆明市地方税务局复议认为，申请人李建提起税务行政复议申请之日已超过法律规定的时限，即作出昆地税复不受字（2009）第1号《不予受理决定书》，决定对李建的复议申请不予受理。日，原告李建不服，遂向本院提起诉讼，主张上述请求。综合当事人的诉辩意见，结合已确认的法律事实，本院确定本案的争议焦点为：被告昆明市官渡区地方税务局向原告李建征收营业税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税等六税费的行为是否合法？本院认为：一、关于纳税主体问题。加强和规范税收征收管理、税收缴纳行为，是为了保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会的发展。各地国家税务局和地方税务局应当按照国务院规定的税收征收管理范围分别进行征收管理。法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。国家税务总局关于印发《营业税税目注释》的通知第七条第六项：租赁业是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施转让他人使用的业务，其税率为5％。国税发[号《国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知》规定：根据现行税收法律法规，对出租房屋的行为应分别征收营业税及城市维护建设税与教育费附加、房产税或城市房地产税、个人所得税或企业所得税、印花税。本案原告李建出租房屋的行为符合法律、行政法规及规范性文件规定的纳税人主体要件。二、关于营业税起征点和征收期限的问题。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十七条规定：营业税起征点的适用范围限于个人。营业税起征点的幅度规定如下：按期纳税的起征点为月营业额200-800元；按次纳税的起征点为每次（日）营业额50元。纳税人营业额达到起征点的，应按营业额全额计算应纳税款。日，《云南省财政厅、云南省国家税务局、云南省地方税务局关于贯彻落实〈中共云南省委、云南省人民政府关于加快非公有制经济发展的若干意见〉的实施意见》规定：营业税起征点：按期纳税的，由月营业额800元提高到1200元；按次纳税的，由每次（日）营业额50元提高到100元。云地税一字[2003]21号《关于营业税若干政策问题的通知》第六条：关于个人出租房屋营业税起征点的问题对个人出租房取得的收入，执行按次纳税的营业额起征点。本案被告根据原告李建收取租金期限执行按次纳税，原告李建每次收取一个季度的房屋租金2283元，已达到起征点，应按营业额全额计算应纳税款。被告向原告李建征收每次取得房屋收入的营业税114.15元（2283元×5％）的行政征收行为符合法律、行政法规及规范性文件的规定。三、关于个人所得税税目、税率的问题。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十七条规定：对未按照规定办理税务登记的从事生产经营的纳税人以及临时从事经营的纳税人，由税务机关核定其应纳税额，责令缴纳。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条规定：纳税人有税收征管法第三十五条或第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：………（二）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定。国税发[号《国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知》第五条规定：合理确定出租房屋的应纳税额。对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的，可按计税租金标准计算征税。云地税二字[号《云南省地方税务局关于调整个人出租房屋个人有关政策的通知》第一条、第二条规定：从日起，停止执行《云南省地方税务局关于加强对个人出租房屋征税问题通知》（云地税发〔号）中关于个人出租房屋取得租金收入按9.9％征收率计算征收个人所得税的规定。今后对个人出租房屋，各地可采取核定附征率的办法计算征收个人所得税。附征率具体由县级地税部门按照现行税法的有关规定，结合当地实际情况进行测算后确定，并上报地、州、市地方税务局和省局备案。昆政复[2003]12号（昆明市人民政府关于对《昆明市个人房屋租赁税收征收管理暂行办法》的批复、昆地税二字[2003]3号《昆明市地方税务局关于所得税附征率问题的通知》及附件规定：纳税人出租房屋用于居住或经营的，按不同地域取得的出租收入分别按居住或经营《个人出租房屋综合征收率表》中规定的综合征收率，合并申报营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城市房地产税、个人所得税；营业税、房产税、个人所得税以营业收入为计税依据；房屋出租执行的附征率为3％。本案原告李建未向被告申报出租房屋的租金，被告依法核定原告李建计税租金标准为2283元，并按3％的附征率计算征税的行政征收行为，符合法律、行政法规及规范性文件的规定。四、关于城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税的税目和税率问题。国发[1995]19号《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条规定：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市建设税的纳税义务人；城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据；纳税人所在地在市区的，税率为7％。国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》第三条规定：教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税为计征依据，教育费附加率为3％。云政发[号《云南省地方教育附加征收管理办法》第三条规定：凡在本省区域内缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，除按国家规定缴纳教育费附加外，应按照实际缴纳的增值税、营业税、消费税税额的1％缴纳地方教育费附加。国务院令[1988]第11号《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条规定：在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举的单位和个人，都是印花税的纳税义务人；财产租赁合同为应纳税凭证，缴纳义务人为立合同的人，其税率按租赁金额的1‰贴花。本案被告以原告李建缴纳营业税114.15元为计税依据，征收原告李建城市维护建设税（税率7％）、教育费附加（附加率3％）、地方教育附加（附加率1％），以原告李建收取租金为计税金额，按1‰的税率征收印花税。上述被告向原告征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税的行政征收行为符合法律、行政法规、地方行政法规及规范性文件的规定。综上所述，本院认为，被告昆明市官渡区地方税务局是国家设立的税务机关，具有《中华人民共和国税收征收管理法》所确认的征税主体资格，有权依照法律、行政法规的规定确认纳税主体、征税对象、税目、税率、纳税期限等征税行为。为有利于税收控管和方便纳税的原则，被告昆明市官渡区地方税务局依照国家有关规定委托云南中城地商投资有限公司代征零星分散的税收，并针对原告转租房屋的行为，以职权核定原告李建应纳税款，按次征收营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税等六税费行政征收行为，符合法律、行政法规、地方行政法规及规范性文件规定，其行政征收行为合法。原告李建针对征收营业税提出每次收取的是一个季度的租金，按日计算为25.36元，未达到每日100元的起征点，不应征收营业税的观点是对“按次纳税的，起征点为每次（日）营业额100元”条文的理解存在错误。“每次（日）”所指的是每一次取得的收入，同时包含一日中一次或者多次取得的收入。对原告李建针对个人所得税提出财产租赁所得，以一个月取得的收入为一次，其每季度取得租金为2283元，每月为761元，已低于800元，则不需要缴纳个人所得税的观点，依据原告李建与云南中城地商投资有限公司签订的《云南印象城委托经营管理协议》约定收取的租金应为前三年租金27391元和每季度收取的租金2283元之和，依税法分摊于每月应为1522元，已经高于财产租赁每次收入不超过4000元的、减除费用800元，其余额为应纳税额的规定；而税法规定未向税务机关申报纳税和未实行查账征收的个人，税务机关享有核定征收的权利。本案租金2283元是被告针对原告李建的情况依职权核定的应纳税额，故原告提出不应缴纳个人所得税的观点不能成立。原告李建提出印花税应由云南中城地商投资有限公司缴纳，而税法规定印花税纳税义务人为合同当事人，原告李建是合同一方当事人，依法应缴纳印花税，其观点不能成立。故原告李建诉请确认被告征收营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税等六税费行政征收行为违法及返还税款的诉请不能成立，本院不予支持，依法应予以驳回。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条、第七十四条、《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第五十六条第四项、第六十二条和《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回原告李建诉请确认被告昆明市官渡区地方税务局征收原告营业税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税的行为违法和返还税款共计1579.84元的诉讼请求。诉讼费50元，由原告李建承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 审&&判&&长　　　李禄清&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 审　判　员　　　郭朋桦&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 审　判　员　　　冷雨静&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二OO九年　五月十二日　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 书&&记&&员 　&& 文若钰本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。
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