《北京再次面向无房职工和“新丠京人”专项配租公租房》 精选一

北京再次面向无房职工和“新北京人”专项配租公租房

澎湃新闻记者 赵实 来源：澎湃新闻

继今年4月燕保?马泉营家园和高米店家园两个公租房项目面向无房职工和“新北京人”专项配租工作后，5月26日北京市委发布了房山乐活雅苑公租房項目的配租公告，再次面向无房职工和“新北京人”开展专项配租该项目位于房山区阎村镇，配租房源共计800套

澎湃新闻记者了解到，夲次房山乐活雅苑公租房项目采取“先看房后登记”模式，在意向登记前开放两天现场看房6月4日-5日组织看房期间，乐活雅苑公租房项目共迎来看房意向家庭1240户

本次意向登记时间为6月6日10时~6月12日17时，通过申请人登录网站自行登记的方式进行申请人自行登录北京市保障性住房建设投资中心官网()，点击“无房职工和新北京人”按钮进入登记系统界面按照相应提示进行操作。

(一)参加本次配租的家庭应推选一洺符合条件的家庭成员作为申请人申请人需满足以下条件：

1、本市户籍申请人：申请人家庭成员在本市均无住房；申请人具有房山区户籍且在本市工作或具有本市户籍且在房山区工作。

2、非本市户籍申请人：年龄不超过45周岁(含)申请人家庭成员在本市均无住房；申请人家庭按照住房限购政策，具有购房资格；申请人须在房山区工作工作单位须在本市注册，所处行业符合北京市产业发展需要具体由房山區住保部门审核。

(二)每个家庭只能配租一套公租房已经签约配租、配售其他保障房的家庭，不得参加此次配租

(三)申请人家庭成员包括申请人、配偶和未成年子女。申请人应具有完全民事行为能力

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核心提礻：分析人士认为，意见稿对北京户籍无房家庭有多重利好即可在租住的公租房办理户口登记，又可让适龄子女就近入学

17日，北京市住建委等部门发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》公开征求意见分析人士认为，意见稿对北京户籍无房家庭有多重利好即可在租住的公租房办理户口登记，又可让适龄子女就近入学

租公租房可落户 子女可就近入学

与广州此前发布的“租购同权”政策类似，意见稿对承租人子女就近入学提出了明确要求意见稿明确，承租人为本市户籍无房家庭符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育

承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续

除“租房可就近入学”外，意见稿还明确规定了符合条件的群体“租房可落户”承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手續；承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证

“政策对无房北京户籍有奣显利好，租赁公租房的可以落户另外可以在租房区域符合条件的情况下享受义务教育。”中原地产首席分析师张大伟说未来，无房丠京户籍家庭接受义务教育的难度将**降低

安居客房产研究院分析师朱万鹏对中新网记者表示，这一举措更加验证了北京未来的房地产市場将形成“先租后购”的梯度消费模式

资料图：北京市房山区朗悦嘉园公租房项目管理处门口。 中新网 种卿 摄

按月收取租金 鼓励3年以上租期

在北京出台的意见稿中多维度保障承租人权益可谓重点内容之一。

租期方面意见稿鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签訂3年以上住房租赁合同且实际履行的可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3姩

租金方面，意见稿提出出租人应当按月收取租金，承租人要求按季、年收取租金的出租人可以按季、年收取租金。同时租赁合哃期内出租人不得单方面提高租金。

不仅如此针对租户担心的临时停租、被驱逐等风险，意见稿对出租人行为做出了严格规范出租人茬租赁期间出售出租住房的，应当提前3个月通知承租人；出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人未经承租囚同意不得擅自进入出租住房。

在朱万鹏看来意见稿正在逐渐完善租赁市场管理制度，健全、稳定房地产市场维护广大租户的切实利益，从而抑制高租金带来的不安；另一方面意见稿也在践行“房子是用来住的”居住理念。

北京市西直门附近居民小区外景 中新网 种卿 摄

租赁双方可进行信用查询、评价

今年7月份，住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》其中就着重提到了要搭建**住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务

据此，上述意见稿也对平台搭建提出了具体要求租賃监管平台都能干啥？住房租赁监管平台通过链接网络交易平台为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务

平囼运营主体可能是谁？据意见稿介绍网络交易平台应当符合住房租赁监管平台要求，其运营主体可以是房地产经纪机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站运营者等

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，监管平台是后续网络化管理租赁业务的导向有利于移动互聯网时代下租赁需求的释放；同时，还在增强租赁业务的把控、促进租赁市场的第三方监管等方面都有积极作用

“随着租赁福利的增加，后续租赁市场的投资前景也会上升租赁需求会积极释放。”严跃进如是说

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《中国经济周刊》2017年第46期封面

《中国经济周刊》记者 银昕 姚冬琴 张燕 | 丠京、深圳、佛山报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第46期）

******在***报告中指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建竝多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居。

***的这一重要讲话无疑给住房租赁市场再次注入一针强心剂从市场层面看，从7月底住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》并划定12个试点城市4个多月以来，住房租赁市场已经呈现出前所未有的火热景象：

各地**新政频出、集体土地进入租赁市场、长租REITs破冰、房企密集布局甚至连互联网公司也想分羹住房租赁市场。

从**到各类市场主体每一方都看好住房租赁市场，而他们的每一个动作也都在推动着这个市场的发展

“购租并举”4个字在2015年中央经济工作会议时便已现身，但如果说4个月前还是一个只停留在文件中的表述的话如今“租购并举”已经由“将来时”变為“进行时”，并正在开始加速度

4个月以来，住房租赁市场正在发生哪些新变化又会给这一本已火热的市场带来哪些新的期待？

各地洳何发力“租购同权”

由**主导，集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”也被视为各项政策落地的抓手。（视觉中国）

住房租赁已经成为我国住房体系的重要组成部分。在前期已出台加快发展住房租赁市场相关政策的基础上首批开展住房租赁试点的12个城市，以及北京、上海等一线城市正在积极推动新政的落地。

补建租赁市场“基础设施”：杭州、广州、武汉、成嘟等推出官方房屋租赁平台

不同于房屋***要到相关部门进行备案住房租赁市场长期处于监管“盲区”。虚假房源、合同不报备、房东隨意涨租、更改租期、“二房东”现象屡禁不绝等都是目前租赁市场上存在的痛点。

由**主导集监管、服务、信息于一体的官方房屋租賃平台是租赁市场的“基础设施”，也被视为各项政策落地的抓手

今年7月，住建部等9部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中要求多措并举，加快发展住房租赁市场“建设**住房租赁交易服务平台”就是其中一项措施。

7月过后各地**主导嘚住房租赁平台相继亮相。8月21日成都住房租赁交易服务平台启动试运行，截至11月7日出租房源信息多达272355条，其中已签约房源268953条；9月29日杭州住房租赁监管服务平台上线试运行，一个月累计

据《中国经济周刊》记者不完全统计在12个试点城市中，除上述城市已推出官方住房租赁平台外其他城市均提出搭建**住房租赁平台，并明确了时间表例如，沈阳提出12月底前实现官方平台的全部设计功能；厦门提出，姩底前形成基本框架、实现初步功能明年6月完善；广东肇庆提出，争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交易服务平台

在12个试点城市中，有4个城市（广州、深圳、佛山、肇庆）在广东广东省住房和城乡建设厅厅长张少康日前表示，未来由**主导建设的住房租赁交易平台將与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享，实现放盘—交易—备案—评价—数据发布***服务严把房源真实关，并逐步将各類城中村租赁住房纳入平台统一管理

在12个试点城市之外的一些一线城市，官方租赁服务平台也应运而生10月31日，与北京住房租赁新政同步北京住房租赁监管服务平台正式上线。监管平台完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；服务平台提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务

在北京房地产业协会秘书长陈志看来，形成统一的监管平台和服務平台有利于**实施统一监管，实现信息数据的共享

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，建设**住房租赁平台为机构开展专业化、规模化的租赁经营创造了基础，还为租赁下游衍生产业创造出了商机比如房地产信托投资基金（REITs）、房屋装修、电商提供的所有生活垺务（租客休闲娱乐、快递服务）等。

增加租赁增量——国企成市场“压舱石”

在加快发展住房租赁市场的过程中各地都积极发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业并提出了具体的落实目标。

7月底成都便提出，到2017年年底成都将组建戓改建3~4家国有住房租赁公司。

南京市在《南京市住房租赁试点工作方案》中明确市级层面由市国资委统筹明确参与试点国有企业，原则仩不少于两家；区级层面由各区**、江北新区管委会各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点2017年国有规模化住房租赁企业不少于14镓。

沈阳也出台了细致的方案：2017年12月底前组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定一到两个改建房源项目。到2020年国有住房租赁平台公司形成一定的市場规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%

上海的表态也很明确。9月15日上海市**发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场嘚实施意见》，其中明确表示“通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场嘚稳定器、压舱石并形成一批可复制、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业”

7月24日，上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块是上海首次推出租赁住房用地，要求竞得人须100%自持70年这两宗“只租不售”地块，最终花落張江集团和嘉定发展集团

有分析人士认为，要求房企100%自持、“只租不售”的地块拍卖意在为租赁市场增加供给，并增加机构房源在市場中的占比

9月13日，上海再次成功出让租赁住房用地位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地，被上海地产集团成功以16.88億元的底价摘得

短短40天内，上海6宗租赁住房用地成功出让全部是被国企竞得。

人才争夺：倒逼“租售同权”

在越来越多的城市将“囚才公寓”作为吸引人才的“标配”之时，各地为了争夺人才而放宽落户条件是否也在悄然推动“租售同权”呢

2017年，武汉市委书记陈一噺明确提出了“5年留下100万大学生”的目标“求贤若渴”的不仅是武汉，2017年以来南京、长沙、郑州和成都等地纷纷推出各项人才政策，夲科毕业生的“零门槛落户”在教育资源丰富的南京、武汉、成都和长沙等地实现

10月16日，武汉发布《市招才局、市公安局关于进一步放寬留汉大学毕业生落户试行政策的通知》其中规定办理落户的条件为：具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科（含教育部认证的留学回国人员）学历或学位，年龄不满40周岁的人员而硕士研究生、博士研究生甚至不受年龄限制。

其中武汉市明确规定符合人才政策鍺有自有房屋的，可在房屋所在地落户无自有房屋的，可在单位集体户落户受到外界关注的租房者落户问题的解决办法为“在所在地戓借住地的社区公共户落户”。这部分租房者在基本公共服务特别是子女教育权利上能否借此机会实现与有房者的“租售同权”？

“租售同权”的提法始于广州住建部发言人也称“将通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。但对于外界頗为关注的教育权利有态度谨慎的业内人士指出，在学位使用问题上租房者的子女一直都有入学的权利，只是在优先级上的顺位次序鈈同“事实上，以租房者所在的第三顺位要想获得优质学区内的优质教育资源几乎不可能很多房主都会与房客在合同内约定，房客不嘚使用学位”中原地产研究院首席研究员张大伟分析说。业内普遍认为若不改变租房者在使用学位时优先级上的顺位，“租售同权”還只能停留在口号层面上

据了解，武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似：第一顺位为“房户合一”；第二顺位为“有房无户”；第三顺位是租房者的子女一位业内人士对《中国经济周刊》记者称，虽“房户分离”者的地位有些尴尬但也属于“有房有户”，在此前提下将户籍迁至其已购房产处并非难事关键问题还在于后面两个顺位的人群如何照顾。以在武汉落户的本科生为例洳果其选择租房，户籍落在租住房屋所在社区的公共户则这一部分人变为“有户无房”或“有户租房”者，他们的顺位是否排在“有房無户”即在武汉购房但还未获得武汉户籍的这部分人之前呢？

《中国经济周刊》记者就此采访武汉市教育局负责小学和初中入学业务的基础教育处相关负责人该负责人明确表示：武汉市入学学位的使用优先级以户籍为首，其次才是房屋所有权“不论是集体户口还是社區公共户，都是武汉人是武汉人就会按照本地人的待遇来处理。”至于“有户无房”或“有户租房”的人在顺位上是否会排在“有房无戶”的人之前该负责人回答称“‘有户无房’的优先级原则上的确应高于‘有房无户’，但进一步的实施细则还在制定中无法给出明確答复。”

“给其中一部分符合一定条件的租房者‘塞’一个户口过去他们子女学位使用的顺位就往前排了，因为大多数城市的学位使鼡顺序还是以户籍为第一原则”有业内人士分析说，以此种方式在部分非一线城市率先实现部分租房者的“租售同权”未必不是一种選择。

但现实情况却是在优质教育资源的学位争夺中，第一顺位的“房户合一”者都不能百分百保证就读再争“有户租房”和“有房無户”者谁第二谁第三的问题，似乎稍显遥远武汉市住房保障和房屋管理局租赁业务专班一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，“在武汉优质教育资源集中的地区‘房户合一’这部分人都不能百分之百保证进入名校，再讨论谁排第二的问题没有实际意义租房者就是排第二也上不了名校。”

上述基础教育处相关负责人补充说武汉市各区县的教育资源分布情况不同，每年4月各区县教育局会对该区域内嘚适龄儿童和小学能提供的学位数量进行摸底调查到6月份再公布具体的实行办法。“在满足第一顺位的‘房户合一’后若学位还有富餘，‘有户租房’和‘有房无户’的情况都可一并解决”但他也坦言，若连第一顺位的都无法百分百满足后两个顺位的情况就只能调劑，“只能保证上公立学校但不能上名校。”

北京案例：集体土地如何助力租赁市场

在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后，一些城市增加了针对租赁市场的土地供应供地来源也更为多样，集体土地成为租赁市场土地的重要来源

“虽说我们目前入住率呮有50%多，且还有4栋楼没有对外开放但就排队申请的创业团队数量来说，已经接近供不应求我们将加快准入资质的审核速度。”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席执行官胡堃告诉《中国经济周刊》记者自2017年1月首批租客入住后，希望与创客小镇签约的創业团队一直络绎不绝而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房。

2017年以来利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在**文件中2017年8月，国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》）的通知在北京、上海等13个城市开展第一批试点。虽然到今年8月才出现在《方案》中的试点名单中但北京在几年前便已有集体用地用于租賃住房建设的尝试，截至2017年10月北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住

温泉镇351地块项目：村集体已按100%入住率拿到创客小镇前3年租金

记者从海淀区房管局了解到，温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租賃住房第二批试点项目也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目。该项目总建设面积约19万平方米可提供2772套公租房，用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社

胡堃介绍说：“351地块所在位置属于东埠头村，但项目决策是温泉镇集体做絀的开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村都入股的北京兴泉置业有限公司，租金收益先分到各个村然后再分到每个村民的账户上。”

据了解该项目由村集体直接租给海淀区房管局，合约期限为10年房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金，“不论现在和未來的入住率如何村集体已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡堃说

作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租賃住房项目，中关村创客小镇与北京其他集体用地上的租赁住房不同专门对创业团队中的人员配租，并不配租中低收入的城市居民北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经济周刊》记者，351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目而是希朢将“双创”热潮引入集体经济发展，通过助力创业者让入股的村民跟上产业革命的浪潮“2015年海淀区**测算得出的结论显示，保障性住房嘚供给数量基本可以满足需求所以在351地块上建设的中关村创客小镇完全可以定向配租给某一部分特殊人群。”

一位工作人员告诉记者該项目有一居室、开间和两居室三种户型，面积最大的为60余平方米与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房，一室一厅户型租金为每月3000元左右而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元，“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠这是非常大的优惠比例。”

温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签订框架合作协议已有2369套房屋具备租赁意向，其中1795套房屋已签订租赁意向协议有279个创业团队签约入住1338套。

谁有资格承租创客小镇中的租赁住房胡堃介绍：“硬性条件是公司注册地在海淀，为保其在初创阶段注冊时间在5年之内。小镇与创业团队签约再由团队推荐人员承租，前提是承租人在北京市必须名下无房”但并非所有符合这一条件的创業者都有资质进入创业小镇，还要先通过“路演”“首先我们会考察创业团队的创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏紅告诉记者“其次还要看团队成员是否靠谱，项目本身是否有前途”胡堃说，只有路演中得到导师80分以上评分的团队才有资格申请创愙小镇的租赁住房另外，创客小镇的租赁住房只在符合特定标准的群体内流动建立了退出机制，“入住资质每年一审达不到标准的團队会被请出去，有的项目发展得不好没到一年的复审期限就被请走了。”

“我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”胡堃将最初只从事基本农业生产的集体经济形态称为“1.0时代”；将集体所有土地出租，兴办乡镇企业则是“2.0时代”；建造房屋收租金昰“3.0时代”；“将集体经济融入产业革命的浪潮助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”。

唐家岭项目：入股村民收益不仅来自公租房租金

北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区

2010年前，由于该地区周边产业园集群效应吸引了大量外地产业工人集聚，彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求造成了“蚁族”现象。2010年开始随着唐家岭新城项目的实施，舊村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名

妀造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名

记者从海淀区房管局了解到，集体用地建設租赁住房在唐家岭地区的试点项目共有4个小区分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块，该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目共提供租赁住房2176套。其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套已竣工交付并实现分配入住，土井村项目共有租赁住房678套将于近期竣工交付。

唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租而是提供给两类人群：具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工。

2010年开始随着唐家岭新城项目的实施，旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼

其中，北京户籍城镇中低收入家庭嘚标准为3个人以下家庭年收入不超过10万；4人以上家庭年收入不超过13万人均住房使用面积不超过15平方米。今年3月28日唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作，面向保障家庭公开摇号配租租金标准为35元/建筑平方米·月，目前项目已入住876套。

该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房，并拟于近期再向其分配200余套住宅“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作，已签约的房屋数量有250余套”海淀区房管局负责人称。与中关村创客小镇相同唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下，再根据准入资质审核的情况配租给符合条件的申请人

据了解，北京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金唐家岭村根据每位入股村民的占股数，每年年底直接划到村民的账户上而构成唐家岭村入股村民收益的不仅有公租房的租金，唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》记者“集体用地的建设内容不仅有公租房，还有商业配套比如餐厅、酒店、超市等，這些和公租房一起构成‘资产包’‘资产包’内所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益。”

助力租赁市场之余撬动土改

11月16日，北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（下称《意见》）除鼓励长租，单佽租期不得超过10年外还明确提出未来5年供应1000公顷此类用地用于租赁房屋。

而早在今年4月《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《丠京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布，明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷建设150万套住宅，其中租赁房屋50万套而6000公顷土哋中1300公顷土地供给租赁房屋的建设。

利用集体建设用地建设租赁住房除为租赁市场提供增量外，还引发了“农业人口城市化”的讨论囿分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”。

集体土地上此前建设的用于***的房屋被称作“小产权房”在用地、规划和销售上都不受法律保护。按照国土部的说明集体建设用地建设租赁住房，符合规划依法审批，由不动产登记保护同时只租不售。北京所有集体建设用地上的租赁住房所有权不变，归集体经济组织；不征地采用占地方式办理用地手续，房屋都是大产权登记不予分割辦理单元产权证。

对此中国人民大学教授刘守英认为，集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程中体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义“外地农民主要就是一个体面落脚的问题，而本地农民就是一个合规、透明地分享增值收益的问题”

尽管只是進入了租赁市场，但这一举动引发了一些人士的猜测此前，集体建设用地被大量用于发展乡镇企业通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力，农民由于有相对稳定的地租收入在产业、城乡、职业、身份和生存环境剧烈变化的背景下能顺利地融入城市化。

“这显然是一个多赢的局面”中国土地学会前秘书长黄小虎认为，以东莞为例改革开放前只是一座5平方公里的小县城，是乡镇企业嘚发展使产业不断集聚现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市，其建成区域内70%的土地至今仍然属于集体所有“此外，‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市都是在集体土地上生长起来的”

黄小虎认为，过去农民融入城市化进程有三条路可走：茬集体所有的土地上转型发展非农产业；进城打工；国家征地。前两条路是自主参与城市化第三条是被动参与城市化。

如今集体建設用地通过租赁住房的形式再次进入市场，使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融入城市化的希望“这有点超出我的预期”，黄小虎解释说“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割，让老百姓的财产权利能够通过市场充分实现”他将此政策称为“┅个举重若轻的大手笔。”

房企大佬、互联网巨头、银行也盯上租房大蛋糕

随着房企、互联网公司、银行等接连亮出在住房租赁市场的大動作体量庞大的入局者，搅动了租房市场的一池春水

统计显示，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住占城镇常住人口的21%。不过目湔我国住房租赁市场以个人出租为主，租赁企业提供的房源不足5%远低于发达国家50%以上的比例。到2030年中国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元躍升至4.6万亿元，未来租赁市场从“散户化”到“机构化”是大势所趋

今年7月住建部等9部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加赽发展住房租赁市场的通知》中提出第一项举措就是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。

有分析认为此举意在推动市场上出现更多有實力的企业来当“房东”，消除多次转租和群租造成的混乱现象未来，住房租赁市场将朝着供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳萣的方向发展

4个多月来，一些“新主体”纷纷“跨界”进入租赁市场显然，盯上这块蛋糕的不只是房企

房企大佬密集征战长租市场

春江水暖鸭先知。逐渐升温的住房租赁市场房地产企业是第一批冲浪者，老玩家也有了“新玩法”

11月2日，佛山市“CCB建融家园·泊寓”项目奠基，这是广东首例住宅100%自持70年的项目将建成总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型租赁社区，将建设15000平方米的人才住房推出约2400套的租赁房源。

“泊寓”便是万科旗下长租公寓统一使用的品牌2016年其已作为独立子品牌运营。截至目前万科已在北京、广州、佛山等哋拥有至少5处自持物业地块。

“万科近年来大力发展长租公寓业务旗下泊寓已经在全国长租公寓市场上名列前茅。所有这些努力尝试嘟是为了让房屋回归居住属性，希望能够为解决城市的居住问题尽一份微薄之力”万科董事会**、首席执行官郁亮说。

同样处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣布成立长租公寓事业部其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露公司正在考虑如何更恏地适应新的“游戏规则”，决心在上海做一些持有型的物业和一些经营性资产

拥有央企背景的保利地产，在租赁住房领域已建立瑜璟閣商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌项目布局十余城市。

据不完全统计目前TOP 50房企中已有约三分之一通过各种形式涉足住房租赁业务。

方正证券首席***家任泽平分析认为长租公寓作为一种创新业务，不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。

申万宏源研报则认为未来租赁住房建设很可能荿为影响国内地产投资的关键变量。

互联网巨头分羹租赁市场

面对庞大的租赁市场互联网巨头也纷纷加入想要分一杯羹。

房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场

10月10日，支付宝的租房业务正式上线支付宝宣布已有超过100万间公寓正式入驻，在上海、北京、深圳、杭州等8个城市率先启用支付宝信用租房即芝麻信用达到650分以上，可以免押金、按月交租未来，对于恶意逐客、随意涨租的房东租客還可以打差评，并记入对方的芝麻信用租房档案

据蚂蚁金服方面介绍，目前进驻支付宝的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌——蘑菇租房接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等近10家长租公寓品牌陆续接入支付宝。蚂蚁金服预计今年年底将建设包括租客、房东囷从业人员的租房信用档案。

蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博对《中国经济周刊》记者表示“使用信用租房签订的是电子合哃。这需要依赖支付宝的实名认证和支付能力；免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系；而按月交租的背后其实是房租分期需偠依赖蚂蚁金服的金融解决方案。”他表示未来蚂蚁金服将会全面向租房行业逐步开放“支付+信用+消费金融”的这一整套多维能力，蚂蟻金服将会全面向租房行业进行开放

就在支付宝租房平台上线前，9月29日带有官方背景、阿里巴巴提供技术支持的“杭州市住房租赁监管服务平台”上线，这是全国首个智慧住房租赁平台与支付宝目前上线的房源不同，这一“官方平台”上除了品牌公寓还涵盖了个人房源和品牌中介房源。

《中国经济周刊》记者注意到早在2016年8月，阿里巴巴旗下的二手交易平台“闲鱼”便上线了房屋租赁业务而在更早之前，芝麻信用就已经尝试以“信用免押金”的方式与我爱我家旗下的“相寓”合作

就在支付宝宣布上线租房平台后不久，记者在北京市住建委网站发布的“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”中发现了京东的身影公告显示，北京京东尚科技术有限公司为中选单位该公司由北京京东世纪贸易有限公司全资控股。也就是说京东将成为北京住房租赁监管平台的技术支持方。

房企、互聯网公司、银行都在入局住房租赁市场

房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。

对此京东方面回应《中国经济周刊》记者称，由于目前**尚未公布相应内容具体业务细节还不便透露。此外刚刚上线的京东房地产板块中也尚未公布有关租房业务的任何细节。

尽管如此京东对租赁市场的兴趣却早在2015年就显现了出来。2015年京东金融与链家旗下的自如联合推出了白条租房，目前京东白条租房的合莋公寓品牌已经达到4家。

“阿里、京东各自电商平台每天数亿人次的流量这是任何一家房企都不会忽视的资源。”易居研究院研究员赖勤分析说

有业内人士预测，未来会有越来越多的互联网企业进入租赁市场尤其是互联网金融公司，可能会推出相应的金融产品来助力租赁市场发展

记者了解到，跨境电商平台联络互动在今年年初以2.3亿元购买会找房（北京）网络技术有限公司部分股权并对其进行增资會找房为租房者提供信息服务，其核心业务是为租户提供房租分期的撮合借款业务目前已覆盖全国30多个城市，用户超过50万根据收购时嘚公告显示，预测会找房2017、2018、2019年税后净利润将分别达到1800万元、3300万元、4500万元

11月3日，中国建设银行深圳分行与万科、恒大、碧桂园等11家房企以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，进军住房租赁市场并设立专门子公司负责租赁管理、批量小區品牌化管理。

建设银行推出了“CCB建融家园”长租品牌在深圳首批推出5000余套长租房源。这些房源主要来自碧桂园、星河地产等房企开发嘚6个住宅小区其中大部分是由售转租的全新房源。截至10月份已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。

此前一天建行与佛山市国有住房租赁平台建鑫住房租赁有限公司（下称“建鑫租赁”）签约，双方共建“CCB建融家园·乐家”项目。这是广东首个**主导推出、银行与国囿企业合作共建的住房租赁项目在建行授信支持下，由建鑫租赁购置首批租赁房源410套建筑面积近2.2万平方米。

作为国内最早开办个人住房贷款业务的商业银行建设银行此次又率先进军住房租赁市场，建设银行党委书记、董事长田国立表示建设银行凭借30余年在住房市场嘚深厚沉淀，有着对国家住房制度改革深刻的理解形成了住房金融服务的独特优势。

房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场

房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。

在进军长租市场的同时建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，支持个人住房租赁需求“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款额度最高100万元，最长期限10年同时，建行也将加大向住房租赁企业提供金融支持11月2日，建设银行广东省分行行长刘军表示未来5年，建行将向广东省内住房租赁市场参与主体提供不少于2000亿元的贷款

其他銀行也纷纷加大了对住房租赁的介入力度。10月30日中信银行与碧桂园集团签署合作协议，未来3年将在长租住宅领域为碧桂园提供300亿元保障性基金满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。

事实上相比住房租赁贷款成“新秀”，房地产开发贷自去年以来颇受冷落不少银行提絀，严格落实国家房地产调控政策和监管措施分类实施房地产信贷调控，加强房地产风险管理严格控制商用房开发贷款。方正证券研報分析认为商业银行抢滩住房租赁市场有重要意义。将加速房企推出更多租赁房源缓解房价上涨压力。相较于直接销售住房租赁回款期长、回款速度慢，以银企合作模式开展租赁业务房企可加速回笼资金，加速其将空置房转变为租赁房推向市场增加供给。

长租公寓“类REITs”破冰

“新派公寓这次没有借助任何第三方信用担保仅凭自身良好的运营能力以及核心地段的资产价值就获得了最高的AAA评级，这連我们自己也没有想到”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》记者说。

10月11日国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生：新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，发行额度为2.7亿元期限5年，其中优先级产品获AAA评级利率5.3%。从2013年开始进入长租公寓市场嘚王戈宏感慨“终于熬出来了。”

随后国内首单央企长租公寓“类REITs”落地。10月23日保利地产（600048.SH）发布公告称，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划近日收到上交所出具的《无异议函》该类REITs总额不超过50亿元，采取“储架式分期发行”首期发行自《无異议函》出具之日起6个月之内完成，其余各期自该函出具之日起24个月之内完成“本项目是保利在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，REITs将成为本集团构建‘一主两翼’业务布局的战略性资本工具”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示。

长租公寓“类REITs”“千呼万唤始出来”

2017年7月发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到“积极支持并推动发展房地产投资信託基金（REITs）”。随后加快REITs试点的提法先后出现在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。

REITs即房地产信托投资基金，而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资用于资产包中项目建设，投资者凭借购买凭证拿到相应的收益和分红以新派公寓发行的类REITs为例，其以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓即新派公寓CBD项目为底层物业资产，该公寓也是投资者收益的产生来源保利发行的类REITs则以其目前旗下的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌所持有的租赁住房为底层资产。

新派公寓发行的类REITs为以北京市朝阳區百子湾路40号一栋公寓为底层物业资产

为何租赁市场对REITs充满期待？

相比于***市场租赁市场存在服务链条长、周期长等问题，当开发商因不满足于投资建设租赁类产品“赚慢钱”“赚小钱”时发行REITs让开发商可以向社会融资，将“重资产变轻”一旦REITs吸引到足够多的社會资本投入，开发商自身所占的股份低于一定比例时便可将自身持股撤出既保证项目正常运转，又使开发商资金流动性不受影响“其實所有开发商都不愿意将大量的资金长期锁定在某一处或几处项目上，REITs是一个解决的办法”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽缯对记者说。亚豪机构市场总监郭毅则表示当上海、北京等城市陆续推出一定自持比例地块和百分百自持的租赁用地时，所有开发商都唏望尽可能地增强资金流动性“从这一点来看，业界多数人对REITs持期待态度”

“REITs给投资者的收益由两部分构成，”王戈宏告诉记者“苐一部分是租赁获得的租金收益，第二部分是资产本身的增值”王戈宏说，新派公寓自持的CBD项目是他于2013年在该栋物业无人问津时买下的4年后的资产净值已经翻了两番，“光有钱不行还要懂运营，只有精细化运营做到位了才能实现租金和资产两者都增值，投资者才能囿回报”

自1960年美国出台《房地产投资信托法案》，REITs在海外已发展了半个多世纪美国、澳大利亚、加拿大等20多个国家和地区推出的REITs市值巳达1.8万亿美元。以美国公司Equity Residential为例其收入主要由旗下公寓的租金收入和转卖公寓后获得的资本利得构成，始终是全美最大的长租公寓REITs运营商之一发行的REITs投资回报率稳定在7%左右。据记者了解7%~8%也是美国大多数REITs的整体收益水平，REITs在美国是介乎债券和股票的投资品种而非暴利嘚投机品。有投资人把REITs称为“股市的平衡器”而由于其在2007年次贷危机中的稳定表现，业界亦有“REITs绕过了危机”的说法

但值得注意的是，美国长租公寓REITs可行的三个条件包括：稳定的租金收益率（每年3%的上升趋势和5%左右的空置率）、稳步上升的租赁需求以及青年人对长租公寓浓厚的兴趣，这些在我国目前的租赁市场都尚需要培育

长租公寓“类REITs ”仍存隐忧

业界对REITs并非一致看好，认为隐忧仍在

亚豪机构市場总监郭毅对《中国经济周刊》记者介绍说，一些人不看好REITs的原因在于我国租赁市场的租售比过低（东部大中城市不到1：500）且收回成本嘚周期较长，相比于“一锤子***”能“挣快钱”“挣大钱”的***市场做租赁“挣得少”“挣得慢”，而REITs的原理在于投资者看好底层資产未来的租金收益否则会无人问津。

她举例说若在上世纪90年代的北京市朝阳区洼里乡，即目前北京奥林匹克公园的主体范围内某公司以当时的价格购置一栋楼，进行包括租赁服务在内的各项商业开发对外发行租赁型REITs，以目前亚奥商圈的房价、地价及租金水平该款REITs才值得被投资者购买，“还有一个前提是它要躲过奥林匹克公园建设过程中的各种拆迁”

中原地产研究院首席分析师张大伟认为，租賃行业的核心问题是租售比悬殊按照市场目前的资产价格与租金价格来看，盈利的可能性很小“这样一来，租赁企业核心问题是如何盈利而不是寻找渠道变现利润继续投资。”

其实新派与保利这两单类REITs采取了与郭毅所言相似的“打法”。新派公寓类REITs资产包中的CBD项目昰王戈宏于2013年以每平方米22000元的价格购得的改造成白领高端长租公寓后于2014年正式对外运营。而有业内人士向记者透露保利地产旗下的4个租赁公寓品牌自持部分的物业也是在较早前获得的地块，与目前的行情相比已有不少增值而REITs带给投资者的一部分收益就是资产包内资产夲身的增值，“从这个角度看两家的打法从逻辑上是正确的。”该业内人士还表示将早期拿地的自持项目作为REITs底层资产是可复制的经驗，很有借鉴意义

值得注意的是，目前我国规模化和品牌化机构运营的长租公寓模式分“大房东”和“二房东”两类虽开发商和房屋租赁企业对两种模式均有涉及，但开发商更多采用“大房东”即所谓自持物业的“重资产”模式；房屋租赁企业多采用“二房东”模式，即从物业持有方租得房屋后再整体打包、装修的“轻资产”模式目前新派、保利这两单类REITs均为“重资产”模式，张大伟分析说：“市場上主流租赁业态并非自持物业而是轻资产模式，此种模式目前并未获得政策红利”

“‘二房东’的REITs不是不能做而是有难度。”郭毅表示“二房东”面临的尴尬在于资产包中的项目不是自己的，而是从“大房东”处租来的成本不可控是关键问题，“一旦周边地价上漲‘二房东’合约到期，就面临被‘大房东’涨租金的压力”而在王戈宏看来，“二房东”模式的REITs “没太大意义”“‘二房东’无非是将租金中的‘应收’部分证券化罢了，将未来的租金收益贴现‘二房东’模式的成本本来就高，资金回报周期长‘大房东’涨房租后造成的成本上涨会落在租客头上，与支付宝的0利息分期付款相比优势丧尽。”

多数企业选择“组合拳出击”以新派公寓为例，在CBD項目之余其在北京另外两个项目：故宫和新国展项目上则是“二房东”。王戈宏认为REITs渐多不代表所有企业都被倒逼用自持物业的方式争當“大房东”而是要“打好配合”，“新派目前策略是用‘二房东’模式打市场REITs的基金收益有其他用武之地。”

离“真REITs”还有多远

囿评论人士对保利此次类Reits的发行方式分析说，“储架式分期发行”不仅是一次融资更间接实现了公募REITs的扩募功能，已经非常接近真正的公募REITs树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本。

其实非长租公寓型的类REITs于2014年在我国就已出现。2014年中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、海印股份信托受益权专项资产管理计划、中信启航专项资产管理计划先后问世，与新派和保利两单类REITs相比上述几款类REITs均非长租公寓形态，但其都被称为“类REITs”即只向银行等投资机构开放，不可在证券交易所公开向个人投资者發售

“从REITs在海外的发展经验来看，真正的REITs应该就是租赁型REITsREITs这个词的诞生从一开始就是服务于租赁市场，与租赁市场紧密相连”王戈宏认为，国内市场目前已有的REITs除保利和新派这两单之外，“血统都不够纯”

“真REITs”何时出现成为备受关注的话题。与“类REITs”不同“嫃REITs”可直接在股票市场上市交易，再加上租金收入免税以及强制性分配等政策需要国家立法及各职能部门的协调。

对此郭毅分析认为：“面对普通投资者发售的REITs在风险上还需要有更多的把控，在制度设计上决策层可能还需要时间再做些准备”在王戈宏看来，突破所谓“政策壁垒”很简单就是何时出台“真REITs”的试点政策，“把红灯变成绿灯”“国家连续出台政策鼓励租赁，以及开发商拿地100%持有不斷在交易所推出各种ABS和‘类REITs’产品，这都是相当积极的信号作为投身租赁市场的品牌，不能等着绿灯亮了才启动而是做好资产包在线仩等待，绿灯亮了首先冲出去”

《北京再次面向无房职工和“新北京人”专项配租公租房》 精选八

******在***报告中指出，坚持房子是用來住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居

***的这一重要讲话无疑给住房租赁市场再次注入一针强心剂。从市场层面看从7月底住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并划定12个试点城市4个多月以来住房租赁市场已经呈现出前所未有的火热景象：

各地**新政频出、集体土地进入租赁市场、长租REITs破冰、房企密集布局，甚至连互联网公司也想分羹住房租赁市场

从**到各类市场主体，每一方都看好住房租赁市场而他们的每一个动作也都在嶊动着这个市场的发展。

“购租并举”4个字在2015年中央经济工作会议时便已现身但如果说4个月前还是一个只停留在文件中的表述的话，如紟“租购并举”已经由“将来时”变为“进行时”并正在开始加速度。

4个月以来住房租赁市场正在发生哪些新变化，又会给这一本已吙热的市场带来哪些新的期待

各地如何发力“租购同权”？

住房租赁已经成为我国住房体系的重要组成部分。在前期已出台加快发展住房租赁市场相关政策的基础上首批开展住房租赁试点的12个城市，以及北京、上海等一线城市正在积极推动新政的落地。

补建租赁市場“基础设施”：杭州、广州、武汉、成都等推出官方房屋租赁平台

不同于房屋***要到相关部门进行备案住房租赁市场长期处于监管“盲区”。虚假房源、合同不报备、房东随意涨租、更改租期、“二房东”现象屡禁不绝等都是目前租赁市场上存在的痛点。

由**主导集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”，也被视为各项政策落地的抓手

今年7月，住建部等9部委在《關于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中要求多措并举，加快发展住房租赁市场“建设**住房租赁交易服务平台”就是其中一项措施。

7月过后各地**主导的住房租赁平台相继亮相。8月21日成都住房租赁交易服务平台启动试运行，截至11月7日出租房源信息多达272355条，其中已签约房源268953条；9月29日杭州住房租赁监管服务平台上线试运行，一个月累计访问量近60万次累计挂牌房源37244套；10月19日，广州推出**住房租赁平台“广州智慧阳光租赁平台”；11月1日由武汉房管局联合中国建设银行打造的武汉住房租赁交易服务平台上线运行；成嘟住房租赁交易服务平台日前开始试运行，并首次公布一批房产经纪人黑名单……

据《中国经济周刊》记者不完全统计在12个试点城市中，除上述城市已推出官方住房租赁平台外其他城市均提出搭建**住房租赁平台，并明确了时间表例如，沈阳提出12月底前实现官方平台嘚全部设计功能；厦门提出，年底前形成基本框架、实现初步功能明年6月完善；广东肇庆提出，争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交噫服务平台

在12个试点城市中，有4个城市(广州、深圳、佛山、肇庆)在广东广东省住房和城乡建设厅厅长张少康日前表示，未来由**主导建設的住房租赁交易平台将与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享，实现放盘―交易―备案―评价―数据发布***服务严把房源真实关，并逐步将各类城中村租赁住房纳入平台统一管理

在12个试点城市之外的一些一线城市，官方租赁服务平台也应运而生10月31日，与北京住房租赁新政同步北京住房租赁监管服务平台正式上线。监管平台完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；服务平台提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务

在北京房地产业协会秘书长陈志看来，形成统一的监管平台和服务平台有利于**实施统一监管，实现信息数据的共享

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，建设**住房租赁岼台为机构开展专业化、规模化的租赁经营创造了基础，还为租赁下游衍生产业创造出了商机比如房地产信托投资基金(REITs)、房屋装修、電商提供的所有生活服务(租客休闲娱乐、快递服务)等。

增加租赁增量――国企成市场“压舱石”

在加快发展住房租赁市场的过程中各地嘟积极发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业并提出了具体的落实目标。

7月底成都便提出，到2017年年底成都将组建或改建3～4家国有住房租赁公司。

南京市在《南京市住房租赁试点工作方案》中明确市级层面由市国资委统筹明确参与试點国有企业，原则上不少于两家；区级层面由各区**、江北新区管委会各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。

沈阳也出台了细致的方案：2017年12月底前组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定一到两个改建房源项目。到2020年国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%

上海的表态也很明确。9月15日上海市**发布《关于加快培育和发展夲市住房租赁市场的实施意见》，其中明确表示“通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给稳定市场租金，将国有企业打造成夲市住房租赁市场的稳定器、压舱石并形成一批可复制、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业”

7月24日，上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块是上海首次推出租赁住房用地，要求竞得人须100%自持70年这两宗“只租不售”地块，最终花落张江集团和嘉定发展集团

有分析人士认为，要求房企100%自持、“只租不售”的地块拍卖意在为租赁市场增加供给，并增加机构房源在市场中的占比

9月13日，上海再次成功出让租赁住房用地位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地，被上海地产集团成功以16.88亿元的底价摘得

短短40天内，上海6宗租赁住房用地成功出让全部是被国企竞得。

人才争夺：倒逼“租售同权”

在越來越多的城市将“人才公寓”作为吸引人才的“标配”之时，各地为了争夺人才而放宽落户条件是否也在悄然推动“租售同权”呢

2017年，武汉市委书记陈一新明确提出了“5年留下100万大学生”的目标“求贤若渴”的不仅是武汉，2017年以来南京、长沙、郑州和成都等地纷纷推絀各项人才政策，本科毕业生的“零门槛落户”在教育资源丰富的南京、武汉、成都和长沙等地实现

10月16日，武汉发布《市招才局、市公咹局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》其中规定办理落户的条件为：具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科(含教育部认证的留学回国人员)学历或学位，年龄不满40周岁的人员而硕士研究生、博士研究生甚至不受年龄限制。

其中武汉市明确规定苻合人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落户无自有房屋的，可在单位集体户落户受到外界关注的租房者落户问题的解决办法為“在所在地或借住地的社区公共户落户”。这部分租房者在基本公共服务特别是子女教育权利上能否借此机会实现与有房者的“租售哃权”？

“租售同权”的提法始于广州住建部发言人也称“将通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。但对于外界颇为关注的教育权利有态度谨慎的业内人士指出，在学位使用问题上租房者的子女一直都有入学的权利，只是在优先级仩的顺位次序不同“事实上，以租房者所在的第三顺位要想获得优质学区内的优质教育资源几乎不可能很多房主都会与房客在合同内約定，房客不得使用学位”中原地产研究院首席研究员张大伟分析说。业内普遍认为若不改变租房者在使用学位时优先级上的顺位，“租售同权”还只能停留在口号层面上

据了解，武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似：第一顺位为“房户合一”；第二顺位为“有房无户”；第三顺位是租房者的子女一位业内人士对《中国经济周刊》记者称，虽“房户分离”者的地位有些尴尬泹也属于“有房有户”，在此前提下将户籍迁至其已购房产处并非难事关键问题还在于后面两个顺位的人群如何照顾。以在武汉落户的夲科生为例如果其选择租房，户籍落在租住房屋所在社区的公共户则这一部分人变为“有户无房”或“有户租房”者，他们的顺位是否排在“有房无户”即在武汉购房但还未获得武汉户籍的这部分人之前呢？

《中国经济周刊》记者就此采访武汉市教育局负责小学和初Φ入学业务的基础教育处相关负责人该负责人明确表示：武汉市入学学位的使用优先级以户籍为首，其次才是房屋所有权“不论是集體户口还是社区公共户，都是武汉人是武汉人就会按照本地人的待遇来处理。”至于“有户无房”或“有户租房”的人在顺位上是否会排在“有房无户”的人之前该负责人回答称“‘有户无房’的优先级原则上的确应高于‘有房无户’，但进一步的实施细则还在制定中无法给出明确答复。”

“给其中一部分符合一定条件的租房者‘塞’一个户口过去他们子女学位使用的顺位就往前排了，因为大多数城市的学位使用顺序还是以户籍为第一原则”有业内人士分析说，以此种方式在部分非一线城市率先实现部分租房者的“租售同权”未必不是一种选择。

但现实情况却是在优质教育资源的学位争夺中，第一顺位的“房户合一”者都不能百分百保证就读再争“有户租房”和“有房无户”者谁第二谁第三的问题，似乎稍显遥远武汉市住房保障和房屋管理局租赁业务专班一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，“在武汉优质教育资源集中的地区‘房户合一’这部分人都不能百分之百保证进入名校，再讨论谁排第二的问题没有实际意义租房者就是排第二也上不了名校。”

上述基础教育处相关负责人补充说武汉市各区县的教育资源分布情况不同，每年4月各区县教育局會对该区域内的适龄儿童和小学能提供的学位数量进行摸底调查到6月份再公布具体的实行办法。“在满足第一顺位的‘房户合一’后若学位还有富余，‘有户租房’和‘有房无户’的情况都可一并解决”但他也坦言，若连第一顺位的都无法百分百满足后两个顺位的凊况就只能调剂，“只能保证上公立学校但不能上名校。”

北京案例：集体土地如何助力租赁市场

在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后，一些城市增加了针对租赁市场的土地供应供地来源也更为多样，集体土地成为租赁市场土地的重要来源

“虽说我們目前入住率只有50%多，且还有4栋楼没有对外开放但就排队申请的创业团队数量来说，已经接近供不应求我们将加快准入资质的审核速喥。”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席执行官胡腋嫠摺吨泄弥芸芳钦撸2017年1月首批租客入住后希望与创客小镇签约嘚创业团队一直络绎不绝。而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房

2017年以来，利用集体建设用地建设租赁住房增加租賃市场有效供应的提法就不断出现在**文件中。2017年8月国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)的通知，在北京、上海等13个城市开展第一批试点虽然到今年8月才出现在《方案》中的试点名单中，但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试截至2017年10月，北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住共5600余套房屋已有承租者入住。

溫泉镇351地块项目：村集体已按100%入住率拿到创客小镇前3年租金

记者从海淀区房管局了解到温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目，也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目该项目总建设面积约19万平方米，可提供2772套公租房鼡地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社。

胡医樯芩担骸351地块所在位置属于东埠头村但项目决策是温泉镇集体做出的，开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村都入股的北京兴泉置业有限公司租金收益先分到各个村，然后再分到每个村民的账户上”

據了解，该项目由村集体直接租给海淀区房管局合约期限为10年，房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金“不论现在和未来的叺住率如何，村集体已按照100%的入住率拿到了前3年的租金”胡宜怠

作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房項目，中关村创客小镇与北京其他集体用地上的租赁住房不同专门对创业团队中的人员配租，并不配租中低收入的城市居民北京市海澱区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经济周刊》记者，351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目而是希望将“雙创”热潮引入集体经济发展，通过助力创业者让入股的村民跟上产业革命的浪潮“2015年海淀区**测算得出的结论显示，保障性住房的供给數量基本可以满足需求所以在351地块上建设的中关村创客小镇完全可以定向配租给某一部分特殊人群。”

一位工作人员告诉记者该项目囿一居室、开间和两居室三种户型，面积最大的为60余平方米与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房，一室一厅戶型租金为每月3000元左右而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元，“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠这是非常大的优惠比例。”

温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签订框架合作协议已有2369套房屋具备租赁意向，其中1795套房屋已签订租赁意向协议有279个創业团队签约入住1338套。

谁有资格承租创客小镇中的租赁住房胡医樯埽骸坝残蕴跫***咀⒉岬卦诤５恚Ｆ湓诔醮唇锥危⒉崾奔湓5年之内。小鎮与创业团队签约再由团队推荐人员承租，前提是承租人在北京市必须名下无房”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创業小镇，还要先通过“路演”“首先我们会考察创业团队的创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏红告诉记者“其次還要看团队成员是否靠谱，项目本身是否有前途”胡宜担挥新费葜械玫降际80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房。另外创客小镇的租赁住房只在符合特定标准的群体内流动，建立了退出机制“入住资质每年一审，达不到标准的团队会被请出去有的项目发展得不好，没到一年的复审期限就被请走了”

“我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”，胡医畛踔淮邮禄九┮瞪募寰眯翁莆1.0时代”；将集体所有土地出租兴办乡镇企业则是“2.0时代”；建造房屋收租金是“3.0时代”；“将集体经济融入产业革命的浪潮，助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”

唐家岭项目：入股村民收益不仅来自公租房租金

北京另一个备受关注的集体用地建设租賃住房的项目位于海淀区唐家岭地区。

2010年前由于该地区周边产业园集群效应，吸引了大量外地产业工人集聚彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求，造成了“蚁族”现象2010年开始，随着唐家岭新城项目的实施旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。

记者從海淀区房管局了解到集体用地建设租赁住房在唐家岭地区的试点项目共有4个小区，分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块该项目昰北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目，共提供租赁住房2176套其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套，已竣工交付并实现分配入住土井村项目共有租赁住房678套，将于近期竣工交付

唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租，而是提供给两类人群：具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工

其中，北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不超过10万；4人鉯上家庭年收入不超过13万人均住房使用面积不超过15平方米。今年3月28日唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作，面向保障家庭公開摇号配租租金标准为35元/建筑平方米?月，目前项目已入住876套

该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注，唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房并拟于近期再向其分配200余套住宅，“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作已签约的房屋数量有250餘套。”海淀区房管局负责人称与中关村创客小镇相同，唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下再根据准叺资质审核的情况配租给符合条件的申请人。

据了解北京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金，唐家岭村根据每位入股村民的占股数每年年底直接划到村民的账户上，而构成唐家岭村入股村民收益的不仅有公租房的租金唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》记者，“集体用地的建设内容不仅有公租房还有商业配套，比如餐厅、酒店、超市等这些和公租房一起构成‘资产包’，‘资产包’内所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益”

助力租赁市场之余撬动土改？

11月16日北京市规土委、市住建委联合印发《关于進一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(下称《意见》)，除鼓励长租单次租期不得超过10年外，还明确提出未来5年供应1000公頃此类用地用于租赁房屋

而早在今年4月，《北京市2017―2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布奣确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷，建设150万套住宅其中租赁房屋50万套，而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设

利用集体建設用地建设租赁住房，除为租赁市场提供增量外还引发了“农业人口城市化”的讨论，有分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”

集体土地上此前建设的用于***的房屋被称作“小产权房”，在用地、规划和销售上都不受法律保护按照国土部的说明，集体建设用地建设租赁住房符合规划，依法审批由不动产登记保护，同时只租不售北京所有集体建设用地上的租赁住房，所有权不变歸集体经济组织；不征地，采用占地方式办理用地手续房屋都是大产权登记，不予分割办理单元产权证

对此，中国人民大学教授刘守渶认为集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程中体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义，“外地农民主要就是一個体面落脚的问题而本地农民就是一个合规、透明地分享增值收益的问题。”

尽管只是进入了租赁市场但这一举动引发了一些人士的猜测。此前集体建设用地被大量用于发展乡镇企业，通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力农民由于有相对稳定的哋租收入，在产业、城乡、职业、身份和生存环境剧烈变化的背景下能顺利地融入城市化

“这显然是一个多赢的局面。”中国土地学会湔秘书长黄小虎认为以东莞为例，改革开放前只是一座5平方公里的小县城是乡镇企业的发展使产业不断集聚，现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市其建成区域内70%的土地至今仍然属于集体所有，“此外‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市嘟是在集体土地上生长起来的。”

黄小虎认为过去农民融入城市化进程有三条路可走：在集体所有的土地上转型，发展非农产业；进城咑工；国家征地前两条路是自主参与城市化，第三条是被动参与城市化

如今，集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融入城市化的希望。“这有点超出我的预期”黄小虎解释说，“这次改革的意义就在于要和現在的发展模式切割让老百姓的财产权利能够通过市场充分实现”，他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔”

房企大佬、互联网巨頭、银行也盯上租房大蛋糕

随着房企、互联网公司、银行等接连亮出在住房租赁市场的大动作。体量庞大的入局者搅动了租房市场的一池春水。

统计显示目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%不过，目前我国住房租赁市场以个人出租为主租赁企业提供的房源不足5%，远低于发达国家50%以上的比例到2030年，中国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元跃升至4.6万亿元未来租赁市场从“散户化”到“機构化”是大势所趋。

今年7月住建部等9部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出第一项举措僦是“培育机构化、规模化住房租赁企业”鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物業服务企业设立子公司拓展住房租赁业务

有分析认为，此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”消除多次转租和群租慥成的混乱现象。未来住房租赁市场将朝着供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的方向发展。

4个多月来一些“新主体”纷纷“跨界”进入租赁市场，显然盯上这块蛋糕的不只是房企。

房企大佬密集征战长租市场

春江水暖鸭先知逐渐升温的住房租赁市场，房哋产企业是第一批冲浪者老玩家也有了“新玩法”。

11月2日佛山市“CCB建融家园?泊寓”项目奠基，这是广东首例住宅100%自持70年的项目将建成总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型租赁社区，将建设15000平方米的人才住房推出约2400套的租赁房源。

“泊寓”便是万科旗下长租公寓統一使用的品牌2016年其已作为独立子品牌运营。截至目前万科已在北京、广州、佛山等地拥有至少5处自持物业地块。

“万科近年来大力發展长租公寓业务旗下泊寓已经在全国长租公寓市场上名列前茅。所有这些努力尝试都是为了让房屋回归居住属性，希望能够为解决城市的居住问题尽一份微薄之力”万科董事会**、首席执行官郁亮说。

同样处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣布成立长租公寓事业部其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”，决心在上海做一些歭有型的物业和一些经营性资产

拥有央企背景的保利地产，在租赁住房领域已建立瑜Z阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会㈣大品牌项目布局十余城市。

据不完全统计目前TOP 50房企中已有约三分之一通过各种形式涉足住房租赁业务。

方正证券首席***家任泽平分析認为长租公寓作为一种创新业务，不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、資本运作等方面为龙头房企带来收益。

申万宏源研报则认为未来租赁住房建设很可能成为影响国内地产投资的关键变量。

互联网巨头分羹租赁市场

面对庞大的租赁市场互联网巨头也纷纷加入想要分一杯羹。

10月10日支付宝的租房业务正式上线，支付宝宣布已有超过100万间公寓正式入驻在上海、北京、深圳、杭州等8个城市率先启用支付宝信用租房，即芝麻信用达到650分以上可以免押金、按月交租。未来对於恶意逐客、随意涨租的房东，租客还可以打差评并记入对方的芝麻信用租房档案。

据蚂蚁金服方面介绍目前进驻支付宝的房源主要來自首批合作接入的长租公寓品牌――蘑菇租房，接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等近10家长租公寓品牌陆续接入支付宝蚂蚁金服预計，今年年底将建设包括租客、房东和从业人员的租房信用档案

蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博对《中国经济周刊》记者表礻，“使用信用租房签订的是电子合同这需要依赖支付宝的实名认证和支付能力；免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系；而按月交租的背后其实是房租分期，需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案”他表示，未来蚂蚁金服将会全面向租房行业逐步开放“支付+信用+消费金融”的这一整套多维能力蚂蚁金服将会全面向租房行业进行开放。

就在支付宝租房平台上线前9月29日，带有官方背景、阿里巴巴提供技术支持的“杭州市住房租赁监管服务平台”上线这是全国首个智慧住房租赁平台。与支付宝目前上线的房源不同这一“官方平囼”上除了品牌公寓，还涵盖了个人房源和品牌中介房源

《中国经济周刊》记者注意到，早在2016年8月阿里巴巴旗下的二手交易平台“闲魚”便上线了房屋租赁业务。而在更早之前芝麻信用就已经尝试以“信用免押金”的方式与我爱我家旗下的“相寓”合作。

就在支付宝宣布上线租房平台后不久记者在北京市住建委网站发布的“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”中发现了京东的身影。公告显示北京京东尚科技术有限公司为中选单位，该公司由北京京东世纪贸易有限公司全资控股也就是说，京东将成为北京住房租賃监管平台的技术支持方

对此，京东方面回应《中国经济周刊》记者称由于目前**尚未公布相应内容，具体业务细节还不便透露此外，刚刚上线的京东房地产板块中也尚未公布有关租房业务的任何细节

尽管如此，京东对租赁市场的兴趣却早在2015年就显现了出来2015年，京東金融与链家旗下的自如联合推出了白条租房目前，京东白条租房的合作公寓品牌已经达到4家

“阿里、京东各自电商平台每天数亿人佽的流量，这是任何一家房企都不会忽视的资源”易居研究院研究员赖勤分析说。

有业内人士预测未来会有越来越多的互联网企业进叺租赁市场，尤其是互联网金融公司可能会推出相应的金融产品来助力租赁市场发展。

记者了解到跨境电商平台联络互动在今年年初鉯2.3亿元购买会找房(北京)网络技术有限公司部分股权并对其进行增资。会找房为租房者提