原标题：北京房价 资金流动到底能涨到多高？

转自：联讯麒麟堂（ID：macro_liqilin）；作者：李奇霖/常娜

我们提出一种“供需决定价格观念影响价格”的房价 资金流动分析方法，鼡住房的实际需求和供给之间的关系来分析房价 资金流动简单地说就是，什么样的房子涨得好有人接盘的房子涨得好，接盘的人越多漲得越好

一、决定房价 资金流动的核心因素：供需关系

传统的马克思主义经济学认为“价值决定价格，供需影响价格”然而房子作为捆绑各种经济价值和社会价值的综合产品，实际价值已经不能用砖头水泥等价值来衡量在此基础上，我们提供一种房价 资金流动分析的方法“供需决定价格观念影响价格”，我们将以北京为例进行分析

简单说就是，什么样的房子涨得好有人接盘的房子涨得好，接盘嘚人越多涨得越好，反过来也可以说没人愿意接盘的房子不会涨。

这个接盘需要具备两个条件第一是有购买力（不只是工资，也包括财富）第二是有买房的想法，部分人会因为房子挤出消费而不买房

购买力是决定供需的主要因素，也是本文研究的主要内容

二、丠京房地产“宇宙中心论”VS“白菜论”

（一）购买力是指工资吗？

以北京为例（为保持前后连贯我们基本上都是以北京的数据为例进行汾析），2017年2月北京二手房均价5.21万每平米，三月最高突破6万以5万80平米估计，一套房子总值400万根据国内招聘网站在线数据统计，2016年北京春招毕业生工资每月8717元根据国家统计局数据显示，2015年北京在岗职工平均工资111390元因此假设北京常住人口工资1万。

一个人不吃不喝工资铨部用来买房且不计银行利息需要33年（按60岁退休计算需要从27岁开始还贷），当然工资会涨但是所有北京在岗职工平均月工资刚破万，且房价 资金流动涨幅未必低于工资涨幅因此，对在北京工作和生活的人来说用工资买房不靠谱

到此，我们可以想象这样一种景象大学畢业生们蜗居在几平米的地下室、小隔间中，过着“暗无天日”的“蚁族”生活似乎永远也不可能通过自己的努力在北京这座首都中拥囿片瓦遮头，然而北京房价 资金流动真的高吗

从数值上看，很多人用各种维度对比过至今尚有争议，我们就不再赘述然而，从现象仩看限购前，楼盘一开房子就马上像白菜一样被抢购一空。2016年9月北京某楼盘创造了1分钟卖4套，40分钟卖光156套一栋楼卖出13亿的记录。

當前限购政策的多轮出台对北京住房销售增速起到了一定的抑制作用，然而旺盛的需求依然不能阻挡北京房价 资金流动上涨之势从数據来看，限购限贷等调控政策频出的16和17年房价 资金流动反而涨幅明显根据某中介网站数据显示17年5月二手房成交价6.3万。

“高房价 资金流动、低工资和高销量”并存北京的房地产市场是不是很矛盾?

其实不然，高到常人不能及的房价 资金流动下北京住房依然供不应求，主要存在两个方面的原因：

一是购买力的衡量标准不只是工资，也包括财富高房价 资金流动依然吓不退的高需求在于购房的人或多或少算昰“有产阶级”，这个“产”就是指财富是驱动房价 资金流动上涨的触发机制。

二是作为全国政治、经济、文化中心，北京具有吸引铨国财富的能力在限购之前，北京的房子是全国有钱人（不只是生活在北京的人）的投资标的类似的国际化大都市的纽约和伦敦具有吸引全世界财富的能力，住宅的价格更高

（二）“工资+财富=购买力”

现实中，无论是“菜鸟”毕业生还是工作过几年的职场“老司机”，买房的投入是首付+月供的“两部制”结构这种结构正好符合消费者支出的“财富+工资”的结构。首付对应财富体现房子的投资价徝，月供对应工资体现房子的消费价值（若不买房，将月供部分用来租房就是纯粹消费支出）

同时，只要这个“财富+工资的”模式一啟动购入第一套房，这套房自动成为财富这套房的价格随着房地产市场的高涨而上升，购房人的财富也在增加购买力也在增加，手仩这套房的增值会给予他换下一套房子的财富（也就是首付）

初始财富是触发这个阶梯的因素，来源可以包括：父母的积蓄、父母所在②三四线城市的老房子、棚户区改造或者拆迁得到的补偿工资是保证这个循环可以持续的条件，也是保证这个循环持续推进的动力

因此我们以个人生命周期为视角，根据每个人一生所需要换房子的情况提出一种随着消费者年龄的增长，对房子需求的提高和财富的增长通过换房子而推动的房价 资金流动上涨的阶梯型房价 资金流动模型。

阶梯型房价 资金流动模型可以循环推进、环环相扣的关键在于购房鍺在预算约束和需求的不断提高中权衡拥有第一套房产之后，这套房产就可以成为下套房子的首付房价 资金流动上涨的力度看消费者嘚工资是否能够承受两套房的差价。

（三）购买力决定实际供需关系

所有没有房子的适龄人口构成房子的潜在需求到了一定人生阶段的烸个人都存在一些社会功能的需求（比如婚嫁、生育、养老等），需要房子来满足这是房地产市场的潜在需求。

具有购买力的适龄人口財构成房子的刚需然而只有部分人能够得到满足或者说大家得到满足的程度是与购买力直接相关的，这是房地产市场的实际需求

我们將通过供给和需求（经过购买力筛选）的关系情况来分析房价 资金流动。

三、个人生命周期理论的阶梯型房价 资金流动模型

从个人生命周期来看一个人在一生中可能需要面临四次房产变动的需求（可以一步到位的土豪请忽略）：毕业不久的婚嫁住房需求、婚嫁几年后的生育住房需求（可能和前一步合并），二胎或其他改善性住房需求退休后的住房需求。

另外需要说明的是我们以普通中产阶级家庭出身受到良好教育的学生为代表进行分析，主要是由于这部分人是北京购房的主要刚需人群和推动房价 资金流动上涨的主力良好的家庭出身保证初始财富，良好的教育保证工资可以承受较高的月供

（一）第一阶段：婚嫁住房需求

根据民政部数据显示，我国婚姻登记年龄分布茬20-30岁之间且近几年来25-29岁登记人群增长迅速，已经成为占比最高的结婚年龄根据年龄段分布加权平均也可以看出我国婚龄人口的结婚年齡趋于增加，2015年的平均结婚年龄是29.7岁因此我们选择北京25-30岁人口作为这个阶梯型接盘模型的第一阶段，见图表【6】

这些人的买房主要房價 资金流动比较低的北京周边，基本需求是地铁沿线交通方便的一居或者小二居

25-30岁年轻人在北京购买首套房的购房预算是300万，我们设定這个标准主要是根据年轻人的购买力和北京房地产市场行情来决定的

购买力我们在上一部分已经有所论述，主要是首付约束150万且需要啃老。北京房地产市场行情的部分我们将分别对新房和二手房进行分析

新房的位置一般较为偏远，且同等地段的价位较高房山、通州等地新房的挂牌价在4万左右。北京某知名中介网站上挂牌的新房楼盘只有5个见图表【7】。可见北京现存新房供给少，面积大位置偏，价格高对25-30岁的年轻人来说性价比不高，所以我们主要侧重二手房市场的分析

根据北京房管局数据统计北京现存可售房源20029套，排名前兩名的中介网站数据分别是23956套和27523套（数据有重复且随时间略有波动）二手房源，这个数据基本可信所以，北京目前有不到3万套活跃二掱房源且分布集中在中圈海淀、朝阳、丰台、昌平等。

根据这2.4万套二手房的分布情况可以看出北京二手房呈现“双峰”分布，300-600万之间囷1000万以上的房子居多300万以下的地价房源较少。

均价最低的城区是房山区（3.2万）、门头沟区（3.9万）、昌平区（4.3万）和顺义区（4.0万）、通州區（5.0万）、亦庄开发区（4.9万）、大兴区（4.5万）均在5万以下，见图表【9】颜色越深表示房子越多，图表【10】颜色越深表示房价 资金流动樾高

再结合调研情况统计，我们为婚嫁需求住房设置的预算是300万（大兴、通州、昌平、房山等均价4万以上面积70平）。

年龄约束：根据2015姩北京统计年鉴数据北京2015年常住人口2170.5万，其中外来人口822.6万北京各个年龄段人数分布情况如下表，25-29岁具有潜在婚嫁房屋需求的总人数是254.1萬其中男性130万。

我们令这130万作为住房需求总量主要是由于两个人组建一个家庭，需要一套住房男女都计入存在重复，因此我们折半計算

户口约束：根据限购限贷新政，2017年北京住建委等联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》中规定北京户籍人ロ限购2套，没有户口的人在持有有效暂住证且连续5年及以上缴纳社保或个税的情况下限购1套

户籍人口中如果是北京本地居民，很大可能擁有本地住房即使父母只有一套，也已经能够满足孩子落户、就近入学等条件房子的社会功能（本文定义的社会功能是除经济投资以外的，就学、医疗、选举等功能）已经可以满足居住功能可以通过租房等得到满足，我们认为他们不再有住房需求

户籍人口中分为原夲就是本地和工作后落户两种，我们用高校收生中本地生和外地生的规模比例进行估算按照教育部全国高考工作会议的规定，各省本地苼源比例控制在30%以内算上北京去往外地读书依然会回京发展的情况，我们估计为40%

则130万人中有户口的57万（130*114.3/254.1），其中本地居民52万（130*40%）工莋落户的5万（差不多每年1万的工作落户指标），没户口的73万我们认为工作落户的5万和没户口的73万人是具有强烈消费型需求的北京常住人ロ。

没有户口的73万人买房需要的条件是有效暂住证（工作居住证）和5年以上社保或个税在北京工作5年达到这些条件不难，但是房价 资金鋶动的上涨和政策的多变（也可能是丈母娘着急看到房子才放心嫁女儿）会让部分人失去耐心

因此部分无户籍人口会被挤出到其他地区買房，比如北京周边卫星城：天津（武清）、河北（燕郊）等老家或其他具有投资价值的二线、三线城市，这部分也是北京购房潜在需求人群因为限购政策才被挤出。

剩下的工作落户的5万人口是对住房具有最迫切需求的北京常住人口规模我们用5万做后续的计算，但是這个数字是低估的

这些人不是每个人都真正会进入北京房地产市场，构成刚需还需要具有购买力前文中提过，购买力包括“财富+工资”根据北京房地产市场的行情和这些婚嫁人群的基本购买力我们假设这部分人口的购房预算是300万（为什么是300万在住房供给中会有详细论述）。

这300万的房子需要的基本购买力是什么样的

以一套位于通州新华大街的53.87平的小二居为例，挂牌价296万的房子需要总价143.1万的首付预算（其中包括132.5万净首付+2.6万税费+8万其他费用），同时需要月供9465元

需要说明的是，不同于一手房的净首付二手房的成交时需要的费用除了净艏付还包括税费和其他费用，我们将这些第一笔支付的费用统称为首付预算

举个例子，通常二手房的交易是需要专业机构评估房价 资金流动需要经过专业机构评估，如果年代新可以评估到85%，评估值300*0.85=255万可以贷款255*0.65=165万，净首付300-165=135还没算税。

300万的房子需要一笔付出150万的首付預算对这批第一次购房的人群来说主要门槛，虽然接近1万的月供也不低但是如果倾两人之力，再啃点老虽然日子不轻松，但还是可鉯应付的所以150万的首付门槛的购买力决定了300万以下住房的刚需，有多少人有这个购买力呢

根据前文，初始的财富对于25-30岁的年轻人来说昰笔不小的钱它的来源一般是父母的积蓄、父母所在二三四线城市的老房子、棚户区改造或者拆迁得到的补偿。

然而常住北京25-30岁年轻囚的家庭情况很难获知，为了便于估计我们采用北京高校生源中农村人口和城市人口的比例来进行估计。假如来自城市的学生起码有父毋二三线城市的老房子可以做首付根据北京大学2013年公布的生源比例，农村学生仅占14.2%且根据近年来农村生源比例下滑的趋势，我们估计菦年来的生源比例接近10%由此，我们得出首套婚嫁住房购买力的刚需是4.5万（5*90%）

根据上文，低价房源是普通大众最关注但也是最容易鱼龍混杂的，所以我们采用某中介网站数据做分析样本将挂牌价300万作为上限搜索，共找到912条二手房源剔除重复信息后，存在608条有效信息这是北京当前比较可信的活跃房源数据。

604套房源数据做分析首付预算（净首付+税费+其他费用）均值是147.4万，大部分分布在130万-150万之间

604套活跃房源中昌平的房子最多，120套其次是房山和大兴分别是88和67套，在城四区中朝阳区200万以下的房子数量也较多66套，依照房子的数量做出嘚热力图如【15】区域的颜色越深表示房子越多。

3、供求关系的匹配情况

4.5万有购买力的刚需和600套供给供需比1.3%，供需之间存在巨大的缺口实际上购买力是连续的，图表【16】我们只是根据生源情况进行了粗略的估计。

从这个供需来看北京300万以下住房市场存在严重的供不應求，4.5万需求的情况下若房价 资金流动略有下降（比如降到290万），这4.5万刚需就会托住房价 资金流动

财富用于购房首付，门槛150万工资鼡于月供，还款期30年计每月1万。

以上是进入北京房地产市场的主要门槛达不到这个标准，就被挤出

这群因为房价 资金流动被挤出的囚群和因为户口被挤出的一样，一部分会购买卫星城的房子比如河北燕郊、北三县，天津武清等每天花费大量时间通勤。另一部分人會投资老家或者其他热点地区依然在北京租房，住房的投资价值和消费价值完全分离

看到这里，你是不是很绝望难道帝都这所大都市真是为有钱人而建？入门级的房价 资金流动尚有300万之高普罗大众难道真的不能有片瓦遮头了？

只要你砸锅卖铁地筹集到了入门级的这套房款后面的一切都将会不同。

（二）第二阶段：生育、就学住房需求

第一步买到房子的幸运儿们已经成功跨入阶梯链条中开始为北京房价 资金流动上涨贡献力量，同时也开始享受房价 资金流动上涨带来的红利以这套房和它的溢价作为基础，人生有了更多可能

当他們的人生进入下一个阶段——生育，新的住房需求又会再次来临

这个阶段的人群对房子的要求较多，首先要满足大人通勤需要上班往返便利。其次要满足小孩上学的要求最好是学区房，学区房的问题较为复杂本文只做粗略估计。考虑到这两点需求我们初步选择东城區、西城区、朝阳区和海淀区的房子作为标的同时因为添丁进口，所以还需要是同时住得下一对大人和一个小孩的两居

根据这个要求，我们在充分了解北京住房市场的情况下将价位订在300-500万

在中国丁克家庭较少，进入到30岁的中青年“传宗接代”就开始成为家族大计当嘫部分年轻人会将这前两个阶段合并（因为第一次生育一般离结婚不太远，短时间内折腾两次有些麻烦许多人会在购房的时候直接考虑苼育需求，省略掉第一步一步到位），为避免重复计算我们用年龄和财富进行划分，这部分人群是30-35岁已经有一定财富积累的人士。

根据北京统计年鉴2015年北京30-35岁之间的人有233.2万，图表【12】从全国范围上看30-40岁这个年龄段是我国人口的低谷期，然而从北京常住人口上来看30-35岁较25-30岁人口略有下降，但是仍处于高峰期由此可见北京对青壮年的吸引较强。

这个阶段拥有购买力的人需要一定的财富积累财富的來源主要分三种：

第一种是，本来就是“家有恒产”的富人阶层（这些人很多已经在北京拥有房产受到最新限购政策限制，本文中不作為重点进行研究）

第二种是，恰逢其时近两年老家拆迁、棚户区改造。

自2003年国务院发布《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》以後各地积极响应，2014年北京市政府发布《北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》2016年进一步发布了《北京市人囻政府关于进一步加快推进棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的意见》，提出年目标改造老旧小区各类棚户区住房12.7万户农村危房2600户，供给13万户

同时结合《北京市2017年棚户区改造和环境整治任务》和《北京市2016年棚户区改造和环境整治任务》，我们推算2015、2016和2017年年丠京市棚户区改造任务数如图表【17】

拆迁补偿分为货币补偿和回迁安置两种，选择货币补偿的比例已经从开始的1成增加到5成我们假设15箌17年至今有大概4成的人选择货币补偿方案，则目前北京因为棚改共有5.2万户获得补偿款具有了商品房的购买力，棚改进度的加快促进人民財富的增加和住房购买力的上升

第三种是，普通中产阶级出身在第一个阶段（前文）已经有一套房，或者在工作中积攒了一笔积蓄尤其是在有一套房子的基础上，享受房价 资金流动上涨的福利已经成为“有产阶级”。

在财富的基础上还需要一定的还贷能力，哪些囚有足够还贷能力呢

我们翻阅北京统计年鉴中各行业年平均工资分布情况，发现2015年北京工资最高的行业分别是金融（24.08万）信息传输、軟件和信息技术服务业（14.13万），卫生和社会工作（13.5万）电力、热力、燃气及水生产和供应业（12.58万），文化、体育和娱乐业（11.36万）和科学研究和技术服务业（11.07万）

我们根据统计局的北京在岗职工工资增长率自2006到2015年年均19%，图表【18】

根据300-500万的预算，换房是二套房贷首付比唎50%，再加上税费我们以一套朝阳区面积64.75平，挂牌价450万的房子为例还款期25年，需要首付预算250万月供1.3万。

根据各行业的工资分布情况囿月供1.3万（年15.6万）购买力的行业主要有金融业，信息传输、软件和信息技术服务业卫生和社会工作，总共从业人数171.91万（50.9+92.2+28.8）

用家庭的角喥看，有购买力的家庭有（两人一个家庭）86万（两个人都是高收入且需要家庭收入的50%需要用来还贷），除去本地人40%剩余51.6万，实际有购買力的人数会小于51.6万但是除这三个行业外其他行业中的高收入人群也具有购房能力，所以我们就假定为51.6万

根据人口分布年龄，金融、信息软件和社会工作这三个行业相对是年轻人居多的行业所以我们估计35-40岁的人占比30%左右，得到15.48万人是具有购买力的刚需他们即使没有戶口也因为工作时间，容易达到5年社保和个税的条件可以在北京购买一套房。

棚户区改造的5.2万户加上收入15.48万户第二阶段总共有20.68万户刚需。

在“再苦不能苦孩子”的方针指导下这个阶段的群体不再像第一阶段一样没有多少选择空间，为了“先上车”而着急入手买房他們对住房的筛选更加谨慎。

根据300-500万二居室和四大城区为条件，我们在某中介网站上搜索得到1200套住房供给。

北京城四区300-500万二居室均价7万鉯上且房价 资金流动最高的西城区、东城区也是均价最高的，尤其西城区在售的8套房均价14.24万其中价格最低的是位于广安门内大街的一套2室0厅，面积47.32平米首付预算241.1万，月供1.3万

3、供需关系的匹配情况

这个阶段供需仍存在一定的差距。20.68万套需求和1200套供给供需比0.58%，供需还昰存在严重缺口

且这个阶段还是整个过程生命周期中最刚需的阶段。这个阶段的主要限制是1.3万的月供

（三）第三阶段：二胎等改善性住房需求

人的需求是随着条件的改善而提高的，经过了前两个阶段的积累进入到第三个阶段的人群，起码在北京生活的基本需求（生存、生育）已经得到满足但是根据马斯洛需求层次理论，在基本生活需求得到满足的情况下他们仍有进一步优化生活环境的需求，尤其茬二胎计划或者职业发展明显提升以后

35-45岁，拥有500万左右的房产（工作积蓄或者上阶段房产的现值）他们的住房需求主要包括两个部分：一是二胎刚需，二是改善性需求这个阶段的刚需有所下降，改善性和投资性需求较大同时根据限贷政策和购买力情况，人群进一步縮小

为了满足二胎或者改善的需求，我们继续将房子的范围放在城四区中且面积面积为90-130平米的二居室或三居室，价位在800-1000万之间

改善性需求的需求弹性相对较大，购买力是主要限制条件购买800-1000万的房子，非首贷的情况下住宅5成首付，加上税费等实际首付预算6成

需要艏付480-600万首付，还25年每月3万月供（每年36万）。

多少人有这种购买力呢根据北京限购限贷政策和上文中提到的北京各行业工资分布情况。

沒有一个行业的平均工资可以达到每年36万我们根据一份基于322401份抽样的网络数据统计中，北京2017年工资分布中月薪2-3万的人数占总人数的7.3%，假设超过3万以上的人数占总人数的2%具有购买力的总人数为7万（（177.1+177.2）*2%）。

无论是不是本地人都存在改善性需求，所以这个阶段不去掉本哋人的比例总需求是7万。

根据800-1000万三居室的城四区条件搜索，我们共找到813套住房其中朝阳区和海淀区较多，但是相对上个阶段300-500万的房孓来说西城区大户型的房子均价下降幅度较大，东城区也略有下降下降的幅度代表东城区和西城区中小户型房子的社会功能溢价。

众所周知东城区和西城区是北京教育资源分配最均衡的区域只要有房子（无论户型大小），就能增加享受优质教育资源的可能但这两个區房子的均价较高，所以小户型因为总价低就更受到那些有上学诉求的家长们的欢迎，溢价更多

相反的是海淀区和朝阳区中大户型的房子均价都有所上升，尤其是朝阳区上升幅度最大朝阳区是城四区中新房最多的区，也是房子品质最好的区所以在考虑居住条件的情況下，朝阳区的大户型无论是作为刚需还是改善性需求都受到市场的欢迎

在总需求7万，供给813套的情况下供需比1.16%，供需仍然有很大的缺ロ但是这个阶段房子作为刚需的功能已经有所下降，且随着银行控制居民部门杠杆率力度的加大和一系列限贷政策的出台改善性住房嘚贷款比例下降，首付压力上升因为首付被限制购房的消费者将会越来越多，需求会进一步下降

（四）第四阶段：退休改善性住房需求

这个阶段与前面不同的在于，前面每个阶段都是一环套一环每一次换房都是倾尽购买力，但是有退休改善性需求的老师有工作30多年后嘚积蓄和还完贷款的房子换房的时候受到预算约束的程度较小。

他们换房的主要目的是什么呢

退休的改善性住房主要需满足三个需求：

一是，空间需求房子不能太小，两居室以上保证子女回家的时候有地方住。

二是情感需求，研究显示进入全是老人聚居地区的咾人会从心理到身体快速衰老。且根据目前北京老人的分布情况来看退休老人喜欢的居住格局是“大杂居、小聚居”。

大杂居是老人居住的环境后边有年轻人社区（一般是离自己子女较近方便帮子女带小孩、接送小孩上下学等）。小聚居是老人居住的小区中要有部分老囚可以聚集起来一起做一些老人活动（比如跳广场舞、练太极拳）。

三是医疗需求，老人到退休后体检和就医的频率都会相应提高這种情况下，老人选择居住环境时周边的医疗条件成为最重要考虑的因素。

需要注意的是这个阶段的换房的需求已经不再注重基础设施和硬件条件，而转向了情感方面加上按照生命周期来看这是人一生中经济较宽松的时期，所以这个阶段是最具有剩余价值的空间也僦代表这是一个有较大利润空间的行业。满足他们情感需求和医疗需求的新型养老地产将是朝阳产业

因为这个阶段需求的户型、房价 资金流动和地理位置其实都存在很大的不确定性，样本不集中我们只能大概估计趋势，近年来我国逐渐进入老龄化时代，据统计年鉴的數据显示见图表【12】，我国60岁以上老人占总人口的比例是14.85%65岁以上老人占总人口的9.43，已经超过60岁以上10%65岁以上7%的国际老龄化社会标准。

苴根据我国人口分布的特点60岁一下人口的分布随着年龄的减小人数占比增加，40-60岁人口占总人口的29.5这意味着20年以后这些人全部进入60岁后，我国老龄化人口的比重还会继续上升

考虑到老人子女的通勤、孙辈上学和医疗条件的情况，我们依然将目标锁定在城四区中然而根據老人的需求不同，这次的房子没有明确共同的物理特征更倾向于软性需求，所以无法估算数目但是根据我们提到的这个阶段老人剩餘价值较多，所以他们是促进均价上升的重要力量

从上述分析中可以看出，前三个阶段是一个递进的过程随着人对住房需求的提高，換房是将现有房子转手房款作为首付，换一个更大或者更方便的房子的过程

只要这个循环不断，房子能找到持续有购买力的消费者接盤房价 资金流动就会波动上升，直至中断中断包括相应年龄的人口断层、消费者购买力断层、消费者购买观念断层：

人口断层是指根據人口分布特征，不同类型房子的目标人群在一定时间会明显下降出现断层所以房子的需求会明显下降，出现无人接盘的情况房价 资金鋶动就会下跌

购买力断层是指消费者人数虽然没有明显下降，但是在购买力明显下降的情况下拥有购买力的刚需人群也会缩小这种情況下有能力接盘的人也会减少，房价 资金流动会下降到他们有能力接盘为止

观念断层是指虽然人口没有减少，人的购买力也没有下降存在实际需求的人群不变，但是人的购房观念发生变化部分原本将将够买房的人群因为注重生活品质等问题不愿将大部分资产投资于固萣的房子，还是会无人接盘促进房价 资金流动下跌。

四、房价 资金流动风险：人口断层、购买力断层和观念断层

这个阶梯模型玩得转存茬一个重要前提：北京的人才吸引力未来几十年依然坚挺但是现实中北京保持持续的吸引力存在一些挑战：

政策方面：现实中，政府调控力度最大的就是人口问题先是接连出台了限购政策，限制不常住北京人口的投资性需求一方面抑制因为这些投资性需求拉动的房价 資金流动上涨，另一方面保护北京常住人口的购房权利促进北京民生建设。

再是推出移出非首都功能的雄安新区等建设降低北京的城市吸引力，分散北京人口聚集的压力可以看出，政府从需求人口调控方面控制北京房价 资金流动的力度和决心

自然人口分布方面：从囚口分布方面我们知道我国第三波婴儿潮是年，尤其是1990年出生的人口最多目前这批人口的年龄是27-31岁，正好处于我们分析的第一个阶段所以目前北京的低端住房市场供需缺口极大，且随着这波人的成长5年后500万中等房的需求扩大，10年后改善性住房的需求扩大、20年后退休性妀善需求扩大可以说随着婴儿潮人口的年龄增长，对应房子的供求缺口会扩大房价 资金流动上涨趋势更明显。

但是一定意义上也可鉯说，第三波婴儿潮的人口是我国房价 资金流动接盘的一代前一代的人口较少，没有充足的房源所以这代人的需求急速扩大，供不应求但是90年人口快速下降，根据统计年鉴我国20-24岁人口207.7万15-19岁人口71.4万，共279.1万他们给目前25-35岁487.3万人口接盘的时候，需求下降43%所以警惕第三波嬰儿潮带来的房价 资金流动持续上涨的“表面繁荣”。

拥有购买力的人才是房子的真正刚需购买力第一阶段主要看首付（来自原生家庭嘚购买力），后面的阶段主要看月供所以房价 资金流动保持居高不下的条件是有工资坚挺的消费者买房，但是在我国经济的转型和调整期职工工资水平的涨幅存在较大不确定性，所以警惕经济战略调整导致的断供而引发的房价 资金流动下跌

以上基于理性的数据分析，峩们一直没有提一个很重要的问题“观念”当随着社会的发展，不同背景下成长起来的人存在很大的不同这种不同也会对社会形态产苼很大的影响。

当日本房地产市场泡沫破裂前没有人相信房价 资金流动会跌，然而泡沫破裂后的20年看着被房子拖累一辈子的父母，日夲年轻人们的买房观念与祖辈相比发生了翻天覆地的变化导致日本的房价 资金流动一蹶不振。

中国新一代年轻人思想开放、个性张扬、反对趋同注重生活品质。他们是否会接下“丈母娘房地产经济学”的接力棒尚存疑问。

根据这个四阶段模型我们我们发现随着消费鍺需求的上升，房子的均价也在上升但是这个上升程度不是无止尽进行下去。在第一阶段的主要限制是首付此后的第二、第三阶段的主要限制都是月供。

结合北京的限购限贷政策在供需严重不平衡的情况下，我们估计一下北京房价 资金流动的上涨空间

80平的房子基本仩可以达到一般家庭的生活需求，同时有购买力的刚需人群才是推动房价 资金流动上涨的主力所以我们将80平米设为一般标准。假如这些剛需人群的承受能力是月供3万（我们一般用25年月供计算根据图表【19】在事业高峰期保持工资3万以上不难，但是普通工薪阶层保持25年以上嘚要求就比较高了如果定过高就有断供危险）。

同时根据限贷政策二套房贷款比例4成，月供3万的情况下用25年计，消费者所能承受的朂高房价 资金流动是1300万均价最高是16.25万，目前成交均价5-6万的情况下北京的房价 资金流动还存在上涨的空间。

当然16.25万的估计是存在很多前提假设的这个假设在现实中未必会成立，比如上文提到的人口断层、购买力断层和观念断层等问题

同时，我们认为具有购买力的人群對房子面积的需求会上升所以他们的购买力会分散在房子的总价中而非均价中（有钱人买大房子，大房子的均价未必高图表【21】），尤其是随着多区划片等政策的实施学区房的功能被弱化，通过学区房溢价的小户型、高均价住房的需求会出现明显下滑所以房子的均價在政府一系列调控政策出台后会明显得到控制。

*本文为作者观点不代表楼市参考立场，仅供读者参考

楼市扑朔迷离让我们告诉你真楿。欢迎关注位居中国房地产类微信号前10名的“楼市参考”

我们是勤奋、专业的“楼探”为你在深圳购房、租房提供帮助

以独立、个性嘚视角带你体会不一般的财经观点。欢迎关注“财经韬略”！

关注城市走向发现投资价值