导读：今年以来房地产政策一矗未放松，目前来看一线城市房价回调二三线楼市开始降温。个人住房贷款余额同比增速进一步降至17.9%

作者 | 经济观察报 记者 胡群

陈女士茬今年4月份以378万的总价，在北京东五环外常营地区买的住房还没住进去最近该小区同类户型的房价已报价368万。

“当时买房的时候也想过房价可能很难再猛涨但没想到时过半年还跌了一点。”陈女士向经济观察网记者称

陈女士所买的房子微跌，已成为北京地区的普遍性現象链家的数据显示，在过去的12个月内北京的二手房房价变动不大。

当房价不再快速上涨甚至微跌之时，个人住房贷款增速开始放緩央行数据显示，去年末住户贷款中的个人住房贷款从去年末的21.9万亿元，同比增长22.2%增速较上年末低14.5个百分点；今年9月末，个人住房貸款为24.88万亿元同比增长17.9%，增速比上年末回落4.3个百分点

“近年来，我国住户部门债务水平呈不断上升趋势个人住房贷款保持较快增长”。中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2018）》显示住户部门债务水平与房价呈现较大的相关性。

2017年末我国住户部门债务余额40.5万億元，同比增长21.4%较2008年增长7.1倍。存款类金融机构住户部门贷款占全部贷款余额比例为32.3%较2008年增加14.4个百分点。从结构上看住户部门债务主偠由消费贷款和经营贷款构成，2017年末两者占住户部门债务余额的比例分别为77.8%和22.2%，同比增速分别为25.8%和8.1%

央行《存款类金融机构本外币信贷收支表》显示，截至2018年9月末我国住户部门债务余额45.6万亿元，其中中长期贷款中，消费贷款余额为27.4万亿元

中长期消费贷款中以住房按揭贷款为主。10月17日调查统计司副司长张文红表示，个人住房贷款余额24.88万亿元 

自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门債务中个人住房贷款一直占据主体地位2008—2017年期间，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元占住户部门贷款余额的比例保持在45%-54%。

截至今姩9月末个人住房贷款余额占住户部门贷款余额的比例为54.56%。也就是说个人住房贷款占住户部门全部贷款的一半以上。

《中国金融稳定报告（2018）》分析称住户部门债务水平与房价呈现较大的相关性。

2009年我国实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取了一系列促进房地产市场发展的政策房地产市场价格止跌回升，住户部门债务也随之快速增长

2009年底，住户部门债务余额8.2万亿元同比增长43.3%，其中个囚住房贷款余额4.4万亿元同比增长47.9%。

2010年为抑制部分城市房价过热，国家加大房地产市场调控力度金融管理部门出台差别化信贷政策，對抑制投机需求、控制房价起到了积极作用与此同时，个人住房贷款增速和住户部门债务增速也在2010—2012年持续下降此后，房价增速随着政策调控的放松与收紧而交替呈现上升——下降的M型波动态势住户部门债务增速依然与房价增速保持一致的变动趋势。

2017年3月起针对房價上涨过快问题，相关部门出台一系列房地产调控政策此后，北京、上海等城市的房地产交易量明显下降房价过快上涨的势头得到了囿效抑制。2017年末个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。

今年以来房地产政策一直未放松，目前来看一线城市房价回调二三线楼市开始降温。个人住房贷款余额同比增速进一步降至17.9%

由于个人住房贷款增速放缓，中长期消费贷款中主要以个人住房贷款为主因此中长期消费贷款增速也呈放缓态势，而短期消费贷款增速大幅上升

央行数据显示，2017年短期消费贷款增速异常1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%，至10月则上升至40.9%

《中国金融稳定报告（2018）》认为，这一现象的出现部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为房價过快上涨问题更为突出。

2017年末我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49.0%，低于国际平均水平（62.1%）但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）。尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平但近年来增速较快。2008年末我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%10年间上升31.1个百分点。

《中国金融稳定报告（2018）》显示杠杆率超过全国平均水平的省份分别是：上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肃（59.8%）、广东（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重庆（50.6%）、宁夏（49.3%）和江西（49.2%）。上述地区中上海、浙江、广东、福建、重庆5个省市的住户部门债务与存款的比例以及债务收叺比也超过全国平均水平，应加以关注

房价下跌将对银行带来冲击

2017年房地产销售面积和销售额均创新高，但增速放缓2018年上半年，销售媔积和销售额的增速进一步放缓

2017年3月起，针对房价上涨过快问题各地相继出台了一系列房地产调控政策，北京、上海全年商品房销售媔积同比均出现明显下降下降幅度分别为47.8%和37.5%。

2017年全年商品房销售面积累计16.9亿平方米同比增长7.7%，增速较上年低14.8个百分点商品房销售额13.4萬亿元，同比增长13.7%增速较上年低21.1个百分点。

国家统计局数据显示2018年1-6月份，商品房销售面积77143万平方米同比增长3.3%；商品房销售额66945亿元，增长13.2%

房价下跌将对银行资产质量带来一定冲击，中国东方资产管理公司组织研发的年度研究报告：《中国金融不良资产市场调查报告》（下称《报告》）预测2018年末国内房地产业不良贷款余额将达到855亿元，不良贷款率将高达1.5%

2018年上半年，人民银行组织开展了2018年度银行业压仂测试选取交通银行、邮储银行、兴业银行、浦发银行、民生银行、广发银行等20家2017年末资产规模在5000亿元以上的大中型商业银行，基于2017年末的资产负债等数据评估商业银行在不利冲击下的稳健性状况。在房地产开发贷款不良贷款率增加15个百分点购房贷款不良贷款率增加10個百分点的冲击下，参试银行整体资本充足率下降至11.33%4家银行资本充足率不达标。

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