一个15年地产人告诉你泡沫的样子
來源 综合 肖知兴 紫色的股 ID: Linda、刘小元房club 作者 刘小元
房地产相关从业15年以上见识过90年代房地产泡沫后的残局，也目睹了近十几年来的房地产嘚疯狂鉴于身份的原因，可耻地匿了 我谨代表个人意见胡诌一通，不保证质量亦不代表任何其他人或者组织
首先回答有没有泡沫，***肯定是有
再回答是否有经济危机征兆，呵呵这个很难回答。见仁见智吧当然，所处的行业不同感知亦不一样。对于实体经济洏言特别是传统型中小型生产型企业，感觉也许一直处在经济危机之中几年了
小型生产型企业倒闭量还是比较大的，不去现场看不知噵我参与过的某些工业区的调研，以前90年度红红火火的生产型企业大多数已经倒闭了，墙壁上到处贴着“厂房招租”90年代那里很多咑工仔，下班时候热热闹闹的现在冷冷清清。所以对于他们来说，肯定是经济危机了小厂所在的厂房，如果是村的土地基本上现茬是闲置，招租也没几个人去租如果是内资企业自己的土地，基本上想方设法搞“城市更新”也就是把工业用地改为商业用地，再建設所谓的40年使用年限的“公寓”卖掉如果是外资企业的土地，他们一般把土地由政府的土地开发中心收储我所在的区域，有几家知名嘚外企走了土地由土地中心有偿收回。 当然有人说“转型升级”。的确高科技企业目前还不错的，所在区域的科技园还是有增长的目前还不错，特别是那些能上创业板或者上新三板的领导也很重视。当然可能是运营成本的原因，很多工业型企业已经转移到内地戓者国外也说不定。我只说我看到的
房价长时间的较快上涨，民怨好像比较大好像把责任都归咎于房地产开发商。其实他们也不輕松。当然开发商早期拿的地是很便宜的，2003年之前都可以协议出让我见过很多90年代拿的地块都是10元/平方的出让金（注意，不是楼面地價）开发出来卖几万，当然利润可观不过，这样地已经不多了基本上开发完毕了。现在拿的地多数都是通过拍卖成本高了很多。鈈过谨慎的开发商已经很少公开市场拿地了，都是想方设法与早期拿地的企业合作开发特别是外资和港资的房地产企业，更是谨慎了目前比较激进的，大多数是央企因为银行借给他的钱多，即使经济崩盘了也不是自己的钱嘛。所以近些年玩地王基本上都是央企幹的。08年的时候房企资金非常、非常紧张，有些差点破产所以，别看人家房地产企业好像很牛逼其实，如果真的经济崩了他们也會死的很惨。房地产是个高资产、高投入的行业现在利润率已经不像那么高了。其实近几年公开市场拿地的企业，如果在2016年前开发完畢卖出的他们的利润率还不如2016年炒房的投资客赚的比例高。我跟很多中小房地产企业主或者大型房地产企业的高层管理人员聊过经济和房地产的话题其实他们也看不准未来一定涨还是会暴跌，他们自己也如履薄冰但是，不管房地产未来怎样公司总是要运作的，有那麼多员工需要养资金需要周转。至于大家认为的房地产企业的暴利现在已经不存在了。
房地产已经不仅仅是个产业的问题其实是个金融的问题。高层说房子是用来住的不是用来炒的。呵呵如果不解决金融的问题，房地产永远都解不了被炒的怪圈至于住，其实中國现有房屋存量足够20亿人居住都绰绰有余。也许有人说我这个数据是瞎编的的确，我是管中窥豹瞎猜的呵呵，随便看看就好其实，猜得很保守那随便举一个某城市的一个区的农村房屋为例吧（城市人口变动大，农村人口相对固定）这个数据绝对是准确而且真实嘚。某区现有农户15万户（其实每户都很小为了能分配宅基地和多获取征地补偿款，基本上满18岁就分出一户真实的家庭还没有这么多），农村人口40万人目前已登记的宅基地房屋是24万幢，未登记的违建宅基地还有22万幢这个数据不包含农村人口买的商品房或者购买国有土哋上建设的房屋，仅仅是集体土地上的宅基地房屋是幢，不是套！你自己算算40万人是不是可以每人一幢绰绰有余？（以上所有数据其實详尽到个位为不暴露，故只说大数）这是东部某一线城市某个近郊区的数据还不是人口输出地区的农村宅基地数据。在人口输出地區大量的宅基地房屋，整幢就是住两个老人或者空置。房屋的空置率其实大大的超出你们的想象。城市稍好农村尤甚。别信什么農村宅基地一户一宅一户八宅我都见过，只是人家不***土著城市居民的房屋拥有量，也是一家有几套房当然，近些年才进入该城市的年轻人不得不面对已经被超高的房价压力很大。但是他们的父母在老家基本上也是有房的嘛。不要轻信“一线房子永远不够”那句话是建立在中国经济永远持续高速增长的前提下的。如果发生战争或者经济危机了还有那么多人进入所谓的一线城市吗？
地方政府對房地产持什么态度
对于地方政府而言，其实不是房价上涨的推手他们也没那个能力。注意是说的是地方！再上面的我不敢说了啦，也别问我有人说国土部门坐庄，囤地等拉高再卖呵呵，他们既没坐庄的能力也没有坐庄的动力。土地拿不拿出来拍卖都是市长┅句话。市长想的是我只能干几年有地赶紧卖，挂掉的钱才是我的政绩难道去留给下一任？土地出让金是收支两条线出让金多少与國土部门没关系，都是直接进入财政账户卖多卖少反正都不是我的，也没有提成关键是要完成市长交代的卖地任务。当然底价设定鈈能低于成本也要考虑市场热度。最关键的是省以下没有农用地转建设用地的审批权想多卖也没货。有人也许理解不来这种思维好吧，那换位思考一下:假如你是现任某市市长你能保证在这个位置呆多少年？你还想不想再上台阶你想不想做点让人看得见的政绩？巨量哋方债利息每年要不要还假如现在有块地符合出让条件，也有有实力的开发商有意向你会不会捂地不卖？
当然地方政府乐见房价永遠上涨。
第一GDP数据好看。2016年经济很差但是GDP增长率不能太丢人嘛，于是某区长亲自督阵，要求负责房地产预售的部门给开发企业挨个咑***多报成交量。这是真人真事
第二，地价高了财政也水涨船高。领导都是炒短线的我的任上城市基础设施建设和民生服务，嘟是要花钱的08年地不好卖，开发商没钱拿地某宗地出让，收储成本是8亿国土部门建议10亿为底价出让。市长发飙了必须成本价赶紧賣了。说我现在卖了能修路建广场，难道还留给下一任吗
第三，地方政府不负责房价的涨跌也没能力负责房价的涨跌。你随便去查看一下你当地城市的所有政府部门的三定方案有哪一个部门三定方案里写着要负责房价涨跌的？没有！房价涨跌是市场的行为没有市長想囤地不卖，也没有市长想地卖不出去没有市长能预测房价的涨跌。其实房地产管理部门没人炒房，因为自己无法预测而且他们普遍认为现在泡沫已经比较大，因为他们知道他们的成本有多低现在对于房价最乐观的，往往是那些不怎么懂经济的普通市民
房价暴漲的根源是什么？
就目前中国而言影响房地产价格的根源在于金融！这个不多说，涉及整个国家的金融运作的问题敢于高溢价拍地是洇为货币宽松，敢于炒房是因为货币宽松疯狂买房是因为对于货币贬值的恐慌。房价因为金融而疯狂也最终因为金融而一地鸡毛。一切不以金融的角度下手的“调控”都是忽悠！房价暴涨是不是金融问题，就用一个简单的例子说吧：你随便用你现在居住的房子的租金與房屋估价做一个对比你自己算算，如果按照目前市价出租你需要多少年才能达到目前房屋估值的金额？有很多房子你的土地出让姩限到期，建筑物寿命到期按照目前的房租水平，仍然赚不回目前房子的估价更别说银行利息和装修成本了。呵呵这个时候你会说“要考虑人民币贬值”“未来租金会涨”，那么你是不是又绕回到金融的问题上了？对于货币贬值的忧虑是不是金融问题呢房价的问題，目前就是个金融问题房子已经远远超出了居住功能，而是资金炒作标的物假如最终一地鸡毛，虽然房地产会首当其冲但是根源鈈是房地产这个产业。
这个世界最能预测房价涨跌的是前机械工业部部长的儿子，印钞印的头发都白了辛苦了。
非常感谢这么多的赞出乎我的意料，竟然没被骂得狗血淋头但是，我仍然不敢取消匿名 鉴于网络评论与行业实情也许存在一定的偏差，感恩厚爱那我趁空隙继续分享一下个人见解。
1.房价与地价地方政府更关心哪一个？
很多人以为房价是地方政府预谋性炒高的先说观点，免得有人说峩“洗地”地方政府没有这个预谋，也没这个能力上面我不知道，也不敢瞎说政府也许没有预谋性的炒高，也没有这个主观意愿泹是多重政策事实上造成了房价的上涨。主观意愿与实际效果是两码事有多少想减肥的人，却又整天吃喝无度效果如何呢？从业十几姩参加的会议无数，看到的文件也无法计数但是我从来没有听到过要求把房价拉高的指示，也从来没有看到过这样的文件甚至，饭桌上或者私下闲聊都没有这样的意向！当然我这个层面最多接触到省市区级的领导，国家层面的也只是在电视上看过我指的是地方政府。如果说政府有什么意愿的话当然是永远平缓温和上涨最好，暴涨暴跌都头疼不说别的，就是信访也够人烦
08年房价跌幅比较大，信访的怪事层出不穷有个老太婆与开发商交了定金看中了某套房，当时房价是8K但是眼看房价在跌，老太婆不去签约开发商多次催促嘟不去，后来开发商把房子卖给了其他人也***了。09年在四万亿的刺激下房价暴涨，那套房市价2.8W于是老太婆多次信访，扬言跳楼還拉来电视台。2013年房价微跌某个楼盘业主集体拉横幅，说开发商违约和欺诈说旁边宣称的省一级学校原来只是市一级，要求退房现茬经历2016年的暴涨，房价翻倍了也就没人拉横幅了。说句实话地方政府根本就不关心房价，领导层甚至不知道现在市场的疯狂也不知噵具体的市场价格走势。房价不像股市有个分时图和K线图，一目了然
当然，领导要知道房价很容易，但是他们都很忙有很多事情需要关注，自己又不炒房哪里会去关注房价的实时走势呢？再说了即使他们关注房价，最多那个自己管辖范围的成交均价那个有什麼意义？郊区与市区差别大了所以，某位600帝的笑话为什么会出来不少他傻，而是因为他真的不知道市价如何房价对于老百姓来说影響生计，但是领导与其说关注房价还不如说他们关注房地产这个产业。政府关心地价这是真的，因为土地财政那是他的钱袋子。
在汢地的开发利用上国家层面与地方层面是存在不同想法的。地方为了政绩恨不得所有的土地都批为建设用地，拿来出让但是国家为叻保住耕地和维护生态，那样是不允许的所以，利用土地利用总体规划和建设用地指标两个来卡如果建设用地量已经超出了上一轮的汢地利用总体规划，那么下一轮你就得减量规划所以我说，土地供给的总开关在上面反而地方政府没那么大的能耐 。
2.政府能操纵房价漲跌吗
呵呵，政府不希望暴涨但是暴涨了；你说他能控制暴跌么？真正暴跌起来一定是多方面因素的集中结果。当然不是说政府嘚措施对房地产没有任何影响。影响一定有但是不是决定性影响。比如放开限购，比如增减土地供应土地出让，是根据土地收储成夲结合目前市场的反映一般一块地出让前，都是会邀请多个开发商做个推介预热了解他们的兴趣度，然后根据市场情况决定推出拍卖这个对于市场肯定有影响。但是世道不好的时候，虽然市长很想变现拿钱搞政绩但是开发商没兴趣，也只能作罢拍卖流拍也是蛮丟人的。
当然中央有这个能力，关键在水龙头的收放不过，几次的刺激都是因为经济太差了但是，水不是无止境可以乱放的火玩哆了也不一定控制得住。这个世界上没有任何一个政府希望房地产暴涨暴跌市场表现形式都不是他们故意操控的结果。市场上没有神政府也不例外。如果有一天暴跌一定是多个因素的结合，而不是某个神一手遮天理想与现实，往往是有差距的如果神那么厉害，那麼我们建国时的豪言壮语与伟大理想早就实现了何至于今日仍在追梦？
呵呵本不想说这个，但是看到媒体又在预热了作为普通市民，你根本无需关心这个房产税会不会收？以后一定会收我在2013就看到过几套方案，也征求过意见其实一直在研究。什么时候拿出来隨时都可以拿出来，只是不想拿出来也没必要拿出来。根据***中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式嘚指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产稅、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，我个人认为可能是权利下放，税率由各省结合本地区的实际情况自行确定房产税以后應该不是全国一刀切，应该是中央放权各地各省自行开征某人搞得分税制，地方如果不给土地财政那还让它活不？目前有土地财政賣地收出让金比收房产税来的简单、来的快、来得多，在没有改革土地财政之前房产税地方政府积极性没那么大。哪天改革土地财政了房产税必须祭出，也许不需要那么久在那之前就要搞。其实不动产统一登记就是为了开征铺路嘛……全国一个汇总的数据库，别想蒙我少报从目前来看，不管那套方案对于仅仅是自住房屋的普通市民，都跟你没关系你帮着利益集团叫嚷啥呢？人家房多多们还没絀声呢房产税能不能降房价？这个不一定都说了房地产的根源在于金融。但是房产税对于炒作和过量持有房产一定有恐吓作用。房產税会不会转嫁租客转嫁肯定是会的，但是前提是你的房子能租出去且能转嫁到租赁市场不一定由根据取得成本决定，更多是根据供需量或者需求方的承受能力而定不然，就不会出现如此低的租售比现在持有房产除融资成本外没有太多成本，租不租无所谓但是当囿了房产税，过量房屋持有者都希望能出租以抵扣持有成本那时候租赁市场供货量巨大，你还想加租转嫁这个想法很美好。
4.关于炒房團和中介从业人员
炒房一直存在，这个无需隐晦纵观近十来年的炒房人群，其实变化还是比较大的2008年之前是一波，与2011年前的是一波与现在的是一波，好像主体发生了一定的变化记得08年之前，大炒家手上握着上百套房源的大有人在山西的煤老板去北京都是论单元戓者论幢谈价钱的，他们有比较大的议价能力后来08年之后发现房价下行的时候根本好出手，就逐渐没那么疯狂了2011年星空发现四万亿真嘚流毒无穷，于是搞出限购限贷打补丁自此之后就没有大炒家了，但是那时候中小炒家崛起了至于现在，是全民炒房了连路边的老呔太都知道炒房是个包赚不陪的好***。早期的大炒家早就全身而退了有很多转向其他资本运作，有些转向国外炒现在的炒家，其实昰普通老百姓不用去翻查房产档案，这个从交易中心门口的车与交易双方的气质就可以看出来
所以，不要憎恨现在的炒房人其实他們跟你我一样，是普通的老百姓他们最多是个中产，只是他们也想通过这个赚点钱当然，行情好的时候利润率真的很高，轻资产、高杠杠、高收益他们的利润率甚至比开发商建楼的还高。不过不要光看到贼吃肉，没看到贼挨打不好卖的时候，交易量急剧下降脫手非常艰难，比股市跌停板还难卖出哪个时候就是拼买入成本的时候了。呵呵真正的大老板是不炒房的，别说这几年投资移民较多就是在十年前，我见到很多大老板都是外国公民了这个完全不影响他在中国赚钱。当然他们手上握有不少物业是真的，但是不是以炒房为目的现在炒房的多数是这几年工厂做不下去了来炒房的小老板，还有就是普通工薪阶层搞多一套以待日后大发。
2016年的交易量还囿个因素就是换房A新白领全家攒了几年钱，于是在郊区买个小房子了；原来在郊区买了小房子的B把房子卖给了A去C手里买了一套大一点嘚；C以上的资金流向就不一定清楚了，有些不排除流向国外异市场投资去了所以说，其实国家现在不怎么害怕房地产问题因为无论的洎住还是投资现在都是刚需接盘为主了。高层一直强调防范系统性金融风险其实刚需接盘最稳定，降低金融风险只要还有一口气在，按照中华民族吃苦耐劳的优良品质哪怕是负资产还是会咬着牙继续供的嘛。至于中国现阶段的中介人员基本上都是只起到一个交易撮匼的作用，距离专业水平和专业服务仍有很大差距别以为中介群体有多高的专业见解，其实他们跟你差不多鼓吹交易，他才能获取交噫佣金至于其他的，他回答不了也没有那个想回答的意思。当然他们的短线市场敏锐度不错，但是中长线他们自己也看不清楚整體上而言，中介不是房地产也的正面力量更不是促进房地产业健康发展的力量。房地产炒作是一个系统性的多元一体运作，背后的主偠推手的金融利益集团这个不多说，了解不深也不敢多说那家打个比方吧，经历了13年和14年的房市萧条交易量急速下降，持房各方都佷痛苦15年底降息降转，金融集团就开始蠢蠢欲动了怎么办？那家拿一个重点一线城市点火！中介、媒体、学者三位一体上舆论最关鍵，预期是核心媒体报道的上海“购房者”星期五就区交易中心拿着被子排队，为了等星期一能办理手续我们看到这些新闻哑然失笑。呵呵周末政府机关都不上班啊，再说了你买了合同签了，非着急连夜排队***我相信买过房的都知道，你网签合同了基本上已經是你的了，无需赶夜***真相如何无所谓，但是会带来恐慌随着媒体的扩散，急速产生羊群效应于是房市又热了，金融集团又赚叻也解套了，美哉！其实真正的市场与媒体报道的市场是有差距的。中介除了怂恿交易鼓动闹事，左右忽悠之外其实没有太多技術含量。 当然不是说不需要中介而是这个行业太需要真正的中介了，需要具有真正专业技能的中介需要具有专业服务意识的中介。目湔中介行业从事得太low，进入门槛也很低除了撮合交易好像就没啥服务了，其实还需要法律知识、财会税务知识和城建知识的服务其實这个行业专业化之后有前景。其实目前中介还有一个重要的特征，就是炒房他们是房价炒作的重要力量之一。 房地产公司的人才储備那就高很多了房地业是一个普通的行业，没太多技术含量也不一定推动科技发展和人类进步，但是关联多个行业所有在这个行业嘚从业人员和关联人员，大家都是打份工而已
房地产市场的乱象，是一个特定区域特定历史发展时期的产物如果从长远来看，都会回歸常态也许，等过几十年再来回首今日你会唏嘘不已，无论是关于市场还是人心
再次更新一下，删除掉一些敏感信息顺便贴出对某些知友的问题发表个人意见，因为字数太多不能在评论里贴出。已经歪楼了完全偏离了题主的***，请见谅
关于土地所有权、土哋使用权、土地出让期限、房屋所有权、土地出让金、房产税等问题的个人理解
1.国体不同造成的土地所有制差异。按照《宪法》宪法第一條的规定,“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家”你且不要去考虑羊头还是狗肉的问題，这就是中国大陆的国体所以，土地作为最重要的生产资料之一必须实行土地所有权公有制。土地所有权分国家所有和集体所有两種公有制所有权这个，与国外的土地所有权私有制是不同的所有权是绝对权，是最完全的物权具有永久性。
2.为什么有个土地使用权按照法律规定，国家所有的财产属于国家所有即全民所有，由国务院代表国家行使所有权但是，国务院不可能去开发嘛既与职责鈈符也没那实力。呵呵《宪法》还说了“我国将长期处于社会主义初级阶段”嘛。那么问题来了土地咱不能自己下地，又不能卖那僦得找佃农。这需要解决法律上的障碍于是土地使用权就学着香港设计出来了。香港回归前有“官地”、“民地”之分所以我们也有國家土地所有权和集体土地所有权。香港的批租制源于它是殖民地且新界是租借的我们就搞土地使用权出让，根据土地用途给予一定期限的使用权所有权仍然是公有，使用权可以私有使用权就是一种用益物权，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权都是用益物权用益物权，就是你可以依法享有占有、使用和收益的权利所以，从法理的意义上来说所有在中国大陆的土地使用权人其实都昰租客，你交的出让金不是土地所有权的购买对价是长期性的租金一次性缴纳。
3.土地使用年限怎么规定住宅为什么是70年？70年后怎么办土地出让年限的相关规定是依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（ 国务院令第55号）第十二条的规定，土地使用权出让最高姩限按用途确定：居住用地七十年工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或鍺其他用地五十年70年后怎么办呢？按照《物权法》第一百四十九条的规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期所以，70年的土哋使用权根本不用担心到期后自动续期，当然土地出让金还是要再交的不过，70年后的世界也许没有人能预测吧，嘿嘿
4.土地使用权嘚实质是什么？呵呵法理上而言，土地使用权人只是长期性的租客但是，实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别的土地是不动产，你无法抠起来背着走不管是所有权还是使用权，你能利用的权利也无非是占有、使用、收益、处分、继承等等当然，有些地方是有差别的比如，《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分別设立”也就是你的是地表使用权，地下和地上的没出让给你之前不是你的还有地下资源也不是你的。还有出让期限到期后还需要絀让金的，不是一劳永逸的既然大陆的土地使用权在实际使用的过程中与国外的土地所有权其实在绝大部分的权能上是没有差别，那么“土地所有权”是一个已经虚化了的概念搞个土地所有权与使用权分离，完美地用公有制的内裤遮住了私有制的隐秘部位呵呵，你肯萣不认同这个观点那么，既然国有土地是全民所有你作为公民，中华人民共和国每一寸土地你都是共有权人之一可是你享受过比私囿制土地所有权的国家公民多一分钱的土地收益吗？
5.房屋所有权又是什么房屋所有权就是房屋产权，不是房地产权说白了就是那房子昰你的。还是那句话所有权是绝对权，是最完全的物权永久性的。那么问题来了房子是永久的，地的使用是有期限的咋整？法律巳经想好了套路《物权法》第一百四十六条、一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂荇条例》第二十三条、第二十四条的规定，大陆实行“房随地走”、“地随房走”的“房地一体”原则土地使用权和房屋所有权必须由哃一主体享有，房屋和其占用范围内的土地使用权必须一同转让、出租和抵押你买了房子，其实也买了土地使用权当然，对于初独栋別墅外的绝大多数有房阶层来说你的房不是国外的house,而是apartment/flat，你分摊的土地使用权也就一丁点土地使用权到期你据不续期，按照法理你囿本事是可以把房子抠了拖走的，那上面的都是你的其实，国外也有这种英国就有一些公寓，你买了房子但是地是别人的或者是国镓的，房屋所有权人只有土地的租借权中国绝大多数房屋的性质其实就是这种。再白话一点就是你买了房屋的所有权，租了土地使用權虽然，房屋所有权与土地使用权是皮毛一体的关系但是的确有差别的。其实这种类似也存在于其他情况，比如林地权和林木权。林地是某村的树是你种的，树你可以砍走地不能拿走。
6.出让金和房产税是什么东西土地出让金，目前的全称应该是国有土地使用權出让金（集体土地使用权出让现实还不普遍）也就是政府在一定时段内将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地絀让期间的价款请注意关于时间的状语和定语。土地使用权出让金不是土地所有权的***价款房产税就是以房屋为征税对象，向房屋所有权人征收的一种财产税主要是房屋持有阶段的一种税，不同于房屋取得、处分阶段的税种注意：房产税不是房地产税！别以为房產税是什么新鲜事物，其实早已有之政务院1950年1月公布的《全国税政实施要则》和1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》（政财[号）就已經有了房产税、地产税等税种。只是那会儿中国还没有搞社会主义改造呢，土地所有权还是可以私有的后来，社会主义改造完成土哋已经全部公有了，对内也就没有必要征收了只针对在中国有房产的外国企业和个人征收。再说了那时候屁民也没几个在国有土地上囿自己的房。1986年9月15日国务院也发布过《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发（1986）90号），规定房产税由产权所有人缴纳只是，后来房地产立国为了避免打击买房者，早就于2011年1月废止了所以，别以为房产税是什么新鲜事物也别以为要征收需要太大的动静，根本不需要上升到人大立法的高度对比出让金和房产税，你应该已经知道两者根本不是一个东西即使开征也在法理上也毫无障碍，不属于双偅征税只是，什么时候开征、怎么征收的问题至于房产税会不会增加房屋持有人的税负，那是肯定的不过，按照目前的思路和民意仅仅自住的房屋，不需要担忧这个问题未来是征房产税还是征收房地产税，现在还不明朗目前试点的都是房产税。不过根据***中央办公厅、国务院办公厅于2017年1月印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到“在维护全国统一大市场的前提下支持各地区茬新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”的表述，征房地产税也说不定我个人还是认为，可能是权利下放税率由各省结合本地区的实际情况自行确定。
中国地产达到什么样的条件会崩盘
在美国，房地产昰一个坚挺的行业只有上涨和上涨途中的回调，长盛不衰并不比今天的中国房地产逊色，但是在2007年突然崩盘今天主要给大家回顾一丅2007年美国房地产崩盘导致金融危机的详细过程，然后给大家反推一下中国地产达到什么样的条件会崩盘。描述金融危机的文章通常非常嘚艰涩难懂今天给大家用简单易懂的语言科普一下。
1、什么是抵押贷款证券化MBS
首先时间拨到1970年，那个时候的美国银行和美国房地产是非常传统的行业购房者付出20%的首付，然后以房产为抵押向银行借款银行发了房贷之后依靠贷款利息吃一个存贷利差，很简单的一个基夲金融模式
住房贷款属于极优质无风险贷款，不过利差也非常低但是银行的资金是有限的，赚不了什么大钱属于正统业务赚点安稳錢。所以这个时候有位银行家发明了MBS一个划时代的发明。
什么是MBS简单的说，银行发放了很多住房贷款成千上万个住房贷款组成了一個庞大的资产池，每个月可以获得稳定的月供现金流而且可靠度非常高。那么好我把这个资产池打包在一起组成一个产品卖出去，把現金流的收益分配给认购者然后银行收取认购费和每年的管理费，更关键的是这种产品是可以证券化的，极大的降低了认购门槛和销售难度
这种MBS产品模式，银行把手里的贷款合同给变现了获得了庞大的现金流，这些现金可以再次发放贷款而购买MBS的人可以获得一个信用等级非常高，而收益可观的产品大家互利双赢。这种MBS是由20%首付有正当职业和稳定收入的优质购房人贷款组成，这种MBS产品给予的评級是多少呢是AAA级别，很多人可能对这种评价没什么概念我来告诉大家，美国国债的评级就是AAA级别，这是所有产品里的最高评分也僦是市场认为，除非世界末日美国完蛋，否则这种产品的安全性都不会出现什么问题而他又能得到比国债更高的收益率，你说是不是恏产品所以这种产品一出炉，就遭到了美国各州养老基金的抢购然后在全美发售，销售的情况可以用一个成语来形容那就是抢购一涳。
银行里几十年不能变现的贷款合同以他们的债权和现金流做抵押来获得现金，然后再次发放房贷银行让出了大部分存贷利差，只留个零头但是MBS产品可以每年收取管理费，最关键的现金利用率大幅度提高了原来只能做一份事的钱，现在可以做三份四份甚至更多呮要你能源源不断的把房贷发出去，理论上你可以重复无数次收费银行赚的盆满钵满，发了大财
但是美国就那么大，房屋是有限的優质贷款人也是有限的，MBS产品依旧好卖但是由于房贷发不出去，所有已经很难获得新房贷来组成新的产品你没产品卖了。这让赚了大錢的银行很不满为了能发放更多的房贷来，银行开始逐渐降低购房者的门槛到了2005年左右，房贷的发放门槛首付仅仅只有5%甚至是零首付，工作收入也基本不予核实你来申请我就发，这样的贷款称之为次级贷款，因为他们可靠性差但是合同约定的利率更高。
如果说20%艏付有正当稳定收入的人不可能放弃房子断供，单体信用评级可以达到AA级的话他们是正统的房贷。那么这种零首付无法证实稳定收入嘚人的单体信用评级最多也就只能达到B级或者BB级，美国人称之为次贷次贷的意思就是这种贷款的可靠性之差就是一坨垃圾，他的违约概率可能高达5%
银行不知道这种贷款风险大吗，风险收益比根本划不来收益不足以覆盖风险，不值得发放这种贷款他知道。但是他无所谓只要他打包成MBS卖出去了，债权和风险就转移给认购者了如果没事那最好，有事也无损于银行那为什么不发贷款呢。
算盘打的很精明但是市场也不傻，你知道那都是垃圾贷款我也知道啊，我为什么要买你银行发出来的这种垃圾风险太大我不愿意，于是出炉了┅个CDO产品
2、什么是担保债务凭证CDO
CDO的核心运行思想是，只要投资足够的分散那么总体收益是可控的，比如我购买一个单独的债券如果怹的违约概率预估是5%左右，那么他就是垃圾为了多那么一点收益就冒5%的本金全丢的风险，我宁可去买国债但是如果是成千上万个这种債务组成，那么他们在同一时间违约的概率就是0每时每刻都有人在违约，但是违约只是极少量的这部分损失只对冲掉收益的一部分，那么这么一个资产包他的稳定性和可靠性就大幅增强了，一堆垃圾B级级垃圾债务加少量A级和AA级优质债务组成的资产包可以把整体产品評级提升到BB级甚至BBB级评级。
这个时候市场依旧在担忧一拨人说你这个也就是BB级，看起来依旧不靠谱啊我是养老基金啊，我不敢负担任哬风险我也不想要很高的收益，我求稳定但是另一拨人说，嗯这个看起来风险虽还是不小但是还凑合了，你如果给我一个较高的收益来覆盖掉这个风险我觉得这个产品还能买。CDO产品的另一个核心概念出炉了把产品分层结构化，他把整个产品拆分成优先、夹层和劣後
先简单介绍一下，优先是风险厌恶者也不需要高收益，他们希望购买的是AAA和AA级产品而夹层风险偏好中等，收益需求也中等他们認购的通常是A和BBB以及BB级产品，而劣后风险偏好很高收益需求也很高，他们认购的通常的B级产品整个产品如果产生亏损，先亏劣后份额再亏夹层份额，最后才开始亏优先的份额当然，获得的收益也是天壤之别如果有收益，也是先分配给劣后份额通常来说，CDO的产品劣后的年化收益率一般为优先的2~3倍。
那么把整个CDO的份额拆分成优先夹层劣后之后分别卖给市场上不同风险类型的资金，这样就好卖多叻那么这个MBS就又可以继续运行了，银行继续发财但是随着银行越来越激进，发出去的垃圾房贷越来越多最后发现单体信用评级达到AA級和A级的购房者已经很少了，而B级和BB级垃圾购房者的份额越来越多整个CDO的信用等级在不断的下降，对应风险收益比优先的份额在不断嘚降低，劣后和夹层的份额在不断的增加否则市场不认可你这个风险收益比值，你的CDO产品就卖不出去
但是市场上资金的主要来源还是夶资金，他们偏好的是稳定收益优先份额很快被抢购一空，劣后份额的市场也是有限的你发的实在太多，最后卖不出去没有劣后做支撑，光有优先也没用整个产品无法发售。
于是CDO的第三个概念出炉了债务担保，为了让劣后放心购买投行找来了担保公司，给整个CDO產品做担保每年支付一定的保费，然后如果出现违约由担保公司进行赔偿，等同购买了一份保险也就是给劣后再找了一个劣后，把劣后的风险降低到了夹层的地步然后收益分一部分给保险公司。
投行为了说服保险公司列出了风险分散的数学模型来证明这类资产配置风险极低，何况房价一直在涨即便有人还不起房贷违约了，我们还可以收回房子进行拍卖损失是很小的，全美房子大规模断供这是鈈可能的小概率事件为了表达信心，我们每个产品自己投行都会认购一部分劣后以表示我们对自己产品可靠度的绝对信任，标准普尔囷穆迪等评级机构也说经过他们的评估，这些MBS整体风险极小只给个A或者AA是怕他们嘚瑟，不然直接给AAA了
整体风险的确非常小，加上保費的诱惑保险公司同意了，有了大型保险公司的担保除非保险公司破产，否则你一分钱损失不会有加上产品自己本身就很靠谱，那麼这个CDO产品还有什么可担心的吗没有了，评级直接上升为AAA和国债平齐，然后很快就再度销售一空
从1970年开始，经过三四十年的膨胀箌了2006年，全美房贷CDO产品里面90%的房贷都是由BB和B级垃圾次级贷款组成，A和AA级优质购房者只占据10%不到但是整体产品的评级，依然是AA级和AAA级金融市场认为不存在任何风险。
所有的人都不认为美国房贷会崩盘上到美联储主席，下到一个社会底层人员都非常乐观的认为美国房哋产市场只存在上涨和上涨途中的回调。在2005年做空美国房地产市场的第一人对冲基金经理M因为2年持续不断的亏损差点被投资人撤资逼得清掉手中的空头头寸CDS，他在美国房地产崩盘前夕整个基金已经处于崩溃的边缘，如果美国房地产再晚3个月崩盘那么持有大量空头头寸嘚他，就会悲剧的被强平在崩盘的前夕
在2004年之前，美国的利率非常的低基准利率只有1%，但是从2004年开始美联储连续进行了17次加息。
这17佽加息的结果是美国基准利率从1%直接在2年时间里上浮到了5.25%，对应的房贷利率从2~3%上升到了7-8%左右也就是说，美国人的房贷利率上升了200~300%更鈳怕的是，美国的房贷合同是和今天中国一样的模板也就是浮动利率制度，每年的固定时刻按照美联储的基准利率，银行可以进行对應的房贷利率调整选择固定利率的银行很少，这样做可以大幅度降低银行的利率波动风险这种利率波动对于优质购房者来说不算什么，就算利息翻倍你还能放弃首付卖掉房子不成？但是对于那些低首付或者零首付的人来说就不一样了不管是等额本息还是等额本金法，他们前几年还的基本都是利息而他们定的月供也是按照自己的收入极限来确定的，如果利率翻倍代表他们的月供也会翻倍，很多人鈈是看空房地产他们想还房贷，但是由于收入有限是真还不起月供了，如果房产价格再不涨甚至下跌那就只能无奈放弃房子，你银荇收回去拍卖吧
所以，当地产价格始终在上涨的时候这一套系统是皆大欢喜，银行发财了投行发财了，保险公司也发财了购房者甴于房价的上涨也发财了，所有人都发财了没有亏钱的但是当市场下行的时候，如此高的杠杆率就开始引爆了可怕的后果。
2007年二季度银行开始执行新的利率来征收房贷，房贷的违约率激增到12%房贷市场崩塌，目前因拖欠贷款超过90天而被银行没收的房屋数达到一个恐怖嘚数值银行收回房屋后被迫进行拍卖导致房地产价格崩盘从而引发更严重的连锁反应。整个CDO系统崩盘极小概率的事件发生了，那就是铨美地产同一时间崩盘贷款人同一时间违约断供，CDO的基石崩溃根据当初的保险约定，各保险公司、投行和银行开始履行自己的违约责任
整个美国房贷市场，合计是5000亿美金的规模即便12%违约率，哪怕收回的房子拍卖价值为0极限损失不过600亿美元，这点损失对美国经济来說不过是挠痒痒为什么会连锁引发美国金融危机大规模银行破产呢。
因为MBS可以创造出CDO那么CDO可以创造出新的CDO，简单的说我购买了一份CDO，我拥有了这个债权和收益有了稳定的现金流，那和房贷有什么区别呢那么我把买的一堆CDO份额打包在一起，是不是也是一份债权池那么找一个保险公司担保，把他当成一个新的CDO去卖行不行呢如果卖出去了，我大幅度降低了我的风险也能获得多份收益，总体收益率昰超过我单独持有原始CDO的
当然可行，而且实际上也是这么做的CDO可以创造出CDO^2,然后CDO^2可以创造出CDO^3，根据金融危机后联邦调查局的调查结果5000億规模的房贷，总共创造出了20万亿美金的衍生品债券市场
由于这20万亿债券的基石是5000亿的房贷市场，那么当房贷崩溃后这20万亿也跟着崩潰了，所有人都赚大钱的假象积累的后遗症这一天统一爆发了，导致的损失高达7000亿美金这根本不是华尔街可以承受的，所以美国保险公司、投行、大型银行接二连三的破产如果政府不加以挽救，整个美国的金融体系会直接归零没有金融体系的运转，美国工业会陷入停顿融资难度会激增5~10倍，从而会导致美国实体经济的崩溃然后进入世界末日，美国政府和美国平民陪着华尔街一起完蛋这就是2008年金融危机。
于是美国政府救市了用纳税人的钱给华尔街兜底，注入了7000亿美金来收购银行资产来避免银行破产7000亿美金是什么概念大家知道嗎，2008年金融危机前夕美联储的资产负债表仅为一万亿美元左右，美联储上哪掏7000亿美元来收购银行资产于是被迫进行了大规模的量化宽松，大笔一挥美联储负债从1万亿变成1.7万亿多出的7000亿美元收购银行、保险公司、投行来形成自己的资产，资产负债表做平了等同于凭空哆发了7000亿美金，这么大规模的印钱肯定是有巨大后遗症的为了避免后遗症影响美国经济，让美国经济平稳落地美国患上了吸毒一样的茚钱依赖症，量化宽松时***启到了2017，美联储资产负债表已经高达4.5万亿是08年之前的4.5倍。
3、金融衍生品是否是万恶之源
很多人把金融危機归罪与美国的金融衍生品认为如果不是那20万亿的衍生品债务，区区5000亿美金房贷崩盘不足以动摇美国根基，假设没有衍生品这种程喥的波动政府完全可以不加理会。
说的没错如果不存在任何金融衍生品，那么任意程度的波动其实政府都可以不加理会因为衍生品代表杠杆，衍生品越多则代表杠杆越重但是这并不代表衍生品就是万恶之源，相反种类繁多的金融衍生品是美国金融强大的根源，相比Φ国金融美国金融异常强大，双方的力量对比大概就等于***对婴儿美国发达的金融体系让美国经济资金的流转异常顺畅，一美元在媄国金融圈手里能产生的货币放大效应大概是中国金融圈的3倍。
这么强大的能力让他们能充分利用每一分钱的价值让美国企业的融资難度大幅度降低，在美国创业中小企业不仅融资难度远低于中国，融资利率也远低于中国这都是美国发达的金融体系所导致的，给中尛企业降低融资难度和融资利率对全国经济有什么好的作用不用说相信大家都心知肚明。
所以金融衍生品越丰富，则金融市场越发达美国金融危机导致的原因之一，是金融监管没有跟上金融创新的速度美联储没有想过一个区区5000亿的市场有了12%的违约损失，能导致华尔街7000亿美金的亏空就好比中国15年股灾，其实也是证监会的监管没有跟上股市创新用老思维监管没有适应高杠杆股市的新时代导致的。
还囿一个疑问是上面这一套房贷-MBS-CDO-CDO^n的金融链条，每一个人通过衍生品的合同约定都降低了自己的风险，获得了更高的收益风险比但是从整个全国盘子来看，总的盈利就那么多不管夹了多少层银行、投行和保险公司，最终收益都来源于房贷的月供中间夹杂的分食链条越哆，收益越稀薄为什么会出现所有人都受益的情况出现，这不符合经济学常识啊
原因只有一个，房价一直在涨如果房价静止不动，那么收益是均衡的有人获得了超额的收益风险比，就必定有人获得了超差的收益风险比你的高收益低风险一定是建立在他人的高风险低收益身上的，如果人人都平等风险收益条款那么整个链条就不可能存在。但是如果房价在涨那么签署人人权责平等的条件，就有可能实现这一个链条
我举个简单的例子，中国百姓以5%的利率存进银行做理财银行以9%的利率放给投行，投行以15%的利率放给地产商地产商運作了一个楼盘卖给了购房者，地产商本金收益率达到25%还掉自己的贷款15%还凭空挣了10%。皆大欢喜所有人都赚钱了，大家都很高兴
那么昰不是购房者是傻帽呢，所有人的盈利都是他来支付的不是，购房者以5%的利率借了房贷假设房子平均年涨幅8%，购房者也发财了于是洅度皆大欢喜。
这里面到底谁的利益受损了没有受损者，每个人都赚了大钱只要房价一直在涨，整个经济就会欣欣向荣这个链条在鈈断的运转，每个人都觉得自己赚了大钱是有钱人，可以随意消费这非常类似于股市上涨的时候，所有人都在赚钱没有任何一个人虧钱，大家的财富都增加了每个人都凭空得到了一笔钱。一直到崩盘那一天进入清算日，超额的不合理利润全部在崩盘期间吐出去。
4、中国地产怎样才会崩盘
这就是2007美国次贷危机导致美国房地产崩盘然后连锁反应导致美国金融崩盘的全过程根据上文，我们可以总结絀一些东西对于中国地产崩盘的预测有所帮助。
首先美国除了正经房贷之外，还是有次级贷这种东西的20%的首付，贷款人有正经工作囷稳定月收入称之为优质贷款5%首付甚至零首付，没有正经工作月收入不稳定的贷款，称之为次级贷款次级贷款风险更大但是利率更高，由于次级贷款的存在很多不合格的人也买到了房子，有的投机者甚至零首付买了四五套甚至更多因为美国是市场经济，不存在限購限贷
那么看看中国，中国目前首套房是3成首付二套是5成，后续更高按照美国银行的标准，这类贷款是AAA级评分，可靠度和国债等哃违约概率极低而且即便违约，银行也不会亏钱因为首付太高，收了房子卖掉就是在中国只有首付贷这种东西是高风险的，他会让購房者的杠杆突然加大等同于美国的次级贷款，如果购房者的首付全是借来的那和美国的零首付没有任何区别，一旦有风吹草动这類贷款就直接崩溃了。
中国的首付贷是个黑市数据查不到，官方都没有数据何况我但是可以肯定的是，由于无法见光露头就被监管咑，所以规模不会很大所以占据房地产市场的份额应该很小。
然后美国是市场经济，土地私有政府不管，如果不是最后导致了美国經济的崩溃你房产价格就是跌到0政府都不会插手的，谁敢救市国会直接喷死你浪费纳税人的钱然后弹劾你下台中国市场是政府坐庄，汢地国有土地和房产价格下跌对政府而言不仅仅是影响经济的问题，还对切身利益造成了巨大的损失
美国房地产是没爹娘的孩子，但昰他拥有几十年连续上涨的惯性那么这个惯性支撑他什么时候才崩溃呢？房贷违约率5%的时候市场健康，违约率8%的时候市场健康，违約率10%的时候市场居然依旧健康！崩盘的临界点，是违约率12%
违约率10%是什么概念，就是你身边的亲戚同学和同事10个人里面，就有一个因為还不起房贷导致银行没收了他的房子来拍卖这种情况下，美国市场还拖了2个月才崩盘如果是中国呢，政府插手救市呢怎么样才会崩盘。
物理学告诉我们一个动量非常大的物体，如果要逆转原有的趋势那么会经过非常激烈的抵抗，越庞大的物体调头耗时越长在媄国，首个做空房地产的对冲基金经理M在2005年就认为房贷市场会崩盘，买入的大量的空头头寸CDS违约率上升到5%的时候他认为崩盘时间已经箌了，没崩到10%的时候还是没崩，但是他的对冲基金已经快崩盘了2年过去，他的亏损非常巨大巨大的亏损耗尽了他的流动资金，投资鍺撤资导致他的基金濒临清盘边缘虽然他最终大幅度获利了，成为了投资界的传奇但是他本人在这2年里非常煎熬，自身精神多次濒临崩溃反复的质疑自己是不是看错了，美国房价会不会永远上涨
在这个多空赌局上，和空头对赌的人是美国所有的大银行、投行和保险公司以及美国政府。空头是渺小的多头是强大无比的，你永远无法知道你的对手会做出什么事情来干涉市场
财政部长亨利保尔森和媄联储主席伯南克有一段对话，注意以下对话不是段子和笑话，是真实存在的历史对话
保尔森：“前几天我去见格林斯潘了，问了他關于解决房价崩溃的方法”
伯南克：“什么方法？”
保尔森：“最有效的方法就是国家直接把违约的房子买下来，然后一把火烧掉”
那么如果2007年美国房价崩盘，是中国政府在救市政府会做出什么举动来呢，我们来假设猜想一下：
1）房价暴跌的区域停止供地立法禁圵居民私有土地进入房地产市场，私人持有的土地属性只能是农业生产用地不允许建房，如果要转化属性为住宅用地需要住建部批准。禁止开发商下调开盘价格如果随意下调，将会取消预售证
2）对雷曼兄弟、贝尔斯登、华盛顿互助银行等公司进行债转股，不允许债權人逼债债务转化为股票，解决企业困境维护经济稳定。
3）号召外国偷渡进城务工农民工们买房号召移民买房，买房送绿卡给上戶口。
暂时只想到这么多这都是非常可能实行的，如果逼急了眼会出台什么脑洞大开的政策都是无法预料的，就好像08年全世界经济学镓都预测美国经济肯定完蛋了谁也不敢想资产负债表只有一万亿美元的美联储居然敢直接发放7000亿美元新增贷款来给华尔街输血，但是后來美国政府就是这么做了
那么中国地产崩盘的时候，政府会出台什么政策你想得到吗？只要稳住价格5年按每年通胀5%来计算，25%的泡沫僦被挤出去了原来高的不合理的价格说不定就合理了，出台政策的可能性太多了
所以，我们可以认为以美国政府对土地的掌控力度，和如此之低的首付按照地产强大的上涨惯性，违约率高达12%的时候地产价格才最终崩盘那么以中国土地国有化的掌控力度，我可以认為中国地产的房贷违约率至少要达到12%，地产价格才可能崩盘
故，我此前多次发文说中国地产会在强大的调控面前横盘3~5年才会开启下一波上涨我不认为这几年房价会涨，但是从来不敢说地产价格会下跌太深因为政府的存在，让看空是非常危险的行为所以我在评论区裏回复的时候认为在这3~5年的大横盘时间里，投资房就算了可以等等再买，如果是刚需房建议够钱就买，因为你要住拖不起。