法拍房十大风险交易中有哪些潜规则，是不是找专业的公司比较好？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2024-05-11 13:34 标签： 法拍房十大风险
认识的一个做私募大佬，2022年把自己珠江新城2-3套房子卖掉，现在举家在珠江新城租房。到现在过去快2年了，他没有再买房产。最近跟他交流，他似乎过得更开心了（拿着上一轮房子涨幅的收入进行稳健理财，就能覆盖家庭日常开销）。随着房价降了的鬼故事从遥远的鹤岗传到一线城市比如深圳，再传导到亲历各自小区挂卖价越来越低的普罗大众。大佬家这种卖了房租房住的做法倒是越来越能得到大众的理解了。未来十年的趋势，我们看到的，房市不可能再像以前一样涨回去尤其三四线城市的房子，还会再降，为什么呢？一是：三四线城市房价上涨是源于货币政策和棚改，之前棚改旧房子拆了，减少供应，同时大家有钱了增加了需求，加上一二线城市保障，拉开价差，推动三四线城市房价爆发，但现在货币棚改已经是过去时了。二是：经济下滑和天量的库存。三是：人口下降（2023年出生人口902万，死亡人口1110万，一年减少200万人口，甚至往后每年会继续拉大），别说很多小伙伴老家的幼儿园都关门了，现在广州的幼儿园也开始要关闭了，小学也合并到别的学校去了。没孩子了，加上天量库存，你觉得意味着什么？一、目前楼市情况近期和一个广州房产自媒体交流，反馈说客户差不多有80%都是置换（其中有超过三分之二是还在卖房没卖出去），只有20%是首次置业。这种情况，其实很不健康。一个向上的楼市应该大致是卖300的置换500，卖500的置换800，卖800的置换1500，同时促成这一波操作的动力一定是首次置业力量的加入来促使的。就像一个车轮开始运转，一定是先给一个外力加速度进去，而首次置业群体就发挥注入初始动力的作用了。如果一个楼市，缺乏大批量“新增韭菜”去做原始的发动力，来来去去就是一群你卖给我，我卖给他，他卖给你，来回互搏的，楼市真心无法好转因为每一个买盘后面都有一个卖盘，这样市场还是在存量博弈中特别是现在一手新盘那么多，开发商加入了抢买家的行列，卖掉房子后拿走的钱又流到不断新增发行的新房里，一边入水口缺乏新增活水，一边出水口又来大量一手房截走水，这样的行情想好起来都很难。这就是悲观的来源：利好出台，却没有效果。这就麻烦大了。可想而知，是有比利好更大的利空在底层对冲掉了：1、就业、经济真不好，起码是预期不好。2、新增首套的“接盘侠”急剧减少，年轻人要不不买房了，要不来的人少了很多，要不他们收入不行了。3、置换不起来，卖不掉，真心卖不掉，不割肉无人问津，连买你这套的那个人也在卖房，而首套“接盘侠”少了很多，发动机无力了。4、GJ也在借着新政不断拍地，加上新房“偷面积”加持，为数不多的购买力都冲进去售楼部了，熊市下还大量新股上市的市场，肯定好不起来的。目前看，以上四点，短期内都无法解决。以上四点化作楼市现状就是：交易量起不来，从而房价涨不起来。很多人会说：不涨的楼市挺好的啊，大家入手成本不高啊。但还是那句被印证多轮周期的话：降价不能去库存，涨价才能去库存。要让人看到买了能赚钱的希望，购买力才会涌现那些天天说羞涩囊中的人，只要让他们笃信买了每年能涨5%-10%他们就敢立刻倾家荡产上杠杆买二套三套，只要看到能买房赚钱的希望，购买力会自发产生的0首付都敢进去赌一把，大不了以贷养贷，贷贷无穷，一贷贷传承下去而已。但只要楼市不涨了，横盘，还在下跌的区间内，在此基础上的那几百万房贷每年纯利息支出就高达几十万的利息房价只要不涨，就等于在跌，因为每年纯利息支出，加上首付款拿去理财的机会成本，等于每年房价净亏损5%左右。想楼市好起来，房价越跌越不买。涨价才能去库存，是历史周期多次印证过的。很多自媒体都悲观认为，现在试图绣花针功夫救不了地产，必须来一波洪水大灌才行。楼市什么时候会发生转折，或者说什么时候大家会竞相入市。那就是让人看到买了能赚钱的希望，否则2023年9月以来这波楼市放松调控，估计快要失效了，失效的意思是耐药性又起来了，下一轮刺激要远比这一次要大得多才行。二、楼市预期目前我国居民杠杆率已经60%+，央妈才30%+为进一步拉动经济，预期24年央行会亲自上杠杆，也就是大概率会大放水（23年已经决定放水1万亿，明年还有2.7万亿，一共3.7万亿赤字率也从3直接拉到3.8，既然都到3.8了为啥不能4.8？）但这次楼市只会吸一部分（之前吸的是大头，但目前居民已经杠杆不动了，所以楼市也吸不动了），因而楼市大概率会止跌，甚至回暖，尤其是超一线城市的核心区的房子。但想房价涨起来，还是很困难的，目前已经松绑这么政策，“金九银十”期间涨起来的基本都是1500w以上的豪宅，800w以下的房子能持平已经不错了。很明显，GJ正在走Singapore模式。未来的市场一定会是更加分化的市场，最近政策加码出台恰恰说明之前的政策都没达到预期GJ做事都是既要又要还要的，怎样房住不炒的同时又可以让房地产这个支柱产业长期稳定向好呢。对于广州来说：房住，就是300W以下的房子，这是刚需，未来会由政府出面加大加快建设，保障低收入人群的房屋居住；不炒，就是300-800w的房子，这类是刚改，不要想太多的增值，ZC层面是维稳，个人层面主要考虑住得舒服；800-1500w是改善，这类标的可以有一定的增值，考验个人的投资能力；1500w以上属于豪宅，这类可以放任上涨，这个价位已经超越大多数人的购买能力，此类标的物的上涨也能让改善人群看到投资获利的预期。如今楼市“房住不炒”仍是主基调GJ不会让其大涨，也不会让其下跌，大概是用时间换空间，想办法让房市软着陆。因而想着房产投资赚钱的，结局大概率是亏本（稀缺性豪宅除外，毕竟强者恒强）。最近出台多个政策，长期看是想借力房市激活经济但政策传导大概是半年到一年，毕竟上一秒还在各种暴雷躺ICU，不太可能下一秒就出来KTV。但政策底已经出来了，而上一轮拥有刚需盘的人，都想趁市场低迷进行改善置换，因而短期内会有比较大量刚需盘的抛售，会涌现出一批笋盘，甚至血筹码。因而，目前形势对刚需上车是比较友好。而且相比于其他三个超一线，广州对刚需上车还是相对友好，毕竟300w左右就可以在天河、海珠等中心城区（非中心区域）买个小二房，到黄埔、番禺甚至还能买个还不错的三房。总结：对于楼市，建议放弃投资属性，更侧重于居住属性。GJ会适当放水，因而现在是对刚需上车相对友好的阶段。看到这里，想必小伙伴们对买房还是比较感兴趣的，目前市面上涌现各种牛鬼蛇神，如果单靠自己去获取海量信息难度很大。我在一个偶然的机会下，加入到一个“广州刚需买房的互助群”群里有各版块已上车的过来人、也有关注广州楼市多年老手群里每天都很热闹，对各种信息讨论，而且如果你有疑问群友都会热心解答，我建议有空的朋友可以加群学习，每天学习一个知识点就能避不少坑。（PS：上班摸鱼水群也很快乐~）我是22年6月上车的，我的预算是400~450W，买房花了我1年多的时间，了解海珠、番禺多个楼盘，最终上车海珠滨江东，如果你想了解我的买房经历，可以阅读我的买房故事。
深圳“208新政”之后，越是优质的房产越是失去了金融属性。没有了金融的支撑，尽管业主依旧傲娇，但够得上价格的买家锐减，短期再想涨价几无可能。最近前来白先生咨询的客户，越来越多地问到打新积分，大湾区怎样买，法拍房怎样买，公寓怎样买，小产权怎样买，因此，我们在特地在3月11日准备了一场公寓和小产权房主题的直播，有关公寓和小产权房的问题可以关注我们的直播，今天我先来为大家梳理一下深圳小产权房如何交易。全国的房屋产权多达几十种，民间一般可以把商品房以外的其他产权的房子统称为小产权房。深圳的“小产权”，有农民房、统建楼、绿本、猪肝本、军产房等等，种类繁多。官方对此的称谓是“历史遗留违法建筑”。小产权房的问题有关于中国特色的土地二元制：城市的土地属于国有，农村的土地属于集体所有。在集体土地上盖的房子叫做“小产权”。集体土地只能在集体内部流转，不能在市场上交易，但深圳经济特区又有其独特性。1992年，深圳出台《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，在原特区内的罗湖、福田、南山和盐田四区推进农村城市化，通过“统征”的方式将约300 平方公里的农村集体土地一次性征为国有土地。2003年，深圳出台《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，对特区外的土地实施“统转”，将约1600 平方公里的农村集体土地一次性转为国有土地。通过2次“统征统转”深圳完成法律上土地100%国有化。从而形成了全国唯一的现象：国有土地上的未缴纳土地出让金的建筑，这是深圳小产权与深圳市以外小产权最根本的区别，也是深圳小产权房可以不限集体内村民就可以交易的原因，不但可以交易，手续比起商品房也更简单。交易的流程有两种，一种是房屋转让合同，一种是集资建房合同。房屋转让合同是针对小产权房作为二手房出售的情况下签订的，集资建房合同一般都是由一手的村委房签订的，不过现在市面上很少有全新一手的村委房了。小产权房交易，买家看房，对价格、付款方式与卖家达成一致后，就可以约定日期，启动交易流程了。第一步，需要签订的资料是定金协议，相比二手房的定金条款，单独列成协议，对买买双方关于定金的权利义务写得更明确一些。第二步，需要签订居间合同也就是房屋转让协议，和一般二手房交易合同的区别有两点，一是一般约定的转让价是全包价，包含过户费和中介费，也就是买家实付价，二是小产权房不能贷款，约定首付时间之后，还会再约定一个付清尾款时间，不能贷款。第三步，过户前，需要先去小区物业中心开具原业主的房款、燃气安装费、水费、电费、物业管理费和公共维修基金等有关费用的结清证明。第四步，最关键的“过户”，买卖双方带齐资料到村委，资料包括①购房时的一手合同，购房时开具全额的收款收据复印件②卖方身份证原件复印件③买方身份证原件复印件④物业公司费用结清证明，一定要原业主本人，到村委交齐过户费用。村委过户专员审核并回收原件合同，即收回备案，开出新合同，新合同需要村委盖章，一般村委盖章差不多需要等待半个月，在所以在签定新合同前，买卖双方还需要再签署一式三份的承诺书，承诺书的内容包含卖方承诺已结清水电气等房屋相关费用，自愿以某转让价格转让房产，买方已确认房屋之前相关费用已结清并愿意承担之后与房屋相关的费用，自愿接受房屋的销售价格。买卖双方各执一份，村委留档一份，新业主凭这个承诺书去领村委盖好章的新合同。“过户”手续完毕后，买方按约定向卖方转帐，拿到和村委的新的购房合同，交易完成。村委二手房交易手续的大致流程就是这样，不同楼盘的细节所有细微区别。另外，村委房无论交易转让几手，购房价都是写的第一手时候的那个价格，收据也是，这也算是小产权房交易的潜规则。

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