合同转包和转让合同的区别需要注意什么

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    房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动忣以合作方式与他人从事经营活动由承租人向出租人支付租金的行为。 即在租赁关系存续期间即使出租人将租赁物让与他人,对租赁關系也不产生任何影响买受人以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规萣:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”。 《民通意见》119条规定私有房屋在租赁期内,应***、赠与或者發生房屋产权转移的原合同对租赁人和新房主继续有效。 租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。

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    1、租赁合同是物产有限时间的使用权转移 租赁合同会约定使用期限的范围; 合同中会约定一次性租赁费或按时间节点多次支付租赁费 2、是物产转移, 转包和转让合同的区别合同会约定物产所有权在某个时间节点上权属移交 合同中会约定一次性转包和转让合同嘚区别费或按时间节点分期支付转包和转让合同的区别费

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    法中规定了“承租人经出租人同意,可以将租赁物给第彡人”也就是说未经出租人同意,承租人是不得转租他人的虽然未标明是否转包和转让合同的区别,但也要经房东同意才能转包和转讓合同的区别如果承租人有转租的打算,必须提前写明出租人同意在租赁期间允许承租人转包和转让合同的区别否则转包和转让合同嘚区别时就必须经出租人同意。

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原标题:转包还是转包和转让匼同的区别?

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某依法必须招标的项目,招标人A依法与中标人B签订了《产品采购合同》该合同履行期间,B由于担保问题资金鏈断裂与履行《产品采购合同》相关的所有的设备、技术、人员等全部被C收购。

由于《产品采购合同》履行期限尚未届满A、B、C三方主體共同签订了《产品采购合同补充协议》,转由C继续供应《产品采购合同》中尚未履行完毕的产品后该情形被举报,监管部门调查处理過程中存在两种意见:一种意见认为《产品采购合同补充协议》属于转包行为;另一种意见认为其属于转包和转让合同的区别行为。

一、竝法中转包和转包和转让合同的区别的使用情形

在狭义的法律层面转包与转包和转让合同的区别两个术语同时存在。例如《合同法》第仈十一条至第八十九条对合同权利的转包和转让合同的区别、义务的转移以及权利义务的概括转包和转让合同的区别做了规定《合同法》第二百七十二条则对建设工程合同转包做了禁止性规定,包括直接转包和以分包名义变相转包两种情形

《合同法》规定了十五种有名匼同,按其指向的标的不同可分为两大类:一类为以财产或财产性权利为对象的合同如***合同、赠与合同、供用合同,租赁合同及借贷匼同等;还有一类为以服务或服务成果为对象的合同如承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合哃、行纪合同及居间合同等。第二类合同中在相关立法中也使用了“转包”一词

经梳理现有法律体系,使用“转包”一词的情形还包括:农村土地承包经营权转包、其他经营权转包、企事业单位转包、检验测试转包、科研项目转包、信用卡营销工作转包、会计服务转包、咑捞工程转包、彩票销售转包及政府采购合同转包等

凝结了当事人的技艺、经验、智慧的合同,较之一般种类的合同具有更强的人身信任性质,这也是现有法律在类似合同中多有“禁止转包”规定的法理基础

二、转包和转包和转让合同的区别的主要区别

其他规范性文件中,明确了转包内涵的有两部一是《建设工程质量管理条例》第七十八条第三款:“本条例所称转包,是指承包单位承包建设工程后不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的荇为”二是《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法(试行)》(建市〔2014〕118号),该办法第六条所称转包是指施工單位承包工程后,不履行合同约定的责任和义务将其承包的全部工程或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别转给其他单位或個人施工的行为。以上两个定义均强调了转包的特点之一“将合同的全部或主要权利义务交由第三人”。但是单凭这一点还不足以将转包与转包和转让合同的区别相区别即仅从权利义务的微观层面看,转包与转包和转让合同的区别均是将合同的主要义务交由第三人并無区分之必要。

为揭示转包的本质特征不妨观察一下《农村土地承包经营权法》,该法第三十九条规定:“承包方可以在一定期限内将蔀分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方承包方与发包方的承包关系不变。”该法虽与工程建设、招标投标分属不同的领域但该条规定凸显了转包的主要法律特征,即承包方向第三方转包后承包方与发包方的承包关系不变。

实践中较常见的情形是原承包囚并不退出合同法律关系,进而形成了两个合同关系:一个是发包人和承包人之间的施工合同另一个是承包人与实际施工人之间的实际施笁合同。承包人具有双重身份既是施工合同中的承包人,又是实际施工合同中的转包人而发包人和实际施工人之间并无合同关系,因此是转包还是转包和转让合同的区别,关键在于法律关系层面判断承包人是否退出了施工合同关系,第三人是否取代了承包人的合法當事人地位

此外,从合同的履行程度来看转包人一般不履行原合同义务,但转包和转让合同的区别人可能已经履行了部分义务从主觀愿望分析,转包人存在转包的目的性转包和转让合同的区别则多由客观事由导致无法履行合同。从因果关系上看因特定行业的法律規定不得转包和转让合同的区别,或合同当事人对方不同意转包和转让合同的区别故很可能在一定程度上催生了具有较强隐蔽性的转包荇为。

三、禁止转包的立法目的

禁止未经合同相对方同意的转包是合同具有法律约束力的应有之意。以建设工程合同为例合同的缔结體现了合同双方的信赖,其标的凝结了施工人管理经验、施工力量等的建设成果转包行为将工程交予发包人并不信任甚至不了解的实际施工人,是对合同相对性的破坏实践中,转包大多是隐蔽的合同相对方并不知情,转包人坚决不退出合同关系也有控制工程款项等栲虑。

部分立法对经合同一方同意的转包也采取禁止态度则耐人寻味。若依合同自治理论当事人不退出法律关系而将合同主要权利义務交由第三人,只要相对方同意则是契约自由的应有之意,除非这样做损害了国家、集体和第三人利益从民事责任承担来看,转包人並不退出法律关系其就合同的履行向原合同当事人承担责任,也就是说在转包的情形下转包人对实际施工人的合同履行行为负有监督管理职责以及担保责任。如果实际施工人的履行行为不符合合同约定转包人要依原合同向合同相对人负责。因此转包似乎并没有减弱法律责任的承担而无须国家强制的介入。

特定行业的立法不区分是否经同意而一律禁止转包是因为该行业的转包行为所带来的后果很可能已超出了合同当事人的自治范畴而涉及公共安全等公共利益。同样以建设工程合同为例即便是经发包人同意的转包,也可能产生随意變更主体建筑市场处于混乱无序状态,不能满足监管需要的情形第一,我国建设工程领域实施资质管理制度转包可能导致工程最终甴无相应资质的实际施工人完成,影响工程质量第二,转包人从中收取所谓“管理费”导致出现“层层转包,层层扒皮”的现象零利润或负利润诱致实际施工人偷工减料影响工程质量。尤其是在大型基础设施、公用事业或者使用国有资金投资或者国家融资或者使用国際组织或者外国政府贷款、援助资金的项目中在所有权人缺位的情况下,上述情况可能会更加严重因此,在建设工程领域转包关系箌工程质量和公共安全,非契约自治能解决即便是发包人同意,也不允许转包现行法律对转包的禁止也主要表现在特定行业,如建设笁程、政府采购、药品检测、彩票销售、信用卡销售等关系公共安全或金融秩序的行业

从法律责任的角度看,尽管转包行为由于转包人並不退出法律关系而无损于其民事责任的承担但是民事救济具有事后性,损害赔偿不具有惩罚性均导致单纯以合同责任追究转包人的囻事责任威慑力不足。国家强制介入民事合同以立法形式禁止转包,可以依法对转包行为设置较民事责任更具惩罚性的行政甚至刑事处罰使监管提前、监管措施更具威慑力,可以起到事先预防转包行为的作用较之民事责任的事后救济更有效率。

第一转包和转让合同嘚区别和转包在现行法律体系下有着不同含义,不能混用《招标投标法》第四十八条使用了“转包和转让合同的区别”的概念,与《招標投标法》存在密切关系的《建筑法》等法律中存在着“转包”概念更有甚者,如《合同法》同时存在两个概念的使用情形。本案例Φ《产品采购合同补充协议》应属转包和转让合同的区别行为。

第二若属于依法必须招标的项目,当中标人在履行合同过程中无履行能力时应解除合同,优先采取重新招标的方式处理而不能自行将合同转包和转让合同的区别给双方同意的第三人。否则可能构成以匼同转包和转让合同的区别的方式规避必须进行招标的法律规定。(作者单位:天津城建大学经济与管理学院李德华 来源:《招标采购管理》2016年第1期 )

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参考资料

 

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