[提要]现在买房的人越来越趋向于年轻化，而对于大多数购房者来说全款购房似乎还是一个遥远的梦，于是绝大多数人还是要寄托于银行的贷款才能实现买房的愿望。然而贷款买房并不是你想贷就能贷的，其中还有不少潜规则，本期房***将为你细数贷款买房的七大潜规则。
现在买房的人越来越趋向于年轻化，而对于大多数购房者来说全款购房似乎还是一个遥远的梦，于是绝大多数人还是要寄托于银行的贷款才能实现买房的愿望。然而贷款买房并不是你想贷就能贷的，其中还有不少潜规则，本期房***将为你细数贷款买房的七大潜规则，让你轻松get知识贴与此同时还为你介绍优质房源，让你在学知识的同时还能找到心仪的房子，一举两得。
一、贷款利率高者得房贷
即便银行承诺了按照约定予以一定的折扣和优惠，但很多贷款人仍然在“无期限”地等待。在贷款额度变稀缺时，如果仍然按照原有的优惠折扣发放贷款，则银行的利润空间会大幅压缩，银行只能选择上浮利率来牟利。在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，其他的只能排队等待。
二、条件相同，接受的附加条件越多越好贷
银行每个阶段都会有自己的业务指标，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费、承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等行为。想要8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。谁愿意接受购买一些理财产品等条件，就会优先放款；也有的客户不愿意搭配产品，就会被要求上浮利率。
三、不同楼盘利率差别化
贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。
空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”，银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间。一旦银行政策发生变化，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。
公积金贷款，目前全国没有对开发商有强制性要求。公积金贷款受歧视，有下面这些原因：
1、开发商资质问题楼盘能否使用住房公积金贷款取决于开发商是否资质齐全，还取决于是否与市公积金管理部签订了申请合作的协议。
2、开发商去公积金中心前合作协议流程较复杂开发商在办理诸多手续之后，如果想让自己开发的商品房项目享受公积金贷款，还需要准备若干材料，向公积金管理部门申报。之后还要经过项目受理、审核，调查、认证，上报、审批等多个环节，才能由管理中心（分中心、管理部）与开发单位、受托银行签订协议，并在审批通过后当日将项目相关信息录入管理中心公积金贷款信息系统。
3、公积金贷款回笼资金慢公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢，开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款。
4、楼市状况相对较好，银行和开发商互惠互利即使拒绝公积金贷款，开发商也不愁房子卖不出去。房地产开发和交易需要大量资金，很多银行同意放贷的重要条件，就是让开发商帮银行争取房贷客户，售楼人员也有“任务指标”。因为“压力”和“动力”的存在，开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款。
六、银行“嫌弃”组合贷款
办理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构，办理起来程序复杂，加上公积金贷款的申请周期比较长，银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款。组合贷款本身能带给银行的利润有限，银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来收益的交易。但并不是完全不能贷，如果在A银行办理公积金贷款，同时又在A银行办理商业贷款，这样的组合贷款，A银行通常是会接受的。
七、房贷提前还款要交“罚金”
提前还款之所以要交违约金，原因很简单，因为申请房贷的头一年是利息多的时候，银行为了这笔贷款投入了人力物力，能捞回本的正是这头一年，所以银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。如果购房者坚持提前还款，银行只能另想办法“回本”顺便赚钱。一年以上可以自由选择还款金额，且不需要缴纳违约金。
在我们买房办理贷款的时候，可以挑选出那些能够使用公积金贷款的楼盘，在这些楼盘中选择符合自己要求的房子。同时，也注意问下售楼部，与其合作的贷款银行的贷款利率优惠。开发商与银行有合作，一般商业贷款都会批下来的，毕竟双方是建立者互惠互利的合作基础上的。
对于很多想要置业的购房者来说，买新房还是二手房，是一个困扰他们的选择性难题，新房一切都是新的，而且越是新的小区，配备的健身器材以及设施更加的先进，但是相对于期房而言，需要等待的时间比较长;二手房买完办完手续就可以住，免去了期房等待的时间，但是有些置业者可能觉得对之前房主不了解，怕房子有其他问题，尤其是有一些打算用来做婚房的购房者，就比较介意二手房了。那么，究竟是买二手房好，还是买新房好呢?
1、交易简单，不容易出纠纷
二手房有没有证，一目了然，能不能交易，一查便知，不会上当受骗。只要签了合同，交足了钱，就可办理产权变更和过户，能做到心中有数。
二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。
3、房子几乎没有污染源
新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛、苯什么的，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。
4、配套设施健全，衣食住行方便
二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场，医院，学校，公交车什么的，日常生活很方便。
5、你可以选择和什么样的人做邻居
买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。
新建商品房入住后，一般都要进行装修，很长一段时间内都得忍受邻居们装修时的敲打声，而且大家陆续搬家入住，施工人员进进出出，甚是“热闹”。买二手房，邻居们入住时间不同，不会在同一时间进行装修，免了一定的干扰。
碰到那些急需用钱的卖家，你可以压压价，非常划算。
8、价格较新房更趋于多元化
二手房根据房屋性质、地段划分、房龄等不同，价格也不尽相同。毕竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不会疯狂到要超过新房价格的地步。而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。
9、现房，不会出现“烂尾”现象
很多人买期房，都是拿着图纸、凭着对发展商的一知半解就下手了。但期房建成现房短则一年，长则数年，数年间的诸多因素并不是买家可以控制的，期房可能出现“烂尾”现象，令买家损失金钱。相比而言，二手房都是现楼交易，这是降低交易风险最直接也最有效的方法。
10、用于投资的回报更好
一次性付款二手房交易由递件到领取新房产证一天搞定，而新房由签约至领取房产证的时间最少需一年时间，二手房的交易过户手续快捷显而易见，对于用来投资的买家而言十分方便。
“二手房就是别人住过的房子”，相信也有很多购房者有这样的想法，所以对二手房望而却步。其实不然，很多二手房从始至终都没有人住过，从房屋本身而言等同于新房，只是经过了转手而已。所以，买二手房对于绝大多数人来说依然是最优选择。
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>>【锦囊一】买房到底是买一手房好还是二手房好？>
没什么帮助，说了一些常识，大部分是口水话，非常没有诚意，喜马拉雅的详情页不能显示评论只有官方推荐的好评才显示，喜马拉雅这么做下去付费也就是一锤子***了，愚蠢的产品设计就是这么短视。
感谢您对卢俊的支持和建议～我会认真认真听取大家的意见，生产出更优质的内容～
其实讲的很宽泛，没有很新颖的角度，没有醍醐灌顶的感觉。
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第一期深度还是不够。建议以后的每期都能花五分钟说一个实战案例，一手两手房都可以。
感谢您对卢俊的支持和建议～后面会结合论点，适当地加入实际案例～
作为一名职业房产投资教练，2016操作了一百多套房子的经验看来，这个音频不能说完全没有意义，还有就是我们的收获的就是我们真的有耐心听完所有的，当然我比较相信主讲人 看的房子不多 没有真正接触过中介，没有一手楼盘谈判经验，没有真正买过多少套房子，没有对房产交易细节中如何规避风险，
收费产品还尽是些废话？下一期希望不要这样了。直接开门见山，说点实用的。
不论微信公众号，还是收音订阅，都一直在关注您。依旧希望携手共进！
恭喜你，入选本月五个优秀评论，将获赠卢俊私人定制公交卡一张，请私信我你的姓名地址和联系方式~
请问卢俊老师，在上海，被限购，从财产保值的角度，买商住两用是否合适？日后有资格了，方便置换吗？
后面卢俊的每期节目都会抽取后台问题进行回答～您的提问已经被记录啦，尽情期待！
卖新盘还是二手房卢老师已经给计算过程了，结果自己算
我是小白，买了听了第一期我就不想听了，因为说的是连小白我都懂得尝试。。。。。。。好多不一定，好多可能
阿俊，我在合肥，在城中心坝上街买了城市综合体的70年产权住宅，这楼是超高层，一共63层，那买多少层比较合适呢
十几层的就不要考虑啦，噪音空气污染。一般20~40不错，越高越好啦，就看你恐高不。
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