中商情报网讯：杭州市住房保障和房产管理局近日宣布，杭州市将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度。此前杭州号子费曾高达70-80万，对于购房者而言，摇号要比暗箱操作、凭关系和买号更加公平、公正。杭州摇号买房，购房者欢呼雀跃，但是新政会导致房价会上涨吗？
杭州新房同比连续5个月下跌 环比连续14个月上涨
2016年，杭州的楼市就量价齐升，新房和二手房的成交都非常火爆，购房者仿佛陷入了“恐慌性”购房，不怕买不起，就怕买不到。为促进杭州市场平稳发展，2016年9月和10月杭州先后出台了楼市限购政策，让杭州楼市降温。2017年3月杭州出台了新一轮更严格的调控，扩大限购范围，加入非本地户籍居民限购措施，增设本地户籍居民家庭限购措施。同时认房又认贷，提高首付门槛，配合限售打击炒房。但是在地价高过房价、比贵的情况下，很多购房者对未来房价的预期依然是看涨的，纷纷想方设法买房，导致杭州楼市走俏。
据国家统计局数据，2月份杭州新建商品住宅价格指数环比下降0.1%，同比下降0.5%；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，同比上涨6.7%。自2016年10月以来，杭州新房有7各月环比下跌，同比连续5个月下跌。限价令只针对新房，二手房相对调控比较宽松，杭州二手房环比已经连续14个月上涨，同比涨幅回落。
数据来源：国家统计局 中商产业研究院整理
现状：一房难求 号子费高达50万
杭州新房实行限价，导致新房同二手房价格倒挂，导致购房者纷纷涌入新房市场，供求关系严重失衡。想要买新房，如果不交全款、不找关系、不交号子费，那么只能眼睁睁看着你心仪的房子被别人买走。媒体曾曝光，杭州新房市场号子费高达70-80万，也有50万左右的。杭州号子费完全够支付其他城市新房首付了，但是杭州新房和二手房价格差远高于号子费，因此购房者忍痛“割肉”。
杭州楼市新政会导致房价上涨吗？
杭州将实行公开摇号买房，没有关系户、号子费、财大气粗的购房者搅局，杭州新房交易更加公平。但是不少有房者表示担忧，随着大批量购房者加入到摇号队伍中，中签率有可能像摇车牌一样几率低。买到限价新房，如同中奖，那么摇号就成为了全社会福利。原来并不想买房的人，或是原来觉得买房困难而放弃的人，也来碰运气。在另一个摇号买房的城市成都，就出现了4万多人抽400套房子的情况，中签率不到1%。真正需要购房的人买到房子的概率，则进一步下降。极具观赏性与传播度的“公证摇号”过程，在杭州这个被人为强行压制的楼市，则极有可能加剧恐慌心理，带动房价进一步的上涨。
新房购房门槛降低，购房者纷纷涌入新房市场，二手房会不会受到影响呢？对于二手房市场来讲，是否会有很大影响，还要看政策出台之后开发商的推盘节奏。推盘速度快，购房者首选新房，但是不排除开发商捂盘。推盘速度慢，新房中签率低，部分购房者或最后还是转入二手房房市场。
杭州市长徐立毅曾接受记者采访表示，一个城市可以理解为一个公共产品，这个产品要有好的性价比。如果房价很高，性价比不好，人才只会用脚投票。为打造杭州这个公共产品，2017年，杭州加大住宅用地供地规模，就是为了向社会发出信号，稳定社会预期。政府在出让土地过程中，通过“封顶”措施，有效控制了土地价格。未来不排除杭州楼市出台新的政策调控房价。
更多资料请参考中商产业研究院发布的《年杭州房地产市场前景调查及机会研究》。
近期房价大涨，地王频出，过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话，年更是在主要经济体中涨冠全球，这是什么原因导致的？2015年中，作者曾提出“一线房价翻一倍、三四线涨不动”，并被验证。
最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
在预测“房价还会涨吗”之前，我们首先要弄明白“什么决定房价”。
1.1 商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
商品房和所有商品一样，价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程，包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导，因此我们重点分析需求。
商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。
1.2 商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。
但是，年间尤其年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。
1.3 金融属性的驱动力：货币超发和低利率
美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激：2001至2002年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。直至2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。
随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。2004至2006年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。
与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：1989年5月31日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，2009、2012、年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。
2、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？
2.1 什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如2009、2012、2015。
因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。
2.2 年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发
不断降息提高了居民支付能力。自2014年930新政和1121降息以来，房价启动新一轮上涨。2015年330新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。
货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。
事实上，近年中国房价大涨只是全球的一个缩影，美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后，全球央行货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。
货币政策发挥到了极致，但经济和通胀仍然低迷，资产价格却迭创新高。2008年伯南克提出，我们找到了避免大萧条的办法。2014年斯蒂格利茨提出，我们避免了大萧条，却陷入了大萎靡。
3、房价还会涨吗？房子还能买吗？
根据前面的分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。
3.1 基本面仍有空间
如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。
值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。
3.2 关键在货币松紧
如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。
自229降准以来，货币政策回归中性，主要受上半年经济L型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约，现在第一个逻辑已经被破坏，第二个逻辑正在弱化，第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。
政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京等推出新的房地产调控政策。
近期M1增速创新高而M2增速创新低，主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化，M1上升未有效传导到实体经济和M2，货币流通速度下降，落入流动性陷阱，脱实向虚，压低无风险利率，推高债市、价值股和土地价格。
平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。
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26-30岁基础类刚需人群为主 30岁以下人群占比上涨
显示，26-30岁和31-35岁年龄段的购房人群始终成为天津的主要支撑。其中，26-30岁年龄段属于基础性刚需人群，其中部分婚房需求受政策影响甚微，本月占比出现明显增幅，达32.2%；相反，31-35岁年龄段的购房人群本月占比16.4%，达到近期的最低值；
此外，本月25岁以下和26-30岁的购房人群占比和超过5成，比例大幅增长；31岁以上的各年龄段人群占比较比上月均有一定幅度的降低。
高学历购房人群成为消费的源动力
天津的购房人群中本科学历通常占到近五成的比例，是绝对的中坚力量，侧面的说明目前社会普遍受教育程度较高，也反映了越来越多的高学历人才愿意在津安家置业。但本月本科人群占比降至历史谷底，仅占35%；相反，大专学历人群占比涨幅近10百分点，与本科人群相当，成为本月意向购房人群的主力。
天津市场客源分布稳定 本地购房者支撑天津楼市
目前组成天津购房市场的客源分布，以本地户籍人口为主，占比基本稳定在70%左右，这一比例在去年12月持续下降至59%后，至本月回升至7成的占比；外地户籍在津工作生活者是天津购房市场的另一重要组成部分，这部分比例各月均保持在22%左右，本月占比继续稳定在25%。本月值得注意的是，天津户籍外地工作及外地户籍外地工作的人群占比均出现明显的降幅。
“国字头”员工回落 私营企业占据多数
天津购房群体职业分布结构长期以来比较稳定，私营企业购房者占比最多，近两月波动明显，本月占比4成。长期来看，在国家机关事业单位工作的购房者比例基本维持在18%左右；在国有或国有控股企业工作的购房者比例基本维持在20%左右，近两月“国字头”企业的购房者出现明显回落，保持在23%的占比。
中层管理者置业意愿高低
天津购房人群职位构成相对稳定，鉴于刚需仍为主要的驱动因，故普通员工作为市场需求主体占比基本维持在45%左右，本月41.4%的占比较上月减少了3个百分点，处于较低水平；值得注意的是，本月中层管理置业意愿明显涨高，占比近3成，达到近期峰值。
三口之家购房需求最为强烈 改善型需求有所增长
天津购房人群的家庭结构仍以的三口之家比例为主，本月“夫妻二人”的家庭结构占比有3个百分点的增长。相反的，“单身+老人”家庭结构的占比出现了3个百分点的降低，占比达16.2%；其他家庭结构的占比均与上个月基本持平。
中高收入群体为购房市场消费主力 元的月收入家庭占比增多
天津购房者家庭收入的分布在下有所变化，中高收入群体仍为购房市场消费主力，元的月收入家庭占多数，该占比去年第四季度一度降至不足35%，本月小幅回升40.7%；数据显示，5000元以下的家庭收入平均占比维持在20%-25%，去年11月达32.8%的峰值，近两月逐步回落至25.2%。