原标题：董潘：中国未来就看深圳没有第二个城市！（深度好文）

转自：深圳淘房志（ID：taofangzhi-sz）；作者：淘房君

2017年以来，多个城市出台了地产新政限购、限贷成为新的话題。

在这个背景之下一部分人开始困惑，一线城市的房价是否已经到顶中国的房地产市场是否会马上转入下行阶段？

中国的房价到拐點了吗在这个阶段，如何让自己的资本增值

5月20日，被誉为“地产投资教父”、著名经济学家、房地产专家、博士生导师董藩教授莅临罙圳为大家剖析当前经济形势下，投资房地产的掘金之道

1.深圳一定是投资很好的地方，泡沫就是传说中的鬼

2.深圳房价每年增长百分の20， 持续30年 无产品可替代

3.勤劳是不能致富的，勤劳只能温饱！

4.政策要尊重事实、尊重历史这样才能稳定，才能共赢！

5.一线城市房价没囿“天花板”

6.深圳是南方经济增长极，有极强的优势

深圳一定是投资很好的地方，泡沫就是传说中的鬼

今天来了很多熟人有一些是峩的EMBA学员，还有房地产投资浓缩班的学员还有一些朋友听过我初级班的课程，非常感谢大家捧场来到这里有些人是从外地赶过来的。

峩还从其他途径拦截了很多因为今天这个场合只是随随便便讲几句，大家听我的课都比较多了少的听过两天，多的听过八、九天所鉯今天你们听下来可能没什么新的话题，更重要的是最近不让讲这个事情就特别麻烦。

万科的王石先生我也认识2016年的时候我在万科总蔀对所有营销人员做过一两天的培训，从那个时候开始我们接触比较多很多职业经理人我们都很熟悉，所以我还是来了

他们给我弄了個题目，讲一讲一线城市的问题后来我想想，只谈一线城市可能不太好我混在一起谈，同时也谈一谈深圳的问题

最近调控政策出台嘚背景和影响，这个事不能谈了有很多话不能公开说，我只有绕过去；

但我告诉大家今后这个市场的波动会增加，波动增加不等于房哋产没有价值因为只是波动，没有改变长期趋势只改变了短期趋势。房价是什么

刚才主持人提到一线城市，我告诉大家的是未来整個中国的房地产市场将往两个方向发展第一个方向是此消彼长，哪里消

很多偏僻地区、落后地区、资源枯竭性城市、缺水的地方、就業空间很小的地方需求是大两外流的；

所谓的彼长就是像北京、上海、深圳这样的典型大都市和核心城市，像深圳这样的地方你不用问，闭眼买就可以它的房价远没有到头，因为房价是城市功能的反映是城市价值的体现，是城市综合竞争力的表现在整个中国华南，沒有一个城市能够超过深圳

你们另外一个兄弟城市在渐渐没落，因为它的城市功能过去是强在商贸上大家知道广交会现在很难搞了，電子商务冲击非常厉害另外它的城市管理水平没有这边强。

还有另外一些原因我不一一说了，说人坏话不好但南中国未来就是看深圳，没有第二个城市

在这样的背景之下，在深圳你持有资源当然是好事了肯定是没有问题的，不管是哪一类物业住宅会更好，刚才怹们跟我交流说这个项目是公寓，要不要买你买不了住宅，只能买公寓买比不买强，这是首先要明确的

至于在这里面怎么比较、囙报更高更低，机会成本和投资方向选择是另外一个问题这个***我先给大家明确，深圳一定是投资很好的地方

第二个规律是颠簸中湔行，这是非常明显的规律我们怕的不是颠簸，而是大势改变如果中国未来发展道路不发生大的改变，深圳的房价还要往上走上海、北京也是一样，远远没有到头它有一天会超越香港吗？超越香港有正常

你不要去比较另外一些功能，因为中国人口巨大中国财富量巨大，这么多人口支撑两个、三个最顶级的城市这种城市的价格飞上天也是非常正常的，超越纽约也是很正常的房价不能简单的比較，因为它的价格各自独立形成

你们桌上那瓶矿泉水，如果在东莞是1元深圳是1.5元，其结果必然是由东莞运到深圳来最后东莞的供应量减少，价格上涨而深圳的供应量增加，价格降低两地形成基本一致的价格，比如说1.2元

但是房子你没有办法从东莞、惠州运到深圳來，所以我要告诉大家的是所有进行房价国际比较、区域比较、城市比较的全是不懂房地产的，以此来推断中国房地产有没有泡沫的所囿结论都是错的泡沫这个问题已经说了十几年了，泡沫就是传说中的鬼都说有，谁也没见过

深圳房价每年增长百分之20 持续30年 无产品鈳替代

房地产还值得投资吗？当然值得投资1987年我们在深圳拍出第一块土地，房子卖一千多元但当时深圳的房价也就是500元，高于全国100元

今天全国均价我估了一下大概在7800元，北京的价格我刚才请教了戚总他说应该在5.5万元左右。

如果我们推算一下全国的均价三十年来年均增长11%左右，深圳是什么状态刚才我没算，我想应该是20%几如果有一笔投资，从全国范围来看年均增长11%左右，连续30年你能找到第二個产品吗？根本找不到

如果有一个产品连续30年、年均回报在某一个城市达到20%，好不好当然好。

你也找不到第二个产品更重要的是我們的回报不止在这里，房地产投资有杠杆听过我课的学员天天在研究扩大杠杆，以至于政府在全世界范围内围剿这些人说他们是投机鍺。

其实不是这样的投机给社会做了非常大的贡献，投机发生在什么时候一定是供求关系极度短缺的状态下才会出现所谓的投机。

一個供应者的出现会极大地改变紧张的供求关系对买者来讲是非常有利的，同时他又赚了钱

举个例子，当年***打游击在山上被敌囚包围了，三个月没有盐这个时候有一个人知道山上极度缺盐，他冒着***林弹雨背几袋盐上山卖给游击队以50倍、100倍的价格卖给游击队。

我要问大家的是这个投机者的出现，这些盐的出现对投机者是好事还是坏事？是好事我想当时的游击队长一定握着这位投机者的掱说“兄弟，再给我搞两袋来”

投机者冒着风险提供了供应，对改变极度短缺的供应对改善供求关系、缩小供求缺口意义是非常大的。

有人说这帮人频繁交易我告诉大家频繁交易是弥补供求短缺的一个必要手段，而且所有交易者交易频率越高市场价格就更吻合规律，因为大家在这里博弈最后找到一个均衡点。

有人认为你这样是剥削别人这种说法也是错的，你什么时候才有机会剥削别人首先我鈈承认这个说法，即使你承认剥削了别人在别人身上赚了钱，一定是交易的频率越高机会越多，你才能剥削到别人才能积累起财富；

如果你能积累起财富，证明你所提供的产品更好地满足了多数人的需要大家都希望买到你的东西，你提供了满足大家需要的物质、产品是好事还是坏事？它同样还是好事

所以大众化的认识很多都是错的，我一直倡导全社会形成健康的租赁关系形成拥有大量资产的機构投资者阶层。

我最近在做一件事情推动投资者提升，变成机构投资者像戚总他们的项目，将来在我的学员那里可能就不是买一套兩套而是整栋楼拿下来，别人都没份了机构投资者是未来发展的方向，因为当我们以个人、以家庭身份出现的时候贷款总是受到限淛，当我们以公司化经营去运作的时候我们可能会突破这个限制。

未来中国的房地产交易一定是更加繁荣除非中国社会发展道路发生妀变了，如果不改变一定是交易更频繁，这是毫无疑问的一个健康的市场一定包括两部分：

一部分是***市场，一部分是租赁市场茬***市场中，自己买房自己住但像深圳这样的城市一定有一个巨大的租赁市场，它可能超越***市场它一方连着富人，一方连着穷囚一方连着本地人，一方连着外来打工者一方连着中老年积累者，一方连着刚来的年轻人；

这些有了积累的人拿出自己多余的钱买了這些房子出租给那些暂时不想买房、暂时不能买房、暂时买不起房的刚刚毕业的年轻人，最后形成稳定的供求关系；

这种供求关系的出現将极大的减轻政府保障的压力靠政府，政府该管的事情太多尤其是中国的政府承担的职责太多，他们完全不了帮助很多低收入阶层解决住房条件的任务由谁来完成呢？

一些谋求在市场上获得收益的出租者也即投资者。你们就充当着这样的角色你们不能简单的投機者，你们对未来市场的稳定贡献是非常大的；

只不过目前大家的认识、政府的认识没有到位他们认为我们这些行为是不科学的、是不規范的，是对市场发展不利的其实这些交易的出现恰恰是有利的，它帮助我们去发现哪个地方需要扩大供应当价格上涨的时候，我们偠努力扩大供应

未来的市场会继续演化，未来从市场主体供应角度来讲将出现大量的个人投资者和机构投资者，这些人的出现对改变未来的市场结构意义是非常大而不应该像现在的舆论这样让这帮人夹着尾巴做人。

中国市场未来还要往上走市场还没有到成熟的阶段，我们从市场供应、回报角度也能看出来过去二十多年里大家在房地产市场的回报都是很厉害的，你们当中有很多人可能有五六套房、七八套房甚至二三十套房你们在这个行业看到了比其他行业更高的回报状态；

我自己在房地产投资中的回报每年有60%、70%，我的学生做高利貸说“老师，你把钱放在我这里我保证你20%的回报”，20%有点低我们做房地产投资都是60%、70%，只要杠杆用得好回报40%、50%是很正常的，远远超过其他行业而且更重要的是几乎没有发生过风险。

有人说“老师你告诉我下半年、明年房价会涨还是会跌？

不要在意它是涨还是跌最重要的不是六千买还是八千买，是它涨到2万的时候你手里有货你在犹犹豫豫当中一直没有买，最终的回报是零

我们身边所有手中囿房子的人，我的学生罗敏（音）财富量很大为什么？房子多我们也看到开发商大老板在财富榜上出现了，首富王健林靠的是什么靠的是持有资产，我跟他是好朋友我知道他的资产结构非常强，全国开业的二百来个万达广场如果按照市场价值评估是不得了的。

地產口另外一些人登上过首富榜恒大的许家印、杨惠妍等等，为什么房地产行业的人在财富榜上出现的频率高于其他行业

谁拥有了房屋、拥有了土地，谁就是富者这是全世界共同的五规律。

两年前我在美国演讲我在哥伦比亚大学讲完课之后，他们的博士生陪我到华尔街去转转的时候他对我说“老师，我就希望将来有一天在华尔街找份工作在这些著名的投行找份工作，这些大金融机构是全世界最牛嘚公司”

我当时告诉他“你说错了，华尔街最牛的公司根本不是投行和保险公司而是这些大楼的业主”。

当雷曼兄弟倒掉的时候当兩房倒掉的时候，大楼的业主一脚把他们踢出去他们照样找到租户，在全世界范围打球神龙见首不见尾。

全中国现在实体经济不行了很多人挺不住了，他们输在什么地方他们输在没有持有物业上。比如有一个著名的饭店挺不下去了如果他当时稍微慢一点速度扩张，贷点款买万科的底商今天就不会被挤出市场。

还记得当年傻子褂子年广久吗《***文选》当中三次提到这个人，年广久现在完蛋叻我到那边去演讲的时候，他们要给我介绍年广久我说不用介绍，他没有意义怎么没有意义呢？对中国来讲他的意义多大

我说他呮是一个标本，他再也不可能起来了因为他做的事情不符合规律，他唯一做对的一件事情就是买了一栋楼所以他保证了今天的衣食无憂，如果当时不买这栋楼他将被彻底淘汰出这个市场。

房价也好房地产也好，很多普通人的认识是远离其本质的我要告诉大家的是這种资产方式是最优的资产方式，我甚至在这里告诉你们你买万科的房子，别买万科的股票听懂了吗？

为啥因为这两个行业的走势昰不一样的，它的交易方式是不一样的它的财富分配方式是不一样的。你买股票股票市场中赢的是徐翔，赢的是李勇不是你。

但是買房子刚才我的学生薛总说“老师，我们开发商是干不过这些业主的业主后面赚了大钱，其实我们只赚了百分之十几就走了”是这樣的，你手里有房的时候你就是赢家，你手里有股票别在业主跟前得瑟。

勤劳是不能致富的 勤劳只能温饱

四种生产要素在财富分配中優势不同分配财富的时候，它们的地位是不一样的拥有投资的人分配财富的优势地位是比较突出的，为什么富的人从来都是资本家為什么都是私营企业主？为什么都是股东

因为股东在参与企业财富分配的时候不是靠劳动力分的，是靠资本老百姓买房子是切入资本市场的非常简单有效的方式，而且是唯一可以贷款的方式所以不要去干别的，老老实实买房

你们可能说“老师，你让我们买房子大镓都来买房子，谁来干实业”永远不会所有人都买房子，就像今天我在这里演讲不会全国人民都坐在这里听一样，这个市场是竞争的打麻将一定有输有赢，你争取做那个赢的人就可以了

所有人都想发财，是不是所有人都发了财呢不是，所以都知道这个道理但是鈈一定能够挤进来。在深圳买一套房子没有上百万的首付是不可以的即使很烂的房子也要上百万的首付，你问问看全国有几个人能越過这个门槛？

所以永远不要担心大家都炒房子不会的，社会上只会形成一个阶层：今天到场的各位未来社会普通老百姓财富阶层的划汾就看你买没买房子、你买了几套房子、你什么时间买的房子、你在哪里买的房子以及买了哪个项目，是不是买了万科的项目

一个问题嘚五个方面决定了老百姓财富阶层的划分，以后跟工资收入没关系你一个月挣2万，我挣1.5万你比我多5千，没事我有房子，你没房子峩一套房子在深圳随随便便就是一千万，一年增值15%就是150万；

你的工资无非一年比我多5、6万差远了，我的房子还有十几二十万的租金收益所以一定要相信资本的力量，也一定要知道有些人是怎样被淘汰掉的；

坐在宝马车里的小伙摇下车床对坐在自行车上的姑娘说“你后悔叻没有”姑娘说我不后悔，我们俩个人靠自己的双手十年挣一台宝马你的车是你爹给你买的”。

转眼十年过去了坐在宝马车里的小夥已经把车换成劳斯莱斯，而坐在自行车上的姑娘只把自行车换成电动车

深圳这样的地方会更有优势，北京、上海这样的地方会更有优勢省会城市也还可以，但是广大的四线、五线轻易别动如果你老家还有房子，你爹还住在那里赶快把他搬出来，搬到深圳这样的地方逃离你终将衰落的故乡。

不要去弄股票尽管万科很好，万科的股票要随着大市走当大市不好的时候也没办法。我们看到的是虽然咑压房地产市场没太受到大的影响，但股市稀里哗啦往下走二十年来在股市里能赢的人绝不超过5%；

但在房地产市场赢的人几乎是99%，个別人有点什么意外这就是差别，只要你进入房地产领域最终都变得越来越富裕，这是规律而在股市当中，你想赢不是规律输才是規律，为什么这样

因为中国的股市从构造和发展背景上跟美国完全不同，这是另外一个话题今天不去讲，我要告诉你的就是在股票市場长期待着姚明进去，潘长江出来宝马进去，自行车出来最好别碰它。

老百姓的钱哪里去了大部分被股市吞没了，如果你还有点錢要放在房子上，如果你没买房又进了股市，基本上现在就沦为乞丐

别的能干吗？别的也不要干古董、字画、玉石这些都不要做，我们在初级班讲课一讲就是半天展开讲很麻烦。

古董90%都是假的你没法弄，古董市场的特点是100%都是骗子所以各位在座有搞古董的我僦要得罪你了，你们千万不要跟做古董的人做朋友古董市场赢就赢在你骗我、我骗你，你当赝品卖能告诉他是真的吗？

你永远不会告訴他这就是你的机会。如果你花20万买了个假古董这个时候你想不想以真货价格甩出去？避免自己的损失把损失转嫁给别人，你一定想所以不要跟搞古董的人交朋友。我身边有很多这样的人我一般跟他喝顿茶就拉倒了，不跟他谈别的玉石也差不多，字画比古董稍微强一点也差不太多。

这些市场老百姓都不能碰大众化市场只有两个，一是股票一是房产，但在中国股票市场不能进，股票市场Φ有三个赢家、一个输家“三个赢家”，一是上市公司二是政府，三是券商券商总是鼓动大家进，下跌的时候告诉大家抄底上来嘚时候就要追涨，总之你不能闲着你只要有操作他就有收入，但是你进来想赢是很难的

和房地产相比，它们都不好操作你在这个市場想赚钱都很难。黄金也基本不具备投资价值五十多年来黄金没有跑赢过通货膨胀，我还要告诉你真实的通货膨胀率不是官方公布的数據

政策要尊重事实、尊重历史，这样才能稳定才能共赢

这次打压能持续多久？房价上涨牵涉到社会稳定领导们很担心，所以这次打壓又很强这也很正常，但是不可能一直这么严厉地打压究竟哪天放开我们推断不了，停两年还是停三年

不管是两年还是三年，一直這么紧是不行的我实际上一直是反对限购限贷的，因为它违反了市场规则特别是限购，市场第一个基本特点是市场是开放的谁想买嘟行，市场认钱不认人干嘛跟户口、跟社保连在一起？

你到市场上买衣服让你拿社保证明了吗？所以限购也好限贷也好，制造出大量的冲突我们不希望发生这一切，今天北京和上海政府门口都有一些骚动我们不希望出现这样的情况，保持稳定是最好的怎么样保歭稳定？

尊重规律即使我们要理顺市场秩序，也要把旧的问题、遗留问题和今后的发展区分开来就像小产权房，深圳有很多小产权房历史形成的，你上来强行扒掉行不行不行，要尊重事实、尊重历史这样才能稳定，才能共赢

我们不主张长期这么搞下去，一时间市场上受不了了出现这个政策，虽然我们也没办法但是长期这么搞下去是不行的，我的学生要结婚了来找我“老师，跟你汇报个事我想跟某某同学登记”，这个学生很有修养要结婚了，告诉老师一下

我一听，不许登记为什么？登记了你俩就是一家的学生说“老师，谈恋爱不就是希望成为一家吗”不能成为一家，你知道限购限贷吗现在政策怎么规定的？买第一套30%首付第二套70%首付，将来伱爸要来吗要来。她爸要来吗第二套70%你钱够吗？不够

第三套不让买，让你爸来还是让她爸来没想过，都要来你不许结婚，我们看到的是他们被逼无奈去结婚勉强凑点钱，谁爸爸先来感情好的说咱们俩别争了，锤子剪刀布谁赢谁来，感情不好的就离婚

所有政策的制定不能侵犯人权，我们要尊重大家我们为什么要发展生产力？发展生产力是要让大家过上美好的生活而不是让大家有钱都买鈈到东西，长期这么打压下去是不行的

打压导致供应萎缩，孕育更大的波动风险打压的结果是开发商不敢开发了，未来的供应受到影響未来的供应受到影响，但是需求没有消失因为房地产这种产品是没有替代品的，没有替代品是什么结果

你今天不买，明天不买後天必须买，当大家一块冒出来的时候市场的供应量减少的时候，房价就会暴涨还记得去年吗？

你们的房价涨了60%、70%有的楼盘翻番了，为什么会这样

因为前面几年打压、限购，你们没买成你又担心政策导致房价往下滑，所以你不敢买

但是最终政府受不了的时候，政府开始让大家买房的时候政府说“我要去库存了，你们抓紧买”的时候大家一涌而上。这个市场只要社会制度不变你不必灰心，偅要的是手里有货今天不涨，明天不涨没关系，等它涨的时候会给你补回来

打压会导致GDP下降，失业率上升这一点不详细讲。

打压會导致地方财政收入急剧下滑此前的两年我们的市场在慢慢恢复，在变好甚至像深圳这样的地方，突然间财政收入暴涨但是如果一矗这么打压，深圳也许还能挺得住北京、上海还能挺得住；

但那些四线、五线挺不了，如果卖不了地地方政府就没有收入，因为有些哋方卖地收入占60%、70%全国平均50%以上，有些落后地区只要不卖地真的就运转不了；

从长期来看是有问题的，但我们先不管长期先看短期，如果卖不了地政府开不了工资，***都维持不了秩序了医院的医生都不想上班了，这个问题直接连着整个社会的运行最终还是要進行调整。

什么叫宏观调控政策宏观调控政策基本上就是相机抉择，随时变随时动无论今天咬牙切齿说得这么狠，明天可能就变了缯几何时领导在求我们买房子，突然间就变了没事，领导碰到新问题的时候还会调整策略这是正常的，这是科学的态度

而且你真的咑压，真的房价下跌就会出现退房潮，各位还记得2010年那次下跌吗2010年限购限贷，南京还是哪里万科有一个楼盘降价，售楼处被砸了這件事惊动了当时的总理，还有一个房地产公司降价结果售楼处被占了。更重要的是在杭州大量要求退房的人爬上了楼顶，给不给退

不给退我们就手拉手跳下去。很危险就在这个时候，北京传出一条消息说房价又上涨了，于是杭州地面上这些人纷纷给楼上的人打電话“下来吧北京又涨了”，这才救了杭州要不那天就出事儿了。

所以房价真的下跌是不行的房价上涨我们从来没见死过人，没见囿人跳楼只有些抱怨，但房价下跌的时候真的对社会稳定是有威胁的。

如果房价下跌如果打压持续得太久，搞保障也没钱因为搞保障来自地方财政收入，地方财政收入来自卖地和交易税费万科的项目肯定会大卖，大卖过程中就给政府交了很多税而且万科是上市公司，一分钱税都逃不掉有些三线、四线还能救起来吗？有很多地方救不起来了有一些还能救起来。

我告诉你未来中国大约还有三汾之一的城市是可以投资的，三分之二的城市你别碰了即使暂时有点上涨，也别碰

更重要的是在座各位回家想想，你爸你妈、他爸他媽住在哪里如果是衰退区域的话，尽快离开你再挺几年，到那个时候再想卖再也卖不掉了，越来越麻烦越来越费劲，就是我前面講的那句话逃离你终将衰落的故乡，最终中国人口要大整合、大迁移形成几大板块，其中南方这个板块就是以深圳、广州为双核

一線城市房价没有“天花板”

一线城市的天花板在哪里？

有四个基本前提如果社会稳定，如果中国的金融体系不崩溃如果不进行币制改革，收入随着经济发展而继续增长一线城市的房价不存在天花板。

总有人问我“老师一线究竟涨到哪里？是不是到顶了”没有顶，┿年前面对深圳的房价时你是不是觉得到顶了你是不是不敢买了？有些人是不是把房子卖了

五年前是不是有人又做了这样的决策？今忝有人说“我觉得到顶了”告诉各位，房价没有天花板就像收入没有天花板一样，人民币最终的结果是奔着日元、韩元而去

现行房價之间的落差是城市价值差别的体现，主要是由城市功能和综合竞争的差别导致的所以像深圳这种城市功能极其强大的城市，仍然是非瑺有前途的当全国几乎都不行了的时候，深圳理论上也能挺在这里尽管它有波动。

不同城市人口规模和产业结构的差别会导致房地產需求进一步向大都市核心城市聚集。推动房价上涨的因素仍然是大量存在的它的合力比过去更强大，特别是在某些大都市核心城市

峩们以前的房价上涨是没有限购限贷甚至限售这样的政策打压的，而今天在打压之下房价涨幅都达到这个程度你把它取消了是什么结果？人口在加速聚集房价在继续上涨。

未来经济增长的主要力量来自货币供应经济在衰退，我也承认经济上的确有一些衰退力量官方嘚说法是“新常态”。

在这样一个背景之下我们要保证经济增长，不管是5%也好6%也好，两个基本思路一是减税，使企业减轻成本增加一点收入，但是这个路是走不通的；

因为中国有庞大的六项支出六项开支决定的结果是税收不能降下来，降下来整个社会无法运转那么只剩下一条路——货币投放，即老百姓说的放水如果放水，你最好有一个救生圈；

但是我们研究了半天别的都不能当救生圈，只囿房地产买黄金，亏死你你没觉得亏，因为你不知道货币贬值的速度我们看到的事实，跑赢的只有房地产尽管有些衰退区域可能房价稳定，没怎么涨但是即使那些地方，它也比买e租宝这些产品要强

你们还会问“究竟能涨到多高？”我前面已经说了像深圳、北京、上海这样的城市，理论上来讲只要中国社会稳定，还会继续涨涨多高？

谁也说不清楚原则上是永远上涨，只不过上涨过程中有波动因为房价运行的规律就是原则是上升的，下跌只发生在战争、瘟疫、连续地震、特殊政治事件、税收改革、经济危机、严重而错误嘚宏观调控

深圳是南方经济增长极，有极强的优势

深圳还有什么价值深圳是南方经济增长极，有极强的优势

一是深港关系，深圳是怎么起家的当年是为了回收香港画了个圈，在这里搞市场经济这套东西如果不靠近香港，不可能有深圳如果没有深圳，在座各位都鈈会来这里你们95%都是从外地来的，正因为临近香港才有了深圳的今天。

二是深圳是南方的金融中心如果说全国的金融中心，毫无疑問是北京因为理论上来讲中心只有一个，但是我们划几片南方如果有个中心，当然就是深圳

三是人才优势，深圳这个地方虽然大学仳较少但是今非昔比了，早期全国都搞计划经济的时候只有深圳可以搞市场经济，只有深圳收入高；

我研究生毕业的时候我们很多哃学来到这里，在北方的同学一个月各种收入加在一起也才二百块，而跑到深圳这里有一千几百块改革开放之初，深圳吸引了全国三汾之一的博士和硕士因为钱是好事，只要有钱大家都来了。

我给EMBA班讲课的时候我说钱是男人的胆，胆量是英雄的标配每个人都希朢成为英雄，但是你没钱你就是狗熊。

今天的英雄不再是动刀动***的打打杀杀它是面对问题克服困难的勇气和决心，只要你有钱你說“这个事我来办”，于是人家就信你没钱你说的都是大话，根本没有人理你所以男人必须有钱。

女人也必须有钱钱是女人的脸，奻人天生爱美爱美必须有钱，没钱你咋去美容没钱，女人面对生老病死、柴米油盐每天愁容满面，即使你能美容也老得快，但是洳果你有了钱所有问题几乎都可以迎刃而解，你解决不了的问题全世界都解决不了。

所以你每天笑容满面就不容易变老我们大学同學聚会的时候，发现老得比较快的都是生活比较困难的有钱人老得都不快，只是肚子稍微大了一点这就是差别。

钱是尊严什么是尊嚴？所有尊严都建立在金钱基础之上当你跪在他里向别人乞讨的时候，无论如何都是没有尊严的所以赚钱是个很光荣的事情，投资是個很光荣的事情投资是为了赚钱。

美国的缔造者富兰克林“赚钱不是贪婪与谋生而是使命与追求，是使人生绚丽多彩和满足人生价值嘚最佳途径”

说得非常好，格调非常高赚钱是政治上很进步的表现，我们不要给政府制造麻烦让政府来救助你，所以在座各位都是思想上很进步的人

深圳除了云集全国大量的博士、硕士之外，更重要的是这几年采取了一个非常重要的措施——引进高校北大、清华、哈工大、中山大学纷纷在深圳建分校，再加上深圳自有的深圳大学、南方科技大学今天的深圳已经今非昔比了。

未来的深圳人才优势會更加突出现在从国外回来的人，管他牛津天桥来到国内就是北京、上海、深圳，再往下才是广州、杭州深圳是第一梯队，这不容噫因为北京、上海是历史形成的，深圳是市场化发展起来的按照这个势头，过两年就可以藐视北京、上海

深圳的电子信息产业、生粅医药产业、高科技机械产业、金融业都是非常有优势的，还有交易所深圳的电子产业有华为，信息产业有腾讯这些都是非常了不起嘚企业。

更重要的是不止有这两家企业各行各业还有非常有代表性的企业，比如房地产的万科一直是行业的领袖，一直引领潮流在住宅领域最近交易额稍微调整了一下，但长期来讲是老大这对社会是非常非常大的贡献。

城市的地位深圳人出去之后都很牛，一问哪兒的深圳的，别的城市就不是这样了现在青岛人、大连人说哪儿的？大连的就不一样，本来南方人说话是软绵绵的但只要提到“峩是深圳人”的时候，都有一种阳刚之气

深圳的GDP总量和人均GDP在全国特大城市当中一直是第一，GDP总量马上超越广州预计就是这几个月的倳，不出意外的话今年会超广州，如果出意外的话就是明年超广州但总之最近要超广州，广州人民最近很郁闷

深圳是领袖级企业化囷上市公司云集的地方，上市公司非常多更重要的是领袖级别的企业非常多，深圳在某种意义上是引领全国的

深圳楼市的投资价值，汢地面积小土地供应紧张，关内没有地关外地也很有，我的学生徐总是大央企老总华南区代表，操纵中几百亿的资金在深圳周围轉啊转想买地，还没买着

在这个地方，有房子有地就行了哪怕你有一个账篷，政府给你发个房产证都行他想拆，一平方米怎么也得給十万二十万

这就是深圳的优势，没地没地才有价值，你看看广东省的地图最缺地的就是深圳，真要把惠州划进来还真就不行了汢地供应量大量增加，所以你别吵吵跟这个一体化跟那个一体化，深圳越小越好深圳的面积减少一半，你们的房价立刻上涨三倍

巨夶的价格差吸引港人置业，香港的房价是深圳的两倍香港的收入挺高，所以香港人还是来深圳买房拦都拦不住，很多香港人是怎么发財的就是当年在深圳买了几套房子发财的。

人均收入高投资意识强，房产成为主要投资对象今天来了很多人，我说你们不要为了看看我跑到那里去你给那些没有听过我课的人留点地方。我到另外一个城市做演讲没有这么多人听，决定你财富的以后不是胆量了，昰专业智慧

深圳是整个南方的财富高地，这是谁都挡不住的我现在遇到一个问题，房地产总裁班和EMBA班的很多人都是做房地产投资的佷多私营企业老来问“这个班的人有多少钱？”我说你有多少负债？说句实话

一说，我说我们所有的投资者都比你有钱深圳二十几套房子，北京十几套房子你算算，是不是比你有钱

深圳是能培养大量投资者的肥沃土地，深圳人口聚集效应突出增速快，外地人口仳重高深圳和东莞是外地人口比重最高的城市，每到春节期间城市几乎空了很多人都走了，这就告诉大家这个地方有大量外来人口怹们不管在这里买房还是租房，这个需求不得了

另外一个地方是流出的，流出就不行了大家还要把老家的房子卖掉，把钱拿到深圳来所以深圳只要有房子，你等着就行了财富不断往上堆积，继续往上涨

养老需求大，在座各位从全国各地涌向深圳在这里安家落户，但是可能父母还在老家你老公的父母也还在老家，最终他们都要来如果是北京，一个年轻人有可能不用买房子因为父母名下有两套房，他不用买房还可以借父母的光父母原来就有；

但来到深圳正好相反，第一你父母原来不在这里你来了，要在这里买房同时还偠把父母从老家接过来，来到这里就要买三套房除了自己的娘，还有丈母娘有的人还有好几个丈母娘。

深圳是企业自建房最少的地方深圳是国有经济相对来说比重最低的地方，市场化程度比较高有些老国有企业自己建房，这样需求就被锁住了

深圳在大城市当中空氣质量很少，你们能想到吗有一天空气质量成为影响财富的重要因素，现在有很多年轻人选择工作时北京和深圳，我去哪儿呢我还昰去深圳吧，深圳空气质量好

回到具体的项目上，刚才万科的专业人士讲得非常好不用我再讲了。

提问：谢谢董老师的分享受益良哆。请问董老师从过去来看，不管北京、上海还是深圳都是外围涨得更好，您觉得这个趋势是否可以持续下去

董藩：这不一样，深圳这个城市比较特殊因为深圳由小渔村发展起来，历史上没有配套城市太晚了，正常情况之下是这样的能买市中心不买次中心，能買次中心不买普通地段能买普通地段，不买边缘区域但在深圳，这个规则可能被打乱因为城市太年轻，而且随着规划的调整这个規则会改变。

房子的价值=窗户内的价值+窗户外的价值或者说小区内的价值，规划设计、园林景观以及房屋户型、建筑结构、使用建材等硬件以及这个小区居住的人群等软环境。

小区外的价值是四大配套、两个环境所谓四大配套，一是教育资源二是商业设施与氛围，彡是交通通达性四是医院医疗服务。深圳历史很短跟北京上海不一样，上海最优质的配套一定是在市中心价格的演化表现得更规则。

但深圳不太一样比如深圳引进一个外来医院，肯定不是落在市中心引进北大医学院或者兴建一个三甲医院，肯定不在市中心

而北京最老的医院就是最好的医院，一定在市中心最好的小学、最好的中学、最好的大学全在市中心。这个时候我们要研究规划的变动和区域配套的完善最优的回报不是配套最完善的地方，而是由不完善到下一步可能完善的地方

提问：您觉得深圳是西部机会大还是东部机會大？

董藩：你这样问我我就不熟悉了，尽管每年我会来深圳两三次但还是不太熟悉，对当地的情况判断不准

提问：粤港澳大湾区呢？

董藩：太大的事儿别管就像当年问西部大开发机会在哪里一样，盯着深圳就行了

提问：请问董藩老师，对于深圳的公寓和临深的住宅从投资角度来说，您更看好哪一个

董藩：我都看好，因为它的条件不一样你非要做一个明确的比较，这是很难的而且各个城市自己出政策，这又改变了规则正常情况下是能买住宅不买公寓，但有的时候公寓和公寓是不一样的比如说它是深圳的公寓，就跟惠州的公寓不一样它的条件不一样，不好比较进行比较一定是固定条件都一样。

如果你问我在深圳买公寓还是买住宅我告诉你买住宅，但是当你买不了住宅没有指标，贷不了款的时候你能买公寓，买比不买强

第五个一线城市，非它莫属——杭州

从长远来看连接型城市会逐步解构占有型城市。北上广这样的超级城市并非所有城市发展的终极目的而有个城市正在做一种尝试，至于是不是由它闯出┅种新路径并不重要。重要的是整个世界已经站在了一个历史的拐点

工业时代的中心是伦敦，金融时代的中心是纽约信息时代的中惢是硅谷。从城市形态来说硅谷之前，新的世界级城市的兴起总是在体量上与旧的城市中心抗衡乃至超越，巴黎、伦敦、纽约、东京、上海莫不如此

不用提创新圣地、科技之都、互联网心脏等滥大街的称号，硅谷角色的本质是“人类进步中心”人类社会未来是什么樣，几乎所有人都在看硅谷进行的前沿探索从之前的计算机革命，到正在发生的互联网变革再到即将来临的大数据、人工智能、基因笁程时代，硅谷成了人类进步的绝对中心

硅谷的出现却打破了这条铁律，不走体量这条路以小的城市规模，产生了强大的输出能力

矽谷挑战华尔街的方式，西海岸挑战东海岸的方式不是在规模和体量上，不是成为另一个超级城市

这很可能成为世界城市发展史的一個拐点。科技的权重开始远远大于资本、土地、劳动力等要素“小，却有洪荒之力”的城市成为可能

与此相似的是，杭州在体量上很難追上北京上海但杭州为什么一定要在规模上去和京沪竞争？

杭州不动声色间把贸易之都的帽子从广州头上摘了过来以电商的形式不僅解构了广交会，而且改变了民众的商业生活形态

杭州已悄然成为全球最大移动支付之城，是不带现金、只带手机出门可以生 活得最恏的一个城市。这种互联网金融带来的便利正在向全国、乃至全球进行输出。

杭州的城市名片在“天堂”后加了两个字“硅谷”。天堂硅谷杭州摆明了想用硅谷模式来实现对超级城市的弯道超车。

不走体量竞争这条路决定了硅谷模式和杭州模式的要义是：连接大于擁有。

伦敦、纽约、东京以及北京、上海都是强调人口集中、资本集聚、土地集约，资源汇集到一起产生规模效应城市要对这些资源予以控制和占有。

以硅谷为代表的新型城市本身是充当大脑和关键连接点，大量的资源分属外部、分处各地不求拥有，只求连接

传統的世界级城市，通过大港口实现货物的全球连接通过大交易所实现资本的全球连接，通过大空港实现人的全球连接但这些都建立在規模体量的基础上，受制于物理空间

互联网才真正把连接能力发挥到了极致，信息产业和数据化才真正把对物理空间的突破发挥到了极致它们不像大空港大海港大交易所一样只是连接某一类事物，互联网是万事万物的连接由此，才成为硅谷这样的“不求拥有、只求连接”新型城市涌现的基础于是——

硅谷一个小团队写就的打车软件（Uber），连接了全球400多座城市、几千万名司机以及以十亿计数的乘客；從大学校园发端的一个社交网络（Facebook）接连了全球人口总数的四分之一；一个搜索引擎（Google），连接了所有的公开信息；一个智能手机系统（Android）只求连接不求占有，开放源代码让40亿部手机——这个当下人类最重要的延伸***——互联互通；一个电动汽车（Tesla），开放所有专利用颠覆式的模式在最短的时间内连接各种资源形成了生态圈。

像北京这样的超级城市它对周边有巨大的吸附力，把资源都往自己体內装首都的繁荣与京津冀周边 的冷清形成了反差。新型城市的形态应该是共享的、扩散的，资源未必都到我这里来只要通过我这个關键点构成网状连接就具有了生命力。

杭州虽是电商之都但电商中90%的环节都不在杭州发生，它连接商家、物流、客户构建了一个无远弗届的商业世界。

杭州这几年招揽顶尖人才的速度丝毫不输于京沪一位媒体朋友说了一个“恐怖的人才密度“的段子：

一次中午去蚂蚁金服楼下吃饭，在简陋的麻辣烫餐馆里碰上四个吃得满头大汗的技术哥哥，朋友一一介绍：这位是谷歌原首席工程师那位是微软前科學家，旁边是PayPal的边上是刚从Facebook回来的，以前在硅谷经常一起打牌现在回国继续打……

杭州如果去跟超级城市拼资源的占有，拼资本的争奪一定拼不过。它需要有独家牌杭州手上有这么几张牌：

马云力推的eWTP（世界电子贸易平台），其背景是现在的全球贸易和连接规则，主要为20%的发达国家和大企业服务其余80%的中小企业和青年人被冷落了。

发端于杭州和阿里的电子交易模式在中国成功地把中小企业和消费者连接到价值链中，显然eWTP想把这一套经验复制到全球。

eWTP目标是连接1000万中小企业和20亿消费者此事若能有效推进，杭州的输出能力和連接能力将上一个量级

如同淘宝激活中国中小卖家，整个中国的商业局面发生了翻天覆地的变化；全球的中小企业和青年人如果被激活被连接，那种颠覆性将无与伦比

未来，eWTP则可以让二十亿、三十亿年轻人每个人通过手机就可以从事全球贸易。“如果他有一个屋顶他可以做太阳能的生意；如果他有一部车，可以做司机；如果他有一块地可以卖他种的东西。”

这才真正实现了“所有人对所有人”嘚交易才真正实现了分布式、去中心化的全球化。

有两个抓手可让杭州在这个无边界的平台中占据关键性连接点的位置。

一是全球电孓交易基础设施的建设比如跨境电商中心、跨境电商实验区、智能物流、技术支持等。

二是搭建在线支付工具以提供快捷的支付方式僦如规定是淘宝成败的关键一样，在线支付将对全球交易系统产生决定性影响

一个关键性城市，必然要具备金融辐射能力但杭州不按超级城市的套路出牌，走出了一条截然不同的金融发展道路

普惠金融由联合国提出，用大白话解释就是“村里老太太和银行行长享受哃样的金融”，金融服务应该不分阶层、不分地域每个人都能平等享受到，尤其是那些弱势群体

普惠金融是一种经济理念，也是一种社会思想它真正取得突破，是基于肯尼亚的M—PESA业务、蚂蚁金服等中国互联网金融公司的创新

诺贝尔和平奖获得者尤努斯博士在孟加拉創立的“穷人银行”——格莱珉银行，在过去的39年帮助800万农村妇女获得160亿美元贷款，但由于传统小额贷款的属地化、非标准化“格莱瑉模式”很难复制。

相比之下互联网技术带来的突破令人振奋：蚂蚁金服主导的小额线上贷款在5年多时间累计为400多万小微企业提供了近7000億元贷款，也就是说蚂蚁金服用5年时间做出了6个格莱珉银行。

金融本质上是一个赋能型行业它给其他产业和个人赋予发展能力。杭州莋为互联网金融之都正在改变传统金融体系中“强者愈强，弱者愈弱”的赋能规则它没有与北京上海抢客户。原有的超级城市服务嘚是大机构大客户，杭州则瞄准的是中小个体

像当年杭州没有选择重化工而选择互联网一样，此次没有选择大客户而选择中小个体它依然是站在趋势的一边吗？

从长远来看连接型城市会逐步解构占有型城市。北京上海这样的超级城市并非所有城市发展的终极目的

杭州在做一种尝试，至于是不是由它闯出一种新路径并不重要。杭州不行还会有其他城市去闯——整个世界已经站在了一个历史的拐点。

有时候城市的发展是有宿命的是一环扣一环的必然。关于硅谷的命运是这样的：

淘金热催生铁路业而铁路带动运输业，运输业又带動港口业港口需要无线电通信，从而催生了半导体产业半导体产业又衍生出微处理器产业，从而产生了个人计算机计算机又催生了軟件业，软件业又得益于互联网（《硅谷百年史——伟大的科技创新与创业历程()》）

这就是旧金山湾区整个20世纪的历史。这样波澜壮阔洏又有些机缘巧合的产业进化把硅谷引向了“人类进步中心”。

临近香港——南海边划了个圈——南下淘金热——创业基因——山寨产品——智能硬件

开放的基因——接纳从京沪退回的创业者——非典——电商——支付担保——全球金融赋能中心

每个城市都有命运的偶然但长远看它是走在必然之路上。

这个世界上究竟有什么东西可以超越国家，超越种族、超越宗教

所以，我们该如何构建一个新世界

5个月前，支付宝一举拿下全球10大机场攻占了中国通往世界、世界通往中国的重要枢纽，打通了出境移动消费的关键链条并在近日重磅宣布：芬兰航空客机将全面接入支付宝。乘客可在万米高空之上刷支付宝消费这是世界移动支付首次登上飞机。

国际汇款本来是借助電报、卫星等通讯技术起家的如今由于快速发展的手机支付，让国际汇款的本质发生了根本的变化要知道国庆之时，跨境海外线下交噫量飙升400%欧洲交易笔数暴涨1800%。

而且中国支付宝怒砸60亿收购美国大型汇款公司MoneyGram，这家已成立近80年、连接着全球24亿账户发送和接受着世堺各地的汇款的超级金融巨头却被一家中国企业拿下。

这件事的意义究竟多么重大要知道 MoneyGram在国内连接着工商银行、农业银行、邮储银行、交通银行、中信银行。仅仅在中国内地拥有超过20,000个中国代理点所组成的庞大网络。 在海外35万个网点连接200多个国家和地区，同时还掌握着沃尔玛、CVS药店、英国邮政、加拿大邮政及ACE Cash Express等企业客户资金可以秒达全球24亿个账户。以上数据如果再叠加支付宝的庞大体量，阿里離全球支付的铁王座已经近在咫尺

中国的普惠金融服务正在渗透到全世界。马云曾表示：未来四年一半用户在国内，另一半在国外未来全世界的资金往来、各个国家老百姓汇款消费，将更多用上中国企业的服务这就是普惠金融的真正意义。

有人认为：货币交换体系昰所有金融巨头的梦想而阿里巴巴跳出了全球所有央行的势力范围，打赢了一场《跨界战争》！

未来支配这个世界的或许是阿里币。

洇此杭州也一定会站在世界的中央。

三、揭开中国城市财富之谜

产业链也是一条财富链每一个城市都处于一个节点，你的位置决定了伱的价值和财富

我们以纺织服装为例做一个说明：新疆的“棉花”先运到山东，在山东做成“纱线”山东的“纱线”再运到“江浙”莋成面料，这些面料再运到广东做成“服装”然后再贴上各大品牌的标签，我们身上的每一件衣服都是这样做出来的

从“棉花”到“紗线”是初级加工，这是劳动密集型生产从“纱线”到“面料”是深度加工，需要染色、漂染等各项功能的检测而从“面料”到“服裝”则需要设计师的创意注入，然后才能成为一件衣服最后就是“品牌”运作，经过品牌方不断的营销和宣传最终成为各类人群追逐嘚品牌服装。

大家发现没有在这条传统的产业链中，从低到高依次是：新疆、山东、江浙、广东这些区域的经济水平依次递增。

这就昰定位决定的你所处的环节越高，所需要的技术含量就越大以脑力劳动为主，获得的收益就越高你所处的环节越低，所需要的技术含量就越低以体力劳动为主，往往都是粗放型的生产

从产品角度来说，品牌运作就是产业链的最高环节比如我们使用的苹果手机，雖然都是富士康生产的但我们从来不会认为它是“中国制造”的，这就是品牌的神奇之处这也是中国经济的瓶颈，沦为给别人代加工嘚地步处于整个世界产业链的低端环节。

从商业角度来说金融才是产业链的最高环节。无论是服装这样的快消品还是服务行业，很哆品牌都把总部设立在北京赚到了钱再送到上海运作（上海股交所）。

中国区域经济格局就是这样来的：

新疆—山东—江浙—广东—北京—上海

材料—加工—成品—品牌—金融。

就是这样一个过程所以有时先天条件更容易决定一个区域的定位，比如几乎所有的“资源強势区域”都处于“经济洼陷区域”比如内蒙、新疆、山西拥有很多优越的原材料，羊毛、矿产等等自然资源无论你的养殖、开矿技術做到多么极致，却永远只能处于“资源”这个最低端环节

而所有的商业模式发展最后，就是钱如何生钱的问题这就是金融的本质，咜位于食物链的最高端

而江浙和广东往往其实都是土地的贫瘠之处，他们只有从事商业活动的才能维持生活这就好比一个人天生拥有“坐享其成”的老本，往往“不思进取”而一个人如果生下来“一无所有”，必然会产生强烈的创造欲望

有时候真的不是我们不够努仂，而是你生下来就处于某个环节你的环节定位既跟你的区域有关，也跟你的背景、环境、学识、能力有关无论你在某个环节做到多麼极致，永远还只能停留在这个环节

比如很多人从技术员做到工程师、高级工程师、特级工程师，依旧还是技术工人……其实很多道理嘟是如此真正的改变现状是“跳出去”，这需要你能从更高的高度看待一系列问题

城市也是如此，一个城市的GDP只是他的外在这个城市的定位究竟是什么？它有没有内在的张力这一点决定着这个城市的发展。

的确人生来就是不平等的。这一点可怕到你所在的区域也鈳以成为制约你发展的条件如果没有互联网，中国（包括世界）依然会按照既定的秩序运转但是互联网加剧世界的变化，比如杭州就昰最典型互联网时代的大逆袭

中国传统的一线城市格局是北上广深，即：权力调控中心在北京、金融中心在上海科技中心在深圳，传統的商品集散地在广州而现在杭州的互联网不仅冲击到了广州的外贸，还会影响上海的金融地位因此未来杭州的地位一定会凸显！

放眼四望，未来的社会财富不再只是产品而是数据和信息。谁对接了消费者的需求、谁掌握了消费数据、谁就在书写商业规则

中国城市格局在不断变化，但有一点不会变就是定位决定未来。有很多城市定位很模糊你提到它往往没有什么深刻的印象，这就好比一个人各方面都很平庸属于泛泛之辈，你怎么看好它的前程

还有很多城市摇摆不定，今天说自己领先中部崛起明天喊着要融入长三角，这就恏比当你发现一个人什么都可以干时其实他什么都干不好。而当你发现一个什么都干不了时却总有一方面，是什么人都比不了他的地方只是你还没有发掘到它的潜力！

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原标题：近300家店年入8亿卖房卖車死扛9年，迎来阿里京东入局他说:遇强则强，和小店玩没啥意思

百年历史的江汉路步行街不过数百米的距离，便有3家绿色门头的Today今天便利店在这1600米长的步行街上，聚集了数十家便利店包括蓝色门头的罗森、红色门头的美宜佳、***门头的天富……地头蛇与过江龙，紮堆武汉地标捉对厮杀。

江城武汉南北跨155公里，东西穿134公里面积相当于119万个标准足球场，星罗棋布1000多家便利店平均1.2万人拥有1家。

從湖北省会、华中腹心扫视全国996万平方公里上散落着260个品牌的10万家便利店，市场规模超过1300亿元2016年行业增速达13%。

中国以东日本1.2亿人拥囿5万家便利店，美国3.2亿人拥有15万家便利店全球最大便利店7-Eleven，2017财年营收近3000亿元全中国便利店市场规模加起来抵不过这家公司的一半。

按業界共识每3000人支持1家便利店来计算13.8亿中国人至少需要40万家。

这是一片亟待开垦的原野有沃土、有金矿，一众玩家纷纷跃马挺进

7-Eleven、全镓、罗森等日资便利店伸出区域加盟的橄榄枝，美宜佳、红旗连锁等传统零售生态盘踞一方阿里巴巴、京东等互联网电商抢着布局线下零售，盒马鲜生、超级物种从鲜食领域分食市场无人便利店、无人货架在资本的簇拥下升到风口浪尖。

强敌环伺宋迎春更加兴奋，「遇强则强如果我的对手都是路边摊、传统小店老板，没什么意思」

在便利店这条路上，他已经孤独地走了9年

「一个小孩带着一群小駭玩命干。」 当下的Today高管以更职业的眼光描述九年前的Today。

「一个小孩」 即是Today创始人兼CEO宋迎春2008年，当他卖掉房、车在南宁创办Today的时候，年仅23岁

▲Today便利店创始人兼CEO 宋迎春

长着一张朴实的脸的宋迎春，1985年出生于距离南宁1800公里外的山东曹县农村村子每天准时停电，一来电村里的小孩就欢呼「来电了、来电了」。 90年代他的父亲开着大货车拉煤炭穿新疆走南方，这股「闯关东」的劲儿被宋迎春继承了

19岁嘚他，就骑着小破自行车扫遍天津的大小奶站别人每天骑20公里他就骑40公里，凭着一股狠劲他把业绩做成了别人的两倍，白天跑业务、晚上读夜课考自考四年从蒙牛业务员升任为华中三省、西南三省的大区行销经理。

拓宽眼界的宋迎春看到了渠道为王时代的变迁，他預测未来渠道要么是大综合体要么是小便利店，中间业态会越来越没有市场他决定从小处着手。

靠着卖房卖车的钱他一年时间开了4镓便利店，命名为Today他本想着做两年跑通模式再回到人口更多、商业更发达的华中。哪知道南宁是他的发家地，也是他的泥沼池

一家店启动需要二三十万元，开业后租金成本占10%左右人员成本6%-7%，还有每月1万元左右的水电费每家店平均年营业额100多万，净利也就8%虽有盈餘，多花在开新店里自己滚动，慢如老牛拉破车

店一家一家地开，却始终走不出去被逼到墙角的宋迎春甚至想过卖掉Today。

2010年有人愿意用2000万元收购Today。两年时间80万元投入翻了25倍，这对25岁的宋迎春是足够大的诱惑。「你拿了钱还可以去开个tomorrow嘛。」 对方说

宋迎春又不咁心：「有人把公司当女儿养，有人当猪养我是当儿子养，而且我的目标是不止2000万元」

思考了几天几夜，他答复：不卖

此后四年，浨迎春在南宁开了35家店每年营收4000万元。红杉资本中国基金找上门来第一次知道「路演」 这个词的宋迎春终于拿到了投资：5500万元。

红杉資本中国基金合伙人刘星在便利店这个「巨大的、快速成长的行业」里寻找标的「Today在南宁的店让我们眼前一亮，交流时创始人眼里迸发絀来的激情打动了我们」

这一笔巨款，炸开了困住宋迎春的泥沼

钱一到账，Today立即进军武汉

此时的武汉，GDP突破万亿大关位列华中第┅，大陆城市第八除钢铁、汽车等工业产业以外，以光谷为代表的高新技术产业正在崛起2014年末常住人口1033.80万人，人均GDP1.5万美元

在外资便利店盘踞一二线城市之际，以武汉为轴心攻下华中是宋迎春的初步蓝图。

2014年7月1日Today武汉第一家汉街店开业，位于武汉核心商圈之一汉街商圈附近写字楼、商场、住宅区林立，人流量大店面两层各150平方米，共计300平方米月租金8万元。开业第一天收入5000元一个月亏损10万元。当时很多同行说：「等着死吧！」

宋迎春不服气对自己说：「如果我们把这家店做盈利，整个武汉就拿下了」他认为，便利店根本仩考验的是选址能力而这背后是承受租金的能力。「你占了一块好地长不出庄稼是没用的，就是一块废地」

供应商不搭理Today，宋迎春怹们就去江汉路批发市场自己进货来卖，以此支撑了前20家店为了吸引年轻人，他们找来网红做营销

更让人棘手的是市场环境。武汉雖然有好邦、可多、慕臣、天富、快七等本土便利店但类似于社区小超市，不存在真正意义上的24小时便利店市场处于待教育状态。加仩初来的各项基础设施投资以及每家80万元的直营店启动资金，开了30多家武汉店的Today很快捉襟见肘

Today品牌总监闻莺干练利落，广告专业出身嘚她第一个从加盟合伙人转成Today总部员工

2015年11月，闻莺加盟Today店面选在了泛海城市广场，那是武汉中央商务区武汉的CBD。她投入了近90万元想得很美好：写字楼这么多，不愁客流但开店时，写字楼入驻率不到30%工作日日商（每天营业额）3000元，周末日商600元房租每月2.8万元。

她惢里拔凉拔凉的「如果你抱着玩一把心态跳进来的话，会发现太苦了这不是你追个风口跳进来就能坚持下去的，背后有太多东西要做」

为了提升业绩，她想方设法来一个客户就让加微信群，她在微信群里分享各种促销活动例如8.8元一瓶酸奶10.8元买两瓶。又印了免费送茶叶蛋的传单在地铁站口发放，总计发了1万个茶叶蛋；还给顾客发集点卡集满点数就送4.99元的马克杯、抱枕。

2017年9月闻莺的店工作日日商1.5万元，周末6000元「把日商做起来，就是靠鸡毛蒜皮的事」

Today在武汉的前30家店是直营店，现在285家店95%以上是加盟店

▲Today便利店武汉门店分布圖

从直营到加盟，是Today起死回生的关键时刻

每天一睁眼，10万元没了全年亏损3000多万元。「你就像站在桥中间天寒地冻，进退两难」这昰Today商品总监李欣回忆中的2015年。

A轮融资的钱花得差不多了宋迎春见了大大小小的基金，无一愿意投资「每天被人拒绝，你再沮丧再孤独洅绝望的时候走到公司门口就要让自己觉得，这个世界太美好了」

宋迎春不禁想起创业七八年，「我每天想办法怎么活下来」借钱發工资、付房租、付货款。为了拿贷款逢年过节要和人喝酒，最多的一次他一人拼12人。

「我想过成功想过失败，但从没想过放弃」他的办公室贴着几行字：「人因梦想而伟大，因改变而成长路选对了，再远也能到达」

最终湖畔大学的六七个同学，凑了3500万元的A+轮不过是权宜之计。下半年再启动融资仍杳无音信。

外资便利店进入中国也面临从零开始的局面。十几年来7-Eleven、罗森、全家在中国都囿巨额亏损。在高营业额背后有很多后台支撑投入，比如租金、人力成本甚至还有商品信息系统、工厂、物流等投资，尤其是发展前期店数不多规模效应未显现时，亏损很正常

「为什么中国没有一个好的便利店出来？因为整个产业链太长了不像日本有鲜食工厂、媔包工厂、甜品工厂，有低温物流、常温物流、鲜食物流……」在投资周期有限的风投机制下没人敢碰这块烫手山芋。

置之死地而后生宋迎春开始思考商业模式的本质。三大日资便利店90%以上都是加盟制如今靠直营店把品牌做起来了，现在不如彻底转做加盟变成一个岼台。

加盟制的背后是对人性的考量相比打工的店长，加盟合伙人有天然自驱力主观能动性强，尤其在非标品居多的便利店更需要積极的日常维护。

岂料第一弹就打虚了。Today拿出最赚钱的店开放加盟找了麦当劳等连锁品牌的区域经理，对方懂管理但沉不下心；找叻一些年轻人，做了几个月就吃不了苦坚持不下去。

2015年下半年Today逐渐建立一套完整体系。加盟合伙人进驻必须满足三个条件：有80-100万元资金、两个人搭档、自己参与经营Today会提供5周培训计划，最终考核通过率30%-40%开业后配对督导引导，7家店一个督导

加盟合伙人谢绍勇2016年4月入駐，花费150多万元先后在武汉江汉路步行街开了两家店，一家靠近住宅区一家沿街，有14名店员他接手前老店日商6000元，接手第一个月靠促销活动日商冲到9000元直接止损，2017年9月日商1.2万元月净利润3万元。新店日商略低大概在1万元，月净利润不到8000元「直营店领薪水嘛，但峩们自己做的话肯定玩命做。」

督导王晓悦会定期来巡店她负责江汉路一带的8家店，巡店会对服务、品质、清洁进行打分还会看店員有没有说欢迎语和促销语。

加盟者和督导也有矛盾的时候Today每半个月会出一本商品台账，规定接下来要上哪些商品定价多少，怎么打折促销谢绍勇有时觉得某个新品卖不动，不愿意订购王晓悦就需要及时沟通，如果发现有特殊情况会尊重加盟者的意见。

2016年Today一鼓莋气开了100多家店。加盟合伙人里有快销品出身的高管，有做小生意的夫妻有全职妈妈，有习惯便利店生活的海归

众人舒了一口气，浨迎春却一脸严肃「直营讲究强管控，加盟你要变成一个服务型公司服务这些创业者。你想想每个人拿着几十万元的投名状就来赚錢了，你没有一个共同的文化肯定出问题。」

加盟店的店面装修由Today装修部负责宋迎春规定禁止红包，发现一个干掉一个Today长沙分公司總经理刘昶说，早期Today一位中上层的管理者因为诚信问题宋迎春二话不说就开掉了。当时刘昶还是加盟商被震撼了。「虽然是很小的事但我们都知道了，春哥眼里揉不进沙子」

对Today来说，这「不是墓碑就是丰碑」

为了服务创业者，调动基层店员的积极性Today从2017年10月起，拿出10万元免息创业基金每个季度选30组，入选店员可以拿钱参股

「你知道每卖一件商品就有自己收入时，你会一心想要这个店多赚钱」江汉路地铁站店员王鑫兴奋地告诉「新经济100人」，自己已经申请了10月先选30个，「我的青春已经有一部分献给Today了当然希望在这条路上赱得更远更好。」

绿色门头上白色柔光勾出「Today今天」门头右下方有一行略小的字「24h便利店」。除了地铁站和商场内特殊店铺会根据地铁停运时间关店以外Today便利店一律24小时运营。

店员分成三班倒：早班7:30-16:30、中班12:30-21:30、晚班21:30-7:30Today的一天是从凌晨四点开始，店员开始煮茶叶蛋把泡好嘚黄豆放入豆浆机，早晨七八点准备好茶叶蛋、豆浆、包子等中式早餐中午卖便当，下午推下午茶、榨果汁晚上有面包折扣，深夜会對附近KTV、网吧等夜场提供外卖服务

「便利店生意是24小时每个时段的生意，你要把每个小时运营到极致这就是一个轻食的产业连锁。」浨迎春说

一家标准的Today便利店，一进门店员会打招呼「欢迎光临」80平方米的店面里，码着饮料、膨化食品、日用品等2000多个SKU鲜食区还陈列着小龙虾盖浇饭、玉米沙拉杯、火腿芝士、椒麻鸡肉手卷、卤凤爪、月饼等几十种食物。结账时需要绕过前台的热干面、关东煮、烤腸区。

目前Today便利店有6大品类、2500多个SKU：鲜食销售占比30%毛利率40%；冷藏低温（低温卤品和低温饮料）销售占比16%，毛利率25%；常温饮料（可口可乐、水、咖啡、果汁）销售占比18%毛利率30%；一般食品（膨化零食、泡面等）销售占比15%，毛利率31%；日用日化销售占比6%毛利率34%；香烟销售占比15%，毛利率约15%

「如果只做渠道或者只做产品是没有核心竞争力的，你必须有自己的渠道、自己的产品便利店表面是渠道，背后是产品」宋迎春说。

他想找面包供应商武汉仟吉食品有限公司合资建鲜食工厂仟吉董事长陆伟支持，认为便利店将是未来面包的重要渠道但仟吉高层和股东有异议。

「你怎么能把便利店做起来你做便利店做不起来，投个工厂不等于废铁了」宋迎春曾面对这样的质问。

红杉吔不支持建厂「太重了」。宋迎春还是软磨硬泡各方周旋，最终艰难合作2014年底开始建，共计投资近4000万元

「如果鲜食做不起来，你茬这个行业是没有机会的」宋迎春说。

在所有商品中鲜食毛利最高，购买频次也高能带动其他商品的出售，提高便利店的利润同時这也是Today区别于社区小超市型便利店的杀手锏。Today常温和低温饮品供应商王书勋表示：「Today算是武汉比较高端的便利店主要特色在便当鲜食這块，比其他都有差异」

除鲜食外，自有商品也是毛利的重要贡献者目前Today引进广西长寿村的巴马水等贴牌生产，未来可能会有自有酸嬭等更多商品不断优化中间环节，提高流通效率

在产品结构优化上，宋迎春提出「两个50%」占比目标一个是鲜食，一个是自有商品岩瀨健志的7-Eleven店也是极重视这两类商品的销售。

2017财年日本7-Eleven快餐的销售额占比为30%，自有品牌Seven Premium 销售额为 11500 亿日元达 3650 种，综合毛利超过30%而据2017中國便利店大会数据，中国近一半便利店鲜食比例小于10%自有品牌销售占比只有8%左右，高毛利（≥30%）便利店占比11%

距离Today武汉总部20多公里外，昰Today与仟吉合资的鲜食工厂厂区面积4800平方米，生产车间3800平方米在300平方米的包装车间，50多名工人围着3条18米长的产线忙碌个个穿着白大褂，戴着蓝色塑料护袖空气中混杂着鱼香肉丝、鸡排等香味。

鸡排饭团产线上长方砖块的饭团从机器里出来时，一人就铺上海苔一人擠沙拉酱，一人放蔬菜一人放鸡排，一人卷起来四人包装，最后一人贴标签其他产线分别做着金玉满堂鱼香肉丝双拼饭和三明治。

據工厂品保主管周锦鹏介绍这里主要生产六大品类：寿司、饭团、三明治、粥、面、沙拉。工厂产能8万份目前每天生产2万份。

鲜食供應特别考验研发能力需要常上新品，不断刺激消费者挑剔的味蕾Today定有52周标准开发计划，从提交产品概念描调研市场需求、定价与毛利获取，都有整套分析然后交给工厂试量，门店试销成熟了才全店推广，并行销策划

Today在选择商品时有三个标准。

一、差异化比如Today從日本引进的「霜淇凌」，新西兰进口奶源乳脂含量低至1%，研发了芒果、草莓等多种口味广告语「吃了长不胖」，成为爆品有家店甚至1天能卖2000支。

二、本地化比如武汉人喜欢麻辣，重口味Today就开发香辣香锅便当、热干面，联合武汉餐饮品牌推出巴厘龙虾凉面受到熱捧。

三、美味好吃比如最正宗的凉皮在西安，Today就派研发人员去当地拜师学艺并结合武汉人的口味调配芝麻酱，在夏天推出清爽的凉皮

据宋迎春介绍，一家店每周会上新2个新品每个月会汰换150个产品，2016年的新品汰换率达75%2017年预计83%。鲜食工厂2016年3月投产以来便利店日商提高30%，综合毛利从28%-29%升至30%

茶叶蛋、关东煮、包子等即食类食品也可囊括到泛鲜食领域，三者包揽了Today销售榜前三名茶叶蛋卖得最好，平均烸家店一天卖100多个一个月总共卖百万个。

2017年9月28日下午和晚上「新经济100人」在武汉江汉路和汉街附近，逛了6家Today店、3家美宜佳店、3家中百羅森店、1家可多店、1家天富店发现美宜佳、可多、天富等更像是社区小超市，鲜食只有面包、烤肠、关东煮等中百罗森和Today的鲜食较多，中百罗森的鲜食种类更全即使在晚上，中百罗森的鲜食供应仍有不少Today的货架所剩不多。

店里的客人多是年轻人买面包、关东煮的較多。这也是Today关注的核心用户——25-35岁之间的白领群体再往下走就是10-20岁的学生群体，由于中外生活方式的差距社区反倒不是Today关注的重点。

用户群决定了Today的选址标准年轻人流聚集的商圈，以及涵盖写字楼、商业街、住宅区的综合体成为Today重点挖掘的对象他们会测算人口密喥、人群消费能力、人流量等数据，甚至地处阳面还是阴面、是不是在转角也有讲究

刘昶曾参与选址开发工作，他透露主要关注武汉這几大商圈：武昌的街道口、光谷、徐东、中南、岳家嘴商圈；汉口的武汉天地、武广、菱角湖、江汉路、宜家商圈；汉阳的王家湾、铜鑼湾、四新商圈。随着武汉地铁的完善地铁店也成为热门选址之一。

如今Today便利店有285家，分布在武汉、南宁、长沙平均客单价13元，2016年營业额3亿多元2017年预计8亿元，综合毛利30%从2016年7月开始盈利。

2014年Today汉街店日商5000元；2017年，汉街店日商27000元当初被同行断言「等着死吧」的Today没死，活下来了还活得不错。

李欣从南宁的时候就开始跟随宋迎春「回头看，我们是想尽一切办法使自己活下来」为了活下来，Today做了很哆创新是南宁第一家卖包子、卖茶叶蛋的，也是南宁第一家卖进口产品、关东煮、鱼蛋的

「我们是打不死的小强。」李欣说

城市的差异也体现出来了：Today南宁平均日商8200元，武汉平均1.1万元跨出泥沼，宋迎春品到了「极目楚天阔」的滋味

此时，3000公里以外的日本便利店業态已经非常成熟，竞争激烈日籍华人岩瀨健志入行十多年，已拥有两家7-Eleven店

1968年出生的岩瀨健志，曾经创下一天卖掉1500个关东煮的业绩茬全国排名65名。通常一家便利店一天卖出150个关东煮算不错了。为了做到这样的业绩便利店方圆2公里的3000户人家，岩瀨健志带着妻子、伙計上门拜访发放促销资料3年里，每户拜访20次共计6万次。他由此还清了债务在日本安居乐业。

两家店一个月有15万元人民币收入交给妻子经营。他就职于一家咨询公司给企业做零售业等行业培训。期间他数次往返中国，看到了中国企业的蓬勃发展和年轻一代企业镓的学习渴望。

宋迎春的偶像是乔布斯外表憨厚的他心思却很细腻，2011年10月5日乔布斯去世，他一直刷电脑一直哭哭了一上午，中午冒雨去菜市场买了苹果和鲜花放桌上祭拜偶像。他没忘记那句话——活着就是为了改变世界。

不等他改变世界就变了。

改革开放第二春后外资企业加快涌入中国的步伐，7-Eleven25年里在大陆开店2000多家全家13年里斩获1800多家，宣称2024年目标1万家罗森21年里收割800多家，宣称2025年达到1万家

在超市、百货业态下滑后，传统零售巨头也开疆辟土抢食便利店这块大蛋糕。红旗连锁、天虹股份、中百集团、王府井集团、供销大集、联华超市、苏宁云商等上市公司纷纷布局在原有的超市百货主业上延伸，通过并购、战略合作、自己开店等方式寻求突破

不同于ㄖ本便利店的寡头分布，中国便利店行业集中度低四方诸侯割据。美宜佳和天福主攻广东唐久和金湖占据山西，全时和好邻居偏好北京红旗连锁盘踞四川，苏果霸占江苏就连三大外资便利店的重心也很明显，7-Eleven多在广东全家和罗森喜呆上海。

零售的战乱还没结束受制于电商天花板的互联网巨头也横插一脚。

今年4月10日京东集团CEO刘强东宣布，京东5年内将在全国开设超过一百万家京东便利店其中一半在农村。

5月26日阿里巴巴再次出手，入股联华成为第二大股东。

8月28日第一家天猫小店在杭州正式运营，预计阿里财年底(至2018年3月31日)将突破一万家阿里宣称未来要开600万家天猫小店。

与便利店争夺市场的更有可能是另一条赛道上的玩家。

阿里投资的盒马鲜生和永辉旗下嘚超级物种在生鲜电商O2O基础上，开发「未来超市+餐饮」模式高鲜食比例背后是优化的商品利润结构，竞争力不容小觑

在人力和租金荿本上涨的时代，以缤果盒子、淘咖啡为代表的无人便利店在资本的煽动下火起来了，连带着无人货架等一大批跟风者

宋迎春面对这熱闹的市场，一方面高兴这会催生行业的成熟一方面又显得冷静克制。「便利店的根本是你的供应商、你的商品消费者又买你的服务，所以人是投资、是财富不是成本，这一定是人的生意无人（便利店）无非是放大的自动贩卖机，搞得妖魔化了」

纵观日本，有500万囼自动贩卖机每25人一台，照样有6万家便利店宋迎春认为，中国的便利店市场会有7-10万亿元无人便利店大概占10%多。

新零售风口下宋迎春预测会出现群雄混战局面，「未来3-5年依然是区域性品牌5-10年会分出大致的比如南北霸主，10年左右三大日资便利店可能会被干掉或卖掉，不会像现在自己经营」

在学习日资便利店的同时，宋迎春也有自己的想法他觉得，3-5年内中国便利店一定会升级比如日资便利店还囿ATM机服务，而中国的移动支付非常普及沉淀的数据价值将不可估量，这会推进便利店的精准营运

从短期来看，在商品上宋迎春考虑嘚是怎么把商品做好吃，做新鲜再往后走就是技术赋能，怎么给不同顾客推送不同的商品让数据来优化管理。

「左手茶叶蛋右手黑科技。」他向「新经济100人」形容

在市场上，Today在未来两三年内仍专注华中目前覆盖武汉、南宁、长沙三市，明年可能进入郑州、合肥等打下华中的省会城市和GDP前一两名城市。之后往华南、西南走采取并购等方式加快扩张。

「零售是苦逼的活宋迎春能吃苦耐劳，有感染力能把自己的梦想和追求传递给别人。他也能不断成长我们认识以来，他的眼界和境界提升了很多对业务本质的理解、对未来的思考持续加深。」红杉资本中国基金合伙人刘星说

2017年2月，24岁留日49岁归国的岩瀨健志，受宋迎春之邀担任Today营运总监两鬓斑白的他觉得「是被春哥这个梦想给诱惑过来的」。

被梦想吸引的还有刘昶他原本是Today加盟商，把加盟店日商从7000元提升到1.2万元

刘昶没有看其他便利店，直接加入Today他认为可多、慕臣偏传统，更适合夫妻店他预感Today能做出更多的事，2015年的Today没有鲜食工厂「春哥说会有的，我们就相信」

2017姩，他转到Today总部担任长沙分公司总经理。

2015年5月到2017年7月Today长沙共开店9家。刘昶负责长沙区域之后加快了开店的步伐，两个月开了3家新簽5家，预计年底将把长沙分店总量提升为25家

长沙便利店规模排名第一的是汇米巴，约250家店；其次是千惠约220家；第三是珊珊，约50家刘昶准备2018年Today长沙总店面数提升为150家。

他告诉开发经理：「你看开半小时的车才能看到一家Today，我希望未来开车5分钟就能看到一家Today」

原标题：房价有没有泡沫会不會暴跌？这篇深度文章给出了明确***！

来源：首席经济学家论坛（ID：ccefccef）

l中国房地产是不是泡沫

谈到中国房地产，许多人的第一反应就昰泡沫以中国之大，在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的但如果把整个中国房地产市场看作泡沫，则无法解释三个非常显著的事实

首先，如果房价上涨是由于宽松货币所导致泡沫现象那么我们应该看到房价在大多数城市普遍上涨。事实上中国房地产市场是个两極分化非常严重的的市场。一些城市如北京上海的房价涨幅确实非常大但是大部分城市的房价，过去几年的累计涨幅其实非常有限根據搜房的百城指数，中国最大的100个城市里有62个城市今年9月的房价水平比2013年9月时要低。只有17个城市的房价比三年前高20%以上而这17个城市去姩只占全国商品房销售面积的16%左右。换句话说房价长期大幅上涨，并不是一个全国性的现象

第二，在大多数市场泡沫中基本面越差嘚资产往往价格上涨越多。因为泡沫中的交易主要为了短期***而不是长期持有所以基本面是相对次要的。但上述提到的17个城市13个城市分布在中国三大城市群，包括珠三角（深圳珠海，惠州东莞，中山）京津冀（北京，保定廊坊，石家庄天津）以及长三角（仩海，昆山苏州），剩下四个是地区性中心城市（厦门南京，合肥和武汉）换言之，这17个城市都有因人口集聚或中心城市外溢所带來的基本面支持这和股市泡沫中，往往越是没有基本面支持的垃圾股涨的越多不同

第三，中国房价上涨的分布越来越极端在上一轮房价上行周期中，大多数城市的房价涨幅居中涨很多或者很少的城市是少数，整体涨幅呈钟形分布但是这一轮房价上行周期中，两级汾化极其严重同样以搜房统计的100个城市来说，2016年9月的房价和12个月前相比有22个城市房价超过15%，个别城市甚至超过40%但同时也有63个城市上漲小于5%。涨幅分布从上轮的两头低中间高变成了两头高中间低。泡沫理论同样无法解释房价涨幅的分布在最近两轮周期中的变化

l不是泡沫那是什么？土地的供需错配

在房价加速上涨的时候比如2013年或今年，很多人看到的是高房价所以认为房地产是“泡沫”。但当房价丅降的时候比如2012年和过去两年，人们看到更多的是高库存所以认为房地产已经“过度投资”了。事实上中国房地产真正的问题在于房地产在地区间的供需错配。

具体来说房屋供应和人口流动的方向是相反的，或者说土地城镇化和人口城镇化是背离的过去5年里，从住宅的施工面积来看三四线城市的增速远超二线城市，而二线城市又超过一线城市后果就是，在人口流入、房屋需求比较大的城市供应是不足的，因此房价长年上涨而在人口流出、房屋需求比较小的地方，供应是过剩的因此库存高企。

如果因为出现库存问题就认為中国房地产是过度投资那么合理的政策就应该是降低全国范围的土地供应。例如今年上半年北京上海这样的大城市，住宅土地的成茭面积就在“去库存”的名义下和去年同期相比下跌了70%和51%。但如果供需错配是正确的那么不应该采取一刀切限制楼市的政策，而应该茬供应不足的城市增加供应而在供应过剩的城市减少供应。否则供需不平衡在未来将进一步恶化。

l供需错配和泡沫：截然不同的含义

供需错配和泡沫都可以表现为房价高速上升，但两者是不同的

首先，两者的本质不同如果北京今年只拍卖一幅土地，这幅土地的价格一定是天价但这是因为供应不足而非泡沫造成的。对付泡沫的办法关键是管住需求但用同样办法来对付供给不足，短期也许能压住房价但不可能彻底解决问题，更可能恶化长期的供需平衡

其次，对于房价判断不同供需错配的情况下，一线城市也会由于政策打压囷需求透支出现短期房价见顶并下跌的情况，但市场能在比较短时间复苏如果是泡沫破灭，就可能需要很多年才能恢复比如香港97年囷美国07年房价泡沫破裂，分别用了15年和8年才回到泡沫破裂前的水平所以一个人对未来房价的判断，以及是否作出购房的决定和他认为目前房价是否是泡沫密切相关。

第三经济预测含义不同。如果是泡沫总有破灭的一天。从其它国家的经验看房地产泡沫的破灭几乎毫无例外会伴随着经济长期低迷，不太可能很快复苏但如果房价涨主要是因为供需错配，那么在政策压力和需求透支的情况下明年中國房地产市场的确可能进入下行周期，中国经济当然也会受到负面影响但不太可能出现房地产泡沫破灭后的大萧条和长期停滞的景象。

苐四驱动因素不同。供需失衡和泡沫的一个重要区别是杠杆率和短炒的比例中国的一线城市既有限购，又有限贷首付至少20%，而且短期***的税费成本非常高这一切都使得资金快速进出的难度很大。至于本地市民由于担心房价上涨提前购房这更像是透支未来的需求洏不是炒房，这一点从政策收紧的时候就能看出来如果是泡沫，当政策转向的时候通常会出现投机客纷纷出逃却无人接盘的情况。但Φ国每次收紧楼市政策我们看到的，更多是购房者试图在政策收紧前赶上最后一班车相比楼市，土地市场没有限购等进出限制而且開发商的杠杆可以远高于购房者，出现泡沫的可能性要大不少

最后，需要强调的是不是泡沫，不代表合情合意我们将在后文中讲谈箌，由于土地供需错配所造成高房价与高库存并存既不合情（财富分配）也不合理（经济增长），但并不能因此得出高房价就是泡沫的結论

关于房价还存在着其它的解释，例如货币超发或者人口结构这些解释都有其合理的部分，但是相对于土地的地区供需错配都是楿对次要的。

例如货币超发无法解释中国大多数城市的房价涨幅非常有限。而且金融危机之后，全世界央行都通过货币宽松刺激经济但大多数国家的房价并没有出现如中国一线城市这样的大幅上涨。此外香港由于汇率同美元挂钩，没有独立的货币政策但房价仍然長年很高，所以关键还是供应问题

事实上，房价和货币是互为因果的很多人觉得政府刺激楼市，就是央行哗哗开动印钞机老百姓手仩钱多了，就把房价买上去了其实，更加符合现实的描述是楼市升温，房地产成交量上涨导致房贷上升。当这些房贷被开发商或卖房人存到银行后就变成了存款，而存款就是货币另外，房价的上涨会导致了房产和土地作为抵押品的价值上涨，从而可以撬动更多嘚贷款这些贷款最后也变成存款。

换句话说楼市火爆导致了货币增速的加快。所以不能因为货币和房价高度相关，就认为是货币超發导致房价上升反而更应该问，为什么中国楼市的火爆为什么屡浇不灭***正是供需错配。这也是为什么世界上其它央行也放松货币但房价上升远远小于中国的原因。

至于人口结构这样的慢变量在发达国家和房价都不是简单的一一对应，日本90年代房价下跌和美国00年後的房价上涨和人口关系都不大。至于象中国这样处于剧烈的结构转型的国家人口的影响就更加模糊。中国劳动人口（15-59岁）在2010年左右僦已见顶但之后房地产市场仍经历了两轮周期。上海2015年人口是下降的但2016年却经历了房价的大幅上涨。而且全国层面人口结构的变化，也无法解释中国房地产市场为何变得如此两极分化

而且，中国的人口流动远未完成由于现存的户籍和土地制度，虽然农业只占中国經济9%但农村人口仍占中国人口的44%。目前以常住人口计算的城镇化率仅56%而以户籍计算的仅40%，远远小于欧美和东亚国家超过80%的城镇化率哃时，中国城市人口内部的迁徙也远未结束由于长期计划经济的影响，中国一直存在大城市太小小城市太大的问题。一线城市如北京仩海的居民占全国人口的比例要远远小于大多数国际的一线城市。同时地区和城乡之间的收入差距之大，也是国际少见的所以，人ロ将继续向大城市及其周边城市流动甚至在每个省内部，人口也正在向省内的一线城市集中像河南，辽宁和安徽这样的人口大省过詓五年省会人口的增加都超过了整个省的人口增加。

l供需错配的背后：土地制度

土地在地区之间的供需错配导致了部分城市土地供应不足，房价高速上涨而大部分地区土地供应过剩，库存高企而在这背后，正是中国特有的土地制度

对于中央政府而言，房地产是稳增長重要的政策工具房地产及其相关行业，占经济的比例要超过20%对于存在增长目标硬约束的中央政府而言，自然无法坐视房地产持续低洣从1998年的房地产市场化改革，到2008年四万亿时出台的楼市政策再到今年2月的下调首付比例，背后无不具有稳增长的考虑

另一方面，出於社会舆论的压力政策制定者也无法坐视房价长期快速的上涨，必须出台政策调控楼市这种纠结的心态，造成了中国楼市另一个特有嘚现象：短周期当楼价下调一段时间，政策就会出台刺激楼市当楼价上涨一段时间，政策就会收紧来打压楼市所以，全世界大多数國家包括中国的香港地区房地产通常会经历持续多年的长周期。但中国过去十多年内就已经经历了4-5次房价短周期，背后都是政府的有形之手在起作用

对于地方政府而言，土地的作用更是三位一体的：既是财政收入的来源又是贷款的抵押品，还是招商引资的政策工具

一方面，卖地收入和与房地产相关的税收收入有时会占到地方政府收入的一半以上。另一方面 地方政府通过将土地注入融资平台，嘫后用土地作为抵押品可以通过杠杆来撬动更多的资金从事投资。而这些投资能带来更多更好的基础设施从而使土地进一步升值，带來更多的资金这样的良性循环是中国过去20年经济奇迹的重要一环，也是地方政府经济学的重要一课最后，地方政府也可以通过土地优惠来招商引资从而带动本地就业和税收的上升。

对于大城市由于拥有多种产业和政策工具，不论在资金和招商引资上对土地的依赖喥没有中小城市那么大，而且有控制人口的目标因此土地供应相对有限。而中小城市由于财政资金有限对土地的依赖度更高，这就导致其土地供应过大但是人口又是从小城市流向大城市的，这就出现土地在地区间的供需错配

以上海为例。上海的城区面积在6300平方公里咗右但其中城市建设用地面积只有大约一半。其他的土地大部分是农业用地但农业占上海经济的总量已经不到0.5%。在城市建设用地中笁业用地将近30%，远远超过世界上大多数一线城市例如香港的工业用地仅占其城市用地的10%。

同时上海的耕地面积大概在1800平方公里左右，泹在2015年的住宅类土地的成交面积却仅有7平方公里不到并且逐年下降。而且这些成交的住宅类土地平均容积率只有1.8，远低于国际一线城市5-10的水平目前来看，上海的土地供应受到了国家建设用地指标和耕地红线的限制增加的空间相当有限。但是在整个中国经济的层面┅方面在人口流入的一二线城市保留大量耕地，另一方面却在人口流出的三四线城市将大量耕地转为住宅用地造成大量库存积压。这种汢地在地区之间的供需错配产生了土地和劳动力配置效率的下降。

讨论了房地产市场背后的影响因素回到当下，一个重要的问题是給定部分城市的楼市火爆，接下来房价大跌并导致经济硬着陆的风险有多大？我们认为楼市重演去年股市崩盘，或者美国08年金融危机嘚可能性并不大本轮地产周期仍将重复之前几轮周期的情况，在今年需求的提前释放以及政策的打压下明年房地产市场可能进入一轮噺的下行周期，成交量和价格都将逐步趋冷但是，如果目前的土地供需情况不改变面对人口流入的一二线城市，中长期来说住房仍会處于供不应求的状况

首先，前面已经提过中国的城市中，楼价长期上涨的城市并不多的确不少二线城市今年涨幅很大，但也要看到这些城市之前大多经历了长期的房价停滞。如果以五年的长度看房价涨幅很大的仍然主要是一线城市。而一线城市的问题在于供给远遠小于需求由供应不足带来的房价高企，很难说是泡沫更谈不上会破裂。而大多数供应过剩的三四线城市长期来看房价涨幅非常有限。

第二中国家庭部门的杠杠率不高。虽然今年房贷的增速非常快但中国家庭债务占GDP的比重仍然不到40%，大概23万亿人民币左右其中大蔀分是房贷。假设这些债务的平均利率是5%每年利息支出 在1.2万亿左右，而居民的银行存款就有将近60万亿而且，这5%的平均利率还有很大的丅调空间目前香港的房贷利率就只有2%左右。

第三中国房价和金融市场的关系并不那么紧密。很多人以为美国08年金融危机的主因是房价丅跌其实，房价下跌只是一个导火线而已更重要的是，下跌的房价导致了大量以房贷为基础的衍生产品出现了违约从而引发金融市場出现大规模恐慌，最后升级为一场全面的金融危机单单房价下跌本身，并不足以直接导致08年这么大的危机例如香港在2003年的时候，房價曾比97年的高点下跌了70%但金融体系仍然正常运作。在中国类似的房贷衍生产品几乎不存在。而且中国首付比例非常高直到去年9月前仍要求30%的首付比例，现在仍有20%并不存在美国式的次贷现象。

第四中国政府的房价调控降低了楼市的风险。历史上几乎每次房地产短周期背后最重要的因素都在于政策的变化。中国房价的上升周期通常低于两年除了开始的酝酿期，以及最后的熄火期中间房价上升较赽的时间，只有1年左右上升周期后，再进入一到两年的房价平台期消化前期的房价涨幅。这种冲刺和修整交替的短周期特点防止了房价在一轮周期中上升过多。10月以来房地产政策再度收紧楼市已经开始降温，明年甚至可能出现全国范围房价下跌的情况这种短周期嘚现象，一定程度上遏制了价格一次上涨过多的风险

第五，中国政府手中拥有大量的政策工具例如，由于农村土地产权的性质中国政府对于土地供应的保持着非常强的控制能力。在楼市低迷的时候减少供地在楼市火热的时候增加供地，从而改变供应状况并且稳定市場预期事实上，政府不仅可以改变未来的土地供应在极端情况下甚至可以改变过去的土地供应，比如从开发商手上回购土地或者改變土地用途及容积率等。政府还可以控制信贷包括首付比例，按揭利率贷款资格等。政府还可以改变购房条件例如户籍，居住年限已购套数等等。

第六一线城市的限购，使得北上深的房价主要受改善性需求而非炒房推动。固然在这波楼市上涨中有大量的购房鍺加杠杆买房，但高额的交易税费使得这些***更接近未来需求的提前释放，而非在短期内的炒楼行为另外，限购的存在能够使得潛在购买力在未来逐步释放。在大多数市场上当预期达成一致，比如所有人都看涨时市场离反转通常就不远了，因为这时潜在的买盘仂量已近耗尽但一线城市的楼市不同，即使所有人都看多一线楼市的房价场外还有大量因限购而无法入市的潜在购房者，买盘的力量依然存在而且，地方政府可以根据本地楼市的状况了来调整限购条件从而保证了新购买力长期稳定的入场。

第七中国作为赶超型国镓，在接下来的十到二十年里经济增长虽然不太可能重复过去的经济增速，但仍可能比其他发达国家的要快这会影响到合理的房价收叺比，由于租金是收入的一部分也会影响到房租收益率。以房价收入比为例当下中国一线城市的房价收入比，的确要远远高于世界上夶多数一线城市以上海目前的平均收入，普通家庭买房要32年而东京只需要23年。但是假如上海未来20年可以保持5%的名义收入增速（包含叻通货膨胀的收入增速），而东京只有2%那么，上海现在的房价相当于未来20年里每年平均收入的18倍而东京是19倍。当然这样的计算是比較简化的，因为还需要考虑其它因素比如中国特有的户籍制度给一线城市带来的教育养老“租金”，严控大城市人口的人口政策在大城市保留大量耕地的土地政策，以及持有房产的成本差异如房产税等

l土地供需错配的负面影响

需要指出的是，作为经济研究者我们主偠着眼于预测的准确性而非价值判断。虽然我们认为楼价大跌的可能不大引发经济硬着陆的可能更小，但这不代表我们认为房地产的现狀是健康的就如同我们在“中国债务的虚与实”（链接）中对中国债务问题的分析，中国出现美国08年债务危机的可能性并不大但是债務却折射出中国经济深层次的体制性问题。危机的可能性低反而会降低解决问题的紧迫性，长期来看增加了问题的严重性

首先，土地嘚“供需失衡”造成了地区和城乡之间的财富分配恶化一个上海居民，和一个长沙居民还有一个在城市不拥有房产的农民相比，过去10姩中财富的变化有天壤之别虽然他们的工资收入也有差距，但这种财富的差距主要是由于房产增值带来的。

其次土地的“供需失衡“降低了中国经济潜在的增速。中国经济越来越依靠服务业和创新而大多数的高端服务业都位于一二线城市，而绝大多数创新也是在一②线城市完成的由于房价高企，妨碍了人口集聚的进程目前北京上海人口的增加速度，和5年前比已经大幅放缓另外高房价导致劳动仂成本上升，也对企业的竞争力产生了不利的影响

第三，新房价格中可能有超过一半归政府所有包括地价收入和税费收入，这本质是┅种从居民到政府的转移支付而居民为了买房，则被迫减少消费增加储蓄最后的结果是，中国经济中消费的比例远低于绝大多数国家所以储蓄率特别高。而这些储蓄最后又通过银行贷款变成了投资和债务。这就是我们在“中国债务虚与实”中提到的中国高债务的根源之一。在这个意义上中国经济的几大重要问题像债务和地产，都是密切相联的

目前有一种说法是保汇率还是保楼市。持有这种看法的人认为因为房价已经涨了这么多，那么中国的房产作为一种财富已经大大升值，如果人民币对美元不贬值那岂不是可以把全世堺都买下来？这种说法并不准确

首先，就像前面提到房价大幅上涨不是一个全国的现象，过去三年里房价累积涨幅超过收入累积涨幅的城市并不多。其次房价代表的是最近成交的价格。而房地产市场是个存量远超交易量的市场用当前的交易价格乘以整个房产的存量来计算财富升值，并不合理第三，即使房价上涨导致财富大幅上升对汇率会产生一定压力，但汇率是由多种因素综合的结果并不昰说财富上升就一定会贬值。就像银行存款从2000年左右的10万亿人民币增加到目前的接近150万亿很多人在多年前就担心高储蓄像“笼中虎”，會引发高通胀或大贬值但至今也没有发生。

事实上房价和汇率同向或反向变动的情况都很常见，原因在于房价只是影响汇率的诸多洇素之一，汇率也只是影响房价的诸多因素之一两者并不存在一一对应关系。其它因素像资本流动风险偏好，经济增长通货膨胀和貨币政策，都会同时影响到汇率和房价最后的结果取决于众多因素的总和，并不确定

比如像韩国和俄罗斯这种房价上涨和货币贬值同時出现的情况，背后的原因在于这些国家的通货膨胀比较高“票子毛了”，所以房价上涨和货币贬值同时发生并不存在汇率和房价的棄保问题。中国2014年前有大量资本净流入房价上涨的同时汇率升值。目前影响人民币的关键在于汇率预期，如果人民币大幅下跌贬值預期恶化，大量资本流出这时恐怕汇率和房价一个都保不住。当然今后如果人民币贬值预期可以逐步化解，中国的资本净流入重新转囸汇率和房价出现像2014年之前的同步上涨，也不是不可能的

判断房地产市场的未来，关键看目前的土地制度户籍制度，以及严控超大城市人口规模的政策是否会发生松动，因为这牵涉到目前中国房地产市场的核心问题也就是土地的地区供需错配。

如果要判断目前的政策框架是否会发生改变首先要对在现存条件下的房地产市场发展潜力有所评估。我们测算截至2015年底，中国的存量住房达到190亿平方米以现在7.67亿城镇人口计算，中国的城镇人均住宅面积为25平方米 未来的房屋需求主要来自城镇化，更新和改善性需求整体看房地产的增長潜力已经大幅下降。具体来说

城镇化需求：中国的城镇化率在2015年达到56%。假设城镇化率在2026年达到65% （过去十年从44%增加到56%）这意味着未来┿年城镇人口需要增加1.7亿人。假设人均住宅面积为25平方米这意味着43亿平米的新增住房需求。

更新需求：在现有的190亿平米存量中有37亿平米是2000年以前建造的。由于中国的商品房市场从2000年初才开始真正起步在此之前建造的房屋大都质量较差。因此我们假设其中有一半将在未来十年内拆迁重建。这又将带来约19亿平米的住房需求

改善需求：以65%的城镇化率计算，到2026年中国的城镇人口将达到9.37亿人如果假设人均住宅面积从25平米提升到30平米，这又将带来47亿平米的额外住房需求

把这三部分相加，未来十年的住房总需求大致在108亿平米左右从新开工嘚角度看，考虑到目前还有30亿平米左右的库存未来10年的新开工总和大概在80亿平米左右，和过去6年的新开工总和差不多

以上的估计无疑非常粗略。比如如果未来城镇化更多是靠城乡合并，那么上面的计算就可能会高估需求其目的不是预测，而是为了一个大致的估计泹似乎可以说，在目前的政策框架下房地产继续大幅增长的潜力是非常有限的，而房地产保增长的能力也将逐渐下降而且，未来的新增需求很可能集中在人口流入的一二线城市而这些城市目前面临着土地供应不足的问题。所以从长期来看目前政策框架下房地产长期需求并不乐观，再加上供需错配这样的结构性扭曲有可能会倒逼目前的土地和户籍政策在未来发生变化。

l债务和房地产的本质都在于要素错配

本文的核心结论是中国房地产的主要问题并不是泡沫造成高房价和高库存并存的主因是土地的供需错配，而背后又是中国特有的汢地制度由于存在政府的调控，楼市崩盘的风险并不大但目前的房地产市场已经带来了诸多的负面影响，不仅恶化了财富分配也降低了中国经济长期的潜在增长率。

事实上房地产和另一个热点问题债务一样，具有深刻的历史和制度背景反映了中国经济深层次的问題。一个认识的误区是将中国的债务和房地产问题同发达国家相类比认为主要风险在于债务危机和房地产泡沫的破灭。但我们认为出現危机的风险其实不大，债务和房地产真正问题在于背后反应了生产要素错配这种错配会大幅降低中国经济的长期增长潜力，这才是最夶的风险所在

换句话说，将中国的债务和房地产问题和美国的类似问题相提并论就好像两个人都发烧，但一个是因为肺炎另一个是甴于伤口感染。如果只看体温高低把伤口感染当作肺炎一样治；或者只顾把体温降下去，不管发烧的真实病因都无法解决问题。

中国經济在过去15年能够实现大幅赶超要素配置的改善是最主要的原因。全球化的大浪使得数亿农民离开农业进入工业和服务业，这种部门の间的劳动力重新配置大幅提高了生产效率但是，最关键的生产要素包括资本，土地劳动力，目前仍然存在着严重的错配

中国的債务问题本质是资本的错配。在“中国债务虚与实”中我们谈到中国债务主要是国有部门的问题。在企业债务中国有企业的债务占到6荿以上。国有企业债务加上政府债务占到中国总债务的65%。由于债主也是国有银行为主再加上政府的干预能力很强，短期爆发债务危机嘚可能不大但是，对危机风险的过度关注可能会忽略债务背后更深层次的问题，也就是资本在国有和民营之间的错配一个表现就是Φ国民营企业的规模有限。在2015年财富500强中有94家中国企业入选，仅次于美国的128家但美国公司基本都是民企，而中国的94家企业中仅有9家民企如果不解决债务背后的体制问题，光通过一些财务手段降低账面债务并不能真正达到去杠杆的目的。

而房地产市场则是土地的错配一方面人口流入的大城市保留大量耕地，造成房价高企而另一方面人口流出的城市建造了大量住宅，造成库存堆积将一线城市的房價大涨，同其他国家历史上的房地产泡沫对比无疑忽略了中国的房地产市场在供给端的巨大问题，并对一线城市房价的长期走势产生误判

最后，户籍和土地制度也造成了劳动力的错配这既存在于城乡之间：虽然农业占中国经济的比重已经低于10%，仍有超过40%的人口住在农村；也存在于城市之间原因正是上面提到的土地错配。

因此将中国经济同日本90年代简单类比，认为中国将面临“失去的二十年”这種比较并不准确。日本90年代并不存在如此巨大的土地资本和劳动力的错配，当然也不存在由于纠正这些错配带来的增长潜力但中国能否释放这些潜力，关键在于改革真正解决中国的债务问题，主要在于国企改革改变资本在国有和民营之间错配。而真正解决房地产的問题主要在于土地户籍以及相关的财税改革，让土地的城镇化跟随人的城镇化而不是相反。在这个意义债务和房地产作为近年来最受关注的两大问题，既体现了中国经济深层次的体制问题也蕴含了解决这些问题的抓手。

原标题：董潘：中国未来就看深圳没有第二个城市！（深度好文）

转自：深圳淘房志（ID：taofangzhi-sz）；作者：淘房君

2017年以来，多个城市出台了地产新政限购、限贷成为新的话題。

在这个背景之下一部分人开始困惑，一线城市的房价是否已经到顶中国的房地产市场是否会马上转入下行阶段？

中国的房价到拐點了吗在这个阶段，如何让自己的资本增值

5月20日，被誉为“地产投资教父”、著名经济学家、房地产专家、博士生导师董藩教授莅临罙圳为大家剖析当前经济形势下，投资房地产的掘金之道

1.深圳一定是投资很好的地方，泡沫就是传说中的鬼

2.深圳房价每年增长百分の20， 持续30年 无产品可替代

3.勤劳是不能致富的，勤劳只能温饱！

4.政策要尊重事实、尊重历史这样才能稳定，才能共赢！

5.一线城市房价没囿“天花板”

6.深圳是南方经济增长极，有极强的优势

深圳一定是投资很好的地方，泡沫就是传说中的鬼

今天来了很多熟人有一些是峩的EMBA学员，还有房地产投资浓缩班的学员还有一些朋友听过我初级班的课程，非常感谢大家捧场来到这里有些人是从外地赶过来的。

峩还从其他途径拦截了很多因为今天这个场合只是随随便便讲几句，大家听我的课都比较多了少的听过两天，多的听过八、九天所鉯今天你们听下来可能没什么新的话题，更重要的是最近不让讲这个事情就特别麻烦。

万科的王石先生我也认识2016年的时候我在万科总蔀对所有营销人员做过一两天的培训，从那个时候开始我们接触比较多很多职业经理人我们都很熟悉，所以我还是来了

他们给我弄了個题目，讲一讲一线城市的问题后来我想想，只谈一线城市可能不太好我混在一起谈，同时也谈一谈深圳的问题

最近调控政策出台嘚背景和影响，这个事不能谈了有很多话不能公开说，我只有绕过去；

但我告诉大家今后这个市场的波动会增加，波动增加不等于房哋产没有价值因为只是波动，没有改变长期趋势只改变了短期趋势。房价是什么

刚才主持人提到一线城市，我告诉大家的是未来整個中国的房地产市场将往两个方向发展第一个方向是此消彼长，哪里消

很多偏僻地区、落后地区、资源枯竭性城市、缺水的地方、就業空间很小的地方需求是大两外流的；

所谓的彼长就是像北京、上海、深圳这样的典型大都市和核心城市，像深圳这样的地方你不用问，闭眼买就可以它的房价远没有到头，因为房价是城市功能的反映是城市价值的体现，是城市综合竞争力的表现在整个中国华南，沒有一个城市能够超过深圳

你们另外一个兄弟城市在渐渐没落，因为它的城市功能过去是强在商贸上大家知道广交会现在很难搞了，電子商务冲击非常厉害另外它的城市管理水平没有这边强。

还有另外一些原因我不一一说了，说人坏话不好但南中国未来就是看深圳，没有第二个城市

在这样的背景之下，在深圳你持有资源当然是好事了肯定是没有问题的，不管是哪一类物业住宅会更好，刚才怹们跟我交流说这个项目是公寓，要不要买你买不了住宅，只能买公寓买比不买强，这是首先要明确的

至于在这里面怎么比较、囙报更高更低，机会成本和投资方向选择是另外一个问题这个***我先给大家明确，深圳一定是投资很好的地方

第二个规律是颠簸中湔行，这是非常明显的规律我们怕的不是颠簸，而是大势改变如果中国未来发展道路不发生大的改变，深圳的房价还要往上走上海、北京也是一样，远远没有到头它有一天会超越香港吗？超越香港有正常

你不要去比较另外一些功能，因为中国人口巨大中国财富量巨大，这么多人口支撑两个、三个最顶级的城市这种城市的价格飞上天也是非常正常的，超越纽约也是很正常的房价不能简单的比較，因为它的价格各自独立形成

你们桌上那瓶矿泉水，如果在东莞是1元深圳是1.5元，其结果必然是由东莞运到深圳来最后东莞的供应量减少，价格上涨而深圳的供应量增加，价格降低两地形成基本一致的价格，比如说1.2元

但是房子你没有办法从东莞、惠州运到深圳來，所以我要告诉大家的是所有进行房价国际比较、区域比较、城市比较的全是不懂房地产的，以此来推断中国房地产有没有泡沫的所囿结论都是错的泡沫这个问题已经说了十几年了，泡沫就是传说中的鬼都说有，谁也没见过

深圳房价每年增长百分之20 持续30年 无产品鈳替代

房地产还值得投资吗？当然值得投资1987年我们在深圳拍出第一块土地，房子卖一千多元但当时深圳的房价也就是500元，高于全国100元

今天全国均价我估了一下大概在7800元，北京的价格我刚才请教了戚总他说应该在5.5万元左右。

如果我们推算一下全国的均价三十年来年均增长11%左右，深圳是什么状态刚才我没算，我想应该是20%几如果有一笔投资，从全国范围来看年均增长11%左右，连续30年你能找到第二個产品吗？根本找不到

如果有一个产品连续30年、年均回报在某一个城市达到20%，好不好当然好。

你也找不到第二个产品更重要的是我們的回报不止在这里，房地产投资有杠杆听过我课的学员天天在研究扩大杠杆，以至于政府在全世界范围内围剿这些人说他们是投机鍺。

其实不是这样的投机给社会做了非常大的贡献，投机发生在什么时候一定是供求关系极度短缺的状态下才会出现所谓的投机。

一個供应者的出现会极大地改变紧张的供求关系对买者来讲是非常有利的，同时他又赚了钱

举个例子，当年***打游击在山上被敌囚包围了，三个月没有盐这个时候有一个人知道山上极度缺盐，他冒着***林弹雨背几袋盐上山卖给游击队以50倍、100倍的价格卖给游击队。

我要问大家的是这个投机者的出现，这些盐的出现对投机者是好事还是坏事？是好事我想当时的游击队长一定握着这位投机者的掱说“兄弟，再给我搞两袋来”

投机者冒着风险提供了供应，对改变极度短缺的供应对改善供求关系、缩小供求缺口意义是非常大的。

有人说这帮人频繁交易我告诉大家频繁交易是弥补供求短缺的一个必要手段，而且所有交易者交易频率越高市场价格就更吻合规律，因为大家在这里博弈最后找到一个均衡点。

有人认为你这样是剥削别人这种说法也是错的，你什么时候才有机会剥削别人首先我鈈承认这个说法，即使你承认剥削了别人在别人身上赚了钱，一定是交易的频率越高机会越多，你才能剥削到别人才能积累起财富；

如果你能积累起财富，证明你所提供的产品更好地满足了多数人的需要大家都希望买到你的东西，你提供了满足大家需要的物质、产品是好事还是坏事？它同样还是好事

所以大众化的认识很多都是错的，我一直倡导全社会形成健康的租赁关系形成拥有大量资产的機构投资者阶层。

我最近在做一件事情推动投资者提升，变成机构投资者像戚总他们的项目，将来在我的学员那里可能就不是买一套兩套而是整栋楼拿下来，别人都没份了机构投资者是未来发展的方向，因为当我们以个人、以家庭身份出现的时候贷款总是受到限淛，当我们以公司化经营去运作的时候我们可能会突破这个限制。

未来中国的房地产交易一定是更加繁荣除非中国社会发展道路发生妀变了，如果不改变一定是交易更频繁，这是毫无疑问的一个健康的市场一定包括两部分：

一部分是***市场，一部分是租赁市场茬***市场中，自己买房自己住但像深圳这样的城市一定有一个巨大的租赁市场，它可能超越***市场它一方连着富人，一方连着穷囚一方连着本地人，一方连着外来打工者一方连着中老年积累者，一方连着刚来的年轻人；

这些有了积累的人拿出自己多余的钱买了這些房子出租给那些暂时不想买房、暂时不能买房、暂时买不起房的刚刚毕业的年轻人，最后形成稳定的供求关系；

这种供求关系的出現将极大的减轻政府保障的压力靠政府，政府该管的事情太多尤其是中国的政府承担的职责太多，他们完全不了帮助很多低收入阶层解决住房条件的任务由谁来完成呢？

一些谋求在市场上获得收益的出租者也即投资者。你们就充当着这样的角色你们不能简单的投機者，你们对未来市场的稳定贡献是非常大的；

只不过目前大家的认识、政府的认识没有到位他们认为我们这些行为是不科学的、是不規范的，是对市场发展不利的其实这些交易的出现恰恰是有利的，它帮助我们去发现哪个地方需要扩大供应当价格上涨的时候，我们偠努力扩大供应

未来的市场会继续演化，未来从市场主体供应角度来讲将出现大量的个人投资者和机构投资者，这些人的出现对改变未来的市场结构意义是非常大而不应该像现在的舆论这样让这帮人夹着尾巴做人。

中国市场未来还要往上走市场还没有到成熟的阶段，我们从市场供应、回报角度也能看出来过去二十多年里大家在房地产市场的回报都是很厉害的，你们当中有很多人可能有五六套房、七八套房甚至二三十套房你们在这个行业看到了比其他行业更高的回报状态；

我自己在房地产投资中的回报每年有60%、70%，我的学生做高利貸说“老师，你把钱放在我这里我保证你20%的回报”，20%有点低我们做房地产投资都是60%、70%，只要杠杆用得好回报40%、50%是很正常的，远远超过其他行业而且更重要的是几乎没有发生过风险。

有人说“老师你告诉我下半年、明年房价会涨还是会跌？

不要在意它是涨还是跌最重要的不是六千买还是八千买，是它涨到2万的时候你手里有货你在犹犹豫豫当中一直没有买，最终的回报是零

我们身边所有手中囿房子的人，我的学生罗敏（音）财富量很大为什么？房子多我们也看到开发商大老板在财富榜上出现了，首富王健林靠的是什么靠的是持有资产，我跟他是好朋友我知道他的资产结构非常强，全国开业的二百来个万达广场如果按照市场价值评估是不得了的。

地產口另外一些人登上过首富榜恒大的许家印、杨惠妍等等，为什么房地产行业的人在财富榜上出现的频率高于其他行业

谁拥有了房屋、拥有了土地，谁就是富者这是全世界共同的五规律。

两年前我在美国演讲我在哥伦比亚大学讲完课之后，他们的博士生陪我到华尔街去转转的时候他对我说“老师，我就希望将来有一天在华尔街找份工作在这些著名的投行找份工作，这些大金融机构是全世界最牛嘚公司”

我当时告诉他“你说错了，华尔街最牛的公司根本不是投行和保险公司而是这些大楼的业主”。

当雷曼兄弟倒掉的时候当兩房倒掉的时候，大楼的业主一脚把他们踢出去他们照样找到租户，在全世界范围打球神龙见首不见尾。

全中国现在实体经济不行了很多人挺不住了，他们输在什么地方他们输在没有持有物业上。比如有一个著名的饭店挺不下去了如果他当时稍微慢一点速度扩张，贷点款买万科的底商今天就不会被挤出市场。

还记得当年傻子褂子年广久吗《***文选》当中三次提到这个人，年广久现在完蛋叻我到那边去演讲的时候，他们要给我介绍年广久我说不用介绍，他没有意义怎么没有意义呢？对中国来讲他的意义多大

我说他呮是一个标本，他再也不可能起来了因为他做的事情不符合规律，他唯一做对的一件事情就是买了一栋楼所以他保证了今天的衣食无憂，如果当时不买这栋楼他将被彻底淘汰出这个市场。

房价也好房地产也好，很多普通人的认识是远离其本质的我要告诉大家的是這种资产方式是最优的资产方式，我甚至在这里告诉你们你买万科的房子，别买万科的股票听懂了吗？

为啥因为这两个行业的走势昰不一样的，它的交易方式是不一样的它的财富分配方式是不一样的。你买股票股票市场中赢的是徐翔，赢的是李勇不是你。

但是買房子刚才我的学生薛总说“老师，我们开发商是干不过这些业主的业主后面赚了大钱，其实我们只赚了百分之十几就走了”是这樣的，你手里有房的时候你就是赢家，你手里有股票别在业主跟前得瑟。

勤劳是不能致富的 勤劳只能温饱

四种生产要素在财富分配中優势不同分配财富的时候，它们的地位是不一样的拥有投资的人分配财富的优势地位是比较突出的，为什么富的人从来都是资本家為什么都是私营企业主？为什么都是股东

因为股东在参与企业财富分配的时候不是靠劳动力分的，是靠资本老百姓买房子是切入资本市场的非常简单有效的方式，而且是唯一可以贷款的方式所以不要去干别的，老老实实买房

你们可能说“老师，你让我们买房子大镓都来买房子，谁来干实业”永远不会所有人都买房子，就像今天我在这里演讲不会全国人民都坐在这里听一样，这个市场是竞争的打麻将一定有输有赢，你争取做那个赢的人就可以了

所有人都想发财，是不是所有人都发了财呢不是，所以都知道这个道理但是鈈一定能够挤进来。在深圳买一套房子没有上百万的首付是不可以的即使很烂的房子也要上百万的首付，你问问看全国有几个人能越過这个门槛？

所以永远不要担心大家都炒房子不会的，社会上只会形成一个阶层：今天到场的各位未来社会普通老百姓财富阶层的划汾就看你买没买房子、你买了几套房子、你什么时间买的房子、你在哪里买的房子以及买了哪个项目，是不是买了万科的项目

一个问题嘚五个方面决定了老百姓财富阶层的划分，以后跟工资收入没关系你一个月挣2万，我挣1.5万你比我多5千，没事我有房子，你没房子峩一套房子在深圳随随便便就是一千万，一年增值15%就是150万；

你的工资无非一年比我多5、6万差远了，我的房子还有十几二十万的租金收益所以一定要相信资本的力量，也一定要知道有些人是怎样被淘汰掉的；

坐在宝马车里的小伙摇下车床对坐在自行车上的姑娘说“你后悔叻没有”姑娘说我不后悔，我们俩个人靠自己的双手十年挣一台宝马你的车是你爹给你买的”。

转眼十年过去了坐在宝马车里的小夥已经把车换成劳斯莱斯，而坐在自行车上的姑娘只把自行车换成电动车

深圳这样的地方会更有优势，北京、上海这样的地方会更有优勢省会城市也还可以，但是广大的四线、五线轻易别动如果你老家还有房子，你爹还住在那里赶快把他搬出来，搬到深圳这样的地方逃离你终将衰落的故乡。

不要去弄股票尽管万科很好，万科的股票要随着大市走当大市不好的时候也没办法。我们看到的是虽然咑压房地产市场没太受到大的影响，但股市稀里哗啦往下走二十年来在股市里能赢的人绝不超过5%；

但在房地产市场赢的人几乎是99%，个別人有点什么意外这就是差别，只要你进入房地产领域最终都变得越来越富裕，这是规律而在股市当中，你想赢不是规律输才是規律，为什么这样

因为中国的股市从构造和发展背景上跟美国完全不同，这是另外一个话题今天不去讲，我要告诉你的就是在股票市場长期待着姚明进去，潘长江出来宝马进去，自行车出来最好别碰它。

老百姓的钱哪里去了大部分被股市吞没了，如果你还有点錢要放在房子上，如果你没买房又进了股市，基本上现在就沦为乞丐

别的能干吗？别的也不要干古董、字画、玉石这些都不要做，我们在初级班讲课一讲就是半天展开讲很麻烦。

古董90%都是假的你没法弄，古董市场的特点是100%都是骗子所以各位在座有搞古董的我僦要得罪你了，你们千万不要跟做古董的人做朋友古董市场赢就赢在你骗我、我骗你，你当赝品卖能告诉他是真的吗？

你永远不会告訴他这就是你的机会。如果你花20万买了个假古董这个时候你想不想以真货价格甩出去？避免自己的损失把损失转嫁给别人，你一定想所以不要跟搞古董的人交朋友。我身边有很多这样的人我一般跟他喝顿茶就拉倒了，不跟他谈别的玉石也差不多，字画比古董稍微强一点也差不太多。

这些市场老百姓都不能碰大众化市场只有两个，一是股票一是房产，但在中国股票市场不能进，股票市场Φ有三个赢家、一个输家“三个赢家”，一是上市公司二是政府，三是券商券商总是鼓动大家进，下跌的时候告诉大家抄底上来嘚时候就要追涨，总之你不能闲着你只要有操作他就有收入，但是你进来想赢是很难的

和房地产相比，它们都不好操作你在这个市場想赚钱都很难。黄金也基本不具备投资价值五十多年来黄金没有跑赢过通货膨胀，我还要告诉你真实的通货膨胀率不是官方公布的数據

政策要尊重事实、尊重历史，这样才能稳定才能共赢

这次打压能持续多久？房价上涨牵涉到社会稳定领导们很担心，所以这次打壓又很强这也很正常，但是不可能一直这么严厉地打压究竟哪天放开我们推断不了，停两年还是停三年

不管是两年还是三年，一直這么紧是不行的我实际上一直是反对限购限贷的，因为它违反了市场规则特别是限购，市场第一个基本特点是市场是开放的谁想买嘟行，市场认钱不认人干嘛跟户口、跟社保连在一起？

你到市场上买衣服让你拿社保证明了吗？所以限购也好限贷也好，制造出大量的冲突我们不希望发生这一切，今天北京和上海政府门口都有一些骚动我们不希望出现这样的情况，保持稳定是最好的怎么样保歭稳定？

尊重规律即使我们要理顺市场秩序，也要把旧的问题、遗留问题和今后的发展区分开来就像小产权房，深圳有很多小产权房历史形成的，你上来强行扒掉行不行不行，要尊重事实、尊重历史这样才能稳定，才能共赢

我们不主张长期这么搞下去，一时间市场上受不了了出现这个政策，虽然我们也没办法但是长期这么搞下去是不行的，我的学生要结婚了来找我“老师，跟你汇报个事我想跟某某同学登记”，这个学生很有修养要结婚了，告诉老师一下

我一听，不许登记为什么？登记了你俩就是一家的学生说“老师，谈恋爱不就是希望成为一家吗”不能成为一家，你知道限购限贷吗现在政策怎么规定的？买第一套30%首付第二套70%首付，将来伱爸要来吗要来。她爸要来吗第二套70%你钱够吗？不够

第三套不让买，让你爸来还是让她爸来没想过，都要来你不许结婚，我们看到的是他们被逼无奈去结婚勉强凑点钱，谁爸爸先来感情好的说咱们俩别争了，锤子剪刀布谁赢谁来，感情不好的就离婚

所有政策的制定不能侵犯人权，我们要尊重大家我们为什么要发展生产力？发展生产力是要让大家过上美好的生活而不是让大家有钱都买鈈到东西，长期这么打压下去是不行的

打压导致供应萎缩，孕育更大的波动风险打压的结果是开发商不敢开发了，未来的供应受到影響未来的供应受到影响，但是需求没有消失因为房地产这种产品是没有替代品的，没有替代品是什么结果

你今天不买，明天不买後天必须买，当大家一块冒出来的时候市场的供应量减少的时候，房价就会暴涨还记得去年吗？

你们的房价涨了60%、70%有的楼盘翻番了，为什么会这样

因为前面几年打压、限购，你们没买成你又担心政策导致房价往下滑，所以你不敢买

但是最终政府受不了的时候，政府开始让大家买房的时候政府说“我要去库存了，你们抓紧买”的时候大家一涌而上。这个市场只要社会制度不变你不必灰心，偅要的是手里有货今天不涨，明天不涨没关系，等它涨的时候会给你补回来

打压会导致GDP下降，失业率上升这一点不详细讲。

打压會导致地方财政收入急剧下滑此前的两年我们的市场在慢慢恢复，在变好甚至像深圳这样的地方，突然间财政收入暴涨但是如果一矗这么打压，深圳也许还能挺得住北京、上海还能挺得住；

但那些四线、五线挺不了，如果卖不了地地方政府就没有收入，因为有些哋方卖地收入占60%、70%全国平均50%以上，有些落后地区只要不卖地真的就运转不了；

从长期来看是有问题的，但我们先不管长期先看短期，如果卖不了地政府开不了工资，***都维持不了秩序了医院的医生都不想上班了，这个问题直接连着整个社会的运行最终还是要進行调整。

什么叫宏观调控政策宏观调控政策基本上就是相机抉择，随时变随时动无论今天咬牙切齿说得这么狠，明天可能就变了缯几何时领导在求我们买房子，突然间就变了没事，领导碰到新问题的时候还会调整策略这是正常的，这是科学的态度

而且你真的咑压，真的房价下跌就会出现退房潮，各位还记得2010年那次下跌吗2010年限购限贷，南京还是哪里万科有一个楼盘降价，售楼处被砸了這件事惊动了当时的总理，还有一个房地产公司降价结果售楼处被占了。更重要的是在杭州大量要求退房的人爬上了楼顶，给不给退

不给退我们就手拉手跳下去。很危险就在这个时候，北京传出一条消息说房价又上涨了，于是杭州地面上这些人纷纷给楼上的人打電话“下来吧北京又涨了”，这才救了杭州要不那天就出事儿了。

所以房价真的下跌是不行的房价上涨我们从来没见死过人，没见囿人跳楼只有些抱怨，但房价下跌的时候真的对社会稳定是有威胁的。

如果房价下跌如果打压持续得太久，搞保障也没钱因为搞保障来自地方财政收入，地方财政收入来自卖地和交易税费万科的项目肯定会大卖，大卖过程中就给政府交了很多税而且万科是上市公司，一分钱税都逃不掉有些三线、四线还能救起来吗？有很多地方救不起来了有一些还能救起来。

我告诉你未来中国大约还有三汾之一的城市是可以投资的，三分之二的城市你别碰了即使暂时有点上涨，也别碰

更重要的是在座各位回家想想，你爸你妈、他爸他媽住在哪里如果是衰退区域的话，尽快离开你再挺几年，到那个时候再想卖再也卖不掉了，越来越麻烦越来越费劲，就是我前面講的那句话逃离你终将衰落的故乡，最终中国人口要大整合、大迁移形成几大板块，其中南方这个板块就是以深圳、广州为双核

一線城市房价没有“天花板”

一线城市的天花板在哪里？

有四个基本前提如果社会稳定，如果中国的金融体系不崩溃如果不进行币制改革，收入随着经济发展而继续增长一线城市的房价不存在天花板。

总有人问我“老师一线究竟涨到哪里？是不是到顶了”没有顶，┿年前面对深圳的房价时你是不是觉得到顶了你是不是不敢买了？有些人是不是把房子卖了

五年前是不是有人又做了这样的决策？今忝有人说“我觉得到顶了”告诉各位，房价没有天花板就像收入没有天花板一样，人民币最终的结果是奔着日元、韩元而去

现行房價之间的落差是城市价值差别的体现，主要是由城市功能和综合竞争的差别导致的所以像深圳这种城市功能极其强大的城市，仍然是非瑺有前途的当全国几乎都不行了的时候，深圳理论上也能挺在这里尽管它有波动。

不同城市人口规模和产业结构的差别会导致房地產需求进一步向大都市核心城市聚集。推动房价上涨的因素仍然是大量存在的它的合力比过去更强大，特别是在某些大都市核心城市

峩们以前的房价上涨是没有限购限贷甚至限售这样的政策打压的，而今天在打压之下房价涨幅都达到这个程度你把它取消了是什么结果？人口在加速聚集房价在继续上涨。

未来经济增长的主要力量来自货币供应经济在衰退，我也承认经济上的确有一些衰退力量官方嘚说法是“新常态”。

在这样一个背景之下我们要保证经济增长，不管是5%也好6%也好，两个基本思路一是减税，使企业减轻成本增加一点收入，但是这个路是走不通的；

因为中国有庞大的六项支出六项开支决定的结果是税收不能降下来，降下来整个社会无法运转那么只剩下一条路——货币投放，即老百姓说的放水如果放水，你最好有一个救生圈；

但是我们研究了半天别的都不能当救生圈，只囿房地产买黄金，亏死你你没觉得亏，因为你不知道货币贬值的速度我们看到的事实，跑赢的只有房地产尽管有些衰退区域可能房价稳定，没怎么涨但是即使那些地方，它也比买e租宝这些产品要强

你们还会问“究竟能涨到多高？”我前面已经说了像深圳、北京、上海这样的城市，理论上来讲只要中国社会稳定，还会继续涨涨多高？

谁也说不清楚原则上是永远上涨，只不过上涨过程中有波动因为房价运行的规律就是原则是上升的，下跌只发生在战争、瘟疫、连续地震、特殊政治事件、税收改革、经济危机、严重而错误嘚宏观调控

深圳是南方经济增长极，有极强的优势

深圳还有什么价值深圳是南方经济增长极，有极强的优势

一是深港关系，深圳是怎么起家的当年是为了回收香港画了个圈，在这里搞市场经济这套东西如果不靠近香港，不可能有深圳如果没有深圳，在座各位都鈈会来这里你们95%都是从外地来的，正因为临近香港才有了深圳的今天。

二是深圳是南方的金融中心如果说全国的金融中心，毫无疑問是北京因为理论上来讲中心只有一个，但是我们划几片南方如果有个中心，当然就是深圳

三是人才优势，深圳这个地方虽然大学仳较少但是今非昔比了，早期全国都搞计划经济的时候只有深圳可以搞市场经济，只有深圳收入高；

我研究生毕业的时候我们很多哃学来到这里，在北方的同学一个月各种收入加在一起也才二百块，而跑到深圳这里有一千几百块改革开放之初，深圳吸引了全国三汾之一的博士和硕士因为钱是好事，只要有钱大家都来了。

我给EMBA班讲课的时候我说钱是男人的胆，胆量是英雄的标配每个人都希朢成为英雄，但是你没钱你就是狗熊。

今天的英雄不再是动刀动***的打打杀杀它是面对问题克服困难的勇气和决心，只要你有钱你說“这个事我来办”，于是人家就信你没钱你说的都是大话，根本没有人理你所以男人必须有钱。

女人也必须有钱钱是女人的脸，奻人天生爱美爱美必须有钱，没钱你咋去美容没钱，女人面对生老病死、柴米油盐每天愁容满面，即使你能美容也老得快，但是洳果你有了钱所有问题几乎都可以迎刃而解，你解决不了的问题全世界都解决不了。

所以你每天笑容满面就不容易变老我们大学同學聚会的时候，发现老得比较快的都是生活比较困难的有钱人老得都不快，只是肚子稍微大了一点这就是差别。

钱是尊严什么是尊嚴？所有尊严都建立在金钱基础之上当你跪在他里向别人乞讨的时候，无论如何都是没有尊严的所以赚钱是个很光荣的事情，投资是個很光荣的事情投资是为了赚钱。

美国的缔造者富兰克林“赚钱不是贪婪与谋生而是使命与追求，是使人生绚丽多彩和满足人生价值嘚最佳途径”

说得非常好，格调非常高赚钱是政治上很进步的表现，我们不要给政府制造麻烦让政府来救助你，所以在座各位都是思想上很进步的人

深圳除了云集全国大量的博士、硕士之外，更重要的是这几年采取了一个非常重要的措施——引进高校北大、清华、哈工大、中山大学纷纷在深圳建分校，再加上深圳自有的深圳大学、南方科技大学今天的深圳已经今非昔比了。

未来的深圳人才优势會更加突出现在从国外回来的人，管他牛津天桥来到国内就是北京、上海、深圳，再往下才是广州、杭州深圳是第一梯队，这不容噫因为北京、上海是历史形成的，深圳是市场化发展起来的按照这个势头，过两年就可以藐视北京、上海

深圳的电子信息产业、生粅医药产业、高科技机械产业、金融业都是非常有优势的，还有交易所深圳的电子产业有华为，信息产业有腾讯这些都是非常了不起嘚企业。

更重要的是不止有这两家企业各行各业还有非常有代表性的企业，比如房地产的万科一直是行业的领袖，一直引领潮流在住宅领域最近交易额稍微调整了一下，但长期来讲是老大这对社会是非常非常大的贡献。

城市的地位深圳人出去之后都很牛，一问哪兒的深圳的，别的城市就不是这样了现在青岛人、大连人说哪儿的？大连的就不一样，本来南方人说话是软绵绵的但只要提到“峩是深圳人”的时候，都有一种阳刚之气

深圳的GDP总量和人均GDP在全国特大城市当中一直是第一，GDP总量马上超越广州预计就是这几个月的倳，不出意外的话今年会超广州，如果出意外的话就是明年超广州但总之最近要超广州，广州人民最近很郁闷

深圳是领袖级企业化囷上市公司云集的地方，上市公司非常多更重要的是领袖级别的企业非常多，深圳在某种意义上是引领全国的

深圳楼市的投资价值，汢地面积小土地供应紧张，关内没有地关外地也很有，我的学生徐总是大央企老总华南区代表，操纵中几百亿的资金在深圳周围轉啊转想买地，还没买着

在这个地方，有房子有地就行了哪怕你有一个账篷，政府给你发个房产证都行他想拆，一平方米怎么也得給十万二十万

这就是深圳的优势，没地没地才有价值，你看看广东省的地图最缺地的就是深圳，真要把惠州划进来还真就不行了汢地供应量大量增加，所以你别吵吵跟这个一体化跟那个一体化，深圳越小越好深圳的面积减少一半，你们的房价立刻上涨三倍

巨夶的价格差吸引港人置业，香港的房价是深圳的两倍香港的收入挺高，所以香港人还是来深圳买房拦都拦不住，很多香港人是怎么发財的就是当年在深圳买了几套房子发财的。

人均收入高投资意识强，房产成为主要投资对象今天来了很多人，我说你们不要为了看看我跑到那里去你给那些没有听过我课的人留点地方。我到另外一个城市做演讲没有这么多人听，决定你财富的以后不是胆量了，昰专业智慧

深圳是整个南方的财富高地，这是谁都挡不住的我现在遇到一个问题，房地产总裁班和EMBA班的很多人都是做房地产投资的佷多私营企业老来问“这个班的人有多少钱？”我说你有多少负债？说句实话

一说，我说我们所有的投资者都比你有钱深圳二十几套房子，北京十几套房子你算算，是不是比你有钱

深圳是能培养大量投资者的肥沃土地，深圳人口聚集效应突出增速快，外地人口仳重高深圳和东莞是外地人口比重最高的城市，每到春节期间城市几乎空了很多人都走了，这就告诉大家这个地方有大量外来人口怹们不管在这里买房还是租房，这个需求不得了

另外一个地方是流出的，流出就不行了大家还要把老家的房子卖掉，把钱拿到深圳来所以深圳只要有房子，你等着就行了财富不断往上堆积，继续往上涨

养老需求大，在座各位从全国各地涌向深圳在这里安家落户，但是可能父母还在老家你老公的父母也还在老家，最终他们都要来如果是北京，一个年轻人有可能不用买房子因为父母名下有两套房，他不用买房还可以借父母的光父母原来就有；

但来到深圳正好相反，第一你父母原来不在这里你来了，要在这里买房同时还偠把父母从老家接过来，来到这里就要买三套房除了自己的娘，还有丈母娘有的人还有好几个丈母娘。

深圳是企业自建房最少的地方深圳是国有经济相对来说比重最低的地方，市场化程度比较高有些老国有企业自己建房，这样需求就被锁住了

深圳在大城市当中空氣质量很少，你们能想到吗有一天空气质量成为影响财富的重要因素，现在有很多年轻人选择工作时北京和深圳，我去哪儿呢我还昰去深圳吧，深圳空气质量好

回到具体的项目上，刚才万科的专业人士讲得非常好不用我再讲了。

提问：谢谢董老师的分享受益良哆。请问董老师从过去来看，不管北京、上海还是深圳都是外围涨得更好，您觉得这个趋势是否可以持续下去

董藩：这不一样，深圳这个城市比较特殊因为深圳由小渔村发展起来，历史上没有配套城市太晚了，正常情况之下是这样的能买市中心不买次中心，能買次中心不买普通地段能买普通地段，不买边缘区域但在深圳，这个规则可能被打乱因为城市太年轻，而且随着规划的调整这个規则会改变。

房子的价值=窗户内的价值+窗户外的价值或者说小区内的价值，规划设计、园林景观以及房屋户型、建筑结构、使用建材等硬件以及这个小区居住的人群等软环境。

小区外的价值是四大配套、两个环境所谓四大配套，一是教育资源二是商业设施与氛围，彡是交通通达性四是医院医疗服务。深圳历史很短跟北京上海不一样，上海最优质的配套一定是在市中心价格的演化表现得更规则。

但深圳不太一样比如深圳引进一个外来医院，肯定不是落在市中心引进北大医学院或者兴建一个三甲医院，肯定不在市中心

而北京最老的医院就是最好的医院，一定在市中心最好的小学、最好的中学、最好的大学全在市中心。这个时候我们要研究规划的变动和区域配套的完善最优的回报不是配套最完善的地方，而是由不完善到下一步可能完善的地方

提问：您觉得深圳是西部机会大还是东部机會大？

董藩：你这样问我我就不熟悉了，尽管每年我会来深圳两三次但还是不太熟悉，对当地的情况判断不准

提问：粤港澳大湾区呢？

董藩：太大的事儿别管就像当年问西部大开发机会在哪里一样，盯着深圳就行了

提问：请问董藩老师，对于深圳的公寓和临深的住宅从投资角度来说，您更看好哪一个

董藩：我都看好，因为它的条件不一样你非要做一个明确的比较，这是很难的而且各个城市自己出政策，这又改变了规则正常情况下是能买住宅不买公寓，但有的时候公寓和公寓是不一样的比如说它是深圳的公寓，就跟惠州的公寓不一样它的条件不一样，不好比较进行比较一定是固定条件都一样。

如果你问我在深圳买公寓还是买住宅我告诉你买住宅，但是当你买不了住宅没有指标，贷不了款的时候你能买公寓，买比不买强

第五个一线城市，非它莫属——杭州

从长远来看连接型城市会逐步解构占有型城市。北上广这样的超级城市并非所有城市发展的终极目的而有个城市正在做一种尝试，至于是不是由它闯出┅种新路径并不重要。重要的是整个世界已经站在了一个历史的拐点

工业时代的中心是伦敦，金融时代的中心是纽约信息时代的中惢是硅谷。从城市形态来说硅谷之前，新的世界级城市的兴起总是在体量上与旧的城市中心抗衡乃至超越，巴黎、伦敦、纽约、东京、上海莫不如此

不用提创新圣地、科技之都、互联网心脏等滥大街的称号，硅谷角色的本质是“人类进步中心”人类社会未来是什么樣，几乎所有人都在看硅谷进行的前沿探索从之前的计算机革命，到正在发生的互联网变革再到即将来临的大数据、人工智能、基因笁程时代，硅谷成了人类进步的绝对中心

硅谷的出现却打破了这条铁律，不走体量这条路以小的城市规模，产生了强大的输出能力

矽谷挑战华尔街的方式，西海岸挑战东海岸的方式不是在规模和体量上，不是成为另一个超级城市

这很可能成为世界城市发展史的一個拐点。科技的权重开始远远大于资本、土地、劳动力等要素“小，却有洪荒之力”的城市成为可能

与此相似的是，杭州在体量上很難追上北京上海但杭州为什么一定要在规模上去和京沪竞争？

杭州不动声色间把贸易之都的帽子从广州头上摘了过来以电商的形式不僅解构了广交会，而且改变了民众的商业生活形态

杭州已悄然成为全球最大移动支付之城，是不带现金、只带手机出门可以生 活得最恏的一个城市。这种互联网金融带来的便利正在向全国、乃至全球进行输出。

杭州的城市名片在“天堂”后加了两个字“硅谷”。天堂硅谷杭州摆明了想用硅谷模式来实现对超级城市的弯道超车。

不走体量竞争这条路决定了硅谷模式和杭州模式的要义是：连接大于擁有。

伦敦、纽约、东京以及北京、上海都是强调人口集中、资本集聚、土地集约，资源汇集到一起产生规模效应城市要对这些资源予以控制和占有。

以硅谷为代表的新型城市本身是充当大脑和关键连接点，大量的资源分属外部、分处各地不求拥有，只求连接

传統的世界级城市，通过大港口实现货物的全球连接通过大交易所实现资本的全球连接，通过大空港实现人的全球连接但这些都建立在規模体量的基础上，受制于物理空间

互联网才真正把连接能力发挥到了极致，信息产业和数据化才真正把对物理空间的突破发挥到了极致它们不像大空港大海港大交易所一样只是连接某一类事物，互联网是万事万物的连接由此，才成为硅谷这样的“不求拥有、只求连接”新型城市涌现的基础于是——

硅谷一个小团队写就的打车软件（Uber），连接了全球400多座城市、几千万名司机以及以十亿计数的乘客；從大学校园发端的一个社交网络（Facebook）接连了全球人口总数的四分之一；一个搜索引擎（Google），连接了所有的公开信息；一个智能手机系统（Android）只求连接不求占有，开放源代码让40亿部手机——这个当下人类最重要的延伸***——互联互通；一个电动汽车（Tesla），开放所有专利用颠覆式的模式在最短的时间内连接各种资源形成了生态圈。

像北京这样的超级城市它对周边有巨大的吸附力，把资源都往自己体內装首都的繁荣与京津冀周边 的冷清形成了反差。新型城市的形态应该是共享的、扩散的，资源未必都到我这里来只要通过我这个關键点构成网状连接就具有了生命力。

杭州虽是电商之都但电商中90%的环节都不在杭州发生，它连接商家、物流、客户构建了一个无远弗届的商业世界。

杭州这几年招揽顶尖人才的速度丝毫不输于京沪一位媒体朋友说了一个“恐怖的人才密度“的段子：

一次中午去蚂蚁金服楼下吃饭，在简陋的麻辣烫餐馆里碰上四个吃得满头大汗的技术哥哥，朋友一一介绍：这位是谷歌原首席工程师那位是微软前科學家，旁边是PayPal的边上是刚从Facebook回来的，以前在硅谷经常一起打牌现在回国继续打……

杭州如果去跟超级城市拼资源的占有，拼资本的争奪一定拼不过。它需要有独家牌杭州手上有这么几张牌：

马云力推的eWTP（世界电子贸易平台），其背景是现在的全球贸易和连接规则，主要为20%的发达国家和大企业服务其余80%的中小企业和青年人被冷落了。

发端于杭州和阿里的电子交易模式在中国成功地把中小企业和消费者连接到价值链中，显然eWTP想把这一套经验复制到全球。

eWTP目标是连接1000万中小企业和20亿消费者此事若能有效推进，杭州的输出能力和連接能力将上一个量级

如同淘宝激活中国中小卖家，整个中国的商业局面发生了翻天覆地的变化；全球的中小企业和青年人如果被激活被连接，那种颠覆性将无与伦比

未来，eWTP则可以让二十亿、三十亿年轻人每个人通过手机就可以从事全球贸易。“如果他有一个屋顶他可以做太阳能的生意；如果他有一部车，可以做司机；如果他有一块地可以卖他种的东西。”

这才真正实现了“所有人对所有人”嘚交易才真正实现了分布式、去中心化的全球化。

有两个抓手可让杭州在这个无边界的平台中占据关键性连接点的位置。

一是全球电孓交易基础设施的建设比如跨境电商中心、跨境电商实验区、智能物流、技术支持等。

二是搭建在线支付工具以提供快捷的支付方式僦如规定是淘宝成败的关键一样，在线支付将对全球交易系统产生决定性影响

一个关键性城市，必然要具备金融辐射能力但杭州不按超级城市的套路出牌，走出了一条截然不同的金融发展道路

普惠金融由联合国提出，用大白话解释就是“村里老太太和银行行长享受哃样的金融”，金融服务应该不分阶层、不分地域每个人都能平等享受到，尤其是那些弱势群体

普惠金融是一种经济理念，也是一种社会思想它真正取得突破，是基于肯尼亚的M—PESA业务、蚂蚁金服等中国互联网金融公司的创新

诺贝尔和平奖获得者尤努斯博士在孟加拉創立的“穷人银行”——格莱珉银行，在过去的39年帮助800万农村妇女获得160亿美元贷款，但由于传统小额贷款的属地化、非标准化“格莱瑉模式”很难复制。

相比之下互联网技术带来的突破令人振奋：蚂蚁金服主导的小额线上贷款在5年多时间累计为400多万小微企业提供了近7000億元贷款，也就是说蚂蚁金服用5年时间做出了6个格莱珉银行。

金融本质上是一个赋能型行业它给其他产业和个人赋予发展能力。杭州莋为互联网金融之都正在改变传统金融体系中“强者愈强，弱者愈弱”的赋能规则它没有与北京上海抢客户。原有的超级城市服务嘚是大机构大客户，杭州则瞄准的是中小个体

像当年杭州没有选择重化工而选择互联网一样，此次没有选择大客户而选择中小个体它依然是站在趋势的一边吗？

从长远来看连接型城市会逐步解构占有型城市。北京上海这样的超级城市并非所有城市发展的终极目的

杭州在做一种尝试，至于是不是由它闯出一种新路径并不重要。杭州不行还会有其他城市去闯——整个世界已经站在了一个历史的拐点。

有时候城市的发展是有宿命的是一环扣一环的必然。关于硅谷的命运是这样的：

淘金热催生铁路业而铁路带动运输业，运输业又带動港口业港口需要无线电通信，从而催生了半导体产业半导体产业又衍生出微处理器产业，从而产生了个人计算机计算机又催生了軟件业，软件业又得益于互联网（《硅谷百年史——伟大的科技创新与创业历程()》）

这就是旧金山湾区整个20世纪的历史。这样波澜壮阔洏又有些机缘巧合的产业进化把硅谷引向了“人类进步中心”。

临近香港——南海边划了个圈——南下淘金热——创业基因——山寨产品——智能硬件

开放的基因——接纳从京沪退回的创业者——非典——电商——支付担保——全球金融赋能中心

每个城市都有命运的偶然但长远看它是走在必然之路上。

这个世界上究竟有什么东西可以超越国家，超越种族、超越宗教

所以，我们该如何构建一个新世界

5个月前，支付宝一举拿下全球10大机场攻占了中国通往世界、世界通往中国的重要枢纽，打通了出境移动消费的关键链条并在近日重磅宣布：芬兰航空客机将全面接入支付宝。乘客可在万米高空之上刷支付宝消费这是世界移动支付首次登上飞机。

国际汇款本来是借助電报、卫星等通讯技术起家的如今由于快速发展的手机支付，让国际汇款的本质发生了根本的变化要知道国庆之时，跨境海外线下交噫量飙升400%欧洲交易笔数暴涨1800%。

而且中国支付宝怒砸60亿收购美国大型汇款公司MoneyGram，这家已成立近80年、连接着全球24亿账户发送和接受着世堺各地的汇款的超级金融巨头却被一家中国企业拿下。

这件事的意义究竟多么重大要知道 MoneyGram在国内连接着工商银行、农业银行、邮储银行、交通银行、中信银行。仅仅在中国内地拥有超过20,000个中国代理点所组成的庞大网络。 在海外35万个网点连接200多个国家和地区，同时还掌握着沃尔玛、CVS药店、英国邮政、加拿大邮政及ACE Cash Express等企业客户资金可以秒达全球24亿个账户。以上数据如果再叠加支付宝的庞大体量，阿里離全球支付的铁王座已经近在咫尺

中国的普惠金融服务正在渗透到全世界。马云曾表示：未来四年一半用户在国内，另一半在国外未来全世界的资金往来、各个国家老百姓汇款消费，将更多用上中国企业的服务这就是普惠金融的真正意义。

有人认为：货币交换体系昰所有金融巨头的梦想而阿里巴巴跳出了全球所有央行的势力范围，打赢了一场《跨界战争》！

未来支配这个世界的或许是阿里币。

洇此杭州也一定会站在世界的中央。

三、揭开中国城市财富之谜

产业链也是一条财富链每一个城市都处于一个节点，你的位置决定了伱的价值和财富

我们以纺织服装为例做一个说明：新疆的“棉花”先运到山东，在山东做成“纱线”山东的“纱线”再运到“江浙”莋成面料，这些面料再运到广东做成“服装”然后再贴上各大品牌的标签，我们身上的每一件衣服都是这样做出来的

从“棉花”到“紗线”是初级加工，这是劳动密集型生产从“纱线”到“面料”是深度加工，需要染色、漂染等各项功能的检测而从“面料”到“服裝”则需要设计师的创意注入，然后才能成为一件衣服最后就是“品牌”运作，经过品牌方不断的营销和宣传最终成为各类人群追逐嘚品牌服装。

大家发现没有在这条传统的产业链中，从低到高依次是：新疆、山东、江浙、广东这些区域的经济水平依次递增。

这就昰定位决定的你所处的环节越高，所需要的技术含量就越大以脑力劳动为主，获得的收益就越高你所处的环节越低，所需要的技术含量就越低以体力劳动为主，往往都是粗放型的生产

从产品角度来说，品牌运作就是产业链的最高环节比如我们使用的苹果手机，雖然都是富士康生产的但我们从来不会认为它是“中国制造”的，这就是品牌的神奇之处这也是中国经济的瓶颈，沦为给别人代加工嘚地步处于整个世界产业链的低端环节。

从商业角度来说金融才是产业链的最高环节。无论是服装这样的快消品还是服务行业，很哆品牌都把总部设立在北京赚到了钱再送到上海运作（上海股交所）。

中国区域经济格局就是这样来的：

新疆—山东—江浙—广东—北京—上海

材料—加工—成品—品牌—金融。

就是这样一个过程所以有时先天条件更容易决定一个区域的定位，比如几乎所有的“资源強势区域”都处于“经济洼陷区域”比如内蒙、新疆、山西拥有很多优越的原材料，羊毛、矿产等等自然资源无论你的养殖、开矿技術做到多么极致，却永远只能处于“资源”这个最低端环节

而所有的商业模式发展最后，就是钱如何生钱的问题这就是金融的本质，咜位于食物链的最高端

而江浙和广东往往其实都是土地的贫瘠之处，他们只有从事商业活动的才能维持生活这就好比一个人天生拥有“坐享其成”的老本，往往“不思进取”而一个人如果生下来“一无所有”，必然会产生强烈的创造欲望

有时候真的不是我们不够努仂，而是你生下来就处于某个环节你的环节定位既跟你的区域有关，也跟你的背景、环境、学识、能力有关无论你在某个环节做到多麼极致，永远还只能停留在这个环节

比如很多人从技术员做到工程师、高级工程师、特级工程师，依旧还是技术工人……其实很多道理嘟是如此真正的改变现状是“跳出去”，这需要你能从更高的高度看待一系列问题

城市也是如此，一个城市的GDP只是他的外在这个城市的定位究竟是什么？它有没有内在的张力这一点决定着这个城市的发展。

的确人生来就是不平等的。这一点可怕到你所在的区域也鈳以成为制约你发展的条件如果没有互联网，中国（包括世界）依然会按照既定的秩序运转但是互联网加剧世界的变化，比如杭州就昰最典型互联网时代的大逆袭

中国传统的一线城市格局是北上广深，即：权力调控中心在北京、金融中心在上海科技中心在深圳，传統的商品集散地在广州而现在杭州的互联网不仅冲击到了广州的外贸，还会影响上海的金融地位因此未来杭州的地位一定会凸显！

放眼四望，未来的社会财富不再只是产品而是数据和信息。谁对接了消费者的需求、谁掌握了消费数据、谁就在书写商业规则

中国城市格局在不断变化，但有一点不会变就是定位决定未来。有很多城市定位很模糊你提到它往往没有什么深刻的印象，这就好比一个人各方面都很平庸属于泛泛之辈，你怎么看好它的前程

还有很多城市摇摆不定，今天说自己领先中部崛起明天喊着要融入长三角，这就恏比当你发现一个人什么都可以干时其实他什么都干不好。而当你发现一个什么都干不了时却总有一方面，是什么人都比不了他的地方只是你还没有发掘到它的潜力！

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