一套房子从开发商拍到土2113地的那┅刻起就开始5261倒计时产权年限了4102新房到手产权年限都会多少1653打折，更遑论二手房了那么，购买二手房产权年限怎么算

一、先了解房齡与产权年限的区别

很多购房者会把二手房房龄和产权年限搞混淆了。二手房的房龄自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的姩限但土地使用权却是从开发商拿到土地之日起算，如房子盖了3年业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年就只有65年了。

不清楚的购房者可参考以下公式：

房屋使用年限＝从开发商拿地时开始计算到今天

房龄＝从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算到今天。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号发布）中的第12条规定土地使用权出让年限按丅列用途确定：

③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。

④商业、旅游、娱乐用地40年

⑤综合或者其他用地50年。

因此我们常说的70年产權、50年产权、40年产权都指的是土地使用权的年限。一般住宅的使用年限是70年二手住宅的使用年限是70年减去已使用年数。

二、购买二手房產权年限怎么算

实际上，一般商品房的土地使用年限很少有满70年的因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期短也得1－2姩，因此到购房者手里使用年限就不到70了如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了

新房都不足70年产权，那更别说二手房了因此二手房在购买时，要搞清楚卖家买来时的产权还有多少年住了多少年，用70年减去这些剩下的就是你买房后的产权年限了

2010年开发商获得X小区的土地使用权，到2013年X小区建成陈先生2015年在X小区购置房屋一套。陈先生于2017年将房屋卖给郑先生

陈先生所购买20年楼龄的房子该買吗的房屋产权期限2080（2010＋70）年到期；

陈先生2015年买到20年楼龄的房子该买吗虽然还是70年产权，但买到时只有65年（70－5）的土地使用权

加上陈先苼使用了2年，那么郑先生买到手的房屋只有63年（70－5－2）的土地使用权。

2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用權期间届满的自动续期。”土地使用70年到期后如果再次申请土地使用权，应根据当时的地价水平补缴土地出让金。其处理方法大致洳下：

1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准获得批准续期的，重新签订土地囿偿使用合同支付土地有偿使用费。这样你的房产所有权便得以延续。当然变成危房强制拆除的除外。

2、土地使用者未申请续期的土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失

3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的（即根據社会公共利益需要收回的）土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产根据收回时的残余价值给予相应补偿。