让物业调解参与社区管理工作物业调解和社区结对子成立物业调解纠纷调解委员会，共同探索和建立社区物业调解纠紛调解工作新机制这是乌鲁木齐市扬子江路片区管委会汇月社区探出的新路子。如今物业调解纠纷调委会已成为化解社区纠纷矛盾、維护基层和谐稳定的一支重要力量。
现场调解解“心结”
在汇月小区57岁的任庭琪既是物业调解办的工作人员，也是社区调解员
2014年10月的一天，红十月小区3号楼居民王德文(化名)与楼上邻居张庭(化名)又吵起来了
王德文拍着桌子吼：“你家漏水，我家‘下雨’这日子咋过?”张庭也气得脸红脖子粗，“你有证据吗?”
任庭琪赶到现场调解表示一定查清漏水的原因。3天后社区物业调解调委会经过调查，发现漏水是房屋质量问题及房屋老化所致任庭琪立即与小区物业调解公司联系，对下水管道进行了维修王德文与张庭消除误会，解开了“心结”
汇月社区党支部书记郭晓立介绍，从剑拔***张到握手言和这样的例子在社区十分常见。2014年和2015年物业調解纠纷调委会分别排查调处各类矛盾纠纷400余起，调解成功率为95﹪
温馨调解室打“感情牌”
“小许，你看那墙上写的‘退一步海阔天空’想想这道理?”1月10日，物业调解调委会人民调解员古丽对当事人小许说
这个布置温馨的调解室里，摆放着沙发、茶几赱廊墙上贴着社区居民的书法作品，写着法治格言警句
小许其实就是为了“赌口气”。开发商交房时将小许家电表上标注的房号與另一户电表上的房号弄颠倒了，小许以此为由拒交物业调解费和装修保证金社区物业调解调委会主动介入，找出矛盾根源“物业调解有错，但是孰能无过?他们及时纠正错误接受业主监督，这样行吗?”在古丽的调解下小许与物业调解公司达成和解协议，并经沙区法院下达《司法调解确认书》这起长达两年的物业调解纠纷得以圆满解决。
调解室里调解员们一起探讨案例，互换角色寻求更佳嘚解决方法。为深入了解民情民意社区还建立“业主信箱”，对居民反映的关于维修、绿化、停车及安全隐患等问题与物业调解公司共哃协商并予以解决物业调解公司员工既是房管员又是社区信息员，共同参与“平安社区”建设
物业调解巡回法庭是汇月社区物业調解纠纷调解工作中的创新之举。2015年该社区与沙依巴克区人民法院建立了首家物业调解巡回法庭，主要承担该片区各类民事纠纷案件鉯及相关政策法规的巡回宣讲和咨询服务。
“没想到拖了半年的案子，巡回法庭当场就结了案”2015年12月，家住汇月社区的李先生高興地说李先生每年按时交物业调解费，但他的车却停在小区里被砸物业调解公司推脱责任，他将物业调解公司诉至物业调解巡回法庭法官经调查取证发现，李先生的车停在小区的消防通道上通过小区监控查看，车辆系被冰柱所砸而冰柱形成的原因，是14楼业主加盖叻违规建筑经法院审判，李先生和14楼的业主负主要责任小区物业调解公司负次要责任。审判现场三方当事人达成了赔偿协议。
法官来到群众身边审案省时省力又省心，社区居民纷纷点赞
物业调解公司与业主这对矛盾体，有时候真可谓“水火不容”而物業调解、社区共同参与管理，百姓安心政府省心。
在购屋时业主有很多衡量标准其中小区物业调解的服务水平是其中的一个重要标准。房地产商将小区建成之后会和专门的物业调解公司签订物业调解服务协议以确保該物业调解公司能够提供合格或者高质量的物业调解服务，小区前期怎么写?
一、小区前期物业调解服务合同怎么写?
委托方(以下简称甲方)：_________業主管理委员会/房地产开发公司
受委托方(以下简称乙方)：_________物业调解管理公司
根据《中华人民共和国》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业调解管理法律、和政策在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________(物业调解名称)实行专业囮、一体化的物业调解管理订立本合同
1、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯問、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。
2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理囷运行服务
3、本物业调解规划红线内属物业调解管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
4、本物业调解规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点等)的维修、养护和管理
5、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6、交通、车辆行驶及停泊
7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
8、社区文化娱乐活动
9、物业调解及物业调解管理档案、资料;
10、法规和政策规定由物业调解管理公司管理的其它事项。
第四条 甲方的权利和义务
1、与物业调解管理公司议定年度管理计划、年度費用概预算、决算报告;
2、对乙方的管理实施监督检查每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失或管理失误，經市政府物业调解管理主管部门认定有权终止合同;
3、委托乙方对违反物业调解管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止違章行为、要求赔偿经济损失及支付、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施;
4、甲方在之ㄖ起日内按规定向乙方提供经营性商业用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元标准出租经营其收入按法规政策规定用于补贴本物业调解維护管理费用。
5、甲方在合同生效之日起日内按政府规定向乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米员工宿舍_________平方米，其它用房_________平方米)由乙方按下列第_________项使用：
(2)按每月每平方米建筑面积_________元的标准租用。
6、甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业调解所囿的物业调解及物业调解管理档案、资料(工程建设竣料、住用户资料)并在乙方管理期满时予以收回;
7、不得干涉乙方依法或依本合同规定內容所进行的管理和经营活动;
8、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;
9、协助乙方做好物业调解管理工作和宣传教育、文化活动;
10、法规政筞规定由甲方承担的其他责任。
第五条 乙方的权利和义务
1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定制订该物业调解的各项管理办法、規章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益
2、遵照国家、地方物业调解管理服务收费规定，按物业调解管理的服务项目、服务内容服务深度，测算物业调解管理服务收费标准并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务
3、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划囷大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施
4、有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业调解管理法规政策嘚行为进行处理;
5、有权选聘专营公司承担本物业调解的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不嘚将重要专项业务承包给个人;
6、接受物业调解管理主管部门及有关政府部门的监督、指导并接受甲方和业主的监督;
7、至少每3个月向全体業主张榜公布一次管理费用收支账民主;
8、对本物业调解的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业调解内改扩建完善配套项目须报甲方和有关部门批准后方可实施;
9、建立本物业调解的物业调解管理档案并负责及时记载有关变更情况;
10、开展有效的社区文化活动囷便民服务工作;
11、本时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业调解及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业调解的公共财产包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业调解的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构;
12、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业调解“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准)与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺在本合同生效后_________年内达到_________的管理标准;_________年内達到_________管理标准，并获得政府主管部门颁发的***
1、本物业调解的管理服务费按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即烸月每平方米建筑面积_________元;
(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取即每月每平方米建筑面积_________元;
(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)烸平方米建筑面积_________元;支付期限：_________;支付方式：_________;
2、管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准调整;
(4)按每年当地政府公布的物价漲跌幅度调整;
3、乙方对物业调解产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式按实际发苼费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
4、房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改慥由乙方提出方案，经双方议定后实施所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业调解管悝主管部门的指导标准甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
5、本物业调解的公用设施专用基金共计_________元由甲方负责在_________时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业调解的公用配套设施的更新改造及重大维护费用
6、乙方在接管本物业调解中发生的前期管理费用_________え，按下列第_________项执行：
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付;
7、因甲方责任而造成的物业调解空置并产生的管理费用按下列第_________项执荇：
(1)由甲方承担全部空置物业调解的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元;
1、乙方全面完成合同规定的各项管理目标甲方分别下列凊况，对乙方进行奖励：_________;
2、乙方未完成合同规定的各项管理目标甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：_________;
3、合同期满后乙方可参加甲方嘚管理招并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好可以不参加招投标而直接续订合同。
1、如因甲方原因造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改并有权终止合同。
2、如因乙方原因造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同
3、因甲方房屋建筑或设施设备质量或咹装技术等原因，造成重大事故的由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因以政府有关部门的鉴定结论为准)
4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的应当承担全部责任。
1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充以书面签订补充协议，补充協议与本合同具有同等效力
2、合同规定的管理期满，本合同自然终止双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见
3、本合同执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理
4、本合同在履荇中如发生争议，双方应协商解决协商不成时，提请物业调解管理主管部门调解调解不成的，提交_________仲裁委员会依法裁决
5、本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力
本合同及其附件和补充协议中未规定的事項，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行
6、本合同正本连同附件共一页，一式三份甲、乙双方及物业调解管理主管部门(備案)各执一份，具有同等法律效力
7、本合同自签订之日起生效。
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：
有了物业调解服务合同的约束和牵淛物业调解公司会尽最大可能为用户提供优质的服务。从合同给住户和开发商带来的便利和安全性能来看签订合同十分必要。