经济适用房产权多少年年 解析产权的期限和转移方式？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-09-11 16:41 标签： 经济适用房产权多少年

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2021/09/06 15:03:38
来源：房天下
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[摘要]
在办理房屋产权转移登记的时候，有一些朋友们会比较疑惑，因为对这方面的知识不是很了解，所以对于相关的流程比较迷茫，如果遇到这样的情况，一定要在办理的时候，先了解相关的知识。在办理房屋产权转移登记的时候，有一些朋友们会比较疑惑，因为对这方面的知识不是很了解，所以对于相关的流程比较迷茫，如果遇到这样的情况，一定要在办理的时候，先了解相关的知识，接下来我们跟大家分享一下产权转移登记费？另外我们也来说说怎么计算房屋产权年限？来了解一下吧。产权转移登记费房屋产权转移登记费：按泰价房［2002］40号，泰价房［2002］141号，泰价房［2002］221号文件规定执行。1、房地产交易（1）新建商品房住宅房：开发商承担房屋转让手续费3．00元／平方米，房产测绘费2．00元／平方米。买方承担房屋所有权登记费80．00元／套，契税按购房总价款×2％缴纳。非住宅房：开发商承担房屋转让手续费5．00元／平方米，房产测绘费3．00元／平方米。买方承担。1、个人房屋买卖转移登记：买卖双方签订《房屋买卖合同》，契税大厅交纳契税，核税窗口交纳营业税、个人所得税、价格调节基金等（非住房需先到市地税局核税再到窗口交税开票），买卖双方（或代理人）到大厅提交资料申请登记、领取受理收件单，登记机构审核，买方（代理人）凭受理收件单、身份证到发证窗口交费领取《房产证》。2、赠与房屋转移登记：市司法局公证处办理赠与公证，契税大厅交纳契税，市地税局核营业税、个人所得税等，赠与双方（或代理人）到大厅提交资料申请登记、领取受理收件单，登记机构审核，受赠人（代理人）凭受理收件单、身份证到发证窗口交费领取《房产证》。怎么计算房屋产权年限房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。1、查询开发商拿地时间登陆中国国土资源部土地市场栏目，在下方输入相关查询内容。注意：只要该楼盘已在对外销售，那么土地来源以及性质都需要在该资源部公示，因此就算暂时为取得土地证，也可及时了解该楼盘土地情况，这里要特别注意的是土地性质，一般均是以出让形式存在，而若出现划拨情况，就要注意该楼盘是否为小产权了。2、计算70年产权（新房）年限因作为新房，所以就少了二手房这部分环节，因此若从上述1中查到所购房屋的开发商拿地时间为2008年，2009年开始动土建造，2012年正式对外销售，2013年购买该房子。那么该房屋截止到2013年的房屋产权年限为：70年产权年限—【截止目前时间－开发商拿地时间（土地使用权证）】＝70－（2013－2008）＝65年产权年限。3、计算70年产权（二手房）年限若是所购房产为二手房，如2004年开发商拿地，囤地2年，2006年开始对外销售，而2013年你从上家手里买入该房，那么该房还剩的产权年限为：70年产权年限—（2006年－2004年）—（2013年－2006年）＝70－2－7＝61年产权年限。通过以上的介绍，相信大家对于产权转移登记费，以及怎么计算房屋产权年限这两个问题有所了解了吧，希望可以给大家带来帮助。产权转移登记的时候，也是要收取相关的费用，所以大家为了避免一些没有必要的事情发生，大家一定要提前去了解相关的费用以及流程，这样在办理的过程中，就会很简单了。免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。不动产登记
房屋产权年限
个人所得税
土地
营业税
二手房买卖
房企
交易税费
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2021-09-10 11:11
来源:
江南水乡栖身之所
有一则案例，2020年5月，某冷链物流公司（以下简称“冷链公司”）通过法院拍卖取得了某市旧城改造范围内的工业用地。地块原为该省重型机械厂（以下简称“机械厂”）的企业改制作价出资用地，办理了不动产登记，用途为工业用地，使用年限为作价出资至2020年7月止。冷链公司取得地块后申请对原有厂房进行改扩建，住建部门告知该地块在城市轨道控制线范围，不允许新建或扩建建筑物。随后，冷链公司与某汽配公司签订转让协议，将厂房及土地转让给汽配公司，交易双方于2020年8月向该市不动产登记中心（以下简称“市登记中心”）申请转移登记。
市登记中心核定认为，土地使用年限已届满，不予受理冷链公司申请的转移登记，建议应先申请续期才能办理转移登记。冷链公司向该市自然资源局申请工业用地的使用期限续期，得到答复称地块已规划为城市轨道的场站，不同意此地块使用年限期限延续。冷链公司不服，遂向省自然资源厅申请行政复议，要求撤销市自然资源局答复，并办理地块的不动产转移登记。
作价出资的土地使用权年限届满时，能否办理不动产转移登记？笔者认为，应当如何处理可从以下几个方面进行分析。
使用权期限届满，原权利人无权转让土地。
国有土地使用权作为相对独立的财产权，是以通过出让等有偿使用的方式，将一定年期内使用土地的权利让渡于土地使用者，当出让年期届满，土地使用者未申请续期或续期未获批准的，土地使用者就不再拥有该土地使用权。《城市房地产管理法》第22条第2款规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”
如上所述，土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，国家在无偿收回土地使用权的同时，亦将无偿收回建筑物、其他附着物的所有权，原土地使用者在使用权期限届满后，就不再享有土地使用权及其地上建筑物的所有权，也就无权转让属国家所有的土地及其地上建筑物。
本案例中，原机械厂签订的《国有土地使用权作价出资（入股）合同》也明确约定地上建筑物在使用年限届满后由政府无偿收回。冷链公司在此宗工业用地的使用年限届满后转让工业用地及地上厂房的行为，系试图处置不属于自己的物权行为，市登记中心自然不予受理其关于不动产转移登记的申请。
工业用地不能自动延续，继续使用须申请续期。
《民法典》对于土地使用权期限届满有了相应的规定，其第359条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”因此，工业用地使用权期限届满后需继续使用的，须依法办理续期的手续。
如何申请续期？《城市房地产管理法》第22条第1款规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。由此可见，即工业用地须在届满前一年申请续期，经批准续期的，重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
本案例中的机械厂与冷链公司在此宗工业用地的使用年限届满前的一年，均未申请使用年限的续期，而是在继续使用土地直至年限届满，显然不符合非住宅建设用地续期须申请的规定。
作价出资与出让同权，续期须符合相关规定。
作价出资用地属于土地有偿使用方式，其年限由《国有土地使用权作价出资（入股）合同》进行约定。2016年12月，原国土资源部、国家发展改革委等八部门印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》也作出“作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理制度”的规定。作价出资用地按出让土地进行管理，其亦应按照《城市房地产管理法》第22条的规定，应当在迟于届满前一年申请续期，且不属根据社会公共利益需要收回的情形，申请续期方可获得批准。
本案例中，冷链公司持有的此地块的不动产权证书上，明确记载了使用年限到2020年7月止。该地块在使用年限届满的时点已规划为城市轨道的场站，属根据社会公共利益需收回情形，已不符合许可续期的条件，即便是作价出资用地，亦应按出让土地由国家无偿收回。
综上所述，国有土地使用权期限在年限届满后，土地使用者依有偿使用合同取得的土地使用权即终止。依照现行的法律规定，年期届满后的处理方法主要为续期和收回。除住宅用地可自动续期外，需要继续使用土地，由原土地使用权人申请续期，重新签订有偿使用合同，并依照规定支付土地使用权出让金。未申请续期或续期未获批以及根据社会公共利益需要收回的则土地使用权由国家无偿收回。国家在收回土地使用权的同时，也无偿收回地上建筑物及其他附着物的所有权。由于年期届满，土地使用者就不再拥有该土地使用权，自然也就不能通过转让、抵押等方式处分土地使用权。
我国土地有偿使用政策已实施了30多年，随着时间推移，部分土地逐步达到最初设定的使用年期。在面对土地使用权期限届满后的实际操作问题时，土地使用权人应关注所持有土地的剩余年期，根据自身需要情况决定是否需要续期，需续期的应在规定的期限内及时申请，并办理相应的不动产登记手续。不动产登记机构在办理涉及年期届满不动产登记业务时，也应审查使用年期是否届满，以此核定原土地使用权人是否有权处置不动产。
本案例中，此宗工业用地因公共利益须收回作为轨道场站，且年期届满前土地使用权人也没有申请续期的意思表达，客观上已无法续期。冷链公司仍要求办理用地的转让手续显然没有依据，即便随后起诉至法院，其办理不动产转移登记手续的诉讼请求亦被法院驳回。
作者单位：广西壮族自治区南宁市自然资源局
《中国不动产》2021年第8期
i自然 全媒体
供图： 黄俊飞
编辑：黄俊飞
审定：李军晶
以上文章不代表本官微观点
仅供参考
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2021年《中国不动产》
《中国不动产》（月刊）创刊于2015年1月。 国内统一连续出版物号为CN10-1292∕F，国际标准刊号ISSN2095－9265。
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