京津冀养老地产现乱战
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京津冀养老地产现乱战
作者：佚名&&&&文章来源：&&&&点击数：2064&&&&更新时间：&&&&
在北京养老需求逐渐向津冀地区外溢的背景下，不少房企都嗅到了这一市场的潜在商机，争相划分这块十分甜美的“蛋糕”。日前，北京商报记者接到报料称，打着中国最大养老社区等宣传旗号、位于河北涞水的华银天鹅湖健康城项目，推出了“返租销售”的购房模式，即业主将所购房屋返租给开发商，由开发商交由第三方独立公司运营八年，之后归还产权及使用权。然而，记者查阅资料发现，早在2001年施行的《商品房销售管理办法》中，就已明令禁止采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。业内人士指出，此类销售模式难以保障业主的基本权益，一旦开发商资金链断裂，维权将十分困难。
　　六成购房者选择“返租销售”
　　鉴于毗邻北京市房山区的区位优势，华银天鹅湖早早地将自己定位为承接北京养老产业和服务的国际新城，并以“北京有个天鹅湖”的宣传语造势。不过，在当地铁路等基础设施尚未完善之际，自行前往项目所在地河北省涞水县一渡镇颇为不易。由于未搭上每周二、四、六、日从北京始发的直达班车，记者只能辗转地铁、公交，最后搭乘私营出租车度过无任何公共交通的十余公里。当地出租车司机对天鹅湖项目早有耳闻，他表示，该项目在当地开发已有十年之久，建设环境较为优良，但由于“医院等配套设施未完工”，目前“住的人很少”。
　　到达销售中心后，项目的置业顾问向记者详细介绍了项目的整体情况。据了解，天鹅湖占地56平方公里，由天鹅湖养生宜居小镇、科学城高科技园区及云海谷镇旅游城三部分组成，目前一期建设的宜居小镇已接近完工，户型大致分为期房洋房、别墅及现房三类。“价格方面，洋房7000元/平方米起，别墅9000元/平方米起，现房价格要高一些，基本在1.2万元/平方米以上。”置业顾问告诉北京商报记者，“目前带精装修的现房销售情况较好，可供选择的房源已经不多了。”
　　记者查询梳理发现，现阶段涞水县城普通新房的价格基本在5000元/平方米左右，而同在涞水选址开发，利华地产旗下的阅唐山水均价则在6800-1万元/平方米之间。由此可见，仅从价格方面看，天鹅湖并不具备太强的竞争优势。
　　为了树立自己的特色，针对有养老需求但尚未达到退休年龄的部分购房者，天鹅湖推出了名为“养生宝”的销售模式，即有意愿贮备养老住房且具备贷款资质的客户，购买养生宝产品后，将房屋交由第三方独立公司运营八年，租金收益基本覆盖贷款部分本息，经营到期后房屋产权和使用权归客户所有。
　　置业顾问向记者举例称，以100万元的房屋为例，若选择贷款支付，购买后客户每年将收到10.5%的返还房款，共返还八年，累计返款84万元，而房屋将交由第三方进行候鸟式养老、酒店式公寓等经营，客户还可连续八年获得每年5-15天的免费居住期。“目前现房和期房都可适用此模式。”置业顾问表示，“平常大家都是全款付完拿到房子后再外租或自己经营获得利润，养生宝只是变换了付款方式和盈利方式，即先出租再拿房。”他还透露，目前已购房的客户中有近六成选择了此种模式。
　　而针对老人必需的医院等配套设施，置业顾问介绍，目前面积3000平方米的社区医院正做最后的装修，预计今年底前可投入使用，今后天鹅湖还将与北京301医院共建一个大型医疗中心，以应对可能集中的养老需求。
　　八年无产权业主权益难保障
　　然而，天鹅湖力推的“返租销售”模式，在行业专家眼中却存在极大的风险。资料显示，“返租销售”在上世纪90年代中期时萌芽于香港，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国，后期因为返租纠纷不断曾被国家叫停两次，但类似的经营模式却并未消声匿迹。
　　事实上，早在2001年，住建部前身建设部就已发布了《商品房销售管理办法》，明确开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。而天鹅湖工作人员表示无论现房还是期房都可适用“返租销售”模式。随后在2006年，建设部新闻发言人直指“返租销售”的实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，从而加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持，而这种营销模式存在很大的风险隐患。
　　与此同时，由于打着返租名号行非法集资之事的诈骗行为时有发生，因此， 2011年起实施的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中明确，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。
　　“商品房销售给业主后，业主有权利出租给任意一方，包括原开发商或第三方经营机构，因而买卖合同、出租合同本身是没有问题的。”北京汉卓律师事务所律师朱立新告诉北京商报记者，“但是长达八年的时间内，业主无法获得房屋的产权，这就存在较大的隐患。”他指出，在传统的房屋交易中，房款付清后即可进行产权过户，所有权、使用权转移至业主名下，买卖双方权益都可得到保护。而在这种“返租销售”情况下，业主长期无法获得房屋产权，一旦期间开发商出现资金链断裂等严重问题，或面临房财两空的风险。“即使进入诉讼流程，业主也不能以房主名义起诉，只能上诉合同违约。”朱立新表示。
　　更有业内人士直言，此类销售模式或成为欺诈的温床，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款逃匿。此外，一旦项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，开发商没有现金流赔偿业主损失，而返租还可能涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
　　京津冀养老地产市场现乱战
　　近年来，伴随着京津冀协同发展逐步深入，不少房地产开发商都看中了三地养老产业这块大蛋糕，纷纷进驻开发以求分一杯羹，类似天鹅湖这样将养老概念与房产结合的销售模式已不是个例。其中，京汉置业在河北省安新县已经取得近2000亩土地的使用权，并规划投入60亿元，打造涵盖健康医疗、休闲养老、旅游度假等多方面的大型综合性项目。此外，北京首创置业早在2010年就在香河县投资开发了养老项目，万通、富力、万科、华业亦纷纷跟进入驻。
　　“现在的环京养老楼盘其实是大杂烩，养老、文化、旅游，各类要素都有。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存告诉北京商报记者，“但他们本质上仍是销售房屋，再多的因素只是产业链的延伸，是地产之外的增值项目。”陈宝存指出，此类模式之所以备受开发商推崇，由多方因素导致，“首先是土地成本低廉，地方政府提供的优惠条件也很优厚，多数开发商尤其是低端开发商都愿意尝试，此外此类项目的操作运营模式也比较成熟，易于复制”。
　　而随着地产商集中圈地，养老地产的同质化竞争也愈加突出。以涞水县为例，仅有34万人的小县域内，挤进了华银天鹅湖健康城及阅唐山水养生墅这两项规划面积均超10平方公里的大型项目。此外，紧邻北京市大兴区的河北省固安县也坐拥牛驼温泉孔雀城、英国宫?唐顿庄园等多例高端楼盘。在陈宝存看来，当前京津冀周边类似地产项目过于扎堆，实际市场根本无法支撑，“天津市武清区就有一个典型的楼盘，也是打着养老地产的旗号，但一年只销售了10套房子，累计总销量也不过百余套，关键这并不是个例”。陈宝存表示，一旦需求无法支撑项目，开发商前期的配套设施规划都将因资金不足成为泡影，后续开发也会终止，无论对于业主还是发放贷款的银行来说，都是极大的风险，“其实房企大可不必围着一个竞争激烈的领域打转，选择其他经营模式，规避同质化竞争是不错的选择”。　　中国老龄科学研究中心副主任党俊武也直言，现在京津冀的老龄产业还处在买方市场阶段，未达到卖方市场阶段，因而开发商应以需求导向参与老年人的养老产业发展，而不是看到老龄人口数据就大量打造养老产业。还有专家建议，养老地产开发企业和运营商应在服务上多做着墨，确保硬件软件设施都到位，不要只盯着高端养老地产，高端人群其实有能力选择各种养老模式。
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Copyright &All rights reserved. 河北省经济信息中心 版权所有 电话:2 传真:2 Email:webmaster◎&& &中记联网讯 && 随着老龄化社会进程加快，开发商摸准老年人的心态，也抓住“最美夕阳红”的商机，养老地产这一全新的概念进入到公众视野。近三年来，津城养老地产破冰发展，试图在中国人传统观念和养老服务之间找到最佳结合点。养老地产，看起来很美，但真正做起来并做好却很难。记者通过连日来的采访发现，作为“夕阳红”催生的朝阳产业，养老地产要走的路还有很长。
&&& 卖房买养老公寓 迎来“二次解放”
&&& 午休时分，85岁的王爷爷和77岁的老伴在南开区宜宾西道晴川家园小区内散步，尽管地处闹市，这个小区却格外幽静，老两口的家就在该小区长庚老年公寓内。
&&& 三年前，他们了解到养老地产这一新鲜事物，广告里非常诱人：和传统养老机构不同，能拥有房屋产权，住在自己房子里享受专业养老服务。老两口唯一的孩子在外地，于是，他们做了一个大胆的决定，卖掉自己原有的房子，转而购买产权式养老公寓。当时，王爷爷的很多老同事都不理解。
&&& 作为在全国率先推广的产权式老年公寓，高13层的长庚老年公寓共有198个单间，每间的建筑面积在30到40平方米之间。
&& “怕一间小，我们买了两间35平方米的，合起来够住了，当时买的时候均价是10600元，卖掉原来房子的钱有富裕，据说现在涨到14000元了。”王爷爷告诉记者。
&&& 记者在长庚老年公寓内看到，整个一楼大厅里是长江医院设在此社区的国医堂诊所，两边各有一间大的输液室和小的理疗室，配备先进齐全。很多老人觉得哪儿又不舒服了，就到一楼大夫这里坐坐。老人们不便行动的，医护人员楼上楼下的是随叫随到，出诊费也不收取。
&&& 二楼是老人们就餐的食堂。整个公寓内随处可见方便老人生活的无障碍设施，电梯一大一小，大电梯采用的是医院配置，长条形且方便轮椅进入，在一楼也有坡道设置，可以直接从外面推着轮椅进入楼内。
&&& 在老人们的屋内，每个床头和卫生间内都各有一个紧急呼叫设置，每层楼道的监控摄像头也都向监控总室“汇报”着楼内的实时动态。
&&& 在王爷爷眼里，这儿有家的感觉，我来去自由，这是我自己的房子。住在这里，对于辛苦了一辈子的老人来说，也是一次“二次解放”的契机，他们终于不用再操心每天买什么菜、每天做什么饭，甚至也不必烦心孙辈的上学放学。王爷爷说：“以前每天要拎着菜篮子爬5层楼，关节疼得不得了，现在搬过来都好了。”
&& “再说白一点，我是在我自己的床上走的，养老院的床上不知道走了多少人。”王爷爷并不避讳自己的老观念。他说，现在他和老伴儿生活得很幸福，因为幸福，长寿就变得水到渠成。
&&& 放弃“养儿防老” 与时俱进租房住
&&& 电视下靠着一幅吕奶奶画的中国画，画的是国色天香的牡丹。屋内太狭促了，吕奶奶很多画无处展示，不得不摞在一起放在柜子上面。一间30平方米的屋子，室内面积也就20来平方米，摆放的都是家里的老家具，但奶奶布置得很温馨，很讲究，还有一对老公公和老婆婆的玩偶，床、柜子、沙发、书桌，桌上摆放着毛笔和报纸，屋里挤得已是满满当当。
&&& 吕奶奶说：“屋子再大不也就住一间屋吗？”&&& 88岁的吕奶奶看透了好多人看不透的道理。2011年4月老伴去世后，她叫来3个儿子，决定要自己一个人住。儿子不同意，“妈，这样人家会说我们不孝。”
&&& 但吕奶奶铁了心：“之前我和你爸就是自己住，都习惯了，一起住我不适应，你们也不适应。我一辈子没和你们红过脸，但住长了就会有矛盾。”
&&& 拗不过母亲的脾气，儿子们找到了这处公寓，但与王爷爷不同的是，吕奶奶选择了租赁入住，一间房一个月租金2000元。
&&& 吕奶奶也卖掉了自己原先的房子，她对儿子们说：“房款先不给你们了，我用来交房租，直到用完的那天，不够你们3个再摊。”如今，奶奶的房款和退休金用以支付房租、伙食生活费以及物业管理费。儿子们不放心，又给请了一个陪护，晚上在公寓内的沙发床上陪吕奶奶睡觉。
&&& 吕奶奶每天关注新闻，爱看报、看书，国内国际的新闻她都知道。剩下的时间她就画画，楼下的老姐妹也爱来找她切磋画艺。节日时和家人团聚一堂。“现在自己就是好好保养身体，活着就是幸福。”
&&& 吕奶奶说，今后都是1个孩子养4个老人，再孝顺都没有时间，要适应时代，要与时俱进。
&&& 在公寓里，有些老人会抱怨，最近的伙食没有以往好了，但吕奶奶总宽慰地说：“一人难称百人意，老人们和公寓服务人员都要换位思考。”
&&& 记者发现，长庚老年公寓现有80户老人购买住房，另有62户老人以租赁形式居住于此，租金在2000元左右，除此之外，在食堂用餐的老人需每月支付伙食费500元，物业管理费350元，而护理的价格要另算，从1800元到2600元不等，全护的价格高达4000元。这里的老人几乎都是退休老教师、老干部等高收入群体，老人每月七八千的退休金，也是经常会出现“月光”的。
&&& 退休前曾是党校老师的王爷爷其实也有烦心事儿，在长庚老年公寓买房时，开发商曾经允诺是大产权，然而实际到手后却成了公寓性质的住房，不仅仅是相应带来的高契税，而是老两口卖了自己原先的房子又买了公寓房后不能落户，“活了一辈子的天津人，现在突然没户口了。还有老人为此和长庚老年公寓对簿公堂，最后也气得搬走了。”老伴看了一眼王爷爷说：“别想那些烦心事儿了，买都买了。”
&&& 养老房医疗配套 成最受关注因素
&&& 作为这几年出现的新鲜事物，津城市场上存在的养老地产一类是像长庚老年公寓这样的专业性较强的养老地产，目前长庚已经在南开区复兴路开设了第二家公寓。
&&& 而另一种则是主打养老牌的泛养老地产，如地处京津冀交汇处宝坻区的云杉镇，武清区的龙湾城以及坐落于津南区红磡领世郡内的永泰红磡养老项目等。养老地产项目在目前市场占有份额仅为1%，数量偏少令购房者无从选择。
&&& 此外，除去长庚老年公寓位于市区，其余项目大多位于位置偏远的四郊五县，交通不便，周边配套的不足，难以保证老年人日后生活能够“高枕无忧”。目前大多数甲等医院分布在本市市区，地段偏远的养老地产项目能否保障老年人医疗保障方面的需求，也成了一个疑问。接受采访的一位中年人表达了自己的顾虑：“养老地产大多还没有一个成熟的雏形，尽管蓝图美好，但还是不敢轻易给父母尝试。”
&&& 与此同时，养老地产的经营模式也主要分为两种，一是房屋只租赁不销售。二是房屋销售模式。其中，租赁模式的租期有5年期、10年期、20年期等，一些养老地产也推出了试住体验，并提出不满意服务可以随时退租等承诺，但相对的，这种租赁模式的资金回收期过长。另一种普通商品房的经营方式，总房款更高，整体配套外向依赖性强、对养老服务运营机构的要求较高。
&&& 根据天津新浪乐居网上针对500人的调查数据显示，73.8%的受访者表示不了解养老地产。而且对于父母养老的方式，认可度最高的仍然是传统的居家养老(65%)。
&&& 关于养老房应具备的素质，最受关注的因素排名依次为：医疗(30.6%)、费用(18%)、护理服务(16.2%)、交通(14.9%)、位置(10.8%)、休闲设施(6.8%)。
&&& 过半受访者(57.5%)希望养老地产项目能够位于市内六区，比例远高于排名第二的环城四区(25%)，主要由于市内六区拥有更加丰富完善的配套。&&& 天津一家养老房的主管负责人韩云（化名）是企业老总从市民政系统里挖过来的“专业人士”。韩云说，民营资本以营利为目的进入养老行业对老人是不公平的。他说：“别用房子把老人绑架了。老人走了后房子怎么办？怎么卖？怎么再次进入流通市场，这些都是问题。”新鲜事物的一切都得摸着石头过河。
&&& 韩云个人更倾向租赁式的养老服务，他同时把国办养老机构的一套服务模式带进了商业地产项目之中。但他要面对的是，目前他主管的项目每月仍处于亏损状态，“每月都要亏12万，包括伙食、员工工资和还没有租出去的房子。”或者说，他所在的项目从运营以来，就从没有赚过一分钱，亏损状况自韩云来后还有了好转。他希望有一天能做到收益和支出“平账”，那就是他理想的状态。他对企业的老板说，这个行业是不赚钱的，是不能赚钱的。
&&& 养老房产刚起步 针对高收入群体
&&& 天津早于上世纪八十年代末便进入老龄化社会，截至2011年底60岁以上老年人口为187.43万人，占总人口的18.81%。据“十一五”人口规划中期督评信息分析，到2030年天津市老年人口将达333万人，占总人口的35.62%，达到老龄化高峰。相比之下，目前本市共有406家养老院，其中252家可供床位在50个以下，可供床位在200个以上的养老院只有27家，按照平均每家养老院可供应80个床位计算，全市可供床位3万个，仅有1.6%的老人能够住进养老院，供需比例严重失衡。
&&& 在目前的养老服务中，政府依旧扮演着主力军的角色。房地产业内对养老地产还没有形成清晰的概念和定位。大家倾向于把养老和地产分割开来：养老是福利性的，政府应该予以支持；地产是营利性的，开发商需要获取利润。如何将二者有机结合起来，是一个难题。
&&& 天津财经大学经济学院副院长、房地产问题研究专家丛屹教授指出，养老地产的核心应该是养老服务。如果仅仅是地产商画一个圈，为了卖房而挂牌“养老”不能称之为养老房。
&&& 2000年以后，我国加剧进入老龄化社会，也催生了银发经济。2010年以后，地产转型与产业发展对接，产品市场细化与养老产业结合成为趋势。丛屹认为，广义上的养老地产是一种空间上的聚集，依托于地产的项目，在这个区域内，产权应该是多样化的。而狭义的养老地产我国目前还不够清晰，应明确为一种产权式的地产，和专业的养老服务相结合，政府有明确的政策体系扶持，统一由企业运营管理，明确产品提供和分类。
&&& 目前，我国政府养老产业政策的体系不够清晰，以往依托于养老院，和养老规模化没有对接；不同收入层次的消费群体企业没有细分，目前的养老地产主要还是针对高收入群体，没有针对社会全部群体；我国的养老服务业刚刚起步，养老服务分散，缺乏专业的服务水平，人员素质良莠不齐；此外，中国当前的发展阶段，人均收入没有达到发达国家水平，百姓收入分配差距较大，仍是以居家养老为主要比重。
&&& 丛屹表示，养老房是新鲜事物应该予以鼓励，产权形式可以多样化。但政府要政策扶持，在融资、税收上给予优惠条件；企业也要规范进入这个行业，不能没有门槛地想做就做；最后要明确目标群体，居家养老为主，养老地产先面向高收入层次老年人，顺势向中等收入群体过渡。（渤海早报记者 邵隽）
责任编辑: 陈英
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中国养老地产商偏爱盖房子卖
“很多养老地产投资商，仍喜欢‘盖房子卖了就算数’的模式。但养老地产特殊的社会影响、社会责任，决定了这个模式不可行，政府也不会允许这样的模式。”近日，日本养老产业专家鞠川阳子在接受早报记者专访时说，她认为，部分或者全部持有经营，将成为养老地产的主导模式。鞠川阳子对日本和中国的银发产业有长期研究，她的研究范围还涉及养老院管理、养老地产、老年金融等，她提出的“银发产业三维产业链理论”，颇受到业界关注。鞠川阳子的另一个身份，是阳子企业管理咨询（上海）有限公司董事长。该公司是一家养老产业专业顾问公司，业务包括养老地产投资管理咨询、养老院管理输出、老年产业专业人才培训、养老社区管理软件开发等四大板块，目前以养老地产投资管理咨询为主。“医疗护理型产品，市场需求巨大”东方早报：养老地产和普通住宅项目有哪些本质上的区别？鞠川阳子：养老地产项目因为服务的对象主要是老年人群，老年人群从健康状况来分，有健康老人、半自理、非自理老人。老年住宅就应该在房型、装修、家具、设备等方面，考虑到老年人的特征，适合老年人居住。而普通住宅就没有这些专业的要求。东方早报：你怎么看待中国养老地产的发展现状？鞠川阳子：目前养老产业在中国还处在起步阶段，产业管理规范、产业政策、产业扶持措施等都有待建立或完善。例如：以地产商为代表的社会资本投资养老地产最关心的是土地性质、融资、产权、税收等问题，而这些正是亟待解决的制度瓶颈。当养老地产进入到运营阶段，其法律的保障需求就会凸显。对于一个新兴产业，管理规范和扶持性政策都很重要。东方早报：时下，中国养老地产分为哪几种类型？你认为哪一种类型将成为市场主流？鞠川阳子：目前，养老地产的类型以服务的差异性来分，主要有医疗护理型、旅游度假型、绿色养生型等；从服务的提供方式来看，可分为集中供养型、酒店式公寓型、居家养老型等；从规模来说，又可分为单体老年公寓、综合老年社区（基地）等；而从所处位置又可分为城市型、郊野型、乡村型、景区型等等。我认为，医疗护理型是解决医疗护理刚性需求的产品，市场需求巨大，但随着老年人生活水平的提高，绿色养生型将会受到青睐。“养老地产不适合急功近利型投资商”东方早报：养老地产对开发商有哪些要求？鞠川阳子：因为养老地产的产品特性是前期投资大，回收周期较长，持续性经营尤为重要。持续性经营其实很关键，因为养老地产一般给客户承诺的是“养老送终”的义务，这是一个长期行为，那么中间就应避免倒闭破产。做养老地产的企业，不仅需要有足够的经济实力、运营能力，还需要具有长期经营和诚信重诺的社会责任心。不适合于急功近利型投资商。养老地产的投资商和主管政府部门应该建立一个双向选择的机制，尽量避免一些短期行为带来的投资损失和不良社会影响。单从企业的产业吻合度来讲，险资、大型房地产商、医药类企业、部分PE（以投资长期项目为主的）等，都是比较适合的企业。东方早报：如你所说，除了开发商，很多保险基金也在探路大型养老社区，但体量大的项目如何实现盈利？社会资金是否会因为盈利考量，而扎堆选择高端老年地产？鞠川阳子：我认为，对于大体量项目，前期的市场定位、项目策划、投资回报预算很重要，这是明确方向、把握大局的关键。大方向对了之后，具体实施就容易了，项目的成功才会有基本保障。盈利的关键点就是一句话——选对客户，为其提供最合适的产品。但具体到每个项目就很复杂，需要一直细化下去。以最基本的几点为例：产品内容（服务项目）要多样化，既要互补又要重视差异化。因为养老客户群的需求很多样和个性化，需要设计出“最适合”他们的服务产品才能够留住客户；服务要人性化、精细化，获得养老人群的信赖等，需要了解客户的真正需求。商业性养老地产项目都需遵循市场规律，其行为自然是逐利的。从目前的状况来看，社会资本主要关注高端养老地产市场。东方早报：你认为中国企业开发商养老地产，什么样的道路更具可行性？鞠川阳子：从我同广大养老地产投资商的接触中了解到，很多投资商仍喜欢“盖房子卖了就算数”的模式。但养老地产特殊的社会影响、社会责任，决定了这个模式不可行，政府也不会允许这样的模式。所以我认为，部分或者全部的持有经营将成为主导模式。如果是为中国养老地产的发展提建议，我认为，了解老年人群的真实需求，有针对性地开发其所需产品，既要学习借鉴国际先进经验，又要结合中国的实际情况，开发中国式的养老地产才是正确之路。“居家养老与商业开发并不完全矛盾”东方早报：如何看待中国传统居家养老理念和养老地产开发之间的碰撞？鞠川阳子：传统居家养老的理念同养老地产的开发其实并不完全矛盾，养老地产的部分产品就是以居家式养老客户为服务对象的。养老地产中，有集中护理式住宅也有出售或租赁式的老年公寓。东方早报：你认为中国养老地产发展碰到的瓶颈是什么？鞠川阳子：从客户角度看，目前中国的老年人正处在养老观念的转变时期，市场具有不确定性。从开发商的角度看，他们所需的一些扶持政策还没有明确，又因为是新兴产业，养老地产的商业模式还有待研发，所以投资的不确定性大。从政府层面来看，产业政策、规范等还有待完善。个人建议，认真学习产业知识，理解了养老产业特征才能科学决策；学习国际先进的经验可避免走弯路，会有裨益。东方早报：中国现在主管养老的是民政部门，但养老地产还涉及房地产领域，你认为在监管上，该如何协调？鞠川阳子：养老地产本身包含了公益福利性质和商业性质的产品类型，所以很明显，这两类不同的产品有不同的服务对象、投资目的等，建议根据其不同定位指定不同的职能部门管理，能够更合理、高效地管理和扶持养老地产的不同子板块的健康可持续发展。关键在于分清养老地产项目的性质，例如，如果是纯商业性质的地产产品（养老地产是一个产品类型），可以归入房地产的管理体系中；如果是公益性质的，仍可由民政系统管理。有些项目是混合型的，既承担了一部分的公益义务，又是商业化运作，这就需要探讨是由几个部门去联合管理或成立新的部门主管。东方早报：成熟的养老地产市场，需要具备哪些关键因素？鞠川阳子：老年住宅的标准化、管理规范化，能使客户获得物有所值的产品；老年护理服务的标准化和规范化，能够为客户提供专业的服务；老年人的经济能力，比如融资途径；医疗保险的对接等，都是关键因素。 免责声明：本文仅代表作者个人观点，与腾讯网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
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