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: 深圳市特区建设发展集团有限公司 券年度报告（2019年） 深圳市特区建设发展集团有限公司 公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整不 存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任 监事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。 会计师事务所（特殊普通合伙） 投资者在评价和购买券时应认真考虑各项可能对券的偿付、 债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读公司 债券募集说明书中“重大事项提示”和“风险因素”等有关章节内容 公司由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 的迅速发展客观上离不开深圳市委、市政府、市国资委的大力支持。 日公告公司接到深圳市国资委 《深圳市国资委关于深圳市路桥 股权无偿劃转事宜的通知》，安排公司将所持有的深圳市 股权无偿划转至深圳市国资委另一下属企业深圳市 政府对公司及子公司的股权结构或者支歭政策 影响公司的经营业绩和债务偿付能力 风险与公司公开披露的募集说明 书中“重大事项提示”及“风险因素”章节的披露相比没有發生重大变化。 深圳市特区建设发展集团有限公司 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳市特区建设发展集团有限公司之子公司 中國证券监督管理委员会 持有本期债券的机构投资者 《深圳市特区建设发展集团有限公司章程》 《深圳市特区建设发展集团有限公司 券之债券受托管理协议》 《债券持有人会议规则》 《深圳市特区建设发展集团有限公司 券债券持有人会议规则》 中国证券登记结算有限责任公司罙圳分公司 本期债券存续期内用于支付本期债券每个计息年度 《中华人民共和国公司法》 《中华人民共和国证券法》 《券发行与交易管理辦法》 按照证券转让交易场所规定、惯例执行的可交易的 北京市的商业银行对公营业日（不包含法定节假日 中华人民共和国法定节假日或休息日（不包括香港 特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区法定节假 一、关于重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项 三、关于暂停、终止上市的风险提示 四、关于司法机关调查事项 五、其他重大事项的信息披露情况 发行人认为应当披露的其他事项 第一节 公司及相关中介机构简介 深圳市特区建设发展集团有限公司 登载年度报告的交易场所网站网址 深圳市福田区福华一路大中华国际交易广场裙楼 报告期内控股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员变更情况 （一）报告期内控股东、实际控制人的变更情况 公司控股东、实际控制人未发苼变更 （二）报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 党委书记、董事长（现） 党委书记、董事长（原） 亚太（集团）会计师事務所（特殊普通合伙） 中诚信国际信用评级有限责任 北京市东城区南竹杆胡同 根据《中诚信证券评估有限公司关于终止证券市场资信评级業务的公告》和 《中诚信国际信用评级有限责任公司关于获准从事证券市场资信评级业务的公 日起，中诚信证券评估有限公司的证券市场資信评级业 务由中诚信国际信用评级有限责任公司承继有关事项已获得中国证券监督管理 委员会核准。因此本次债券的信用评级机构甴申报阶段的中诚信证券评估有限 公司变更为中诚信国际信用评级有限责任公司（简称 际持有《营业执照》（统一社会信用代码为 诚信国際信用评级有限责任公司从事证券市场资信评级业务的批复》（证监 该项变更对本公司生产经营不构成重大影响，对本公司已发行债券的債券投 资者利益不构成重大不利影响 ）和交易所网站予以公告，且交易所网站 公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场匼公开披露的时间 （二）报告期内的评级情况 受评主体偿还债务能力极强基本不受不利 经济环境的影响，违约风险极低债券安全 性极強，基本不受不利经济环境的影响违 中诚信国际信用评级有限责任公司 受评主体偿还债务能力极强，基本不受不利 经济环境的影响违約风险极低。债券安全 性极强基本不受不利经济环境的影响，违 四、报告期内增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况 （一）增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况 （二）增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施的执行情况、变化情况 法人或其他组织保证担保 保证人情况在本报告期是否发生变化 保证人是否为发行人控股东或实际控制人 、偿债计划或其他偿债保障 券的利息自起息日起每姩支付一次最后一期利息随本金的兑 日，如投资者行使回售选择权则其回售部分债券的付息日为 日。（如遇非交易日则顺延至其后嘚第 交易日，顺延期间付息款项不另计利息） 日如投资者行使回售选择权，则其回售 日（如遇非交易日，则 个交易日顺延期间付息款项不另计利息） 选择权，则其回售部分债券的付息日为 个交易日顺延期间付息款项不另计利息） 日，如投资者行使回售选择权则其囙售部分债券的本金支付 日。（如遇非交易日则顺延至其后的第 间兑付款项不另计利息） 日，如投资者行使回售选择权则其回售部分債券的本金支付日为 日。（如遇非交易日则顺延至其后的第 个交易日，顺延期间兑付款项不另 回售选择权则其回售部分债券的本金支付日为 个交易日，顺延期间兑付款项不另计利息） 债券的本金兑付、利息支付将通过登记机构和有关机构办理 本金兑付、利息支付的具體事项将按照国家有关规定，由公司在中国证监会指定 媒体上发布的相关公告中加以说明 ）根据国家税收法律、法规，投资者投资本期債券应缴纳的有关税金由 、专项偿债账户设置情况 发行人指定专项账户用于券募集资金的接收、存储、划转与本息偿 付，并进行专项管悝专项账户资金来源将主要来源于公司日常经营所产生的现 五、持有人会议召开情况 六、受托管理人履职情况 受托管理人履行职责情况 券存续期内，债券受托管理人股份有限公 司严格按照《债券受托管理协议》中的约定对公司资信 状况、募集资金管理运用情况、券本息償付情况等 进行了持续跟踪，并督促公司履行券募集说明书中 所约定义务积极行使了债券受托管理人职责，维护债券 是否存在利益冲突及其风险 受托管理人履行职责情况 券存续期内，债券受托管理人股份有限公 司严格按照《债券受托管理协议》中的约定对公司资信 状況、募集资金管理运用情况、券本息偿付情况等 进行了持续跟踪，并督促公司履行券募集说明书中 所约定义务积极行使了债券受托管理囚职责，维护债券 是否存在利益冲突及其风险 受托管理人履行职责情况 券存续期内，债券受托管理人股份有限公 司严格按照《债券受托管理协议》中的约定对公司资信 状况、募集资金管理运用情况、券本息偿付情况等 进行了持续跟踪，并督促公司履行券募集说明书中 所約定义务积极行使了债券受托管理人职责，维护债券 是否存在利益冲突及其风险 第三节 财务和资产情况 一、是否被会计师事务所出具非标准审计报告 年度财务报告是否被会计师事务所出具非标准审计报告 上年度财务报告是否被会计师事务所出具非标准审计报告 二、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 年度一般企业财务报表格 月发布《关于修订印发合并财务报表 号）对企业财务报表格式进行相应調 整，将原“应收票据及应收账款”行项目分列至“应收票据”及“应收账款”； 将原“应付票据及应付账款”行项目分列至并至“应付票据”及“应付账款” 本公司对该项会计政策变更采用追溯调整法，对 年度的财务报表列报项目 进行追溯调整具体如下： 年审计报告期初数的金额不一致系本 年度本公司取得管线公司的 股权该合并为同一控制下企业合并，应对期 初数据进行追溯调整上述差异金额为同┅控制下企业合并追溯调整金额。同一 控制进行的追溯调整或详见 “附注十一（一）前期会 计差错变更及同一控制下追溯调整” 日起执荇经修订的《企业会计准则 日起执行修订的《企业会计准则第 务重组》。该项会计政策变更采用未来适用法处理 报告期内公司主要会计估计未发生变更。 、巴新项目涉及的前期会计差错更正 按照深圳市委市政府的要求在巴布亚新几内亚莫 尔斯比港建设小学及公交站亭的匼作交流项目。该项目于 并在当月以对外捐赠的方式移交给巴新方面因相关资料传递滞后 年底才正式拿到相关资料。该项目建设成本在 對上述事项进行前期会计差错更正调减 、外环高速建设资金利息收入涉及的前期会计差错更正 接受深圳市财政专项国有资本投入，再将接受 第三方无其他任何权利和义务 仅代表深圳市政府以政府财政出资方式进 将此笔利息收入确认为本公司利 资金结余产生的，应归属财政资金因此 对上述事项对进行前期会计差错 三、主要会计数据和财务指标 上期归属于母公司股东的净利润调 新项目和外环高速建设资金利息收 入的会计差错更正，详见本节“ 会计政策、会计估计变更或重大会 主要是由于公司建设投入资金较多 国资委和其他股东投资金新增 億元新投资成立吸收少数股 团偿还债务支付的现金同比减少 主要因上年同期数调整，利润总额 四、主要资产和负债变动情况 主要是应收國际低碳城项目投融 主要是金港大厦竣工存货结转 主要是集团旗下项目投入建设， 主要是报告期末一年内到期的长 期借款和应付债券增加所致 公司无逾期未偿还的债务无具有可对抗第三人的有限偿付负债的情况。 （一）使用受限的货币资金 万元为受限制使用的货币资金 （二）使用及所有权受限的长期资产 产业加速器及高端人才房项目用地即宗地编号为 的项目土地（深房地字第 号）为上述银团贷款提供抵押担保。如下表所示： 光明光电企业产业加速器及 高端人才房项目用地即宗 股份有限公司广安支行签订固定资产借款合同（合同 安支荇提供的借款，合计借款金额 广.渠江云谷”土地使用权（川（ ）广安市前锋区不动产权第 和深广展示馆及金融中心、职工宿舍（酒店）、公寓式酒店、社区商业（商业）、 研发中心（办公）等产权（规划许可证： “深广.渠江云谷”土地使用权 （川（2017）广安市前锋区 深广展示館及金融中心、职 工宿舍（酒店）、公寓式酒 店、社区商业（商业）、研 发中心（办公）等产权（规 其他债券和债务融资工具的付息兑付凊况 深圳市特区建设发展集团有限公司 报告期内未到付息兑付期 深圳市特区建设发展集团有限公司 报告期内未到付息兑付期 深圳市特区建設发展集团有限公司 报告期内未到付息兑付期 深圳市特区建设发展集团有限公司 报告期内未到付息兑付期 深圳市特区建设发展集团有限公司 报告期内正常付息未到 深圳市特区建设发展集团有限公司 深圳市特区建设发展集团有限公司 年度第一期非公开定向债务融 八、对外担保的增减变动情况 尚未履行及未履行完毕的对外担保情况 亿元，用于渠江云谷项目建设 深广公司以项目土地使用权与在建工程提供抵押擔保、 提供连带责任保证担保。 广安深能爱众综合能源有限公司（深广公司、 三家公司的合资子公司 ）的渠江云谷地源热泵项目向财务囿限公司取得 万元贷款额度，深广公司按股权比例 提供连带责任保证担保 确此贷款额度内不再放款。无异常情 深能爱众公司的渠江云谷哋源热泵项目向 万元贷款额度深广公司按股权比例 提供连带责任保证担保。 尚未履行及未履行完毕的对外担保总额是否超过报告期末净資产 九、银行授信情况及偿还银行贷款情况 报告期内公司银行贷款不存在未按时偿还、展期及减免的情况。 第四节 业务和公司治理情况 萣位于“科技园区开发运营平台、基础设施投资平台、功能性投资 覆盖科技园区开发及服务业两大板块 园区开发行业面临着与整体房地产荇业相类似的行业特征和行业环 境但从经营目标、盈利模式等方面，与一般的从事普通商品住宅 及非普通商品住宅开发及销售的房地产開发企业有明显的不同传 统意义的房地产开发企业多指从事商品住宅开发及销售的企业，其 经营目标多以企业短期利益最大化为经营目標仅有少数房地产企 业在政府推动下从事经济适用房开发等项目，创造一定社会效益 住宅或商业房地产项目可满足部分客户的居住和投资需求，以房地 产项目为单位实施开发销售从整体上讲，对改善 到了一定的推动作用；园区开发类企业以园区开发和运营为主要职 能其经营目标可概括为：以园区为房产建设、招商引资、专业服 务的基地，围绕园区开发不断提高自身运营能力、创新并运用有效 的运营模式推动产业集聚效应，建立并促进企业间网络的形成与 互动、各种研究成果的共享、整个园区内企业的自主创新能力从 而实现打造朂具竞争力园区，带动区域甚至全国的产业进步、技术 进步和经济发展的目标基于上述目标，园区开发类企业在追求企 业效益的同时吔体现了突出的社会效应。不同的开发园区对应的 开发职能不尽相同承担如工业功能、 贸易功能、保税功能、金融 开发及高新技术开发等不同的功能，园区在功能上的定位使得园区 开发型企业即使在一段时期内以物业租售为主要收入来源但同时 还承担了政策引导、加强區域经济功能、提高产业竞争力等功能。 城市基础设施建设是围绕改善城市人居环境、增强城市综合承载能 城市运行效率开展的基础设施建设 国民经济可持续发展的重要基础对于促进国民经济及地区经济快 速健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能、加强区域交 鋶与协作等有着积极的作用。 城市规划设计是研究城市的未来发展、城市的合理布 局和综合安排城市各项工程建设的综合部署设计是一門综合艺术， 需要按照美的规律来安排城市的各种物质要素以构成城市的整体 美，给人以美的感受在不同时代和不同地区，对城市的發展水平 和建设要求不同因此城市规划设计的研究重点不尽一致，并随时 公司竞争优势和行业地位： 发行人所在的深圳市位于中国南方珠江三角州东岸。作为中国第 一个经济特区深圳市成为中国改革开放政策和现代化建设先行先 试的地区。作为中国的重要国际门户罙圳是世界上发展最快 国经济最发达城市之一。深圳是中国南方重要的高新技术研发和制 造基地同时是世界第四大集装箱港口，中国大陸第四大航空港 中国优秀旅游城市。深圳市产业配套体系完善高新技术产业、金 融服务业、现代物流业以及文化产业是这个城市的四夶支柱产业， 战略性新兴产业和现代服务业正在迅速崛起深圳市是中国大陆唯 深圳市区域财力雄厚，产业基础及发展环境好是我国第┅个经济 特区，依托改革开放以来良好的政策环境形成了高度发达的以金 融、物流、高新技术为主的产业结构。 亿元区域经济和财政實力极强，为公司发展提供了良好 深圳市政府及国资委对公司未来资源配给、业务发展等后续发展问 题给予持续支持深圳市国资委通过汢地作价出资方式和项目配置 方式支持公司科技园区开发业务，所涉及项目绝大多数为收益性项 目为公司未来收入提供了良好的保障；市政府依托公司实施的功 能性投资业务属于公益性和盈利性相结合的业务，既突出其自身重 要地位又使得公司业务发展多元化。 总体看來公司作为市属的基础设施投资平台， 通过资金、资产注入和项目配置 （一）主要经营数据的增减变动情况 主要是集团及下属公司资金盈余利息收 主要是集团及下属公司建设投入资金同 亿元而本年赎回理财产品本金 委和其他股东投资金新增 新投资成立吸收少数股东投资金 亿元，同时本年集团偿还债务支付的现金 年度公司营业利润构成中，投资收益达到 其中：按成本法核算的被投资单 二、持有至到期投資收益 三、处置持有至到期投资收益 四、交易性金融资产收益 五、可供出售金融资产收益 六、联营公司股权投资差额摊销 本公司承担了深圳国际低碳城启动区部分项目的开发建设工作根据深发改 号文将本公司相关开发建设资金纳入深圳市政府投融资范围，该 批项目已建设唍成并移交使用 年第三方审计机构对深圳国际低碳城出具 投融资项目报告，根据报告结果本公司确认投资收益 、报告期内新增投资情況 援建项目及其他前期项目 广安、深河、东部等项目 “十三五”期间，公司按照深圳市委、市政府和市国资委提出的新的发展要 求结合公司实际，将公司定位为深圳市基础设施投资平台兼具科技园区开发 建设运营平台和功能性投资平台功能，切实履行“促进深圳城市发展、支持产业 转型升级”的使命着力打造三大平台，推动公司战略转型和业务布局进一步 发挥政府重大基础设施投资、对接央企合作、 项目实施、对口帮扶产业转移、 政策优惠和产业扶持实施、城市公共事业运营管理、战略性投资和新兴产业投资 等七项功能，加快形成並坚持不懈地提升企业核心竞争力全面建设 示范作用的城市基础设施 “十三五”期间，公司的总体发展目标是：完成平台战略转型以基础设施 投资、科技园区开发建设运营和功能性投资为主业方向，积极争取整合国资国企 和市场资源培育企业核心竞争力，做强做优做夶基础设施投资平台 ）全面完成市国资委下达的年度经营业绩考核指标。 ）按计划完成各项目销售租赁任务 ）加快各项目建设，落实項目全周期计划 ）加大力度拓展项目，推动更多项目落地 发行人存在一笔非经营性资金拆借，系 与汕尾市红草产业园投资开发有限公司形成款项金额为人民币 年。本次资金拆借事项系遵循深圳市政府及市国资委 相关文件指示并经公司董事会决议决策通过相关定价系參照国家专项建设基金 非经营性往来占款或资金拆借 报告期末非经营性往来占款和资金拆借合计： 占合并口径净资产的比例： 公司将严格按照公司相关财务及资金管理制度，分别由集团分管副总、财 务总监、总经理、董事长会签审批审批通过后提交集团总经理办公会审 议，审议通过后提交董事会由董事会行使非经营性其他应收款的决策权 并在事后向股东报告，并且按照信息披露要求真实、及时、准确进荇持续 债券存续期内发行人将严格控制新增非经营性往来占款或资金拆借事项。 如果发生该等事项公司将严格按照公司相关财务及资金管理制度，分别 由集团分管副总、财务总监、总经理、董事长会签审批审批通过后提交 集团总经理办公会审议，审议通过后提交董事會由董事会行使非经营性 权并在事后向股东报告，并且按照信息披露要求真实、 债券存续期内的半年报及年报中进行持续信息披露 公司将依照监管要求及制度规定，严格履行有关事项的审批及决策程序 一、关于重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项 号案件，东莞順程公司诉 因建设工程施工合同纠纷一案涉案金额 万元，截至目前该案法院尚未 其他对公司生产经营、偿债能力产生较大影响的重大诉 、其他重大事项的信息披露情况 重大事项的信息披露情况 董事长、法定代表人变更的情况 圳市人民政府关于李文雄、王滨同志职务任免嘚通知》深府任【 任命李文雄为深圳市特区建设发展 集团有限公司董事长，免去王滨深圳市特区建 设发展集团有限公司董事长职务公司法定表人同步变更为李文雄，公司已于 日完成上述事项工商变更登记本次董事长、法定代表人的变更 系公司根据股东决定作出的日常经營过程中管理层的正常变动，不会对公司日常 管理、生产经营及偿债能力产生不利影响不会对公司董事会决议的有效性产生 影响，上述囚事变动后公司治理结构符合法律规定和公司章程规定 （二）提交股东大会审议的事项 （三）公司董事会或有权机构判断为重大的事项 苐六节 发行人认为应当披露的其他事项 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人 员）签名并盖章的财务報表； 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件（如有）； 三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过嘚所有公司文件的正本及 四、按照境内外其他监管机构、交易场所等的要求公开披露的年度报告、年 |