二手房买卖 违约责任合同说了算_今日惠州网
二手房买卖 违约责任合同说了算
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　　无房产证交易 可过户时无资格 交易成本激增 双方均不愿承担―――
　　由于二手房交易环节复杂，买卖双方心理差异较大，加之突遇政策调整等原因，造成二手房交易中纠纷频发。政策对买卖双方离异的影响差异、合同中对于违约责任的不同规定，都有可能导致买卖双方产生纠纷。律师提醒，对于买卖双方是否违约及赔偿责任的认定主要还是以合同为主，在房地产调控政策不断升级的当下，买卖双方在签订合同时，应尽量在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定。
　　案例一：交易成本增加 买方希望解除合同
　　京版国五条细则落地后，张罗两个月的小张犯了难。据了解，在新政落地之前，小张与房主李先生签订了购房合同，小张以180万元购买李先生名下的小两居，并交付定金10万元。然而，因为种种原因，小张和李先生未能在新政落地前完成网签。新政实施之后，按照其中对二手房缴纳差额20%个人所得税的规定，该房源的交易需要缴纳近20万元的个人所得税，按照他们签订合同的补充协议，其中规定此次交易涉及的税费全部由乙方，也就是小张来承担。
　　面对突增的近20万元，小张觉得性价比不足以打动他在此置业，所以，小张便与房主李先生沟通，希望解除之前的购买协议，并退还他已支付的定金10万元。对此，房主李先生认为，既然是小张反悔，要求解除合同，按照合同补充条款中的规定，这属于乙方根本违约，不光不能退10万元的定金，小张还应支付他违约金。
　　小张认为，新闻上说过二手房交易加税部分应由卖方承担，如果多的这近20万个人所得税由李先生承担，他也不想解除合同。但实际上是因为李先生不愿意承担这笔税费，所以他才要求解除合同的，李先生也有过错，不能单纯要求他赔偿，所以应该把定金退给他。
　　律师说法：
　　应按照合同约定执行 违约金双方可协商
　　北京金诚同达律师事务所律师于志红认为，在小张和李先生签订的购房合同及补充协议中，对双方的责任义务都做出了明确的规定，其中补充协议第三条中就提到：甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。而且小张和李先生达成买卖协议时，国五条已经出台，只是还没有出台地方细则，该合同是买卖双方明知北京或出台相关政策，抱有侥幸心理签订的合同，因此小张对于税费增加的风险其实是有预判的。
　　根据该合同补充协议的第四条第3款，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，其中就包括“拒绝购买该房屋的”。而且该条款中规定，乙方应在违约行为发生十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。据此条款，甲方也就是李先生无须退还小张的10万元定金，甚至还有权利索要剩余部分违约金。但鉴于双方不能达成交易的原因有政策因素，小张可以与李先生友好协商，减少违约金的支出。
　　案例二：无过户资格 卖方要求解除合同
　　两年前，程先生购买了顺义区的一套别墅，当时该套房的房产证还没有最终办理下来，于是程先生与房主方先生达成协议，约定先将物业交割给程先生，等到房产证办理下来，双方在去办理过户手续。当时该房屋的价格约为12000元/平方米。
　　入住了两年，程先生的心一直是悬着的，因为听说这种无房产证的交易法律是不保护的。3月，程先生从开发商处得到消息，5月底该项目的房产证就能批下来了，本来终于可以尘埃落定，但京版国五条细则又给他增添了不确定因素，他没有购房资格了。
　　程先生是北京人，一直单身，目前和父母住在城区内的一套三居里，房产证上是他的名。按照以往的限购政策，他名下可以有两套住房。但按照最新的国五条细则，他已经不能再购买二套房了。
　　程先生希望房主方先生可以继续等待他一段时间，等到他具备购房资格了再行过户，而方先生则认为，这份买卖合同已经无法履行，而且是程先生的过错导致他的希望可以与程先生解除合同，并且他愿意退还程先生已支付的房款，且不追究程先生的赔偿责任。而程先生则不这样认为，他们双方签订合同时，该房产并不能交易，程先生选择先支付方先生大部分费用，并等待房产证下来以后过户，而他如今没有购房资格了，房主为什么不能再等等他呢。
　　据了解，目前该房屋所在小区的均价已上涨至24000元/平方米。
　　律师说法：
　　卖方有权要求解除合同 买方无须承担违约责任
　　于志红律师认为，虽然国家不鼓励无房产证的二手房交易，但该案例中的合同和补充协议本来就是在双方明知条件不具备的条件下签署的，是附条件完全履行的合同，而其所附条件为：房产证办下来，卖方具备出让的权利并能为买房办理转让手续；买方在办理转让手续时能办理受让手续。在上述条件成就前，交房、付款等都能履行，只是过户手续没有办理，因此这个合同完全能够履行，是双方对未来权益的处理，因此具备法律效益。
　　如果在签订合同前，国家政策已对买房资格有规定，买方是明知国家政策抱有侥幸心理，签订合同，导致最终无法过户，那么责任应该是买方，国家政策不构成不可抗力，如果卖方要求买方承担违约责任，买方会很被动。但如果签订合同前有资格，合同履行过程中，因国家政策变化导致没有资格，属于不可抗力，买卖双方均可主张合同自动解除，都不需要承担违约责任。
　　●提醒●
　　调控期政策易变 合同中应做出明确约定
　　于志红律师提醒，鉴于国家房地产调控政策在不断调整变化中，二手房交易中，买卖双方最好在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定，并仔细阅读合同条款，不能因为是制式合同就忽略细节。
　　以北京市建委的北京市存量房屋买卖合同范本为例，其中第九条中，就由对合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费有明确的约定。而在某知名中介公司的补充协议中，也有关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定。买卖双方在签订合同时不能对于这些条款都选择忽略，应协商后仔细填写。文/门庭婷
（编辑：严映霞
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成功案例：二手房买卖合同纠纷20%违约金全获支持
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
深圳房地产律师/颜宇丹
&&&&深圳二手房纠纷频发，无论房价上涨时卖方“一房二卖”引发的违约诉讼，还是房价下跌时买方不继续履行合同的违约诉讼，在判决时针对二手房买卖合同中通常约定的20%违约金，不同的法院和不同的法官运用“自由裁量权”，可以酌情减少，出现了广为诟病的“同案不同判”现象。
&&&&笔者颜宇丹律师去年底代理原告的一个二手房买卖合同纠纷上周收到法院判决，还好，20%违约金的诉讼请求全获支持！
&&&&本案是去年房价上涨时卖方“一房多卖”（注：俗称“ABC”单，即一套房产卖了三家）的违约诉讼。本案中原告为买方，被告一为涉案房屋业主，被告二为业主委托出售涉案房屋的中介销售人员，被告二持被告一签发并公证的全权委托书到另一家中介公司销售涉案房屋。
&&&&被告不服一审判决提起上诉，目前已进入二审程序。本律师作为被上诉人（一审程序中原告）代理人，继续参加本案的二审程序。
&&&&以下是本案一审判决书。
深圳市宝安区人民法院
民事判决书
（2010）深宝法民三初字第153号
&&&&原告张XX，男，汉族，XX年X月X日出生，身份证号码&&&&
，住所&&&&&&&&&&&&
&&&&委托代理人颜宇丹，广东圣方律师事务所律师。
&&&&被告李X（以下称被告一），男，汉族，XX年X月X日出生，身份证号码&&&&&&
，住址广东省深圳市&&&&&&&&&
&&&&委托代理人张X，XX律师事务所律师。
&&&&被告钱X（以下称被告二），男，汉族，XX年X月X日出生，身份证号码&&&&&&&&&&&&&
，住址&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&原告张XX诉被告李X、钱X房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法使用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人颜宇丹、被告一委托代理人张X、被告二本人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
&&&&&原告诉称，日，原告与被告一代理人即被告二签订了《房屋买卖合同》，约定被告一将其所有的座落于宝安区XX花园X栋X单元X号房产转让给原告，房屋成交价格为113万人民币。合同第十五条（特别备注）约定购房定金共计人民币30000元，原告在签订合同当日支付20000元人民币，签订合同后七日内，原告补交定金人民币10000元，以按揭贷款方式支付除购房定金以外的房款，合同还对违约责任和合同解除等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定交付了定金并履行了约定的其他义务。但被告二未按照《房屋买卖合同》第二条（卖方过户委托公证、赎楼、交房产证约定）履行义务，导致原告无法继续办理后续的买卖手续，之后被告又将涉案房屋转让并过户给第三人，被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告与原告解除《房屋买卖合同》;2、被告支付原告房产转让价百分之二十违约金226000元人民币；3、被告承担本案诉讼费用。
&&&&本案审理过程中，原告申请撤回对被告二的全部诉讼请求，并另行增加诉讼请求：被告返还原告购房定金人民币30000元及利息。
&&&&被告一口头答辩称，1、本案与答辩人无关，违约责任不应当由答辩人承担。答辩人并未与原告签订过任何商品房买卖合同，该合同不具有真实性，根据日的商品房买卖合同，原告是和被告二签订的合同，答辩人从未看见过也从未听到或者在该合同上签字或按手印，故该证据缺乏真实性，答辩人与原告不存在相关的权利义务关系，原告要求答辩人承担该合同的违约责任缺乏事实根据。2、答辩人的授权是用于合法合同的授权，日答辩人通过深圳市XX房地产投资顾问有限公司与马X就本案的房屋签订了房屋买卖合同，由于答辩人要外出工作，才于号就上述房产买卖合同后续处理事宜委托被告二处理，并没有授意该房屋与原告之间的买卖。3、原告违约在先。根据被告代理人对被告二的相关了解，日原告与被告二签订买卖合同并交完定金后，是原告一直拖延时间不去办理房产转让手续，经深圳市XX房地产企业发展有限公司和被告二的多次催促其办理相关手续，但原告均不予理睬，且始终没有出面交涉和处理房产转让手续事宜，后经被告二的多次联系，原告才联系上，并且明确告知被告二由于其本人所在的山西矿上出现问题，需要在那里处理相关事宜，不需要也不再要求继续履行与被告二之间签订的房产买卖合同，并且明确告知被告二将涉案房产可以转让给他人。被告二迫于无奈，才以低价转让给他人。4、根据原告和被告二签订的房产买卖合同，该份合同对定金的支付作了补充说明，明确约定定金是由买方直接交付给卖方，但原告交付定金时并没有按约定直接交付给答辩人，也没有事后告知答辩人定金交付的情况和合同履行的情况，答辩人在不知情的情况下，并没有故意不履行或者过失不履行或迟延履行义务。因此根据《合同法》的相关规定，原告违约在先。5、即使原告所述能够成立，原告主张百分之二十的违约金不成立。合同不能继续履行是由于原告违约在先，与答辩人无关，故原告主张百分之二十的违约金缺乏事实和相关法律依据。答辩人不知道与原告签订了该份合同，事后原告也没有追认过，答辩人自始并未获得定金或该份合同的收益，原告没有依法履行合同，也没有作到合理的审查义务，故原告主张的违约金与答辩人无关。原告主张的违约金明显过高，根据最高院审理房产买卖纠纷案件适用法律解释第八、第九、第十条的规定，原告和被告二签订的房产买卖合同的约定违约金明显过高，应以不超过违约金一倍的标准赔付，但在本案中，原告交付定金冲抵房贷，没有交付任何其他购房款，依法应当由违约一方最多赔偿违约金以不超过该冲抵房款的一倍为标准，而非是原告自认的20%的房产转让价的金额。由此可见，原告主张的20%违约金依法不能成立。综上所述，根据相关法律法规的规定，请求法庭依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。
&&&&被告二口头答辩称，在签订完房产买卖合同后，买方一直未办理房产过户手续，我方多次催促，买方表示如果该房产在买卖期间内可以出售的就同意出售，其不再购买涉案房产了，在买卖涉案房产时，原告和被告一均不在场。在签订合同后，原告到了山西的矿上，无法取得联系，导致合同无法按约履行。我方认为原告和中介公司有串通，在合同中未对何时办理房产过户等手续进行约定，我方认为原告和中介公司对被告存在欺诈的行为，合同保护的是原告的权益，未对被告的权益进行保护。
&&&&经审理查明，日，被告一出具一份《委托书》，称其（份额100%）拥有位于深圳市X区X路西XX花园X栋X座XX的房产，现委托钱X（注：被告二）为其代理人，代理期限为日日，受托方可单独以被告一名义在代理期限内办理委托事项。《委托书》列举了一系列委托事项，包括销售涉案房产，到相关部门全权办理涉案房产的房地产证并交纳相关费用，领取房地产证，全权办理涉案房产的银行按揭贷款或抵押贷款手续，办理申请赎楼贷款手续，到银行办理提前还款申请手续，全权办理提前还清涉案房产按揭贷款的赎楼手续，全权办理涉案房产的注销抵押登记手续及领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字，全权办理涉案房产的变更登记手续，全权办理出售上述房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续，签署担保融资赎楼合同及相关法律文件，缴纳赎楼的相关费用，等等。该《委托书》由江苏省南京市南京公证处进行公证，并出具了公证书。
&&&&日，被告二持上述《委托书》，以被告一名义（卖方）与原告（买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定卖方将位于深圳市XX区XX花园X栋X单元X号房产转让给买方，登记建筑面积为102.4平方米，房产有抵押。为保证第三方顺利办理房产交易手续，卖方应在签订本合同后十个工作日做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付第三方用于办理赎楼、过户等。卖方通过委托担保公司赎楼，卖方应将按本合同约定办理委托赎楼的公证书原件交给第三方，积极配合委托人赎楼，赎出房产证原件交给第三方，以用于办理过户用。房产的转让价格为人民币1130000元。双方同意买方按合同约定支付除购房定金以外的房款人民币1020000元，但合同条款中首期房款支付及按揭贷款办理的时间没有明确约定，仅约定卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。合同约定买卖双方办理首期款监管当日向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足应交首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签订收款账户确认书等银行要求签署的相关文件（如买方对贷款金额有特别要求的，双方应在备注中进行特别约定）。如需办理赎楼手续的，在买方银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起三工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。双方还约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。双方就购房定金做了特别约定，购房定金变更为人民币30000元，买方在签订合同当日支付20000元，签订合同后十日内补交人民币10000元，由买方直接支付给卖方；卖方同意买方按合同约定支付除购房定金以外的房款为人民币1100000元。
&&&&同日，双方还签署了一份《委托协议》，授权深圳市XX房地产企业发展有限公司办理涉案房产转让的有关事项。该《委托协议》约定，卖方应将房产证原件、办理赎楼、过户等手续的委托书原件等在双方约定的期限内交予委托人办理转让过户的各项手续。
&&&&日、9月6日，原告分别向被告一交纳了定金20000元、10000元，被告二均出具了收款收据。被告二当庭承认，就原被告的房屋买卖合同曾与被告一沟通过，被告一也表示同意，并以本次交易定金的名义向被告一汇去款项100000元，被告一亦当庭承认收到此笔款项。
另查，被告一于日即已经于案外人马X签订了《房产买卖合同》，将涉案的XX花园X栋X座X号的房产予以转让，并因此而全权委托被告被告二处理该交易的相关事宜，但双方并未实际履行上述合同。在与本案原告达成房屋买卖协议之前，被告即已经办理了赎楼公证手续，但并未按约定将该手续原件交给深圳市XX房地产企业发展有限公司，也未向原告出示该公证手续，原告未支付首期款，被告方也未办理相应的过户手续；直到日，被告二又以《委托书》作凭，将涉案房产转让给案外人向X，现涉案房产已经登记至向X名下，被告一对此次交易予以认可，并当庭承认被告二将涉案房产处理掉就认可，被告二有权处理涉案房产的买卖事宜。
&&&&以上事实，由当事人庭审质证、核证的《房产买卖合同》、收款收据、房地产证、《委托协议》、产权资料电脑查询结果表等证据以及证人、各方当事人庭审陈述笔录为凭，本院予以认定。原告向法庭提交的《委托书》只有复印件，但两被告均当庭承认持有该份《委托书》的原件，合议庭当庭要求被告在庭后三天内提交该证据条件，但两被告拒绝提交，本院根据证据规则认定原告提交的该份《委托书》与原件一致，并将其作为认定事实的依据。
&&&&本案认为，被告二以被告代理人的名义与原告签订《房产买卖合同》时，出示有经公证的《委托书》，而被告二出售涉案房产的行为，均在该《委托书》授权范围之内，足以认定被告二签订上述《房产买卖合同》的行为系代表了被告一的真实意思表示，该合同所涉卖方的权利义务应由被告一来承担，被告二作为被告一应进行过沟通，而且被告二作为被告一的全权代理人，是否征求其意见属双方代理关系履行中的问题，并不影响被告二所作出行为的效力。因此，涉案的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，也没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各当事人均应全面遵照履行。
&&&&按照《房产买卖合同》约定，卖方理应在合同签订后十个工作日内办理赎楼等手续的全权委托公证书，并将公证书原件交付第三方办理赎楼，而双方签订的《委托协议》也已明确此第三方即向双方提供居间服务的深圳市XX房地产企业发展有限公司，虽然涉案房产的担保赎楼公证委托书早已办理，但被告一、被告二并未按照上述约定将该赎楼委托书原件交付第三方，该行为明显违反了合同约定，作为守约方，在涉案房产已经转卖他人、继续履行合同已无可能的情况下，原告诉请解除合同于法有据，本院予以支持；合同解除后，被告一收取原告的30000元定金理应全额退还，但收取定金具有明确的合同基础，原告要求被告一支付占有期间利息既没有合同依据，也没有法律依据，本院不予支持。被告一作为《房产买卖合同》权利义务实际承担者，理应承担支付违约金或双倍返还定金的违约责任；原告选择要求被告一支付按照房产转让价20%计算的违约金人民币226000元，符合合同约定，本院予以支持。
&&&&综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第六十条、第九十三条第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：
&&&&&一、解除原被告于日签订的《房产买卖合同》。
&&&&&二、被告一应向原告支付违约金人民币226000元。
&&&&&三、被告一应向原告返还定金人民币30000元。
&&&&&第二、第三项，被告均应在本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如未按判决指定的时间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
&&&&本案受理费人民币4690元，诉讼保全费1770元，由被告一负担。该费用原告已预交，被告一在履行本判决时径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
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人民陪审员&&&&
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人民陪审员&&&&
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二零一零年X月X日
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书记员&&&&&&&&&XX
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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：&QQ:&
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