周书记你好，我是我县天宝居地小区业主，我小区物业管理混乱，每栋楼的楼号模糊不清，一直也没人去管，大夏季业主充电每次只有五十元钱，用水电威胁业主交物业费用，物业跟业主，还有签订物业服务合同，小区业主多次向我县城建部门反应，没有多大效果……
陕西新贸天宝置业有限公司对扶风县天宝居地小区全体购房户实施商行欺诈行为的举报
我们是购买扶风县天宝居地小区商品房并已经入住和尚未入住的业主。现就陕西新贸天宝置业有限公司对我天宝居地小区全体业主实施商业欺诈行为举报和诉求如下：
一、合同欺诈及诉求：
（一）以商业综合用地冒充住宅用地欺诈我们购房者：
1、我们现在居住的所谓天宝居地花园，是扶风县国土局在2010年批给陕西新贸天宝置业有限公司的商业综合用地。该文件(土地使用权出让合同)的编号为扶国用（2010）第0899号；该地块编号为扶风县城新老区连接处东侧城—26—5—1—1的地块。商业综合用地是啥概念？根据《根据城市用地分类与规划建设用地标准》（GB），城乡用地性质常用的一般分五类：即商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。显然，所谓的天宝居地花园，并不是国家法定意义上的住宅用地。这块土地批准的使用年限是2011年8月12日到2061年7月28日。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。从这个暂行条例规定上看，也可以佐证我们这个所谓的居民商品住宅房是非法的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条第二款“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”这对我们这些已经在此购买了住宅商品房的住房户来说无疑是悲剧。
2、我们在购房时，在天宝物业售楼部看到的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》，是悬挂在墙上的复印件，我们许多购房户都要求查看原件，都被售楼部一个姓牛的主任和一个姓海的女工作人员以各种理由拒绝。因此，这五证的真实性是值得怀疑的。我们在购房时，售楼部的工作人员给我们吹嘘说，扶风县有80%的建筑业和开发商证件不齐。但他们五证齐全，并且在工程还没有开工时，就批下来了。即使这“五证”是真实无疑的，也只能证明这些商品房是可以合法销售的，但不能证明这些商品房可以作为合法的居民住宅房销售。作为合法的居民住宅楼销售还是非法的。假如这“五证”是合法的，只能证明我们在天宝居地花园购买到了合法的只有50年使用期限的商业用房，而非严格意义上的居民住房。
小区住户曾到住建局反映和了解过这方面的情况，但住建局个别工作人员，在我们还没有离开其办公场所时，就给该公司打***通风报信，让该公司派人设法阻挠我们维护我们合法的权益。
1、还住户土地用途的知情权，让住户购房消费明明白白，清清楚楚。请求政府督促县城市建设与住房保障部门，依据《中华人民共和国政府信息管理条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条之规定，在县政府网站上公开陕西新贸天宝置业有限公司公开文件的编号为扶国用（2010）第0899号；该地块编号为扶风县城新老区连接处东侧城—26—5—1—1的地块的批准文件。并向我们小区住户做出合法、合理的解释。
2、督促该公司和相关行政部门采取补救措施，保证小区住户70年的住房使用权。
根据法律规定，用地性质属于综合用地的房地产项目，开发商可以进行销售。但综合用地使用年限为50年，居住用地为70年，为维护购买者的权益，购买者可要求开发商到国土部门将该用地性质改变为居住用地，并相应延长土地使用期限。用地改变用途所需缴纳的费用，是依据该用地的原土地用地剩余年限评估价与新土地用途剩余年限评估价，如新用途评估价高于原用途评估价，则需按照差价进行补交地价款，否则不用补交地价款。对于用地已使用的年限，则需按新用途的年均地价进行补交地价款。我们小区全体住户强烈要求陕西新贸天宝置业有限公司将商业用地改为居民用地，并由有关部门依法公示批准文件。
（二）商品房质量及面积确认的欺诈
1、法律规定，销售住宅商品房，必须向购买者提供“二书三表”。二书是指《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》。两书可以作为商品房***合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。《住宅质量保***》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。三表是指1.竣工验收备案表。2.房屋实测面积表。3.住宅工程质量分户验收表。小区住户与该公司签定的《商品房***合同》第十一条也明确了这一方面双方的权力、义务和责任。但是，至今我们没有看到“二书三表”。多数小区居民住进该房不到一年，房屋质量出了很多问题，比如：屋顶裂缝，墙壁裂缝，地面渗漏，下水管破裂，饮用水管破裂等不一一列举，政府可安排相关人员与我们小区委托代表联系，实地查看。我们怀疑小区商品房没有经过有法定资质的验收部门验收或验收不合格即交付住户使用。
2、小区多数住户在购买房屋时，预定的商品房还没有开工建设，属于还完没有完成主体工程就取得了预售房许可证的一类建筑。当时售楼部的工作人员给我们的解释是：“天宝居地花园”是以限价房的名义进行商业开发，承担着政府限价房的建设任务。限价房占整个小区规划开发房子的百分之十。所以才能在主体工程还未完成时就能拿到“五证”。暂不考虑这话的真假，只考虑双方当时对话的语言环境，可以证明，合同上写的房屋的面积是按照设计图纸的面积计算出来的，这一点在我们与新贸签定的《商品房***合同》第二条“买受人购买的商品房为【预售商品房】。第三条 “买受人所购商品房的面积见本合同附件一，房号以附件一上表示的为准……”、“该商品房【合同约定】建筑面积共----平方米……”第五条“”合同面积与产权面积有差异的，以产权面积为准。”及附件一中也可以得到证实，而天宝物业却按照这个图纸面积标算作为物业费和取暖费用计算基数收我们小区住户的物业费及取暖费用。我们到该公司查看过房屋实测面积表，我们将该照片拿到县房管局了解真实情况，房管局工作同志拒绝回答这个实测面积表的真实性，并告知我们理解他们做一个普通工作人员的难处。我们不相信，图纸设计时的面积与实际测算面积没有一丁点误差。
（三）基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺欺诈。
2011年4月11日，陕西新贸置业有限公司董事长在工程开工仪式上的讲话及当初售房的彩色宣传页以及展示给购房用户的小区建设模型图上，都可以看出当初承诺的设计规划、宣传承诺的小区幼儿园、小区后门、直通百合广场的马路都不见了；小区原有的活动广场租给了东顺机动车检测站。小区报给住建办的绿化、治安、卫生管理和实际情况完全是两张皮，存在着欺上瞒下的行为。
1、还住户购房质量及面积保障的知情权和安全权。让住户消费的明明白白，清清楚楚。县政府相关职能部门在县政府网站公开该小区房屋的验收合格结论性文件（包括质量验收报告）和商品房取得商品住宅交付使用批准文件。同时接受小区居民代表的相关知识的咨询服务。
2、督促该小区物业在小区住户代表的参与下，从新测量住户房屋面积，按实测面积收费，并将多收费向小区居民如数退还。
3、公开公摊面积的具体指向及范围。特别是小区内公租房、限价房、廉租房的面积要分别公开。
（四）、未承担合同违约责任的歁诈
1、交房期限违约责任。《商品房***合同》第八条明确规定，出卖人应当在2012年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付受人。而实际情况是：在2012年10月31日，该地块施工现场还在紧张、繁忙地施工，多数住户预购的房屋还没有开工，少数房屋才筑起个框架。据当时该公司的业务负责人讲，因为施工建设的经费不到位及相关行政部门的批准文件不到位，而拖延。但我们小区第一批住户是在2013年4月至6月才先后接到缴纳剩余房费拿钥匙的通知。事实上，第一批住户在拿到钥匙后，也住不到里面去。因为施工现场一片混乱，建筑材料及建筑垃圾到处都是，特别是道路泥泞，根本就无法步行进入小区。直到今天，也未按照《商品房***合同》第九条约定，向小区住房支付违约金。
2、产权登记约定违约责任。《商品房***合同》第十五条明确约定出卖人应当在商品房交付使用后后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属***的，双方同意按第2项处理。小区住户至今未取得房产证，至今未向买受人支付违约金。陕西新贸置业有限公司。物业公司说是房管局人忙，排不上队。我们了解的情况是：陕西新贸根本提供不出房管局要求提供的相关手续，所以根本不可能拿到房产证。
3、基础设施、公共配套建筑正常运行承诺的违约责任
强烈要求政府相关行政部门积极督促陕西新贸置业有限公司按照《中华人民共和国合同法》规定履行合同约定的违约责任处理方式。
二、在商品房销售中，很多合同条款是不公平、不合理甚至是无效条款
我们所有业主与陕西新贸天宝置业有限公司签定的《商品房***合同》是《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款所指的 “格式合同”。该条款是这样规定的，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”而我们几乎所有业主几乎都是在领钥匙时，才在这份格式合同上签字的。当时的工作人员并没有履行这个法定的告知义务，也没有那个水平或不敢给我们讲解合同注意事项。因此，我们业主签定这个合同时，就吃了不懂法的亏，相当于与被出卖方签定了一个不平等条约。比如：《商品房***合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任和第七条买受人逾期付款的违约责任，明显不对等、不公平。我们违约是按违约付款期限的第二天起计算违约时间的，而出卖方违约，则不按第九条第一种方式对等处理，也没有按法定的第二种方式处理，而是自己制定了一个特别条款。再看《商品房***合同》第十一条“交接”这一款，特别是注意“以购房合同约定的最后交房期限届满之日视为出卖人实际交付房屋给买受人之日”，这是极端的不公平、不合理的霸王条款。幸亏这个所谓的“天宝居地花园”不是“烂尾楼”工程，否则，我们至今住不到房，还要从2012年10月31日起算交房时间。《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”那么我们签定的这个合同，究竟有没有违反该法第五十二条和第五十三条规定的情形呢？有。第五十二条第(五)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定。”的该条款无效。我们再返回来找我们签定的这个合同中，在哪些条款是违反了法律、行政法规的强制性规定。我们注意《商品房***合同》第八条规定的交付期限中有这样一段描述：“出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”而1只规定了该商品房经验收合格就可交付买受人。我在前面就提到过，国家法律规定，商品房取得商品住宅交付使用批准文件，才能交付使用。而这一条格式条款，恰恰就赫然写在《商品房***合同》第八条第一款第4项中，但这一条正好被出卖方排除了我们买受方的合法权利，同时也免除了出卖方的法定责任。因此，可以申请认定《商品房***合同》第八条是无效条款。
废除不平等条款。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”解决实际存在的问题。
三、乱收费用及物业服务管理不到位
法律意义上的乱收费用，包括两个方面：超出收费标准收费和巧立名目收费。
1、巧立名目乱收费用：国家发改委早在2001年，就下发了第585号文件把燃气初装费等26项收费项目列为违规收费，严令各级地方政府坚决贯彻落实。2008年1月10日，中央电视台焦点访谈节目也报道了这一有令不止的现象，并明确指出，这些费用在开发商购买土地时就已经由开发商做为城市基础设施配套费缴纳，否则按照国家规定不能办理规划、立项手续。也就是说，这些费用已经计入房价，转嫁到购房者头上，属于重复收取（见发改委５８５号文件第二条或），焦点访谈作了一个形象的比喻：难道坐火车的人除了购买火车票以外还得买下火车吗？在中央电视台大量报道之后，全国许多小区都相继取消了开户费，为何我们扶风县不取消，是何道理？我们不禁要问：既然天然气要初装费，为何自来水管道，下水管道、生活照明线路没有初装费呢？我们向小区物业讨过说法，物业办姓海的一个女工作人员说，宝鸡是从2014年才开始执行这个政策的，那么，我们不禁要问，难道国家政策的法律效力低于宝鸡市政府的规范性文件或工作文件的法律效力？售楼过工作人员还说是天然气***人工费。那么，我们住户是不是买了房以后，还要再给工程施工队支付工资呢？此外，还收取楼宇防盗门费用500元，在收取了每年的物业费后，还要另外收取卫生清洁费72元，都属于巧立名目乱收费用。
2、超出规定标准收费。小区用户用的是原邮电学院早已经报费的水井，其饮用水杂质比较多，水费却远远超出了国家规定的标准。电费也同样超出国家标准多少倍。
3、物业服务管理不到位。小区经常性停水，特别是在我们早晨刚刚起床需要用水时没有水了，给物业打***，物业说，自动上水的，等一会就来了。突然没电了，需要充电，给物业打***，物业说还没上班呢，等上班了再说。家里被盗了，说是都***了监控器，盗了他们也没办法，让打110报警去。暖气温度达不到规定的室温，多次找物业协商，物业说是锅炉自动运行，自动控温，他们也没有办法，特别是到晚上10点以后，暖气就停了，早晨起床要急着去上班，暖气还未供暖。小区有一家住户因卫生费用问题与物业人员发生争执，物业管理人员说，他们是管理者，我们是住户，是被管理者。看来，小区物业人员没有经过任何培训，连最起码的物业服务常识和服务意识都没有。
1、依据《物权法》、《城市房地产管理法》、及《物业管理条例》等国家法律、法规规定，由我们住房自行选择自己的物业公司，成立业主委员会，与房地产开发商彻底脱钩。让我们小区住户成为名符其实的“业主”。
2、按照《物业服务收费明码标价规定》、《侵权责任法》、《住宅维修基金管理办法》退回多收乱收我们小区住户的血汗钱。