后日本“广场协议”时代（经济泡沫破裂的后果后）的发展机遇在哪里？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2024-04-27 04:51 标签： 经济泡沫破裂的后果
2021-08-05 11:32
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出国啦
虽然说起日本的房地产，很多人的第一反应还是“房地产泡沫”，以及泡沫破裂后的房价暴跌和居民财富急剧缩水，这也是日本“失去的二十年”的一个缩影。但是现在提起日本房地产，更多的人关注的是“涨了多少”。据仲量联行（JLL）最新的调查显示，疫情以来，东京的不动产投资额达到193亿美元（约2兆日元），居世界首位。排在东京后面的是首尔、伦敦、巴黎和纽约。
今天我们就来聊一下日地产的泡沫和复苏：
第一阶段：90年代泡沫经济破灭后，日本房地产市场陷入沉寂
1986-1991年“泡沫经济”破裂后，日本股价、房价暴跌给日本银行系统造成极大破坏，日本之后经历了“失去的20年”。
全球主要发达国家或地区的房地产价格在2008年金融危机后的宽松金融环境下积累了较大涨幅，而相比之下日本的房地产价格涨幅则显得比较温和，吸引力凸显。
泡沫经济始末：1985年9月，G5国家（美、日、英、德、法）签订“广场协议”，共同进行外汇干预以应对美元过度升值，导致日元快速升值。为防范“日元升值萧条”和扩大内需，1986年至1991年日本央行连续五年降息，热钱大量流入股票和房地产市场，催生资产价格泡沫。
在1986-1991年的5年时间内，日本全国房价虽然仅增加了40%左右，但增长最快的东京都在短短5年内房价增长了约300%。
随着资产泡沫越吹越大，居民和企业的负债率增高。1989年末，日本央行开始调高利率给市场降温，但这也成为了泡沫破裂的导火索。股价、房价暴跌，大量的坏账给日本银行系统造成极大破坏，日本进入了“失去的20年”。
第二阶段：安倍经济学提振下，日本房地产市场逐渐进入复苏通道
安倍2012年底上台后，推出了金融、财政、结构性改革等一系列政策，给日本经济带来生机。
房地产市场也逐步进入复苏通道，受益于：
1、经济复苏，企业盈利增加，劳动力市场好转；
2、极低的利率，叠加物价走高，实际利率进一步走低；
3、开放入境游、放宽留学生、外来劳工政策等结构性改革推升房地产需求；
4、鼓励购房的政策刺激，包括加大住宅补助金发放、完善房贷减税制度和提高非课税额度等。
第三阶段 劳动力市场回暖，带动住宅需求提升
经济复苏背景下，日本的劳动力市场出现明显好转，失业率持续走低同时国民收入呈不断增加的态势。
国民收入的增加带动了日本的住宅需求，住宅价格也随之回升，其中公寓楼的价格涨幅较大。
第四阶段：日本家庭购置住宅的实力较强，置业动力或有改善
在90年代经历过泡沫经济破裂、房价腰斩的打击后，日本人对房地产投资较为谨慎，因此日本的住房自有率较低。但是，日本家庭具备较强的经济余力购置住宅，因为：
日本房价收入比大幅低于全球主要城市；
1、房贷利率极低；
2、贷款占日本家庭资产的比重远低于世界其他大城市
3、劳动力市场持续好转、政府促进住宅购置的优惠政策或增强日本家庭置业动力。
第五阶段：日本商业地产经济复苏，焕发生机
除了住宅地产市场的繁荣，日本经济的恢复也带来了商业地产市场的景气度提升，零售、办公地产表现尤为强劲。日本赌牌开放，2025年世博会申办成功、入境游客大幅涌入为日本楼市的走强打了一针“强心剂”，日本重点城市办公楼的空置率明显下降，办公楼租赁业的业况得到大幅改善。
第六阶段：外国留学生及外来劳工政策变化推升日本房地产边际需求
安倍上台后日本政府对海外移民态度开放，赴日留学、工作甚至永居的签证门槛降低，日本的外国人数逐年增多。
2018年在日留学生总数达30万人，占日本高等教育总人数的近10%，应届生毕业后取得工作签证的人数也直线上升。
人才引进积分制度、申请永居的资格年限从5年变为3年/1年吸引了大量海外移民，推升日本房地产边际需求。
日本房地产从90年代泡沫经济破灭后，进入“失去的20年”，在安倍经济学政策下，开始进入复苏阶段。经过一系列经济、金融、税务改革促进政策，很大程度上推动了日本劳动力市场的回暖，进而带动了居住型房地产的发展；随着居住型地产的发展及国民收入的提高既有效得拉动了消费、提振了经济，又促进了商业地产的繁荣，随着日本一些利好政策的推进，IR法案、世博会等，日本房地产进入完全复苏阶段，留学政策及高级人才的引进，将进一步推升日本房地产边际需求，日本房地产将进入快速发展时期。
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二战后，日本的经济得到了迅猛的发展，直到听了美国大哥的话，签了个——广场协议。从此日本的经济一落千丈，直到今天也没有完全缓过来。其实这事也不能全怪美国，刚开始，美国可是给了日本一波神助攻，可折腾到最后，日本怎么就成了美国的小弟，然后又把自己玩砸了？这中间到底发生了哪些事情？想搞懂这些，我们先来看看《广场协议》到底是怎么一回事。整件事得从二战结束后讲起。一、日本崛起话说二战之后，日本因为是战败国，挨了不少揍，工业设施基本都「歇菜」了，要啥没啥。这个时候，美国出现了。原来二战之后，美国和苏联都成了超级大国，他俩为了争当老大，开始各种较量。这就是冷战。为了不让苏联好过，美国想找个小弟盯着他，看了一圈，发现苏联边上的日本挺合适。于是美国就和日本来了个「打破次元壁」般的合作。为了让小弟变得给力，美国开始给日本提供各种支援。这还不算。不久之后，朝鲜战争爆发了，美国往那里派了不少大兵，而日本就在朝鲜旁边。美国大兵吃喝用度都得花钱，去哪儿买呢？当然是日本啦！于是日本靠着美国的照顾，经济迅速恢复。有钱后，日本并没有挥霍，而是把钱花在了刀刃上，买了大量的生产设备。同时，日本充分发挥自己善于抄袭学习的精神，努力学习美国的科技和管理。结果，效果非常明显，之后日本的工业发展非常迅速，生产了很多货。可问题是：卖给谁呢？这时候美国又来了。于是日本又从美国身上赚了一笔。美国之所以帮助日本，主要原因是：日本商品物美价廉，买日货既能满足消费需求，又能帮日本，何乐而不为？对于美日之间的这种亲密关系，美国解释道：我只是传道授业「接货」也！日本也谦虚地表示：我只是把学的东西都还给了老师！日本赚了钱搞发展，经济上高潮迭起，连续出现了三个「景气」。「景气」是日本用来形容经济发展好的词。原本双方皆大欢喜，但这时中东出了问题。二、美国跌倒前面提到，中东因为和欧美等国闹翻了，吵着涨油价，于是出现了第一次石油危机。机器生产靠石油，油价暴涨，工业国家直喊买不起。日本这种小岛国家，资源又特别少，石油涨价，他比谁都敏感，于是急中生智想了两招：1. 产业结构高度化简单说就是：集中力量，造高级货。例如，以前投入一桶油，用来生产钢铁，赚的钱少。现在投入一桶油，用来造汽车，就能用最少的消耗，赚最多的钱。2. 经营合理化本来日本的资源就紧张，现在用起来得更加抠门。工作能快就快，物料能省就省，绝不造成半点儿浪费。这两招下来，日本经济开始明显好转。正是因为企业转型，赚钱多了，能耗也变低了，所以在后来的第二次石油危机中，日本受到的影响很小。而且日本经济的发达，还意外带动了亚洲其他国家。日本地盘小，人口少，生产东西不是原材料不够，就是人不够。而其他的亚洲国家不仅能提供原材料，还能提供价格低廉的劳动力。到时候挣了钱，大家都有份。这种日本前头带、亚洲其他各国后面跟上的经济模式，又被称为雁形模式。跟着日本混出来的，是咱们提到的亚洲四小龙和四小虎。日本发达了，可油耗高的美国就没这么幸运了。油价上涨，美国货也跟着涨价，而日货还是一如既往地便宜。所以当美企和日企相遇时，大概是这样的情景：美企简直毫无竞争力啊！虽然之前美国货也贵，但跟当时的日货比起来，价格差距没那么大。而且之前美企虽然卖不过日企，但和别国企业还是能竞争一下的，所以总体来说赚多赔少。可现在美国货太贵，各国纷纷表示要不起。于是美国这边，进口远比出口多，相当于光剁手不赚钱，试问这谁顶得住？企业赔的赔、倒的倒，很多美国老板不乐意了。结果美国憋了半天，不仅没半点儿用，反而一不留神让经济变得更虚。不能老是这么点儿背！于是美国开始反思自己，以及自己的小弟。事实上，美国还真想通过小弟来解决问题。三、《广场协议》想赚钱，就得把东西卖出去。于是美国想了一个终极大招：贬值美元，促进出口。为了方便理解，我们举个小例子。假如现在美元对日元的汇率是这样：美国的一个汉堡是 1 美元，卖到日本就是 200 日元如果美元贬值了，情况就会变成这样：那么在日本买个汉堡只需 100 日元这就相当于美国货打了五折。这么便宜，其他国家不买简直对不起自己，于是美国的出口就会增加。但美元不是你想贬就能贬的，这事要叫上小伙伴才行。为什么呢？咱们虽然同住地球村，但用的钱却各种各样，比如：物以稀为贵，所以一国的货币数量越多，就越不值钱。不信你看：因此，美国想让美元贬值，就要增加它的数量。不多印怎么贬值呢？原来，一般国家都会存点儿别国的钱，以备不时之需，这就叫外汇。人多力量大，只要大家把兜里的美元卖出去，市面上美元足够多，贬值这件事自然会发生。这其实就是在外汇市场上，把美元换成其他钱，这时可以把美元看成商品，卖的人多了就便宜了。为了达到目的，美国叫了几个小兄弟，在美国著名的广场饭店，大家一边吃着火锅唱着歌，一边签了一份协议。协议的内容挺多，但最主要的就一条：都别闲着，一起来让美元贬值！

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