公寓是资产 吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-07-23 07:08 标签： 公寓是什么产权

如果是租的当然不算了。如果是买的，可以算作房产证上产权人名下的固定资产。

08:40来源：证券时报网

　　长租公寓是一个新兴行业，商业模式仍在探索中，由于品牌输出的轻资产模式和重资产收购模式比较难做，起初业内大多采取了包租模式。不过，证券时报记者了解到，目前已经有包括创业系、房企系、中介系在内的多家品牌公寓开始探索包租模式外的其他商业模式。

　　首个将长租公寓上升为集团主航道业务的龙湖集团，获取长租公寓的方式是轻中重资产并举。龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石接受证券时报记者采访时表示，龙湖作为地产企业，切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不仅是单一地从租金剪刀差的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。目标是2020年达到规模行业前三，30亿元营收。

　　他还透露，在集团内部对于冠寓长租公寓板块，设定了精细的投资测算模型，对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。冠寓目前动态投资回收期5~6年，轻资产项目毛利率在35%以上，重资产项目毛利率在65%以上。

　　王戈宏告诉证券时报记者，目前新派公寓拿资源采取组合拳，品牌输出模式、包租模式、基金并购模式、跟开发商合资运营并发行RETIs四个模式同步推进，根据每个物业现状来选择最利于多方利益的模式。他认为，未来做长租公寓有两种安全的盈利模式，一是通过创造稳定租金现金流拿运营管理费，业绩超出部分参与分红；二是通过资产价值管理赚钱，通过运营管理提升租金坪效从而使资产增值，价值提升部分参与分红。“后者是新派公寓通过这次发行类REITs而创造的新的收益模式，这种模式一定可以挣钱。”他说。

　　此前一直采用租赁经营模式的自如旗下整栋公寓日前也探索到了新模式，成立了开放合作的自如资管平台，增加了委托管理和战略合作模式，委托管理规模目标达到1万间。在熊林看来，中国长租公寓行业将步入深水区，唯有专业分工、高效协作才能共赢。

　　张爱华也表示，长租公寓赚的是“细水长流”的钱，旭辉领寓发展模式是轻重结合，打造中国版的EQR（Equity Residential，美国市场领先的公寓型REITs），打磨金融资本的运作能力和以住为入口的空间运营能力，在规模化的基础上练好“内功”才能实现盈利。她还透露，轻资产的包租年限一般在15～20年，可以实现5～7年回本的状态，不同区域和项目可能有所差异。

　　不过，王戈宏告诉证券时报记者，中国的包租模式实际上是重资金模式，不是轻资产模式。所谓轻资产模式是不用投钱，直接靠品牌输出赚钱，如国际酒店在中国的发展模式。而重资产模式则是基金直接收购存量资产，通过改造运营管理，把整个坪效做高。

　　“去年之前中国没有资产证券化的退出通道，现在开发商发了很多类REITs。现在资产的退出渠道包括ABS等各种形式打通了，如果再把轻资产的品牌做出来，轻重并举才是健康的模式。”他说，做轻与做重都是最难做的，新派公寓选择从最难的模式做起，做完闭环后就有了复制的能力。

　　资产证券化是救星？

　　进入规模化发展的关键期，长租公寓融资需求不断加大，多家品牌公寓也在不断拓宽融资渠道。证券时报记者了解到，目前旭辉领寓已经与建行、浦发、招商等银行进行接洽和合作，60%左右的资金银行可以低息提供，未来还将尝试进行租赁收益权融资。龙湖冠寓目前成功获批并发行了全国首单住房租赁专项公募债券，还与新加坡政府投资公司（GIC，新加坡主权基金）共同设立长租公寓投资平台，也在持续积极关注REITs、ABS

　　“未来资金和资源的优势和可持续发展性可能决定长租公寓行业的龙头归属和竞争格局。”张爱华说。

　　此前，万科集团高级副总裁谭华杰曾表示，长租公寓运营本质上是资产管理，需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本，未来最理想的资产持有人应该是REITs。不少业内人士也认为，资产证券化是长租公寓规模化发展的“救星”。

　　在通江投资集团董事长张保国看来，开展房地产证券化或能妥善解决长租公寓时下回报周期及盈利难题，因为长租公寓具有的长期稳定现金流，可为房地产证券化的开展提供核心收益保障，给予REITs和CMBS等相关产品更为广阔的发展空间；此外，长租公寓归属固定资产，因此在证券化过程中能较好控制投资风险，信用评级往往较高，产品回报可管控在一定幅度内。

　　“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化”，这是来自华尔街的一句至理名言。张爱华也认为，资产证券化是解决长租公寓资金运作层面的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力。她同时指出，目前国内缺乏公募REITs专门、统一的上位法依据，近期住房租赁债券出现了多家被“转让”或者“中止”的局面，其实也印证了政策法律层面对相关产品的监察。因此说资产证券化是“救星”还言之过早。

　　不过，王戈宏认为，资产证券化是长租公寓未来的重要方向，为有资产的人提供了资产变现及流动性预期，而长租公寓的资产有两类，一类是把未来预期租金收益打包成资产，发ABS，属于债。包租模式赚钱周期长，平均7～8年才能实现盈亏平衡，再发债还要承担6%~8%的利息，现金流的管理是关键。另一类是拥有物业资产，做真正的资产证券化，将有良好租金收益能力的资产做成份额发行给机构以及社会投资人。“这才是住房租赁未来产生巨大价值与规模的地方，而在美国，公寓的主流模式就是公寓REITs，而不是包租二房东。”他说。

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