众所周知，过去的2021年郑州房地产市场不景气，集中供地结果不太理想，新盘供应相对较少；

在领涨抗跌的主城区范围内，2022年郑州主城约26个纯新盘，北龙湖、金水北、金水老城、管城三环、惠济北、二七南...

不论是高端置业客户，改善客户或者刚需客户，整个2022年上半年，还是有相当多选择的。

有些项目从拍地就备受关注，郑东新盘供应一直不多，高净值客户购房区域。

2022年的房市将是央企决战年，万科、华润、中海、绿城、瀚海、保利等房企在北龙湖大杀四方；

郑东万象城项目地址：郑州东站西广场片区，东风南路西、祥盛街南

郑东万象城售楼部电话：

郑东万象城基本信息：是一个集商业、高端住宅、5A级写字楼的综合体项目。分南苑和北苑，南苑规划5栋32层、1栋26层、2栋27层高层住宅及一栋6班幼儿园，总784户，层高3.1米。面积主要集中在149㎡-269㎡，2梯2户，精装修。北苑规划200米超高建筑5A写字楼、万象城商业及高层住宅。

1、目前是唯一一个开发商不错，位置不错，能成为标杆的项目。

2、在省府和东站两大地标旁，周边是高档写字楼和商业区，城市界面好；

3、华润开发，外立面采用大面积玻璃幕及超高窗墙比，还规划有200米超高建筑5A写字楼、万象城商业。

4、位置好，金水东路，东风南路，高铁东站西广场...住宅产品很稀缺

5、四个面积段149㎡，179㎡，229㎡，269㎡，其中149㎡和179㎡应该很抢手。

6、无缝衔接地铁1号线东风南路站，直接地铁上盖。

万科拾谧森语项目地址：国基路与龙湖中环西路交会处东北

万科拾谧森语售楼部电话：

万科拾谧森语基本信息：占地面积约70亩，容积率1.7，规划18栋7层洋房，户型面积199、247、370㎡，1梯1户，共355户，电梯直接入户。

1、无论是过往豪宅开发经验，还是产品品质、口碑、安全性等诸多方面，万科都足以凭借自身实力稳居北龙湖第一梯队。

2、万科入郑十年，首次进入北龙湖的项目，整体靠西，不算北龙湖的核心区，在北龙湖东北角位置，是北龙湖南北两岸唯一可以不受建筑遮挡视线、直接观山瞰湖的地块。

3、南侧是森林公园、东侧是湿地公园，周边的资源环境不错；

4、从名字就能看出来，万科这次打景观资源的卖点。楼栋错落式分布，寻求景观效果最大化，强调社区与周边景观自然的过度和衔接在一起，采用消隐式金属格栅……这些创新在郑州市场上值得鼓励。 

5、万科直接将起步面积定在199平米，足见万科想要为北龙湖开辟新时代的魄力，当然万科也确实有这样的实力。

瀚海永平晴宇项目地址：黄河南路、商都路、七里河南路、陇海铁路围合区域

瀚海永平晴宇售楼部电话：

瀚海永平晴宇基本信息：整个地块组团内有居住用地，商业商务用地、中小学用地等，三个住宅地块，分布于永平路两侧，容积率2.9，建筑高度80米，绿地率35%，建筑密度20%。

1、瀚海在郑东新区的新作品，延续了瀚海在建筑外立面设计上向来出众的风格，该项目未来会成为片区内的颜值担当。

2、产品规划来看，260-280平米户型更是直接将产品定标在东区塔尖。

3、2021年瀚海口碑有一定影响，自从郑州“7·20”暴雨后，瀚海频传资金链紧张，令项目的未来也增添了许多不确定因素。

华润北龙湖项目项目地址：北龙湖15号地，位于龙湖外环北路南、龙源西二街东，

华润北龙湖项目售楼部电话：

华润北龙湖项目基本信息：占地面积约85亩，容积率为2.5，建筑面积为14.23万平米，户型面积设计为128-205平米，主力户型是145、155平米四房。

1、地块比较方正，而且正南正北朝向，非常利于楼栋排布；

2、位置也相当不错，魏河在此处由东向南环绕半周，地块北侧即是魏河，东侧隔一个地块也是魏河水面。

3、项目南侧距离已经开通的地铁4号线龙湖中环北站不到600米，交通也相当便利。

作为河南唯一的全国百强区，楼市一直备受关注。

郑州大北区是2022年新盘供应的主力，2021年三次集中供地成交地块，、惠济核心区占了较大比例。

2022年，待入市的新盘有豫发豫园、万科古翠隐秀、禹州朗廷玺院、广汇湾、逸珑居、保利海德公园后期地块等。

万科古翠隐秀项目地址：金水老城核心地段，经二路红专路交叉口北

万科古翠隐秀售楼部电话：

万科古翠隐秀基本信息：万科古翠隐秀东地块规划5栋31层高层、2栋33层高层、1栋8层洋房及1栋配套建筑，临经二路为规划4层临街商业。

1、万科继世阶之后，新一代TOP系主城高端改善产品；

2、位置极好，项目一路之隔就是河南省财政厅；

3、产品以纯高层为主，面积段纯粹大平层为主，主力户型为188㎡左右四房，还有147㎡、175㎡、225 ㎡、248㎡几个户型。

4、全为一梯一户电梯直接入户设计；

5、楼栋错开的布局方式且部分楼栋首层为架空层设计，也保证了采光和景观。

6、项目两个地块，30号地36亩，4.9容积率、31号地41亩，5.2容积率，均需配建安置房。

豫发豫园项目地址：奥克路南、索克路东

豫发豫园基本信息：占地面积约20亩，总建筑面积约3.9万平方米，容积率是3.5，绿地率25%，是2栋高层1栋洋房，产品面积范围为86-120平，2梯6户的设计；

1、项目是18年豫发内购地块，与金水北一路之隔，地段很好，各项配套齐全。

2、3.5的容积率，对比三环内项目也不算高。

3、豫发一直资金紧张，很有可能无法独立开发，后期需要有其他开发商共同合作。

4、北侧隔锦绣汇城小区便是北三环，出行方便而且完美躲过北三环噪音影响。

5、项目西侧不远处便是东风渠，临河景观和生态公园特别适合休闲健身，旁边的圣菲城等小区早已是金水区响当当的名盘。

6、规划内有安置房建设，地块不纯粹，产品规划有商品房、安置房、商铺、公寓等；

三、保利海德公园后期地块——和悦苑、熙悦苑、璟悦苑

• 宜居生态地产婚房/刚需

保利海德公园项目地址：金水区中州大道与贾鲁河交汇处西南角

保利海德公园售楼部电话：

保利海德公园后续地块基本信息：刘庄地块已经开始组建营销团队，目前规划已出，两个商品房地块备案名分别为和悦苑和熙悦苑。

和悦苑位于花园路西，容积率3.79，规划1栋23层高层、2栋28-29层高层及2栋6层商业，两梯四户和3梯6户，共357户，层高2.9米，3房为主。

1、2022年保利这三宗地将成为金水北新房供应的主力。

2、三宗地分布在花园路两侧，距离最近的地铁站是2号线刘庄站

3、项目3.79的容积率优秀，并且保利作为央企，资金稳健，安全性高。

逸珑居项目地址：花园北路与三全路交会处东南

逸珑居基本信息：总占地面积30亩，容积率2.49，规划4栋洋房、2栋高层，高层面积段为93-147平，洋房主力户型为210平，整个项目以大面积段为主力户型，其中130平以上户型占比82%。

1、距离地铁2号线柳林站比较近

2、开发商实力有限，不确定性较大

1、闽系房企禹洲，首进主城区，项目属于东方国际城后续用地；

2、比万科、正弘项目地块大

3、近期开发商资金链的种种问题，让人不免担忧。

广汇湾项目地址：鸿宝路贾鲁河西南侧

广汇湾基本信息：姚店堤的城改项目，一期占地82亩，容积率2.39，划10栋17-18层小高层。

1、广汇继PAMA之后重出江湖，但并不太顺利，先后经历两波疫情，开盘只能一拖再拖。

2、位于东三环附近，但周边配套不太成熟；

3、广汇湾以110平米起步，主力户型在110-140平米之间，两梯两户为主，社区业主纯粹性极高。

4、西北向有广汇已经建好的安置房项目，实地看过安置房品质，绝对称得上是郑州安置房小区的标杆。

5、资金实力雄厚的开发商，再有贾鲁河河景、纬五路一小东岳校区加持；

的土地库存量为396万方，整体库存量不算大，2022年的新盘不多。将有三个新盘入市，分别为正商家河宽境、惠济城投固城项目（暂未案名）、天伦惠济区东赵储备项目；

正商家河宽境项目地址：惠济北，北临开元路，西临娱乐路，东临新西街；

正商家河宽境售楼部地址：新城路与娱乐路西北角；

正商家河宽境售楼部电话：

正商家河宽境基本信息：地块是是贾河村的城中村改造用地。正商家河家的三期升级项目，三期占地50亩，容积率2.99，周边临近贾河站地铁口，主打刚改和改善。

1、宽境是正商的又一产品名称，是境系产品中的宽境系。上境系是TOP产品，主要在北龙湖。宽境系主打区域标杆，家河宽境是主城首个宽境系作品。

2、北侧紧邻开元路，惠济北核心最重要的一条主干道，地铁2号线也是沿着这条线布局的。西侧距离江山路不到500米，江山路也是惠济区的一条南北大动脉。

3、家河宽境是正儿八经的地铁盘，地铁2号线延长线首站贾河站就在家门口。

4、距离郑州四中很近，所以四中教育集团托管了附近的新城路小学和中学，但家河宽境能否划片分到，还要看交房情况。

5、正商家河家二期交付实差，建议观望。

天伦北城项目地址：属于北四环北区域，金山路北，文化路西

天伦北城基本信息：惠济区东赵村改造项目后续地块，之前天伦与万科合作紫台项目，此次天伦与万锦合作开发。占地68.826亩，容积率3.0，绿地率30%，全高层社区，独单元，定位刚改。

1、地块指标条件还算不错，3.0容积率的城改项目不多见。

2、南侧与万科天伦紫台相邻，东临文化北路，南临金山路，以上两条道路均属于未修状态，目前被大面积的二手车市场占领，北侧为东赵安置房用地，西侧为规划中学教育用地，西南侧有金山路小学

3、户型有创新，喜欢大阳台的可以重点关注。

4、天伦北城是个地铁盘，距离在建的地铁7号线东赵地铁站600米左右。

2022年主城没有纯新盘出来，主要就是后续地块，项目是：保利文化广场，朗悦公园府。

2022年新楼盘：第三次土拍出来的地块，位于，也是城投托底，暂未案名。

＞＞＞＞高新建设双湖科技城地块

高新建设双湖科技城地块位置：双湖科技城意杨路西、莲花街南，意杨路西、红梅街南；

高新建设双湖科技城地块基本信息：地块是2021年第三轮集中土拍时，由政府兜底拍下的两个地块。地块一位于意杨路西、莲花街南，79.291亩，容积率2.5，建筑高度80米；地块二位于意杨路西、红梅街南，49.302亩，容积率2.5，建筑高度80米。

1、该地块限价毛坯综合销售均价不超13340元/㎡，装修价格不得超过2700元/㎡，意味着在双湖片区精装均价元/㎡为主流的情况下，该地块精装限价为16040元/㎡。

2、土地已拍，但是究竟谁来开发是个问题，后续大概率会寻求本土或者一线龙头房企合作开发。

3、因为限价提高，该地块未来产品大概率会做成刚改或纯改善项目。

• 郑州-高新区17000元/平米

  婚房/刚需大型商超小三室

朗悦公园府项目地址：雪松路西、梧桐街北

朗悦公园府售楼部电话：

朗悦公园府基本信息：项目一期已经交房，主要在售五期，规划5栋高层住宅、1栋幼儿园。户型有89㎡三房一卫，98㎡/117㎡2+1房两卫、135㎡3+1房两卫。

1、高新区的常青树楼盘，公园府签约的学校有郑州中学附属小学（冬青街校区）、河南省第二实验中学，商业有公园茂，地铁方面不算地铁盘。

2、一期提前交房反响不错，在高新区也比较受认可，尤其是签约学校方面。

3、目前高新区二期预计2022年底交房，有少量89㎡，基本都是顶底楼层。主售5期，惯用策略主城地段双学区、户型不错赠送多。

4、朗悦在高新区深耕多年，有学校、有商业，口碑不错，二手房价格走高。

保利文化广场项目地址：科学大道北、银屏路西

保利文化广场售楼部电话：

保利文化广场基本信息：分四期开发，涵盖成品住宅、商务办公、时尚商街等多种业态，目前一期已交房，二期科学大道雪松路交叉口精装尾盘，待售三期已摘地。

1、区域为标准高新老城核心区域，东有及正弘汇，南有正弘数码港，周边雪松路、科学大道、银屏路。

2、拥有1号线和8号线双地铁，距离8号线最近的银屏路地铁口不到300米，是真正的双地铁盘。

3、从前两期产品来看，保利虽然是家安全性有保障的央企，但产品质量不敢恭维，业主曾因精装品质问题维权。

4、三期户型和精装标准未出，应该会大致与二期保持一致。

经过几年的消化，楼盘扎堆的也逐渐迎来了销售尾声。

2022年，新盘不多，将有四个新盘入市，分别为万科都会天际、电建洺悦天玺、星联城、龙湖栖湖原著；

万科都会天际项目地址：二七区大学南路与南四环交汇处南200米东南

万科都会天际售楼部电话：

万科都会天际基本信息：建筑面积 216000㎡，占地面积 78666㎡，容积率 2.99，绿化率 35.00%，车位情况 2042，规划户数 1902。

1、外部坐拥大都会全系醇熟生活配套，内部考究现代都会风格建筑规划社区；

2、建筑面积约95-115㎡升标装修美宅，万科经典户型，高性价比；

3、青年运动主题街角公园、儿童娱乐主题街角公园、滑板运动主题街角公园、篮球主题街角公园已经建成使用；

星联城项目地址：二七新区马寨新区，常西湖板块的南部边缘区域，紧邻西四环，临近航海西路

星联城基本信息：整体占地1100亩，规划有特色的“未来城市”，是个集产业、商业、办公、酒店、住宅、教育等功能于一体的综合体项目。首期住宅地块，总占地约75亩，容积率3.0，单套建筑面积禁止超过144平，是个偏刚改的高层项目。

1、开发商属于本土小众品质型房企，擅长稳扎稳打，已交付产品口碑较好，在售产品规划不断创新，也算是有情怀有追求的房企；此次地产寒冬中，星联表现也不错，比较稳健。

龙湖栖湖原著项目地址：二七区凤湖片区，明晖路南、曙光路东

龙湖栖湖原著售楼部电话：

龙湖栖湖原著基本信息：项目占地面积约58亩，容积率1.59，规划6—11层小高层和洋房，共计435户，1梯2户，低密，偏改善。

1、同南龙湖的天宸原著同属于原著系，是龙湖的高端产品系，产品力好；

2、龙湖开发商相对靠谱，专注做稀缺洋房产品，南龙湖的天宸原著、高新区的景粼玖序、管城的龙湖雅宝天钜等都打造了片区内稀缺的品质洋房产品。

3、周边环境好，地块容积率低，也适合做低密高端产品。

电建洺悦天玺项目地址：大学路南四环，浔江路南、尧山路西

电建洺悦天玺售楼部电话：

电建洺悦天玺基本信息：项目面积约合36.34亩，容积率3.0，整个小区采用的是新中式建筑风格，规划1栋27层、3栋20层高层建筑，户型设计有建面约89-117㎡三房，2梯4户，毛坯交付；

1、地块二七新区郭家咀铁三官庙城中村改造项目用地，电建于2021年第三次土拍中竞得。

2、电建作为央企，建筑值得放心，产品有一定保证

3、地块小、楼栋紧凑、绿化没想象空间、车位配比偏低，不足1:1

4、离南四环更远，离地铁也远，周边配套不成熟

5、户型面积89、114、116、117四个户型，全部为三室。

金茂作为央企，在郑州项目不多，但名声挺响，最近因为如意府维权，也是在风口浪尖。

经开区新推楼盘确实不多，对于中意经开老城的购房者来说，产品层次多元，品牌硬且能保证安全交付，首开有优势，应该会低于福塔三兄弟，买到能赚到，东区、经开区刚需、刚改可以重点关注。

郑州2022年在售项目主要集中在新区，老城区项目不多，大致有：保利心语、和润林湖美景，升龙御玺，华润琨瑜府，尾盘销售，基本上都有特惠房源，价格优势也较大；

在售楼盘比较多，片区基本配套：商业有第四大万达（2022年秋季开业）、地铁14号线已通车、植物园/庙沟遗址公园/足球馆/篮球馆等生活设施也已成熟，个别楼盘有永威西郡、璀璨熙湖、汇泉西悦城等一期的已交房入住，2022年交房的在售准现房楼盘也不少，如：汇泉景悦城、永威西郡三期、中原华侨城等；

不管是新区还是老城区新盘也不多，大部分都是老盘。2022年新盘主要有两个：朗晴别院、康桥九溪云樾；

朗晴别院基本信息：占地20.5亩，容积率2.54，规划有洋房高层，产品涵盖了3栋洋房，一小高层和一栋高层，毛坯交付，项目高层面积段89-143平，4梯6户；洋房186-226平五室，1梯2户。

1、开发商为新蒲集团，主要做市政工程。

2021年郑州销冠项目不在少数，大部分规划都是千亩大盘，如共规划6期，且已是在尾盘销售；其次是管城区房价政策最给力，如首付10万，余下房款全部走银行商贷，基本推出房源即售罄；

• 郑州-管城区13000元/平米

  低密居所品牌地产花园洋房

进入2022年管城区存货量没有之前多了，基本处于平销期，新推地块不多，房价比较稳定，2022年管城区将有三个新盘入市：电建洺悦融园、国投航海路项目、蓝城坤悦云庐；

电建洺悦融园项目地址：管城区航海路南果园路北、豫英路西，北侧航母城。

电建洺悦融园售楼部电话：

电建洺悦融园基本信息：第二次土拍中管南64号地，折合84亩，容积率3，绿化率30%。

1、从案名可以看出，电建选择落地理念为良品宜居的洺悦系，虽不敌高端的珑悦系，也算是中高端产品。

2、主城区难得稀缺地块，没有安置房、公租房等干扰。

3、电建地产有央企背书，实力和经验都有，比较靠谱，交付不用担心。

4项目在主城成熟区范围内，属于领涨抗跌的区域。

蓝城坤悦云庐项目地址：管城区航海路与城东南路北100米路西。

蓝城坤悦云庐售楼部电话：

蓝城坤悦云庐基本信息：项目在佳田未来新城7号地西侧，比较狭长，容积率只有1.43，规划7栋6+1层洋房，户型是114-132㎡三房、四房，每栋楼还有少量186-194平的复式。

1、原本是坤悦居，后来引入蓝城，目前属于蓝城代建项目，代建的风险需要考虑；

2、二环内少见的纯洋房社区；

3、位置确实不错，属于二环项目，周边管城老城相对成熟，但是略显嘈杂，改善有些勉强。

国投航海路项目项目地址：果园路南、豫豪路东。

国投航海路项目基本信息：第三轮集中供地中的管城区64号地，为电动车航母城原址的中储地块，北侧即为电建地块，18.716亩，容积率3.0，建筑密度20%，建筑高度100米。

国投航海路项目售楼部电话：

1、国投置业为郑州地方国企，以往开发项目可参照西区的昆仑望岳。

2、纯净地开发，住宅项目，产品力十足；

3、片区配套齐全，居住氛围浓厚，周边各种生活配套设施相对成熟完善。

目前这些新盘中个别楼盘已经释放了价格，比如金茂未来府预计2月下旬开盘，18500元/平米起；

以往经验判断，项目的首次开盘/新开价格惊喜都不小，2022年购房者可以多多关注，买房先看房，看房先看楼盘真实点评，点击进入查阅；

今天，郑州市城乡规划局公示了5则中小学选址意见书。

根据批前公示显示，鸿兴路中学位于金水区的鸿兴路西、杨金路北，处在郑东新区北部区域。

二、 金水区姚店堤小学 

根据批前公示显示，姚店堤小学位于金水区的姚店堤西路东、鸿宝路南，同样处在郑东新区北部区域。

根据批前公示显示，郑州第五十五中学位于金水区的金宝支路南、经三街西，处在郑东新区北部区域。

根据批前公示显示，郑州金水区金桂小学位于金水区的桂园南街东、龙源北街北。

根据批前公示显示，郑州金水区徐砦小学位于金水区的金台路西、奥克路南。

看到这里会发现，前三所学校所属的区域位置最近经常出现在城乡规划局的规划上。

这个区域就是最年来新兴起来的杨金片区，也就是金水教科园区。

杨金片区位于郑州市东北部，南接郑东新区龙湖和龙子湖区域，北至黄河南岸，西起中州大道，东至京港澳高速辅道，规划面积56平方公里。距郑东新区CBD8公里，距郑东新区高铁站8公里，距新郑国际机场30分钟车程。

政府将其定位为集研发创新成果策源地、科技成果转化和产业化平台、高科技创业企业发展高地及全球创新资源配置中心为一体的国际科技城。

近些年来，众多房企纷纷盯上这个还未发展成熟，可谓是价值洼地的 “小鲜肉”区域，纷纷拿地，例如：碧桂园，伟业置业，锦艺集团，美商置业，新瀚海置业，万林置业等等。

不管是兴修道路，还是设立学校，我们相信杨金片区正在大踏步发展！