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父母子女间过户房产，可自行定价了
　　 10:30:51
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　　中国江苏网8月13日讯
从2011年1月起，我市在省内率先启动存量房交易纳税评估系统。市区二手房买卖中，交易的房产要先“估价”再纳税，其目的是防止通过“阴阳合同”偷漏税。日前，有业内人士披露：凡直系亲属过户房产的，不再由税务部门评估定价，而是按双方约定的实际成交价交税。是否确有其事？
　　日前，记者走访发现，扬州直系亲属房产过户时，目前确实可以按双方约定的实际成交价纳税，但仅限于父母、子女之间过户，且房产须为出售方名下唯一住房。这也意味着，由父母过户给子女，如今可能只需交几元的税费，负担大大减轻。
　　直系亲属过户房产
　　成交价可由双方自行申报？
　　二手房交易金额是否合理，究竟按什么样的价格纳税，需要先经过地税部门的评估核定。不过，业内人士披露，凡直系亲属过户房产的，不再由税务部门评估定价，而是按双方约定的成交价交税。针对这个消息，记者日前也进行了打探。
　　“我们确实也听到了这样的风声。据说，父母和子女之间过户，纳税的政策是有变化的。但具体政策是什么样的，我们也不太清楚，而且目前手头上也没有这样的交易。”昨天，兴城路上的一家房产中介负责人陈女士对记者说。记者走访了不少中介人士，多数中介均表示，还不清楚有这样的政策。
　　不过，记者发现，这样的“先例”在少数城市已有试行。如今年的1月5日，郑州市就出台房产新政，凡直系亲属间过户房产的，不再由税务部门评估定价，按双方合同约定的成交价缴税。据媒体的报道，郑州市税务部门工作人员说，直系亲属包括父母、子女、配偶、祖孙、兄弟姐妹。
　　政策确实有
　　仅限父母与子女之间
　　为了证实这个消息，记者日前来到了市房管局交易大厅，以买房人的身份在纳税窗口咨询相关政策。
　　“父母和子女过户，可以按照自己的定价来缴税？”记者询问地税窗口工作人员。工作人员说，转让方父母必须是名下的唯一住房，才可以自行定价，按照实际成交价进行纳税。如果转让方名下是非唯一一套住房，就不可以按照自己的定价来纳税。记者昨日电话咨询了地税部门“12366”热线，热线工作人员也告诉记者，按照自行定价来缴税确实有这个政策，但仅限于父母和子女之间，且房产须为出售方名下的唯一住房才可以。
　　有消息人士透露，在今年的4月份，为了进一步促进市区房地产市场平稳健康发展，相关政府部门就召开专题会议，其中提出的一条举措就是：“对为了改善居住条件，出售唯一一套旧房，交易双方为直系亲属(父母、子女)的，其旧房交易计税价格按照实际成交价格确定。
　　【解惑】
　　问题一
　　兄弟姐妹之间过户能享受优惠吗？
　　这个不可以，仅限父母与子女之间
　　按照外地如郑州等地的政策，直系亲属之间买卖过户可以自行定价。而直系亲属包括父母、子女、配偶、祖孙、兄弟姐妹。扬州也可以吗？对此，纳税窗口工作人员告诉记者，只有交易双方为父母、子女的，交易计税价格才能按照实际成交价格确定。祖孙、兄弟姐妹这些情况，都是不可以的。
　　问题二
　　房子最低定价能到多少？
　　价格可以自由定
　　但一般不低于100元
　　房屋可以自由定价，底限是多少？纳税窗口工作人员告诉记者，交易双方可以按照实际成交价进行纳税，实际成交的价格100元、200元都可以。一般情况下，最低不低于100元。业内人士告诉记者，超过1元才可开税票，按照90平米以下最低1%的契税最低征收标准，最少报价100元，才可以完成1元的契税缴纳。
　　【算账】
　　父母、子女之间
　　按照实际价格纳税，到底能省多少？
　　情形一
　　一套80平方米的房子估价50万，
　　最少能省4999元契税
　　一名业内人士算了一笔账，比如父亲是唯一住房，过户给儿子一套80平方米的住房。如果该房子已经满5年，且儿子名下没有房产，在这样的情况下，交易双方只需要承担1%的契税。假如以他们约定成交价总额为100元计算，那么契税也就是100×1%=1元。
　　如果根据税务部门评估的价格交易，一套80平方米的房子被评估为50万元。那么，名下无房的儿子所要缴的契税约为50万×1%=5000元。也就是说，按照实际成交价来纳税后，估价50万的房子最少也能省下4999元的契税。
　　情形二
　　有营业税、个税能省更多
　　50万房子能省47991元税费
　　“最坏”的情况则是，该房产不满2年，且儿子名下已有房产，那么，交易双方要承担3%的契税、5.6%的营业税以及全额1%的个人所得税。这样的情况下，父母与子女之间的过户，省下的钱则更多。
　　假如以他们合同约定成交价总额为100元计算，那么契税也就是100×3%=3元，营业税为5元(测算为5.6元，不满1元不征收)，个人所得税为1元。也就是说，按照实际成交价来纳税，三者相加，缴纳的税费一共只有9元。
　　如果根据税务部门评估的价格交易，一套80平方米的房子被评估为50万元。那么，名下有房的儿子所要缴的契税约为50万×3%=15000元；营业税为50万×5.6%=28000元；个人所得税为50万×1%=5000元。照此计算，根据税务部门评估的价格交易，这套房子交易的税费为48000元。
　　换言之，如果按照实际成交价来纳税后，估价50万的房子最多可以能省下48000元-9元＝47991元的税费。
　　【影响】
　　利民惠民，为了孩子能上学的
　　“过户族”能省不少钱
　　父母、子女间交易房产，按双方约定的成交价缴税。这一政策无疑能为交易的双方省下不小的一笔钱。哪些人能够因此受益呢？
　　市房管局交易大厅相关人士告诉记者，大部分父母、子女间买卖过户房产，多是为了方便家中孩子就近入学；还有一部分是因为老人年事已高，希望提前将名下房产过户给子女。记者了解到，按照市教育部门的规定，按施教区就近入学外，还要满足“三一致”的规定。 “三一致”指的是新生父母房产证、全家户口簿和长期吃住地等材料(如用水、电、煤气或有线电视缴费收据等)。由于申请就读热点学校的适龄儿童必须和法定监护人一同具有正式户籍，且户籍须与法定监护人的房屋产权证、实际常住地完全一致，因此，不少父母和子女之间进行交易过户，以让小孩能够就近入学。
　　“该政策的实施，其实是对父母、子女间交易过户房产的一种优惠，利民惠民。”扬州居友房产经纪公司总经理沙正林说，大部分父母、子女间过户房产，是为了方便家中孩子就近入学。该政策的实施，则意味着这些为了孩子能上学的“过户族”能省下不少钱。
　　对于这个政策，市民也很欢迎。昨天，市民黄小姐就感慨：“这个消息太好了。我们孩子明年准备上小学了，准备把他爷爷的一套房子过户给我们以方便孩子入学，这下可以省不少钱了。”
　　【一点疑问】
　　父母、子女间房产过户，走“赠与”和走“交易”，哪个更省钱？
　　享受新政买卖最划算
　　如难享受则要算好账
　　记者了解到，父母、子女之间房产过户主要分为继承、赠与和买卖三种形式。业内人士告诉记者，只有父母去世之后，子女才可以继承其房产，因此，目前情况下，父母、子女之间过户，只有走“赠与”和“交易”这两种模式。新政实施之后，哪种模式更省钱？
　　记者昨日拨打了地税部门“12366”热线，热线工作人员也告诉记者，如果是走“赠与”的途径，子女要承担房屋总价3%的契税，且这个价格并非是双方约定的“自由定价”，最终的纳税价格不能低于地税部门评估的价格。“如果父母、子女双方可以自由定价，能够享受到这个政策，自然是走交易的途径，最为划算。”市房屋权属登记中心相关人士说。
　　不过，业内人士也表示，如果不能享受到“自由定价”的政策，则要细细地算好帐。因为，房屋的年限、面积的大小、以及买房人名下有无房产等各种情况均有不同，双方需要承担的营业税、契税、个税等税种也不尽相同，税率也有所区别，情况较为复杂。因此，这种情况下，就要算好账，根据“交易”与“赠与”各自承担的税费多少来具体衡量。
　　【有此一说】
　　“自由定价”
　　也并非越低越好？
　　业内：
　　低价过户后再卖房子
　　将来要承担高额个税
　　业内人士告诉记者，个人所得税目前执行的规定是，除了满5年且是家庭唯一住房(两个条件须同时具备)之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税。征收方式分为两种情况，一种是核定征收，即该存量房上一次交易价格不确定，就按照售房总价的1%计算。还有一种是，房主能提供原值的，就要按照查验征收的方式，按差额的20%缴纳个税。
　　“自由定价也并非越低越好，将来可能会碰到一些麻烦。”扬州居友房产经纪公司总经理沙正林表示，如果一对父子真的以100元的交易价过户一套房子，儿子再卖房子时，这套房子价值500100元。若日后严格按二手房交易差价的20%征个税，那么，他们就要按照差价(卖房子价格减去上次交易价格，即50万元)的20%缴纳个人所得税。换言之，那曾报低成交价的房子，在下一次交易时成本可能会增加很多。
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父母房产赠与好，还是买卖好？
　　市民张先生，今年准备结婚。本来想买一套精装修的房子作为婚房。但考虑到眼下楼市低迷，担心现在买了房，过不了几天又要降价。他父母名下有一套100平方米的新房，是2005年以50万元买进的，一直空着。于是，他和未婚妻商量决定，将父母的这套房子转到自己名下，作为新房。
　　可是这一&转&，问题便随之而来，无论是通过&赠与&，还是从父母手里&买入&，都会产生一笔不菲的税费。那么，究竟是&赠与&产生的税费高，还是&买卖&产生的税费高？对此，笔者咨询了湘湖律师事务所的宋坚达律师，请他帮助解答。
　　编者按
　　房产税，遗产税等，系列税种虽然仅在&研究进行时&，但是关心的人却不少。尤其在广州这样的一线城市，父母手中有多套房子的家庭并不在少数。这些家庭都不可避免地面临着&身后事&，尤其是房产继承的困惑。
　　由于&继承&需要在父母百年之后方可以办理，届时父母已经不在世了，可能面临的变数会更大，手续会更复杂。很多父母都想未雨绸缪，在自己在世的时候，把房产过户到孩子的名下，这就涉及房子转移产权的系列问题。
　　比如：现在把房子就给孩子吧，避免了今后可能征收的高额遗产税，但会不会增加孩子的房产税负担？
　　比如：把房子给孩子，是继承、赠与、还是买卖更划算、更省钱呢？
　　比如：如果把房子给了孩子，会不会影响了孩子的购房名额？在&限购令&下，孩子会不会无法再次置业？ 类似这样的问题非常多，而里面涉及到每个人的不同情况，又有不同的处理方法。事实上，在一篇报道中，是很难一一解惑的。记者只能选取一些典型个案，请专家分析个案，并从中作出指引。
　　第一种方法：买卖过户
　　核心提示：双方涉及缴纳的费用有：个税、契税、营业税等，首套房有优惠。
　　张先生的这套房子，要考虑几种情况，选择费用开支最少的去做。目前，张先生名下没有住房，不受&限购&政策的限制，故可以通过二手房转让的方式，取得其父母名下的这套商品房。
　　宋律师说，张先生可享受&家庭首套住房&的契税优惠政策。目前国家的政策是，对个人购买普通住房，如是&家庭首套住房&，面积在90平方米至140平方米的，可享受&减半&的契税优惠政策，即征收1.5%契税；对个人购买90平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭首套住房的，即征收1%的契税；非家庭首套住房，或者虽属家庭首套住房但面积在140平方米以上的则应缴纳3%契税。
　　此外，卖方也要缴纳相应的税费。按照国家相关法规和政策，张先生还须考虑两个方面：第一，这是否是父母名下的&家庭唯一住房&；第二，购房时间是否超过5年。这里又分为三种情况。如果张先生的父母名下还有其他住房，要缴纳的交易税费还是比较多的。
　　情况1：假如张先生的父母转让给他的是&家庭唯一住房&，且购入时间已经超过5年，又是面积小于140平方米的普通住房，那他父母可以免缴营业税、个税，即张先生父母无须缴税。
　　情况2：如果张先生父母名下还有其他住房，购入这套商品房的时间距今还不足5年，则在办转让过户手续时，他父母须缴纳房屋总价5.6%的营业税和总价1%的个人所得税。在这种情况下，张先生欲获得这套房子的产权，张家要付出的代价会比较高。算上契税、营业税、个税，张家总计要缴纳房屋总价8.1%的税。
　　情况3：如果张先生父母名下还有其他住房，房子购入时间已经超过5年，这种情况下，他父母可以免缴营业税，但需要缴纳房屋总价1%的个人所得税。
　　综上所述，张先生父母欲将这套商品房以二手房转让的方式过户给张先生，张先生只需要缴纳房屋总价1.5%的契税。按这套房子目前的市价100万计算，即张先生要缴纳1.5万左右的契税。至于张父母是否需要缴纳1%的个人所得税，则取决于该住房是否为张父母的唯一住房（商品房）：如该住房系张父母的唯一住房，则张父母无须缴纳个人所得税；反之，张父母还须缴纳个人所得税。
　　第二种方法：赠与过户
　　核心提示：由于评估价低于市场价，3%契税+2%的公证费算起来不会太高。
　　&如果是采用赠与的方式，不论张先生名下现在有几套房，都不妨碍他接受父母赠与给他的住房，即与&限购令&无关。&宋律师告诉笔者，我国法律有明文规定，不论是谁，合法的赠与均是允许的。
　　按照规定，房屋赠与最主要缴纳的费用是契税以及公证费两种。其中，契税按照评估价的3%征收，公证费则是按照评估价的2%征收。
　　看到这个征收比例，不少市民可能会吓一跳，因为有些市民认为房屋评估价即市场评估价，也就是赠与房屋的二手房价，假如是这样计算起来的话，那是一笔不少的费用。但是在事实上，在执行过程中记者发现，直系亲属间赠与的房屋评估价很低，这就让赠与所缴纳的费用显得&湿湿碎&了。
　　记者采访了广州海珠区某公证处的李小姐，李小姐告诉记者，海珠区住宅的直系亲属间赠与，楼梯楼评估价一般不超过1000元/平方米，高层电梯楼评估价一般不超过2000元/平方米。记者从一份富基广场一套商品房的《广州市房地产估价答复书》看到，该套房屋包括房屋主要设备在内按产值估价单价仅1934元。而目前富基广场二手房价在1.8万元/平方米之间，显然直系亲属间赠与的房屋评估价仅是市场评估价的一成多。这套房屋赠与需要交的契税仅2340元，按市场评估价来交则要2万元以上。
　　办理赠与除了付契税外，另一笔较大的费用是公证费，为评估价的2%。不过，同样公证的评估价比市场评估价要低很多。在海珠公证处，一般住房的赠与，如果是电梯楼的按3000元/平方米计算，房改房、楼梯楼的则是2000元/平方米左右。这样算下来，赠与上述一套富基广场的住房，所需要的费用不到5000元。
　　而张先生父母的这套100平方米的房子，由于评估价不会太高，一般来说，所需的赠与费用不会超过一万块钱。
　　律师提醒
　　哪种合算，
　　要看你以后卖不卖房
　　另外，宋律师提醒说，房屋买卖还须缴纳交易手续费、工本费等；房屋赠与的，交易手续费就免了。
　　而具体情况中，房产买卖和赠与哪种更省钱，其实是跟这套住房的所有权人和受让人的现实情况息息相关的，市民需根据自身情况仔细算账。
　　要判定买卖或赠与哪种合算时，除了以上情况外，还需仔细考虑其他问题。按照现行税收政策，受赠住房今后再度出售转让，须缴纳房屋差价20%的个税。值得注意的是，这个差价，是再转让时的价格减去之前购入价的差价，而非再转让时的价格减去受赠时市价的差价。
　　以张先生为例，假如他取得父母这套商品房，过些年以后又要把这套住房卖掉，假设那时该套住房市价150万元，而其父母当时买下这套住房时的价格是50万元，则那个时候张先生就要缴纳（150万元－50万元）&20%＝20万元的个税。而如果现在张先生是以买卖方式取得父母这套房子的，到时候再转让，个人所得税一般可以按成交价的1%计缴即1.5万元就够了。所以呢，哪一种更合算？
　　宋律师笑着说，主要还是看张先生的预期，如果今后这套房子有可能卖掉的话，那么走买卖程序可能比赠与还更好。如果不卖一直准备自己住，那肯定是赠与最划算。
责任编辑：NH018
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继承赠予买卖 父母的房产怎么给子女最划算？
目前来说，父母房产过户给子女主要有继承、赠与、买卖三种方式。方案一：继承(税费最少）继承的方式是税费最少的一种方式，在父母在世时是不能办理的，只有等到父母去世后才能办理房产继承。在继承房产手续的办理过程中，只需要缴纳极少的公正费和继承公证费用，即使在房产证不到5年的情况下出手，也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税。方案二：赠与(首次过户缴3%的契税）父母在世时，把房屋产权赠送给子女，需缴纳缴3%的契税。如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，需按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。方案三： 买卖(满两年再转手可少缴税）(1)契税：首次购房的，90平方米以下按1%缴纳，90平方米以上按房价1.5%缴纳。二套房按照3%缴纳。(2)增值税及附加：满2年普宅免征，满2年非普差额5% ，不满2年全额5%(附加税费为城建税和教育费附加税，税率(3)个人所得税：满五唯一免征，其余差额20%或者房价1%。如果父母的房子是留作自己居住或出租，继承和赠与比较合适。但如果你想把房产卖掉，最好选择“卖房子”的方式进行过户!这是最划算的，不然你就得支付高昂的税费。 今日推荐人气楼盘：
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201620168月
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved父母房屋通过哪种方式转移给子女更合算？
前天一则关于“独生子女怎么继承父母遗产”的报道引起了大家的关注。新闻说，独生子刘先生父母去世，母亲留下遗嘱，把股票和房产留给他继承。不料在继承遗产时他遭遇难以想象的困难。股票交易所和银行、房管局无法确认刘先生的继承权，不予办理。他只好到法院起诉自己的妻子，要求法院确认母亲的遗嘱合法有效，让其按遗嘱继承股票和房产。法院认为刘的妻子并不是继承案件的适合被告。刘只好撤诉。昨天，律师林黎为大家做了解读，后台也收到了大量有关遗产继承的咨询。其中最集中的一个问题是：父母的房屋通过遗产继承、赠与、买卖三种方式转移给子女，哪个更合算？就这个问题，昨天，我们咨询了杭州钱塘公证处副主任徐小蔚。徐主任说，首先，房屋遗产继承、赠与、买卖三者是三种完全不同的法律关系，很难说哪个更合算，需要综合考虑不同的交易成本和法律风险。其次，房屋遗产继承、赠与、买卖三种模式中，遗产继承是指在父母死后由子女根据继承法的规定取得财产所有权。目前中国尚未出台遗产税政策，所以转移的成本相对最低。赠与是父母在生前将房屋无偿赠与给子女，需要缴纳契税，目前是按照评估价的3%征收。如果子女取得房屋后转卖，则还可能需要承担其他税赋，如个人所得税等。买卖是父母在生前通过转让合同将房屋通过买卖的方式交易给子女，需要根据具体情况缴纳契税、所得税、营业税等。再次，如果同样是父母的房屋转移给子女，采取上述不同的方式，法律上的风险是不同的。继承转移包括法定继承和遗嘱继承。如果父母生前无遗嘱，则所有法定继承人均可以继承；其中，继承人如继承遗产时已婚，根据婚姻法的规定，其配偶也将获得夫妻共有权。如父母通过遗嘱将房屋留给子女，遗嘱尚可以撤销和修改，即父母在生前对房屋有完全的控制能力和处分权：对于父母而言其保障最强，但对于受益人而言则存在变数。生前赠与给子女后，对于子女而言可以立即得到财产权，但房屋可能被子女以变卖、抵押等方式处分，且如子女对父母不尽赡养义务的话，父母的晚年生活可能无法保障。以买卖的方式将房屋转移给子女的话，对于父母而言也存在与上述赠与方式中存在失去对房屋控制以及养老无着的风险。如果父母明明是赠与给子女，但采取了买卖的方式进行转移，则还存在着交易所得款项的继承法律风险，即父母过世后其他子女可能会提出要求分割房屋转让款的主张。所以，以上三种方式各有利弊和风险，无法简单判断合算与否，只能视不同的家庭实际情况而定。而遗产继承在现实中其实没有这么复杂困难的。在实践中，我国80%-90%的遗产继承都是通过公证处来处理的，极少数有争议且无法调和的，通过法院处理。 继承方式：《继承法》规定的继承方式主要有两种：法定继承和遗嘱继承。按照继承法的规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。遗产处理分为两种途径：有争议的继承诉讼和无争议的继承公证。继承公证，是指公证机构根据法律的规定和继承人的申请，依法证明继承人的继承行为真实性、合法性，确认继承人的继承权的活动。继承公证的必要性：我国《继承法》规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。仅凭独生子女证，不能认定独生子女就是唯一的继承人。因此，需要继承公证。且继承公证相对法院诉讼来说，各项成本都要便宜得多。继承公证流程：公证事项由当事人住所地、行为地或者事实发生地的公证机构受理。涉及遗产为不动产的，由不动产所在地的公证机构受理。然后就是提交材料。有遗嘱的话还需要继承公证吗？根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知 》，遗嘱受益人办理遗产继承手续，即使有公证过的遗嘱，在父母去世后还得办理继承公证。对遗嘱进行公证的好处：一、能明确遗产给谁。父母为了独生子女的利益，在还健在的时候应该办理遗嘱公证。明确该独生子女就是唯一遗产继承人，避免将来子女陷入继承遗产障碍。遗嘱中还可以把未成年子女的监护、遗嘱执行人选、遗产是否归子女个人所有预先做个安排，以解后顾之忧。二、效力高。法定遗嘱形式有五种，即：自书、代书、录音、口头、公证遗嘱。我国继承法规定，公证遗嘱具有最高法律效力。有数份遗嘱时，以遗嘱人最后所立的公证遗嘱为准。因此，遗嘱经过公证以后能保证其真实合法，同时又可避免遗嘱人的家属与继承人之间发生纠纷。三、在已经设立“遗嘱公证书”前提下，父母过世后，子女办理“遗嘱继承权公证书”应提供的材料和程序简便。遗嘱公证流程：遗嘱公证由遗嘱人住所地或者遗嘱行为发生地公证处管辖。然后到公证处提交相关材料即可。注意，遗嘱人必须到公证机构亲自提出公证申请，不得委托他人代理。扫一扫关注( )杭州站官方微信，或者搜索“hzhouse”，弹指间让你找到家
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[责任编辑：黄灿]
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