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只有清晰了解购物中心租金计算构成、业态盈利模式和财务数据，才会让品牌方感到你是在认真的和他谈，否则会被品牌方了解到你的不专业、不认真，甚至开始怀疑你将来招租、运营的能力。
一、毛租金收入、其他经营收入
零售物业的盈利模式中，毛租金收入、租金净收益和资产溢价能力是盈利模式的核心，其中，毛租金收入是重要的现金流指标，是租金净收益和资产溢价能力的基础。通常情况下，它与商业项目的销售收入特别是销售毛利呈现正相关的关系。
其他经营收入与毛租金收入的关系相对复杂。
多种经营 项目如果符合同类零售聚集效应和非同类零售聚集效应的，其收入的增长是支持毛租金收入的；反之，是不支持甚至是破坏的。
广告 项目中，宣传类广告是支持毛租金收入的，而经营类广告对毛租金收入的支持是相对较小的。
停车费 无疑增加了顾客的购物成本，它的收入与租金收入是此消彼长的。
由于其他经营收入总量与租金收入相比是沧海一栗，所以只能作为租金收入的一种补充，而不能成为一种替代。
二、租金标准水平
在租赁面积既定的情况下，租金标准水平与毛租金收入水平呈现完全线性正相关关系。
确定合理的租金标准，是零售地产投资决策和经营决策的重点和难点。
租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的 基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的 租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
（一）基础租金
对基础租金标准的测定，人们一般采用三种方法： 即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
——成本计价法，即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
——投资回报计价法，这是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
——市场计价法，即从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素，就是既定商圈的社会购买力。
这里选取一个沿海二级城市B购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：
表1：B购物中心市场分析表
表2：B购物中心客流支撑分析表
1)商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计；
2)按照平均2.5人一个家庭计算家庭个数（或消费单位）；
3)有效消费人数按照捕获家庭个数×1.5计算；
4)消费人次按有效消费人数平均每次目的性消费会引起0.5次的随机消费计算；
5)根据客流量支撑推算得出：日均12754人次消费，人均次消费180.9元，月营业额6459.5万元。
以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每平方米计租面积预期租金收入为102.08元，每天每平方米计租面积预期租金收入为3.40元。3.40元/日/M2就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。
租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。近年来随着零售地产供应量的不断增加，商户对租金砍价能力的强化， 行业租金/营业额比从2009年的12%左右的水平走低，10%是目前市场条件下比较高的水平。
（二）租金边际价格
基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。
所谓个性化因素，就是项目区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。
关于这个问题，在下面的章节就区位特征、商场特征、业态组合和经营能力分专题进行探讨。
三、成本
在既定的租金收入的基础上，成本与项目的盈利水平既净租金收益是负相关的。
在探讨零售物业盈利能力问题的时候，应该认识到，零售物业特别是购物中心本身是中长期的投资项目，其核心盈利模式主要依靠租金持续增长并最终实现物业价值的增值。这就 需要改变“以小搏大”追求短期现金流的住宅地产发展观念。
上海港汇广场建筑面积13万平方米，1999年开业。 开业最初几年也经历了艰苦的养商阶段。直到2009年完成对B1卖场的调整以后，整个建筑、租户组合、运营组织才臻于完善，当年毛租金收入达到10亿元，扣除经营管理成本1.2亿元和资本性支出0.8亿元，净收益达到非常高的水平，资产公允评估价值超过100亿元。
A、区位特征对租金边际价格的影响
2009年浙江大学房地产研究中心就购物中心租金形成机制对上海、杭州、深圳等地6个大型购物中心进行了调查和实证研究，提出了购物中心商铺租金微观决定因素的研究报告。国内一些大型商业地产公司根据这个报告，开始研究制订租金决策模型。这里，引用这个研究报告区位特征对租金边际价格的影响程度。
表3：区位特征对商铺价格影响的价格弹性/半弹性
有效购买力是指核心商圈人口与人口购买力的乘积（ 以社区购物中心为例，以项目为圆心，交通半径3km之内为核心商圈）。核心商圈每增加10%购买力，标准商铺的租金边际价格增长4.99%。
中心可见度是指从主干道看租户标志的百分比可见性。把中心可见度划分为21个刻度（每5%一个刻度），从主干道看租户标志可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加0.129%。
停车位是指每千平方米经营面积拥有的停车位个数，每增加一个停车位，商铺的租金边际价格增加0.117%。
在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中，区位特征的作用是显著的。
B、商场特征对租金边际价格的影响
商铺面积、距一楼层数、商铺可见度、商铺可达度是十分重要商场特征，对租金边际价格具有十分重要的影响。这里引用浙江大学房地产研究中心研究报告有关商场特征对租金边际价格的影响程度。
表4：商场特征对商铺边际价格的价格弹性/半弹性
商铺面积是指商铺单元内建筑面积。每增加1%的商铺面积，商铺的单位租金边际价格将下降1.84%。
距一楼层数是指商铺所处楼层距离一楼的层数。每增加距离一楼的层数，商铺的租金边际价格将下降17.7%。
商铺可见度是指商铺位置的可见度。把商铺可见度划分为101个刻度（每1%一个刻度），从公共区域看商铺的可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.92%。
在购物中心建筑设计过程中，要着力于打造内部空间的通透性是极其必要的。一个通行的方法就是设置共享空间，也就是足够宽敞的中庭和采光廊，除了更有效地组织内部客流，而且使得各层商铺店面可以得到充分展示。
并且，在购物中心尽量少地设置柱网，尤其在中庭和采光廊要充分实现无柱网设计。中庭和采光廊实现无柱网设计，可以平均提升5个刻度即5%的商铺可见度，也就是说可增加9.6%的租金边际价格。
对于采光廊设计，还有一个问题就是注意其宽度和高度的比例，按人眼正常视场角自然上仰30o下俯45o计算，采光廊的高度不大于宽度的1.5-2倍，如采光廊的净宽是12米，那么其高度不能大于18-24米。这样，商铺的可见度就可以充分体现。
商铺可达性是指顾客随机到达任意商铺的概率。把商铺可达性划分为101个刻度（每1%一个刻度），从公共区域看商铺的可达性每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.76%。
要实现较高的商铺可达性，关键在于动线的合理布置。原则在于：
——控制动线长度。顾客对于一个平面超过1000米总长度的动线是没有耐心走完的；
——减少交通的节点，尤其是奇节点。一个平面，平面动线中的奇节点不要超过3个。根据运筹学理论，奇节点之间只能重复行走。
——动线要实现闭环，不可出现断头。
——平面动线应实现单动线，不可出现多动线。
——竖向动线尽量实现花洒式。上行坚决而且快速，例如使用天梯或垂直电梯；下行放射而且缓慢，例如使用短距离自动扶梯。香港BOX购物中心里，垂直电梯是关闭下行方向的。
C、租户组合对租金边际价格的影响
根据浙江大学房地产研究中心研究报告对长三角和珠三角上海、杭州、深圳6个大型购物中心所选取的样本调查分析的结果， 主力店的规模均值为9256.50M2，租金均价63.17元/月/ M2;；次主力店的规模均值为779.81M2，租金均价为109.02元/月/ M2；普通商铺的规模均值为96.70M2，租金均价为164.93元/月/ M2。
一、主力店
主力店能够对购物中心产生积极的外部效应，这是业界一个基本的观点。事实上，主力店往往通过自己的产品和品牌，吸引各种目的性消费，从而产生很强的外部客流的集聚效应。因此，商铺位置对于主力店本身不是最重要的，但对租金价格具有很强的砍价能力。
所以，业主在同主力店谈判博弈过程中，与其进行租金价格的博弈，不如进行其商铺位置的博弈。在选择主力店商铺位置中，应注意：
——主力店的位置应尽量布置于购物中心的深处或高楼层处，而不是顾客易于到达的出入口附近；
——主力店周围应尽量被普通商铺尽量包裹，其位置及开口的选择要达到足以给普通商铺贡献充分客流的目的；
——在动线设计和环境设计中，强化主力店对普通商铺客流供应的方向性引导。
二、次主力店也具有很强的客流积聚效应。按目前我国内地购物中心次主力店各业态的平均分布比例，特色餐饮（包括麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰等）为71.1%，休闲娱乐健身为11.8%，其他为17,1%。
不象主力店，次主力店的位置和布局对其租金标准水平将产生重要影响。这些影响在于：
——距一楼层数和靠近主出入口对租金影响显著；
——同类零售聚集效应在次主力店中反应敏感，也就是说同类业态的次主力店在布局上的聚集，能增加比较性消费机会的增加，使各商家带来更多的销售额。这种聚集效应可以产生该类商铺5-10%的租金边际效益。
三、普通商铺
在普通商铺中，零售业态的商铺是购物中心租金的主要贡献者。在这里，借助浙江大学房地产研究中心研究报告的数据，对零售类型、商铺位置对租金标准的影响状况作一个展示。
表5：零售类型和商铺位置就租金的回归系数分析
从上述数据，形成以下结论：
——对于普通商铺来说，商铺的位置比零售类型对租金的影响更大。
——对于商铺的位置来说，楼层位置的影响是最大的，其次影响的是是否在主步行街。此外，靠近主力店、临街与靠近出入口，对租金的影响相差不大。
——在零售类型中，女装、男装、饰品、专业店、礼品工艺品、个人服务、皮鞋皮具可以支付较高的租金溢价。
当然，浙江大学房地产研究中心这份报告有一个重要缺陷，是忽视了商品货单价水平作为一个重要的决定性因素对租金的影响。实际上，在购物中心中，货单价较高的零售类型往往具有支付较高租金溢价的能力，而相反，只有货单价较低的零售类型才能给购物中心贡献客流。至于诸如家居这种既不贡献现金流也不贡献客流的零售类型，则只能起到为购物中心丰富业态业种的补充作用。
这里。举出沿海二级城市B购物中心的案例。
一、业态构成
国际百货主力店、时尚集合店、商务餐饮、时尚风味餐饮、美食广场、时尚服饰店、多厅影院、KTV、电玩、个人护理店（药妆）、儿童、家居杂货店、珠宝首饰店、数码科技体验馆、精品超市、银行、摄影创作室等。
二、商户价值分析
四、租金系数
根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性，结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性，我们给每个商铺制定了 租金系数。租金系数的制定原则为：
1、以平均租金标准的商铺为基础标准，定其系数为“1”；
2、位置：与主动线、主出入口、主要交通枢纽、中庭、客流型主力店的距离越近，租金系数越高；
3、楼层：楼层垂直上升而客流递减，租金系数随楼层上升递减；
4、面积：面积越小，租金系数越高；
5、面宽：面宽纵深比越大，租金系数越高；
6、业态：相邻位置的不同业态商户，根据业态市场租金参考进行租金系数调整；
7、商户势力：越强的品牌拥有越强势的价格谈判实力，制定商铺租金系数参考了预计目标品牌可能会接受的租金价格。
五、租金预测
表8：租金预测表
1)租金价格按照商铺的租金系数结合目标商户的承受高限预测；
2)各业态平均营业坪效参考╳╳成熟商业项目平均水平；
3)平均提成率根据目标品牌可能接受的提成率计算，不执行提成租金的参照商户正常状态的租金/营业额比率计算。
该案例中，就是结合商场特征、租户组合、租约特征所对租金边际价格产生的影响，制订品牌规划，对各楼层的各个位置及商铺测定了租金系数，在基础租金的基础上，完成了整个租金模型的制订。
运营能力是对租金形成的持续保障
实现单位面积租金坪效和营业坪效是项目盈利能力建设的着眼点。
在确保满铺营业的情况下，最大程度地实现单位面积的租金坪效是实现租金收入的根本保证。
而要实现较高的单位面积租金坪效，必须以实现最大程度的单位面积营业坪效为商业项目运营的核心目标。
为了最大程度地实现单位面积租金坪效和营业坪效，在客单价既定的条件下，商品和服务走量的实现是项目赢利能力的根本保证。
为此，必须着力于以下关键工作：
狠抓客流，包括积极放大客流量，合理导向客流流向，控制客流流速，实现较好客流的均衡度。
积极采取措施，增加顾客的提袋率。
在提升运营能力方面，为实现较高的营业坪效，产品优化、服务升级和有效的市场推广是三个重要法宝。
市场推广的目标是放大客流
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现在招商难已经是业界的共识，除开市场客观原因外，对项目本身是否理解透彻，能否给品牌商家把项目本身的优势说清楚，找到市场的机会点，是招商的起点和关键点。所以如果前期对项目周边市场调研工作做得扎实，整个项目工作将水到渠成。如何做调研才能称之为“扎实”？
商业地产调研的三种方法
1、数据积累法。
所谓数量积累，就是对目标商圈内同类业态下各业种的数量进行累加，包括商铺面积、商铺数量等，这些数据能够反映市场的大小，通过它们了解市场与重点定向的目标。
这种方法最重要的作用就是判断项目的可行性与现有商圈内的业态配比关系，这是调研的核心目的。
运用数量积累调查，就会发现在整体市场中，何种业态居多，分配是否合理。每种业态的配比关系，体量面积布局，这些都需要通过对商圈内的整体调研后统计得出。
这不是简单的拍脑袋想出来的，而是实践中现场一步步调研出来的，然后根据拟定项目的总体量、拟定业态分布后一项项推导与计算，只有合理配置业态配比关系，后期的招商、经营管理工作才会顺利。
实践中很多企业过于相信第三方机构与网络数据，不懂得项目之间的关联性，将很多与自身业态无关或关联性不强的项目强加进来，最终导致了数据的偏差。
2、业态排除法。
业态排除法是指在商业调研时，将商圈或周边不相关的业态进行排除，以求得到净值。例如在进行餐饮业态调研时，就要把非主要的超市业态排除。
通过净值，我们可以知道相应商业业态的具体数量，从而考虑是否有足够的市场容量以便于能否进驻。不对净值进行调研、分析，不了解其中的配比与竞争关系，否则将会面对巨大的风险。
有的开发商在开发商业地产之前没有对市场容量进行详细评估，而是根据自己的喜好和资金实力建立大规模、高档次项目，但是建完后无法招商、就是因为前期对市场容量是否有空间存在调研缺失。
3、租金调研法。
租金调研法是指对项目周边租金价格进行摸底调研后，通过了解租金变动，寻求项目的价值。通过对租金价格的差异，调研人员对不同市场租金价格的最高值和最低值会有所了解，然后反推可以够判断商业项目的价值以及整体收益，有经验的人员甚至能够判断出项目的经济总量、竞争度、总规模、认可度等数据。
此外，租金还能反映在售商铺的最高单价、最低单价以及平均单价。很多商场、专业市场都对商铺进行了分割，商铺的租金价格和销售价格也反映消费者对商铺的认可度以及当地市场的繁荣程度。
在一般情况下，市场越繁荣，商铺的租金价格越高，销售价格也越高，二者呈正相关关系。
租金价格和产权售价是体现租金变动的关键点，因而对这两个数据的调研非常重要，并且要保证数据的准确性。
需要注意的是，调研中得到的租金价格数据在很多情况下并非一手租金，而可能是经过数次转手、包含转租人盈利的二手租金，这些数据含有“泡沫”，不能真实地反映市场收益。如果采用二手租金价格进行测算，得出的其他数据必然也有问题。因此，要首先分析调研到的租金价格是一手租金还是二手租金。
商业地产调研对象
一、经济环境的分析和生活结构研究
开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是购物中心项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
1、总人口及结构、职业、收入/消费水平等。
购物中心的兴建要符合一定条件，它是建立在雄厚的经济基础和强大的购买力之上的。
一个营业面积10万平方米的大型购物中心，每天至少需要20—30万的消费人口支持，因此物业周边是否有足够的常住人口和流动人口，交通条件是否便利，客户的消费能力和消费特点如何，这都是在当初选址时要仔细考虑的，同时与整个城市发展规划的新走向结合起来。因此，了解购物中心项目区域的消费者在素，包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等成为项目前期市场调研必不可少的内容。
更细致的还要了解年龄结构、平均教育程度、拥有住房的居民百分比、总的可支配收入百分比、人均可支配收入、职业分布、人口变化趋势以及到城市购买商品邻近农村地区顾客数量和收入水平等。　
2、GDP状况及产业结构情况。
从发达国家看，购物中心大量出现是在人均GDP达到1万美元以上、家庭汽车化和住宅郊区化已基本形成的条件下，这时零售业态如百货、超市、仓库商店等均已成熟，消费者对购物、餐饮、娱乐有了新的追求，才在大城市近郊产生了购物中心一站式消费的需求。瑞美国人均GDP已超过3万多美元，而购物中心的建筑面积平均只有2万平方米左右，其中大型的仅占1%。
而我国目前人均GDP刚刚达到1000美元，几个大城市也不过三、四千美元而已，由此可见，目前我国大量开发购物中心就必须保持谨慎态度。
3、全社会消费品零售总额。
一个城市的商业市场容量有多大，是受社会购买力限制的。在一定时间内社会购物力是一个相对常数，不可能无限扩大。市场这块蛋糕要由这个城市的众多企业来分割，每个企业都要占有一定的份额。
企业越多，竞争就越激烈，而大企业具有雄厚实力和规模优势，必将挤占中小企业的市场份额，集聚更多客流，使中小企业难以生存，甚至被淘汰出局，对我国商业的发展和不同收入阶层的消费需求不利。因此，发展大型购物中心应慎之又慎。　
4、城乡居民储蓄存款余额。
通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查
所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围，则城市的机能易于发挥出来。
1、交通体系状况。
对于购物中心交通规划中最最重要的是考虑停车条件，从国外的一些成功的大型商业来看，足够数量的停车场是至关重要的。一些世界500强的大型商业巨头甚至说：“停车场是我们的生命线，它关系到我们的生存”。
所以，在购物中心选址时，必须重视停车场地的空间，但是必须注意的是，按我国目前的建筑设计规范要求来计算设置停车位是不够的，应该根据城市居民每百人拥有的实际汽车量来考虑停车位，另外还要考虑一定的发展空间。
2、道路状况、通行量。
购物中心的道路状况及通行量应从场地条件、客流状况、道路状况及客流模拟来分析确定。
3、场地条件。
如果是新建购物中心，场地的现状条件十分重要，包括用地面积的大小，可建购物中心面积大小，地块红线的形状、地基土质的情况、场地平整度的情况、地块的朝向、周边建筑物的情况以及和周边道路衔接状况等。
4、客流状况。
选址定点前的行人流量调查时，应该有专人蹲点过目，不完全套用有关商家数据：
① 行人的数量，骑车人的数量，开车人的数量；
② 上班时间段和下班时间段人流的变化；
③ 工作日（星期一至星期五）和休息日及节假日人流变化。　
5、道路状况。
道路的情况对购物的影响很大，必须仔细观察研究，包括行人道的宽度、行人道边是否有绿化、绿化是底矮灌木还是高大的乔木、店铺前交通道路的宽度、道路走向、路面材料、中间是否有分隔栏等。　
6、客流模拟。
在商业繁华地区，交通应该是相当便捷，便捷的交通设施，会给购物中心输送大量购买力。对商铺投资而言，对客流交通情况进行考察，以及在规划地进行客流模拟是有必要的。
以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的性，如果不知道目的是为
什么，这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。
三、商业发展规划和政策研究
每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志。
在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，这有助于避免政策性的风险和重复建设。
1、区域零售业结构的市场调查与分析。
如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面，那么区域零售业结构则是对于区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。
它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。　
2、地区间的销售动向。
地区间的销售动向是影响一个地区市场潜在容量的重要指标。
3、各商圈间的竞争状况。
了解选址定点商圈范围内竞争购物中心的数量，进行逐个排查，熟悉竞争对手的位置情况、面积大小、装修情况、商品种类、经营效果等。
选址定点商圈的竞争程度是可以量化的，饱和指数就是表明一个商圈所能支持的商业不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得：
IRS=C×RE/RF
IRS—商业圈的零售饱和指数；
C —商业圈内的潜在顾客数目；
RE —商圈内消费者人均零售支出；
RF —商圈内商店的营业面积。
例如：假设在我们选定的商圈内（5平方公里），有15万户，每周的购物支出为30元人民币，圈内共有20家商场，共有营业面积150000平方米。该商圈的饱和指数则为：
IRS=150000×30/150000=￥30.00
IRS越大，表明该商圈内的饱和度越低；
不论在什么样的城市，都应选择零售饱和指数较高的商圈开店。
4、商圈模拟
商圈模拟是商铺投资前期研究中的重要步骤，它是指在不考虑外界影响的情况下，把某一个商圈视作封闭型的商业环境加以分析，以此形成某种推理与结论。在实践中，应当实地考察购买力、地理环境等重大因素。
5、商圈设定。
模拟商圈设定有人为设定与自然环境设定两种。
人为设定：指以人或车辆到达商店的距离为半径的商圈设定办法；
自然设定：指商圈在一个相对封闭的范围内自然形成的商业环境。
比如甲、乙两店为同业态、同规模的购物中心，同处于一个自然环境商圈中，如果人为设定商圈等距离销售同类、同档次商品，那么可以确认两店的选址条件相同。　
6、商圈定位。
搜索范围：在一个中小城市中，搜索范围可以自然环境分界为限，在一个较小的范围内进行。但在超大型城市中，则需多层次地进行目标搜索，并将人为商圈与自然商圈进行复合印证。
目标搜索：“目标”是指投资主体拟设立的投资项目或投资商铺产生价值增量变化的因素，我们将其称之为有利店或竞争店。
对目标的评估：对一个未设定特定项目的商铺选址而言，我们可对目标产生的影响加以评估。评估可按有利因素和不利因素加以分类，争取避开竞争店，邻近友好店。
7、大型主力店的动向。
大型主力店是购物中心招商首要考虑的问题，对各个大型主力店动向的调查关注将有助于有效选择主力店商家。如以现购自运制商业模式闻名业界、世界三大商业巨头之一的德国麦德龙正式对外宣布，已将进驻广东的首家店选址东莞市万江区。
有意思的是，在店址上，麦德龙与号称中国首个超大型主题购物公园——华南MALL仅一步之遥，为何外资与民营两股商业资本力量不垂青广州、深圳这样的大都市，却汇集于东莞万江？对于这样的问题，购物中心开发商只有在调查中收集麦德龙的详细资料分析其相关经营动向，才能解决。
以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。
四、区域性产品供求关系市场调研
1、产品市场供求关系的价格影响调研。
当商品出现供过于求时，生产过剩将造成商品的积压，此时厂商们就会降低商品的价格；当供不应求时，消费者们就买不到他们所需求的商品，此时价格就会上升。所以显然，商品的过剩生产，会刺激厂商们降低价格。但是，当供不应求时，消费者是否真的会哄抬价格呢？
用需求函数与供给函数进行分析，当利率下降并且股票价格下降时，在大部分地区对房子的需求就大大增加了。需求远远地超过了在原价格下的供给量。
消费者在他们所期望的价格下无法得到房子时，他们就加入了哄抬价格的行列。直到新的价格下，市场再一次达到均衡时，这场哄抬价格的战争才能停止。
五、商圈分析应考虑的因素
1、人口数量及特点。
包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。
2、建设状况。
包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等关系到百货商店营销的方便程度的配套设施情况。
3、社会因素。
分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。
4、商业发展潜力。
包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对商业地产影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。
来源：加得商业
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