房地产销售入门培训怎么做？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-27 16:19 标签： 房地产销售入门培训

全球经济正从最严峻的形势中逐渐走出。疫情常态化防控对服务业形成制约，展望下半年经济下行压力犹存。融资环境异常艰难与销售业绩下滑明显等多重因素下，房企资金链深度承压，甚至面临断裂的可能性。

业内人士预估今年下半年不良资产一级市场资产供给端或将出现量增价跌趋势。头部房企已经纷纷进入不良资产处置领域，如何在城市更新大的背景下，挖掘困境地产的价值，化危为机，危中寻机。如何把握房地产特殊资产投资的新机遇，参与困境企业的房地产项目投资。

通达金融特别邀请了六位来自"特殊机会投资一线专家，头部民营AMC高管、20年刑侦经验尽调资深专家、破产领域大咖及困境商业地产操盘手"均拥有着超过15年行业经验。带大家从最扎实的尽调细节与方法论、房地产特殊机会市场研判与落地案例、从困境中的住宅、商业及工业等真实案例，以退为投角度剖析如何避免踩"坑""?如何做懂地产运营的困境资产投资人?如何做懂不良资产的房地产收购操盘手? 如何做懂破产重整的跨界专家?

· 疫情常态化，探讨中国房地产业特殊机会投资趋势判断

· 不良资产当前价格几何？2020年下半年是否有“抄底”机会？

· AMC和房地产企业双方如何突显资源优势与跨界整合？

· 经济下行周期犹存，处置难度加大，下半年如何“乘风破浪”掘金困境资产？

· 商业地产空置率上升与租金下调，如何从运营角度突围困境地产市场？

·“以退为投”视角，全面提升投前尽调与资产定位的颗粒度

第一部分：疫情之下基于嫡减原则—困境地产盘活实操办法

讲师：A老师，头部民营AMC董事长

20年房地产开发经验，困境地产盘活高手。

一、疫情之下的房地产何去何从？

1 .疫情之下：世界经济遇上1930年之后世界大萧条

2.疫情之下：中国经济不能独善其身

3.疫情之下：中国地产仍坚持“房子是用来住的“

4.疫情之下：房地产的冬天就是不良资产投资的春天

5.疫情之下：经济突然下行一一催生大量房地产企业陷入困境

二、困境地产盘活实操办法

2.如何解决困境项目的困境

3.困境项目的处理原则

4.盘活困境项目的准备

5.困境项目的现场管理

6.困境项目的价值重塑

第二部分：困境住宅项目标准化尽职调查

讲师：B老师，头部民营AMC高管

20余年一线公安刑事调查组织指挥背景，困境住宅项目尽职调查的组织实施及投后管理专家。

一、困境住宅项目尽调存在的问题 

1.困境房地产项目另类特点 

2.困境住宅项目尽调存在的问题 

(1)尽调的组织体系不清晰，影响项目实操时的效率和结果 

(2)尽调的内容漏项，甚至是漏大项 

(3)尽调的颗粒度不够细

三、尽调要点详解和投资判断 

四、尽调的组织与实施 

圆桌对话：房地产特殊资产市场交易机会与趋势

1. 一二线住宅市场竞争压力较大下，如何识别机会，获取项目？

2. 商业地产运营时代:如何取胜？如何结合优势在困境与低效地产项目中找到业务机会？

3. 今年年底是否是交易机会？

第三部分：疫情之下，困境资产的精细化管理

讲师：F老师，商业地产操盘人

曾任国开城镇商业发展基金、鼎信长城基金等多家私募基金的中高管，参与了多个困境及不良地产项目 的收并购、盘活，在资产并购、基金组建、交易结构设计、结构化融资以及风控法务合规审批方面主办 经验丰富。目前累计主持投资管理的资产规模超过50亿人民币。

一、困境资产的遴选（结合案例） 

(1)价格：资产大量涌现，低价遴选机会增加； 

(2)流动性：交易机会减少，信息不对称提高； 

(1)工程结构：减少封闭、动线、通风系统 

(2)成本：面向人群，成本增加 

(3)现金流：数据不再采信、评判现金流抗打击能力 

(4)业态：非人非聚集因素增加，注重数据运用和保护

二、困境资产更新（结合案例） 

1.硬件更新：考虑清洁、隔离、监控、报警因素 

2.软件更新：加强智能数据化成为政策要求、明确非线上部分才不会淘汰 

3.业态改变：居住属性、私密性的回归 

1.营销招商策略：高租金和可持续性同等考虑 

2.销售策略：熟人社群回归、REITs考量超过大宗交易

房地产企业的破产重整与案例解析

——以金融机构债权人与重整投资人的视角

讲师：D老师，头部律所破产专家

北京市律师协会破产与清算法律专业权威人士，拥有超过10年破产领域实操经验，经办破产程序中各类 衍生诉讼数百件，谙熟企业破产重整、清算程序的相关规定和具体实务操作。

讲师：E老师，破产重整管理人，大型律所高级合伙人

擅长企业破产(清算/重整)、国有企业改制、兼并收购等法律业务经验，代理过10余家公司的破产重 整及清算项目，具有广泛的业界口碑。

一、近年来房地产企业破产案件的整体情况

近年来破产数据：包括不限于多少家破产企业重整、涉及多少房地产项目、涉及金额多少、涉及金融机构债务多少、涉及执行案件多少、重整成功多少等。

二、房地产破产案件的特点

结合实践案例，作如下介绍：

3. 多涉及违规担保或关联方借贷

4. 多涉及高利息民间借贷

5. 企业货币资金较少，多数企业资产已设置优先权利，普通债权难以获得清偿

7. 破产与政府利益挂钩，涉及群体性维稳问题，政府推动重整成功意愿强烈

三、金融机构对房地产企业借款的特殊性（案例说明）

2. 破产中行权难度大、专业性强

四、金融机构债权人在破产程序中的作用及工作重点（结合案例说明）

1. 理解破产优势，不阻碍已进入程序破产,对出现破产原因企业及时主动提出破产

(1) 尽可能实现建筑物保值，妥善解决破产相关问题

(2) 符合社会利益本位价值要求

2. 理解破产重整的作用及其社会价值

3. 作为债权人在破产重整程序中重点关注的问题

4. 关注债务人恶意逃债、转移资产

5. 注意程序中时间节点

6. 注意管理人指定及管理人报酬（优先权财产计酬等）

7. 注意争取债委会、债权人会议主席、金融机构债委会等职务

五、投资人的房地产破产重整案件中的关注重点（结合案例说明）

1. 注购房人对于重整的影响

2. 关注建设工程优先权问题

3. 关注预重整期间的作用

4. 关注民间借贷法律关系

①为签订借款合同同时签订以房抵债协议或房屋买卖合同

②签订借款协议在先，在借款到期后签订以房抵债协议或房屋买卖合同

5. 关注维护社会稳定问题

8. 关注下共益债务借款

第五部分：房地产特殊机会投资分享

讲师：C老师，特殊机会投资领域一线专家

超过15年的资产管理与不良资产行业经验，拥有“募投管退“全程实操经验，对困境投资有着独到的见解，是知名特殊机会投资基金的操盘人。

一、房地产特殊机会投资的概念 

1.房地产特殊机会投资市场情况 

2.房地产特殊机会投资表现形式

(1)基于底层抵押房产的债权投资 

(2)困境房地产项目的资产投资 

(3)低效运营房地产项目的资产投资 

二、投资模式及投资逻辑分享 

1.基于底层抵押房产的债权投资 

(1)资产出清类业务，如资产包/单体债权处置类业务 

(2)债权重组类业务，如单体房地产债权重组类业务 

2.困境房地产项目的资产投资

（1）债务僵局导致项目停滞

（2）房地产企业整体信用危机

3.低效运营房地产项目的资产投资

（1）股东纠纷、企业传承

三、典型案例交流 

1.债权类（资产出清） 

2.债权类（债务重组） 

3.资产类（债权作为切入点） 

4.资产类（直接收购）

参会时间：2020年9月12日（）

9月13日（星期日）两个全天

参会地点：北京（具体地址报名后获取）

房地产开发商、长租公寓、联合办公、写字楼、零售地产、酒店、园区、养老、物流地产、工业地产、银行、信托、证券、保险、债转股子公司、券商资管、保险资管、融资租赁、金融控股集团、地方政府、FOF基金、私募基金、公募基金、四大AMC、地方AMC、央企、国企、上市公司、评估机构、会计师事务所、律师事务所等骨干人员

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