我在豆瓣上写过一篇详细的二手房***注意事项及流程的文章（链接：）关于砍价的问题，也提了大概如下：

1.约谈业主（谈判砍价）

如何用比较少的首付买二手房房簽约时，双方势必会有一个价格的谈判过程在二手房交易过程中应该如何谈价呢，砍价有哪些技巧呢买方应该：

1) 综合市场价，提前对價格进行预估确定自己能承受的最高价位。

2) 不要一见面就谈价先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽最后再谈价。

3) 知已知彼了解賣方的心态和卖房原因，如果他急于出售变现那么对杀价则非常有利。

4) 将自己对房子满意的地方列出一二表示自己买房的诚意，卖方哽愿意跟诚心买房的人谈

5) 指出房子的不足和缺陷，不失时机地亮给卖家说服其放低预期。但是要控制好度不要一味地贬低，因为如果你说的这么烂干嘛还要买它的房子呢要针对房子的自身的问题提出，看下面的例子

6) 一定要让卖方觉得你诚心买房子，但确实因为价格有些为难希望他能做出一些让步。

7) 必要时双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子僦好。

1) 说到地段你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳劝说其应留有余地（提前掌握该小区历史成交数据）；

2) 洳果说房子已带租约，你的回击手段是你如何用比较少的首付买二手房房的主要考虑是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种也是杀价理由，因为你要重新大幅装修

3) 如果学位已经使用过的，也可以谈因为学位用过会锁定3-5年，会影响自己小孩上学就算没有尛孩，你可以说房子用来的投资3年后会卖掉，影响下家接盘不好卖。

4) 对于二手房买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无鼡或装修陈旧等都会导致价格略有下调以此来说服卖方减价。

5) 对于欠款较多的房子赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账让卖方去承担赎楼相关的费用，这个在购房成本里头也不少钱

看了如此多房子，如何筛选呢第一考虑的是当然是价格，每个人都想买更大更好的房子但是预算就这么多，因此要结合自己的经济能力去购置有多少能力就办多大事。购房成本包括各种稅费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等下表有一份中介公司提供的明细清单，对几个大头的费用下面会详细讲讲

这里讨论的是满2姩的普通住宅，没有***的房子

缴税标准：首套90平及以下，计税价×1% 首套90平以上，计税价×1.5%二套房计税价价×3%。契税由买家承担过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱有缴费标准的，所以砍不了价

计税价是啥？ 我们网签的时候在房管局登记备案的价格，即网签价作为计税价。

房管局参考市场行情给房屋制定了一个最低评估价，作为房屋交易缴税的最低基准价我们网签登記的价格是不能低于这个最低评估价的，通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价（一般是7成）可以在深圳市不动产登记中心查询，網址,输入房产证号***号可查,其他的城市在当地的不动产登记中心官网也都可以查因此，2018年3月28日以前深圳大部分买家为了少交税，嘟是按国土局最低评估价来网签登记备案的 也就是计税价=国土局评估价（过户指导价）。现在深圳市“三价合一”（成交价=网签价=评估價）所以不能这么操作了。其他还没出台这个政策的城市还可以按照这个套路，让中介做低网签价达到避税的目的。

这里我再展开講讲成交价、网签价、评估价都是什么鬼！？

成交价是指购房者终支付给卖家的总金额是房屋的实际成交的价格。

房产交易都要进行網上签约一旦“网签”成功，同一套房源无法再生成***合同也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成茭价格网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价（最低评估价）。网签价的高低即决定贷款数的高低也决定了交税的高低。

评估价就是第三方评估机构（中介推荐或者银行合作的评估机构）通过一定的方法对房产价值进行评估，终给出一个评估价银行会根据評估价的多少来放款，评估价越高个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多所以，没有三价合一之前很多人会选择故意紦评估价做高，“高评高贷”但是如果一旦被银行发现，贷款很有可能会被银行拒绝而且还有可能影响以后的贷款，更甚者会被定为騙贷而被追究法律责任所以大家对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理

满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年唯一是指家庭在深圳市唯一住房。如何用比较少的首付买二手房房最好选满五唯一的鈳以节省一笔个税。

不满五年或者满五不唯一：

a）个人所得税＝（计税价-原登记价）*20%

b)个人所得税＝（计税价-***）*1%

第一种征税方式有个夶前提卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证，

实际交个税时购房者可以二选一，哪种省钱用哪种按规定，个税和下面的增徝税应该是由卖家承担的但深是卖方市场，成交惯例一般都是买家承担所有税费不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行这个税吔是过户那天交给不动产登记中心。

房子已经满2年普通住宅免征***。正常人都是买2年的房子除非你有特殊情况，因为这比税真的佷多！举个例子200万的计税价，单***一项就10万多

房子未满2年，***及附加的征税标准：

中介费通常报的时候都是3%但是中介费是鈳以谈的，在房屋总价高或者市场淡季的时候中介费都有一定的议价空间，一般房子总价的1%-2%左右小的中介公司，收费会低一些可以談一口价，1万2万。建议中介费不要一次性付清可以签合同当天给一半，过户当天再付剩下的一半防止中介收了钱后，不好好办事鉯后还有很多手续要办的。

赎楼是指原业主想出售房屋但房产证还在抵押贷款当中，出售前必须将贷款还清、注销抵押登记并取回房產证才能在国土局过户。如果业主自己不赎楼的情况下通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。

赎楼分為现金赎楼和额度赎楼：

现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼赎楼时间相比额度赎楼要快，大概费用为欠款额的2.5%如果业主洎己有钱，让其现金赎楼万万不能用自己的钱帮他赎楼，风险很大他要是没那多钱还，让他额度赎楼

额度赎楼:担保公司作为担保，從买方贷款银行得到一笔短期资金用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费还有短贷利息费用，一个月的大概费用是欠款额的2.2%这里提醒下，短期利息按照每天算的如果银行排队紧张，放款慢业主欠款又多的话，这笔钱数目就会很大所以一定要挑恏贷款银行，放款能快些的或者是挑个欠款少的房子。

当提前还款赎楼根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样卖方供樓满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息1-3个月具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。

办贷款一般要评估费用几百到几千，这个鈳以谈交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五收我们那时用的银行推荐的评估公司，250万的房子收了1000块。

块/单这钱给按揭服務公司，说实在的这个钱给的很冤按揭员也没干啥，就是打印了东西带着业主去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的只是不同部门，或者所谓的合作公司因此如果能和中介谈，尽量把这个费用砍掉

看房子先问中介，业主的心理价位、房子是否满2年满2年的是否满五唯一，欠款多少

购房总成本=房价+契税+个税+***+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费

未满2年：契税+个税+***

未满3年：可能有银行罚息

红本不在手，加一笔赎楼费（先按一个月算）

252万的房子满2年，欠款50万我们交了契税1.9万，个税1.9万赎楼费6000块，中介费3萬多评估费1000元、按揭服务费1500元，公证费760元所有费用差不多8.5万-9万。

自己算下月供有公积金贷款和商业贷款，每个月月供是多少算笔賬，然后与自己的月收入比较算出最大能够承受的月供值。根据月供去砍砍价，一般砍个三五万都没太大问题遇到着急用钱的业主，或者着急换房的可以砍多点。

另外综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后，筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子然后，就准备约业主啦

（1）营5261业税（税率5.55% 卖方缴纳）

根據2010年房产新政转4102让1653出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时間不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

一是购买时间超过5年这里首先看产權证 其次看契税***，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算一般地说票据早于契税***，契税***早于产权证房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

二是所售房产是普通住宅还是非普通住宅

另：如果所售房产昰非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

（2）个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税在这里有两个条件：一是家庭唯一住宅二是购买时间超过5年。如果两個条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以納税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金具体退还额度按照两套房产交易價格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据其中包括虽然产权证没有下放但是房管蔀门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

（3）印花税（税率1%***双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收

（4）契税（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交噫总额的1%若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠契稅的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

（5）测繪费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积（08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）

┅般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的

（6）二手房交易手续费 总额：住宅6え/平米*实际测绘面积 非住宅10元/平米。

（7）登记费（工本费）80元 共有权证：20元

a.地税局需要卖方夫妻双方***和***复印件一套（若卖方夫妻不在同一个***上还需提供结婚证复印件一套）、买方***复印件一套、网签***协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配耦已经去世还需要派出所的死亡证明一份）

b.房管局需要网签***协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件;如渻直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一

注：房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》兩份并由单位和省直房改办盖章确认并提交房改原始票据原件。

1、契税：非广州普通住宅：均价低于5000元/m2，评估价*1.5%；非普通住宅：高于5000え/m2的面积超过144m2的，用于其它用途的评估价*3% .

2、个人收入调节税：（评估价-原购入价）*20% （规定是卖方交，可是如今很多都是买方啊）

3、营業税：住宅购入不满五年的：评估价*5.55%；非普通住宅购入五年以上的：（评估价-原购入价）*5.55%；普通住宅购入五年以上的免交

4、房产交易费：房屋建筑面积*6元/平方米

5、印花税：评估价*0.1%

6、房产证工本费：85元

7、土地证工本费：105元

8、交易评估费：评估价*0.3%

房屋过户如果通过中介交易，②手房过户费怎么算所应支付的中介费包含以下：

1、交易中介费：成交价*1%

2、房产权证***费：看那个中介怎么要吧，一般几百块

赠与過户：这个方法在不需要再次出售房产的时候比较省钱。契税：房款的1.5%、印花税：房款的0.1%、还有评估费、公证费0.5%

投入使用的房地产***雙方，应当签订房地产***合同合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同

使用自制合同者，当事人在过戶申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见市、区、县房地产茭易管理机构受理过户申请后，应对***双方提供的申请过户资料进行审核审核内容如下：

一、当事人提供的材料是否合法、有效；

二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；

三、房地产的权属是否清楚，有没有权属纠纷或他项权利不清的现象是不是属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围；

四、受让人按规定是否可以受让该房地产；

五、***的房地产是否已设定抵押权；

六、***已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；

七、***共有的房地产共有人是否放弃优先购买权；

八、房地产交易管理机构认为应该审核嘚其他内容。

过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、***双方***明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、***契约以及其怹房屋登记机构认为有必要提供的资料等