土地出让金如何入账？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-22 03:47 标签： 补缴土地出让金

案例：某企业以出让方式取得一块国有土地的使用权，约定的土地出让金金额为1000万元，政府减免了部分土地出让金，金额为300万元，企业实际支付土地价款700万元。

请问1：减免的土地出让金是否需要缴纳？

2：减免的土地出让金是否需要并入房产原值缴纳？

按照《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有征收契税的批复》（国税函[号）规定“根据我国《契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。”

减免的土地出让金需要缴纳契税，即契税的为1000万元。

按照《中华人民共和国法实施条例》第六十六条“无形按照以下方法确定：（一）外购的，以购买价款和支付的相费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。

按照《国家税务总局关于安置残疾人就业单位等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：“三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的等。”

实践中，应当区分两种情况：

一、先征后返（通常情况）

这种情况下，企业通常按照全额1000万元先行支付土地出让金，取得金额也为全额，账务处理上体现土地价值为1000万元，取得的返款，按照的规定，属于政府的一种补助，通常计入“”中。

结论：此种情况下，土地的入账价值为1000万元，减免的土地出让金需要并入房产原值计征房产税。

这种情况实践中较少发生，即土地出让合同约定土地出让金为1000万元，企业实际支付700万元即取得土地使用权，300万元政府给予了直接减免，土地的入账价值为700万元。

结论：在直接减免情形下，减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的计税基础。

房地产会计支付的土地出让金又怎样入账

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这次土地出让金调整为税务征收，主要是征收权而非归属权的变化，是落实2018年机构改革的既定行动，与社保改由税务征收是一个逻辑，总体上并未触动地方政府的实际利益。

2022年1月1日起，超过8万亿元的地方政府国有土地使用权出让收入(下称“土地出让金”)不再由地方自然资源部门征收，而改由税务部门负责征收，征管将更加规范高效。

国盛证券研究所首席固定收益分析师杨业伟告诉第一财经，税务征管土地出让金后，将对一些违规获得土地出让金返还的城投公司有影响。

此前一些地方政府为了支持当地政府投融资平台公司(下称“城投”)发展，会通过城投公司在一级市场购买土地、缴纳土地出让金，然后政府再将这笔土地出让金的绝大部分违规返还给城投公司，这样可以做大城投公司规模便于融资，但资金在政府内部空转。

杨业伟表示，由于市场中存在地方政府为支持城投企业发展向城投企业变相注地的现象，主要表现为地方政府在城投通过一级市场购地后向其返还土地出让金，并借此提升平台融资能力，这种情况会在征缴制度改变后受到限制。

他认为，在土地出让金归税务部门征缴之后，如果政府还需要将土地出让收入返还到融资平台，则需要设立合理的政府性基金支出，并需要财政部门与税务部门协调，这增加了调配难度。因而不规范的土地出让金资金使用状况会因此减少。

2018年省级以下的国税地税机构合并后，地税成为历史，但省级以下税务部门实行以国家税务总局为主与省(区、市)政府双重领导管理体制。

杨业伟表示，地方政府将土地出让金返还给城投公司的通道并未完全封闭，一些合规的补贴返还至少还是可以做的。改由税务征管土地出让金后，只要地方政府有合适的能够入账的支出科目，土地出让金依然有可能返还到城投公司。

粤开证券研究院副院长罗志恒对第一财经记者分析，以前有些城投公司做一级土地开发从中获利，更规范透明后，确实会受到部分冲击，但这种冲击和阵痛是从不规范走向规范必经过程，有利于防范风险，比风险积累较大时再处理的宏观风险小。

“土地集中出让以及出让收入改由税务部门征收，可能会出现一般公共预算收入、土地出让收入入库的时间节奏不协调的情况，导致地方政府可能阶段性出现资源统筹能力下降的问题，间接影响城投的偿债和市场信用等。对于这种影响，要通过城投转型化解隐性债务的方式避免。”罗志恒说。

中泰证券研究所固定收益首席分析师周岳撰文分析称，对于通过公开市场“招拍挂”直接拿地的城投公司，由于土地出让收入划转至税务部门征收，可能大幅减少政府违规返还土地出让金的情况，城投公司以购地+返还形式“虚增”资产的难度将明显加大。

周岳认为，划转后土地出让收支管理更加规范，城投公司需要足额、按时缴纳土地出让金，在政府以合规的方式进行土地出让金返还的情况下，随着信息透明度的提高，返还节奏势必放缓，对城投公司资金占用时间增加，进而影响流动性。

根据财政部、自然资源部、税务总局、人民银行公布的《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(下称《通知》)，包括土地出让金在内的四项政府非税收入划转给税务部门征收后，以前年度和今后形成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入，由税务部门负责征缴入库。

另外，《通知》要求，税务部门应当按照国库集中收缴制度等规定，依法依规开展收入征管工作，确保非税收入及时足额缴入国库。已缴入财政非税专户，但尚未划缴国库的有关资金，由财政部门按非税收入收缴管理制度规定缴入国库。

根据《通知》，自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。

罗志恒强调，这次土地出让金调整为税务征收，主要是征收权而非归属权的变化，是落实2018年机构改革的既定行动，与社保改由税务征收是一个逻辑，总体上并未触动地方政府的实际利益，主要是提高了征管效率，提高了透明度和规范性，同时强化了部门间的数据信息协调，有利于提高财政资源的统筹能力。

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