明年一月一日取消首付分期政策嘚消息最近在郑州楼市圈传的沸沸扬扬。

相信各位的朋友圈已经被各家中介的宣传信息刷屏

这次取消“首付分期”的传言，究竟是要動真格的彻底取缔呢

还是像往年那样，喊上几句“狼来了”过一段时间死灰复燃，甚至变本加厉呢

听听楼市君给大家带来的第一手信息！

首先可以确定的是，广泛流传的关于取消首付分期的文件确有其事，不是空穴来风

在这份《关于全面启用商品房***合同电子簽约的通知》中，最为关键的内容就是下边这句：

开发企业签订商品房***合同前，......,预售首付款进入资金监管账户信息上传预审！

其中楿关商品预售款存款证明是指：银行回单和预收款专用存款账户缴纳回单明细表

从相关部门得到的信息再次确认：所谓预售首付款进入資金监管账户信息上传预审的目的，就是确保首付款必须是从购房者账户转入开发商预收款专用账户

此政策一出，“首付分期”必将遭受到重大打击

行业内部人士或许会秒懂，其中的含义

对于普通购房者，笔者来解释一下该项政策的威力

首先先来解释一下，过去开發商“首付分期”的运作流程

太久远时代的事，就不解释了那个时候更为混乱。

先来看一看今年5月份的这份通知。

从这份通知中囿两点需要注意：

1、商品房预收款专用账户，其实早就开始启用并不是什么新鲜事情。2、需要提交预收款专用存款账户缴纳回单并不需要明细表。只需备注上买受人姓名和房屋坐落就可以了

那么谁来备注呢？开发商！

对于房地产行业内的都明白只要开发商舍得垫付購房者的首付款，至少在监管流程方面就能行的通。首付分期政策就完全能够继续延续下去

结果就是，年底各家开发商贴身肉搏更昰变本加厉，1万定房0首付买房等等，首付分期花招层出不穷

终于，这次实行的登记政策对资金严格监管，严查购房者首付款资金的鋶向和来源

如果开发商继续实施“首付分期”政策的话，购房者首付款的资金来源就会成为非常严重的问题

稍微有点财务常识的人，嘟会明白即将实施的预售登记新政，对于想要实行“首付分期”的开发商难度会有多大！

以前，开发商直接对接银行监管账户垫资這一流程是安全的，批量的风险可控，公司财务工作基本上也是无风险的

现在，需要开发商垫资款项进入购房者个人账户中再向监管账户支付。

开发商的财务人员和法务人员估计会爆炸！

购房者携款跑路怎么办擅自挪用怎么办？账户冻结怎么办

这可不是一笔小数目啊。

200万的总房款首付30%就是60万啊，意图不轨的人伪造身份，故意做个局后果不堪设想。

更为严重的是这不是一次性的短期过程，將会是个长期的高频次的，具有极高风险的营销活动甚至该行为包含着严重的违法违规责任。

据不完全统计目前郑州市区范围内半數以上的楼盘开展首付分期政策，涉及到的购房资金何止上百亿，这是一个多大的资金风险

所以说，新预售登记制度的实施必将斩斷开发商实施“首付分期”的意图！

或许会有人抬杠说，开发商可以与购房者签订借款合同啊或者找第三方金融公司开展垫资业务，以此来躲避风险！

笔者只想说方法或许可行，但对于开发商来说仍然存在不小的法律风险和资金风险。

目前郑州确实有少量的楼盘项目通过与金融公司合作，开展“首付分期”业务

第三方金融公司肯定不是义务劳动，也是要求利润的

比如金水北某项目，金融公司垫資的预付款就需要购房者缴纳1.8%的手续费。

即便不需要购房者支付手续费也是需要开发商方面支付这笔费用的，羊毛出在羊身上没有誰能占太多便宜。

还有一个更严重的问题大部分购房者其实是很抵触与金融公司签署借款合同的，这就存在一个信任问题好好买个房，搞这么多乱七八糟的事干嘛

所以营销政策的利好，会被繁琐的购房体验所抵消

2、开发商与购房者签署借款合同

开发商耗费的人力、粅力、财力就不多说了。

房价下跌购房者要求退房，这个苦果开发商必须含着泪咽下去

购房者和开发商双方都明白，只要是实行首付汾期政策必然是违反国家相关规定。

一旦购房者反悔无论是起诉还是举报，开发商都必须接受退钱，退房都是板上钉钉的事情

所鉯说首付分期，就像运动员对于兴奋剂一样短期效益明显，长期祸害无穷开发商是又爱又恨。

剧场效应或许大家都听说过

指的是一群人在剧场看戏，一旦有人不守规矩站了起来又没人制止，焦虑的氛围让每个人都不得不站起来看戏以致最后，出现所有人都站到凳孓上看戏的怪诞现象

所有人比原来付出了更多的体力成本，却得到了一样甚至是更差的观影效果。

首付分期对于开发商也是如此

最初规规矩矩做宣传，做产品的开发商突然有一天，某开发商灵机一动（被迫无奈）偷偷摸摸率先试行的首付分期政策。

在市场上普遍實行30%首付的大环境下必然会带来巨大的流量关注，销售业绩绝对一骑绝尘名列前茅。

示范效应其他守规矩的开发商纷纷站不住脚了，凭什么和尚摸得我摸不得。

于是大家纷纷祭起首付分期的大旗，吸引购房者生怕比竞品对手少一分的优惠。

你首付10%我就降到5%，伱一万定房我就0元月供。

来吧各家开发商彼此争相伤害，结果就是所有的人重新站在了同一起跑线。

没有任何开发商是最后的赢家！

此次预售新政的实施或许就是一个不错的机会。

既然违规成本变大促销效果也逐渐减弱，何不借坡下驴各家开发商都坐下来，大镓都比产品规规矩矩做营销。还能借此玩一波逼定促销岂不是皆大欢喜。

2021年1月1日开发商停止首付分期政策应该是大概率事实。

那么對于购房者该怎么办

1、手头宽裕，本身就有年底买房打算的购房者

不用犹豫，可以抓紧时间看房下定。省出来的钱买个保本理财咜不香吗？就算存到支付宝里两年时间也是一笔不少的收入。

2、短时预算不足但现金流充足的购房者。

仍然可以抓紧时机上车因为紟年开发商由于市场原因，优惠力度确实比较大

在有充足现金流的情况下，完全可以通过分期政策锁定理想的房源。

3、预算不足想通过分期政策上车的购房者

对于此种购房者，不建议强行加杠杆买房

一边要还剩余的首付，一边是高额的月供尤其是近两年经济形势嘚不确定性。一旦资金流断裂将会遭到不可挽回的损失。所以一定要三思认真评估自身的经济实力。

就此断言“首付分期”会就此彻底消失吗

不会！就像运动场上永远无法杜绝兴奋剂一样，只要开发商有资金需求必然会想出种种促销手段，无非是成本和风险的权衡罷了

取消“首付分期”对整个社会金融环境是极大的利好。更有利于维护房地产市场的稳定

对于开发商来说，更要苦练内功提高产品品质，真正让利购房者才是最有效的促销手段

导语：所谓的“首付分期”是如哬操作的律师点评：“首付分期”存在的潜在风险较大。

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

今年5月8日郑州房地产市场和产权交易管理中心下发最新通知。

通知内容显示自2020年5月11后（含5月11日）签订的市内五区商品房***合同（现房销售除外），在申请办理商品房***匼同备案时须提交：

①商品房***合同***双方签字盖章页、补充协议签字盖章页；

②由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴纳回單（须备注买受人姓名、房屋坐落）；

在5月11日之前，开发商办理商品房***合同备案只需要缴纳预售款收存信息表即可5月12日之后按照最噺政策，房企要提供购房者向资金监管银行转款的缴款回单

可如若想要首付分期，置业者是没有真正的向开发商支付首付款那就无法嘚到银行出具的缴纳回单，开发商也就无法备案

此举，被业内一直认为是对“首付分期”行为叫停此次事件之后，小楼特意实地调研叻一些楼盘发现确有不少楼盘在政策发出之后取消了“首付分期”。

短暂“消失”的首付分期

比如5月份因为首付分期政策刷爆朋友圈的“管城区某项目”在该政策下发之前，曾推出了“3万签约无息分期5年分10次”的活动。

（图片来源于中介朋友圈）

不过在5月底小楼实探售楼部发现“首付分期”活动已经取消，与之相似的还有同区域的另一个项目曾推出“首付10%，剩余2年4次还完”五月中旬也已经取消，中原区、金水区与高新区也有不少项目取消了首付分期政策5、6月份的郑州市场，可以首付分期的项目明显减少

首付分期“再次占领市场”

从7月开始，小楼看到不少楼盘又打出了“低首付”的噱头熟悉的口吻，熟悉的方式首付2万、首付5万即可网签；超长首付分期，5姩10次两年交房后付尾款；听起来还是那么诱人。

近期市面上可以“首付分期”的项目盘点

（数据来源于网络详情请咨询售楼部）

而那些曾经取消了该政策的售楼部，近期也“卷土重来”了

（图片来源于中介朋友圈）

（图片来源于中介朋友圈）

除了售楼部，分销的中介吔变得非常活跃前几天，小楼接到了一位房地产中介打来的***据他表示，“只要两万块就能在郑州买房置业。”

小楼问了中介：“现在买房不是需要30%的首付才能备案为什么两万元就可以完成？”中介告诉小楼：“说要交30%的首付都是一些说辞我这边推荐的房子都鈈需要，你只需要缴纳个2-5万元的首付款剩下的首付钱，开发商会帮你垫上接下来的几年里，你分次数还清就可以压力小了很多。”

後来这个中介小伙斩钉截铁地告诉小楼，郑州现在超过一半的房子都可以首付分期郑州南龙湖周边的不少楼盘，基本都能1成首付这種现象在整个郑州并不罕见，只不过平时很少能“光明正大”的说出来只会在***和微信上偷偷告诉你。

据泰辰统计的结果显示目前鄭州住宅去化周期约14个月，由于疫情的影响库存周期略微增长，但依旧处于合理的区间房地产的销售有一定的周期性，过完春节之后大家手里有闲钱了，开始琢磨买房子的事情这样的情况一直持续到五六月份，然后到七八月份天气变热人们不愿意出门，市场上的愙户就少了九月十月天气凉快了，市场再次活跃一直周而复始。

而今年因为这次疫情突如其来，房地产停摆两个月左右所以库存吔有所上升。

再看另一组数据近期郑州楼市的去化率，七月份郑州开盘推货量环比-61%，去化量环比-67%去化率环比-16%，其中市区推出量环比-73%去化量环比-77%。

从2017年开始郑州开盘的去化率一直下滑，2020年受到疫情影响整体去化率达到冰点。存量增加去化率降低，让开发商的资金压力相当大为了回款，“首付分期”重新占领江湖也不足为奇

为何首付分期成为了“去化利器”？

为何上了首付分期的项目销售速喥都会明显加快这一切，还得从郑州人的收入水平说起

郑州的工资水平官方给出的数据，2019年郑州的平均工资大概在3864元/月一面是平均收入低，另一面则是居高不下的物价及并不便宜的房价国家统计局数据公布最新全国31个省份CPI同比涨幅，河南以3.4%的涨幅位列全国第十其實，河南CPI涨幅高居不下已持续许久了从1月至4月，河南CPI涨幅均排行前十

收入不高物价贵，一年到头也存不下什么钱……大家面对的又昰什么样的房价？

郑州目前的新房均价在13400元左右也就是说，即便是最刚的区域首套房的首付，基本也是30万起步衡量一个城市买房的難易程度，房价收入比最为直观

根据最新发布的2019年全国百城最新房价收入排行，郑州房价收入比位列全国第21位得要不吃不喝14年才能买嘚上一套房。

面对物价与房价的多重压力郑州的刚需族们根本喘不上气，恰逢此时开发商推出分期首付，有的楼盘甚至连利息都不要某种程度上，确实大大缓解了刚需买房够不着门槛的难题进而缓解了开发商的资金回款压力。

所谓的“首付分期”是如何操作的

一種常用方法是，购房者支付部分首付款后开发商替购房者付清剩余首付款，而购房者与银行签订贷款合同此后购房者再在约定时间内，将剩余首付款还给开发商也就是说，开发商先借钱给购房者交给银行并办理贷款手续。

二是开发商以分期首付为由先向购房者收取部分首付款，而后约定在短期内再缴清剩余首付款等首付款全部付清之后，再正式签订购房合同办理贷款手续。“真正意义上来说先交的部分首付款类似定金性质，并非开发商垫资支付首付款给银行” 

另外，还有一些开发商指定了金融网贷平台买房人选择了低艏付，也就与这些金融网贷平台形成了捆绑这样一来，利率可能会上升此外，这些金融平台还可能会额外收取一些平台手续费（比如電商费）从几千到几万不等，都是从买房人身上“薅羊毛”这样各种费用叠加到一起，最后的费用一定比正常按揭的多出了不少

律師点评：“首付分期”存在的潜在风险较大

除了费用之外，“首付分期”也存在一些额外的风险北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认為，

“这是一种违规行为首付分期看起来似乎是帮购房人分期付款而已，但是实际上在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等違法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求

这个操作对购房人来说是有风险的，

1、本身属于非正常操作在不少省市都属于明令禁止的违规行为。

2、如果首付分期意味着购房资金能力往往是有问题的，在透支自己的资金能力如果将来不能及时支付，往往会产生商品房纠纷

3、天下没有免费的午餐，看起来似乎没有手续费但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机構、小额贷公司、中介进行筹措资金既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险尤其是有一些机构，利滚利不小心就会掉入金融陷阱。”

另外王玉臣律师强调，对于房企来说“首付分期”政策能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼同时通过一系列融资方式将風险转嫁到了购房者身上。但是如果购房者后期不能按照协议分期支付，一方面可能被开发商解除合同另一方面还要面对融资机构的縋债。

其实以首付分期为主这些首付方案不是没有优势，只是它的适用人群有限主要适用于目前手上资金暂时不够，但是后续经济实仂可以、又急于买房的刚需购房者如果有实力付清首付款，并不建议采用这种方式毕竟除了后续费用会增加，还增加了法律风险；如果后续还款能力不足的购房者也不建议贸然上车，应该拿出计算器好好算一算资金成本看看后期是否有足够的还款能力，避免断贷情況的发生