谈谈商住房_网易财经
谈谈商住房
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（原标题：谈谈商住房）
周末发生了很多事儿：女排时隔12年再次登顶，让我们感慨拼搏精神不死。女作家郝景芳的小说「北京折叠」，摘得了科幻界最高荣誉雨果奖。这是中国作家第二次获得这个奖项，上一次是刘慈欣的著名小说「三体」。小说目前还没有实体书出版，待出版后，科幻迷们可以考虑入手一本。周末也和朋友小聚了下，又聊到了买房。去年11月，朋友在青年路一个中高端小区里，看了套50多平米大的一室一厅，当时售价格260万元左右，而现在，同户型的已经涨到350多万，不到一年升值100万元。朋友说，如果当初贷款买一套，现在转手卖掉，净赚100万，简直是一笔不费吹灰之力的买卖。这几年，房价只涨不跌的神话，让所有人都不再把房当做生活需求品，而是实实在在的金融投资产品。尤其是在一线城市，总有一群接盘侠。另一方面，由于普通住宅价格高企，有不少人开始关注价格相对低廉的商住房。如果购房是为了投资，究竟该不该买商住房呢？还是拿北京青年路附近来说，商住房从去年11月到现在，出售价格几乎没有涨幅，但是，每月租金却和普通住宅一样涨了1000多元。一套62平米、价格250万元的商住房，现在月租可以达到1万元左右，按照这个价格，租出去20年可以回本。而同地段的一套差不多面积的普通住宅，租金价格只有元，如果靠出租赚取收益的话，普通住宅可能不及商住房了。如果不考虑40年产权，资金充裕也不需贷款的人，投资商住房，收益只能寄期望于租金价格上涨，但如果转手卖掉则需要考虑比较高的契税。但是，对于资金不足又想投资购房的普通人来说，商住房需要50%首付、贷款期限只有10年，并且只能商贷。种种因素来看，普通人投资商住房，除了不限购、可以注册公司两个优势外，几乎没什么值得考虑的地方。朋友打算把手上一套商住房卖掉，然后贷款换一套普通住宅。另外，我觉得如果要投资房地产，那些挂钩海外地产的QDII基金也依然值得投资，人民币存在贬值倾向，美国等区域的经济和房产持续复苏，做这样的资产配置总是好的。来源：微信公众号---越女读财（ID：ynducai），作者：来晚了的。本文为作者授权转载，所发表言论不代表21世纪经济报道观点，也不构成投资建议。投资有风险，决策需谨慎。（见习编辑：曾妮）
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈商住房自住七点“短板” 划不划算需细算
来源：房天下 &&
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随着房价和限购政策的约束，中住宅部分的属性更多的被大家所关注，将商住房用于商业办公属性是大家普遍认可的，但如果将其用于自住，会不会有哪些问题和短板呢？
首先我们来了解一下何为商住房，商住房也是现下市场上常见的类型之一，它通常以、LOFT等形式呈现。综合来看，商住房总价较低，且不受限购政策约束，比较适合年轻人过渡选择，但长久来看商住房也有以下几个问题需要购买者了解。 一、商住房配套比住宅差，不强制配建要求商业学校等。对于纯商业规划的项目，配套设施可能是硬伤。因为是商业用地，政府规划方案与住宅住宅用地不少区别，因为商业用地一般不会强制要求设计完善的配套服务，这给选择商住房的购房者带来较大的麻烦。 二、商住房是建在商业用地上的住宅项目，起土地年限多为40-50年左右。去除时间，实际年限还会更短，而这就使得商住房的二次销售面临一个困境。等到二手交易时，或许剩下的使用年限已经很短了，加上商业用地的续期问题尚未有相关的法律法规，商住房的二次转让将会异常困难。 三、在购房款预算方面，商住房虽然总价较低，但压力也不轻。商住房首付5成是硬性规定，且不能享受，也只能贷10年，且是基准利率的1.1倍，也就是说非但不能享受优惠，还需要在基准利率的基础上上浮10%。而且商住房统一按照3%的税率征收，无法享受“满五唯一”的税费优惠政策。 四、除了购房时一次支付的费用，后续的生活成本也是不容小觑的。在水电供应方面，商住房目前有两种情况，一种是开发商承诺民水民电，但仍存不确定性，一种就是商业标准。关注“民水民电”商住房的购房者最好应将这部分关键信息以合同的形式确立下来，毕竟商水商电价格基本上是民水民电的一倍了。 商住房还有另一个生活方面的弊端，那就是绝大部分商住房是不通燃气的，即使设计有，也只能使用，一点对于单身族来讲也许影响不大，但是如果有老人和孩子一家人居住，时间长了还是有所不便。 除了水电费用，商住房的供暖费和普通住宅比更高，据了解，以为例，中档小区的物业费平均在2—3元/平，而商住房的每平米则在4元左右。 五、买过商住房的人都清楚，其书所标注的土地性质为“非住宅用地”，不能落户，而无法落户也就代表着无法享受后续的学区等一系列待遇。 六、公摊比较大。和普通住宅相比，商住房的公摊比例往往更高，通常每层十几户，乃至几十户。这类率非常高，房屋得房率也很低。很多房子都无法正常采光和通风。而且用于居住时，很多住户权益会缩水，不像小区住宅，没有专门的管理委员会，一旦出现维权问题，没办法“抱团”。 七、最后一点，在居住体验上，商住房掺杂了办公餐饮等功能，宜居性相对较差。因为本质上商住房是商业用地，办公和餐饮都是被允许的，人流量多且人员混杂，对居住体验的影响非常大。 综上所述，建议打算购房商住房的消费者要耐心衡量，对可能的弊端心中有数。当然，如果是收到限购约束或置业投资的消费者，商住房还是有其多方面优势的。
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想买40年商住房的看这里！买之前一定要考虑这些
时间： 02:40 来源：
想买40年商的看！买之
这几天，中介的电话已经把小翼周围的人都打遍了，“您要不要一下我们的房子，精装修直接拎包即住，房价1.5万一平米，比周围便宜几千！”真有这种好事？比周围价格低还精装修？有这等好事儿，还不赶紧去抢？等一下，天底下没有免费的午餐，这其中的小九九，小翼今天就给大家好好唠一唠。其实，遇到这样的房子，十有八九都是40年期限的公寓，有的叫LOFT，有的叫SOHO。这是一种过渡产品。我们都知道一般的房子的产权是70年，这种40年产权的产品自诞生以来就备受争议，不过价格也确实会比周边的房子普遍低出不少，极具诱惑力。商住“三宝”：价低、面积大、不限购首先，由于40年产权商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高（容积率越高则一块地上盖得房子越多），所以开发商自然成本价就比较低，售价也会相应低出不少。其次，对于这种房子，开发商往往偷面积，调高4.5米，同时隔成2层，不少美其名曰“买一层赠一层”，房本面积60平，实际居住面积可能达到120平，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满“杀伤力”。最后，也是直接将不少年轻人买房拒之门外的大招――限购、限贷。试想在北京如果没有北京户口，只有交够5年社保才能买房，在上海不仅要交够5年社保，还要是已婚人士！对于咱们这种无户口、不够社保的单身人士，40年产权房向你敞开大门，不仅总价合适、而且购买以后还能满足过渡型居住功能，同时又兼具一定的投资功能，如果地段靠近地铁，出租甚至比住宅更抢手，而这种公寓不少还是精装修的，省去了投资者折腾的麻烦。何乐而不为呢？总之，商的优点确实不少，但是相比于它的优点，缺点也是显而易见的。缺点一：产权40年商住房最为人诟病的就是40年产权，那40年之后呢？据小翼了解，目前还没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。不过房屋中介认为，40年产权属于商业性质，年限到期需要补交土地出让金，具体是多少呢？还未知。缺点二：水电物业费比纯住宅高“买得起，可是住不起。”有不少人担心商住房的水电费高昂，负担不起，小翼要告诉大家，担忧不是没有道理，商住房的水电物业费比70年纯住宅水电费要高出不少，甚至有的商住房没有通燃气，只能用电磁炉做饭、热水器洗澡。当然，也不乏个别开发商能搞定当地政府，搞了个“民水民电”，但是这种情况是少数。所以，纠结这一点的朋友最好提前和开发商的售楼人员沟通清楚，并且将条款如能在购房合同中明确，以便杜绝一些开发商为达销售目的不负责任的胡乱承诺。缺点三：上不了户口如果买房是为了落户，一谨慎考虑商住房，因为这种本来就属于商业住宅两用房，并不能落户，只能暂时有个“小窝”，想要落户还是要购买70年大产权的纯住宅房产，即使开发商和售楼人员保证可以上户口，也不要相信，毕竟上户口是派出所说了算。缺点四：投资升值慢至于想买房投资的土豪们，这种房子的升值空间，在小翼看来并不大。以小翼原来租住的商住房为例，房东大人原价40万元购买的40平一室房，眼看周围房子都涨到2.5万元一平方米了，这个房子价格依旧岿然不动，不过租金还算比较客观，每个月2000元，一年租金2.5万，40年可就是100万啊，1.5倍的投资回报率也算不错。缺点五：首付比例高，只能商贷，用不了公积金需要注意的是，商业房产的首付比例最低为50%；并且不能使用公积金贷款，只能走纯商业贷款，，商业用房的贷款最高年限为10年。这无形中也会给购房者带来一定压力。缺点六：居住体验差商业住宅一般是高层建筑，一层十几二十户的再正常不过了，如果物业恰巧不负责任，楼道卫生、邻里关系、居住体验都会大打折扣。最后，小翼建议各位投资人，如果是单身或小两口刚结婚，恰巧限购、手头暂时不宽裕，可以买一套作为过渡住房；但如果是投资，那就综合考虑地段、租金回报率、小区物业、居住环境等综合因素，根据自己的需求慎重选择。翼龙贷，300+万人的移动理财专家
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俗话说圈子决定人生，而商圈不仅涵盖圈子，还决定生活质量，和大家的生活密不可分，而商圈周边一直都是开发商的必争之地。住在商圈附近，就意味着有成熟完善的生活体系，有便利的交通以及不可估量的发展潜力，一些楼盘也通常以靠近商圈作为项目的重要卖点。靠近商圈的楼盘因为人流量较大，租住需求相对也会大一些，买了房子可以用以投资出租。住在商圈附近，简直如虎添翼，升值空间有无限的可能。近几年，廊坊已逐渐形成了万达、新朝阳购物中心等4大商圈，现小编给您盘点下商圈内的在售项目，以供置业参考。
一、万向城商圈
万向城购物中心坐落于裕华路188号，廊坊市政府对面。总建筑面积达10万平方米，其整体定位为“廊坊西北地区的社区型休闲生活购物中心”，这也意味着其带动的新政务区商圈崛起。于今年4月16日开业，从此广阳区北边多了一个商圈，满足周边小区居民的消费需求。
周边在售楼盘：
廊坊孔雀城大公馆：
以法国经典官邸建筑为原型，百米楼间距，带来磅礴气势的远景视野。遵循以居者为中心的平层大宅，首层豪华大堂6米挑高，以17.8米超大面宽、精装全独立套房设计、多玄关礼仪规制、主仆分梯、双回路动线，勾勒出功能全面、饱满丰沛的空间序列，使一切空间皆为主人而存在。英式皇家园林，双公园中轴景观，绿色归家仪仗，礼献层峰阶层。【
上善颐园：
沁芳园商业开盘时间暂定为2016年7月份，共计5栋楼。10#楼，11#楼，12# 楼为独立商业，销售面积为127平米、132平米160平米、550平米不等。楼层为（1-2）2层，南北朝向， 共计27套，经营业态：餐饮、服装、综合服务行业等。住宅9#楼底商，住宅10#底商销售面积为165平米，198平米，240平米不等。楼层为（1-2）2层，南北朝向，共计18套，经营业态：服装、综合服务行业等
上善颐园沁芳苑商业产品即将入市。独立商业一层层高4.2米，二层3.6米；底商一层层高4.5米，二层 4.2米。共计50户左右，面积区间为108平米-580平米，价格待定，预计2018年6月份交房。
上善颐园沁芳苑公寓A4、A5#楼即将入市，层高7层，1、2层为底商，共4个单元，1梯2户，户型为87㎡、 107㎡2居，109㎡3居户型，价格待定。预计2018年6月交房。【
新世界花园：
1#5#6#楼于日开盘，价格区间为元/平米。其中1#共26层，2个单元，户型为83㎡2居，131㎡、143㎡3居户型；5#楼共24层，2个单元，户型为160㎡-250㎡大户型；6#楼共25层，2个单元，户型为83㎡2居，131㎡、143㎡3居户型。预计2017年3月交房。
项目目前7、8#楼花园洋房仅剩少量洋房在售。为6层低密住宅，每栋3个单元，1梯2户，户型为189平米平层、286平米上跃，179平米下跃。下跃为买一层送一层，首层赠送约50平下沉庭院，上跃拥有8米自由挑空，顶层赠送约40平米空中花园。均价13000元/平。预计日前毛坯交房。【
荣盛华府：
少量住宅在售。三期2#楼178㎡四居均价14500元/㎡，二期9#楼190㎡四居均价13500元/㎡，交3万可享贷款每平减300元，全款每平减350元优惠。二期已于2015年中交房，三期2#楼预计2016年10月交房。【
二、明珠万达商圈
明珠商厦为中心，后新增万达广场，包含华联商厦、尚秀街、林美商厦，形成的廊坊市发展最早，认知度最高，也是最成熟、规模最大的市级商圈，承载了廊坊及其县市客群的主要商业活动。
周边在售+在建新盘：
仕宅官邸：
项目于7月2日开始排卡，7月23日正式选房，本次开盘5# 6# 9#三栋楼，开盘均价10000元/平，开盘户型有90平、104平两居，120平三居，目前剩余部分大平米户型未售。【
苏宁广场：
定位为廊坊市城市客厅，超大体量的城市中心首席商业综合体，计划以两栋高达200米的塔楼为主体建筑，树立城市新地标，由购物、酒店、城市中心广场、总部办公、办公居住配套等各种不同功能组成，项目将建成廊坊市端的城市综合体。苏宁广场B区共8栋住宅楼，全部是28层带底商的高层住宅。住宅已经开槽，更多信息请关注廊坊搜房网。【
辐射楼盘：大中广场，盛都时代广场，银河小区，嘉通名苑，丰盛小区，晓廊坊，惜缘花城，瞰都7号，馨平公寓等。
三、新朝阳商圈
以新朝阳购物中心为中心，涵盖天汇丰商城、新世界、新世纪步行街、女人街、第六街区、大中电器、苏宁电器、京客隆，形成的廊坊新兴商业中心，业态形式先进，硬件配备完善，能够满足一站式消费的新兴商圈。
周边在售楼盘：
日1#、2#已经售罄，19#公寓即将推出，目前价格和优惠信息待定。预计2017年5月交房，更多详情询售楼处。【
辐射楼盘：
廊坊新世界中心、康庄小区，华苑小区，康乐花园，朝晖里华航小区，国际花园等。
四、南部商圈
南城安次区现有商业较少，业态不完善，这几年随着证大大拇指广场、红星国际广场以及K2黄金城道步行街等品牌房企入驻，共同筑建安次区商圈新版图，南部商圈不断完善发展。
周边在售楼盘：
证大·大拇指广场：
酒店式公寓即将推出，户型面积约37-80平平米，带精装修1880元/平，3.2米超大层高，顶层为LOFT，层高达5.65米，首批188席VIP会员招募中，项目8万平米商业中心，大地影院已经签约，敬请关注！【
京畿檀宫：
洋房13#14#楼正式启动意向登记，均为一梯两户3个单元设计，6层电梯洋房，户型为115㎡和130㎡，具体价格待定，有样板间可参观，具体情况可以咨询售楼处。【
京汉·君庭：
18#楼公寓在售均价6500元/平方米，预计今年年底交房。京汉·君庭二期11#楼日已开盘，均价9000元/平，享2.5万抵5万优惠。户型为94㎡、98㎡、129㎡三居，81㎡、85㎡两居，预计2017年底交房，目前已基本售罄。【
首开·国风悦都：
3#楼、4#楼已加推，共249套，均价9300元/㎡，加推当天售罄。3#楼1单元21层，2单元24层，均为两梯三户，共135套。4#2个单元，19层，两梯三户，共114套。3#4#主力户型为88㎡全阳两居，97㎡南北通透小三居，114㎡南北通透大三居。预计2018年3月，3#楼4#楼交房。【
恒大翡翠华庭：
8#、13#已开盘，目前仅剩少量房源在售。均价10000元/平方米，按时签约享99折优惠，户型面积85.42-136.05平方米2-3居。均为23层，每栋2个单元，2梯4户设计，总共300多套房源，预计2018年8月份交房。【
K2·京南狮子城
宏泰·龙邸
尚华城（二期）
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