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深圳市商转公贷款知识常见问题解答
来源：深圳市住房公积金中心&|& 11:41&编辑：邱恒
深圳市住房中心：商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款知识问答
尊敬的缴存职工：
您好！《》（下称《商转公贷款规定》）已于近期发布，受到广大缴存职工的高度关注。为了感谢您长期以来对我市住房公积金制度的理解和支持，我们编订了商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款（以下简称商转公贷款）知识问答，为您提供帮助！
1、问：什么是商转公贷款？
答：商转公贷款是指在本市缴存住房公积金的职工办理商业性住房按揭贷款购买本市行政区域内商品住房（限为住宅，下同）、政策性住房、保障性住房后，尚未还清原商业性住房按揭贷款且具备条件的，以住房公积金购房贷款（以下简称公积金贷款，含公积金组合贷款）部分或者全部偿还原商业性住房按揭贷款的活动。
2、哪些人可以申请我市商转公贷款？
答：在深圳市缴存住房公积金的职工。
3、哪些人可以按规定作为申请商转公贷款的共同申请人？
答：在本市缴存住房公积金的职工本人为商转公贷款申请人，配偶应当为共同申请人；父母在本市缴存住房公积金的，可以为共同申请人。
4、原商业性住房按揭贷款用于购买哪些房屋的，可以转为住房公积金贷款？
答：通过办理商业性住房按揭贷款购买本市行政区域内商品住房、政策性住房、保障性住房，可以按条件申请商转公贷款。
5、除配偶、父母、子女外，职工购买的住房有其他权利人的，职工能否以该住房申请商转公贷款？
答：不可以。
6、异地购房的可在深圳申请商转公贷款吗？
答：不可以。
7、提取过个人住房公积金的，可申请商转公贷款吗？
答：可以，只要符合商转公贷款条件即可申请。
8、已经申请过公积金组合贷款的职工，是否可以再申请商转公贷款？
答：不可以。
9、申请人的父母没有作为共同申请人但缴存住房公积金的，是否可以作为共同还款人？
答：申请人的父母没有作为共同申请人但缴存住房公积金的，可以申请为共同还款人，扣减其住房公积金个人账户的余额用于提前偿还职工商转公贷款中的住房公积金贷款，每年扣减一次。
10、商转公贷款最高额度是多少？
答：职工个人申请的，单笔公积金贷款最高额度为50万，与符合商转公贷款条件的配偶或者父母一并申请的，单笔公积金贷款最高额度为90万。
11、商转公贷款的额度是如何核定的？
商转公贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的12倍，并应当同时符合下列要求：
（一）不高于单套住房的商转公贷款最高额度。职工个人申请的，单套住房的商转公贷款最高额度为50万元。申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人符合《商转公贷款规定》第四、五条要求的，单套住房的商转公贷款最高额度为90万元。
（二）不高于原商业性住房按揭贷款余额。
（三）每月还贷额（即月供，按等额本息还款法计算的本金和利息）不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。有共同申请人且共同申请人在本市缴存住房公积金的，住房公积金缴存基数为申请人和共同申请人缴存基数之和。
（四）不高于按贷款可贷比例计算的贷款额度。该贷款额度以申请商转公贷款的住房购房合同价作为该住房总价，按照国家规定的首付款比例确定贷款可贷比例后计算得出。
（五）申请人按照本规定以其他商品住房（不包括申请商转公贷款的住房）或者第三人的商品住房作为抵押物担保的，可贷额度不高于抵押物评估价值的70%；申请人按照本规定以权利凭证质押担保的，可贷额度不高于权利凭证价值的90%。评估费用由申请人承担。
申请人申请商转公贷款当月前，已按照《深圳市住房公积金管理暂行办法》缴存住房公积金满3年且连续3年以上未曾提取住房公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的商转公贷款可贷额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他要求。
最终商转公可贷额度取以上最低值。
12、商转公贷款期限是多少？
答：原商业性住房按揭贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过30年，且贷款期限与申请人申请贷款时的年龄之和不超过70年。
13、目前的住房公积金贷款利率是多少？
答：按住建部和人民规定的住房公积金贷款利率，目前（截止日）为：五年以下（含五年）的年利率为4.0%；五年以上的年利率为4.5%。
14、住房公积金贷款比银行商业住房贷款有什么好处？
答：住房公积金贷款是国家政策性住房贷款，利率低于银行商业贷款，职工可以节省利息支出。
按照现行人民银行五年期以上基准利率，公积金贷款利率4.50%，商业个人住房按揭贷款利率6.55%，公积金贷款利率较商业银行贷款利率低2.05%。那么，一笔50万元30年期的贷款，按照等额本息还款法计算，公积金贷款每月比商业贷款节省643元，30年累积下来，节省利息支出约23万元。一笔90万元30年期的贷款，按照等额本息还款法计算，公积金贷款每月比商业贷款节省1158元，30年累积下来，节省利息支出约41万元。
贷款50万公贷与商贷利息支出对比表
&&&&对比项
30年贷款本息
30年贷款利息
公积金贷款
￥2,533.43
￥912,033.56
￥412,033.56
￥3,176.80
￥1,143,647.74
￥643,647.74
公贷比商贷节省
￥231,614.18
贷款90万公贷与商贷利息支出对比表
&&&&对比项
30年贷款本息
30年贷款利息
公积金贷款
￥4,560.17
￥1,641,660.40
￥741,660.40
￥5,718.24
￥2,058,565.93
￥1,158,565.93
公贷比商贷节省
￥1,158.07
￥416,905.53
15.为什么已经享受了商业贷款七折利率的，就没有必要办理商转公？
答：目前商业银行五年以上贷款年利率为6.55%，对于正在享受商业贷款七折优惠的贷款人而言，目前的商业贷款利率为4.585%，这与公积金贷款五年以上贷款利率4.5%相比相差不多，从日后节省利息的角度出发，收效并不大。
16、申请商转公贷款应具备什么条件？
答：申请商转公贷款的，申请人和共同申请人应当同时具备以下条件：
（一）申请人或者配偶应当在本市已办理了用于购买本市行政区域内的自住住房的商业性住房按揭贷款（不含住房公积金组合贷款），且该贷款尚未结清；
（二）申请人和参与计算商转公贷款可贷额度的共同申请人在申请当月之前在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请时属于正常缴存状态；
（三）申请人、共同申请人在本市未发生住房公积金贷款或者已经还清住房公积金贷款；申请人的父母双方或者一方作为共同申请人的，其父母双方均应当在本市未发生住房公积金贷款或者已经还清住房公积金贷款；
（四）申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款的申请，已经取得原商业性住房按揭贷款银行同意；
（五）申请人或者配偶是申请商转公贷款住房的权利人；
（六）申请人和参与计算商转公贷款可贷额度的共同申请人有偿还贷款本息的能力，申请当月前6个月内未出现贷款逾期记录，且符合公积金中心规定的信用状况标准；
（七）申请人同意提供符合《商转公贷款规定》规定的担保（抵押或者质押）;
（八）贷款申请符合国家、省、市房地产市场管理政策要求，在贷款办理期间遇政策调整的，以公积金中心受理商转公贷款申请的时间为准，但国家、省、市房地产市场管理政策已有明确规定的从其规定。
17、申请商转公贷款的材料包括哪些？
答：申请人和共同申请人申请商转公贷款，应当提供下列材料：
（一）住房公积金联名卡、有效身份证明和婚姻状况证明（均验原件交复印件）；
（二）原商业性住房按揭贷款借款合同、抵押合同（均验原件交复印件）；
（三）原商业性住房按揭贷款银行盖章确认的贷款余额证明、贷款明细证明、原购房合同复印件及房地产证复印件；预售商品住房、政策性住房或者保障性住房未取得房地产证的，可以不提供房地产证复印件；
（四）其他必要的证明材料。
申请人以本市行政区域内本人其他商品住房或者第三人的商品住房作为抵押物的，应当提交公积金中心及受托银行认可的房地产评估机构出具的在有效期内的抵押物估价报告。
申请人的父母作为共同申请人的，另需提供户口簿或者公安部门、公证机构出具的直系亲属关系证明。
18、申请商转公贷款的材料到哪里提交？
答：商转公贷款由住房公积金贷款受托银行贷款网点受理，具体网点详见公积金中心门户网站。申请商转公贷款前需先在公积金中心门户网站申报贷款信息，并预约办理的网点和时间，然后按预约的时间到预约的银行网点提交商转公待申请材料。
19、可以申请商转公组合贷款吗？
答：商转公纯公贷额度不足以全部转换原商业贷款余额的，职工可以向受托银行申请商业住房贷款，并由受托银行以商转公组合贷款的形式向职工发放。
20、申请商转公纯住房公积金贷款的，应当如何办理？
商转公纯住房公积金贷款办理流程
（一）申请人向原商业性住房按揭贷款银行提出提前部分偿还或者全部偿还住房按揭贷款本息申请，并书面承诺已取得该银行同意，同时取得该银行盖章确认的贷款余额证明、贷款明细证明；
（二）申请人应当通过公积金中心网上服务平台预约申请商转公贷款，并在公积金中心指定的业务网点提交材料；
（三）公积金中心对申请材料进行审核，并应当在收到受托银行递交的贷款申请之日起5个工作日内作出给予商转公贷款或者不予商转公贷款的决定；
（四）签订合同，落实商转公贷款相关担保。申请人到受托银行办理住房公积金借款合同签订，并办理担保等贷款手续；
（五）受托银行放款。
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深圳商转公业务流程清晰 办理之前先了解
来源：&&&&
&&作者：刘俊荣
　　问题一：如以前办理了公积金按月提取业务导致现在账户余额低，现在可否补交公积金，然后办理商转公业务？如不能办理可否继续提取公积金？
　　回答：深圳市住房公积金管理中心表示，商转公可贷款金额除有最高限额外，还和个人公积金账户余额以及商业贷款剩余还款额有关，三者取最低者。公积金的补缴有相关情形限制，且需通过公司缴纳，非市民认为的可以自行补缴。在公积金都已经正常缴纳的情形下，不允许补缴。市民只要没有终止商业住房还贷，都可以继续提取公积金。
　　问题二：公积金利率是多少？办理商转公的话，是否需要向原贷款银行缴纳违约金？
　　回答：深圳市住房公积金管理中心表示， 利率方面，首套房利率为4.5%，二套房利率为4.95%。原贷款银行是否收取违约金，银行不同具体规定也不同，具体事宜可咨询各银行网点。
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