【世博广场】项目销售百问
1、 开发商名称？
佛山市世博房地产实业发展有限公司
2、 开发商公司背景简介？
佛山市世博房地产实业发展有限公司是一个股份制有限公司，成立于2004年4月，以房地产开发为主，目前建设的项目为“世博嘉园”和“世博广场”。
3、 开发商公司所在地址？
佛山市禅城区石湾街道办黎明一路23号(世博嘉园)3区首层P22号铺
4、 开发商开发过哪些项目？
世博嘉园（总建筑面积达到42万平方米）；尚辉苑（总建筑面积逾40万平方米）；嘉怡花园（总建筑面积逾20万平方米）、世博广场。
5、 项目承建商名称？
佛山市新一建筑集团有限公司
6、 项目监理单位名称？
佛山市建城监理有限公司
7、 项目设计单位名称?
广东省华城建筑设计有限公司
8、 项目售楼处地址
地址:佛山市禅城区魁奇路地铁站A出口世博广场销售中心
9、 项目名称？
世博广场
10、 项目所在地理位置？
佛山禅城区汾江南路38号（魁奇路地铁站A出口）
11、 项目周围有哪些主干道？
项目的北面为魁奇路，魁奇路是连接顺德区及南海区的主要干道，西侧是汾江南路，东侧为惠澜路。
12、项目用地性质？
商业用地
13、 项目批地时间？
2009年
14、 项目用地年限？
2009年7月8日到 2049年 7月8日
15、 项目占地面积？
46769㎡
16、 项目建筑面积？
世博广场涵盖公寓、小商品MALL、甲级写字楼、星级酒店
17、 项目容积率？
5.97
18、 项目商业几层？
8层，地下2层地上6层。
19、 项目公寓式办公产品总建面积？
74715.68㎡
20、 项目总高度
一栋酒店办公塔楼150米高，共38层，三栋公寓式办公塔楼137米高，共29层。
21、 项目商业套数？
目前在售 1层， 259间；2层， 170间
22、 项目车位有几个？出入口在哪里？
车位有1800个，车位出入口在项目东南边和西南边。
23、 停车位收费标准?
有，以物业公司后期为准。
24、 项目是否有中央空调？收费标准？
有，物业费20元包括公共用电用水及空调。
25、 项目商业楼层面积、高度是多少?
16万方，层高一楼5.8米 ；二楼5米。
26、 项目商业电梯配比及数量？
117部电梯，96部手扶梯，5部观光梯，16部升降电梯，科学人流巧妙引导，无盲点。
27、 项目有无外墙广告牌？如何使用？收费标准？
有，待定
28、 项目商铺面积多大?价格多少?有没有折扣?
答：10-15平方，一楼5-6万，二楼3-4万，一次性98折按揭99折。
29、 项目商铺包租多少?包几年?每年包多少?
带5年租约销售：前三年 20%（第一年6%；第二年7%；第三年7%） ，一次性在房款中扣除，第四年8%，第五年8%，每半年返还一次。
30、 项目商业业态如何规划?
楼层
业态
B2
停车场
B1
停车场 生活超市
1F
名牌餐饮(如真功夫\KFC\PSK\麦当劳) ，轻餐饮，品牌专卖店（黄金、珠宝）数码产品、 副食品、日杂百货 、五金家电、灯饰厨卫、酒店用品、汽车用品
2F
轻餐饮，日化用品、饰品、工艺礼品、文体用品、茶叶茶具
3F
童装、玩具、鞋、针织
4F
男装、女装、床上用品、箱包
5F
跨境电商、大型餐饮、特色餐饮、综合体配套
6F
电影院、健身房、大型餐饮、培训学校、美容中心等
31、 项目有哪些大品牌主力商家在洽谈？
一楼餐饮：肯德基 麦当劳 大家乐 真功夫
五楼：万岁寿司、砂师弟、一鼎一火锅、遇见小面、高记肉夹膜、味千拉面、萨利亚、蒙自源、花开园。
六楼：中影国际、唯力美
一楼到四楼小商品：自然堂 、韩后、美的、金盾、得力文具、晨光文具等
80家品牌餐饮已签约入驻。
32、 能不能自己买铺经营?自己经营是不是一定要按照业态规划?
可以。不管是自营还是租赁客户都必须按照业态规划。市场要做好，必须统一规划、统一管理、统一运营。
33、 项目商铺开盘时间？
商铺8月18日已经全部开盘
34、 项目开业时间？
正式开业2017年5月1日，试营业会在提前2个月。
35、 项目付款币种及方式？
人民币，现金或刷卡
36、 按揭银行？年限？首期多少？
商业贷款年限最长10年，首期五成及五成以上。目前合作按揭银行位农商行
37、办理按揭须提供的资料？
1）房地产买卖合同
2）、借款人和共有人的有效身份证件、户口本、婚姻证明（结婚证/未婚证明/离婚未再婚证明）。
3)、借款人的收入证明
4)、交付首期购房款收据
5)、银行流水
38、公积金是否能用？
商铺不能申请住房公积金贷款。
39、 按揭贷款利率？
按照国家规定执行，最终以银行审批为准
目前南海农商银行（一般贷款 基准利率上浮20%；经营性贷款 基准利率上浮15%）
顺德农商银行 基准利率上浮10%
其它银行更新中
40、 委托他人签订合同及办理按揭时需要的手续和证件？
签订购房合同目前不接受委托，需本人签订。
特殊情况需要申请，委托签订商品房买卖合同必须提供公证书，
按揭手续办理必须本人到达现场。
41、 房地产买卖合同签订时间？
交齐首付款或者一次性付款全部缴清后一周内签订正式合同。
42、 办理房产证的时间？
交付日期起365日内
43、 办理房产证的相关费用？
1）契税：按成交价的3%计收，由受让方缴纳。（禅城区服务大厅办理）
2）印花税：按成交价的0.05%计收，由受让方缴纳。
3）维修基金：1%（中国银行办理）
4） 产权登记费：550元/本
44、世博广场优势
1)、义乌小商品市场的魅力，百花齐放，万象争鸣！项目以义乌模式小商品为主的综合体购物中心具有不可复制性。项目注重产品品质和购物环境、购物体验，突出品牌特色。批零兼售，辐射佛山主力消费市场。
2)、差异化定位，佛山零售商业综合体竞争惨烈，友谊百货、新光百货相继撤离，80%综合体经营惨淡，综合体物业空置的越来越多。
3)、大规模、一站式购物、物美价廉、零售批发价，批发更低价。给消费者带来购物的实惠与便利。16万平米佛山现代化的小商品批发基地辐射周边50公里。
4)管理优势、本项目是由东莞千昱发义乌小商品城全盘运营管理，千昱发小商品城有着十多年市场运营的丰富经验，运营着东莞最有影响力的小商品城。义乌团队，义乌模式，科学规范和人性化的管理，将精细化服务延伸至各方面，包括提供：市场日常管理、引导性经营、店铺规划、产品规划、货源对接、广告策划、淘宝图片拍摄、淘宝数据包制作等多种服务。
5)、区位优势：位于佛山主轴核心，佛山市禅城区魁奇路地铁A出口、魁奇路与汾江佛山南路交汇之处。交通核心，地铁物业，中央商圈，城市中心商业地标。
6)立体化交易平台优势：实体店加网店，打通任督二脉，打造立体化交易平台，买全球，卖全球。
7)源头货源优势：对接义乌、珠三角的小商品生产厂家，保证源产地、源头货、源头价。
8）成立现代商学院：本项目还将成立商学院，为经营户提供现代职业商人培训、现代交易技术培训、电子商务应用等培训服务。
9）建立信誉质量监管体系：信誉就是口碑，信誉就是生命，信誉是商家经营的根本，信誉是建立在消费者利益高于一切的基础之上的。为杜绝假冒伪劣商品，以次充好，强卖强买，恶意竞争等损害商城形象，从而最终损害商家根本利益的行为，商城将建立信誉质量监管体系，从源头解决危害商户利益的问题发生。成立投诉中心，成立商城质量监管小组等有利于商城信誉的相关制度。
10）现代化商业配套：依照国际最先进的现代化专业市场建造，拥有中央空调，观光电梯，自动扶梯，客货电梯，停车场，仓储物流，高层住宅，餐饮娱乐，金融保险。市场形成后，将成为市最佛山市先进的专业市场，为佛山市小商品市场升级换代提供示范。
11）世博广场集星级酒店、甲级写字楼、公寓、现代型shopping mall为一体的大型商业综合体；区域唯一体量最大购物广场，建筑面积约16万㎡，全方位满足区域上百万人口，购物、休闲、餐饮、娱乐需求。策划细化商业体量、特色、业态、针对客户群体的商业定位。如义乌小商品已进驻等详细内容。
12）运营为王：真正用心经营市场才是对商家最好的承诺，招商，安商，扶商，兴市。
定位清晰：世博广场首创以购物中心化打造全新专业市场模式，将两者优势相融合，网聚全客群，全龄段、全时段、立体化渗透，满足不同消费群体的需求
品质服务：千昱发认真用心经营市场是业内公认的，深受商家和投资者所认可及追捧，商家赚钱，消费者满意是千昱发运营项目的根本原则
营销推广：千万推广资金，全方位，爆炸式推广，快速宣传，让每个佛山人所熟知，市场迅速做旺
物流配送：项目开业后将提供30公里半径内的物流配送服务，帮助商家解决终端配送的痛点，提升服务品质
渠道扶持：上游帮助商家找优质厂商对接，下游帮助商家拓展渠道，参加各类展会考察学习，不断优化产品结构，提升竞争力
规模配套：世博广场是专业市场全新的开始，16万平方米，96部扶手电梯，5部观光梯，17部直梯，从定位、硬件、软件到运营都不是任何一个市场可以比拟的
13）实力为王：千万广告推广资金，助力商户提升竞争力，每天200万车流量经过，近500万人已熟知世博广场。
14）地段为王：双地铁交汇处商家必争要地
每一个城市的第一条地铁站点均是城市中心，双地铁转乘站更是绝对的中心，双地铁+城际客运站+城市主干道+公交线路，双地铁上盖，目前佛山唯一双地铁转乘站，1号线目前人流量30万人次，2号线通车后将达60万人次，广佛1号、2号双地铁交汇枢纽站，负一层直接连通地铁，日运人送旅客60万人次，1号线直达广州燕岗，2号直达广州南站，城际客运站，几十条城市线路，通达佛山各地，从政府规划城际客运站，可见双地铁转乘站客流量之大。
3公里半径，辐射300万消费人群，消费力强劲；周边住宅密集，商圈环境步行3公里辐射70万人口，15分钟车程通达禅桂中心300万人口，半小时生活圈可达顺德，番禺，三水，高明，肇庆等地，1000万消费人群。
城市轴心动脉，紧邻魁奇路与汾江路，毗邻佛山大道，季华路，禅城5大主干道，项目独享其4，中心位置突显，日车流量百万次计，四大公交站台，十几条线路停靠，交通畅达全市各地。
禅城区常住人口115万，外来人口55万，禅城人口密度7149平方公里，顺德区常住人口260万，外来人口占55%，人口密度3052平方公里，南海区常住人口258万，外来人口占53%，人口密度2411平方公里。
15）定位为王：购物中心化商业综合体，黄金业态，齐聚冲天人气，超大规模，精准定位。
商业的定位，首先要清晰的了解项目的消费者是谁？竞争对手是谁？竞合还是竞争？商业发展的趋势是什么？世博商贸城的定位是将专业市场和购物中心相融合，以购物中心化的方式打造全新业态组合的新型专业市场，提升专业市场的经营档次，服务品质等。
线上+线下、实体+电商、批发+零售，多渠道全方位的组合提升市场竞争力和影响力。
80家品牌餐饮，中影国际影视城，儿童游乐场，健身房，娱乐教育培训，吸引周边3公司半径近300万消费人群的零售市场消费，近10万平方，30多个大类，100多种“质优价廉”的小商品，结合餐饮，电影院等可快速改变周边30公里半径近1000万人口的消费习惯，快速做旺、做大。
黄金业态组合提升了实体店的竞争力，电商 模式拓展了实体店的销售渠道，多业态，多组合，多渠道融合发展将是未来发展的趋势
16）人气为王：5万人/天客流量，投资世博财富有保障，好地段，人气旺
近80家品牌餐饮，以每家每天接待200人计算，仅餐饮即可吸纳客流16000人次。广佛1、2号线60万人次/天客流量，按100个人有3人到达商场计算，仅地铁每天可吸纳人数达18000人次；中影国际影城+生活超市+城际客运总站，每天可吸纳客流至少20000人以上。华南首席购物中心式小商品综合体，专业市场+购物中心+O2O品牌体验店批发+零售+电商+餐饮+电影院+超市+休闲娱乐=多渠道吸引人气；无盲点规划设计，间间兴隆，户户旺场，96部扶手电梯，5部观光电梯，16部客货电梯，3座缺货平台，让客群聚敛财富，催生经久不息的消费热潮，2700多个停车位，财富助推器，让停车难彻底成为历史。
45、项目交通优势
10分钟通中心圈：岭南大道、佛山大道、季华路、魁奇路、佛山一环等成熟路网，可通达全城。
30分钟广佛圈：广佛地铁1、2号线，无缝接驳国际级都市生活，全面覆盖祖庙商圈、季华商圈等广佛中心地区
1小时珠三角畅游圈：港深广高铁、广珠轻轨对接珠海、中山、肇庆等珠三角重要城市；
无界优悠圈：魁奇路东延线15分钟车程接驳广州南站，白云国际机场候机楼信步可抵。
46、交通配套
1）从佛山新城到本项目2分钟车程、从乐从中心区域出发5分钟，从南庄出发10分钟，从桂城出发15分钟，从陈村、罗村、狮山出发仅30分钟。广佛高速仅10分钟可以到达本项目。广州天河城到本项目仅30分钟。从深圳出发一个半小时可达。
2）公交车配套
丽日豪庭站：112、126、135、139、146、152、159、K2
黎涌下村站：103、118、152、桂30
黎涌上村站：103、126、135、146
地铁魁奇路站：227a、255a、桂30
魁奇路口站：112、159
3）双地铁交汇
佛山地铁一号线魁奇路—西朗。一号线将来更增加南延线站：澜石站---新城东站（终点站）佛山地铁二号线起于西端的南庄站，终点广州南站。
4)火车：广州南站-地铁2号线 路经6个站 12分钟直达本项目
47、项目周边有哪些配套？
项目是城南新区与佛山新城之间唯一大型成熟商住片区，周边生活、休闲、医疗配套齐全。
住宅配套：碧桂园城市花园、世博嘉园、丽日玫瑰、丽日豪庭、惠景城、绿景苑、世纪康城、中海文化熙岸、新鸿基珑景。
银行配套：中国农业银行、工商银行、建设银行、招商银行、邮政储蓄银行等。
生活配套：黎冲市场、番村市场、惠景市场、新一佳、沃尔玛、好又多等生活配套。
教育配套：省、市一级学校环绕，澜石中学、澜石小学、惠景中学、惠景小学、城南小学、丽日玫瑰幼儿园、世博幼儿园。
医疗配套：佛山市第一人民医院等省市一级医疗机构、第三人民医院、第四人民医院。
公园配套：澜石公园、佛山公园、市政公园、季华园、惠景公园、西华公园、湾华公园等。
48、佛山市有哪些批发市场？
目前开业的有四个主要的小商品市场，分别为南国小商品城、中大小商品城、市综合批发市场和城北综合批发市场；其中南国和中大位于南海区且紧密相连，市综合批发市场和城北综合批发市场则位于禅城区。
49、 综合市场现状？
以周边几个综合市场商圈为例，除个别专业市场外，普遍无中央空调、自动扶梯等现代商业设施，市场内卫生状况极差，垃圾遍地，货物随便堆放、占道经营。商铺内均由商户增设阁楼安放货物，消防隐患巨大，四处可见电线裸露，私拉乱接。道路交通拥堵，人流、车流、货物杂乱无章，不符合现代专业市场的发展需求。一旦发生火灾，连消防车都无法驶入，后果不堪设想。从多方面来看，佛山市专业市场规模大、档次低，发展滞后，升级换代迫在眉睫。
现代化市场将引领佛山专业市场发展潮流，逐步取代传统市场：部分商家为厂家一级代理商，具有雄厚的实力。但同时也发现假货充斥，商户服务态度差等问题。配套落后、管理缺失、环境恶劣、商户素质差等因素造成了很多专业市场的发展瓶颈，距离现代化市场有较大的差距。
世博广场规模大，而且在佛山两条商业主道和居民居住集中区，所以我们有着所有小商业市场不可比较的地理优势， 我们的优势更在于现代化市场的模式，商场化的购物环境，更能吸引消费者前来购物；优选各类精致小商品，为老百姓做生活配套，提升生活品质，批零兼营，物美价廉；精细化、人性化管理的运营模式，带领市场快速发展；现代职业商人培训，让商户学到当今最先进的商业理念；依托电子商务等现代先进交易技术，更能辐射到更远的商圈范围。市场开业后，本项目将成为禅城区整个商业标杆，也将是佛山最具有影响力的现代化一站式小商品市场。世博广场将成为上百万人口购买小商品的最佳之选。起到“日用消费品核心购物中心”的作用，地铁商业，大大改善佛山市的道路交通状况，缓解交通压力，同时地铁还将成为佛山市民主要的出行方式。本项目作为地铁口物业，将从中获益匪浅。
50、 好多义乌都做倒闭了，很多老板都不敢在做义乌了，我还敢买吗？
是的老板，您说的没错，是有很多义乌没做起来，但老板您有去了解过他们没做起来的原因吗？现在我们来说说广东的一部分义乌吧，很多义乌前期招商都不错，地段也是很不错，但为什么做不起来。分析一下很多义乌都把资金大量投资在招商阶段，不注重后期的市场运营管理，也不注重市场的经营情况，更不会做开业后的推广，所以市场就很难做起来了，我们公司就不一样了，我们的运营管理公司不是我们开发自己组建的，而是我们请了专业的运营团队千昱发。我们注重后期运营管理，更注重开业后的推广，你决定可以放心购买。不知道您之前有没有了解过东莞万江义乌，在一个没有地铁的地方，周边连成熟住宅小区也没有，如今我们千昱发公司运营管理下，6年过去了，100%满租。为什么我们的运营公司能够做起来，那是因为运营管理公司懂得如何运营管理，如何让商户能赚到钱，如何让市场做旺做火，如何让租金每年稳步上涨，如何让商铺与物业升值。
51、 电商对实体市场的冲击太大？都不敢买商铺了
电商对于小商品市场的冲击是有限的，主要是对一些品牌家电、品牌服装有些影响。但更多的家庭消费还是要在线下完成。比如说你买一块肥皂、一包洗衣粉、一根牙刷等您会特意跑到网上去买吗？
优势互补：采用实体店+网店（1+1）模式，将实体铺位与网上铺位双剑合璧，把营销从线下推向了线上，将市场从有限推向了无限，让虚拟店依托实体店增强信任度，实体店凭借网上虚拟店提升知名度。
52、市场行情不好？
不是行情不好，而是没有选对公司，选对市场，没有选到一个愿意跟商户共同成长，共担风险的的市场。我们开发商佛山市世博房地产开发实业有限公司自持80%，为的就是让投资者放心购买，我们愿意与投资者共同承担风险，共享繁荣。
53、 项目的经营客户群体有哪些？
1） 珠三角义乌市场实力商家
2） 品牌直营、加盟店
3） 佛山专业市场本地商户
4） 浙江义乌、温州、福建、江西、潮汕等小商品原产地商家
5） 各大专业市场的大商户的亲缘关系的人。外地商户占到70%，本地商户占30%。
54、项目有哪些配套设施？
有大型停车场，每层上下多部自动扶梯、多部客货电梯，中央空调，导示系统，监控系统，播音系统，消防自动控制系统，配套有：餐饮、娱乐、交通、货运、商务、酒店、办公等服务设施。
55、项目建设有何种特色？
本项目的特色是打造当今最具现代化的小商品专业市场，硬件配套设施先进齐全，装修豪华程度不亚于高档商场，成为佛山首屈一指的专业市场、学习的典范，推动佛山市专业市场的整体提升。
56、对面是一个什么项目？
新福港项目，是一个集城市中转巴士、白云机场澜石候机楼、公交站于一体交通枢纽站。
客运站规划将引进香港先进的室内枢纽站的理念，考虑以航空港的形式，把客运班车进出站、上下客、售票、候车等所有环节都放到室内完成，从设计上把客运站形象进行本质性的提升。
57、开业后商场营业时间?
商场营业时间是夏季9:30——21:30，制定这样的营业时间是因为我们市场是批零兼营的，外地前来批发一般早上比较多，到了晚上零售比较多。
58、你们为什么要做电商平台，有什么优势？
1）电商发展和网购已成趋势。
2）电商考虑到我们市场经营者，电商是当今社会青年就业创业主选项，创业门槛成本低。
3）世博义乌就是O2O电商的货源基地,即： 1+1 (实体店铺)+(网上贸易)>2(一铺双赢)” 模式
4）电商平台为商户和采购者提供一个信息交流的平台。将实体铺位与网上铺位双剑合璧，把营销从线下推向了线上，将市场从有限推向了无限，让虚拟店依托实体店增强信任度，实体店凭借网上虚拟店提升知名度。简单讲商户可以将自己的产品全方位展示给采购者。采购者可以通过平台收索自己满意产品。
59、地铁出口是经过商场吗？
地铁出口和商场负一楼相连接，意味着采购者从地铁站内可以直接到我们市场采购，购物既不会风吹也不会雨淋。
60、业主是否应该交物业管理费，交的话要交多少。
物业管理费是由经营者承担，而不是业主。就像我们平常出去租房子，物业管理费就是我们自己租户承担。
61、目前我们招商率是多少？
世博广场整体招商率已经达到87%。我司对外销售的一二楼招商率更是高达95%，商户完全不用担心无人租铺。
62、客户在地铁口买了商铺，如果担心生意做不起来，我们应该如何给客户信心并说服？
1）从地段角度 （两条主干道交汇处，汾江南路与魁奇路）
2）从交通角度（公路 地铁 公交等）
3）从开发商 佛山市世博实业发展有限公司
4）从经营管理公司 千昱发经营管理公司。有着10多年管理经验，在珠三角成功运营东莞万江义乌小商品城、龙岗义乌小商品城、惠州义乌小商品城。
5）从商户主体80%经营者都是由经验的商户
6）从地块发展等角度分析 城南板块
63.我想问商铺有什么优惠，比如客户一次性买两间商铺能多少折？
五年返祖，6%、7%、7%、8%、8%，一次性付款98折，按揭99折，暂时没有其他优惠政策。
64.周边为什么要到您这购买小商品？
1）零售批发价，批发出厂价，80%的货源做到厂家直供，价格优惠；
2）经营主体，有小商品经营经验者达到80%以上，经商年限短或初次创业商户在20%以下。其中品牌实力商户占到30%以上，市场商户懂做生意；
3）交通公交地铁汽车直达；
一批懂的做生意的人在这里经营，同样的质量，价格确更优惠。交通便利，您还有什么理由不来我们这购买
65、客户交给公司打理，如果存在着空铺的情况下是否客户就没租金收入？
我们是带租5年销售，完全不用担心租金收入，前3年，公司已经将租金收益一次性从房款里面扣除返还给你，第四年第五年每半年付一次租金。
您可以看到，我们公司80%自持，只有20%用来出售，说明我们是有责任的开发商，我们要与商户共担风险，共享繁荣。您看我们公司在这个项目投入10多个亿，这么多的人力财力物力怎么会让铺位空着，我们有着专业的运营管理公司去运营这个市场，您完全不用担心会空铺，您要想的是到时候我这租金每年是不是又该往上涨了，我这商铺增值多少。
66、这市场只能做零售，无法做批发？
本项目以全新义乌的模式定位批零兼售，公司的广告推广都是以批为主，零售为铺，商户的业态以零售还是批发得看自己什么定位啦，商户有一手货源，价格比广州批发市场还便宜，附近的一些经销商肯定愿意来这里批发嘛，广州批发市场租金比较高，人工费高，成本费用就高。去广州停车困难，做公交车要转车，去拿货又花了很多时间，佛山商业消费力这么高，经销商没货了，马上从我们商户这儿调货，方便，快捷。有这么大的一个优势，商户的批发生意当然可以做
67、 公摊率太大？
相比来说您是愿意要一个使用率达到百分之百的空铺子还是愿意要一个使用率只有百分之五十的人流如织的铺子？在这个体验为王的时代，如果一个购物中心的环境不好，配套跟不上，消费者是连逛都懒得逛的，试问如果一个购物中心不能有效地吸引人流的话，商户会有生意做吗？租金有上涨的空间吗？物业能升值吗？公推面积包括电梯，过道，中庭，设备用房等都是为了商场以后的体验式营销服务的，都是为了提高客户的购物体验，从而更好地吸引人流，促进消费。
公摊方面像房子的使用在8成左右，公寓在7成左右，而商铺在5成左右，相对来说商铺设计考虑的不同，这由政府指导和一些条文规定，商场出于人流的问题，因此会有设计更多的像走廊，中庭，消防、电梯等公摊，但这些是必要的，例如我们的中庭就接近一千平米，可用于后期商场活动的开展，走廊最少都是两米五宽，也就只有这样的设计才能体现一个商场高端大气，人走着也舒服，电梯就有117部，四通八达，更能吸引到人流。我们商场都是统一交给运营商管理，最长可达27年，租户都是连着好几卡租下来的，所以不用担心说面积小租不出去的情况，更重要的是，您按建筑面积买到我们商铺，收租金也是按建筑面积，那您说这样公摊方面您这边还会担忧吗？
使用率都是房管局统一测绘的，也不是我们说了算，国家有统一的标准。房产证上面体现的是建筑面积，不会影响您名下物业的数量；租金也是按建筑面积收，不影响将来收益；使用率是为了保证购物环境，有利于吸引消费者前来购物，利于后期经营；像国内一般越好的购物中心，实用率越低，他们一般实用率都只有40%左右。如果我们项目的主通道2米，次通道1米宽，您觉得能接受吗？消费者到时愿去这么拥挤的地方逛吗？
68、40年土地使用年限太短了。
国家物权法规定，商业用地的土地使用年限是40年，住宅是70年，教育和旅游用地是50年。但商铺的产权是终身的，40年到了以后，您可以向国家交土地出让金，如果政府要拆除，一样会按比例赔偿给你，另外商铺的升值潜力非常大，租金上涨的幅度会很高，一般来说只需要8-10年就可以回本，剩下的30多年就是纯收益，如惠州义乌小商品城的开盘价是1万元/平方，短短6年时间售价就涨到8万块一方，租金由原来的80元/平方/月，直接涨到500元/平方/月，所以年限并不是衡量商铺价值的标准，高回报，高收益才是衡量商量价值的核心内容。
69、为什么要投资商铺，而不投资理财产品 ，投资商铺优势在哪？
铺位：实体投资，看的到摸到着，相对固定资产
理财产品：虚拟产品，浮动资产。
1） 投资灵活
商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自主经营或租赁经营。
2） 投资风险小
股票市场变数较大，且劳神费力。投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。起码房子都能看得见摸得着，是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。
3）投资回报率高：较低的存款利率，会导致资产缩水。
由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币的保值、增值。
4）商铺是越老越值钱
二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。
5）商铺成熟有聚合效应。
成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多、商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动，使得商圈和商铺越做越旺。
6）商铺属于耐久商品，稳定性高。
商铺使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，每年有丰厚的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。很多买商铺的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。
7）商铺租金可做养老金、旅游、或教育子女费用来源。
商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者提供可观的现金流。这样一个每年源源不断的现金可以作为投资者的子女教育费用，也可以在投资者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障，解决了很多投资者的后顾之忧。
8）租金的递增保证了租金的长期受益。
随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远高于住宅房的租金（1%—3%），5—10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增值。
9）一铺养三代。
好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金，还可以像传家宝一样，一代一代的传下去。因为商铺越老越值钱，时间越长租金越高，商铺价格也会跟着租金水涨船高。这样留给子孙的就是一棵摇钱树，一只财富取之不尽的聚宝盆。
10）目前没有更好的投资渠道。
目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金、黄金、收藏品、房产。
银行存款利率最近保持很低水平，随着CPI指数超过了3%中国的负利率时代已经来临，随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到，存在银行里的资金会越来越缩水。
股市、期货、基金风险很大，尤其是最近一段时间行情暴跌，给很多投资者造成了很大的损失。
黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。
收藏品要求投资者有很强的专业眼光，因为这个市场鱼龙混杂，一不小心就会受骗，花很大的价钱买回一个不值钱的赝品，会给自己造成很大的损失。
房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地产可以让你的资产保值、增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原因。
11）商铺是一种生产资料，投资性产品。
商铺是生产资料而不是消费资料，和住宅截然不同。商铺就是一个投资性产品，对生产资料的占有，一般是大资本家、大企业、中小企业、小生产者这样的排序。目前,大投资者占有这部分市场已经成为趋势，并且随着房地产市场的成熟，开发商对商铺也会倾向于“持有”、即只租不售的策略，中小投资者的机会今后将越来越少。
12)目前商铺的价值被低估了，有个补涨的阶段。
近半数的投资客认为，相对于住宅而言，商业地产价值是被中度低估的。目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，这也是基于整个市场环境决定的。前几年投资客都把眼光盯着炒住宅，使得住宅房价格一直在大幅度的上涨，而商铺虽然这几年也在涨但相对于住宅来说价格上涨的幅度要小得多。
新的房改政策出来后，对于商铺未来的价格提升应该是有个非常好的推进，因为市场发展逐步趋向于规范化，商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有空间的。
13）可供开发商业地产的土地将越来越少。
我国的国情是人多地少，要用有限的耕地养活13亿人口，所以18亿亩耕地是国家的土地控制的红线，每年可供开发的土地国家都会有严格的控制用地指标。
今年整个用地指标和去年基本持平，但国家为了实现让老百姓“居者有其屋”的目的加大了住宅房建设用地比例，尤其是保障性住房的建设用地指标得到了很大的提升，这就挤占了商业地产的土地开发指标。而且今后几年国家的这种土地政策还将会延续下去，这就造成了可供开发商业地产的土地将越来越少了。
71、小商品城核心优惠
小商品拥有最雄厚的消费基础：小商品的所有类型，不管是工艺品、饰品、小五金、还是日用百货、玩具、化妆品、或是文体用品、小食品、针织家纺、服装等是亿万民众的日常生活息息相关，是老百姓用得着、买得起的商品，这些家家户户必需的物美价廉的小商品有着巨大的消费需求，因此，发展小商品市场永远具有最强大的消费需求。
商品丰富、种类齐全薄利多销、货如轮转：一个成熟经营的小商品城通常经营着几十个大类，上千种小类，上万种不同类别的商品。小商品城以批发走量为主，实行薄利多销，单件商品利润低，但每天货如轮转，总量惊人，利润自然比零售大的多，年利润惊人。商户的利润高了，商铺价值也就大了，所以想富就买铺，买铺就买小商品城铺，而且是抓住机遇，先下手为强。
72、 项目人流量太小？
您看吧，现在是夏天，谁也不会顶着个太阳出来，周边也在施工，道路封闭，加上我们这边也没开业，也买不到东西，那您说现在谁也不会出来这边瞎逛，这就造成了人流量少的错觉。为什么说是错觉呢？很简单，您看我们世博广场周边，全部都是成熟的住宅小区，前面有丽日豪庭，后面有世博嘉园，就以我们汾江南路这边看，就有十二个小区，魁奇路就是三十三个小区，加上还有七个自然村，常住人口就高达75万，这些都是在我们世博三公里范围内，我们西北角的新福港项目，不久的将来就是一个客运站加白云机场候机楼加交公枢纽站，这样的配套之下会没人吗？您说？还有我们是佛山的首个双地铁交汇的地方，政府都有把转换站设在这边您说那这边会没人吗？
人们购买东西肯定都是以就近原则，到时等我们商场开业了，活动做起来了，您说周边的居民会去哪里买东西呀，东西又便宜出行又方便，那肯定首选我们这边啦对吧！那现在不就是投资的好时段了?
73、 三年返租说得好听，其实就是羊毛出在羊身上？
一个商品的定价并不是无缘无故的，由其像房地产这种商品，需要有大数据支撑，如便利指数，人口指数等，像我们世博广场坐享佛山魁奇路与汾江路，交通路网四通八达，二十多条公交直达，广佛1号2号线交汇，出行无比方便，周边成熟住宅和商圈环绕，像其他城市的双地铁交汇物业，升值空间都是无可限量的，这无疑都是给我们世博加分的，综合众多数据，加上在房管局的指导下，得出我们商铺的最终定价。
但为什么我们会采取起直接返还三年的收益呢，主要出于以下三个考虑：
1）降低入手门槛，降低百分之二十相当于你的投入也可以减少百分之二十
2）合理的减少税费，包括货款方面
3）也是出于我们开发商的考虑，因为我们商场年底也开业了，要尽快回收部分资金，尽快把资金更好地投入商场的运营当中。
所以我们的销售政策是对双方有益，共赢的，到了第四年就正式可以收租金了，往后的日子这商铺都会一直陪伴着您。
74、 住宅、商铺、公寓哪个好?
我并不知道哪个就比哪个好，我们可以对这三个产品进行分析，由你再看看哪个比较好。
住宅：刚需性，产权70年，特别是像一些学区房会更明显，但升值的空间会受到政府调控，收益比较平稳，以我们世博嘉园为例，140方的房子租到2900/月，以目前售价11000/平米计算，回报率在3%左右，当然还没包括业主要投入装修，家电等费用。
公寓：使用性质较广，产权40年，除了可以居住还可以做办公室，酒店等，租金收益比住宅高，以万通国际租金在40元左右一平方，回报率在4%左右，流动性大，租期不稳定。
商铺：培养时间相对较长，投资成本高，风险相对住宅公寓大，但市场一但成熟，其收益将是公寓住宅无法比的。
所以我觉得如果是投资性质的，不妨可以多考虑商铺，但前提是一定要多做功夫，多调查。
一个商圈能否做起来主要看它的业态规则，周边设施配套及人流，另外一个重要的原因在于运营商，一个商业如果没有运营而是各自为政那就只能像盘散沙一样形成不了气候，如城市广场，百花时代广场。像我们的世博广场是一个16万平方的大型小商品购物中心，面积在12-15平米，轻松入手，衣食住行购游面面俱全，填补城南商业上的空白，周边的小区和自然村人口接近75万，硬件设施齐备，双地铁，双主干道，佛山未来的中心，实实在在看得到的优势，而且我们重金邀请了在珠三角地区有着十多年的运营经验的千煜发公司统一托管，统一业态，前5年回报达到36%，最长可托管27年。您看这里地段，交通，配套都不错，然后还有一群管理经验丰富的人帮您打理，相对来说风险是不是都降低了？再说双铁物业一向都是商家投资者必争之地，一个个成功的案例，如正佳广场，丽影广场等租金都上涨十倍以上。
75、实体商业如何应对电商冲击，综合体该用什么方式吸引人流带动消费？
一切消费皆体验，电商的优势是便利，便宜，但由于看不见摸不着，也存在着货不对版，假货等现象，给购物者的购物过程产生非常不愉悦的体验，线下实体店除了提供货真价实的商品外，还可以享受一系列的增值服务，消费者消费的过程就是一个享受的过程，综合电商与实体店的优势，世博广场首创购物中心+专业市场的经营模式，批零兼营，线上线下一体经营，线上一个虚拟店，线下一个实体店，同时兼顾实体店与电商的两方面经营，不会流失客户。并且，实体店最大的优势就是体验式的消费，这是电商无法满足消费者的需求的。另外，以现时电商频现产品质量问题的状态，大部分理性消费者会慎重选择部分商品会在实体店购买而非网络，例如美妆用品、昂贵的电子产品等。 世博广场是一个多元化的商场，于“吃、喝、玩、乐、购”一体的城市综合体，满足消费者多方面的消费需求。
76、世博广场的运营有何独到之处，拿什么保证开业即旺场？
精准定位，佛山首个购物中心+专业市场+电商网络平台小商品MALL,三者优势融合，网聚全客群，全龄段、全时段，立体渗透，线上+线下、实体+电商、批发+零售，多渠道全方位的组合，财富升级，中影国际影城、维力美健身、欢唱KTV强势进驻，舌尖上的世博，20000平方，80家餐饮品牌进驻5楼食尚汇，珠三角各义乌市场商家强势进驻，强强联合，招商突破87%，旺市有保障，真正用心经营是对商家最好的承诺，惠州义乌、东莞义乌、龙岗义乌原班运营管理团队----千昱发商贸有限公司提供全程保姆式管理，千万推广资金，全方位，爆炸式推广，物流配送，扼守商业咽喉：项目开业后将提供30公里半径内的物流配送服务，帮助商家解决终端配送的痛点，提升服务品质，全渠道扶持，上游对接厂家，下游拓展渠道，世博广场拥有专业运营团队千昱发管理团队操盘，签订27年长久合同。开发商自持80%的物业，是最大的房东，长期专注管理。千昱发是运营小商品城出身的知名运营团队，拥有多个成功案例，至今为止已用事实证明其团队的操盘能力。其次，世博广场至今招商率已高达87%，再加上，世博广场的开业就是填补了澜石片区的商业空白，吃喝玩乐购一体式的经营模式可满足周边的消费群体日常的消费需求，优雅的购物环境可吸引客户的到来并且长期留住客户，养成消费者的习惯性消费。人流即财流，世博广场是佛山首个双地铁上盖的城市综合体，1、2号线同时开通会给本项目带来无限商机。
77、哪个位置的商铺最好，为什么？
商铺位置没有好坏之分，只有符合客户需求的，结合客户自身的购买能力以及其需求，合适的就是最好的。而且，我们商铺的规划是无死角规划，每个区域是由不同的业态区分，都有其区域的一个优势，并且整层的租金收入也是比较平均的。所以说，位置比没有好坏之分，只有性价比的高低之分，想要选择性价比的商铺就要尽快入手咯，好铺不等人。
78、你们的价格好贵：客户说“贵”，两个可能，一是觉得贵了，二是在撒谎
价格是您唯一考虑的问题吗？你只在乎价钱的高低吗？我们先来看看适不合适合您。为什么会觉得贵了呢？是的，我们的价格是比普通的商铺要贵。的确，我们的产品价格不低，因为它是奔驰，奔驰不可能卖桑塔纳的价格，您同意吗？好贵，好才贵。您听说有贱贵的吗？你有没有不花钱买过东西，有没有因为省钱买回家使用后悔的经验。一分钱，一分货，对吧。您说钱比较重要，还是质量重要。我完全了解您的感觉，很多购房者第一次看到我们的价格也是这样觉得。他们后来发现都是物超所值的。
79、您说价格过高，是跟什么比较？
像这样的产品，您上次问价是什么时候？我很诧异，您竟然觉得我们价格太高！您觉得什么样的价格才合理呢？其实我觉得您真正担心的不是价格的问题，而是我们这个商场到底能不能做得起来的问题，投资升值潜力有多大的问题，而决定一个商场做不做得起来是由四个因素决定的，一是地段，二是定位，三是运营管理，四是商业模式及人员配置
80、佛山以前很多卖了的商场铺都做不起来，投资风险大?
您说的也是个事实,投资就有风险,如果没有风险就没有收益,但投资我们项目是可控的,我帮您分析一下,您看我说得有没有道理:
1)首先一个商场能否做起来,要看其定位因为有些商业物业是可以销售的,有些商业物业是无法销售的,一般专业市场(小商品/建材/轻纺/服装/皮革);如零售的商业街/主题商城 销售是没有问题的广州的正佳广场的M层,特别小商品市场,我们做的惠州义乌小商品城/东莞万江小商品/广州的白马服装市场地/深圳的罗湖商业城都是销售都做很旺;
2)其次看其业态与人流,世博广场,双地铁上盖物业,且配有6000平米院线/20000万平米的餐饮休闲娱乐业态,预计每天有5-6万的人流,商场能做不旺;
3)再次以前做得不太好的商场还有一个比较重要问题就是不重视经营管理,我们市场统一运营,且我们的运营方统一租赁了27年,光前期装修就投入了2个多亿,我们的运营团队具有丰富的运营经验,成功打造了惠州小商品城/东莞万江小商品城等多个珠三角经营非常成功的小商品市场,世博广场作为我们经营团队的升级换代的第一个项目,投入公司最优秀的人力在运作此项目,做旺不是问题.
4)此外我们项目前期5年委托经营，总共都收了36%，而且我们10年托管，您的投资风险其实是很小的。
81、地铁创造无限升值空间：1863年，世界上第一条地铁--伦敦地铁运行，人类进入了地下轨道出行元年。地铁已成为城市国际化的标志和象征，一百多年的发展史验证了它对城市的巨大改变。国际化大都市地铁交通占到交通出行的40%-50%。纵观其表象，带来高效、环保、便捷的优雅出行；深究其内涵，是繁茂商业、昂贵地价、文明生活的精准指标。伦敦、纽约、东京、巴黎、香港……世界级都市的地铁物业价值一路飚升。
地铁带动楼市，物业价值凸显：对于市场来说，地铁给物业带来最大的价值到底在什么地方？一是投资价值的稳定性，在市场相对不好的时候，地铁物业投资价值相对稳定，地铁开通后，有地铁和没地铁的价格幅度相差将近50%；二是在市场常态下面，地铁物业的成长空间是非常大，超乎想象，尤其是双地铁上盖物业更是成几何级增长。
上海、广州、香港等国内一线城市地铁沿线商铺出租率为100%，而这些数据只是针对单线地铁物业的调查。纵观国内双地铁交汇楼盘市场，双地铁物业其涨幅都在60%以上，局部地区甚至超过200%！相较于单地铁物业，双地铁物业保值增值能力何止翻翻！
双地铁物业，物业价值巅峰想象：地铁站口汇集周边客流、商流，每个地铁站点就像一个漏斗口，周边的客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成漏斗效应。双地铁交汇处更毫无疑问必为一座城市交通高通达、人流量高密度的城市繁华地段，纵观全国各大千亿级别黄金地段均处于双地铁核心价值区内，双地铁带来的物业价值超乎人们的想象，可以毫不夸张的说，这就是物业价值的一个巅峰。
双地铁交汇必是中心，商铺价值必飙升：众所周知，地铁商业涨幅及升值潜力的空间都是远高于同片区的其他物业，尤其是双地铁交汇处的上盖物业更为明显，地铁物业的高溢价规律在国际上具备普适性根。据统计，上海、北京、广州等发达城市的轨道沿线物业价值要比非轨道沿线物业高出15%~30%，这样的情况，在纽约、香港等地也同样存在。而地铁上盖物业的价值优势更为明显，纽约、伦敦、东京、香港等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等类型物业40%以上。作为人群出入、换乘地铁的必经之路，地铁上盖物业成为商家必争之地。地铁上盖物业的周边，将会形成一个个流金淌银的黄金通道，毫无疑问，地铁出口必将会成为真正的“黄金出口”。
凡是双地铁交汇处都是一个城市的商业中心，价值中心。如香港的太古广场，深圳的万象城，广州体育西站的天河城商圈，广州公元前站的北京路商圈，地铁交汇物业个个价值亿金，租金千元平方以上。香港、广州、深圳每个地铁交汇站的商业都是几百倍的暴涨，投资价值有目共睹。
佛山核心商圈，双地铁交汇处
世博广场处于广佛地铁1、2号线交汇黄金地段，城央双地铁上盖购物中心化专业市场，其未来的物业价值必定一路飙升，16万平方米双地铁小商品ＭＡＬＬ，配套自成一城，便捷的一站式综合体繁华生活触手可及。
【世博广场】商铺销售流程
一、 签订销控单（按发展商格式）——分销商签名——发展商签名（发展商只认分销商负责人）
二、 销售提供业主身份证复印件、销控单、——财务收定金——分销商负责人在何怡、霍诗宁处领认购书
三、 与业主签定认购书——分销商负责人——发展商签名
注：认购书红色联及收据交给业主，认购书剩余三联由分销商负责人交回邓经理处
四、 业主夫妻双方查征信（针对按揭业主，有结果才能签定合同），业主可自行到中国人民银行查询或在售楼部指定银行查询——发展商何怡、霍诗宁负责
五、 分销商工作人员填写确认表——分销商负责人签名——财务收首期——签定买卖合同（发展商何怡、霍诗宁负责）
确认表请附业主身份证复印件、认购书复印件、定金复印件
六、 签定按揭合同（夫妻双方到场、身份证、结婚证、户口本、流水帐、收入证明）
七、 业主到售楼部领取购房合同单及相关文件，本人自行缴纳维修基金、契税（签定合同五个工作日内）
八、 业主交回购房合同、基金、契税回执到售楼部
九、 发展商合同备案（15个工作日）
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