我有二套自住房转让手续费,想分别卖给女儿和儿子,如何办理手续?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-09-11 20:39 标签： 住房借贷需要什么手续
在网上总会看到这样的新闻，老人550万的房子赠与给儿子，居然被征税100万！
这样做得不偿失。今天给您算账，到底父母应该怎么样吧房子转移给子女更划算？（欢迎关注我 北京楼市全知道！微信号focus-bj）
现在主要有三种方法：继承、赠与以及买卖。不同的方法，所需要的花费也不同。
01 方案一、子女继承
0元税费，但前提是父母已在天堂保佑你。
02 方案二、房屋产权赠与
父母在世时，把房屋产权赠送给子女。
过户税费如下：
（1）契税：按房价3%缴纳。
因为是直系血亲的赠与，没有增值税和个税
03 方案三、匪夷所思的父母将房子卖给子女
这种方案大家听到的比较少，它主要的过户费如下：
（1）契税：首次购房的，90平方米以下按1%缴纳，90平方米以上按房价1.5%缴纳。二套房按照3%缴纳。（2）增值税及附加：满2年普宅免征，满2年非普差额5% ，不满2年全额5%（附加税费为城建税和教育费附加税，税率0.6%）
（3）个人所得税：满五唯一免征，其余差额20%或者房价1%
买卖税种多，但是未必比赠与多交钱，给大家举一个栗子。
以丰台马家堡这个房子计算。（欢迎关注我 北京楼市全知道！微信号focus-bj）
这是一个满五唯一的90平米以下的普通住宅，假设子女名下无房。
现值320万，原值156万。
看看三种方案费用是多少
方案一：继承 0
方案二：赠与 320万*3%=9.6万
方案三：买卖 320万*1%=3.2万
这套房子从缴税方面看，买卖优于赠与。
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不同性质的房源有不同的收税标准。我们再看一个栗子。
以通州的房子为例，一个不满五年的非普通住房。
现值430万，原值191万。假设子女名下无房。
方案一：继承0
方案二：赠与430万*3%=12.9万
方案三：买卖430万*1.5%
{239÷（1+5%）}*5% + 239*0.6%
+239*20%=6.45+11.38+1.434+47.8=67.064万
这套房子，从缴税方面看，赠与优于买卖。
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在《肖申克的救赎》里，就有一段关于合理避税的：
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　　建行：按户认定第二套房　　中国建设银行董事长郭树清13日接受新华社记者采访时表示,建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位,并已将北京地区的第二套住房贷款的首付比例提高至50%.　　以“户”为单位,就是说夫妻双方无论谁拥有住房,另一方购买住房时都将视为第二套住房.　　在中央金融系统代表团驻地,郭树清代表评点当前金融宏观调控热点问题时对记者说,目前中国房价上涨确实比较快,而银行房贷并非没有风险,建行对此非常关注.建行已根据国家宏观调控要求、建行自身情况以及各地方情况采取了不同措施.　　他表示,由于国内不同地区具体情况不同,因此各地建行在制定第二套住房贷款细则时,会结合当地情况作适当调整,实施标准不能“一刀切”.　　中国人民银行、中国银监会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对商业性房地产信贷政策进行了调整,明确了要提高第二套住房贷款首付比例.　　工行倾向以户为单位认定第二套住房　　工商银行（爱股,行情,资讯）上海分行副行长张琪在接受记者采访时表示,对于第二套住房工商银行倾向于以“户”为认定单位,而对于已经通过银行贷款购买住房的,即使已经还清贷款,再次通过银行贷款购买住房时也将被视作第二套住房.张琪表示,目前四大国有商业银行正在对新房贷细则进行具体协商,预计本周将会陆续出台.　　光大银行：第二套房贷款首付不低于40%　　继华夏银行之后,光大银行昨天也出台了房贷细则.该行细则中明确,仅对首套自住房执行固定优惠利率,对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房贷款,以及商用房贷款,均暂停办理定息房贷.　　光大银行的房贷细则规定：对于认定的“第二套房”,其贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率按基准利率的1.1倍执行.　　对于借款人的第三套(含)以上住房贷款首付款比例的要求是：每增加一套住房,其贷款首付款比例应在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加2个百分点.　　对于借款人的第三套(含)以上住房贷款利率的基本要求是：第三套房贷款利率应按基准利率的1.15倍执行；第四套(含)以上住房贷款利率应按基准利率的1.2倍执行.　　此次,光大银行对其固定利率房贷也作出调整：仅对首套自住房贷款执行固定优惠利率.暂停对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房贷款,以及商用房贷款执行固定利率.　　华夏银行：第二套房首付为4成　　央行、银监会于国庆前夕联合发布房贷新政后,商业银行的执行细则成为业内关注的焦点,记者昨日了解到,华夏银行总行向分行下发了执行细则,细则规定第二套房的首付为4成,利率为基准利率的1.1倍,每增加一套住房,首付提高不少于5个百分点,贷款利率在前一套贷款利率的基础上上浮不低于2%.　　这意味着,向该行申请第三套住房贷款首付将不低于4成5,第四套不低于5成.对于如何认定第二套住房,细则规定,已利用贷款买房再申请贷款购房视作第二套住房.细则还要求各分行通过央行的征信系统,详细查询借款人及配偶的身份证号码及购房套数.不过,细则并没有明确规定是以个人还是以家庭为单位来认定第二套住房.　　在执行央行和银监会的文件以及上述细则的前提下,华夏银行各分行可根据各地的实际情况自行决定更具体的操作细节.华夏银行深圳分行的相关人士表示,考虑到深圳炒楼现象较普遍的特点,深圳分行执行细则时只会更加严格.　　截至昨日,大部分商业银行尚未出台执行细则,深圳大部分银行均在等待总行下发执行细则.据报道,上周五监管部门召集国有银行信贷部门负责人开会,对于如何认定第二套房定下的“三点基调”,分别是：一,公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项.二,已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者.三,夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的,再贷款购房需算作第二套住房.　　招商银行：暂停二套房固定利率贷款　　从光大银行、招商银行客户服务部门获悉,两家银行目前已经暂时停止了对第二套房的固定利率贷款.　　从日光大银行推出固定利率房贷以来,固定利率房贷一直是其拳头产品.截至目前,其固定利率住房／商用房贷款余额已达到60亿元.　　“光大银行这次暂停了对第二套房的固定利率贷款,主要是根据国家出台的新房贷政策,对自有业务进行了调整,将资金资源全部用于第一套房的贷款.”光大银行个金部个贷处处长肖英男对记者解释说.　　据悉,固定利率房贷不同于其他贷款,额度资源需要有一些事前的安排,并非随时都很充裕.同时,根据央行和银监会此前下发的调整房贷政策的通知精神,商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求.　　而为了体现对第一套房贷款的支持,此次光大银行还首次增加15年期固定利率和20年期固定利率两个新品种,优惠利率分别为7．78％和 8．1％.同时,光大还调低各期限优惠利率.3年期、5年期、10年期优惠利率分别调低21个基点、16个基点、44个基点.调整后的5－10年?穴含?雪固贷优惠利率仅为7．32％,仅与浮动利率房贷的优惠利率相差0．7个百分点左右.
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