深圳的二手房市场开始出现一种莫名其妙的现象，政府指导价，买房捆绑家私或者业主的名画，令人啼笑皆非。深圳的房价在硬顶国家政策的同时，不得不让人想起去年的深圳房地产税谣言事件。其实从2012年开始，房产税就开始在重庆和上海部分地区试行了，深圳不是头一家，之前很多人讲房产税时，把它比作以前的农业税，也就是所谓的地租，这个其实是不完全准确的。我国传统的农业税是按照农田的产出来纳税的，农民免费获得土地，所以传统农业税是一种劳动所得税，而现在的城市房屋则不同，从重庆官方公布的房产税收缴文件来看，是以房屋市场评估价格为基数，按照一定的比例收取房产税；现在全国大部分城镇居民的房屋都是商品房，是个人或者家庭购买所得，在自住，没有出租的情况下，是没有产出的，房屋所有人是没有从房屋上再获得具体的财产，所以房产税不是一种所得税，而是一种资产税。通俗地说：国家要对拥有大量资产的人收税了！我们先来说第一个问题：国家为什么要收房产税？其实这个说法不太准确，因为房产税是地方税，中央是一分钱不拿的，按照目前实行的分配比例是省级35%，区县65%。房产税全部留在地方，也就意味着房产税将全部在地方上使用，不会用作国家的支付转移。所以我们的问题应该是国家为什么允许地方政府收房产税？以我们的观察，有以下几个原因：1、地方政府缺钱了根据财政部数据，截至2020年10月末，全国地方政府债务余额258074亿元，其中，一般债务128498亿元，专项债务129576亿元；政府债券256159亿元，非政府债券形式存量政府债务1915亿元。以上数据还只是明面上的债务，加上各种隐形债务，全国地方政府债务规模应该超过了40万亿，相当于政府替每个老百姓借了2万8千多元，这笔钱主要用在了基础设施建上，当然浪费的也不少，比如前段时间爆料出来的贵州省独山县的400亿债务，而独山县目前一年的财政收入也不过10亿元出头，在没有国家支付转移的情况下，这10亿元连还这400亿债务的利息都不够。而东部沿海城市和中部中心城市，比如沿海的福州，内地的武汉，地方债务规模都达到千亿以上的规模，虽然这些大城市造血能力也不错，但是如此大量的债务还是不能掉以轻心。而缺钱了，增加一个新的收入渠道，这个总归是说得通的。2、大城市土地财政难以为继土地财政这4个字想必大家都多少有点了解，通俗地讲，就是地方政府通过卖土地来获得收入，从2006年开始，全国各个地方都进入较快的土地财政阶段，而能够用来卖的土地总归是有限的。深圳市目前能够用于开发商业住宅的土地面积已经很少了，根据地理国情监测平台的数据，深圳市还有11.84%的土地未开发，主要集中在宝安和龙岗，这个数据意味着，深圳能卖的地都已经卖了。而早就开始实行房产税的重庆，因为要保留大量耕地，更低，还能再卖的土地连5%都没有了，还能再开发的土地也已经低于10%了。3、城市维护成本在急速增加自十八以来，政府一直在实行减税减费，减轻企业负担，但是，政府公共支出并没有因此而减少，我们的政府提供的公共服务的质量也没有变差，而这些都是需要钱来支撑的。还是拿深圳为例，大量公共服务设施都是需要大量后期维护的，很多在深圳或者去过深圳的朋友可能都有个感受，深圳经常在更换人行道上的地砖，不管这些地砖需不需要换，总之换新的，就需要钱，而这些钱，都得是从市、区县的财政里面出。总之，最基本的3个问题，都是财政问题，没钱了，没赚钱的办法了，而接下来还有很多用钱的地方。其他的原因也有很多，但是都不是促使地方政府征收房产税的主要原因。这跟人在没钱的时候，挣钱是最积极的，一个道理。很多事情不是简单地做或者不做，还得想清楚怎么做，地方政府既然有足够、充分的理由去征收房产税，那这个房产税又该怎么去征收？房产税是一种主动资产税，不是像我们领工资的时候直接从工资里面扣掉税款，而是需要房屋所有人主动向税务部门申报缴纳。这就需要政府部门全面掌握辖区内的房屋信息，并且给出合理的市场估值，还需要税务部门积极主动地引导，才能顺利地将税收上来。至于收税这个事，有几个基本要素，第一就是收多少，第二个就是从哪个阶段开始起征，第三就是如果偷税漏税会有什么惩罚。我们讲了为什么收房产税，怎么收，那是不是说明房产税一定就是个好东西？也不一定，从短期，长期来看，都是有利有弊的。从短期看，房产税会马上提高房屋持有人的持有成本，如果没有其他收入来源的情况下，一个人持有多套房产所需缴纳的税费是很多的。同时，地方政府为了能多收税，会实时跟踪监测全市的房屋情况。配合政府的限购限售政策，这对打击炒房客是比较有效的。2020年11月28日，华润城润玺一期开盘，瞬间就被抢光，均价13万元/平方米的房子，单套价值都超过过1000万，近万人抢购，这不得不让人感慨，有钱人是真多，以深圳市的平均工资来看，买这些房子的人都是刚需的是不可能的，真正的刚需还是没这个能力买这么贵的房子的，而躲在刚需背后的，就都是炒房客。现在国家有关部门也介入调查华润城润玺一期这个楼盘的买家情况，看看到底是谁买了，或者说是谁出钱找有买房资格的代持买了这个房子。从现在的情况来看，房产税不能说能马上逼退炒房客，但是至少能让他们多付出些代价，从深圳华润城润玺一期的例子就能看出，炒房客之所以这样疯狂，只因为1手房比周边的二手房均价便宜了4-5万，周边的2手房均价都是17万，18万每平米了,1手房和2手房出现了价格倒挂。我们普通人觉得这个房子已经很贵了，他们觉得这其实已经是打折的商品了，就像超市的大爷大妈抢购打折的蔬菜鸡蛋一样，而房产税能直接影响到二手房的卖方市场，增加了二手房卖方的持有成本，促进卖方意愿，这是利好的一面。短期的弊端也很明显，说个最简单的弊端，就是会短期提高房租价格，这个是很好理解的，能够拿出房子来出租的人，很多都是持有多套房子的，这个多出来的房产税，短期会直接体现的租金上，这对于深圳的租房的年轻人来说不是一个好事。长期来看，房产税让地方政府多了一项稳定的财政收入，有助于地方政府摆脱对土地财政的依赖，实现社会价值的公平。一个地区的房产升值，是很多因素综合造成的，城市的公共服务是一个地区房产价值的重要附加部分，而在没有房产税之前，有房家庭享受城市公共服务带来的价值提升，却没有为此付出应有的代价，而是靠后来新买房的人来推高房价来支持城市的土地财政收入，这显然是不公平的；房产税的长期实施就会打破这种不公平，让享受城市公共服务的人交额外的服务费。比如一个新地铁站周边小区的房子大涨，而该地铁站周边小区房子的所有人并没有比其他地区的人额外多支付费用，城市修地铁大家都没有额外出钱，仅仅因为地铁修到小区楼下就凭空发了一笔财，这显然是不公平的，至少地铁周边房子的所有人得为凭空发的这笔财交点税。新中国是经历了土地革命的社会主义国家，社会主义国家允许有资本主义，资本家，允许马云，马化腾等在一定范围内经营自己的企业，但是社会主义国家绝不允许旧时代的地主再出现，绝对不允许像明末那样的士绅阶层那样，占据大量土地却不纳税的情况，上海以前一半的农田是首富徐阶家的田地，而徐阶作为隆庆皇帝的老师，自然是不用交税的，而在徐阶死后，苏南地区又出现了东林党，加强维护士绅地主阶层的利益，致使国家财政崩溃，最后亡国亡家，现在上海还有一个区叫徐家汇，那一片区在明朝时就都是徐阶家的地。历史经验教训我们，旧时代的封建地主既是资本主义的敌人，也是社会主义的敌人。占有多套房而不交税，坐收城市升值而不付出代价，这都是不可取不可信的。房产税的出现，让这一不公平的现象得到遏制，是有利于社会长期健康发展的。至于弊端，可以看美国，房产税可能会造成地区之间的壁垒加深，会慢慢形成所谓的富人区，穷人区，虽然现在中国很多城市事实上已经形成了富人区，穷人区，但是在城市公共服务上，还没有数量级的差异，比如一个城市的公立医院，学校，还基本是以人口多少来配置的，如果后期以房产税的多少来配置，可能会加深中国社会的裂痕。当然这都是以后可能会出现的问题，中国是单一制国家，如果国家一直能保持财政统一调配，这些问题就都不算问题了。讲了这么多房产税自身的情况，最后我们来讲房产税对房租和房价的影响。前面我略微讲了下，房产税会让房租短期上涨，但是长期来看，房租和房产税没有必然的联系，在一个足够大的市场里面，影响价格的主要因素，一是看供需关系，二是看货币存量。租房市场是一个典型的看供需关系的市场，房产税短期确实会明显提高租房成本，但是长期看，又会提供更多的房源流通到租房市场，虽然没有明确的数据统计，但是目前全国空置的房子绝对不在少数，在以前没有房产税的时代，房屋所有人还能无所谓租不租，但是有房产税之后，房屋空置的成本就增加一个数量级，在全国人口整体增长减缓的今天，需求端已经基本趋于饱和，除了北上深杭等城市，其他没有源源不断年轻人涌入的地区，房租恐怕也涨不起来，至少增长速度难以超过当地工资增长的速度。如果国家再配合建设一批安置房，人才公寓等等，租房市场可能会供大于求。至于房价，房产税的作用也是短期抬高，长期压制。不管怎么说，房产税增加了房屋持有的成本，降低了房屋持有人的意愿。高房价推高一切成本，形成了对其他行业的挤压结果，这个基本是大家都认可的事实，国家也出台了房住不炒的政策，但是房住不炒不能只是一句简单的口号，而没有配套的政策，否则深圳华润城润玺一期的例子恐怖以后还会不断上演，1、2手房的价格倒挂是根本原因，不能只管1手房价，限价限购，而是需要从系统层面整体上解决房价问题。房产税确实是一项能根本性能影响房价的措施，但是不在其他方面配合，恐怕也不是那么容易，教育，医疗，养老等其他方面的正面加成，很有可能抵消掉房产税对房价的影响。让房子作为一件普通商品在市场上流通，却又给了这个普通商品附加太多的不普通的价值，这就相当于教育，医疗等是一件普通商品在市场上流通，本该是公共服务的东西，却用市场化手段来运行，这也是房价多年居高不下的重要原因之一。所以我们认为想要解决房价过高问题，得需要系统性解决医疗，教育问题才行，3大刚需同时在一张房产证上体现时，压制它的价值是不现实的。取消学区房，取消高考不平等现象，至少立马能让天津的房价降下来不少，根本不需要房产税。先把教育、医疗从房地产行业上解绑，再配合房产税的实施可能才是解决房产税的根本办法，单独只有房产税一项，可能只能解决3、4线城市的房地产过热的问题，而一线城市的房价问题，可能需要解决更多的社会问题才有可能缓解。我们中学的政治课中讲中国的社会分配方式时，是这么描述的：社会主义国家主要是按劳分配，其他分配方式作为补充分配方式。现在房价过高，也是这种教科书上讲的分配方式被打破的结果，劳动收入系统性跟不上资本收入，是房价过高的又一重要因素，而房产税其实也没有解决这个问题，只是在资本端增加了一部分资本持有的成本，没有从源头上增加劳动收入，也没有遏制资本收益。我国一线城市作为资本聚集地，资本收入天然的会远远超过劳动收入，如果想要完全解决这个问题，恐怕只有把大城市给拆分了。而我们能想到的办法是增加2、3线城市的竞争力，国家通过财政支付转移、产业政策等手段，扶持2、3线城市，让年轻人有更多选择，不用非得去一线城市，改革开放后、我们学习美国，学习日本。可是毕竟有纽约的美国，有东京的日本都是资本主义国家，而有北上广深的中国，再怎么学他们，还是社会主义国家，这不是一个资本能完全主导的国家。从古至今，都不是资本主导的国家。总之，谣言一次次地出现，表明了普通老百姓对房价的深深担忧，期待着一个能真正解决问题的政策出台，前不久有一句流传网络的话：没有一个小男孩的梦想是长大了在城市里买套房。房地产捆绑了整整一代年轻人的梦想，也捆绑了整个国家的经济。房产税出还是不出，都不是最终目的，都是只是手段。让房价回归理想，让投资进入具有真正创造价值的行业，才应该是一切调控政策的核心目的。

[摘要]中国首次全国“拉网式”的五级政府性债务审计目前已接近尾声。虽然官方一再宣称地方性债务风险总体可控，但近期南京、武汉、石家庄、长沙等部分二线城市暴露出高达200%左右的债务率表明形势并不乐观，再结合今年 ...
　　中国首次全国“拉网式”的五级政府性债务审计目前已接近尾声。虽然官方一再宣称地方性债务风险总体可控，但近期南京、武汉、石家庄、长沙等部分二线城市暴露出高达200%左右的债务率表明形势并不乐观，再结合今年6月对36个地方政府本级债务的摸底结果(9个省会城市本级债务率超过100%)，今年政府工作报告中提出的“守住不发生系统性和区域性金融风险的底线”能否实现，看来要重新审视了。
　　地方政府的债务风险绝不是“底特律式”的无传染、局部性风险，其与房地产泡沫风险、金融风险、制造业产能过剩风险等交叉混合在一起，与地方财政或明或暗的担保联系在一起。即使是政府明确无担保义务的债务，最后由政府买单的也不在少数，政府主导就意味着无限责任，名目繁多产业、区域等规划，2009年扩大内需中匆忙上马的无效项目，现在到了低效和损失暴露的时期，如光伏产业。各地方政府的债务模式(土地+融资)惊人地相似，只有“谁债务率更高”的区别，未来一段时间一定还会有债务率在200%左右的二、三线城市不断被暴露出来，近期《财新》杂志披露，河北一半地级市债务率超过100%。也就是说，美国因为汽车产业衰退而破产的只有一个底特律，而中国则有很多个“底特律”。因此，中国地方政府债务风险一旦爆发绝不是局部性的，而是多米诺骨牌效应的全局性风险。因为对所有高债务率地方政府来说，触发风险爆发的因素是相同的，无外乎综合财政收入下滑、房地产泡沫破裂等，而这在各地是完全相同的。
　　为了化解地方政府的债务风险，近两年从深层次的体制上(政府职能、财税改革、央地关系等)、应对性的政策上(房产税、市政债、国有资产证券化等)设计了很多方案。但需要注意的是，地方政府的债务风险如果爆发，考验的必然是上级政府，甚至是国家的财政风险，或者是主权风险，这一点是上级管理层绝对不允许出现的，特别是在信息高度不对称下，信任危机会无限扩大。因此，任何措施都必须以债务风险的软着陆为前提，即在发展中解决问题，只有在这样的框架内考虑，才是可行的、可被采纳的政策，这就需要地方政府必须在本级内消化问题。目前，最大的问题是地方融资渠道越来越窄、风险越来越大，给地方政府“喘口气”以赢得化解风险的空间越来越小，相比之下风险暴露和上升就开始越来越占据上风。也就是媒体经常说的，过去9个锅盖勉强能盖10个锅，现在要应对5个锅盖来盖10个锅的局面，顾此失彼、手忙脚乱，而国内外投资者、老百姓对政府的能力越来越怀疑，风险点一个一个地变得脆弱，一个出问题就会引爆其他。
　　如何为地方政府解决融资问题，以赢得空间和时间?笔者在这里提出的解决思路是“房产税+市政债”的公共财政改革思路，实施路径就是先从一、二线重点城市做试点。根据世界各国的经验，城镇化率低于50%的时候，人口迁移以从农村进入城市为主;城镇化率超过50%以后，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅。这意味着，未来一线和二线重点城市将依旧是我国外来人口主要流入的城市，这些大城市的房价将会继续上升。去年以来，眼光前瞻的开发商已经开始回归布局一线和二线重点城市，不惜重金血拼土地储备以赢得未来，相比较其他二、三线城市，这些城市的地价、房价也顺理成章地“一骑绝尘”了。考虑到历史欠账，再加上人口的快速增长，这些城市交通、教育、医疗、社保等公共服务投入的大幅增长，这反过来会促使房价和低价继续攀升。如果不能在住房持有环节作适当的成本限制，这些城市房价火箭式蹿升是不可阻挡的趋势，房地产疯狂炒作的趋势不可避免，危及的不仅是住房困难的问题，更是金融风险、城市转型、贫民窟的问题。
　　未来，这些城市已经无法再打土地的主意了，因为土地已经卖光了，而高额的补偿成本意味着拆迁方式利用土地完全不划算，过去贡献地方政府综合财政收入40%-60%的部分将消失大半。人口的大量流入会导致不经济的制造业迁入城市群内的非核心城市(镇)，同时现代服务业、生产性服务业会在这些大城市兴起，这为这些城市提供新的财源。但这是一个漫长的替代和置换过程，一段时期内会造成财政收入断档式下滑，这些城市财政收支缺口的剪刀差将会迅速扩大。此时，征收房产税的政策应当尽快介入到这些城市所有存量住房，以反映城市化加速、公共服务供给数量级增加等政府贡献在级差地租形成中的作用，同时也可以降低城市化的成本、工商业成本、房地产泡沫，为服务业的规模化、产业化发展创造基础条件，避免城市二元结构的固化和中等收入陷阱。在目前可选政策集中，房产税可以说是为数不多的可行项。
　　公共投入带动房地产增值和房产税增加，为公共服务投入创造财源，这又会增加居民收入和房产、地产增值，形成良性循环。城市价值的增值和房产税的良性循环，产生了公共财政的雏形。地方政府可以以未来本级政府收入来源为基础发行市政债，这就为地方政府新的融资模式——市政债的诞生创造了条件。这样的好处有二：一、城市运营开始逐步走上透明规范的路径，公共服务效率决定的城市价值对地方财政收入的贡献在不断上升，地方对其依赖也开始上升，评级、担保和信息披露等市政债券发行和偿还必需的要素也开始具备了;二、投资者对于市政债定价的高低，或者是否以脚投票，取决于城市价值能否提升，这反过来取决于城市公共服务供给的规模和质量，而城市公共服务供给的规模和质量又取决于房产税和市政债募集资金能有多少投入到了城市公共服务供给中。
　　一线和二线重点城市债务风险小，财政实力厚实，而且公共治理水平相对较高。未来，在我国推进城市群模式的新型城镇化的过程中，这些城市将更加享受人口集聚、产业升级、公共服务完善带来的城市价值升值优势，将最先摆脱传统的经营城市模式(土地+融资)，走上依靠“人口资源流入增加→公共服务投入增加→城市价值提升→地产增值→房产税收入增加→公共服务投入增加→人口资源流入增加”的良性循环，公共投入不足部分可由市政债来解决，公共财政就建立起来了。当然，这一路径的实现需要强化公共财政收支的监督。 (作者单位：深圳市房地产研究中心)