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把房子过户给子女的最佳方式你真的懂吗？
来源：i财君
作者：i财君
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现在北上深等地的房子动不动就五六百万，如今房价越来越高，很多年轻一代都面临买不起房的窘境，特别是对于在一线城市的购房者，拥有一套房产更是难上加难。但是对于家境好的孩子还是能够多一条渠道：从父母那里获得一套房产。
现在北上深等地的房子动不动就五六百万，如今房价越来越高，很多年轻一代都面临买不起房的窘境，特别是对于在一线城市的购房者，拥有一套房产更是难上加难。但是对于家境好的孩子还是能够多一条渠道：从父母那里获得一套房产。但是你知道吗？如果你没选对方式，一不小心过户就要交上几十万的费用！前段时间，一老人550万的房子赠与给儿子，居然被征税100万，想想都太坑了。
于是乎这催生了一个新问题：到底怎样才是房产过户子女的正确打开方式呢？
目前来说，父母房产过户给子女主要有继承、赠与、买卖三种方式。I财君接下来将以一套90平方米、市值300万的房产给财粉们算清房产过户这笔账。
方案一：房产继承
这一方案发生的前提条件必须是产权人去世后，继承人才能办理。
一般来说，这种方式会存在两个问题：
1．继承房产与赠与房产一样，以后子女出售房产，需要缴纳差额20%的个人所得税。现实中，父母留给子女的房子常常是楼龄较长的房产，比如评估价不高的房改房，但市场价却较高，所以两者的差额通常不低，20%的个税也有不少。
2．可能会遭遇“我爸是我爸”、“我妈是我妈”等奇葩证明，进行继承公证时子女会面临各种复杂流程，甚至还可能发生“转继承”，令独生子女无法全额取得父母房产的所有产权。解决的办法是父母提前做好遗嘱公证、继承权公证，避免后续问题。
办理房产继承，涉及继承权公证费用+评估费+印花税+登记费+契税5类费用：
继承权公证费用：房地产评估价的2%来收取，最低不低于200元，则300万元*2%=6万元。
评估费：100万以下（含100万）部分，费率为0.5%，100万以上至1000万部分，费率为0.25%，则100万元*0.5%+200万元*0.25%=1万元。
印花税：房屋评估价的0.05%，则300万元*0.05%=1500元。
登记费：100元。
契税：法定继承人免契税、对非法定继承人需要缴纳契税1.5%。
那么，公证费6万+评估费1万+登记费100元+印花税1500元=71600元。
方案二：房产赠与
名副其实，是房产所有权人把房产无偿赠与子女。这种方式很好操作，但产生的费用不少。另外，和房产继承一样，将来如果子女卖房，差额20%的个人所得税无法逃掉。
一般来说，如果父母的房子楼龄较长，选择赠与的方式很“不抵”。所以，现实中，假如不是没有购房名额无法通过买卖过户的话，90%的人都不会选择这种方式。
不过，如果是新买的房子、贵价房、多套房买家，赠与费用也不一定是最高的，还要仔细算笔账才行。办理房产赠与，涉及评估费+营业税+城建税及教育附加费+个人所得税+赠与公证费+契税+印花税+房产登记费，8种费用：
评估费：计费方式一样，还是100万以下（含100万）部分，费率为0.5%，100万以上至1000万部分，费率为0.25%，则100万元*0.5%+200万元*0.25%=1万元。
营业税：由于近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗嘱取得房产的，免征营业税，此处计为零。
城建税及教育附加费：城建税为7%，教育附加费为3%，不过只有在需要征收营业税、增值税等税种的前提下才会征收，此处同样计为零。&
个人所得税：无偿赠与配偶、父母、子女等以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人免征，此处同样计为零。
赠与公证费：按受益额的2%收取，最低收取200元，则300万元*2%=6万元。
契税：税率按成交价的3%计算，则300万元*3%=9万元。
印花税：税率按成交价的0.05%计算，则300万元*0.05%=1500元。&
房产登记费：100元。
那么，评估费1万+营业税0+城建税及教育附加费0+个人所得税0+赠与公证费6万元+契税9万元+印花税1500元+房产登记费100元=161600元。
啧啧啧，当父母的想把房子送给自己的孩子，前前后后竟要花费16万元！这还是免了营业税和个人所得税，不然费用那得更多了。所以说咯，把房产送给子女，不是那么简单哦。
方案三：房产买卖
I财君算一下账发现，在大多数情况下，买卖是最透明、最省钱省力的方法。据实操人员介绍，如今在广州市，只要证明彼此是直系亲属，可以按照房子的原价而非市场价进行交易。
比如父母原来花40万元买的房子，可以40万元的原价卖给子女。这样一来，计税基数可以变得更低。据说，如今父母的房子给子女，90%通过买卖达成。不过，房产买卖受购房名额限制，此外买卖计税标准多种，如果恰好都按最高标准计税，也会产生比赠与更高的费用。而且和赠与一样，变更所有权后，子女如已婚，该房产视为子女夫妻的共同财产。办理房产买卖，涉及契税+营业税+个人所得税+评估费+测绘费+登记费+印花税+交易手续费，8种费用：
契税：和普通房产交易一样，受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制，依照例子设定的范围，则应该按首套或二套，90平米（含90平米）以下，契税为1%，则300万元*1%=3万元。
营业税：未满2年的住宅营业税为5%，2年及以上住宅免征，此处计为零。
个人所得税：有两种情况，一是按交易总额的1%或者两次交易差额的20%计算，二是如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，则免交个人所得税，此处同样计为零。
评估费：交易房屋评估价的0.1%计算，则300万元*0.1%=3000元。
测绘费：75平米以上、144平米以下的住宅为300元。
登记费：个人住房登记收费标准为每件80元。
印花税：住宅免征印花税、权证印花税为5元/本，此处计为5元。&
交易手续费：买卖双方均需缴纳，计算方式为房屋面积*2.5元/平方米，则90平方米*2.5元/平方米*2=450元。
那么，契税3万+营业税0+个人所得税0+评估费3000元+测绘费300元+登记费80元+印花税5元+交易手续费450元=33835元。
算完了上面三种方案，i财君来总结一下（以下是俗称的敲黑板时间）可以看到，案例中3种不同的方式所产生的费用：
房产买卖：33835元
房产赠与：161600元
房产继承：71600元
显然，赠与的费用过高，房产继承的流程也比较复杂，一般来说，选择卖给子女的方式较省钱！
但是i财君必须要强调的是，由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制，如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，那么买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。
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房子过户给子女 哪种方式最合适？
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现在很多父母都操心怎么把房产过户给自己子女，其实把房产留给子女一共有三种方式：继承、赠与、买卖。孰优孰劣?产生的费用又有什么不同?看完后，锤子君只能感慨原来爸妈想把房子留给孩子这么复杂!继承、赠与、买卖：各有优劣一、房产继承发生的条件必须是产权人去世后，继承人才能办理。这种是无可选择的，发生的费用也是最低的。但是，这里必须提醒大家两件事：第一，继承房产与赠与房产一样，以后子女再次出售，需要缴纳差额20%的个人所得税。而现实中，父母留给子女的房子常常是比较旧的房产，比如评估价不高的房改房。而如今的市场价却已经不低，所以两者的差额通常不低，甚至动辄百万，这样一来，20%的个税就相当高了;第二，进行继承公证时，会面临各种复杂流程，比如“我爸是我爸”、“我妈是我妈”等的奇葩证明，这常常让办理手续的子女抓狂，宁愿选择“狗带”。甚至，现实中还可能发生“转继承”，让独生子女也无法全额取得父母房产的所有产权。不过该问题也不是无法解决的，只要父母提前做好“遗嘱公证”、“继承权公证”则可避免。二、房产赠与房产所有权人把房产无偿赠与子女很好操作，但是费用不菲。另外，和房产继承一样，将来如果再度卖出，差额20%的个人所得税是逃不掉的。如果父母的房子比较老，这种方式是很“不抵”的。所以，现实中，假如不是没有购房名额无法通过买卖过户的话，90%的人都不会选择这种方式。不过，也不能一概而论，如果是新买的、豪宅、多套房买家，赠与费用也不一定是最高的。这个还要算笔账才行。三、房产买卖看到把房子卖给子女这个办法，大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。其实，这并非是胡扯，假如你好好算一下账，你就能够发现，大多数的情况下，“买卖”是最透明、也是最省钱省力的方法。前提是子女有购房名额。遗产税、房产税，也是你应考虑的要素现在手中握有多套房产的父母不少。对于这一类“有产人士”而言，两个税种可能也要考虑，一个是遗产税，一个是房产税。这两个税种虽然现在未开征，但是按照未来趋势，迟早都会落地。首先来说遗产税。根据深圳所公布的预开征遗产税草案，试点政策大致如下：资产总和在80万—200万的，征收额为20%后再减扣除数5万(如100万对应征遗产税：100万*20%-5万=15万);资产总和在1000万以上的，征收额为50%后再减扣除数175万(如1500万对应税收：1500万*50%-175万=575万)。草案还规定，遗产税免征额为二十万元，遗产税最高税率为50%。如今，一套房子就价值数百万，假设你准备买一套房子留给儿子，但是孩子在继承房子的时候要支付将近房产一半的遗产税，你会不会觉得好亏?但是，如果生前就把房子处理好并留给子女，你可能又要面临另一个税种：房产税。房产税是对家庭产权性拥有的房地产在持有环节的课税，假如把房产都提前过给子女，那么子女极可能秒升“土豪”，多套房产的拥有者今后可能会面临高额房产税征收的问题。目前，我国的房产税仅在重庆、上海两地先行启动征收试点，它们是怎么征收的?虽然细节不太一样，但简单归纳一下，按照这两个城市的征收政策，大致的征收标准如下：人均面积超过60平方米、多套房、别墅、豪宅需要征收，其他不用。税率为房子交易价的0.3%-1.2%。100万的房子，大概每年需要征收3000元—1.2万元。据专家分析，遗产税与房产税大约在2020年后才可能铺开征收。帮你算笔账以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，在三种方式下，会发生多少费用?继承：过户子女最便宜 再次转让要缴20%个税一进一出要花13.3万元优：给子女的时候，收取的费用最少劣：1、子女有多套住房，卖出去费用高2、继承手续复杂，常常会遭遇奇葩证明、以及发生继承纠纷3、要父母去世才能办4、未来可能会遭遇遗产税适合谁：1、父母已经去世，没得选择，只能继承2、适合继承关系简单，继承纠纷发生可能性低的家庭3、最适合以后不打算把房子卖出去，或者是手中没有房子、以后也不买房的人“无产人士”理论上讲，通过继承的方式将房产留给子女是个不错的选择。按照目前的操作方式，子女继承房屋父母不用缴纳税费，也不用缴纳遗产税，只需要公证则可。公证费约为房价的1%左右。以100万元的、110平方米的普通住宅为例，其公证费用的征收标准为0.8%，如果子女继承房屋，要花掉100万*0.8%=8000元的公证费用。其他费用也是很低的。不过，需要注意的是，如果子女在继承后，在房产证不到5年的情况下出手，或者子女还拥有多套物业，就要缴纳房价差额20%的个税以及房价差额5%的增值税了。而且让很多人担忧的是，现在虽然不征收遗产税，但是未来遗产税征收是一个方向。仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，假设将来子女以150万元卖出这套房产，在一进一出之间，共涉及的税费可能高达13.5万元左右。即150万—100万=50万，50万*20%+50万*5%=12.5万，12.5万+万元。当然，子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产且是唯一住房，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。赠与：首次过户缴3%契税再次出售费用同继承一样一进一出要花16.3万元优：1、生前就能办好2、不受购买名额限制3、如果是两年以内的新房，赠与费用比买卖低劣：1、子女如有多套住房，今后卖出去费用高2、早早赠与子女，子女如已婚，房产则为夫妻共同财产适合谁：1、适合以后不打算把房子卖出去的人2、适合手中没有房子、以后也不买房的人3、适合已经没有购房名额的子女据地税专家介绍，房产赠与需要缴纳的税费主要是契税，为房屋现价总额的3%;另外和继承一样，也要缴纳公证费。举个栗子一套110平方米、现价为100万元的普通住宅，如果赠与子女，要缴纳契税为3万元。再加上同上的8000元的公证费用，那么一共是3.8万元的支出。100万*3%+100万*0.8%=3.8万和继承房产一样，赠与物业卖出去发生的费用也很高。如果子女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5%的增值税。假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中共涉及的税费可能高达16.3万元左右。即150万—100万=50万，50万*20%+50万*5%=12.5万，12.5万+3.8万=16.3万元。考虑到大部分时候，父母赠与子女的物业，公证处的评估价都是相对比较低的，等再次售出的时候，市场价就会比较高，所以两者的差额较高，因此按照差额25%来交税，税费不低，因此，在市场上，除非真是没有购房名额了，否则，很少人会选择“赠与”这种方式。当然，和继承房产一样，如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费就可以了。买卖：手续透明简单也可能最省钱优：1、生前就能办好2、手续透明简单3、再次交易可能费用最低劣：1、受到名额限制2、买卖计税标准多种，如果恰好都按最高标准计税，那也会发生比赠与更高的费用3、和赠与一样，变更所有权后，子女如已婚，该房产则视为夫妻共同财产适合谁：1、适合手中有多套房子的子女与父母2、适合还有购买名额的子女只要证明彼此是直系亲属，可以按照原价而非市场价进行交易买卖，比如说，父母是花40万买的房子，证明是父母卖给子女的，可以40万的原价交易。这样一来，计税的基数又可以变得更低。因此现实中父母给子女房子，90%是通过买卖达成的。买卖产生的费用有三种情形：1、父母如果将房产“卖”给子女，房产证未满2年的，则需要缴纳房屋现价总额5%的增值税，同时还要缴纳房价1%的个人所得税以及契税(注：契税标准有三种，从1—3%不等，110平方米的普通住宅，契税标准为1.5%，见下附录)。这是最贵的一款，如果你属于这一款的话，那就不合算了。当然，如果父母稍有头脑，恐怕不会这么做，因为等2年后，缴纳的税费会大幅下降。仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，“卖”给子女，要缴纳增值税、个人所得税及契税7.5万元左右，即：100万*5%+100万*1.5%+100万*1%=7.5万元。2、父母如果将房产“卖”给子女，房产证已满2年的，免征房屋现价总额5%的增值税，仅仅只需要缴纳房价1%的个人所得税以及契税，即100万*1%+100万*1.5%=2.5万元。3、如果是父母唯一住房且已5年以上，则免征1%的个人所得税、增值税，只需要缴纳契税则可。即100万*1.5%=1.5万元。附录：契税税率有3种一、父母首套房屋且面积为90平方米以下的，契税税率按1%征收;首套房屋且面积为90平方米以上的，契税税率按1.5%征收二、父母有两套房屋，“卖”给子女的房屋如果面积为90平方米以下的，契税税率按1%征收;面积超过90平方米的按2%征收契税三、父母有三套及以上的，契税均按3%的税率征收契税事实上，由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等因素的限制，如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，也会出现比房产继承、赠与高，这里就不一一列举。但是，大多数情况下，把房子“卖”给子女，费用还是会低一些。而值得注意的，“买卖”的手续与收费都很透明，不像“赠与”与“继承”，很多时候，你根本搞不清公证处会给你的房子开出的评估价是多少，所以“买卖”其实是最省心最省钱的方式!
本文来源：一点资讯
责任编辑：金颖
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过户就不让进家门 老人赠与房产还能要回来吗？
【导语】小儿子称房产过户后便会赡养张华，但当房产变更到小儿子名下后，张华却无法踏入家门。老人如何处置房屋等财产，才能在晚年得到儿女更好的赡养，正成为许多老年人面临的难题。
　　张华这样做是为了讨好两个儿子，以便舒心地在儿子家里养老。他们并未得到想要的结果。小儿子称房产过户后便会赡养张华，但当房产变更到小儿子名下后，张华却无法踏入家门，只能再与对自己意见颇多的大儿子生活在一起。因未尽赡养义务，张华向小儿子提起诉讼，打算要回那套已经过户的房产。
　　老人如何处置房屋等财产，才能在晚年得到儿女更好的赡养，正成为许多老年人面临的难题。
　　83岁的张华（化名）站在窗边看着穿梭在枣林前街上的车辆。张华腿脚不便很少下楼，站在窗口成为他与外界接触的方式。
　　张华与大儿子住在一间40多平方米的老房中，身患半身不遂的老伴儿与小儿子住在一起。
　　张华与老伴儿原本有三套房产。9年前，他们卖掉了居住的房屋，各自带着一部分卖房款，分别住进了两个儿子家里，并对剩余两套房产做出了赠与决定，两个儿子各得一套。
　　卖了房
　　老两口分住两家
　　中午剩下的菜装在塑料饭盒中，一个掰开了的馒头裹在塑料袋中，这些饭菜也是张华的晚饭。
　　83岁的张华与大儿子住在枣林前街附近的老房中，老伴儿与小儿子住在一起。“目的就是想到了我们的养老问题，想着这样可以更好地养老、生活。”他对北京晚报记者说。
　　2007年下半年，张华的老伴儿得了脑血栓，导致半身不遂，住院一个多月，恢复后出院。“老伴儿想让大儿子养我，让小儿子养她。”
　　张华和老伴儿决定卖掉西三旗附近的小两居，分别到两个儿子家里去住。“房子一共卖了50万元，老伴儿带着30万元去小儿子那里，我带了20万元到老大那里。”
　　除了西三旗的房产，张华与老伴儿还有枣林前街与沙子口的两套住房。“沙子口房的房本是我的名字，枣林前街房的房本是老伴儿的名字。”
　　分开的时候，张华和老伴儿一起写了一份赠与决定，将名下的两处房产分别赠与了两个儿子。“我名下沙子口的房子赠与了小儿子，老伴儿名下枣林前街的房赠与了大儿子，目的就是想讨他们个好，好好地赡养老人。”在赠与决定最后，明确写着“对老人要尽好赡养义务”。
　　“我们周末的时候可以在公园见面，聊聊天，平时很少见面。”在张华看来，养老的情况并未像他想象的一样，出现了许多的问题，“有的是语言，甚至是肢体的矛盾冲突。” （接下一页）
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