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■事发市区江北21号小区 购房者房产证一直未拿到
■***者将房产证拿去抵押 如今房子将被法院拍卖
■ 本报记者古优裕
一般人认为只要掏了钱，签了购房合同，房子就属于自己。但事实是，只要没拿到房产证，房子就未必属于你。住在市区江北21号小区的几位业主，就面临这样的处境：房子买了8年，产权一直未过户，后来房子被人抵押，如今将被法院拍卖。为捍卫自己的权益，3人同时向惠城区人民法院递交了《执行异议申请书》。
李先生与黄某签订的合同上约定了办房产证期限。本报记者古优裕 摄
房产证办在别人名下 还被抵押了
8年前，李先生、陈女士和吴先生同时买下了江北21号小区文明一路九巷32号楼2至4层的房子。32号楼共有5层，每层一户，李先生住在2楼，陈女士住3楼，吴先生住4楼，卖家黄某则住5楼。李先生说，当时黄某是以每平方米1000多元卖给他们。
在李先生向记者出示的售房合同上写着：“2002年1月30日前交付乙方（李先生）住户使用；自住房交付乙方使用后，5个月内由甲方（黄某）凭乙方住户的***、***，代为办理房产契证”、“签订本合同之日3天内交定金3万元，余款待办出房产证后一次付清。”该合同写的供房方为黄某，需房方则为李先生。由于一直未拿到房产证，李先生他们到现在也没有完全付清房款。
“买了房子后，我们一直催黄某为我们办理房产证，他每次都说正在办。2008年，我们不断催黄某办理房产证，这时他才告诉我，房产证已经办出来了，但因卢某（黄某老乡）欠别人钱，被拿去抵押了。”这时，李先生、刘女士和吴先生才知道，自己的房子房产证都办在黄某名下，还被抵押了。
房子原是烂尾楼曾几经转手
黄某告诉记者，该小区30号1、2栋原是某银行人员邱某上世纪90年代建的烂尾楼。由于邱某欠卢某的钱，后来便将此两栋烂尾楼转让给了卢某。后为方便区别，将30号第1栋更名为32号楼。
“卢某是我的老乡，他买下这两栋楼之后，打算装修一下卖出去。”黄某告诉记者，刘女士和吴先生也是他老乡，他跟李先生的哥哥也认识，由于大家都熟，他就让大家一起凑钱装修房子，“这不叫卖房”。
而李先生则说，其实当时黄某和卢某签订了一个协议。黄某将2栋楼装修完卖出去，房款归卢某所有，而黄某则可以得到一套房子。“黄某当时不够钱装修房子，就找我们凑钱装修。他说，房子装修和水电、道路工程由他去做，办理房产证的手续也由他去弄。”
黄某称，由于当时资金预算不准确，业主（李先生、陈女士、吴先生）的房款只交了一部分，而装修房子、做水电、道路工程花了不少了钱，加上补地价，根本不够钱办理房产证。“直到2006年，才把房产证办好，当时先办到我名下是为了方便过户。后来房产证弄丢了，又到2007年才去补办。”
房产证抵押了 都说自己是受害者
去年11月，一张法院房屋拍卖通知贴到了32号楼1楼大门上，通知的大致内容是，黄某因借了朱某的钱，到期未还款。法院将黄某抵押给朱某的32号楼进行拍卖变现，用于还债。
黄某解释说，实际上向朱某借钱的是卢某的儿子。“由于32号楼的房产证是办在我名下，当时卢某的儿子向朱某借钱时，用32号楼作抵押，并以我的名义借款。”
“当时，卢某说过阵子就会还钱把房产证赎回来，谁知一直没赎回来。”黄某说，自己也是受害者，由于房产证没有过户给业主，原本70多万元的房款和装修费等，目前只收到10多万元，他自己垫了不少钱。
而朱某告诉记者，向其借款的是黄某，但当记者欲向其了解详情时，她却拒绝了记者的采访。随后，朱某的丈夫吴某致电记者说，向其借款的的确是黄某本人，“黄某在2007年向我借了40多万元，并把32号楼抵押给了我。”
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李先生等人已向法院递交执行异议申请
眼看自己买的房子面临被拍卖，去年12月15日，李先生、陈女士和吴先生一同向惠城区人民法院递交了3份《执行异议申请书》。
记者看到，该申请书的事实和理由为：“申请执行人朱××与黄××借款合同纠纷一案，经惠城区人民法院一审审理，惠城区人民法院（2008）第2183号民事判决书已经发生法律效力，朱××已向贵院申请执行。但该判决书所涉及的标的物文明一路九巷30号第1栋第2楼 （后更名为32号楼）房屋实为我方所有，黄××于2001年12月29日卖与我方，我方已实际居住8年之久。为了维护我方的合法权益，我方将立即向惠州市中级人民法院提起诉讼。”
据了解，由于黄某和李先生等3人及朱某三方仍对此事协商不定，此案将于3月26日在惠城区人民法院开庭审理。
抵押行为很可能被认定为无效
广东指针律师事务所杨炼培律师认为，从双方提供的合同条款来看，应当认定本案是一个房屋***合同关系。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，双方就转让房屋签订了合同并交付了购房款，购房合同已经生效并已经实际履行，李先生等人已成为房屋的实际所有权人。黄某将李先生等3人已购买的房屋登记到自己的名下，并将房屋擅自为他人设置抵押，其行为侵犯了李先生等3人对房屋的所有权，属于无效的民事行为，应承担赔偿责任。
杨炼培还指出，因黄某的行为侵犯了其他人的合法权益，其抵押行为很有可能被认定为无效，借款人可以通过诉讼查封黄某其他财产进行追偿。
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抵押权的效力之一就是具有“别除权”，即在企业破产时，抵押权人的债权可以在破产程序开始前受偿。最高人民法院的司法解释也明确，已设定抵押的房地产可以查封，但是要保证抵押权人优先受偿。银行如果优先受偿了，就没有必要不交出他项权证；即便不交出，该项抵押权随着抵押权的行使而归于消灭，登记机关可依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款第三项的规定注销权属***。在实际工中，银行不愿交出他项权证的主要原因是未能优先受偿。造成这一局面有可能是银行怠于行使自己的权利，也有可能是法院方面的原因。在最高人民法院贯彻《担保法》的司法解释公布后，这种现象已很少见。由于登记机关不对人民法院的司法文书进行审查，因此，如简单地按这一规定处理，只要法院出具裁定书和协助执行通知书，就可以办理该处房屋的产权转移登记。在以往，这样做的一个问题是：银行的抵押权既未行使，也未注销或撤销，在理论上依然存在；在登记簿上，该抵押权仍然存在且有追及的效力。但是，登记机关在凭法院的司法文书办理产权转移登记时，在新的房屋所有权证上无法记载该项他项权利。一是新的所有权人不会接受，二是新的所有权人事实上也未和银行设定该项抵押权。如不予记载，则造成登记簿的记载与权属***的记载发生冲突。由于登记簿的记载与权属***的记载不一致时应以登记簿的记载为准，新的房屋所有权人的利益就会受到损害。在2004年，最高人民法院法释[2004]16号文中已规定了“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭”。因此，对登记机关来说，因人民法院在执行中拍卖的，在房屋上所设有的抵押权应视为已经消灭。从另一个角度来看，维护自己的合法权益是当事人自己应当尽的责伍银行要及时向人民法院提出执行异议，而不是简单地用不交出他项权证的方法，以免处于被动的局面。
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法院强制拍卖，买回的房屋有抵押，怎么办
被法院判决执行其名下房子。刘某找拍卖行，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。他交了保证金10万元参与竞买，最终以80万元拍得，与拍卖行签定了成交确认书，刘某去看房后，觉得划算。在目前法律状态下，王某作为抵押人，银行作为抵押权人，要求过户。法院说，你拍买所得房屋产权受法律保护，并按确认书付清了全部房款，又另按成交价5%支付了拍卖佣金，拍卖行向他交了房屋锁匙。但当他手持有关资料向房管部门申办产权过户时，房管部门说该房原有抵押登记，尚未涂销市民刘某从报纸刊登的拍卖公告得知，抵押义务由刘某承受，可以采取查封、扣押措施，理由不成立，已作抵押登记，抵押权是担保物权，如有余额，方可用于清偿申请人的债权。王某非因不供楼被银行起诉，而是因欠他人款项成为被告，不能过户。第三人银行答辩称，银行有他项权***，抵押未注销，他项权***未收回，法院在实施查封时也应向房管部门了解房屋产权登记状况包括抵押状况。刘某只好提起行政诉讼。房管部门答辩称，该套房屋设有抵押。财产拍卖、变卖所得价款，在实施拍卖时，拍卖得款应由银行优先受偿。但据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》，人民法院对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权或留置权的财产。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。可见，王某的房子设定了抵押权给银行，在执行时银行应向法院申报，拍卖行受法院委托，公开拍卖被执行人王某在某小区的商品房一套，银行是抵押权人，不能过户。原来该房原业主王某是按揭购房的，房子抵押给银行，期限30年，尚未到期。如法院裁决文书中不注明涂销原有抵押登记，应在抵押权人、质押人或留置权人优先受偿后，其余额部份用于清偿申请执行人的债权。因此，抵押人转让抵押物未告知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权存续期间，房管部门不予过户是正确的。这应怎么看，建筑面积约207平方米，但仍应给予办理产权过户，则房管部门应保留原抵押登记，抵押权消灭，法律并不禁止。因此，如果房管部门拒不办理过户，可以提起行政诉讼，在抵押权人不知道或不同意的情况下，转让原产权人（即抵押人）已设定抵押的财产，这样，法院应在裁定书和执行通知书中写明涂销原抵押，拍得人刘某获得无任何负担的房屋所有权，拍卖参考价50万元？法律并无规定设有抵押的不动产不得转让。据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释，已经设定抵押的财产，被采取查封、扣押等财产保全或执行措施的，不影响抵押权原效力。同时规定，受法律保护，抵押权人为银行、法院、房管局、银行，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，房管部门拒不为刘某办理房产转移登记。银行获得优先受偿后
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房屋抵押贷款到期还不上，我就一套住房，人家起诉到法院了，法院会强制拍卖房屋吗b
你好，一般会，但如果你有家人和你一起住，会给你6个月的宽限期，但是如果符合条件咱可以试试执行异议。欢迎致电详谈。具体参见《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。 第三条 上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。 强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
有1年房贷未还，银行已向法院申请强制执行拍卖我抵押的房产,我该怎么办
第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
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沙飞，男，经济法本科，法学学士，中国人民大学商学院工商管理硕士（MBA...
黄晗叶律师，法学硕士学历，目前执业于江苏汇方律师事务所。黄晗叶律师拥有...
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