老人以子女名义买房发生纠纷怎么处理
　　是老夫妇以儿子的名义贷款买的房，还是如儿媳所说，是老夫妇在小两口结婚前给儿子置办的婚房？儿子因病去世后，七旬老夫妇和儿媳因为这套房产闹上了法庭。日前，这起财产纠纷案经过二审已得出结论。&&
　　原告老夫妇的老先生现年72岁，老太太68岁。因房产纠纷，他们携大儿子将二儿媳和孙女告上法庭。&&
　　原告方诉称，1999年10月，他们全家决定购房，因为二老年纪较大，大儿子又患有精神疾病赋闲在家（患病前曾有收入），当时便以未婚的二儿子名义购买了位于武清区杨村的房产一套。买房时，老人以家庭存款交纳了首付款100800余元，后期的月供均由老两口如期到银行交纳。&&
　　2000年5月，二儿子与张平（化名）结婚，小两口到新房居住，去年4月，二子因病去世，因认为儿子去世后二儿媳将房门换锁，将房屋据为己有，二老携长子将儿媳与孙女一并告上法庭，诉求法院认定老人全家出资以二子名义购房的事实，请求法院判令这套房产归老人一家所有。&&
　老先生称，诉争房的首付款是全家的积蓄，后期的月供是自己和老伴儿交的银行的工作人员可以证明。二儿子结婚前，他们曾当着亲朋的面跟二儿子和儿媳提出房屋虽是给小两口结婚居住，但只是借住关系，日后小两口有经济能力了还应自己买房。“当时他们也都同意了才住进去的，没想到现在闹成这样。”对于现在的僵局，老先生显得颇为无奈。&&
　　庭审中，被告二儿媳辩称，诉争房屋并非老人所述是借住关系，而是老人为儿子购置的婚房，根据相关法律，即使由二老出资购买，也应视为其夫的婚前个人财产。现丈夫去世，这套房产应以丈夫遗产的名义，按比例与老人共同继承。&&
　　【一审判决】&&
　　为老人全家共有财产&&
　　一审法院经过审理，认定了买房时二位老人已经退休，长子没有固定工作，以二子名义购买的事实，同时查清买房时使用了老人二子的住房公积金42000元，首付款为家庭积蓄交纳，余款为老人交纳，现房贷已经全部还清等事实。&&
　　根据购房、还款票据及相关人员的证言等证据，法院认为该房虽为老人二子结婚后居住，但应视为老人全家的家庭共有财产，应由家庭全体成员（老人与两个儿子）按比例分割。其二子分得的部分应视为二子的遗产，由老人与二儿媳、孙女继承。&&
　　鉴于诉争房屋市值30万元，法院判令两位老人和二子每人享有8万元，长子由于患病后没有固定收入，享有6万元。对于二子享有的8万元，法院判令此遗产由二老和儿媳、孙女共同继承，每人继承2万元。&&
　　【二审判决】&&
　　视为其子个人遗产&&
　　判决得出后，二儿媳不服，携女儿提起上诉。二审法院受理后，经审理认为诉争房屋购置于死者结婚前，产权证也载明房屋的所有权人为死者一人，仅以两位老人提供的购房票据、
还款凭证等证据即认定房屋为老人全家的共同财产，此做法的法律依据不足。&&
　　据此，二审法院根据《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》中的“父母为双方购房用于结婚之用，除非有明确表示，否则该房应当认定为对自己子女的赠与”的规定，认定了诉争房屋为死者生前的个人财产，判令该房产由死者的妻子与父母共同继承，由于死者女儿尚未成年，予以照顾。&&
　　由此，二审法院终审判决撤销原审法院判决，将诉争房屋判给老人的儿媳与孙女共同居住，由居住人给付老人应得遗产10万元。得到终审判决后，老人不服，目前已经提起申诉。&&
　这是一起典型的以亲人名义贷款买房，后又因权属问题发生纠纷的案件。房地产，用法律术语讲就是《物权法》中的不动产，《物权法》的出台对房地产纠纷具有重要的指导意义，那么，《物权法》对于这种以他人名义贷款买房的情况又是如此认定的呢？&&
　　《物权法》明确规定，不动产的所有权以登记为准&&
　　衷震律师介绍，按照我国刚刚实施的《物权法》的规定，不动产的所有权以登记为准。按照《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。&&
　　根据该条法律规定，房屋权属证书即产权证作为不动产物权的凭证，具有对抗其他一切证据的效力，即其他任何证据均不能否定房屋所有权为产权证上登记的所有权人所有的事实。即使所有权人本人否认，如果不能得到利害关系人的认可，仍然不足以否定权属证书的记载。&&
　　本案中，虽然事实上很有可能确实是老人全家以二儿子名义购买的诉争房屋，但当时没有留下任何书面协议，即使有关于房屋真正出资人以及房屋归属的书面协议，如果没有作为
隐名买房的法律问题研究
利害关系人的儿媳的书面认可，这个协议仍然只能约束老人和其子女，而对于包括儿媳在内的其他人均没有约束力，所以，老人还是无权对该诉争房主张所有权。&&
　　房屋登记在儿子名下，老人维权“不占理”&&
　　衷震律师介绍，不动产登记具有国家公信力，在没有依法撤销之前，任何人都有理由相信其真实性和合法性。&&
　　本案中，诉争房既然已经登记在了老人的二儿子名下，他人自然有理由相信该房屋为老人的二儿子所有。老人虽然出示了一些当时购房的出资证明和还贷证明，但这些证据至多只能证明老人对子女的赠与或对子女享有债权，即借钱给儿子用于买房，而无法证明自己对该房享受所有权或享有共有权。&&
　　因此，老人的二儿子去世后，该房当然就应当作为其遗产由他的法定继承人依法继承，但是，如果没有任何关于赠与的证据，而老人又否认赠与的事实，那么，老人可以主张这部分出资属于借款，凭借当时与此有关的书面凭证要求其他继承人承担他们应当承担的债务份额。只要没有超过诉讼时效期间，如果不能通过协商解决，老人就可以依法提起诉讼，请求法院判决其他继承人在继承的财产范围内承担自己应该承担的债务份额。&&
　　老人在产权证上“露脸”，出纠纷后风险可降低&&
　　衷震律师表示，如果如本案中的老人所称，房屋确为全家积蓄购买，那么，还有一种方式可以参考，那就是买房时在房屋产权证上同时登记自己和二儿子的名字，这样房屋就为他们共有了。日后，一旦因为房屋的所有权归属发生纠纷，因为对该房产享有共同所有权，老人的风险可以降低。&&
　　衷震律师同时表示，根据《物权法》的相关规定，共有人对共有关系约定不明的，如果属
隐名买房的法律问题研究
于家庭关系，视为共同共有关系，共有人对共有财产共同享有债权、承担债务。&&
　　衷震律师介绍，如果老人不得不以子女的名义买房，最好同时登记为房屋的共有权人，这样就可以更好地维护自身的合法权益，因为根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。&&
　　但应当注意的一点是，尽管《物权法》第十九条规定对真正的房屋所有人进行保护，但在生活中，最好避免以他人名义购买房产。一是因为如果真正的权利人没有登记为共有权人，就无法主张权利；更重要的一点是，根据《物权法》规定，当产权登记证明上的房屋所有人把房屋出卖给第三人时，该第三人就可以取得房屋的所有权，而原来真正的权利人就不能向该第三人主张返还了。&&
　也就是说，无论登记的权利人是否为房屋的真正权利人，与他交易的第三人都取得了该房屋的所有权。所以，大家在购买房产时，一定要重视产权登记这一步骤，不可马虎，因为它是享有权利的证明和保障。&&
　　欲防日后纠纷可先签协议&&
　　衷震律师说，老人买房最好购买现房，为防止产生纠纷，他建议，老人以子女的名义买房时，应该与负责办理抵押贷款的子女签订一份书面协议，在协议中明确说明该房屋虽以子女的名义贷款购买，但全部房款均由老人支付，后期还贷也都是由老人交付。待全部贷款还完后，再由子女办理赠与手续，将房产转让给老人，然后到房管部门办理过户手续。这样，房屋就归老人所有了。&&
　　但是，需要注意的是，这种约定只具有内部约束力，即对在该协议上签字的人具有约束力，如果发生纠纷后，如儿媳、女婿、债权人等利害关系人未在协议上签字或有其他方式书面证明，则该协议对利害
隐名买房的法律问题研究
关系人没有约束力。&&
　　所以，只要没有书面证据证明利害关系人对协议内容予以认可，则利害关系人可通过法律途径维护自己的合法权利。&&
　　名词解释&&
　【物权】指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。制定物权法，对明确物的归属、充分发挥物的效用、维护经济秩序、促进社会主义现代化建设具有重要意义。&&
　　【异议登记】&&　　指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。&&
【共有】&&　　指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有所有权。共有关系可以依照法律规定发生，也可以根据合同约定发生。依照民法通则的规定，共有分为按份共有和共同共有。&&
【善意取得】&&　　指为了保护正常交易而设立的一项法律制度。如甲把借来的当作自己的自行车出卖给乙，乙不知该自行车是甲借来的，这时乙是善意的购买人。构成善意取得，必须符合法律规定的各种条件。&
基于物权行为的无因性，登记人从法律上讲可以取得所有权。但是，从保障交易安全的角度讲，个人认为这并不能影响委托人基于债权主张权利，要求履行给付义务。
隐名代理是英美法系的概念，而间接代理是大陆法系的概念，隐名代理是由委托人直接承受法律后果的，而间接代理是由受托人转移后果的，是两层法律关系。两者有很多相似之处，但却不同。由于物权法将登记作为了生效要件，而不再是公示原则，因此登记人在登记被撤销、变更之前应当是法律上不动产的合法所有人，而物权的无因性是不考虑其是因何而取得不动产的，其作为登记人就当然的享有所有权。而委托人只能基于委托关系，要求受托人履行转移义务，办理过户登记，其享有的只能是债权而非物权。如果受托人将不动产出让，则委托人不可能基于物权要求返还不动产（即便第三人非善意），而只能要求受托人赔偿。
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一子女在单位管房子，知道父母住的地方是政府规划改造的范围，该子女2年间陆续给母亲2万多元，知道她母亲没有存钱的习惯，明确告诉她妈是留着买房子用。父母在2000年花6万买一住房，当时大女儿就争，如果父母全去世，房产怎么分
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一方老人去世（房屋房主），大儿子在老人去世后也过世，现另一方老人（老伴）生活不能自理属于无行为能力人或限制行为能力人，由小女儿负责照顾。
（1）房屋动迁时候，房屋如何分配，大儿子的子女是否有继承权。其他子女是否可以分配在世老人的遗产。
（2）如果双方老人都去世，房屋才开始动迁，房屋将如何分配。
老人生前没有什么遗嘱、一直卧床生活无法自理、有次子一直照顾生活5年零1个月、长子一直没有照顾老人、只是有时候来看看、期间接过老人回家过年一次、其它3个姐妹每周一天白天来照顾老人一次、另一姐妹一直在外没有照顾老人、老人去世后、房屋归谁怎样分配有了分岐、是不是按每人一份平均分配吗、次子觉得当然不合理、虽然老人每月的工资有次子支配.
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我爷爷奶奶均去世,留一以爷爷名字的房产,他们有四名子女,其中按照我个人理解这套房子是四名子女共同继承的,但是如有一方赖皮搬入此房居住而且不给其他子女金钱补偿的话,其他子女是否有权起诉?具体的操作程序是怎么样?(因为四名子女现在已经闹僵,不可能私下协调房产分配问题,最后的解决办法是什么)
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父母去世，承租房拆迁子女如何分配。死亡子女的后代有份吗
我有兄妹5个，父母去世后，要把房产过户到2儿子名下，公正证时需要5个子女签字，他们的配偶如儿媳女婿还用签字吗？
婚前男方父母出资买房，房产证写女方名男方是共有人，房产属于谁的？离婚时法律上怎么分配？婚姻存续期间父母为我出资买房可用我一个人的名字怎么办理_百度知道权威专业的房地产法法律频道
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父母出资买房并私下签协议 产权归谁所有
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#7 /opt///ssi/index.php(12): App::run()
　　婚姻法解释(三)》的出台，无疑增强了泉州市民对房产产权问题的关注度，王先生就是其中之一。前阵子，王先生和老伴给女儿支付首付，尽管没要求署他们的名字，不过私下还是和女儿女婿签订了一份协议，约定该房产产权由4人。
　　但是这份私下协议是否有效，要不要进行公证？王先生心里没底了，询问&如果百年之后老两口过世了，女儿婚姻又出了问题，她能否分到产权的其中三份&？对此律师给予了解答，并提醒私下协议怎么写也是有讲究的。
　　A 咨询
　　私下签的协议有效吗？
　　王先生的女儿王玲（化名）准备春节前，很长一段时间里，为了买套满意的婚房而四处奔波，这让王先生夫妇看在眼里急在心上。前阵子，王玲终于看中一套总价65万元的小三房，格局和路段都满意，但是因小两口存款有限而犹豫了。
　　眼见女儿发愁，王先生夫妇让女儿女婿提前领了，而后拿出多年存款30万元，支付了该房产的首。另35万元则由王玲和爱人共同申请公积金贷款。就此，房子顺利买下，也很快办好，署名为王玲和爱人。
　　事后，王先生听从朋友建议，和女儿女婿商量着拟定了一份协议，约定该房产产权由4个人共有（王先生夫妇、女儿、女婿），四人当即签字并各持一份。&协议是我们自己签的，没有见证人也没有公证，有效吗？&揣着这份协议，王先生心里仍然没底，于是致电本报购房热线咨询。
　　B 说法 女儿非唯一继承人 老人需立
　　对此，我们咨询了相关律师。表示，根据相关法律法规，签订这份协议是以四人自愿原则为前提的，那么即使没有进行公证，该协议在家庭内部房产分配时也是合法有效的，即两位老人共拥有该房产的1/2产权。
　　但是需要说明的是，该协议无法抗拒第三方，也就是说，该房产是在王玲和爱人关系存续购买的，产权证上也是两个人的名字，那么如果王玲夫妇双方都同意变卖该房产，那么不用两个老人签字就可以进行交易。
　　至于女儿能否分到该房产的其中三份的问题，李律师指出，该问题的关键在于，老人除了女儿王玲之外，是否还有其他继承人。如果王玲是唯一的继承人，那么王先生夫妇百年之后，属于他们的1/2产权将自动转为由女儿继承。如果王玲还有兄弟姐妹，或者老人还有其他继承人，那么他们就拥有，有权分割属于老人的那部分产权，而王玲如果想得到该房产的3/4产权，就必须由王先生夫妇立一份遗嘱，写明老人百年之后，该房产属于他们的1/2部分由女儿王玲继承。
　　C 提醒 拟房产分配协议 细节要考虑
　　据了解，在处理房产产权分割问题时，如果产权证上的内容没法达到的意愿，不少人会采取签订私下协议的方式来解决。殊不知，这份私下协议内容怎么写也有一定的讲究。
　　律师表示，像王先生这样的情况，在拟定协议的时候，可以注明该房产资金的来源，即购买房产时两对夫妻的出资比例，以此解释该房产产权为何由4人共同拥有的原因。当然，如果协议内容体现，王先生夫妇对该房产的款不到总价的一半，但要求拥有该房产的一半产权，那么该协议有可能无法有效。
　　律师还举例，《婚姻法解释(三)》出台后，使得不少市民增强了对产权问题的关注度，有些夫妻就因为房产证仅有一方名字，而签订如果婚姻出问题如何分配产权的约定，却不知如果婚姻真的出了问题，而产权方有证据证明签署协议时存在胁迫的事实，那么该协议将有可能被法院判定为无效协议。因此，建议夫妻双方在拟定房产分配协议时，更多地以个人对家庭的贡献程度或经济支出等事实作为分配依据。
　　朴小姐是一位朝鲜族姑娘，在当地担任翻译工作，有很好的收入和前途，朴小姐的男友因为工作出差对她一见钟情，希望朴小姐能放弃当地的工作来沪结婚。由于两人都是刚刚参加工作，需要未来公婆出资资助，在房产产权人的登记上朴小姐和未来公婆产生了争议。公婆希望在儿子一人名下，但朴小姐认为以后贷款需要两人归还，贷款数额也要将近六成，自己收入远远高于男友，以后这个义务是自己承担，房产不写名字太没有保障了。其男友携朴小姐咨询律师，希望想出一个两全其美的办法。
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　　时房产如何分割?
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