没有房本的房子怎么卖产证的房子能买吗?

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无房产证的房屋最好不要买
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&&无​房​产​证​的​房​屋​最​好​不​要​买
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来源:法律博客
房产交易必然涉及的到过户,房产证的变更,但如果没有房产证,房产是否还能正常交易呢?
刚交了首付款,还没有办按揭
这种情况就是开发商还没有到房管局备案,是最好处理的。
买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。
正在还房贷,还没有交房
方式一:直接更名
1、卖方将银行的贷款还清;
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。
注意事项:
1、房子必须还清银行贷款
2、更名必须取得开发商的同意
3、买方不能再按揭了,必须全款购买
这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。
从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。
方式二:双方约定等房产证下来再过户
这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。
个人所得税:总房款的1%。
契税:90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的1.5%。(均为首套房)
(契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳)
营业税:5%
第二种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。
1、没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎!
2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。
3、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。
4、房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。
知识链接:哪些房子没有产权证
1、利用集体所有土地开发的房子,也就是所谓的小产权房
2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘
3、未取得规划审批的楼盘
4、私自变更规划的楼盘
5、私自改变土地用途的楼盘
6、土地产权存在纠纷
7、没有销售许可证又无产权证的房屋
8、未经验收或验收不合格的房屋
9、土地或房屋未解除抵押的
10、开发商未交纳相关税费的
11、土地、房屋被有关部门司法查封
原标题:没有房产证房子还能正常交易吗
编辑:李慧(房产)
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购房答疑:还没有房产证的房子能买吗?
&&还没有房产证的房子能买吗?&&福州周女士:我通过中介在市区看好了一套房子,但是尚未交房,还没有房产证,也不能更名。中介说签个购房合同就行。这套房总价是140万元,我们先付120万元,剩余20万元等办下房产证再付。请问,这套房子能买吗?&&答:如果这个房子手续齐备,只是因为一些审批等原因短时间内不能办理房产证,那么周女士可以考虑购买。为了避免出现太多的纠纷,建议三方签订购房合同时,在房产证办理时效、交房时间等重要问题上明确各方责任。&&个人贷款支付凭证丢失怎么办?&&福州徐先生:我的个人贷款支付凭证找不到了,但取公积金需要用,到银行又没人给具体解决。请问我该怎么办?&&答:个人贷款支付凭证是银行发放个人住房贷款时使用的统一规定专用凭证,上面所标注的日期应该是银行的放款日期。这笔款项是您用您的房屋抵押贷款的钱,您和银行之间存在借贷关系。建议您再次和银行沟通办理。&&水泵影响生活,该咋办?&&闽侯张先生:我2月份购买了一个小区的商品房,在一楼,入住后发现地下一层是水泵房,总是发出噪音,对我的休息有很大的影响,请问,我该怎么办?&&答:首先您要弄清楚一件事情,您在购买房屋时有没有告知您地下一层是水泵房。如果没有告知,您可以以开发商隐瞒重大事实为由,要求解除合同,因为这已经严重影响到您购买房屋的目的。若是不想解除合同,您可以主张开发商存在侵权行为,要求开发商赔偿各类损失。&&房产证上是否都不标明年限?&&福州刘先生:本人买了一套商品房,但房产证上面的使用年限一栏是空白的,房产证上也没有房产使用年限一栏。请问是不是普遍存在这种情况?&&答:住宅的土地使用年限为70年,自开发商取得该地的土地使用权算起。目前在一般情况下,房产证上都没有详细标注土地使用年限,所以这个情况是正常的。&&信用卡违约,导致银行拒绝贷款怎么办?&&福州罗女士:今年买房,首付都付了,但是贷款时查到我的信用卡有违约记录,不能贷款,怎么办?&&答:如果贷款银行经审查借款申请人的信用不符合贷款条件,银行是有权拒绝与你签订贷款抵押合同的,你可能要想办法与卖方协商分期付款,或筹集资金支付购房款,也可以另行寻找其他银行看一下有没有可能贷款,或与卖方协商变更为他人名义购房贷款。&&房屋维修基金如何使用?&&福州张先生:我住在顶楼,现在想动用维修基金修房顶防漏水,可以使用吗,需要走什么程序?&&答:需要向小区的业主委员会提出,并要小区至少过半数以上业主同意才可以动用维修基金,程序较为复杂,建议与小区的业主代表及物业处协调处理。&&前夫要分房产增值部分合理吗?&&福州林女士:这套房子是我婚前买的,而且一次性付款,没有贷款,现在离婚了,房屋已升值20万元。前夫提出要分增值部分,合理吗?&&答:他提出的要求不合理。因为是一次性付款,该房屋属于你的婚前财产,如果房产证上没有加你前夫的名字,他是无权要求分配增值部分的。&&婚前买房,离婚怎么分?&&福州赵先生:我婚前买的房子,婚后妻子共同还贷款,离婚了房产该怎么分?&&答:该房屋属男方婚前财产,而婚后共同归还的贷款部分及这部分贷款所对应的房屋增值部分为夫妻共同财产,男方需补偿共同财产中女方相应部分。&&(东南快报)
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