对于以合同书形式的合同的成立時间 依据合同法的规定为自双方当事人签字盖章时
依据合同法司法解释（二）第九、十条合同法三十九条，合同法第四十条的规定你鈳以在合同签订后申请因为售房方提供的格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，同时售房处在签合同時没有尽到说明义务合同即使成立，也可以申请
但是证明上是比较困难的。
现在盖章的合同书未到你手里 那么合同是未成立的 只有你收到合同书才算合同成立的
明文规定的一种债的担保方式，对保障债权的实现具有很大保障作用由于
是主合同的从合同，因此定金担保合同也为从合同我国担保法第5条也作出了明确规定。在担保法理论上一般认为定金可分为五类，分别为：1、成约定金指定金的交付是合同成立的条件，只有当定金交付时该主合同才成立或生效；2、证约定金其主要作用是证明主合同的成立；3、违约定金。指当交付萣金的当事人若不履行合同义务时接受定金一方当事人可以没收定金。如果接受定金一方当事人不履行合同时应双倍返还定金。因此该种定金具有明显的惩罚性；4、解约定金。是指
以支付定金为代价而取得
的权利当交付定金一方当事人解除合同时便适用定金条款予鉯处理；5、立约定金。是指一方当事人与另一方当事人此时并未成立合同而是支付定金的一方当事人保证将来与另一方当事人签订合同，否则便不得要求返还定金一般认为，我国担保法所规定的定金兼有违约定金与证约定金的性质与作用
现在很多房地产开发企业（以丅统称出卖人）在与买受人正式签订预售合同或房屋***合同（以下统称房屋***合同）之前，都自行制作了一份统一格式的
要求买受囚必须向其交付壹万元到两万元不等的认购
（现大部份已改为定金），并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋***匼同的将不退还已收取的订金（或定金）。由于此时正式的
条款买受人并不知晓有些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道，洏到了签订正式的房屋***合同时却由于合同中有种种不平等条款，或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化或者在交付使用时間、
等方面无法与出卖人达成一致意见，从而导致买受人无法与出卖人签订合同此时买受人如果想收回订金（或定金），却又因认购书Φ订金（或定金）条款的约定又很困难极大的损害了买受人的合法权益。
首先我们应当对出卖人所收取的订金或定金的性质作出准确嘚判断与认定。对于订金目前我国的法学理论中并未发现相关论述，而在实践中由于每一个出卖人的条款各有差异无法给其一个较为准确的含义。那么出卖人为什么在房屋出售的过程中会收取这种款项呢原来在某些地方
或规章中有所规定，如广东省第九届人民代表大會常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过的《广东省
预售管理条例》第23条规定：预购人与预售人签订书面的商品房预
前经双方协商同意，預售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金；预售人收取订金前应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法预售人与预购人签订书面的商品房预购銷合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款
市人民政府于1998年12月24日发布的《广州市商品房预售管理实施办法》第12条也有同样的规定。从这两个法规或规章的内容来看并没有双倍返还的规定，实践中出卖人在认购书中也未约定自己茬某些情形下负有双倍返还的义务而且双方当事人还可以协商该订金是否可以退还。因此与作为一种担保方式的定金的特点与作用相仳，具有明显的不同同时，这个法规或规章还明确规定了出卖人负有一个义务那就是“应当向预购人提供商品房预购销合同草案”，泹在实际操作中出卖人却根本就没有这样做对于这种订金的处理，最高人民法院在2000年12月8日发布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条作出了相应规定：当事人交付留置金、担保金、
、订约金、押金或者订金等但没有约定定金性质的，当事人主张萣金权利的人民法院不予支持。看来最高人民法院也并未完全把
等同起来。笔者认为不管在法学理论中还是在司法实践中，在没有奣确约定其定金性质的情况下订金是不能作为具有担保性质的定金来处理的。对于这一观点理论界与司法实践中似乎都没有太大争议。而且对于这种可能严重侵害买受人的合法权益的规定，建议各有关机关根据相应的权限与程序予以废止
对于买受人支付的定金而言，笔者认为目前仍然存在较多问题从买受人支付的定金的作用来看，该定金应属立约定金从认购书的性质上来说，其并不是或不能完铨是一份正式的***合同按照合同法理论来定性应是一种缔约行为。而我国担保法第5条第1款规定：“担保合同是主合同的从合同主合哃无效，担保合同无效担保合同另有约定的，按照约定”很显然，在房屋***合同尚不存在的情况下该从合同（即
）的效力就无从談起。但是由于有关定金的法律规范属任意性规范所以在合同实践中是允许当事人自行约定的，“担保合同另有约定的按照约定”即昰法律对该行为予以认可的体现（担保法第5条第1款）。同时根 金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的当事人主张定金权利的，人民法院不予支持看来，最高人民法院也并未完全把订金与定金等同起来笔者认为，不管在法学理论中还是在司法實践中在没有明确约定其定金性质的情况下，订金是不能作为具有担保性质的定金来处理的对于这一观点，理论界与司法实践中似乎嘟没有太大争议而且，对于这种可能严重侵害买受人的合法权益的规定建议各有关机关根据相应的权限与程序予以废止。
对于买受人支付的定金而言笔者认为目前仍然存在较多问题。从买受人支付的定金的作用来看该定金应属立约定金。从认购书的性质上来说其並不是或不能完全是一份正式的***合同，按照合同法理论来定性应是一种缔约行为而我国担保法第5条第1款规定：“担保合同是主合同嘚从合同，主合同无效担保合同无效。担保合同另有约定的按照约定。”很显然在房屋***合同尚不存在的情况下，该从合同（即萣金合同）的效力就无从谈起但是由于有关定金的法律规范属任意性规范，所以在合同实践中是允许当事人自行约定的“担保合同另囿约定的，按照约定”即是法律对该行为予以认可的体现（担保法第5条第1款）同时，根据最高人民法院发布的《关于适用<中华人民共和國担保法若干问题的解释>》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主
的给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的应当双倍返还订金。其后最高人民法院于2003年4月28日颁布的《关于审理
纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4條规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房***合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房買卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房***合同未能订立的，出卖人应当将定金返還买受人广东省高级人民法院发布的《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第22条也规定：商品房的预售方與预购方签订商品房认购合同，约定预购方的定金担保其将来与预售方订立正式的
如果认购合同是当事人的真实意思表示，内容合法應当认定有效。从上面两个司法解释与一个内部指导性文件我们可以看出不论是最高人法院的司法解释还是地方人民法院的指导性意见，都对立约定金予以了相应保护但不同的是，最高人民法院认为该行为属于“设立担保的行为”或者是把认购书当作是另一种形式的萣金担保合同，而广东省高级人民法院却认为是“商品房认购合同”笔者认为广东省高级人民法院的定性值得商榷。认购行为只是表示買受人有与售房者订立***合同的愿望属于合同法规定的缔结合同的过程或阶段，不论是从法理上还是法律规定上都没有“认购合同”這一分类及规定但对于该行为的定性似乎并不重要，更重要的是这些规定极容易在司法实践中引起误解或者将这些规定进行错误的运用从而损害买受人的合法权益。笔者注意到最高人民法院的第一个司法解释中只是限于“拒绝订立合同”的行为，也就是说如果合同一方当事人（通常情况下主要是买受人）只要不是“拒绝订立合同”例如双方当事人就房屋价格、结构或其变化、交付使用时间、办理房產证的期限、违约责任等方面争议较大，根本无法达成一致意见此时责任有可能是出卖人或买受人一方，也有可能是双方都有责任就鈈能简单地认为不能订立房屋***合同的责任或原因在于出卖人或买受人其中一方。对于最高法院的第二个解释就很难把握了什么行为財能属于“因当事人一方原因”呢？在司法实践中真是很难确定而对于广东者高级人民法院的规定，
我们也只能理解为该定金条款的约萣有效如果当事人因上述原因意见分歧太大而无法达成一致意见时，同样不能简单地适用该条款而认定出卖人可以不予退还定金否则，无疑将会严重损害买受人的合法权益
笔者在从事法律服务的过程中，经常有买受人手持含有立约定金条款的认购书来进行咨询由于絀卖人订立合同时的优势地位，再加上其收受定金的便利条件其往往在与买受人签订房屋***合同时约定一些不平等条款，根本不予考慮买受人的意愿特别在房屋设计变更的处理、小区公共环境变更的处理、购房面积差异的处理、房屋交付时间的约定、
时间的约定及违約责任等方面，如果买受人提出了与出卖人不同的意见出卖人就认为是买受人拒绝与其签订房屋***合同而不予退还所收取的定金。由於出卖人已经实际收取了定金而且认购书中也没有明确的定金退还条款，再加上相关法律规定又不明确操作性极差，甚至存在不同的悝解因此在主张退回定金时并不一定会得到法院的支持，极大地损害了买受人的合法权益
笔者认为，为了保护自身的合法权益买受囚在签订房屋***合同之前最好不要签订含有定金条款的认购书，或者是对认购书中的定金条款另外作出特别约定特别是要约定好定金退还的条件或情形。其次政府有关主管机关应对这种不平等的房屋销售行为加大查处与打击力度，确保买受人（亦即消费者）的合法权益第三，各级消费者组织也应充分发挥组织团体的作用协助消费者正确处理此类纠纷，并向有关行政主管部门反映以取得支持和帮助最后，人民法院在审理此类案件时应对不能订立房屋***合同的原因进行具体分析，在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理鈈能简单认为只要是买受人签订了认购书并交付了定金后不能与出卖人签订房屋***合同的责任都在于买受人，从而判决不予退还定金朂终损害买受人的合法权益。
如果确实不是开发商的原因造成銀行按揭款未批下来延期交房有法可依的。法规依据《商品房销售管理办法》：第三十条房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人此外，依据《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条 商品房***合同约定买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房***合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合哃并导致商品房***合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
追討违约金如何确定基数
李先生在去年5月以7成10年贷款方式购买了北三环路附近一处总价款200万元左右的高档商品房在其同开发商签订了购房匼同且支付了首付30％房款后又顺利地同银行签订了贷款合同，银行如期把全部贷款打入开发商的指定账户李先生自6月开始还款。由于李先生购买的是期房开发商在购房合同中保证在2000年1月1日前将符合约定的房产交付李先生；并承诺如不能按期交房，届时每延误一天开发商将支付李先生已付房价款的万分之二作为违约金，直至房屋正式交付之日止
后来，开发商违约未能按期交房直到2000年3月底才通知李先苼入住。当李先生向开发商要求赔偿违约金时开发商表示：合同中约定的是你已付房款的万分之二作为违约金，你向我支付的是30％的房款和10个月的还款额余下的是银行贷款，所以我们只能以你已支付的30％加上10个月的还款额作为基数计算违约金而不能以全款额作为基数計算违约金。
如按总房款计算罚金开发商应支付36000元；如按30％房款及已付贷款额，开发商应支付13544元到底该以哪部分为基数合理呢？
带着這个问题记者专门采访了北京惠诚、汉华、天如等几家专业房地产律师事务所，专家们的意见有两种派别：
应以全部房价款作为基数
这鈳以从两个角度分析一方面同开发商签订的购房合同和同银行签订的贷款合同之间是相互独立、互不依存的。其中购房合同解决的是購房者同开发商就房屋的权属进行转移的问题，这个合同的双方基本当事人为购房者和开发商；而贷款合同解决的是购房者购房资金的来源方式问题这个合同的双方基本当事人是购房者（贷款申请人）和银行（贷款人），这之间无必然关系购房者申请不到银行贷款，那麼他要么改变付款方式要么承担违约责任，购房合同不成立并不影响贷款合同的效力；贷款合同没有达成也不是购房合同当然解除的法定条件；购房合同解除后（无论是协商解除，还是在合同中约定的条件成立时单方解除）均不影响贷款合同的继续履行。对于开发商來说银行贷款是购房者采取的一种具体的付款方式，只要购房者提交了首付房款银行支付了余下的全部房款，就应当视为购房者已经支付了全部房款至于余下购房者和银行之间的还款关系，一般同开发商无关（开发商提供阶段购房担保的除外）那么，在计算违约金時应以银行支付的全部贷款额和购房者支付的自有资金之和作为购房人已支付房款。
从另一个角度分析这个问题的核心是银行的借款歸谁所有。归银行借款人只有使用权还是由借款人所有。按照中华人民共和国合同法196条的规定：贷款合同是借款人向贷款人借款到期返还贷款并支付利息的合同。
有人认为购房者申请到的银行贷款从性质上讲归购房者所有，借贷人对贷款有所有权只不过银行对房款嘚使用方式作出了限定（仅限用于购买商品房），同时购房者承诺按期向银行归还贷款本息如果这笔贷款不归购房者所有而归银行所有，那么购房者所购房产就应由购房者和贷款银行共有，贷款银行将成为共有人可事实上，购房者向银行贷款所购的房产归购房者个人所有银行只有在购房者以该房产向银行抵押，且购房者不能按期还本付息时才有权将该房产拍卖，并就拍卖所得款项享有优先受偿权也不是直接将该房产收归银行所有。
应以首付款或首付款与归还银行部分贷款之和为基数
当然也有人认为购房人对贷款只有使用权是銀行借给购房人的，因为没有所有权就不能认为是购房人的，贷款是借款银行直接划到开发商账户上的这是另外一种关系，所以在开發商承担违约责任时自然不该计入。这种说法也有一定道理但是笔者认为在当前，由于有关法律明确界定：贷款合同与购房合同是互鈈相干、独立存在的所以上述观点实际上又把这两个合同联系起来了，这么讲有欠妥当
还有一种观点认为，对于购房人以贷款方式购房如开发商违约，违约金的计算金额应包括购房人付的首款和所归还银行的部分贷款
这是一个法律界都存在意见分歧的问题。建议购房人在购房合同补充协议中能就这一问题进一步约定
具体要看合同中是否有约定，交房时间及条件在购房合同中都有详细说明，不完铨清楚的可以与开发商进行沟通。
一般来说不同银行规定不同，其审批流程也有所不同那么放款速度也会不尽相同，具体情况还需借贷人以有关银行规定为准
通常情况下，在借贷人满足有关贷款条件并且手续齐全一般需要半个月时间就能办理，但因为办理贷款仳如房贷手续比较麻烦，并且还需将房产抵押给银行为此，一个月才能办理下来也是正常不过的
按揭贷款是购房者以所购住房做抵押並由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还贷保证人茬按揭人还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人过程中按揭人享有使用权。
只要办理了贷款贷款没有下来是不会收違约金的，因为银行贷款有时会因为一些特殊情况延迟几天 《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房***合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法
自然是要支付违约金，合同是你和开发商之间的法律关系
你房貸是你和银行之间的关系。
合同的相对性是不管你因为什么原因而没付钱的
除非你们合同里约定了，房贷款没下来是免责条款
这家贷款银行也是开发商给你的吧，所以贷款没下来开发商也有责任的所以如果他们因此而不让你按期收房，就要付你延期违约金并且你有訴诸法律的权利。什么物业费更是扯淡的事
你贷款都没批下来，怎么给你交房啊也就是说开发商都没有收到你的房款，涉及不到交房更没有违约金。