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私下交易房产九大步骤 弄明白了少走冤枉路
编辑：李楠来源：搜房网发表时间：点击：1682
私下交易房产九大步骤 弄明白了少走冤枉路
从买卖双方看房开始直到房款两清，手拉手方式要走一道严格的程序。先办什么后办什么，只有流程手续对了，才会少走冤枉路。
第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。
第二步，签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。
第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。
第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。
第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。
第九步，凭完税契证到土管部门办理土地证。
走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。
两个细节一定要注意
由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生，因此一些细节一定要在签订合同时注意，尽量避免纠纷。
首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。由于没有中介公司的先期把关，二手房手拉手交易者必须自己&动手&，了解房屋的准确面积，房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。
在确定房屋面积时，由于有些房子年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积都不该计算在内。
关于屋内的设施，业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证，房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。结果到实际交房时，屋内却空无一物。其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。
其次要注意的是关于房子税费的约定。二手房子涉及的相关税费达十余种，而且针对不同类型不同情况有不同税费政策，要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任，但到了真正交纳税费时，因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。
在整个交易过程中，涉及的各项费用并非一次性收取，因此事前双方必须明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费，给交易带来后遗症。
业内比较规范的做法是，交易每进行一步，中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。在买卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少的房款，最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。
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法院拍卖有了“交易保障险” 拍卖所得房屋无法过户可获补偿(图)法院拍卖的房子怎么过户
法院拍卖的房子怎么过户
法院拍卖有了“交易保障险” 拍卖所得房屋无法过户可获补偿(图)时间：日10:09来源：华声在线
法院拍卖的房子怎么过户
　　华声在线长沙讯　网络司法拍卖的兴起，带动了法院拍卖市场的走俏。然而，法院强制执行拍卖的房屋可能因各种原因无法过户，针对这类现象，众安保险与阿里巴巴旗下的在线拍卖平台联手推出国内首款“司法拍卖房产交易保障险”，如果拍卖所得的房屋无法过户，市民可获得补偿。　　所谓“法拍房”，是指遭法院强制执行拍卖的房屋，这类房屋有价格低于市场价、在大部分城市不限购等优点，然而经常面临产权不清等风险。　　为了解决这些情况，法院拍卖房的“交易保障险”应运而生。据相关人士介绍，目前在“司法拍卖平台”参加司法拍卖房产竞拍且竞拍成功的购房人，在次日24时前，可通过“司法拍卖平台”跳转至天猫众安保险官方旗舰店购买法拍房交易保障险，需要提醒的是，购买期限为竞拍成功后的次日24时前。根据司法拍卖平台以往平均拍卖成交价，众安保险结合相关行业数据进行测算制定了相应费率，“法拍房交易保障险”分为150万、300万、700万、1000万四档，对应保费依次为1500元、3000元、5500元、8500元,购房人可根据拍卖房产的成交价自行选择不同保额投保。　　购买该保险后，当被保险人竞拍法拍房成功却无法取得房产证时，便可向保险公司申请赔偿损失，赔付标准一般按照拍卖成交价赔偿，最高不超过保额。　　记者文乃斐实习生龚依存　　
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点击标题下方“fonyofee”可一键关注单一网上拍卖并不能防止拍卖前可能产生的利益交换（转载）-网上司法拍卖面临的困惑日，最高人民法院发布了《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，同日，最高法院举行了新闻发布会，最高院执行局负责人在解读这个规定时，强调了网上司法拍卖对于防止操纵拍卖的的作用。认为由于推行了网上拍卖，从而有效的防止了传统拍卖恶意串通和不规范行为，拍卖过程因此公开、透明，接受社会各界的有效监督。时隔一天，中央电视台焦点访谈，除了用同样的口径向传统拍卖、拍卖行业泼了一阵脏水以外，声称浙江、江苏两省实行网上司法拍卖两年来，拍卖质量上升，实现了“零”投诉。其实，大家心知肚明，上述言辞是不符合实际的。实践中，按照公告公布的法官联系电话，要么打不通，要么一推了之，这是常态。对于价值巨大的执行资产，拍卖前不了解情况，你敢参加拍卖吗？笔者相信，全国已经实现了网上司法拍卖的中级法院以及县、区法院执行系统的法官们心中比谁都清楚，而最高院执行局、省市自治区高级法院执行局本身并不承担司法执行工作，说些不符实际的话，会在法院内部和知情者群体中失去公信力和威信。另外，有无投诉，也应该让事实说话。既然已经由法院组织拍卖、法官操刀拍卖活动，发生问题，向谁投诉，谁来接受投诉、谁来处理投诉？即便是告了，也不会立案，总不能让法院审理法院、让法官审判法官吧。法官既要负责执行、负责其他工作，还要操刀拍卖，而拍卖并非法官专长，即便是有三头六臂，也忙不过来，出错必然的，刻意回避不是实事求是的态度。在全部上网拍卖的河南省宝丰县法院，错将别墅当普通商品房拍卖成交，买受人网上成交后无法得到标的且投诉无方，媒体早有报道，执行效率提高没有的结论缺乏依据。笔者对此不想过多发表意见，到是想通过对拍卖程序的描述，来分析单凭网上拍卖能否完全防止恶意串通、防止腐败。拍卖拍卖是个系统工程，负责任的说，召开拍卖会，拍卖师主持拍卖竞价，直到最后落槌成交，仅仅是拍卖流程中的一个环节，一个时间很短的过程。拍卖活动肇始于委托人提起拍卖委托，按照时间顺序，以下环节是必须的：拍卖机构接受拍卖委托，就双方责权利进行谈判、签订拍卖委托合同、接受拍卖标的（属于动产的，拍卖公司将会将其移动到自己能够控制的仓库等，不动产，另有工作流程），与委托方有关管理或者当事人员取得联系，查看标的（包括踏勘现场、记录有关情况、拍摄照片、录像等）、走访有关部门（走访物业管理，了解是否拖欠物业管理费等；走访政府管理部门，了解是否欠费欠税、有否违章违规，有否拖欠罚款、保险费等是否实心房等）、编写拍品招商资料、发布拍卖公告、接待来电来访咨询，组织看样，接受竞买登记、组织拍卖会、主持拍卖竞价、收交拍卖成交价款，成交价款拨付委托人（司法拍卖需要法院下裁定书等），移交标的，协助买受人办理权属过户手续，对拍卖活动进行总结，资料归档等。拍卖行业将这一过程分为三个阶段，即拍卖前、拍卖中、拍卖后。所谓拍卖前，是指拍卖会召开前的所有工作，这一阶段，是关系标的能否拍卖、最终拍卖质量如何最为至关紧要的工作。拍卖行业有一句十分著名的话，叫做“台上一槌，台下半年”，从中可以知道，拍卖前的工作量之大。尤其是司法拍卖，由于司法拍卖是因为涉及经济纠纷，法院凭借国家法律赋予的公权力，对拒不执行已经生效法律文书的当事人采取强制措施，扣押、冻结、查封其财产或者财产权利，且予以变现以清偿债务。所以被执行人一般不会配合，因此，拍卖前的排除瑕疵的工作更为重要。所谓拍卖中，是指召开拍卖会，拍卖师主持拍卖和拍卖成交。传统的拍卖会，一般以公告明示的标的拍卖程序完成而结束，网上拍卖时间相对长一些，但是时间也是事前约定的，是一个阶段。所谓拍卖后，主要是指成交价款回笼和标的移交，属于配合性和提升服务质量成分更多的工作。分析拍卖三个阶段工作，我们可以看出，拍卖前的工作虽然工作量巨大、十分重要，但是这一阶段的工作一般都在幕后进行，用互联网语言说是线下服务，既然是幕后、线下，因此它是不公开的，也是缺乏透明度的，拍卖公司承担拍卖如是，法院承担拍卖同样如是。但是如果拍卖机构实施拍卖，由于要受到委托方和政府监督管理部门的监管，法院实行严格的考核和末位淘汰，同时由于利益诉求不一样，拍卖不成交，拍卖机构颗粒无收，因此这一阶段，拍卖公司必定十分重视且投入主力进行认真工作。法院法官没有这个压力，加上有权力，问题就变的复杂起来。网上司法拍卖因为虚拟空间可以起到了隔离竞买人见面，屏蔽现场竞价拍卖各方当事人可能出现的串通行为，使得竞价在公开透明环境中进行。但是，拍卖前大量工作却完全相反，我们不能简单理解为因为实现了网上拍卖，就完全、有效的防止了串通、拍卖由此十全十美，这其实是断章取义，哄哄舆论和领导。在专家和业内人士看来，如果说拍卖会可能产生腐败或者发生串通行为，拍卖前则更加容易。譬如，法官可以在这一阶段，对某些人故意隐瞒或者屏蔽一些与拍卖标的相关的重要情况，甚至制造一些障碍，使意向竞买人知难而退，而对另外一些人不但全方位提供信息，而且尽全力帮助，使得拍卖时标的轻松落入好朋友之手，如果如此，功夫在诗外，仅凭网上拍卖有什么作用呢？又如在接待咨询、来访过程中受收当事人好处等权钱交换行为，都是可能发生的，起码有想象空间。因为在拍卖前漫长时间里，这些关系到拍卖公平正义的工作，是缺乏监督的。如果说因为拍卖公司负责这一工作会产生腐败，那么，换成法官来承担，同样也会产生腐败。这是因为，一是社会大环境使然；二是权利缺乏有效监督使然，自由裁量权溢放，由于身份不一样，这种可能性都远大于拍卖机构承担拍卖时。事实证明，缺乏监督的权利是产生腐败的温床和摇篮，现在只片面的说网上拍卖有利于廉政建设，却一字不谈拍卖前可能发生权利寻租的可能，不知道某些人究竟是不了解拍卖程序还是故意揣着明白装糊涂。网上司法拍卖的全面推行，大量繁复的拍卖工作不但会拖垮执行系统、使得本来已经很难的执行难难上添难，还会使一些思想不坚定的法官为腐败所累。实践证明，面对腐败，法院不是世外桃源，同样不具备天生的免疫力。因此，始于2004年的国内法院司法拍卖改革，最终形成了在委托阶段，在法院和拍卖机构之间砌起了一道“防火墙‘’，具体表现为，执行系统只负责执行，不再负责对外委托拍卖。司法辅助机构负责对外委托，并且对司法拍卖工作进行管理。委托时，采取建立司法拍卖机构库、采用电脑配对随机确定拍卖机构。这一改革，通过“制度建设＋技术创新，”将法官的权利锁进了笼子。以上海为例，改革十年，上海法院与拍卖有关的法院工作人员实现了零违纪，国内类似省份也不是个案，这是有目共睹的事实。推行司法网上拍卖，完全适应互联网时代特征，符合提高司法执行资产处置的透明度、公开化和质量，是大势所趋。但是，如果因此简单理解为法官不但负责执行工作，还自己走上第一线，操刀主持拍卖，权力由此释放，无异于放虎归山。《民事诉讼法》以及最高院早些时候出台的《民事诉讼法司法解释》都没有规定司法执行资产处置一定由法院实施自行拍卖，日发布的最高院《关于加强和规范人民法院网络司法拍卖工作的意见》同样没有这样的规定，同一个法院，半年之中，就一个工作发出两个意见基本相左的规定，令人费解。因此，提出几乎一刀切的法院自行上网拍卖的做法值得商榷，从理论上还是实践上讲，盲目、一刀切，其后果难免十分严重。-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------& 少看众人头& 五月中在微信公众号里 发了篇 目前是买入拍卖房产的黄金时期的文章 然后 发起了一个投票 文章只有一个标题 并没有具体内容 是因为这段时间业务繁忙 所以后来补了一个投票 其实 拍卖的成败实质在于竞拍人的多寡 当然导致竞拍人多少的原因有很多 诸如 房子的热门程度 市场景气程度以及政府对房地产调控政策的松紧等等&& 经历了楼市三月火爆拍卖市场如同二手房市场偃旗息鼓了 拍卖大厅没了先前人头攒动的热闹 换了理智竞拍的清醒 评估价接近市场价的房子 一拍开始有流拍了 许多拍卖标的只有三四个竞拍者角逐拍卖溢价大幅缩减到百分之十至十五 甚至是零 一切让人看上去似乎那么无精打采&& 有句话叫作 外行看热闹 内行看门道 在平淡无奇的表象之下 拍卖回归到其本来的状态 三月份的火爆看似热闹 但无论是自住客还是投资客 往往是铩羽而归 要么是竞拍失利 要么就是以较高的溢价拿到房子 透过表象看本质 任何一次拍卖对竞拍者最不利的情况就是 人多 就如我们高大上的沪牌拍卖 把人多发挥到了极致&上海的3.25限购政策 在我们这里基本不受影响 你可以不满五年的社保或税单 只要你资信良好 我们就能帮你办按揭贷款 不限购 不限贷这是法拍房的最大优势所在 虚火降下去了 拍卖房产的价值就体现出来了&& 拍卖的机巧在现场&此环节成 则诸事成 反之 则是 潇洒走一回 看看众人头--------------------------------------------------------------------------------------------------------目前是入手拍卖房产的黄金时期& & & & 目前是入手拍卖房产的黄金时期，有意者电联:
凤先生--------------------------------------------------------------------------------------------------------我的金玉良言价值百万金玉良言意指宝贵的劝告。尤其是这两年的司法拍卖代理客户服务实践过程中，首次接触客户我都会给客户一些专业的建议。特别是在哪个拍卖阶段介入为上。为什么说我的金玉良言价值百万？首先来看个实例。一个客户在我微信房源单里看中一套司法拍卖的房产。此房产位于浦东新区莲溪一村，96平三室一厅一卫，社区成熟交通方便，当地中介成交价在270万至300万。一拍起拍参考价274万流拍。客户在二拍之前找到我表示有意参加二拍。有意向我即开始房产基本情况调查，经多次上门走访和原房主接触后，了解了此房产的详细情况。由于客户比较在意户口迁移，我和原房主协商好了在成交后户口的迁出事宜。从开始接触客户时，就觉得这个客户较为诚意。根据经验此类两三百万房产的目标客户的购房预算比较紧，往往希望成交价越低越好。我当时强烈建议客户参加此次二拍。此类标的只要非热门房源，一拍基本会流拍，因为起拍价成交加上拍卖行佣金几乎和当前的市场价接近。二拍虽然有折扣，但因为客户预算较紧参与的人不会多，有时甚至出现没人交付保证金的情况。但是到第三拍，由于折扣巨大，往往会吸引大量竞拍者参与。其最终成交价一般都超过二拍参考价。基于上述的原因，我建议客户在二拍介入。很遗憾的事情发生了，在陪客户去拍卖行交付保证金的路上，我的客户突然决定不参加二拍。记得那天是我们伟大的股市毫无征兆地熔断了。在客户的意愿面前，我的建议是苍白无力的，就像当天A股熔断一样，交易就此中断停止了。此房产在二拍中以219万流拍，真是为这个客户惋惜。年前此房第三次拍卖中竟以322万成交。这就是市场的力量，二次拍卖之间的差价竟高达百万之巨！其实，在过往的拍卖实践中，此类例子比比皆是。也许有人要问，那个成交价不是已经超过了市场价？但是请记住拍卖成交也市场的一个组成部分。现在大部分人都知道打官司得请律师，因为律师终日在法律之中。拍卖客户得听我的金玉良言，不仅是因为我整日在市场之中，而且它价值百万！-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------拍卖房产的资金准备及买入的附加成本随着房产市场的日益火爆，参与到法拍房的人也是越来越多。但是，有不少准备竞拍的客户对这类房产的资金准备和购入附加成本并不是很清楚，往往造成过低的心理预期，最终导致竞买失败的例子屡见不鲜。 参加法拍房首先需做以下的资金准备： 首先是保证金。要参与一个标的的竞买，需要根据拍卖行的公告，在规定的报名截止时间之前，向拍卖行缴纳保证金（具体金额以公告为准）；其次，需要贷款的客户需准备好充足的首付款及后继服务的费用；如房产有人占用则会有清场费用产生等。
& &那么拍卖房产的买入的附加成本到底有哪些呢？
& &其一是竞买成本。凡是拍卖就会有竞价，从起拍价到最后的成交价的差额部分为增价成本。比如，一个标的起拍价500万，最终以550万成交，差额为增价成本。如标的成交后，买受人需向拍卖行交付拍卖佣金（具体计算方法见附录）。拍卖行佣金当然也要计入竞买成本。 & &其二是服务成本，主要来自于拍卖房产成交后的后继服务所产生的成本。具体包括代理拍卖的服务费，贷款垫资费用及清场费用。服务费--我公司根据标的不同按成交价的1.5％-3％收取; 贷款垫资费用--对法拍房的贷款，银行需要有担保公司担保和进行评估，所以担保公司需收取贷款金额1.5％的担保费及房产成交价1‰的评估费。此外由于银行放款和拍卖行的缴款之间存在时间差（一般10-15天），我公司会对客户缴付的首付款外不足的部分即贷款部分进行垫资（1‰每天）。清场费用--如果竞买的房产，有人占用或者有恶意的长期租约需要清场，我公司需酌情收取清场费用。
& &综上所述，一个拍卖房产的资金准备及买入的附加成本一般包括：保证金，服务费以及竞价成本和服务成本。只有这样才能准确的调节心理预期，最终竞买成功。 -------------------------------------------------------------------------------附录 拍卖行按以下标准向买受人收取佣金：
& &拍卖成交价200万元以下的，收取佣金比例为5％；超过200万元至1000万元的部分，收取3％；超过1000万元至5000万元的部分，收取2％；超过5000万元至1亿元的部分，收取1％；超过1亿元的部分，收取0.5％。-------------------------------------------------------------------------------如何买入拍卖房产&一直以来，总有客户和经纪人问我，如何买入拍卖房产？其实每个对发拍房有兴趣的客户或经纪人来说，参与法拍房，一切应该从我的房源单开始。我的房源单包含了：物业地址，小区名称，标的面积，参考价格以及拍卖日期这些重要信息。也许你想买房，或许想投资或者你有客户中意某套拍卖房产标的。诸如此类的种种动机，希望一切从我的房源单开始。从我的房源单，在那里去发现合适你的标的，然后咨询我有关标的细节情况。诸如何时可以看房，拍卖的参考价格，保证金截止日期等。&你的意向是我工作的开始。你想了解的事情，我会为你调查核实，再辅以我的专业眼光去评估标的的状况，然后给到你我的建议。譬如何时介入这个标的的拍卖：是一拍，二拍或者是三拍？又如，这个标的如何清场等？&时不时有经纪人问我：这个房子什么时候能看房？我一般的答复是，”我得联系下拍卖行。”因为不是每个拍卖房产不是都能看房的。发拍房有其特殊性，往往被执行人住在那个房子里，出于各种原因，看房会遭到阻挠。”不能看房“在大部分客户和经纪人看来这是不可接受的。“花几百万买个房子，不看房子那怎么行？！”其实，大家忽略了最重要的一点，”我为什么要买发拍房？“ “我想买到便宜的房子”这是我们买发拍房的初衷。试问，一个拍卖房标的，人人随时能看房，又不需要清场而且价格又只有市场价的八折甚至是六折，这样的房子在目前的市场状况下，用句上海话讲：“要打开头的！”（意思是抢的人很多，会把头打破的！）所以聪明的人想拍到便宜的房子，就应该找那些有“瑕疵”的标的。诸如”不能看房“，”法院不清场“或者是”有租约的“。这些所谓的”瑕疵“在我看来并不是什么坏事，反而是件好事！这些所谓的”瑕疵“是能帮你排除掉大部分的竞争者。”看房“我可以让你看同类型的房子，”不清场或有租约“我可以为你代劳去和被执行人协商——我存在的价值。&在目前房产市场的状况下，不同需求的客户，我建议应该采取不同参与拍卖的策略：如果你限购一族，可在二拍甚至是一拍介入，因为这是你唯一可获取房产的途径（限购政策唯一漏洞)，哪怕到手价比市场价略高一点；如果你不限购，你可挑选那些略微有些”瑕疵“的标的，在二拍介入，你大概可以用市场价八折的价格买入自己心仪的房产。&我衷心地希望以上的点滴心得会对你有用！上海热销拍卖房产标的信息汇总每日更新▕ 让您快速精准找到赚钱标的合作：QQ按图片 识别二维码 一键关注知晓更多房源信息 方便快捷只有0.01%的人知道这么玩
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