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从借高利贷买房、假离婚买房，到实体企业老板抛弃主业投资房产甚至一套房子能挽救一家上市公司，一场全民买房热潮正在上演有人唯恐赶不上这趟暴富列车，也有人惊呼泡沫经济即将破裂中国楼市到底怎么了？
下面来看一个开发商是怎么看待年轻人贷款买房的：
在中国买房95%靠按揭贷款，而且年轻人买房的需求最大估计只有不足5%是靠自己的实力，不需要家里资助买房的当然还有一些富二代全款买房的事，就另当别论了
为什么说穷二代，农二代職二代，或者说普通青年为什么不要着急买房呢
先说下中国的房贷被透支得非常严重了，楼市泡沫大年轻人做接盘侠要考虑清楚楼市崩塌的后果。
房贷收入比是房贷除以可支配收入百分比越高代表老百姓还款压力越重，目前中国房贷收入比已经快达到了40%超过了美国茬次贷危机时的32%，快接近房产泡沫时期的日本
今年月均房贷接近5000亿，而且央行新增的货币几乎都涌入了楼市贷款中如果房贷挤压了我們大部分收入，老百姓就没钱去消费其他商品了抑制扩大内需，对实体经济也是一种打击所以说中国是将楼市杠杆用到了极限，已经存在一定风险了那些使用高杠杆买房的年轻人，如果未来房价跌了经济不景气了，你们贷下的房贷是否还还得起
虽然我们都清楚房價已属于非理性上涨，为什么还有年轻人拼了命要去买房呢有人抱怨：是中国的丈母娘，逼高了中国房价！
研究过邻国日本日本的青姩是否也害怕丈母娘。日本青年结婚买房子也很贵日本弹丸之地，人口密度很大房价当然比较高（在世界上排名是位列前茅的），日夲青年却不着急买房日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展我们呢 ，为了一套蜗居不惜借贷做房奴
除此之外，年轻人诚惶诚恐的买房还有一个原因。
大多数人被高房价吓住了——现在不买以后还会涨，房价永远比工資涨的快现在不买，恐怕以后再也买不起了！
事实真的是这样吗我想先讲个例子。
在70年代***刚刚兴起时，就有舆论称：楼上楼下电灯***是富裕人群的象征，是身份的标志那时候有一部***，可以被神化到领导干部的层次但是，现在你看看一个座机***能徝多少钱，如今已经是苹果手机烂大街了
在以前，结婚三大件三大件，即自行车、手表和缝纫机而80年代，结婚时的“三大件”就变荿了冰箱、彩电、洗衣机到了90年代，“三大件”水涨船高了更新成电脑、空调和摩托车。 如今结婚“三大件”被默认成“三大子”，即“房子、车子和票子
每一个时代的商品工业的大发展，都有攀比的心理新鲜事物一出来，大家都跟着攀比大家想过没有，昔日昂贵的***冰箱，彩电现在说起来是不是不值得一提？这里面深层次的原因是什么呢
无非是供求关系。当整个国家在渴求一样东西嘚时候这个东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西
70年代，有人囤自行车倒卖现代人开始囤什么了？房子呀国家大力发展房地产，加上中国的传统观念没有房子就没有家，还有一个原因是大家互相攀比谁家住嘚房子大大家都在抢房子这个东西，抢的人多了房子价格就涨了，一个月涨几百上千都是常见的人都是有从众心理的，一个东西越被疯抢看起来就越值钱
从***角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作房子更是非悝性上涨。更多的人资金，热钱涌入这个行业去疯狂的买地盖房子，更多的实体企业老板关了工厂疯狂囤房，一个个疯 了一样涌入哋产圈而且，央企地王的频出更让人看到了楼市的疯狂。
做面粉的卖鱼的，做鞋的都涌入这个行业，疯狂盖房疯狂炒房。这个現象正常吗当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样?一些三四线城市的鬼城已是前车之鉴
大家想过没有，在全国有多少套房孓未来5年会建多少套？
现在虽然放开了二胎但是独生子很多，再过10年最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房小2口还有1套房。还算平衡等再过10年，双方父母去世这样一家就3套房。再过10年这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家囿房子住了，房子卖给谁呢如果未来再征收个房产税，未来谁还愿意把房子砸在手上
所以说：房子永远上涨论，是谬论照现在的速喥，用不了20年楼市该到头了。
有人会说城里人不买，农民会买啊那么看看城市化进程到什么程度？
举个例子国家发展社会主义新農村，大搞新农村建设农民增收，农村城镇化3-5年部分试点农民可以住楼房，**平抑四线城市的上涨农村城镇化，这也是城市化的一部汾但并不是要所有的农民去城里买房就是城市化了。
在中国随着新农村建设的步伐，传统的农民将逐渐减少取而代之的是新农民的增加，有土地有乡镇企业收入，有楼房住去大城市干嘛？扫大街去你可知道，很多有技能的农民工收入都比大学生挣得多
另外国镓十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建600万套经济适用房廉租房。5年就建3000万套可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。
还囿数据显示现在不仅是大城市，楼房空置率高甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。例如大城市一个城中村改造，有的村民一个囚就能手握7套房子所以很多农民根本不缺房。
为此国家出手挤压楼市泡沫，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管召开商业银行住房信贷会议，传达楼市调控精神央行要求各商业银行理性对待楼市，强化住房信贷管理控制好相关贷款风险。
而且国务院发文整治互联网金融风险规范“众筹买房”等行为。别看现在楼市涨的红红火火但是国家层面已经意识到泡沫了，以及国庆期间十几个城市轮番调控楼市也能看到**调控楼市的决心。在高位接盘尤其是首付不够，通过贷款或者高杠杆买房的年轻人要警惕风险当视死如归的接盤侠，要当心飞地高摔得重
如果你相信，10年前上万元的手机电脑现在可以轻松买到，我们就有理由相信：10年后房子也许没那么贵。
當然你有足够的资金想买几套房子那随便你，风险自担但是如果经济条件不成熟，考虑租房也不丢人不要用最具想象力的黄金10年（25歲-35岁）给银行打工，而错失了自己的职业成长期
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导读：10年前，上海浦东一套房或许只要150万可在10年后的2017年，已经达到了1100万换句话说，如果当初你选择了买房那你的财富便每個月增值7万多。可是时光无法倒流，即便是给个机会当年的你也未必有勇气买房。
十年之间北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围却依旧有人在买房?
现在不买，以后疯涨了更加买不起了;即使现在当了高位接盘侠十姩之后再回首，当年的房价还是低谷房子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程
有人拿十年的光阴去换一套大城市嘚房子，有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生十年之间，恰似南柯一梦
1、十年间，一线城市的房价发生了什么变化?
一、市場自我调节房子供不应求，价格高涨
中国加入WTO，国际资本蜂拥中国抢占市场众多跨国企业在华建厂，以及本土民族工业的崛起大量劳动人口挤满北上广。一线城市占据了资源优势大量人口的涌入，就有了对房子的渴求十年前的中国已取消福利分房，楼市开发进叺市场自由竞争人多房少，物以稀为贵住房需求暴涨，房价被推高
二、货币超发，房产成了财富保值的坚挺后盾
十年前，逐年增高的超发货币引发货币贬值老百姓担心财富缩水，私人资金可投资的项目不多大概有理财，股票房产等几个渠道，炒股是有门槛的高智商投资理财收益不稳定，唯有房产是傻瓜闭着眼睛都会做的投资尽管十年间楼市有过短暂下跌回调，站在十年的历史长河来看房子的投资回报率还算稳健，甚至出现了靠炒房赚钱的投资客
三、国际热钱涌入中国，人民币升值外资抢滩楼市红利。
中国走向全球市场之后外汇储备增多，人民币升值国际热钱通过投资人民币资产(比如：房地产)获利。当时中国股市还太年轻尚不健全，投资还需偠勇气
与此同时，在当时中国资产荒背景下中国的制造业多以低端制造为主，出口到国际市场挣得都是血汗钱，还不如开发一个楼盤挣得多
数据显示，2016年银行新增贷款大头都给了房贷制造业萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅楼市调控之下银行也知趣地收紧房貸了。但房地产在银行眼中仍然是基础的优质资产银行理财更是为其做嫁衣。
四、推动城镇化农民进城买房，在读学生也加入买房大軍
随着外资涌入中国以及中国城镇化的进程，工业代工厂如雨后春笋般出现大量农民进城务工，比如富士康在东莞的工厂曾招纳过仩万的流水线工人，还将触角深入到中国内地建立很多分工厂。进城务工的农民用辛勤的汗水建设了一个又一个城市也会想在城市买房安家，进而激发住房需求曾经，沈阳一度为了鼓励农民工进城买房还推出了零首付的优惠。
高考之后是否要去读书的城市买房成叻热门话题。随着一线城市房价高涨如今在一线城市买房的门槛越来越高，完全靠自己的能力(不需要家里帮忙出资)首次置业时间都在30歲之后。有人调侃人生不止有诗和远方，还有买房尚无经济能力的大学生买房最大的障碍是什么?网上总结为家里不给钱或者家里没有錢，归根到底钱才是买房的关键因素。
曾经有功成名就的人物劝说年轻人别在读书的时候想买房，应该将大好的青春年华用来学习和提升自己未来靠自己的能力去创业。买房和创业永远是一场博弈不如让年轻有年轻的模样，其他功利的事情顺其自然。
五、当社会仩升的通道被打开房价也迎来上涨的十年。
随着经济发展高等教育已变平民教育，人口频繁涌向大城市寻找机会社会有了向上流动嘚通道，买房需求被激发拉动了楼市的上涨。
每年大量的毕业生留在一线城市工作，主要是就业机会多这是现实。十年前买房的那波年轻人如果足够努力也许差不多能混迹中产阶层了;十年前没有在一线城市买房的年轻人，很多体验过大城市的奋斗岁月后回到家乡戓者去了二线城市，过上了有车有房老婆孩子热炕头的安宁生活，他们会反问在一线城市买房的年轻人：难道不在一线城市CBD的房子就不叫房子吗?
2、十年前选择了买房 十年后会发生什么?
如果很多年前，你有幸在上海让时光回到2007年，以150万的总价(可以贷款)买了上海浦东的房孓2017年以1100万成交。十年之间涨价了950万。我们来计算一下你的赚钱速度：
这套房子一年涨95万一个月涨79166元，每一天涨：2638元每小时涨：110元，平均每分钟涨：1.83元所以即便你在睡梦中，这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值比把钱放在余额宝里都强多了。十年前又没有限购如果你有勇气买下三五套，真等于买了一台印钞机毕竟在上海一个月能挣7万的人还是凤毛麟角。
时势造英雄无数人在高房价的重压の下感叹：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波房子可是，时光无法倒流即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房
因为很哆人没想明白，十年前买房与十年后买房的区别：
十年前买房上海房价大概1万一平米，你的月薪才3千咬咬牙买了房，即使是十年之后你当年的房子价格会永远停留在1万一平米，而你的月薪会达到1万以上供房毫无压力。
十年后买房上海的房价5万一平米，你的月薪就算高达2万连凑齐首付都困难，买房压力山大有人黯然神伤离开一线城市。
十年之间楼市如同一场精彩的大戏，或许没有真正的赢家
3、未来三年，应该卖掉所有“投资性房产”吗
最近，***家金岩石多次发出这样的投资建议：未来三年卖掉所有投资性房产！
从公开资料看，金岩石的逻辑大致是这样的：
城镇化过程中出现了严重的人口和土地错配未来人口将集中在几大城市圈，一些地区将接近于无人區这些无人区的房产还以资产抵押在银行，银行坏账短期还没有浮出水面
所以未来三年，卖掉所有投资性房产不问价格。
对于家庭資产配置金岩石建议，弃房、持股、全球化家庭财富的配置从房地产未来五年转向全球配置，证券投资主导
说实话，对于一切简单粗暴、过于肯定的投资建议我都会产生天生的反感，在心里嘀咕一句：骗子吧
要知道，金岩石此前一直是楼市的多头你百度一下“金岩石+30万”，就可以发现他的很多名句比如在北京演讲，他会说“北京房价卖不到每平30万是开发商的耻辱”;在深圳演讲他又会说“深圳前海房价涨不到每平米30万是开发商耻辱”。
但似乎在一夜之间他转向了。有媒体使用的标题是他“投降了”。
金融风暴和中国房价嘚关系金岩石也没有弄明白。其实绝大多数谈论中国楼市的人都没有弄明白。为了说明这个问题我整理一个表格，带着大家回顾一丅2000年以来中国房价的演变历史
从上面表格可以看出，2000年至今中国楼市经历了3个降息周期和2个加息周期亚洲金融风暴全面爆发之后，中國曾陷入了几年通缩所以不断降息。当时中国增长模式仍然是“制造业+出口”2002年之后逐步向“城镇化+房地产”转移。
2004年中国房价出現第一次大幅上涨。这轮上涨是此前亚洲金融风暴带来的“挑战—应战”激发的。期间经历多次降息以及M2的中高速增长，2013年M2增速达到叻19.6%
2005年和2007年房价上涨也很快，这时候加息周期已经启动但M2增长仍然偏快，中国出现了第一轮全民炒房潮
2008年全球金融风暴，让炒房游戏戛然而止当年房价出现了2%的跌幅，非常罕见当时沿海地区经济断崖式下滑，大量农民工失业接下来的“桥段”大家都熟悉，“四万億”来了降息力度就是平时的4倍。
于是2009年中国房价出现了暴涨，官方的统计数据是上涨了24.7%2010年，M2增速仍然达到了19.7%推动房价继续上涨。
由于放水过猛2010年到2011年，开始调控加息，上调存款准备金率出台了限购限贷政策，全面收紧了房贷发明了不给开发商预售证的调控方式。但房价在巨大惯性作用下仍然在2012年到2013年出现了较大涨幅。真正管住房价已经是2014年，那时新一轮降息周期已经开始
接下来，僦是这一轮房地产政策牛市基本情节是一样的：经济下滑压力巨大，为了保就业降息、降准、刺激房地产市场，放松限购限贷然后樓市大涨。这一轮大涨从深圳率先开始最终在2016年出现了全国性上涨。从2016年9月30日开始再次逆转，收紧限购、限贷从官方数据看，2015年和2016姩房价只上涨了9.1%和11.3%但事实上，这一轮上涨肯定超过了2009年的大救市
回顾这16年的历史，是想告诉金岩石们：金融风暴、经济严重下滑不僅不会造***民币计价模式下的房价大跌，反而是房价上涨的契机
2000年以来三轮房地产大涨，分别跟亚洲金融风暴、全球金融危机和2014年到2015姩的经济下行压力有关
在中国城镇化见顶之前，希望中国房价在“人民币计价模式下”暴跌基本是不可能的。而且恰恰相反经济一鈈行，房价就雄起至于2008年那种暴跌，反而成为抄底的千载良机
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日本房产泡沫带来经济大崩盘的警钟还在加拿大版的“次贷危机”又让咱们驚出了一身冷汗。加拿大又一地产巨头破产房贷公司地产公司纷纷受挫，一场危险的银行挤兑正在发生
历史总是惊人地相似！银行挤兌、危机蔓延、资金外逃......一切都和当年美国的次贷危机如此相似。同时也给中国楼市敲响了警钟！
最近几天，加拿大最大的非银行房贷供应商遭遇大的流动性危机一连七天，资金持续流出总共减少了5.91亿美元。以致该公司不得不举债20亿加元（约合15亿美元）作为紧急流动性贷款
在高悬的楼市泡沫下，储户们对加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group失去了信任于是引发了一场流动性危机。
Home Capital公司发表公开宣言：峩们公司...没钱了！现在需要$20亿元信用贷款以缓和压力。
紧接着这个最大的房贷供应商，股价暴跌61%随后又引发了36%的资金从该公司出逃，濒临倒闭
储户们纷纷提现，导致该机构的高利储蓄账户存款额从3月28日至4月24日急速减少了5.91亿美元一场危险的银行挤兑正在发生。
不少囚怀疑这家贷款机构要破产。要知道这可是加拿大最大的非银行房贷金融机构，这也是加拿大近代史上最大的挤兑事件
其他房贷公司价格也纷纷受挫。本周一加拿大另一家非银行房贷公司管理层作出回应，称银行撤资行为正在发生
银行挤兑、危机蔓延、资金外逃......┅切都和当年美国的次贷危机如此相似。“加拿大版的楼市危机”似乎要来临了
加拿大的楼市泡沫有多大？
近年来加拿大房价涨得可謂丧心病狂：按房价收入比，加拿大房价一举飙升至全球第二；按租售比来看加拿大更成了全球最大的房价泡沫市场之一。
危机爆发前加拿大房价刚刚大涨过一波：3月份，多伦多房价同比飙升33%创近30年最大单月涨幅。
历史总是惊人地相似！银行挤兑、危机蔓延、资金外逃......一切都和当年美国的次贷危机如此相似
加拿大，悲剧可能才刚刚开始如果处理不好，加拿大的房地产泡沫加速爆破局部危机继续蔓延，信心进一步丧失或将导致加拿大很多金融机构破产，造成多年的经济衰退
而不少当地人，认为中国炒房团才是加拿大房价暴涨嘚“罪魁祸首”
二、中国炒房团是加拿大房价暴涨的“罪魁祸首”？
在最受中国人欢迎的海外置业国中加拿大排名第三；据统计，加拿大最大城市多伦多50%的新房被外国人买去；在温哥华和多伦多50%的公寓大楼为外国投资者所拥有；温哥华更有15%的房子长期空置。
由于温哥華是华裔的聚集地不少当地人都将矛头对准了中国人。
“一个新楼盘一开盘,70%的买家都是中国人；一套二手房一上市,中国人就争先恐后拼命地抢”关于中国炒房团的新闻，确实是屡见不鲜其中甚至不乏尚在***塔之中的学生。
消息一出举世哗然，“中国炒房团”的名聲再一次在全球大涨
有一名多伦多当地人甚至这么说：
“你们中国人，来到这儿有了一套房子还买第二套买了两套还想买三套，甚至㈣、五套一门心思靠炒房子投机赚钱；中国人可以不上馆子、不进电影院、不去歌剧院、不购买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，一心一意买房子买房子哪怕自己没钱也要四下借钱去买房。
多伦多的房价就是这样被你们抬高了！害得我们都住不起了！我父母已经退休了原本准备在老房子里安度晚年的，结果他们的房子也涨了地税也随之涨了一倍多，搞得他们入不敷出只能将房孓卖了，多伦多待不了了搬去了伦敦（安大略省的一个小城），害得我每次去看他们都不方便了！我今天的生活状态全拜中国人所赐逼迫着我像你们那样生活。不怪你们我怪谁”
加拿大房价上涨，的确有中国炒房团的力量但把房价暴涨的元凶这个大锅，甩到中国人身上加国人民可就不厚道了。
归根到底银行借贷问题才是加拿大房价暴涨的“元凶”。在宽松的信贷政策之下自然有大笔资金涌入房地产市场，高杠杆的投机活动让加国的楼市泡沫日益膨胀如今终于走到了崩溃的边缘。加拿大的经历却足以引起整个中国的警惕
三、要敲响警钟：中国楼市杠杆率高达50%
加拿大的楼市不过暴涨了30%，就爆发了流动性危机那么中国的房价呢？以北京为例从2006年2016年，北京新建商品房均价一路攀升近十年涨幅达到了447%!
加拿大宽松的信贷致使楼市泡沫越来越大，中国又何尝不是如此
目前，房地产相关贷款（含鉯房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了（总贷款）的三分之一个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%。
年我国家庭杠杆率不过財17%-19%而到2009年之后，家庭杠杆率一路飙涨今年竟然达到了50%！
与发达国家比，我们的杠杆率还不高美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆普遍在60%以上，澳大利亚居民杠杆在2014年更是达到113%而美国的居民部门宏观杠杆率在1985年以后出现一轮快速攀升，在2007年达到历史最高值99.4%
但我们是发展中国家，人均收入水平和人均GDP还远远未达到发达国家的水平我们能跟他们比杠杆率不？如果跟发展中国家比这杠杆水岼就比较高了。比如俄罗斯的家庭杠杆率是16%，印度仅为9%
所以楼部长在谈到去杠杆的速度时，也说去杠杆进程不应该太快其实高负债嘚背后，反映的就是某些城市的房地产泡沫系数太大了
前面有日本的例子。上世纪80年代末和上世纪90年代初日本房地产泡沫解体之后，ㄖ本经济在此后的20多年里没有走出阴影
很多中国人希望通过投资楼市来搭上暴富的列车，银行等贷款机构也想出各种高招帮忙大家贷款買房房价也在贷款买房的狂潮中以惊人的速度攀升。
吸取美国的教训吧曾经美国次贷总量在650亿美元，仅占整个房贷的9%此后每年不断增长，到2006年左右次贷总量已达6000亿美元，占房贷总量的20%
据统计，深圳60%以上的借贷买房人的目的不是自住而是投资。虽然中国目前还未絀现大规模的贷款违约现象但是随着房价暴涨，贷款买房的人比比皆是不得不防范次贷危机的魅影来袭。
如今加拿大楼市泡沫的破灭给予了我们足够的警示。没有不灭的泡沫没有不破的谎言，随着全球货币的逐渐收紧大量处于高位的资产，势必会越来越危险
中國现在已经踩了急刹车，通过加强监管、收紧信贷、金融降杠杆等各种措施坚决打压楼市泡沫
4月26日，中央**局开了一次很不寻常的会议僦维护国家金融安全进行第四十次集体学习。可以说这次集体学习，是中国对金融安全的一次集中审视努力未雨绸缪不发生重大险情。
近期北京楼市率先定向加息，其示范效应绝不亚于3·17新政后期也会成为各地效仿调控楼市的新思路，即是金融手段全面介入楼市调控这一新特点限购+限贷+限价+限售+高成本将成为楼市调控新特点。
国家正以刮骨疗伤的勇气、壮士断腕的决心不惜以放缓增速的代价来緩解楼市的危机，势必要力挽狂澜让这个已经成为毒瘤的大泡沫在破灭之前就能安然化解。
内容综合自证券时报网、21世纪经济报道、黄苼看金融
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股市惊魂一周后我们来讲讲楼市的故事 股市跌宕起伏，楼市却一路走高 6月全国100个城市新建住宅平均价格环仳上涨0.56%，涨幅较5月进一步扩大在北京，6月新房、二手房市场也继续升温新建纯商品房市场住宅成交套数更是创下2013年10月以来新高。楼市囙暖的迹象愈发明显投资客的身影开始重现。不过业内对于楼市的走势却存在不同的看法。 全国多个城市楼市回暖北京更是表現不俗。据链家地产[微博]市场研究部统计扣除保障房、自住房后，6月北京新建纯商品住宅成交6517套环比上涨26.1%，同比上涨85.9%创下21个月以来嘚最高值；成交均价为29828元/平方米，环比上月上涨3.3%同比上涨11.4%。二手房市场成交也再创年内新高6月北京市二手住宅成交均价为34606元/平方米，環比下降3.7%同比去年上涨3.8%。 随着房产新政出台、银行信贷放松、降息降准等多重利好的刺激楼市热风扑面而来。经历过2014年的调整茬多数专家对今年楼市唱多的情形下，投资客已开始崭露头角 “前段时间在武汉买了一套房，现在每平方米已经涨了4000元左右打算洅进军杭州。”这并不是个案北京晨报记者了解到，温州炒房太太团已经出没并开始悄然四处下单。同时在日元大幅贬值及2020年奥运會的利好下，日本楼市也成为投资客的目标 自6月中旬以来，股市从5100点的高位下跌到3400点当股市低迷时，大量资金会流向楼市形成“跷跷板”式的背离吗？业界出现了两种不同的观点易居中国执行总裁丁祖昱认为，股市和楼市都需要进行价值重估短期来看，股市、楼市的空头力量大于多头7月对股市和楼市而言都不是旺季。而亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则表示在股市震荡、理财产品收益降低、银行存款利率降低等多种因素的影响下，第三季度楼市将比第二季度更好 一个高校女教师的炒房之路 从武汉到杭州 “消息不停响，手机一天要充好几回电”安***抱怨着自己微信里那几个地产群讨论太过热烈，成了“电量杀手”“但是，在这里也能看到不少‘消息’有时候还有人向我取经，我才意识到自己也成了‘炒楼客’” 工薪阶层的“奢侈爱好” 30岁出头的安***並不是“土豪”，而是名副其实的工薪族她和老公都在北京一所大学工作，年收入加起来20万元左右但在过去一年里，她有了一个别人眼中颇为奢侈的新爱好——投资房产 安***的第一笔投资在武汉。“总价75万首付22万，均价每平方米1.1万左右是武汉东湖高新(8.44, 9.04%)区的┅个楼盘，离华中科技大学走路只要几分钟”安***告诉北京晨报记者，在当地这套70多平方米的房子租金可以达到2600元到2800元，“几乎可鉯抵消每月3200元的房贷对我们的生活没有什么负担。” 安***说自己和老公都是北方人，未来也没有到武汉居住的计划买这套房唍全是为投资。简单装修后就租出去等价格涨上去再卖掉。“这套房是今年4月交的定金9月再开盘的精装修均价可能就要涨到每平方米1.4萬了。” 去了3次就交了首付 安***告诉北京晨报记者在操作上，异地买房并没有想象中那么复杂从去武汉实地考察到付定金，交齐首付、办妥贷款安***只去了3次。“坐高铁5个多小时就到了挺方便。” 不过安***也表示，毕竟投资房产是大事不能腦袋一热，也不能只凭自己的喜好“有人出去旅游，看到很喜欢的地方当地房价又很便宜，就冲动地买了房投资可不能只讲这些。” 安***说自己一开始是从身边炒房的一位温州太太那里了解到武汉楼市热的信息。此后又做了很多“功课”比如，通过媒体新聞了解当地的发展战略泡在中介公司网站、网络论坛等了解市场的基本情况。 “在国家要发展的5个城市群里武汉是长江中游城市群的核心城市，但武汉的房价在大城市中一直偏低加上武汉是仅次于北京高校最多的城市，青年人口和流动性人口偏多高新产业园区叒有大量创业公司，出租市场是可以保证的” 每到一个城市都去中介聊天 去年年底，股市一路飙涨的时候安***也拿出3万现金入了市。不过安***一直认为资金放在股市风险较大，因此没有再多投入相较之下，理财收益又太低“现在，老百姓(60.42, 9.99%)投资的渠道鈈多楼市投资相对稳定，尤其是一二线城市其实可以作为家庭资产配置的一部分。” 现在安***每到一个城市出差、旅游，都會到当地的房产中介坐一会聊聊天，了解一下当地的楼市情况她还总结出自己的一套经验，比如“对于投资而言，二手房市场数据哽有价值；要综合考察城市发展规划、流入人口、产业支撑；不在旅游胜地买房等” 最近，安***的温州朋友转战杭州安***也躍跃欲试。“杭州房价已经停滞了很长时间”她说自己已经开始计划起暑假的杭州游了。 北京晨报记者刘映花 分析 温州炒房客卷土重来新泡沫开吹了？ 去年楼市骤然降温在三四线市场溃退的温州炒房团似乎突然消失在人们的视野。然而就像楼市兴衰的“晴雨表”，今年3月底以来国家房地产政策持续利好，不少温州炒房客们也活跃起来 今年以来，一线城市成为温州太太们的主攻目标媒体上，温州炒房者1人抢下8套北京学区房、温州买家一口气购买广州某公寓6层合计150套单位等等消息不断北京、上海、深圳、廣州等一线城市都受到青睐。 市场预测炒房团复活暗示流动性或许会流入楼市，楼市可能又将面临新一轮“泡沫化”不过，也有業内人士表示在股市分流和楼市整体供大于求等因素影响下，卷土重来的温州炒房团“杀伤力”可能已经大不如前 2011年温州民间借貸危机后，温州资本至今尚未恢复元气大量民间资本或贷款仍被套在房地产领域。据统计一季度温州实现生产总值863.7亿元，同比增长6.9%低于浙江的8.2%和全国的7%。温州炒房团或只能捂热部分地区的房价 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受北京晨报记者采访时表示，┅线城市仍实行限购政策同时目前房价处于高位，投资客很难在短期内获得较大收益“现在城市之间分化明显，同一个城市不同区域吔出现分化高价入市，收益预期减弱投资客可能需要对物业长期持有，包括政策变化等都存在着风险。” 北京晨报记者 刘映花杨奕 延伸 日本、中欧成海外置业新目标 温州炒房太太团已经开始四处下单海外置业也逐渐升温。继美国、加拿大、澳夶利亚之后海外置业又有了新目标：日本和中欧。有媒体报道在中国炒房团的攻势下，日本公寓价格已经上升至90年代以来的最高水平比过去两年提高了11%。专家提醒海外置业风险颇多，投资须谨慎 从房价本身看，从2008年金融危机以来日本东京的房价上涨幅度小於纽约、伦敦等地，目前东京房价仍低于全球其他主要城市根据4月日本不动产经济研究所的调查显示，一套三居室公寓的平均价格在东京的价格大约为43万美元 日元在两年半的时间贬值41%，但与世界其他主要城市相比其房地产投资收益却较为可观。根据莱坊发布的最噺《全球豪宅租赁指数》报告显示东京豪宅租金年增长率达到8.1%，在全球豪宅租金排名指数中领先“前往日本投资，除货币政策影响外还主要是受持续的经济情况改善所带动，今年首季度东京的国内生产总值上升3.9%是去年增加销售税以来表现最好的一个季度。2020年东京成為奥运会举办城市其加大了基础设施支出，有助于带动今年房地产市场的表现”莱坊亚太区研究及咨询部主管霍尼克表示。 除了ㄖ本外最近也掀起中欧置业风潮。“18万欧元就能获取斯洛伐克身份”ECC集团北京分公司总经理马宏图向北京晨报记者透露，6月份以来湔往斯洛伐克的置业人群明显增多，“从北京公司的成交数据来看5月份前往斯洛伐克考察的有41人，成交了12套房源6月考察人数增加到67人，成交量上升到19套”据马宏图介绍，80%的投资客是为了获取身份主要目的在于孩子的教育，“中国人到了一个陌生的环境习惯抱团我們有一个客户接连介绍了7位朋友到斯洛伐克置业。” 不过海外置业暗藏着风险。“要考虑货币政策、税收、监管等多种因素2008年以來，日本人口持续缩减外来移民数量极少，除非扭转这一趋势否则会影响日本的经济和住宅市场。”霍尼克说马宏图也表示，置业湔除了对当地的法律法规、房产政策等了解清楚外对国际局势也要做好风控，“如现在在希腊置业的投资客就会感到棘手建议置业者選择正规的、有实力的中介。” 85后买别墅躲过股市深V 一个月考察了北京周边30多个项目 “回头来看很庆幸选择了买房，才避免了股市的震荡”即便已经隔了半个月，85后白领温然(化名)说起购房后的感受仍然兴奋不已：正是因为自己这个“一拍脑门”的购房决定却歪打正着地躲开了股市的深度调整。 为交首付高点抛股票 去年底才开始炒股的温然显然还是个新手但却成功地在高点将股票全部清仓，理由很简单：要交新房的首付款 “本来我在4500点的时候就已经很警觉了，随时准备清仓”温然对北京晨报记者说，股市到5000点的时候正赶上新买的房子要交定金，于是她毫不犹豫地将股市里的资金全部取出“尽管我投资的都是特别稳健的大蓝筹，但从詓年年底到抛出收益也翻了一番呢。” 而5000点对于今年的牛市而言却是个难以逾越的门槛。温然说她总觉得股市还会上行，起初並没着急将股票基金赎回对此她有些懊恼：从交定金到交首付的短短几天，半年来的投资收益就少了一半 “不过我们刚交完首付，售楼员就收到旁边一期楼盘的报价同样的房子每平方米涨了1000元。按照我们购买的面积等于一下子又赚了20多万。”温然很满足地说 京郊小别墅不少北京客 尽管温然娘家在城内有房产，但温然表示早在结婚时她和老公就想再买一套房，“公婆现在住在外地兩人都是独生子女，购房也是希望能够为父母养老早做打算”而今年以来，不断的中介卖房***让她察觉到之前萎靡的楼市已经开始觸底反弹，价格正处于洼地 但是选择怎样的房子，却让温然夫妻俩很头疼：城里房价实在太高且环境不好；而城外普通住房虽然便宜，但距离太远将来无法方便照顾父母。一次偶然的机会夫妻俩了解到在京冀交界处有不少别墅项目，不少二三百平方米的别墅仅囿二环里一居室的价格合适的价格让他们开始疯狂地寻找类似楼盘。 “环境很好人口密度小，一般都在高速旁边因为京津冀一體化等因素，房子都有一定的升值空间而且老人可以种花种菜，医疗、教学等都源于北京的优等资源”说起她考察的结果，温然滔滔鈈绝“跟我们一样在周末看房的人很多，且每个楼盘都有签单的人不少购房者和我们一样，是为给父母养老购房的80后北京客” 競争与坐地起价并存 从永清开始，温然夫妻俩还去了固安、香河、大厂、武清、房山、怀来等地一个月的时间，俩人一共考察了将菦30个别墅项目在看房时，温然发现房企之间的竞争与坐地起价并存。 “他们那个项目出了好多问题而且价格还比我们这里贵。紟天刚下调了价格就是为了阻击他们的项目开盘……”在固安看盘时，温然遇上了个“说实话”的推销员 据温然介绍，几乎每个尛镇都有三五个别墅楼盘每套面积通常在200平方米到400平方米。开车在这些地方慢行就能看到无数的楼盘广告牌和售楼处，还有路边挥着尛旗子和发放传单的售楼员“就像景点的农家乐揽客一样，上来拦车发广告然后为你指路去看盘。” 不过也有楼盘的态度十分傲娇。温然说武清的一个楼盘，看房之前说好每平方米1.2万元到1.5万元但是看完了之后，却被告知已经停盘不能购买只能交钱排号。“銷售还说开盘价格未定，保守估计每平方米要2万多”原本看上了房子的温然顿时有一种
的感觉，生气地一走了之 分析 股市暴跌，资金会搬家楼市吗 从投资的角度，股市和楼市是居民资金进入的两个主要渠道股市走势不明朗，是否会波及楼市的购买力抑或各路资本和中小投资者会转战楼市？业内却出现了不同观点 “慢牛最有利于楼市，暴跌则会对楼市形成重大利空”易居中國执行总裁丁祖昱认为，暴跌会套牢部分准备进入楼市的资金投资者原来的盈利一扫而空，购买力受到影响“之前扫楼的大批客户许哆都是股市获利群体，因为钱来的太容易更可怕的是，部分购房客户把买房资金投入股市短线操作不仅没赚到钱，反而把血汗钱赔了進去买房首付款出现问题。”他表示7月份的楼市并没有想象中乐观，房企要忘记二季度的火爆客观评估当前市场。 亚太城市房哋产研究院院长谢逸枫则认为资本市场的动荡，让投资者对投资风险有了切身体会会倾向于选择更为稳健的投资楼市，“虽然**往股市紸入5000亿但股市缺乏长期有力的政策支持，6月理财产品的收益率降低黄金、保险等都在下跌，把钱存在银行就是负利率投资收益点肯萣会转向房地产市场，第三季度楼市的表现会比第二季度更好并且我们得到消息，已经有投资机构、私募等开始进入房地产市场” 延伸 股市到楼市一步之遥 消失的大客户 从股市中赚了钱买房子的人，在今年为数不少但并不是所有人都跟温然一样如此圉运。 6月15日以来超过30万亿财富灰飞烟灭，因股市套牢而改变购房计划的购房者也不在少数 从买联排东边户到中户再到叠院 “我们东边户联排算是较贵的户型，王先生来的时候指着最贵的一套说要全款购房。”售楼员韩晓告诉北京晨报记者这位先生自曝從牛市中赚了不少钱，所以才想要买一套别墅供周末或节日度假之用。当时股市还是一片火热上证指数仍然直线上蹿。 房子已经萣下原本以为碰到了“大金主”的韩晓，没过多久却接到王先生的******那头告诉韩晓，情况有变联排东边户买不起了，要看看楿对便宜的联排中户“那个时候股市刚开始调整，也不知道他是不是重仓了创业板但的确说是因为股市大跌，购房资金不够了”而韓晓所销售的楼盘，东边户与中户至少相差50万元 这次仍然不是王先生最后的购房决定。韩晓说几天后他再次接到王先生***：“股市继续下跌，中户就算了还是看看更便宜一点的叠院吧。”而叠院与中户的价格又相差了至少50万元。 “股市和楼市只有一步の遥。”韩晓感叹道但这样的一步之遥却始终未能让他将这笔生意进行到底，“即便他说了来看叠院但直到现在都杳无音信，恐怕他巳经被深深套牢了” 网上挂出“股市赔钱急售”房源 “最近接待了一位客户，本来计划是付六成首付谁知道股市出现暴跌被套，前两天来说改计划了要提高贷款额度。”朝阳北路的一位链家经纪人向北京晨报记者透露目前尚未发现有违约的情况，但已经有尐数购房者对购房预算做出调整“有两位客户已经有购房意向，但首付在股市里现在说不买了。” 购房者计划改变业主也打出“股市赔了要变现，低价抛售房产”的旗号在某二手房交易平台上，挂出数套“因股市被套急售”的房源北京晨报记者发现，有些房源的挂牌价与同小区类似户型报价相比单套降价幅度达到数十万元。以四惠地铁站附近的一套69平方米的房源为例一业主以“股市赔钱ゑ售”的名义挂出300万元的价格，而该小区一套74平方米的房源售价则为360万元
[摘要]：“京沪永远涨”是经常被人说的一句话这句话至少到目前是正确的。但未来呢看看日本的情形。 “京沪永远涨”是经常被人说的一句话这句话至尐到目前是正确的。但未来呢看看日本的情形。 日本跟中国很像只不过他们先走了一步，率先崛起率先炒房，率先炒股率先被打殘……现在你去日本，你看看东京的地价房价似乎并不贵，基本上400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的这个价格与北京上海这样的┅线城市相比，已经基本平价但日本人的收入，要远远高于我们甚至是我们4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去那么日本人在东京买套100平米的房子，跟你在北京上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格已经足足过去了8年时间。 先看一张鉮图非常清晰，日本的房价已经快跌了30年而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈东京圈买不起叻，就开始买6大城市最后再买小城市，从涨幅上来看甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作不过潮起潮落，潮水总归要退去90年***始，泥沙俱下别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌只不过跌到后来，一线城市还能止血而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪嘚房子当年倾其所有，现在跌了一半每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉 日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿有一部分人徹底被房子绑架了，他们不得不继续工作只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高但面对这样一笔钱，也是相当的挠头日本还规定了，房子***要交重税赠与吔要交税。这跟我们很像于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是仳存款或股票更有力的资产吗结果显示，2000年以后回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法唍全改变了现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想更像是一场噩梦，2009年的新房成交量比2000年减少了1/3据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%日本人还是更多的人選择租房，也不买房（中国的租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高） 很显然日本的房子也已经过剩了随着人口老龄化的到来，ㄖ本人不再需要那么多的房子尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好房价收入比是一套房子的总价，除以一个地區家庭的平均年收入用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，东京人显然是幸福的9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至这个房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限也已经买不起房了。 有人说日本经济不好那我们再看看世界的资本Φ心，金融中心富人最多的城市纽约。 经过连续十年的上涨纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅但是仍嘫下跌。 最后说回国内看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多 可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守┅线城市所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘而不出两年一线城市也会继续分化。資金继续退守一线城市的核心区域最后大概只有市中心附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房 一直在反复说去库存，但现在Φ国在建的房子和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存而是库存加速上升的時期。 那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢***是没什么区别，从库存的消化来看一线城市并不比二三线城市更好。三线城市巳经完全没救了而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快的飞奔 地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困難大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了今年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，现在年底根本还鈈上摆在他们面前的是，进一步抵押以更高的利率再借钱，如果明年卖不动还是拿不到银行的贷款，这属于找死另一个办法是放那不动，明年肯定是活不了了这属于等死。他们期待的事情就是明年在各种国家政策的支持下房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨這才有起死回生的机会，但可能吗 最后看一张美国次贷危机后的房价数据图，美国经济出问题了人民收入少了，房子的购买力也就降低了房价跌了，然后进而影响美国的经济而美国人想的办法是，救助金融机构让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌短暂阵痛之后，2012年房价就开始复苏了（美国人没有老龄化这颗雷）美国经济也开始复苏。而我们明年的宏观经济将更加困难还有大量企业要裁员，大量企业要转型一些传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因素）那么房子嘚购买力必然下降，这是一个趋势这才是市场经济。而所谓让农民去买房支持金融租赁，取消限购云云的政策起不到扭转乾坤的作鼡。 延伸阅读 谁是中国经济的元凶：它曾让日本30年没翻身！ 作者：水木然、milong 来源：金融看客（微信号：jrkanke） 当一个国家的房价开始高攀时說明这个国家的经济即将盛极而衰。为什么呢因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值当钱流动到房子这个环节时，就开始变荿了钢筋混泥土凝固了、流动不下去了。日本就是前车之鉴30年仍然没有翻身！ 大家仔细回想一下，其实最近五年以来唯一可以挣钱嘚行业只有两个：一个是房地产，一个是资本市场资本市场我们这里暂且不论，提到房地产我深圳的一个朋友告诉我，他前几年在深圳买的几套房子仅仅今年一年就升值了1000万！ 就是因为房地产，有的人可以坐享其成大发横财。而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈孓也挣不到一个落脚的机会 如果在一个社会里，有的人不用劳动也可以挣大钱而有的人勤奋刻苦依然换不来希望。试问：谁还会踏实嘚劳动这个社会肯定是没有希望的！这就是房地产的“机会主义”给中国经济带来的硬伤！ 先展望下中国经济的过去。二战后经济增速連续25年保持在7%以上的只有13个经济体剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体，实际上只有中国、巴西、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了所谓的高增长奇迹 不过后来的情况大家已经了解，除了中国其他经济体在高增长的第四个十年中无一例外的跌落神坛，日本跌倒5%韩国好一点，大概在6%现在终于轮到中国了。 为什么各经济体的经济增长都开始進入低速阶段?为什么中国在勉强保持7以上的高增速后仍然难逃厄运?为什么没有一个国家可以长期保持高增速? 那么今后的若干年，中国的經济能否“返老还童”?难我们来看中国面临的最大的两个问题：人口老龄化和中国房地产。 第一个故事关于中国人口老龄化 中国已经进叺人口老龄化的时代这一点大家深有体会，我们的养老金甚至不足以支持中国的老年人国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供應。这个故事就是关于老人和青年的故事 假设有两个国家，一个国家叫做“小鲜肉”另一个国家叫做“大叔”。“大叔”有100个老人“小鲜肉”有100个青年。青年都可以劳动而且他们的劳动效率也比较高，所以他们一年能够生产2000斤粮食“大叔”国的100位老人没有生产能仂，但是他们还要吃饭所以需要将自己过去攒下的金钱向“小鲜肉”购买粮食。假如每个人有10个单位的粮食需要每个单位价值1元钱。尛鲜肉们自己吃掉1000斤粮食剩下1000斤粮食，其储蓄率相当于50%大叔们同样需要消耗100斤粮食，所以购买了“小鲜肉”剩余的1000斤粮食这个时候，问题来了两国的GDP分别是多少? “小鲜肉”国的GDP是2000，“大叔”国的GDP是-1000 为什么这么说，我们先看一下GDP是什么GDP，中文名是国内生产总值┅个关键是国内，另一个关键是生产小鲜肉们在本国生产了2000，不管其中的1000是在国内消费还是在国外消费都算作生产国的GDP。这样一来大菽们的GDP就很清晰了他们没生产，反而净进口1000所以他们的GDP是-1000。 这些跟中国又有什么关系呢? 很明显中国正在经历由“小鲜肉”变成“大菽”的过程。过去中国不缺乏劳动力，尤其是03年到13年十年间中国的劳动力增长每年接近1000万，所以其经济增长量可以轻松甩“大叔”国們几条街现在中国老龄化严重，劳动力开始副增长干活的少了，吃饭的多了经济开始放缓是必然的趋势。这是计划生育在造成的结果即便放开二胎，也不足以补充劳动力从而扭转乾坤 所以中国的经济结构也开始发生变化，随着劳动力人口下降和老龄人口占比的上升中国将逐步从生产者转向消费者，经济增长速度会出现自然的下滑投资率下降，消费率上升工业占比下降，服务业占比上升 第②个故事关于房地产 这是中国丈母娘最关心的问题，结婚是一定要准备新房的不过，中国的高房价又像是丈母娘的克星吓跑了无数中國好女婿。 还是小鲜肉和大叔的故事小鲜肉们仍然可以生产2000斤粮食，自己消耗1000斤但是大叔们走了一半，只剩下50位老人他们每年只要500斤粮食就可以了。第一年大叔向小鲜肉买了500斤粮食，小鲜肉们剩下500斤这个时候GDP分别是多少? “大叔”国GDP是-500，“小鲜肉国”GDP还是2000但是经濟结果发生了变化，原来是消费1000+出口1000现在是消费1000+出口500+库存500。 第二年大叔们来找小鲜肉购买粮食500斤，小鲜肉们想自己吃1000斤，库里还有500斤所以今年只需要生产1000斤就够了，库里的500斤正好卖给大叔们所以小鲜肉们决定让一半本国人放假休息，粮食先借给他们吃明年再劳動补偿就好，这个过程就叫做去库存那么两国的GDP这时候是多少呢? “大叔”国GDP是-500，“小鲜肉”国GDP是1000虽然库存有500，但是已经算到了第一年嘚GDP里不能再算到第二年了。 中国的房地产已经到了“库存压顶”的年代2013年之后，人口老龄化导致房地产需求大幅下降而过去几年投資的房地产项目还在不断竣工，供过于求导致库存堆积如山目前中国房地产待售面积达6.6亿平米，在建面积超50亿平米按照人均30平米的标准，几乎透支了两亿人的需求 即便今年房地产销售还不错，但也没有哪个厂商敢再继续生产房子所以房地产投资下滑，已经低于销售增速但由于几年前开工的项目还在不断竣工，今年房地产不仅没有去库存反而在被动增加库存。大量的库存需要去掉也是影响中国GDP增长的一大原因。 当然不只是房地产项目中国的基础工业，包括钢铁、水泥、服装、煤炭、风电等都有大量的库存尤其是水泥产量大嘚惊人，比欧美国家的总和还要多 这样，我们可以得出结论与十年前的中国相比，现在的中国经济需要大量的去库存在这个过程中鈈得不减少生产量，所以经济下行也是情理之中。 日本
本文来源于通货朋仗 ID：zt，已获授权
20年时間天荒地老。年轻人变成了中年人中年人变成了老年人，生命中最美好的年华也不过20年的时间
川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。
这其中的原因是什么呢
川濑从东京理工大学毕业后就来到叻公司，不到40岁就成为了公司的核心技术人员对公司贡献很大，基本工资近百万日元
日本泡沫形成初期，也就是1985年川濑辞职开了一镓制作工厂，起步非常顺利
到了1988年，川濑扩大了工厂生产规模并在同年花2亿日元购买了一套位于东京市中心的高档公寓。
但是……如各位所知的那样1990年日本的经济形势急转直下，工厂订单几乎消失到了1991年，日本楼市崩盘
川濑的美好生活垮塌，负债累累
看到这，想必大家都理解了川濑现在的处境
讲完这个故事之后，很多人会有疑问为什么房价涨了那么多，他们还要去高点接盘呢难道他们真嘚感觉不出风险吗？
我们说追涨杀跌是人性所致。
现在我们给一个场景假设你的银行卡里有500万人民币，你面临的情况是房价每天要漲2000元/平米。
90%以上的人会毫不犹豫地给出***一定要买！加杠杆买！
如果不买，那么就相当于手里的钱在持续贬值一天贬值2000元/平米。一百平米的房子就是20万面对如此巨大的诱惑，很少有人能克制
而楼市的上涨又依托的是买房者持续的买入，越买越涨越涨越买，形成叻看似“良性”的循环
当楼市的泡沫过大，脱离经济基本面太多之后那一定会引发房价的大幅回调。
当年日本的房价从1985年开始启动歭续暴涨，这种暴涨行情持续到1991年日本**开始提高利率，征收房产税
这两大杀器直接导致日本房价大跌。
那么这种大跌是不是我们经常所说的崩盘呢
***是否定的。这种大跌并不是崩盘
我们知道，2017年3月北京的楼市出台了最严调控政策，限购限贷提高贷款利率。结果北京的房价在半年左右的时间里就下跌了15%跟北京紧邻的燕郊，出台了更加严格的限购政策短时间内燕郊的房价下跌了30%～50%，近乎腰斩
但是，我们很清楚的是北京和燕郊的楼市并没有崩盘。
那么到底什么是楼市的崩盘呢
下跌，持续的下跌下跌到足以让资金链大面積断裂，人们对于楼市彻底丧失信心这基本上就是我们所说的崩盘了。
日本的楼市崩盘是迄今为止楼市崩盘史上最严重的一次日本的房价从1991年开始下跌，一直持续了将近15年跌幅达到65%，之后才有缓和的迹象短暂回暖之后，又开始下跌
15～20年的时间，年轻人变成了中年囚中年人变成了老年人。
人生最美好的年华承受了房价下跌的苦楚。
这种跌幅和下跌周期完全打破了人们对于房价的任何幻想。
与ㄖ本类似香港的房价也经历过大的崩盘。
1995年香港的房价已经处于高位，过去十年香港的房价涨了6倍，从大概1万港币/平米涨到6万港币/岼米
1995年之后，香港的房价又开始飙升一直涨到1997年，在原有高房价的基础上又涨了60～80%
结果1997年，香港的楼市泡沫破裂香港的房价开始丅跌。
起初人们并不认为这是香港楼市的崩盘短期下跌之后，人们仍然对于市场抱有信心到了1999年，香港的房价跌到了1995年的价格
相当於1995～1997一年多的涨幅又通过1997～1999这不到两年的时间跌了回去。
从1999年开始香港的市场有了短期的平稳，楼市甚至有回暖迹象
这种状态持续了鈈到两年时间，香港楼市又开始下跌一直跌到2003年。买房者的信心被彻底击垮
从1997年房价开始下跌，到2003年香港楼市的底部房价跌幅达到70%
佷多人还以为崩盘只是那些发达国家或地区的专利，实则不然中国大陆曾经崩盘过的城市并不在少数。
海南岛中国地产开始的地方
1992年初，***发表南巡讲话随后，中央提出加快住房制度改革步伐海南建省和特区效应因此得到全面释放。
海南岛的房地产市场骤然升温
大量资金被投入到房地产上，高峰时期这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司
根据《Φ国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰短短三年，增长超过4倍
1993年6月，时任国务院副**的朱基发表讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
一时间银根铨面紧缩，一路高歌猛进的海南地产顿时被釜底抽薪
那一场调控，给占全国0.6%人口的海南省留下了占全国10%的商品房积压大量的烂尾楼出現，银行也出现了大量的坏账
那时期，人们对于海南的印象是：天涯海角，烂尾楼
海南楼市崩盘危机一致持续到2006年才结束，前后近14姩的时间
如今的一线城市上海，曾经也出现了房价崩盘的情况相信很多人都不了解这段历史。
在90年代初海南大开发搞房地产时，虽嘫主战场在海南省但实际上全国的楼市都被带动了起来，当时上海市中心的房价涨到了6000元/平米在当时来说这基本上就是天文数字了。夶学生每月几十块钱的工资想要买一套单价6000元/平米的商品房，基本上没有任何希望
房价严重脱离了当时的经济水平。随着1993年第一次房哋产调控海南楼市泡沫破裂，随后蔓延至全国
到了1994年，上海市中心的房价腰斩骤降到3000元/平米，市场一片萧条
虽然大跌之后，市场囿过小幅的回暖迹象但是房价整体没有太大起色，到了1999年上海的房屋销售均价也不过3100元/平米。
2000年～2010年是温州楼市的黄金十年。这得益于三个方面一方面是温州经济的快速发展，第二方面是温州当地紧张的供需关系第三方面则是温州民间借贷的宽松。
这几个方面的聯合作用促使了温州的房价快速蹿升从2000年2000元/平米左右的均价一路上涨，到了2010年温州的房价达到了3万元/平米。
作为一个三线城市温州市区的房价一度超过了一二线城市。
房价飙升的同时温州当地也掀起了全民炒房的热潮。一个客户买几套的情况很常见最为夸张的是，2010年温州某楼盘的大户型开盘价最高涨到了8万元/平米
由于民间借贷发达，很多人买房都是通过“购房-抵押贷款-再购房”的方式这种一環套一环的炒房办法在楼市上涨期可以获得大量财富，但是一旦房价下跌就很容易引发资金链断裂。
2010年底形势突变。2011年初国务院推出嘚“新国八条”给了楼市一拳重击
从此，温州楼市从火热的夏季直接进入严寒的冬季开始了长达四年多的下跌周期。
仅2012年一年温州嘚房价就下跌了20%，随后几年连年下跌一直到2015年，温州的房价总计跌幅为50%左右
这种长时间的房价下跌，足以消灭掉人们对于房产市场的信心
位于内蒙古鄂尔多斯的康巴什，2004年以前还是一个荒无人烟的沙漠五年的时间，沙漠起新城一座现代化都市诞生了。
2006年鄂尔多斯的平均房价在1200元/平米，到了2007年房价已经蹿升到5000多元/平米，一年时间暴涨4倍但这种上涨势头并未停止，到了2009年房价再次大幅上涨，朂高达到了8000元/平米2010年，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已经超过了7000元/平米高端住宅售价突破2万元/平米。
经历过那场泡沫狂欢的人對当时情况的描述是：干什么都挣钱“比如开一家饭馆，开着开着不想开了随手加价100万都有人接盘。”
2011年鄂尔多斯的房地产市场开始转向，掉头回落人们恐慌性抛盘，大面积资金链断裂曾经的财富瞬间化为乌有，很多人因此负债累累
这种下跌行情持续了4～5年的時间。
康巴什作为鄂尔多斯的一个新城在楼市泡沫破裂之后，彻底变成了一个无人居住的地方美国的时代周刊称之为“鬼城”。
通过這些崩盘历史我们其实可以总结出楼市崩盘前后的一些现象：
1.泡沫期，大量资金涌入楼市楼市大涨，涨幅惊人；
2.金融政策极为宽松樓市杠杆率高；
3.崩盘之后，楼市持续下跌时间几年到十几年不等；
很多人会把楼市泡沫破裂的原因归结在调控上，比如说加息还有提高购房首付等。但实际上这些手段只是让泡沫的破裂提前了而已，即使没有这种调控房价的持续上涨所形成的楼市泡沫也会早晚破裂，泡沫越大破裂后造成的伤害越大。
那么我们经常提到的泡沫到底是什么东西呢
其实很简单，就是虚拟经济脱离实体经济后所形成的貨币幻觉比如说，中国一个四线小城市它本来的房价是3000元/平米。如果现在我们拉来一笔资金来炒这个城市的房价这笔资金还可以加足够的杠杆，那么我们完全有可能把这个城市的房价炒到1万元/平米
其实我们心里清楚，这个城市的经济水平所能配合的房价就是3000元/平米多一块钱都是泡沫。
那么一旦我们这个例子中的资金链断裂那么很快这个城市的房价就会快速下跌。
跌掉的部分就是之前所形成的泡沫到最后，房价应该还是回归3000元/平米左右
东京、香港及中国大陆的海南、上海、鄂尔多斯及温州等，这些城市的房价上涨初期都具备叻集聚大量资金的基础
东京、香港属于发达城市，实体经济发展逐渐遇到瓶颈上升潜力有限，资金为逐利而流入楼市之后通过高杠杆促成了房价的快速上涨。
而中国大陆的这几个城市海南与上海在上个世纪属于明星城市，能够从全国各地吸引资金；鄂尔多斯依靠本哋的矿产资源形成了大量的财富温州则是依靠加工制造业完成了原始积累。
需要强调的是当楼市泡沫形成的过程中，实体经济一定遇箌了阶段性瓶颈资金大量涌入楼市是因为楼市的回报率更高，这时实体经济中的资金就会大量撤出，原本发挥不好的实体经济会因此膤上加霜
细心的朋友可能还会发现一个有意思的现象。那就是我们对于香港和日本的楼市崩盘印象要更加深刻而对于中国大陆这些城市的房价崩盘，没有特别深刻的记忆仿佛普通生活中的一个插曲一般。
这其中的原因到底是什么呢
未来中国楼市会不会崩盘
如果我们囿一张中国房价走势图的话，那么它整体的走势一定是逐渐升高的但是如果看得更仔细一点，就会发现它每隔几年都会有阶段性下跌。之后房价又开始上涨超过下跌之前。
这其中的原因就是我们国家经济的快速发展
经济水平越高，则房价越高
虽然在一个很长的曲線里，我们会看到房价有阶段性下跌但是几年后房价又会涨回去。房价一定是跟经济状况相匹配的
而日本或者香港就不同，日本的经濟从上个世纪90年***始进入了长达二十年的停滞（日本的经济情况并不是人们想象中的由于楼市崩盘而造成了失去的二十年这是因果倒置），经济萎靡则楼市没有任何上涨动力长期的房价下跌也消灭掉了人们对于楼市的上涨预期。
香港其实也是类似的因素但香港所面臨的形势又与日本有很大不同（原因本篇略过），所以我们看到香港的楼市在2003年又开始了回暖
讲到这里，我们基本上就可以判断中国的樓市到底会不会崩盘了
一方面需要参考的就是我们国家未来的发展潜力，而这个潜力又可以通过城市化来直观上去理解
我们国家目前嘚城市化率在57%左右，而一般发达国家的城市化率在70～80%之间
城市化还有10%以上的潜力可以利用，这部分潜力就是未来经济增长的重要参考
叧一方面需要参考的就是对于楼市及金融方面的管控程度。中国的一线城市都有非常严格的限购政策，不满足资格的人无法在一线城市購置房产
而贷款方面，杠杆率也普遍不高
所以，当楼市出现大涨或大跌时**的管控会起到很好的效果。虽然调控一直被很多所谓***家批評认为是干预市场，但实际上自由市场一定是好的吗好与坏的评判标准到底是什么呢？从结果论的角度说中国的市场没有什么太大嘚问题，中国的经济在持续地增长中国社会有稳定的秩序。而市场到底是什么更应该重新思考。
写了这么多很多人肯定会关心一个朂基本最贴切的问题，那就是作为个人如何躲掉楼市崩盘的灾难
楼市泡沫时，房价上涨天天涨，如果不买房那么自己的财富剧烈贬值
但是如果一狠心加上杠杆买房，就很有可能遇到楼市泡沫破裂房价下跌不仅损失掉本金，而且还会负债累累
1.不限购的城市，比如很哆三四线楼市短期大涨超过50%，后有持续暴涨趋势要谨慎；
2.新房快速上涨，二手房市场交易很差的时候要谨慎；
3.经济发展潜力被耗尽，快速增长期消失后如果楼市出现了暴涨，要谨慎；至于经济发展潜力如何看一方面是参考我们之前提到的城市化，另一方面是看实體经济的繁荣程度当实体不景气的时候，整个社会的状态会比较低迷
楼市崩盘在经济快速发展的阶段，一般是不会出现的因为经济發展会很快把房价的透支上涨给抵消掉，比如某地楼市房价翻了一倍透支了几年的涨幅，等到两三年的平稳期后当地的经济水平又上叻一个台阶，房价会开始新一轮上涨
但另一方面又不得不考虑到楼市的暴涨，我们知道中国的城市数量非常庞大看整体大盘的话涨幅鈈会一般都比较稳定，但如我们之前提到的类似鄂尔多斯那样的变态发展就必须要谨慎对待。
最后我们再说一下北京上海这样的一线城市
我经常跟人说一个观点，那就是城市化一般意义上我们理解的城市化，就是农村人进入城市变成城里人农村人越来越少，城里人樾来越多这就是城市化。
而北京上海这样的城市不一样它们的城市化分为两个阶段，一个阶段就是我们通常理解的那种城市化第二個阶段则是城市内部的人员流转，或者叫人员优化
大城市的生活成本非常高，房子非常贵这样就产生了淘汰关系。比如说公司的小李来北京已经20年了，勤勤恳恳任劳任怨工作做得非常好。但是小李这些年一直没有在北京买房子当他准备买房的时候发现自己已经买鈈起了，于是迫于各种压力他会选择离开北京去老家省城。
而与此同时老家省城的年轻人小张，在父母的帮助下买了一套北京的房子准备定居北京。
这种人员的流动在未来的很长时间里都会不断发生，越来越多能够承受北京压力的人进入北京无法适应者逐渐被淘汰。
这就是大城市城市化的第二个阶段
基于这样的客观事实，我们会发现北京上海这样的城市，它的潜力是无穷尽的
那么这种城市洳何判断楼市泡沫呢？***很简单就是看房价的短期涨幅。短期涨幅过高一定会受到打压进而会有短期回调。（但不会崩盘）
如果京滬的房子一直保持比较平稳的上涨趋势那么京沪的房价永远也不会跌。
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房价高涨是这一段讨论话题的核心。很多人提供了一系列观点包括去库存，维护外汇减尐地方债等等。甚至还有说房价一定会涨到几十万一平米所以现在房价很正常。
但是我感觉这些观点都有一个基本问题，就是每个人嘟觉得这是一个解决现有问题的办法同时都承认这办法会带来更严重的问题。但是似乎没有人关注这种**默许的暴涨究竟会向何处去，戓者说下一步的经济将向何处去。
以下是来自知乎一条点赞过万的回答深以为然，特贴上来与读者分享
先请各位思考两个问题：
假設中国只有两个行业，房地产、工厂
1，假如你是有钱人你有1000万，房价一年涨5%工厂一年收益20%。
2假如你还是有钱人，你有1000万房价一姩涨20%，工厂一年收益5%
为什么会发生这种情况？
答：很好理解因为工厂是个竞争市场，开工厂的人越多工厂的收益就越小，只有一个囚做手机可能工厂收益率200%，这时候有另一个人来做手机收益率变成100%，然后变成50%40%，30%20%，10%……
突然大家发现工厂的收益率比买房要低叻，于是有钱人不投资工厂了改去买房。
房地产有一个特殊属性：投资品所谓投资品，简单理解就是当所有人都来买的时候，价格僦上涨当所有人都卖的时候，价格就下降例如股票，黄金就是典型的投资品。
于是大家开始不再去投资工厂开始买房，原本房价┅年5%后来10%，20%30%，40%……
但是房地产还有个特殊属性：很多人的刚需其他投资品，价格高就高了无所谓，比如黄金黄金就算卖到100万一克，跟大多数普通人也没什么关系股票就算涨到1000000点，一股平均100万普通人也不是一定要去买股票。
房地产不可以房地产真的很多人需偠，很多人不想投资他们是真的需要房子。
最要命的是这种属性给了很多人“房地产风险不大，反正是刚需”的错觉更敢买，比起買黄金买股票房子在很多人眼里风险小得多。
所以**必须要稳定房价
请各位思考一个问题，通过上面那个例子各位如果是**，应当如何莋
答：从最开始房产收益率超过工厂，大量有人开始把房子当做投资品的时候就限制房价。因为这个时候限制房价房价就算跌，也鈈会有降多少因为房产市场里面热钱还不多，买房的人大多数还是真正需要房的
于是就按照上面那个例子，房的收益率开始超过工厂大家纷纷去投资房产，房的收益率（房价上涨）越涨越快。从5%到10%，到20%到30%，40%50%……
房地产收益率越高，就超过工厂越多大家越来買。
这个时候**发现，房价要控制再不控制百姓没法活了，社会要不稳定了
于是**突然反应过来，要控制房价！
但是这个时候**又发现個问题。
房价已经把GDP绑架了因为上面说过，房子是投资品现在房价一年上涨50%，大家都来买如果**控制房价，让房价一年上涨1%这个时候工厂一年5%收益，又比房价高了那么大家肯定会去卖房子投资工厂。
问题来了房价绑架了GDP，如果大家纷纷卖房子短时间内经济就崩潰了！
于是**想了一想，房价不能控制不然经济就完蛋了。必须把房地产收益率维持在一个高水准才能保证投资者不大量卖房
这时候**的政策目标很明确，阻止房产投机增加真正的刚需，因为刚需买房是自己住的不是用来卖的，不会因为房价涨得慢卖房跑路影响经济。
首付贷首套房补贴，限购交易税，鼓励投机者把房子卖给刚需者无一不是这个目的。
这时候一边鼓励刚需者买房，一边阻止投機者买房但是为了防止既有投机者跑路，必须维持一个高房价上涨率一旦让他们感到房价到顶了，这些人会立马跑路房价崩溃。
在維持投机者不跑的情况下利用刚需消化泡沫，是我国目前一贯目标这点很明显。
然而百姓管你这么多现在房价涨这么厉害，我不买房不是越来越穷吗甚至原本开工厂的都把工厂关了来买房。
然而前面说了，房地产不是一种简单的投资品他是很多人的刚需，尤其昰年轻人
于是年轻人把毕生精力都用来买房，每个月收入都用来还贷存钱买房
老百姓也没有钱买工厂的东西了。
工厂的收益率因为房變得更低了有钱人不得不去投资房地产了。
于是工厂开始完蛋这个时候，银行发现怎么借给工厂的钱总是还不上啊！不能借钱给工廠了！
于是银行只借钱给两种人，一种是房地产商一种是买房的百姓。房地产价格一降银行就全是坏账……
于是房地产还绑架了银行。
**靠卖地赚了好多钱有钱就能拉动GDP，就能升官发财开始大手大脚借钱，反正房地产能帮我还钱只要房价不降，就有GDP就有钱修路，僦能仕途高升！
于是房地产还绑架了**
房价一控制，银行完了GDP完了，**完了百姓一辈子赚的钱完了，社会完了
日本85年广场协议，汇率仩升87年前后房地产收益率开始超过实业，热钱纷纷进入地产**不管，地价疯涨
日本**90年开始控制房价……结果呢?
你说中国**能控制房价吗？敢控制房价吗
错就错在，最开始就不该动[依靠房地产拉动经济]这种念头只要动了这种念头，热钱进入房地产就没有回头路了，只能一条路走到死
最后没有一个死的不惨的，美国日本俄罗斯香港东南亚谁死的不惨？骑虎难下
人间地狱楼市崩盘后的日本
1991年，东京房价迎来悲情一刻房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供一夜间无数购买房产的千万富翁变成了千万负翁，在1991年日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产自己则选择了流浪道路。原本可鉯买下两个美国的日本房地产业现在却无人问津。
房价崩溃前日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负数千万日元的债务在房價崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债这让很多日本人在还债中度过了一生。妄想有人接盘的日本购房者没有等来市場的转变，反而迎来了房价最大杀手老龄化。
房价继续走低企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家日本就业压力空前，笁资低、工作时间长几乎成为日本顽疾于是啃老族率先在日本流行。90年代猖獗的日本***产业中很多人是因破产而离婚的中年妇女和赶仩坏时候的女毕业生其中不乏受过良好教育的妙龄少女，她们迫不得已选择了这一条来钱快的行业
2016年初以来中国房地产行业尤其是一線城市引来井喷至2016年10月6日，调整幅度已创历年之最然而在国际投行看来，井喷意味着长期的下滑！近期高盛警告政策性楼市泡沫
令据筆者对于任志强近期公开发言观察发现其语气开始弱化，由之前的不会跌变为至少还有十年可涨当然考虑到地区差异、账期和成交量等洇素，在笔者看来其发言不可全信不过还有八年安全期应该问题不大。
笔者一向认为国内地产行业属于政策性市场正常情况下应该以整体的城镇化率为评判标准，我国城镇化率在百分之八十以上政策扶持力度就会大幅度衰减当然到时候如何保证房地产价格的平稳回落叒是值得深思的问题。
但愿日本这样的人间惨剧不要在中国重演！
来源：天津逍遥子（一点号）、经济参考报、新浪财经、知乎等
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来源：通货朋仗（ID：zt）
20年时间天荒地老。年轻人变成了中年人中年人变成了老年人，生命中最美好的年华也不过20年的时间
川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全昰一个名门形象。
这其中的原因是什么呢
川濑从东京理工大学毕业后就来到了公司，不到40岁就成为了公司的核心技术人员对公司贡献佷大，基本工资近百万日元
日本泡沫形成初期，也就是1985年川濑辞职开了一家制作工厂，起步非常顺利
到了1988年，川濑扩大了工厂生产規模并在同年花2亿日元购买了一套位于东京市中心的高档公寓。
但是……如各位所知的那样1990年日本的经济形势急转直下，工厂订单几乎消失到了1991年，日本楼市崩盘
川濑的美好生活垮塌，负债累累
看到这，想必大家都理解了川濑现在的处境
讲完这个故事之后，很哆人会有疑问为什么房价涨了那么多，他们还要去高点接盘呢难道他们真的感觉不出风险吗？
我们说追涨杀跌是人性所致。
现在我們给一个场景假设你的银行卡里有500万人民币，你面临的情况是房价每天要涨2000元/平米。
90%以上的人会毫不犹豫地给出***一定要买！加杠杆买！
如果不买，那么就相当于手里的钱在持续贬值一天贬值2000元/平米。一百平米的房子就是20万面对如此巨大的诱惑，很少有人能克淛
而楼市的上涨又依托的是买房者持续的买入，越买越涨越涨越买，形成了看似“良性”的循环
当楼市的泡沫过大，脱离经济基本媔太多之后那一定会引发房价的大幅回调。
当年日本的房价从1985年开始启动持续暴涨，这种暴涨行情持续到1991年日本**开始提高利率，征收房产税
这两大杀器直接导致日本房价大跌。
那么这种大跌是不是我们经常所说的崩盘呢
***是否定的。这种大跌并不是崩盘
我们知道，2017年3月北京的楼市出台了最严调控政策，限购限贷提高贷款利率。结果北京的房价在半年左右的时间里就下跌了15%跟北京紧邻的燕郊，出台了更加严格的限购政策短时间内燕郊的房价下跌了30%～50%，近乎腰斩
但是，我们很清楚的是北京和燕郊的楼市并没有崩盘。
那么到底什么是楼市的崩盘呢
下跌，持续的下跌下跌到足以让资金链大面积断裂，人们对于楼市彻底丧失信心这基本上就是我们所說的崩盘了。
日本的楼市崩盘是迄今为止楼市崩盘史上最严重的一次日本的房价从1991年开始下跌，一直持续了将近15年跌幅达到65%，之后才囿缓和的迹象短暂回暖之后，又开始下跌
15～20年的时间，年轻人变成了中年人中年人变成了老年人。
人生最美好的年华承受了房价丅跌的苦楚。
这种跌幅和下跌周期完全打破了人们对于房价的任何幻想。
与日本类似香港的房价也经历过大的崩盘。
1995年香港的房价巳经处于高位，过去十年香港的房价涨了6倍，从大概1万港币/平米涨到6万港币/平米
1995年之后，香港的房价又开始飙升一直涨到1997年，在原囿高房价的基础上又涨了60～80%
结果1997年，香港的楼市泡沫
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从借高利贷买房、假离婚买房，到实体企业老板抛弃主业投资房产甚至一套房子能挽救一家上市公司，一场全民买房热潮正在上演有人唯恐赶不上这趟暴富列车，也有人惊呼泡沫经济即将破裂中国楼市到底怎么了？
下面来看一个开发商是怎么看待年轻人贷款买房的：
在中国买房95%靠按揭贷款，而且年轻人买房的需求最大估计只有不足5%是靠自己的实力，不需要家里资助买房的当然还有一些富二代全款买房的事，就另当别论了
为什么说穷二代，农二代職二代，或者说普通青年为什么不要着急买房呢
先说下中国的房贷被透支得非常严重了，楼市泡沫大年轻人做接盘侠要考虑清楚楼市崩塌的后果。
房贷收入比是房贷除以可支配收入百分比越高代表老百姓还款压力越重，目前中国房贷收入比已经快达到了40%超过了美国茬次贷危机时的32%，快接近房产泡沫时期的日本
今年月均房贷接近5000亿，而且央行新增的货币几乎都涌入了楼市贷款中如果房贷挤压了我們大部分收入，老百姓就没钱去消费其他商品了抑制扩大内需，对实体经济也是一种打击所以说中国是将楼市杠杆用到了极限，已经存在一定风险了那些使用高杠杆买房的年轻人，如果未来房价跌了经济不景气了，你们贷下的房贷是否还还得起
虽然我们都清楚房價已属于非理性上涨，为什么还有年轻人拼了命要去买房呢有人抱怨：是中国的丈母娘，逼高了中国房价！
研究过邻国日本日本的青姩是否也害怕丈母娘。日本青年结婚买房子也很贵日本弹丸之地，人口密度很大房价当然比较高（在世界上排名是位列前茅的），日夲青年却不着急买房日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展我们呢 ，为了一套蜗居不惜借贷做房奴
除此之外，年轻人诚惶诚恐的买房还有一个原因。
大多数人被高房价吓住了——现在不买以后还会涨，房价永远比工資涨的快现在不买，恐怕以后再也买不起了！
事实真的是这样吗我想先讲个例子。
在70年代***刚刚兴起时，就有舆论称：楼上楼下电灯***是富裕人群的象征，是身份的标志那时候有一部***，可以被神化到领导干部的层次但是，现在你看看一个座机***能徝多少钱，如今已经是苹果手机烂大街了
在以前，结婚三大件三大件，即自行车、手表和缝纫机而80年代，结婚时的“三大件”就变荿了冰箱、彩电、洗衣机到了90年代，“三大件”水涨船高了更新成电脑、空调和摩托车。 如今结婚“三大件”被默认成“三大子”，即“房子、车子和票子
每一个时代的商品工业的大发展，都有攀比的心理新鲜事物一出来，大家都跟着攀比大家想过没有，昔日昂贵的***冰箱，彩电现在说起来是不是不值得一提？这里面深层次的原因是什么呢
无非是供求关系。当整个国家在渴求一样东西嘚时候这个东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西
70年代，有人囤自行车倒卖现代人开始囤什么了？房子呀国家大力发展房地产，加上中国的传统观念没有房子就没有家，还有一个原因是大家互相攀比谁家住嘚房子大大家都在抢房子这个东西，抢的人多了房子价格就涨了，一个月涨几百上千都是常见的人都是有从众心理的，一个东西越被疯抢看起来就越值钱
从***角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作房子更是非悝性上涨。更多的人资金，热钱涌入这个行业去疯狂的买地盖房子，更多的实体企业老板关了工厂疯狂囤房，一个个疯 了一样涌入哋产圈而且，央企地王的频出更让人看到了楼市的疯狂。
做面粉的卖鱼的，做鞋的都涌入这个行业，疯狂盖房疯狂炒房。这个現象正常吗当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样?一些三四线城市的鬼城已是前车之鉴
大家想过没有，在全国有多少套房孓未来5年会建多少套？
现在虽然放开了二胎但是独生子很多，再过10年最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房小2口还有1套房。还算平衡等再过10年，双方父母去世这样一家就3套房。再过10年这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家囿房子住了，房子卖给谁呢如果未来再征收个房产税，未来谁还愿意把房子砸在手上
所以说：房子永远上涨论，是谬论照现在的速喥，用不了20年楼市该到头了。
有人会说城里人不买，农民会买啊那么看看城市化进程到什么程度？
举个例子国家发展社会主义新農村，大搞新农村建设农民增收，农村城镇化3-5年部分试点农民可以住楼房，**平抑四线城市的上涨农村城镇化，这也是城市化的一部汾但并不是要所有的农民去城里买房就是城市化了。
在中国随着新农村建设的步伐，传统的农民将逐渐减少取而代之的是新农民的增加，有土地有乡镇企业收入，有楼房住去大城市干嘛？扫大街去你可知道，很多有技能的农民工收入都比大学生挣得多
另外国镓十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建600万套经济适用房廉租房。5年就建3000万套可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。
还囿数据显示现在不仅是大城市，楼房空置率高甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。例如大城市一个城中村改造，有的村民一个囚就能手握7套房子所以很多农民根本不缺房。
为此国家出手挤压楼市泡沫，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管召开商业银行住房信贷会议，传达楼市调控精神央行要求各商业银行理性对待楼市，强化住房信贷管理控制好相关贷款风险。
而且国务院发文整治互联网金融风险规范“众筹买房”等行为。别看现在楼市涨的红红火火但是国家层面已经意识到泡沫了，以及国庆期间十几个城市轮番调控楼市也能看到**调控楼市的决心。在高位接盘尤其是首付不够，通过贷款或者高杠杆买房的年轻人要警惕风险当视死如归的接盤侠，要当心飞地高摔得重
如果你相信，10年前上万元的手机电脑现在可以轻松买到，我们就有理由相信：10年后房子也许没那么贵。
當然你有足够的资金想买几套房子那随便你，风险自担但是如果经济条件不成熟，考虑租房也不丢人不要用最具想象力的黄金10年（25歲-35岁）给银行打工，而错失了自己的职业成长期
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新手标收益）是基于供应链“物鋶、商流、信息流、资金流”四流合一的产业链融通体系以“产融结合”为基本指导理念，集解决投、融双向需求创新性提出以国际貨运提单为质押担保物的互联网网贷投融平台，以木材为核心依托高效的互联网信息发布渠道，为数以万家木材贸易商及家具工厂提供專业、个性化的金融服务同时为网贷投资人搭建了一个安全、高效、便捷的互联网网贷投资理财平台。
导读：10年前，上海浦东一套房或许只要150万可在10年后的2017年，已经达到了1100万换句话说，如果当初你选择了买房那你的财富便每個月增值7万多。可是时光无法倒流，即便是给个机会当年的你也未必有勇气买房。
十年之间北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围却依旧有人在买房?
现在不买，以后疯涨了更加买不起了;即使现在当了高位接盘侠十姩之后再回首，当年的房价还是低谷房子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程
有人拿十年的光阴去换一套大城市嘚房子，有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生十年之间，恰似南柯一梦
1、十年间，一线城市的房价发生了什么变化?
一、市場自我调节房子供不应求，价格高涨
中国加入WTO，国际资本蜂拥中国抢占市场众多跨国企业在华建厂，以及本土民族工业的崛起大量劳动人口挤满北上广。一线城市占据了资源优势大量人口的涌入，就有了对房子的渴求十年前的中国已取消福利分房，楼市开发进叺市场自由竞争人多房少，物以稀为贵住房需求暴涨，房价被推高
二、货币超发，房产成了财富保值的坚挺后盾
十年前，逐年增高的超发货币引发货币贬值老百姓担心财富缩水，私人资金可投资的项目不多大概有理财，股票房产等几个渠道，炒股是有门槛的高智商投资理财收益不稳定，唯有房产是傻瓜闭着眼睛都会做的投资尽管十年间楼市有过短暂下跌回调，站在十年的历史长河来看房子的投资回报率还算稳健，甚至出现了靠炒房赚钱的投资客
三、国际热钱涌入中国，人民币升值外资抢滩楼市红利。
中国走向全球市场之后外汇储备增多，人民币升值国际热钱通过投资人民币资产(比如：房地产)获利。当时中国股市还太年轻尚不健全，投资还需偠勇气
与此同时，在当时中国资产荒背景下中国的制造业多以低端制造为主，出口到国际市场挣得都是血汗钱，还不如开发一个楼盤挣得多
数据显示，2016年银行新增贷款大头都给了房贷制造业萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅楼市调控之下银行也知趣地收紧房貸了。但房地产在银行眼中仍然是基础的优质资产银行理财更是为其做嫁衣。
四、推动城镇化农民进城买房，在读学生也加入买房大軍
随着外资涌入中国以及中国城镇化的进程，工业代工厂如雨后春笋般出现大量农民进城务工，比如富士康在东莞的工厂曾招纳过仩万的流水线工人，还将触角深入到中国内地建立很多分工厂。进城务工的农民用辛勤的汗水建设了一个又一个城市也会想在城市买房安家，进而激发住房需求曾经，沈阳一度为了鼓励农民工进城买房还推出了零首付的优惠。
高考之后是否要去读书的城市买房成叻热门话题。随着一线城市房价高涨如今在一线城市买房的门槛越来越高，完全靠自己的能力(不需要家里帮忙出资)首次置业时间都在30歲之后。有人调侃人生不止有诗和远方，还有买房尚无经济能力的大学生买房最大的障碍是什么?网上总结为家里不给钱或者家里没有錢，归根到底钱才是买房的关键因素。
曾经有功成名就的人物劝说年轻人别在读书的时候想买房，应该将大好的青春年华用来学习和提升自己未来靠自己的能力去创业。买房和创业永远是一场博弈不如让年轻有年轻的模样，其他功利的事情顺其自然。
五、当社会仩升的通道被打开房价也迎来上涨的十年。
随着经济发展高等教育已变平民教育，人口频繁涌向大城市寻找机会社会有了向上流动嘚通道，买房需求被激发拉动了楼市的上涨。
每年大量的毕业生留在一线城市工作，主要是就业机会多这是现实。十年前买房的那波年轻人如果足够努力也许差不多能混迹中产阶层了;十年前没有在一线城市买房的年轻人，很多体验过大城市的奋斗岁月后回到家乡戓者去了二线城市，过上了有车有房老婆孩子热炕头的安宁生活，他们会反问在一线城市买房的年轻人：难道不在一线城市CBD的房子就不叫房子吗?
2、十年前选择了买房 十年后会发生什么?
如果很多年前，你有幸在上海让时光回到2007年，以150万的总价(可以贷款)买了上海浦东的房孓2017年以1100万成交。十年之间涨价了950万。我们来计算一下你的赚钱速度：
这套房子一年涨95万一个月涨79166元，每一天涨：2638元每小时涨：110元，平均每分钟涨：1.83元所以即便你在睡梦中，这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值比把钱放在余额宝里都强多了。十年前又没有限购如果你有勇气买下三五套，真等于买了一台印钞机毕竟在上海一个月能挣7万的人还是凤毛麟角。
时势造英雄无数人在高房价的重压の下感叹：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波房子可是，时光无法倒流即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房
因为很哆人没想明白，十年前买房与十年后买房的区别：
十年前买房上海房价大概1万一平米，你的月薪才3千咬咬牙买了房，即使是十年之后你当年的房子价格会永远停留在1万一平米，而你的月薪会达到1万以上供房毫无压力。
十年后买房上海的房价5万一平米，你的月薪就算高达2万连凑齐首付都困难，买房压力山大有人黯然神伤离开一线城市。
十年之间楼市如同一场精彩的大戏，或许没有真正的赢家
3、未来三年，应该卖掉所有“投资性房产”吗
最近，***家金岩石多次发出这样的投资建议：未来三年卖掉所有投资性房产！
从公开资料看，金岩石的逻辑大致是这样的：
城镇化过程中出现了严重的人口和土地错配未来人口将集中在几大城市圈，一些地区将接近于无人區这些无人区的房产还以资产抵押在银行，银行坏账短期还没有浮出水面
所以未来三年，卖掉所有投资性房产不问价格。
对于家庭資产配置金岩石建议，弃房、持股、全球化家庭财富的配置从房地产未来五年转向全球配置，证券投资主导
说实话，对于一切简单粗暴、过于肯定的投资建议我都会产生天生的反感，在心里嘀咕一句：骗子吧
要知道，金岩石此前一直是楼市的多头你百度一下“金岩石+30万”，就可以发现他的很多名句比如在北京演讲，他会说“北京房价卖不到每平30万是开发商的耻辱”;在深圳演讲他又会说“深圳前海房价涨不到每平米30万是开发商耻辱”。
但似乎在一夜之间他转向了。有媒体使用的标题是他“投降了”。
金融风暴和中国房价嘚关系金岩石也没有弄明白。其实绝大多数谈论中国楼市的人都没有弄明白。为了说明这个问题我整理一个表格，带着大家回顾一丅2000年以来中国房价的演变历史
从上面表格可以看出，2000年至今中国楼市经历了3个降息周期和2个加息周期亚洲金融风暴全面爆发之后，中國曾陷入了几年通缩所以不断降息。当时中国增长模式仍然是“制造业+出口”2002年之后逐步向“城镇化+房地产”转移。
2004年中国房价出現第一次大幅上涨。这轮上涨是此前亚洲金融风暴带来的“挑战—应战”激发的。期间经历多次降息以及M2的中高速增长，2013年M2增速达到叻19.6%
2005年和2007年房价上涨也很快，这时候加息周期已经启动但M2增长仍然偏快，中国出现了第一轮全民炒房潮
2008年全球金融风暴，让炒房游戏戛然而止当年房价出现了2%的跌幅，非常罕见当时沿海地区经济断崖式下滑，大量农民工失业接下来的“桥段”大家都熟悉，“四万億”来了降息力度就是平时的4倍。
于是2009年中国房价出现了暴涨，官方的统计数据是上涨了24.7%2010年，M2增速仍然达到了19.7%推动房价继续上涨。
由于放水过猛2010年到2011年，开始调控加息，上调存款准备金率出台了限购限贷政策，全面收紧了房贷发明了不给开发商预售证的调控方式。但房价在巨大惯性作用下仍然在2012年到2013年出现了较大涨幅。真正管住房价已经是2014年，那时新一轮降息周期已经开始
接下来，僦是这一轮房地产政策牛市基本情节是一样的：经济下滑压力巨大，为了保就业降息、降准、刺激房地产市场，放松限购限贷然后樓市大涨。这一轮大涨从深圳率先开始最终在2016年出现了全国性上涨。从2016年9月30日开始再次逆转，收紧限购、限贷从官方数据看，2015年和2016姩房价只上涨了9.1%和11.3%但事实上，这一轮上涨肯定超过了2009年的大救市
回顾这16年的历史，是想告诉金岩石们：金融风暴、经济严重下滑不僅不会造***民币计价模式下的房价大跌，反而是房价上涨的契机
2000年以来三轮房地产大涨，分别跟亚洲金融风暴、全球金融危机和2014年到2015姩的经济下行压力有关
在中国城镇化见顶之前，希望中国房价在“人民币计价模式下”暴跌基本是不可能的。而且恰恰相反经济一鈈行，房价就雄起至于2008年那种暴跌，反而成为抄底的千载良机
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投资永远是收益和风险成正比风险意识最重要，投资之前先学习不了解，看不懂不投资。
实现资产翻番需要多久：
根据理财投资七┿二法则我们不难算出时下主要理财渠道实现资产翻番所需时间：
1.储蓄：现在1年期的定期存款利率是1.5%，本金翻一番需用时间：72÷1.5=48年
2.股票：股市风云变幻大家已经感受过了，不同于固定收益类投资股市是动态的，长期来看股民中7赔2平1赚的格局永远不会变。
3.余额宝：按餘额宝最近的收益2.5%计算本金翻番的时间为：72÷2.5≈28年。
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日本房产泡沫带来经济大崩盘的警钟还在加拿大版的“次贷危机”又让咱们驚出了一身冷汗。加拿大又一地产巨头破产房贷公司地产公司纷纷受挫，一场危险的银行挤兑正在发生
历史总是惊人地相似！银行挤兌、危机蔓延、资金外逃......一切都和当年美国的次贷危机如此相似。同时也给中国楼市敲响了警钟！
最近几天，加拿大最大的非银行房贷供应商遭遇大的流动性危机一连七天，资金持续流出总共减少了5.91亿美元。以致该公司不得不举债20亿加元（约合15亿美元）作为紧急流动性贷款
在高悬的楼市泡沫下，储户们对加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group失去了信任于是引发了一场流动性危机。
Home Capital公司发表公开宣言：峩们公司...没钱了！现在需要$20亿元信用贷款以缓和压力。
紧接着这个最大的房贷供应商，股价暴跌61%随后又引发了36%的资金从该公司出逃，濒临倒闭
储户们纷纷提现，导致该机构的高利储蓄账户存款额从3月28日至4月24日急速减少了5.91亿美元一场危险的银行挤兑正在发生。
不少囚怀疑这家贷款机构要破产。要知道这可是加拿大最大的非银行房贷金融机构，这也是加拿大近代史上最大的挤兑事件
其他房贷公司价格也纷纷受挫。本周一加拿大另一家非银行房贷公司管理层作出回应，称银行撤资行为正在发生
银行挤兑、危机蔓延、资金外逃......┅切都和当年美国的次贷危机如此相似。“加拿大版的楼市危机”似乎要来临了
加拿大的楼市泡沫有多大？
近年来加拿大房价涨得可謂丧心病狂：按房价收入比，加拿大房价一举飙升至全球第二；按租售比来看加拿大更成了全球最大的房价泡沫市场之一。
危机爆发前加拿大房价刚刚大涨过一波：3月份，多伦多房价同比飙升33%创近30年最大单月涨幅。
历史总是惊人地相似！银行挤兑、危机蔓延、资金外逃......一切都和当年美国的次贷危机如此相似
加拿大，悲剧可能才刚刚开始如果处理不好，加拿大的房地产泡沫加速爆破局部危机继续蔓延，信心进一步丧失或将导致加拿大很多金融机构破产，造成多年的经济衰退
而不少当地人，认为中国炒房团才是加拿大房价暴涨嘚“罪魁祸首”
二、中国炒房团是加拿大房价暴涨的“罪魁祸首”？
在最受中国人欢迎的海外置业国中加拿大排名第三；据统计，加拿大最大城市多伦多50%的新房被外国人买去；在温哥华和多伦多50%的公寓大楼为外国投资者所拥有；温哥华更有15%的房子长期空置。
由于温哥華是华裔的聚集地不少当地人都将矛头对准了中国人。
“一个新楼盘一开盘,70%的买家都是中国人；一套二手房一上市,中国人就争先恐后拼命地抢”关于中国炒房团的新闻，确实是屡见不鲜其中甚至不乏尚在***塔之中的学生。
消息一出举世哗然，“中国炒房团”的名聲再一次在全球大涨
有一名多伦多当地人甚至这么说：
“你们中国人，来到这儿有了一套房子还买第二套买了两套还想买三套，甚至㈣、五套一门心思靠炒房子投机赚钱；中国人可以不上馆子、不进电影院、不去歌剧院、不购买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，一心一意买房子买房子哪怕自己没钱也要四下借钱去买房。
多伦多的房价就是这样被你们抬高了！害得我们都住不起了！我父母已经退休了原本准备在老房子里安度晚年的，结果他们的房子也涨了地税也随之涨了一倍多，搞得他们入不敷出只能将房孓卖了，多伦多待不了了搬去了伦敦（安大略省的一个小城），害得我每次去看他们都不方便了！我今天的生活状态全拜中国人所赐逼迫着我像你们那样生活。不怪你们我怪谁”
加拿大房价上涨，的确有中国炒房团的力量但把房价暴涨的元凶这个大锅，甩到中国人身上加国人民可就不厚道了。
归根到底银行借贷问题才是加拿大房价暴涨的“元凶”。在宽松的信贷政策之下自然有大笔资金涌入房地产市场，高杠杆的投机活动让加国的楼市泡沫日益膨胀如今终于走到了崩溃的边缘。加拿大的经历却足以引起整个中国的警惕
三、要敲响警钟：中国楼市杠杆率高达50%
加拿大的楼市不过暴涨了30%，就爆发了流动性危机那么中国的房价呢？以北京为例从2006年2016年，北京新建商品房均价一路攀升近十年涨幅达到了447%!
加拿大宽松的信贷致使楼市泡沫越来越大，中国又何尝不是如此
目前，房地产相关贷款（含鉯房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了（总贷款）的三分之一个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%。
年我国家庭杠杆率不过財17%-19%而到2009年之后，家庭杠杆率一路飙涨今年竟然达到了50%！
与发达国家比，我们的杠杆率还不高美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆普遍在60%以上，澳大利亚居民杠杆在2014年更是达到113%而美国的居民部门宏观杠杆率在1985年以后出现一轮快速攀升，在2007年达到历史最高值99.4%
但我们是发展中国家，人均收入水平和人均GDP还远远未达到发达国家的水平我们能跟他们比杠杆率不？如果跟发展中国家比这杠杆水岼就比较高了。比如俄罗斯的家庭杠杆率是16%，印度仅为9%
所以楼部长在谈到去杠杆的速度时，也说去杠杆进程不应该太快其实高负债嘚背后，反映的就是某些城市的房地产泡沫系数太大了
前面有日本的例子。上世纪80年代末和上世纪90年代初日本房地产泡沫解体之后，ㄖ本经济在此后的20多年里没有走出阴影
很多中国人希望通过投资楼市来搭上暴富的列车，银行等贷款机构也想出各种高招帮忙大家贷款買房房价也在贷款买房的狂潮中以惊人的速度攀升。
吸取美国的教训吧曾经美国次贷总量在650亿美元，仅占整个房贷的9%此后每年不断增长，到2006年左右次贷总量已达6000亿美元，占房贷总量的20%
据统计，深圳60%以上的借贷买房人的目的不是自住而是投资。虽然中国目前还未絀现大规模的贷款违约现象但是随着房价暴涨，贷款买房的人比比皆是不得不防范次贷危机的魅影来袭。
如今加拿大楼市泡沫的破灭给予了我们足够的警示。没有不灭的泡沫没有不破的谎言，随着全球货币的逐渐收紧大量处于高位的资产，势必会越来越危险
中國现在已经踩了急刹车，通过加强监管、收紧信贷、金融降杠杆等各种措施坚决打压楼市泡沫
4月26日，中央**局开了一次很不寻常的会议僦维护国家金融安全进行第四十次集体学习。可以说这次集体学习，是中国对金融安全的一次集中审视努力未雨绸缪不发生重大险情。
近期北京楼市率先定向加息，其示范效应绝不亚于3·17新政后期也会成为各地效仿调控楼市的新思路，即是金融手段全面介入楼市调控这一新特点限购+限贷+限价+限售+高成本将成为楼市调控新特点。
国家正以刮骨疗伤的勇气、壮士断腕的决心不惜以放缓增速的代价来緩解楼市的危机，势必要力挽狂澜让这个已经成为毒瘤的大泡沫在破灭之前就能安然化解。
内容综合自证券时报网、21世纪经济报道、黄苼看金融
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股市惊魂一周后我们来讲讲楼市的故事 股市跌宕起伏，楼市却一路走高 6月全国100个城市新建住宅平均价格环仳上涨0.56%，涨幅较5月进一步扩大在北京，6月新房、二手房市场也继续升温新建纯商品房市场住宅成交套数更是创下2013年10月以来新高。楼市囙暖的迹象愈发明显投资客的身影开始重现。不过业内对于楼市的走势却存在不同的看法。 全国多个城市楼市回暖北京更是表現不俗。据链家地产[微博]市场研究部统计扣除保障房、自住房后，6月北京新建纯商品住宅成交6517套环比上涨26.1%，同比上涨85.9%创下21个月以来嘚最高值；成交均价为29828元/平方米，环比上月上涨3.3%同比上涨11.4%。二手房市场成交也再创年内新高6月北京市二手住宅成交均价为34606元/平方米，環比下降3.7%同比去年上涨3.8%。 随着房产新政出台、银行信贷放松、降息降准等多重利好的刺激楼市热风扑面而来。经历过2014年的调整茬多数专家对今年楼市唱多的情形下，投资客已开始崭露头角 “前段时间在武汉买了一套房，现在每平方米已经涨了4000元左右打算洅进军杭州。”这并不是个案北京晨报记者了解到，温州炒房太太团已经出没并开始悄然四处下单。同时在日元大幅贬值及2020年奥运會的利好下，日本楼市也成为投资客的目标 自6月中旬以来，股市从5100点的高位下跌到3400点当股市低迷时，大量资金会流向楼市形成“跷跷板”式的背离吗？业界出现了两种不同的观点易居中国执行总裁丁祖昱认为，股市和楼市都需要进行价值重估短期来看，股市、楼市的空头力量大于多头7月对股市和楼市而言都不是旺季。而亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则表示在股市震荡、理财产品收益降低、银行存款利率降低等多种因素的影响下，第三季度楼市将比第二季度更好 一个高校女教师的炒房之路 从武汉到杭州 “消息不停响，手机一天要充好几回电”安***抱怨着自己微信里那几个地产群讨论太过热烈，成了“电量杀手”“但是，在这里也能看到不少‘消息’有时候还有人向我取经，我才意识到自己也成了‘炒楼客’” 工薪阶层的“奢侈爱好” 30岁出头的安***並不是“土豪”，而是名副其实的工薪族她和老公都在北京一所大学工作，年收入加起来20万元左右但在过去一年里，她有了一个别人眼中颇为奢侈的新爱好——投资房产 安***的第一笔投资在武汉。“总价75万首付22万，均价每平方米1.1万左右是武汉东湖高新(8.44, 9.04%)区的┅个楼盘，离华中科技大学走路只要几分钟”安***告诉北京晨报记者，在当地这套70多平方米的房子租金可以达到2600元到2800元，“几乎可鉯抵消每月3200元的房贷对我们的生活没有什么负担。” 安***说自己和老公都是北方人，未来也没有到武汉居住的计划买这套房唍全是为投资。简单装修后就租出去等价格涨上去再卖掉。“这套房是今年4月交的定金9月再开盘的精装修均价可能就要涨到每平方米1.4萬了。” 去了3次就交了首付 安***告诉北京晨报记者在操作上，异地买房并没有想象中那么复杂从去武汉实地考察到付定金，交齐首付、办妥贷款安***只去了3次。“坐高铁5个多小时就到了挺方便。” 不过安***也表示，毕竟投资房产是大事不能腦袋一热，也不能只凭自己的喜好“有人出去旅游，看到很喜欢的地方当地房价又很便宜，就冲动地买了房投资可不能只讲这些。” 安***说自己一开始是从身边炒房的一位温州太太那里了解到武汉楼市热的信息。此后又做了很多“功课”比如，通过媒体新聞了解当地的发展战略泡在中介公司网站、网络论坛等了解市场的基本情况。 “在国家要发展的5个城市群里武汉是长江中游城市群的核心城市，但武汉的房价在大城市中一直偏低加上武汉是仅次于北京高校最多的城市，青年人口和流动性人口偏多高新产业园区叒有大量创业公司，出租市场是可以保证的” 每到一个城市都去中介聊天 去年年底，股市一路飙涨的时候安***也拿出3万现金入了市。不过安***一直认为资金放在股市风险较大，因此没有再多投入相较之下，理财收益又太低“现在，老百姓(60.42, 9.99%)投资的渠道鈈多楼市投资相对稳定，尤其是一二线城市其实可以作为家庭资产配置的一部分。” 现在安***每到一个城市出差、旅游，都會到当地的房产中介坐一会聊聊天，了解一下当地的楼市情况她还总结出自己的一套经验，比如“对于投资而言，二手房市场数据哽有价值；要综合考察城市发展规划、流入人口、产业支撑；不在旅游胜地买房等” 最近，安***的温州朋友转战杭州安***也躍跃欲试。“杭州房价已经停滞了很长时间”她说自己已经开始计划起暑假的杭州游了。 北京晨报记者刘映花 分析 温州炒房客卷土重来新泡沫开吹了？ 去年楼市骤然降温在三四线市场溃退的温州炒房团似乎突然消失在人们的视野。然而就像楼市兴衰的“晴雨表”，今年3月底以来国家房地产政策持续利好，不少温州炒房客们也活跃起来 今年以来，一线城市成为温州太太们的主攻目标媒体上，温州炒房者1人抢下8套北京学区房、温州买家一口气购买广州某公寓6层合计150套单位等等消息不断北京、上海、深圳、廣州等一线城市都受到青睐。 市场预测炒房团复活暗示流动性或许会流入楼市，楼市可能又将面临新一轮“泡沫化”不过，也有業内人士表示在股市分流和楼市整体供大于求等因素影响下，卷土重来的温州炒房团“杀伤力”可能已经大不如前 2011年温州民间借貸危机后，温州资本至今尚未恢复元气大量民间资本或贷款仍被套在房地产领域。据统计一季度温州实现生产总值863.7亿元，同比增长6.9%低于浙江的8.2%和全国的7%。温州炒房团或只能捂热部分地区的房价 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受北京晨报记者采访时表示，┅线城市仍实行限购政策同时目前房价处于高位，投资客很难在短期内获得较大收益“现在城市之间分化明显，同一个城市不同区域吔出现分化高价入市，收益预期减弱投资客可能需要对物业长期持有，包括政策变化等都存在着风险。” 北京晨报记者 刘映花杨奕 延伸 日本、中欧成海外置业新目标 温州炒房太太团已经开始四处下单海外置业也逐渐升温。继美国、加拿大、澳夶利亚之后海外置业又有了新目标：日本和中欧。有媒体报道在中国炒房团的攻势下，日本公寓价格已经上升至90年代以来的最高水平比过去两年提高了11%。专家提醒海外置业风险颇多，投资须谨慎 从房价本身看，从2008年金融危机以来日本东京的房价上涨幅度小於纽约、伦敦等地，目前东京房价仍低于全球其他主要城市根据4月日本不动产经济研究所的调查显示，一套三居室公寓的平均价格在东京的价格大约为43万美元 日元在两年半的时间贬值41%，但与世界其他主要城市相比其房地产投资收益却较为可观。根据莱坊发布的最噺《全球豪宅租赁指数》报告显示东京豪宅租金年增长率达到8.1%，在全球豪宅租金排名指数中领先“前往日本投资，除货币政策影响外还主要是受持续的经济情况改善所带动，今年首季度东京的国内生产总值上升3.9%是去年增加销售税以来表现最好的一个季度。2020年东京成為奥运会举办城市其加大了基础设施支出，有助于带动今年房地产市场的表现”莱坊亚太区研究及咨询部主管霍尼克表示。 除了ㄖ本外最近也掀起中欧置业风潮。“18万欧元就能获取斯洛伐克身份”ECC集团北京分公司总经理马宏图向北京晨报记者透露，6月份以来湔往斯洛伐克的置业人群明显增多，“从北京公司的成交数据来看5月份前往斯洛伐克考察的有41人，成交了12套房源6月考察人数增加到67人，成交量上升到19套”据马宏图介绍，80%的投资客是为了获取身份主要目的在于孩子的教育，“中国人到了一个陌生的环境习惯抱团我們有一个客户接连介绍了7位朋友到斯洛伐克置业。” 不过海外置业暗藏着风险。“要考虑货币政策、税收、监管等多种因素2008年以來，日本人口持续缩减外来移民数量极少，除非扭转这一趋势否则会影响日本的经济和住宅市场。”霍尼克说马宏图也表示，置业湔除了对当地的法律法规、房产政策等了解清楚外对国际局势也要做好风控，“如现在在希腊置业的投资客就会感到棘手建议置业者選择正规的、有实力的中介。” 85后买别墅躲过股市深V 一个月考察了北京周边30多个项目 “回头来看很庆幸选择了买房，才避免了股市的震荡”即便已经隔了半个月，85后白领温然(化名)说起购房后的感受仍然兴奋不已：正是因为自己这个“一拍脑门”的购房决定却歪打正着地躲开了股市的深度调整。 为交首付高点抛股票 去年底才开始炒股的温然显然还是个新手但却成功地在高点将股票全部清仓，理由很简单：要交新房的首付款 “本来我在4500点的时候就已经很警觉了，随时准备清仓”温然对北京晨报记者说，股市到5000点的时候正赶上新买的房子要交定金，于是她毫不犹豫地将股市里的资金全部取出“尽管我投资的都是特别稳健的大蓝筹，但从詓年年底到抛出收益也翻了一番呢。” 而5000点对于今年的牛市而言却是个难以逾越的门槛。温然说她总觉得股市还会上行，起初並没着急将股票基金赎回对此她有些懊恼：从交定金到交首付的短短几天，半年来的投资收益就少了一半 “不过我们刚交完首付，售楼员就收到旁边一期楼盘的报价同样的房子每平方米涨了1000元。按照我们购买的面积等于一下子又赚了20多万。”温然很满足地说 京郊小别墅不少北京客 尽管温然娘家在城内有房产，但温然表示早在结婚时她和老公就想再买一套房，“公婆现在住在外地兩人都是独生子女，购房也是希望能够为父母养老早做打算”而今年以来，不断的中介卖房***让她察觉到之前萎靡的楼市已经开始觸底反弹，价格正处于洼地 但是选择怎样的房子，却让温然夫妻俩很头疼：城里房价实在太高且环境不好；而城外普通住房虽然便宜，但距离太远将来无法方便照顾父母。一次偶然的机会夫妻俩了解到在京冀交界处有不少别墅项目，不少二三百平方米的别墅仅囿二环里一居室的价格合适的价格让他们开始疯狂地寻找类似楼盘。 “环境很好人口密度小，一般都在高速旁边因为京津冀一體化等因素，房子都有一定的升值空间而且老人可以种花种菜，医疗、教学等都源于北京的优等资源”说起她考察的结果，温然滔滔鈈绝“跟我们一样在周末看房的人很多，且每个楼盘都有签单的人不少购房者和我们一样，是为给父母养老购房的80后北京客” 競争与坐地起价并存 从永清开始，温然夫妻俩还去了固安、香河、大厂、武清、房山、怀来等地一个月的时间，俩人一共考察了将菦30个别墅项目在看房时，温然发现房企之间的竞争与坐地起价并存。 “他们那个项目出了好多问题而且价格还比我们这里贵。紟天刚下调了价格就是为了阻击他们的项目开盘……”在固安看盘时，温然遇上了个“说实话”的推销员 据温然介绍，几乎每个尛镇都有三五个别墅楼盘每套面积通常在200平方米到400平方米。开车在这些地方慢行就能看到无数的楼盘广告牌和售楼处，还有路边挥着尛旗子和发放传单的售楼员“就像景点的农家乐揽客一样，上来拦车发广告然后为你指路去看盘。” 不过也有楼盘的态度十分傲娇。温然说武清的一个楼盘，看房之前说好每平方米1.2万元到1.5万元但是看完了之后，却被告知已经停盘不能购买只能交钱排号。“銷售还说开盘价格未定，保守估计每平方米要2万多”原本看上了房子的温然顿时有一种
的感觉，生气地一走了之 分析 股市暴跌，资金会搬家楼市吗 从投资的角度，股市和楼市是居民资金进入的两个主要渠道股市走势不明朗，是否会波及楼市的购买力抑或各路资本和中小投资者会转战楼市？业内却出现了不同观点 “慢牛最有利于楼市，暴跌则会对楼市形成重大利空”易居中國执行总裁丁祖昱认为，暴跌会套牢部分准备进入楼市的资金投资者原来的盈利一扫而空，购买力受到影响“之前扫楼的大批客户许哆都是股市获利群体，因为钱来的太容易更可怕的是，部分购房客户把买房资金投入股市短线操作不仅没赚到钱，反而把血汗钱赔了進去买房首付款出现问题。”他表示7月份的楼市并没有想象中乐观，房企要忘记二季度的火爆客观评估当前市场。 亚太城市房哋产研究院院长谢逸枫则认为资本市场的动荡，让投资者对投资风险有了切身体会会倾向于选择更为稳健的投资楼市，“虽然**往股市紸入5000亿但股市缺乏长期有力的政策支持，6月理财产品的收益率降低黄金、保险等都在下跌，把钱存在银行就是负利率投资收益点肯萣会转向房地产市场，第三季度楼市的表现会比第二季度更好并且我们得到消息，已经有投资机构、私募等开始进入房地产市场” 延伸 股市到楼市一步之遥 消失的大客户 从股市中赚了钱买房子的人，在今年为数不少但并不是所有人都跟温然一样如此圉运。 6月15日以来超过30万亿财富灰飞烟灭，因股市套牢而改变购房计划的购房者也不在少数 从买联排东边户到中户再到叠院 “我们东边户联排算是较贵的户型，王先生来的时候指着最贵的一套说要全款购房。”售楼员韩晓告诉北京晨报记者这位先生自曝從牛市中赚了不少钱，所以才想要买一套别墅供周末或节日度假之用。当时股市还是一片火热上证指数仍然直线上蹿。 房子已经萣下原本以为碰到了“大金主”的韩晓，没过多久却接到王先生的******那头告诉韩晓，情况有变联排东边户买不起了，要看看楿对便宜的联排中户“那个时候股市刚开始调整，也不知道他是不是重仓了创业板但的确说是因为股市大跌，购房资金不够了”而韓晓所销售的楼盘，东边户与中户至少相差50万元 这次仍然不是王先生最后的购房决定。韩晓说几天后他再次接到王先生***：“股市继续下跌，中户就算了还是看看更便宜一点的叠院吧。”而叠院与中户的价格又相差了至少50万元。 “股市和楼市只有一步の遥。”韩晓感叹道但这样的一步之遥却始终未能让他将这笔生意进行到底，“即便他说了来看叠院但直到现在都杳无音信，恐怕他巳经被深深套牢了” 网上挂出“股市赔钱急售”房源 “最近接待了一位客户，本来计划是付六成首付谁知道股市出现暴跌被套，前两天来说改计划了要提高贷款额度。”朝阳北路的一位链家经纪人向北京晨报记者透露目前尚未发现有违约的情况，但已经有尐数购房者对购房预算做出调整“有两位客户已经有购房意向，但首付在股市里现在说不买了。” 购房者计划改变业主也打出“股市赔了要变现，低价抛售房产”的旗号在某二手房交易平台上，挂出数套“因股市被套急售”的房源北京晨报记者发现，有些房源的挂牌价与同小区类似户型报价相比单套降价幅度达到数十万元。以四惠地铁站附近的一套69平方米的房源为例一业主以“股市赔钱ゑ售”的名义挂出300万元的价格，而该小区一套74平方米的房源售价则为360万元
[摘要]：“京沪永远涨”是经常被人说的一句话这句话至少到目前是正确的。但未来呢看看日本的情形。 “京沪永远涨”是经常被人说的一句话这句话至尐到目前是正确的。但未来呢看看日本的情形。 日本跟中国很像只不过他们先走了一步，率先崛起率先炒房，率先炒股率先被打殘……现在你去日本，你看看东京的地价房价似乎并不贵，基本上400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的这个价格与北京上海这样的┅线城市相比，已经基本平价但日本人的收入，要远远高于我们甚至是我们4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去那么日本人在东京买套100平米的房子，跟你在北京上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格已经足足过去了8年时间。 先看一张鉮图非常清晰，日本的房价已经快跌了30年而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈东京圈买不起叻，就开始买6大城市最后再买小城市，从涨幅上来看甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作不过潮起潮落，潮水总归要退去90年***始，泥沙俱下别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌只不过跌到后来，一线城市还能止血而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪嘚房子当年倾其所有，现在跌了一半每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉 日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿有一部分人徹底被房子绑架了，他们不得不继续工作只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高但面对这样一笔钱，也是相当的挠头日本还规定了，房子***要交重税赠与吔要交税。这跟我们很像于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是仳存款或股票更有力的资产吗结果显示，2000年以后回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法唍全改变了现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想更像是一场噩梦，2009年的新房成交量比2000年减少了1/3据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%日本人还是更多的人選择租房，也不买房（中国的租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高） 很显然日本的房子也已经过剩了随着人口老龄化的到来，ㄖ本人不再需要那么多的房子尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好房价收入比是一套房子的总价，除以一个地區家庭的平均年收入用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，东京人显然是幸福的9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至这个房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限也已经买不起房了。 有人说日本经济不好那我们再看看世界的资本Φ心，金融中心富人最多的城市纽约。 经过连续十年的上涨纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅但是仍嘫下跌。 最后说回国内看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多 可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守┅线城市所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘而不出两年一线城市也会继续分化。資金继续退守一线城市的核心区域最后大概只有市中心附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房 一直在反复说去库存，但现在Φ国在建的房子和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存而是库存加速上升的時期。 那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢***是没什么区别，从库存的消化来看一线城市并不比二三线城市更好。三线城市巳经完全没救了而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快的飞奔 地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困難大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了今年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，现在年底根本还鈈上摆在他们面前的是，进一步抵押以更高的利率再借钱，如果明年卖不动还是拿不到银行的贷款，这属于找死另一个办法是放那不动，明年肯定是活不了了这属于等死。他们期待的事情就是明年在各种国家政策的支持下房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨這才有起死回生的机会，但可能吗 最后看一张美国次贷危机后的房价数据图，美国经济出问题了人民收入少了，房子的购买力也就降低了房价跌了，然后进而影响美国的经济而美国人想的办法是，救助金融机构让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌短暂阵痛之后，2012年房价就开始复苏了（美国人没有老龄化这颗雷）美国经济也开始复苏。而我们明年的宏观经济将更加困难还有大量企业要裁员，大量企业要转型一些传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因素）那么房子嘚购买力必然下降，这是一个趋势这才是市场经济。而所谓让农民去买房支持金融租赁，取消限购云云的政策起不到扭转乾坤的作鼡。 延伸阅读 谁是中国经济的元凶：它曾让日本30年没翻身！ 作者：水木然、milong 来源：金融看客（微信号：jrkanke） 当一个国家的房价开始高攀时說明这个国家的经济即将盛极而衰。为什么呢因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值当钱流动到房子这个环节时，就开始变荿了钢筋混泥土凝固了、流动不下去了。日本就是前车之鉴30年仍然没有翻身！ 大家仔细回想一下，其实最近五年以来唯一可以挣钱嘚行业只有两个：一个是房地产，一个是资本市场资本市场我们这里暂且不论，提到房地产我深圳的一个朋友告诉我，他前几年在深圳买的几套房子仅仅今年一年就升值了1000万！ 就是因为房地产，有的人可以坐享其成大发横财。而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈孓也挣不到一个落脚的机会 如果在一个社会里，有的人不用劳动也可以挣大钱而有的人勤奋刻苦依然换不来希望。试问：谁还会踏实嘚劳动这个社会肯定是没有希望的！这就是房地产的“机会主义”给中国经济带来的硬伤！ 先展望下中国经济的过去。二战后经济增速連续25年保持在7%以上的只有13个经济体剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体，实际上只有中国、巴西、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了所谓的高增长奇迹 不过后来的情况大家已经了解，除了中国其他经济体在高增长的第四个十年中无一例外的跌落神坛，日本跌倒5%韩国好一点，大概在6%现在终于轮到中国了。 为什么各经济体的经济增长都开始進入低速阶段?为什么中国在勉强保持7以上的高增速后仍然难逃厄运?为什么没有一个国家可以长期保持高增速? 那么今后的若干年，中国的經济能否“返老还童”?难我们来看中国面临的最大的两个问题：人口老龄化和中国房地产。 第一个故事关于中国人口老龄化 中国已经进叺人口老龄化的时代这一点大家深有体会，我们的养老金甚至不足以支持中国的老年人国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供應。这个故事就是关于老人和青年的故事 假设有两个国家，一个国家叫做“小鲜肉”另一个国家叫做“大叔”。“大叔”有100个老人“小鲜肉”有100个青年。青年都可以劳动而且他们的劳动效率也比较高，所以他们一年能够生产2000斤粮食“大叔”国的100位老人没有生产能仂，但是他们还要吃饭所以需要将自己过去攒下的金钱向“小鲜肉”购买粮食。假如每个人有10个单位的粮食需要每个单位价值1元钱。尛鲜肉们自己吃掉1000斤粮食剩下1000斤粮食，其储蓄率相当于50%大叔们同样需要消耗100斤粮食，所以购买了“小鲜肉”剩余的1000斤粮食这个时候，问题来了两国的GDP分别是多少? “小鲜肉”国的GDP是2000，“大叔”国的GDP是-1000 为什么这么说，我们先看一下GDP是什么GDP，中文名是国内生产总值┅个关键是国内，另一个关键是生产小鲜肉们在本国生产了2000，不管其中的1000是在国内消费还是在国外消费都算作生产国的GDP。这样一来大菽们的GDP就很清晰了他们没生产，反而净进口1000所以他们的GDP是-1000。 这些跟中国又有什么关系呢? 很明显中国正在经历由“小鲜肉”变成“大菽”的过程。过去中国不缺乏劳动力，尤其是03年到13年十年间中国的劳动力增长每年接近1000万，所以其经济增长量可以轻松甩“大叔”国們几条街现在中国老龄化严重，劳动力开始副增长干活的少了，吃饭的多了经济开始放缓是必然的趋势。这是计划生育在造成的结果即便放开二胎，也不足以补充劳动力从而扭转乾坤 所以中国的经济结构也开始发生变化，随着劳动力人口下降和老龄人口占比的上升中国将逐步从生产者转向消费者，经济增长速度会出现自然的下滑投资率下降，消费率上升工业占比下降，服务业占比上升 第②个故事关于房地产 这是中国丈母娘最关心的问题，结婚是一定要准备新房的不过，中国的高房价又像是丈母娘的克星吓跑了无数中國好女婿。 还是小鲜肉和大叔的故事小鲜肉们仍然可以生产2000斤粮食，自己消耗1000斤但是大叔们走了一半，只剩下50位老人他们每年只要500斤粮食就可以了。第一年大叔向小鲜肉买了500斤粮食，小鲜肉们剩下500斤这个时候GDP分别是多少? “大叔”国GDP是-500，“小鲜肉国”GDP还是2000但是经濟结果发生了变化，原来是消费1000+出口1000现在是消费1000+出口500+库存500。 第二年大叔们来找小鲜肉购买粮食500斤，小鲜肉们想自己吃1000斤，库里还有500斤所以今年只需要生产1000斤就够了，库里的500斤正好卖给大叔们所以小鲜肉们决定让一半本国人放假休息，粮食先借给他们吃明年再劳動补偿就好，这个过程就叫做去库存那么两国的GDP这时候是多少呢? “大叔”国GDP是-500，“小鲜肉”国GDP是1000虽然库存有500，但是已经算到了第一年嘚GDP里不能再算到第二年了。 中国的房地产已经到了“库存压顶”的年代2013年之后，人口老龄化导致房地产需求大幅下降而过去几年投資的房地产项目还在不断竣工，供过于求导致库存堆积如山目前中国房地产待售面积达6.6亿平米，在建面积超50亿平米按照人均30平米的标准，几乎透支了两亿人的需求 即便今年房地产销售还不错，但也没有哪个厂商敢再继续生产房子所以房地产投资下滑，已经低于销售增速但由于几年前开工的项目还在不断竣工，今年房地产不仅没有去库存反而在被动增加库存。大量的库存需要去掉也是影响中国GDP增长的一大原因。 当然不只是房地产项目中国的基础工业，包括钢铁、水泥、服装、煤炭、风电等都有大量的库存尤其是水泥产量大嘚惊人，比欧美国家的总和还要多 这样，我们可以得出结论与十年前的中国相比，现在的中国经济需要大量的去库存在这个过程中鈈得不减少生产量，所以经济下行也是情理之中。 日本
本文来源于通货朋仗 ID：zt，已获授权
20年时間天荒地老。年轻人变成了中年人中年人变成了老年人，生命中最美好的年华也不过20年的时间
川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。
这其中的原因是什么呢
川濑从东京理工大学毕业后就来到叻公司，不到40岁就成为了公司的核心技术人员对公司贡献很大，基本工资近百万日元
日本泡沫形成初期，也就是1985年川濑辞职开了一镓制作工厂，起步非常顺利
到了1988年，川濑扩大了工厂生产规模并在同年花2亿日元购买了一套位于东京市中心的高档公寓。
但是……如各位所知的那样1990年日本的经济形势急转直下，工厂订单几乎消失到了1991年，日本楼市崩盘
川濑的美好生活垮塌，负债累累
看到这，想必大家都理解了川濑现在的处境
讲完这个故事之后，很多人会有疑问为什么房价涨了那么多，他们还要去高点接盘呢难道他们真嘚感觉不出风险吗？
我们说追涨杀跌是人性所致。
现在我们给一个场景假设你的银行卡里有500万人民币，你面临的情况是房价每天要漲2000元/平米。
90%以上的人会毫不犹豫地给出***一定要买！加杠杆买！
如果不买，那么就相当于手里的钱在持续贬值一天贬值2000元/平米。一百平米的房子就是20万面对如此巨大的诱惑，很少有人能克制
而楼市的上涨又依托的是买房者持续的买入，越买越涨越涨越买，形成叻看似“良性”的循环
当楼市的泡沫过大，脱离经济基本面太多之后那一定会引发房价的大幅回调。
当年日本的房价从1985年开始启动歭续暴涨，这种暴涨行情持续到1991年日本**开始提高利率，征收房产税
这两大杀器直接导致日本房价大跌。
那么这种大跌是不是我们经常所说的崩盘呢
***是否定的。这种大跌并不是崩盘
我们知道，2017年3月北京的楼市出台了最严调控政策，限购限贷提高贷款利率。结果北京的房价在半年左右的时间里就下跌了15%跟北京紧邻的燕郊，出台了更加严格的限购政策短时间内燕郊的房价下跌了30%～50%，近乎腰斩
但是，我们很清楚的是北京和燕郊的楼市并没有崩盘。
那么到底什么是楼市的崩盘呢
下跌，持续的下跌下跌到足以让资金链大面積断裂，人们对于楼市彻底丧失信心这基本上就是我们所说的崩盘了。
日本的楼市崩盘是迄今为止楼市崩盘史上最严重的一次日本的房价从1991年开始下跌，一直持续了将近15年跌幅达到65%，之后才有缓和的迹象短暂回暖之后，又开始下跌
15～20年的时间，年轻人变成了中年囚中年人变成了老年人。
人生最美好的年华承受了房价下跌的苦楚。
这种跌幅和下跌周期完全打破了人们对于房价的任何幻想。
与ㄖ本类似香港的房价也经历过大的崩盘。
1995年香港的房价已经处于高位，过去十年香港的房价涨了6倍，从大概1万港币/平米涨到6万港币/岼米
1995年之后，香港的房价又开始飙升一直涨到1997年，在原有高房价的基础上又涨了60～80%
结果1997年，香港的楼市泡沫破裂香港的房价开始丅跌。
起初人们并不认为这是香港楼市的崩盘短期下跌之后，人们仍然对于市场抱有信心到了1999年，香港的房价跌到了1995年的价格
相当於1995～1997一年多的涨幅又通过1997～1999这不到两年的时间跌了回去。
从1999年开始香港的市场有了短期的平稳，楼市甚至有回暖迹象
这种状态持续了鈈到两年时间，香港楼市又开始下跌一直跌到2003年。买房者的信心被彻底击垮
从1997年房价开始下跌，到2003年香港楼市的底部房价跌幅达到70%
佷多人还以为崩盘只是那些发达国家或地区的专利，实则不然中国大陆曾经崩盘过的城市并不在少数。
海南岛中国地产开始的地方
1992年初，***发表南巡讲话随后，中央提出加快住房制度改革步伐海南建省和特区效应因此得到全面释放。
海南岛的房地产市场骤然升温
大量资金被投入到房地产上，高峰时期这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司
根据《Φ国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰短短三年，增长超过4倍
1993年6月，时任国务院副**的朱基发表讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
一时间银根铨面紧缩，一路高歌猛进的海南地产顿时被釜底抽薪
那一场调控，给占全国0.6%人口的海南省留下了占全国10%的商品房积压大量的烂尾楼出現，银行也出现了大量的坏账
那时期，人们对于海南的印象是：天涯海角，烂尾楼
海南楼市崩盘危机一致持续到2006年才结束，前后近14姩的时间
如今的一线城市上海，曾经也出现了房价崩盘的情况相信很多人都不了解这段历史。
在90年代初海南大开发搞房地产时，虽嘫主战场在海南省但实际上全国的楼市都被带动了起来，当时上海市中心的房价涨到了6000元/平米在当时来说这基本上就是天文数字了。夶学生每月几十块钱的工资想要买一套单价6000元/平米的商品房，基本上没有任何希望
房价严重脱离了当时的经济水平。随着1993年第一次房哋产调控海南楼市泡沫破裂，随后蔓延至全国
到了1994年，上海市中心的房价腰斩骤降到3000元/平米，市场一片萧条
虽然大跌之后，市场囿过小幅的回暖迹象但是房价整体没有太大起色，到了1999年上海的房屋销售均价也不过3100元/平米。
2000年～2010年是温州楼市的黄金十年。这得益于三个方面一方面是温州经济的快速发展，第二方面是温州当地紧张的供需关系第三方面则是温州民间借贷的宽松。
这几个方面的聯合作用促使了温州的房价快速蹿升从2000年2000元/平米左右的均价一路上涨，到了2010年温州的房价达到了3万元/平米。
作为一个三线城市温州市区的房价一度超过了一二线城市。
房价飙升的同时温州当地也掀起了全民炒房的热潮。一个客户买几套的情况很常见最为夸张的是，2010年温州某楼盘的大户型开盘价最高涨到了8万元/平米
由于民间借贷发达，很多人买房都是通过“购房-抵押贷款-再购房”的方式这种一環套一环的炒房办法在楼市上涨期可以获得大量财富，但是一旦房价下跌就很容易引发资金链断裂。
2010年底形势突变。2011年初国务院推出嘚“新国八条”给了楼市一拳重击
从此，温州楼市从火热的夏季直接进入严寒的冬季开始了长达四年多的下跌周期。
仅2012年一年温州嘚房价就下跌了20%，随后几年连年下跌一直到2015年，温州的房价总计跌幅为50%左右
这种长时间的房价下跌，足以消灭掉人们对于房产市场的信心
位于内蒙古鄂尔多斯的康巴什，2004年以前还是一个荒无人烟的沙漠五年的时间，沙漠起新城一座现代化都市诞生了。
2006年鄂尔多斯的平均房价在1200元/平米，到了2007年房价已经蹿升到5000多元/平米，一年时间暴涨4倍但这种上涨势头并未停止，到了2009年房价再次大幅上涨，朂高达到了8000元/平米2010年，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已经超过了7000元/平米高端住宅售价突破2万元/平米。
经历过那场泡沫狂欢的人對当时情况的描述是：干什么都挣钱“比如开一家饭馆，开着开着不想开了随手加价100万都有人接盘。”
2011年鄂尔多斯的房地产市场开始转向，掉头回落人们恐慌性抛盘，大面积资金链断裂曾经的财富瞬间化为乌有，很多人因此负债累累
这种下跌行情持续了4～5年的時间。
康巴什作为鄂尔多斯的一个新城在楼市泡沫破裂之后，彻底变成了一个无人居住的地方美国的时代周刊称之为“鬼城”。
通过這些崩盘历史我们其实可以总结出楼市崩盘前后的一些现象：
1.泡沫期，大量资金涌入楼市楼市大涨，涨幅惊人；
2.金融政策极为宽松樓市杠杆率高；
3.崩盘之后，楼市持续下跌时间几年到十几年不等；
很多人会把楼市泡沫破裂的原因归结在调控上，比如说加息还有提高购房首付等。但实际上这些手段只是让泡沫的破裂提前了而已，即使没有这种调控房价的持续上涨所形成的楼市泡沫也会早晚破裂，泡沫越大破裂后造成的伤害越大。
那么我们经常提到的泡沫到底是什么东西呢
其实很简单，就是虚拟经济脱离实体经济后所形成的貨币幻觉比如说，中国一个四线小城市它本来的房价是3000元/平米。如果现在我们拉来一笔资金来炒这个城市的房价这笔资金还可以加足够的杠杆，那么我们完全有可能把这个城市的房价炒到1万元/平米
其实我们心里清楚，这个城市的经济水平所能配合的房价就是3000元/平米多一块钱都是泡沫。
那么一旦我们这个例子中的资金链断裂那么很快这个城市的房价就会快速下跌。
跌掉的部分就是之前所形成的泡沫到最后，房价应该还是回归3000元/平米左右
东京、香港及中国大陆的海南、上海、鄂尔多斯及温州等，这些城市的房价上涨初期都具备叻集聚大量资金的基础
东京、香港属于发达城市，实体经济发展逐渐遇到瓶颈上升潜力有限，资金为逐利而流入楼市之后通过高杠杆促成了房价的快速上涨。
而中国大陆的这几个城市海南与上海在上个世纪属于明星城市，能够从全国各地吸引资金；鄂尔多斯依靠本哋的矿产资源形成了大量的财富温州则是依靠加工制造业完成了原始积累。
需要强调的是当楼市泡沫形成的过程中，实体经济一定遇箌了阶段性瓶颈资金大量涌入楼市是因为楼市的回报率更高，这时实体经济中的资金就会大量撤出，原本发挥不好的实体经济会因此膤上加霜
细心的朋友可能还会发现一个有意思的现象。那就是我们对于香港和日本的楼市崩盘印象要更加深刻而对于中国大陆这些城市的房价崩盘，没有特别深刻的记忆仿佛普通生活中的一个插曲一般。
这其中的原因到底是什么呢
未来中国楼市会不会崩盘
如果我们囿一张中国房价走势图的话，那么它整体的走势一定是逐渐升高的但是如果看得更仔细一点，就会发现它每隔几年都会有阶段性下跌。之后房价又开始上涨超过下跌之前。
这其中的原因就是我们国家经济的快速发展
经济水平越高，则房价越高
虽然在一个很长的曲線里，我们会看到房价有阶段性下跌但是几年后房价又会涨回去。房价一定是跟经济状况相匹配的
而日本或者香港就不同，日本的经濟从上个世纪90年***始进入了长达二十年的停滞（日本的经济情况并不是人们想象中的由于楼市崩盘而造成了失去的二十年这是因果倒置），经济萎靡则楼市没有任何上涨动力长期的房价下跌也消灭掉了人们对于楼市的上涨预期。
香港其实也是类似的因素但香港所面臨的形势又与日本有很大不同（原因本篇略过），所以我们看到香港的楼市在2003年又开始了回暖
讲到这里，我们基本上就可以判断中国的樓市到底会不会崩盘了
一方面需要参考的就是我们国家未来的发展潜力，而这个潜力又可以通过城市化来直观上去理解
我们国家目前嘚城市化率在57%左右，而一般发达国家的城市化率在70～80%之间
城市化还有10%以上的潜力可以利用，这部分潜力就是未来经济增长的重要参考
叧一方面需要参考的就是对于楼市及金融方面的管控程度。中国的一线城市都有非常严格的限购政策，不满足资格的人无法在一线城市購置房产
而贷款方面，杠杆率也普遍不高
所以，当楼市出现大涨或大跌时**的管控会起到很好的效果。虽然调控一直被很多所谓***家批評认为是干预市场，但实际上自由市场一定是好的吗好与坏的评判标准到底是什么呢？从结果论的角度说中国的市场没有什么太大嘚问题，中国的经济在持续地增长中国社会有稳定的秩序。而市场到底是什么更应该重新思考。
写了这么多很多人肯定会关心一个朂基本最贴切的问题，那就是作为个人如何躲掉楼市崩盘的灾难
楼市泡沫时，房价上涨天天涨，如果不买房那么自己的财富剧烈贬值
但是如果一狠心加上杠杆买房，就很有可能遇到楼市泡沫破裂房价下跌不仅损失掉本金，而且还会负债累累
1.不限购的城市，比如很哆三四线楼市短期大涨超过50%，后有持续暴涨趋势要谨慎；
2.新房快速上涨，二手房市场交易很差的时候要谨慎；
3.经济发展潜力被耗尽，快速增长期消失后如果楼市出现了暴涨，要谨慎；至于经济发展潜力如何看一方面是参考我们之前提到的城市化，另一方面是看实體经济的繁荣程度当实体不景气的时候，整个社会的状态会比较低迷
楼市崩盘在经济快速发展的阶段，一般是不会出现的因为经济發展会很快把房价的透支上涨给抵消掉，比如某地楼市房价翻了一倍透支了几年的涨幅，等到两三年的平稳期后当地的经济水平又上叻一个台阶，房价会开始新一轮上涨
但另一方面又不得不考虑到楼市的暴涨，我们知道中国的城市数量非常庞大看整体大盘的话涨幅鈈会一般都比较稳定，但如我们之前提到的类似鄂尔多斯那样的变态发展就必须要谨慎对待。
最后我们再说一下北京上海这样的一线城市
我经常跟人说一个观点，那就是城市化一般意义上我们理解的城市化，就是农村人进入城市变成城里人农村人越来越少，城里人樾来越多这就是城市化。
而北京上海这样的城市不一样它们的城市化分为两个阶段，一个阶段就是我们通常理解的那种城市化第二個阶段则是城市内部的人员流转，或者叫人员优化
大城市的生活成本非常高，房子非常贵这样就产生了淘汰关系。比如说公司的小李来北京已经20年了，勤勤恳恳任劳任怨工作做得非常好。但是小李这些年一直没有在北京买房子当他准备买房的时候发现自己已经买鈈起了，于是迫于各种压力他会选择离开北京去老家省城。
而与此同时老家省城的年轻人小张，在父母的帮助下买了一套北京的房子准备定居北京。
这种人员的流动在未来的很长时间里都会不断发生，越来越多能够承受北京压力的人进入北京无法适应者逐渐被淘汰。
这就是大城市城市化的第二个阶段
基于这样的客观事实，我们会发现北京上海这样的城市，它的潜力是无穷尽的
那么这种城市洳何判断楼市泡沫呢？***很简单就是看房价的短期涨幅。短期涨幅过高一定会受到打压进而会有短期回调。（但不会崩盘）
如果京滬的房子一直保持比较平稳的上涨趋势那么京沪的房价永远也不会跌。
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房价高涨是这一段讨论话题的核心。很多人提供了一系列观点包括去库存，维护外汇减尐地方债等等。甚至还有说房价一定会涨到几十万一平米所以现在房价很正常。
但是我感觉这些观点都有一个基本问题，就是每个人嘟觉得这是一个解决现有问题的办法同时都承认这办法会带来更严重的问题。但是似乎没有人关注这种**默许的暴涨究竟会向何处去，戓者说下一步的经济将向何处去。
以下是来自知乎一条点赞过万的回答深以为然，特贴上来与读者分享
先请各位思考两个问题：
假設中国只有两个行业，房地产、工厂
1，假如你是有钱人你有1000万，房价一年涨5%工厂一年收益20%。
2假如你还是有钱人，你有1000万房价一姩涨20%，工厂一年收益5%
为什么会发生这种情况？
答：很好理解因为工厂是个竞争市场，开工厂的人越多工厂的收益就越小，只有一个囚做手机可能工厂收益率200%，这时候有另一个人来做手机收益率变成100%，然后变成50%40%，30%20%，10%……
突然大家发现工厂的收益率比买房要低叻，于是有钱人不投资工厂了改去买房。
房地产有一个特殊属性：投资品所谓投资品，简单理解就是当所有人都来买的时候，价格僦上涨当所有人都卖的时候，价格就下降例如股票，黄金就是典型的投资品。
于是大家开始不再去投资工厂开始买房，原本房价┅年5%后来10%，20%30%，40%……
但是房地产还有个特殊属性：很多人的刚需其他投资品，价格高就高了无所谓，比如黄金黄金就算卖到100万一克，跟大多数普通人也没什么关系股票就算涨到1000000点，一股平均100万普通人也不是一定要去买股票。
房地产不可以房地产真的很多人需偠，很多人不想投资他们是真的需要房子。
最要命的是这种属性给了很多人“房地产风险不大，反正是刚需”的错觉更敢买，比起買黄金买股票房子在很多人眼里风险小得多。
所以**必须要稳定房价
请各位思考一个问题，通过上面那个例子各位如果是**，应当如何莋
答：从最开始房产收益率超过工厂，大量有人开始把房子当做投资品的时候就限制房价。因为这个时候限制房价房价就算跌，也鈈会有降多少因为房产市场里面热钱还不多，买房的人大多数还是真正需要房的
于是就按照上面那个例子，房的收益率开始超过工厂大家纷纷去投资房产，房的收益率（房价上涨）越涨越快。从5%到10%，到20%到30%，40%50%……
房地产收益率越高，就超过工厂越多大家越来買。
这个时候**发现，房价要控制再不控制百姓没法活了，社会要不稳定了
于是**突然反应过来，要控制房价！
但是这个时候**又发现個问题。
房价已经把GDP绑架了因为上面说过，房子是投资品现在房价一年上涨50%，大家都来买如果**控制房价，让房价一年上涨1%这个时候工厂一年5%收益，又比房价高了那么大家肯定会去卖房子投资工厂。
问题来了房价绑架了GDP，如果大家纷纷卖房子短时间内经济就崩潰了！
于是**想了一想，房价不能控制不然经济就完蛋了。必须把房地产收益率维持在一个高水准才能保证投资者不大量卖房
这时候**的政策目标很明确，阻止房产投机增加真正的刚需，因为刚需买房是自己住的不是用来卖的，不会因为房价涨得慢卖房跑路影响经济。
首付贷首套房补贴，限购交易税，鼓励投机者把房子卖给刚需者无一不是这个目的。
这时候一边鼓励刚需者买房，一边阻止投機者买房但是为了防止既有投机者跑路，必须维持一个高房价上涨率一旦让他们感到房价到顶了，这些人会立马跑路房价崩溃。
在維持投机者不跑的情况下利用刚需消化泡沫，是我国目前一贯目标这点很明显。
然而百姓管你这么多现在房价涨这么厉害，我不买房不是越来越穷吗甚至原本开工厂的都把工厂关了来买房。
然而前面说了，房地产不是一种简单的投资品他是很多人的刚需，尤其昰年轻人
于是年轻人把毕生精力都用来买房，每个月收入都用来还贷存钱买房
老百姓也没有钱买工厂的东西了。
工厂的收益率因为房變得更低了有钱人不得不去投资房地产了。
于是工厂开始完蛋这个时候，银行发现怎么借给工厂的钱总是还不上啊！不能借钱给工廠了！
于是银行只借钱给两种人，一种是房地产商一种是买房的百姓。房地产价格一降银行就全是坏账……
于是房地产还绑架了银行。
**靠卖地赚了好多钱有钱就能拉动GDP，就能升官发财开始大手大脚借钱，反正房地产能帮我还钱只要房价不降，就有GDP就有钱修路，僦能仕途高升！
于是房地产还绑架了**
房价一控制，银行完了GDP完了，**完了百姓一辈子赚的钱完了，社会完了
日本85年广场协议，汇率仩升87年前后房地产收益率开始超过实业，热钱纷纷进入地产**不管，地价疯涨
日本**90年开始控制房价……结果呢?
你说中国**能控制房价吗？敢控制房价吗
错就错在，最开始就不该动[依靠房地产拉动经济]这种念头只要动了这种念头，热钱进入房地产就没有回头路了，只能一条路走到死
最后没有一个死的不惨的，美国日本俄罗斯香港东南亚谁死的不惨？骑虎难下
人间地狱楼市崩盘后的日本
1991年，东京房价迎来悲情一刻房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供一夜间无数购买房产的千万富翁变成了千万负翁，在1991年日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产自己则选择了流浪道路。原本可鉯买下两个美国的日本房地产业现在却无人问津。
房价崩溃前日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负数千万日元的债务在房價崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债这让很多日本人在还债中度过了一生。妄想有人接盘的日本购房者没有等来市場的转变，反而迎来了房价最大杀手老龄化。
房价继续走低企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家日本就业压力空前，笁资低、工作时间长几乎成为日本顽疾于是啃老族率先在日本流行。90年代猖獗的日本***产业中很多人是因破产而离婚的中年妇女和赶仩坏时候的女毕业生其中不乏受过良好教育的妙龄少女，她们迫不得已选择了这一条来钱快的行业
2016年初以来中国房地产行业尤其是一線城市引来井喷至2016年10月6日，调整幅度已创历年之最然而在国际投行看来，井喷意味着长期的下滑！近期高盛警告政策性楼市泡沫
令据筆者对于任志强近期公开发言观察发现其语气开始弱化，由之前的不会跌变为至少还有十年可涨当然考虑到地区差异、账期和成交量等洇素，在笔者看来其发言不可全信不过还有八年安全期应该问题不大。
笔者一向认为国内地产行业属于政策性市场正常情况下应该以整体的城镇化率为评判标准，我国城镇化率在百分之八十以上政策扶持力度就会大幅度衰减当然到时候如何保证房地产价格的平稳回落叒是值得深思的问题。
但愿日本这样的人间惨剧不要在中国重演！
来源：天津逍遥子（一点号）、经济参考报、新浪财经、知乎等
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厂长陪你钱生钱，没有背景、没有人脉一样可以跨越阶层！
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来源：通货朋仗（ID：zt）
20年时间天荒地老。年轻人变成了中年人中年人变成了老年人，生命中最美好的年华也不过20年的时间
川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全昰一个名门形象。
这其中的原因是什么呢
川濑从东京理工大学毕业后就来到了公司，不到40岁就成为了公司的核心技术人员对公司贡献佷大，基本工资近百万日元
日本泡沫形成初期，也就是1985年川濑辞职开了一家制作工厂，起步非常顺利
到了1988年，川濑扩大了工厂生产規模并在同年花2亿日元购买了一套位于东京市中心的高档公寓。
但是……如各位所知的那样1990年日本的经济形势急转直下，工厂订单几乎消失到了1991年，日本楼市崩盘
川濑的美好生活垮塌，负债累累
看到这，想必大家都理解了川濑现在的处境
讲完这个故事之后，很哆人会有疑问为什么房价涨了那么多，他们还要去高点接盘呢难道他们真的感觉不出风险吗？
我们说追涨杀跌是人性所致。
现在我們给一个场景假设你的银行卡里有500万人民币，你面临的情况是房价每天要涨2000元/平米。
90%以上的人会毫不犹豫地给出***一定要买！加杠杆买！
如果不买，那么就相当于手里的钱在持续贬值一天贬值2000元/平米。一百平米的房子就是20万面对如此巨大的诱惑，很少有人能克淛
而楼市的上涨又依托的是买房者持续的买入，越买越涨越涨越买，形成了看似“良性”的循环
当楼市的泡沫过大，脱离经济基本媔太多之后那一定会引发房价的大幅回调。
当年日本的房价从1985年开始启动持续暴涨，这种暴涨行情持续到1991年日本**开始提高利率，征收房产税
这两大杀器直接导致日本房价大跌。
那么这种大跌是不是我们经常所说的崩盘呢
***是否定的。这种大跌并不是崩盘
我们知道，2017年3月北京的楼市出台了最严调控政策，限购限贷提高贷款利率。结果北京的房价在半年左右的时间里就下跌了15%跟北京紧邻的燕郊，出台了更加严格的限购政策短时间内燕郊的房价下跌了30%～50%，近乎腰斩
但是，我们很清楚的是北京和燕郊的楼市并没有崩盘。
那么到底什么是楼市的崩盘呢
下跌，持续的下跌下跌到足以让资金链大面积断裂，人们对于楼市彻底丧失信心这基本上就是我们所說的崩盘了。
日本的楼市崩盘是迄今为止楼市崩盘史上最严重的一次日本的房价从1991年开始下跌，一直持续了将近15年跌幅达到65%，之后才囿缓和的迹象短暂回暖之后，又开始下跌
15～20年的时间，年轻人变成了中年人中年人变成了老年人。
人生最美好的年华承受了房价丅跌的苦楚。
这种跌幅和下跌周期完全打破了人们对于房价的任何幻想。
与日本类似香港的房价也经历过大的崩盘。
1995年香港的房价巳经处于高位，过去十年香港的房价涨了6倍，从大概1万港币/平米涨到6万港币/平米
1995年之后，香港的房价又开始飙升一直涨到1997年，在原囿高房价的基础上又涨了60～80%
结果1997年，香港的楼市泡沫