编者按：2022年3月22日澎湃新闻摄影记者朱伟辉出差返沪，此时，他所在的上海市闵行区梅陇镇晶华坊小区已进入封控状态，他发现自己活动的空间随着疫情的变化而变化。目力所及之处，风景也在不断地变化。但即便如此，他也想尽可能地每天拍下一些照片，留下这段特殊时期的影像。

　　2022年4月22日 星期五 多云

　　今天是我们小区封控第47天，刚刚收到梅陇镇发放的第五批爱心物资，全是蔬菜。突然发现，长这么大从来没有连续做这么多顿饭。已经快晚上八点了，不饿，也不想做饭。

2022年4月22日，上海晶华坊，志愿者运送镇里发放的物资。本文图片均为澎湃新闻记者 朱伟辉

　　今天做核酸时下了阵雨，还不小。可能受天气的影响，心情也有点低落，小区里一如往返那么安静，而当天的个人社交圈却是很热闹。

2022年4月23日，上海晶华坊，一位男子坐着看手机，旁边陪着两只小狗。

　　2022年4月24日 星期日 多云

　　今天下楼核酸，由于医生比平时少且更严格，排队时间过长以及对后面分两队核酸检测产生误会，楼里邻居发生了一些小的争执，不过后来大家解释清楚这事也就过去了。或许，这也只是一个情感的发泄而已。

2022年4月24日，上海晶华坊，小女孩好奇地看着核酸检测的家长。

　　2022年4月25日 星期一 多云转小雨

　　傍晚时分，突然下了一场暴雨。或许是太久没下过这么大的雨了吧，大家对这暴雨还很是欢迎。

　　晚上做饭的时候发现冰箱里存的香肠已经吃完了，但是我又在冰箱里翻到了一些老丈人做的腊肉，欣喜若狂。由于平时不做饭，自己上次在冰箱里发现香肠后，我就对还没打开的冰箱盒子充满了期待。

2022年4月25日，上海晶华坊，路灯照耀下，暴雨后的天空格外美丽。

　　2022年4月26日 星期二 小雨转阴

　　每天的核酸检测，我还是挺乐意的。对我来说，有那么点时间能出来走走，能拍拍照片，这是我喜欢做的事，也是我的一种放松方式。

2022年4月26日，上海晶华坊，一只小猫站在窗边望着外面，不知道它在想什么，或许也在羡慕外面的世界。

　　2022年4月27日 星期三 多云

　　今天熬夜看了场凌晨三点的球，是我最喜欢的球队皇家马德里。虽然输了一个球，但是这个过程和结果都能接受。熬夜了，但我也没觉得累，反而很放松，还是要多做自己喜欢的事情。

2022年4月27日，上海晶华坊，志愿者用自己的车运送小区里居民的物资。

　　2022年4月28日 星期四 多云转小雨

　　今天晚上又下起了雨，但这个雨我却有点讨厌。因为楼里几位热心的邻居还得冒着雨，给大家搬运之前购买的调料品。他们连晚饭都没顾得上去做，搬了一个多小时才回去做饭。他们是一群善良又热心的人！有点遗憾，没来得及给他们拍哪怕一张照片。

2022年4月28日，上海晶华坊，一位女子在核酸间隙期间遛狗。

　　2022年4月29日 星期五 多云

　　今天降温了，降了十来度，感觉像回到冬天一样，我只好拿出冬天的衣服重新穿上。

2022年4月29日，上海晶华坊，一位男子抱着小狗出来做核酸。

　　2022年4月29日，上海晶华坊，小区里“一年蓬”开了，两位女子拿着花排队等候核酸检测。

　　“五一”放假了，但这个假和往年却不大一样，得呆在家里，得每天出来做核酸。对我来说，也没有放假，还得继续工作。

2022年4月30日，上海晶华坊，一个小女孩在核酸检测排队时抓着家长的手在玩。

　　2022年5月1日 星期日 晴

　　今天做了个稿子，上海市东方医院的黄医生由于工作原因，45天没见过儿子，防疫要求他只在小区门口远远见了儿子一面。在朋友圈转发稿件时才想起，我也快三个月没见自己的娃了。这场疫情，很多人都在努力，也希望它快点结束吧。

　　2022年2月5日，衢州，我的儿子七七在玩划船。快3个月没回去陪他，对我来说也是第一次。

2022年5月1日，上海晶华坊，一位女士抱着小猫前来做核酸。

　　2022年5月2日 星期一 晴

　　今天想放松一下，啥都不想做，除了不得不做饭填饱肚子。放空下自己，晚上带着相机在小区里走了一圈，有点放假的样子了。

　　2022年5月2日，上海晶华坊，物业牛心付在给小区居民运送快递。小区封控期间，个人快递均由4名物业师傅，分早晚两个班帮忙运送。

　　2022年5月3日 星期二 多云

　　这段时间其实有点迷茫，从来没有这么长时间，天天在小区里拍照，但是除了核酸检测和搬运物资，小区里也没人，感觉不知道拍什么了。

2022年5月3日，上海晶华坊，一副挂在树枝上的面罩。

2022年5月3日，上海晶华坊，核酸检测时，三位邻居从窗户往下看。

　　2022年5月4日 星期三 多云

　　今天上午，小区门口运来了一批共享单车，以为看到曙光了；晚上，小区运送一批感染者楼层的密接人员前往某星级酒店隔离，靠马路边居民楼的一个小朋友敲着盆大声喊道：“我也要去隔离。”

2022年5月4日，上海晶华坊，小区门口上午运来一批共享单车。

2022年5月4日，上海晶华坊，感染者楼层的密接人员坐车前往某星级酒店隔离。

　　2022年5月5日 星期四 晴

　　本来以为昨天看到一丝丝曙光，今天楼里又来了大白进驻。刚才一个大白一边消杀，一边还唱着“暖暖的春风迎面吹，桃花朵朵开”。今天是立夏，今年的春天丢失了。

2022年5月5日，上海晶华坊，夕阳西下。

　　2022年5月6日 星期五 晴

　　楼栋重新封控的第二天，不能出门还是有点不习惯。在家里忙了一天的工作，吃好晚饭后发现今晚的天空特别漂亮，夏天到了。

2022年5月6日，上海晶华坊，今晚的天空很漂亮。

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　　未来的20年，房地产和相关行业将加速进入效率为王、管理红利时代。面对后地产时代的诸多变化、未知、迷茫与不确定性，数字化至少将会在：企业内部效率优化、服务质量提升、商业模式创新、供应链重塑、数字化生态圈建设及占据主动权五个方面赋能乃至重塑行业。

　　展望未来，数字化建设程度的高低，将成为影响企业竞争力强弱的核心因素，未能尽善者将面临淘汰。

　　而作为数字化中的重要一环，数字化运营聚焦于地产产业链的后端，对资产持有运营和客户全生命周期服务环节的提质增效、节能减排、产品服务丰富完善等发挥至关重要的作用，能够助力企业在地产微利时代做好深耕。如果说过去房地产和相关行业是基于开发环节做“加法”，未来则是立足于运营和服务做“乘法”，不擅长利用数字化手段实现运营的企业将被行业抛下。

　　观点指数研究院通过问卷、深度交流、线下调研的形式，旨在呈现当前房地产和相关行业的数字化运营真实现状。我们发现以上行业不仅在数字化运营上积极行动，借助数字技术和手段更好地提升建筑空间的自动化运营水平，而且已在主动进攻，拥抱变化，利用数字化运营的便利挖掘潜在需求，思考数字如何业务化，冀望以新的业务模式给行业带来颠覆性发展。

　　中国数字经济的高速发展，催生了全新的商业模式和经济形态。作为产业变革升级的强大新动能，数字化被视为创新驱动发展的重要力量。对于房地产行业而言，告别红利时代，转型升级迫在眉睫;把握数字化机遇，实现高质量可持续发展，既是政策与市场所趋，亦是企业未来发展的必要路径。

　　作为数字化转型的领导者，施耐德电气认为数字化转型是房地产行业的重要突围路径，不仅是打破发展惯性、应对环境变化的被动措施，更是把握时代风口、重塑核心竞争力的主动作为。

　　数字化转型无疑将带来一场自上而下的企业变革。企业不仅要有能够抢抓先机的前瞻性眼光，更要具备清晰的战略规划与转型思路，才能少走弯路、有条不紊地推进数字化转型。

　　目前，房地产行业在数字化转型方面，仍无太多可参考的转型范式或成功的转型经验。如何找准投入起点、如何构建数字化转型的支撑体系、如何寻求瓶颈的突破关口、如何衡量与评估成本效益，都让众多房企，尤其是中小型房企，在数字化转型的道路上举步维艰。

　　施耐德电气深知，找到数字化转型的正确路径，并非某个独立的企业或组织能够完成。这不仅需要房地产行业学习与借鉴其他行业的成功转型思路，也需要各房地产商、科技服务商等相关领域的共同探索与实践。

　　有鉴于此，为了更好地助力中国房地产行业实现数字化转型，施耐德电气联合观点指数研究院深入了解当前房地产和相关行业数字化运营的现状、痛点及路径选择，希望通过我们来自一线的实践、洞察以及成功的数字化转型经验，为房企数字化转型提供有价值的参考样本，赋能房地产行业加速推动绿色高质量发展。

　　在施耐德电气看来，虽然房地产行业的数字化转型之路任重而道远，但可以预见的是，其数字化转型必将贯穿企业的全生命周期。最终实现推动产业链条数字化，打造全方面的高效运营管理，房企可在实现社会效益的同时收获经济回报。

　　未来已来，施耐德电气愿携手房企合作伙伴，以数字化技术驱动企业高质量增长，共赢数字化时代!

　　基于产业链条，观点指数研究院将房地产和相关行业的数字化分为以下四类：

　　1.企业内部运营管理数字化

　　2.建筑空间开发建设施工过程中的数字化

　　3.交易流通环节的数字化

　　4.已建设完成的建筑空间的数字化运营(包含资产持有运营和客户全生命周期服务)

　　我们在此所探讨的数字化运营，聚焦于已建设完成的建筑空间的数字化运营，指将原本以人的经验判断来执行的运营方式转化为能够自动化的运营方式，具体包括创造与之密切相关的各项管理工作的总和，涉及楼宇管理系统、能源管控系统、物联网平台搭建以及智能产品应用与服务等，覆盖智慧园区/商业地产、智慧社区、智能家居、养老/文旅等领域。

来源：观点指数调研及整理

　　数字化运营核心目标：应对变化

　　无论是数字化亦或是聚焦到运营端，其核心目标是给予企业适应变化以及灵活应对的能力，即韧性。

　　房地产及相关行业有着显著的行业属性，即重资金、流程复杂，短期内上述因素不会发生颠覆性改变。事实上，当前最大的挑战者来源于行业自身，也即是持续自省和转型，主动拥抱变化。

　　拥抱数字化运营的要义

　　观点指数认为，数字化至少将会在五个方面赋能乃至重塑房地产和相关行业。

　　一是对于企业内部效率的提升。

　　二是站在资产和客户的角度，用数字化手段提升运营和服务的质量。

　　三是基于数字化思维的建立，打造新的商业模式。

　　四是对于供应链的重塑，实现各方入局者的产业联动。

　　五是基于数字化转型本身，积极推动数字化生态圈建设，在未来行业的数字化发展中占据主动。

　　作为数字化转型的重要组成部分，数字化运营延续数字化对于房地产和相关行业的赋能及重塑，尤其见于上述的第二、三、五点。

　　1.数字化运营带来地产经营模式革命性变革

　　未来20年内，中国新增住房的增速将放缓，在“房住不炒”的大环境下，下一个20年将以居住和民生为导向，围绕房地产开发带动整个供应链经济，进入后房地产时代。

　　以住宅开发为例，不是单向地由房企设计输出住宅产品，而是要与消费者进行需求互动，如交通、户型、装修风格、使用场景等个性化需求，进行定制输出。甚至未来是否会基于前述的研究，提前介入拿地环节都不无可能。

　　而这些的实现，都离不开数字化运营积累的数据的支持。可以预见，数字化运营技术的覆盖，将会带来更加精细、精准且具有前瞻性的需求洞察、商业机会涌现，由此而给行业经营模式带来的突破性发展，前景广阔。

　　2.数字化运营助力企业实现可持续发展

　　当前可持续发展大致聚焦于ESG，即环境、社会和公司治理层面。中长期目标上，企业冀望以数字化运营技术进行自我驱动，塑造可以持续带来回报的经营模式，实现企业自身的长青发展。

　　适应政策，ESG同样倡导企业更加注重环境友好，这也带动房地产和相关行业企业有着更为明确的针对空间的节能减排战略，主要体现在智慧社区、智慧园区等领域的能源管理上。

　　而数字化运营可以帮助房地产及相关行业全面提高资源利用效率。

　　3.消费需求与商业机遇的把握提供数字化运营源动力

　　在国内消费市场，80、90、00后成为主要的消费力量，形成了对数字化、智能化、高效率科技产品的使用习惯，更享受由此带来的高效率、快捷、个性化的美好生活体验。

　　这一消费群体，对于数字化服务更加依赖，需求更加多元且多变。

　　换而言之，消费需求与机遇的把握可以说是房地产和相关行业进行数字化运营的源动力，基于提供更好的服务体验，提供数字化运营解决方案并以此树立口碑反哺物业服务和其他业务的发展，将成为企业更加普遍的做法。数字化运营建设，无疑将成为企业长远发展的必经之径。

　　4.政策支持数字经济产业发展，为数字化运营奠定基础

　　十四五规划中提及要推动购物消费、居家生活、旅游休闲、交通出行等各类场景数字化，推进智慧社区建设，依托社区数字化平台和线下社区服务机构，建设便民惠民智慧服务圈，提供线上线下融合的社区生活服务、社区治理及公共服务、智能小区等服务。同时要丰富数字生活体验，发展数字家庭。

　　这些与数字化运营高度重合，为房地产和相关行业发展创造更好的政策条件。

　　与此同时，得益于高端芯片、操作系统、人工智能关键算法、传感器等关键领域取得的突破，以及人工智能、大数据、区块链、云计算、网络安全等新兴数字产业的培育壮大，房地产及相关行业布局及发展数字化运营拥有了较为完善的“基础设施”，有利于数字化运营各环节场景的实现与丰富。

来源：《十四五规划和2035年远景目标纲要(全文)》

　　5.智慧城市需求加快新房“数字化运营”进程

　　目前以数字化运营赋能城市治理、提升运转效率、优化民生福祉，已经成为城市发展提质增效的必由之路，这个任务更倾向于由新建住宅完成。

　　从调研的反馈来看，开发商对存量项目的数字化运营平台搭建兴致不高，因为投资收益较差，未来的维修成本也远高于新开发住宅。因此现阶段老旧住宅的“数字化运营”植入面临的挑战不小，相对来说新式住宅的“数字化运营”布局更加现实。

房地产及相关行业数字化运营现状

　　应用现状：百舸争流，渗透未深

　　现状1：八成企业仍处于在线/信息化阶段

　　从调研结果来看，目前行业内大多数企业的数字化运营仍处于数据上线的“信息化阶段”。在处理能力、响应速度、解决问题等方面距离真正意义上的“智能化”道阻且长。

数据来源：观点指数调研及整理

　　现状2：近3成认为数字化运营有效提高资产管理效率

　　资产运营管理方面，29%的受访者认为数字化赋予了精细化管理、能源配置调控等功能，有效提高了资产运营的管理效率，以及在可持续发展目标方面发挥着重要作用。简而言之，数字化切实实现了降本增效的目标。

数据来源：观点指数调研及整理

　　以调研的太古地产和施耐德合作项目为例，可持续发展一直是太古地产经营理念和企业文化的核心。作为帮助其实现高效和可持续发展的数字化伙伴，施耐德电气通过EcoStruxure架构提供能源、资源以及电力等顾问服务，以及基于云平台对太古地产在香港和内地的6大不同区域项目进行实时监测与分析。

　　从我们的调研反馈中发现，超过70%的企业认为持续跟踪楼宇中的各项设施，是资产管理的必要途径，但目前较少数企业可以拥有实时传感器和大量历史维护数据作为支撑。

　　现状3：超四成企业认为数字化运营呈碎片化分布

　　44%的企业其住宅领域的数字化运营目前仅停留在分散的碎片化阶段，距离预想的高联动、整体智能的未来社区还有很长一段距离。

　　其一，纠结于未能清晰看见短期的效益提升，因而实施整体性数字化运营的意愿不强。

　　其二，可以提供完整的数字化运营解决方案的科技服务商较少。

　　其三，既有的大部分建筑未能将数字化运营的设想融合到建设初期，因此后期改造的工序和成本较大，不利于数字化运营的整体实现，因而出现较为分散、碎片化的情况。

来源：观点指数调研及整理

　　现状4：数字化运营解决方案不够智能，未形成应对闭环

　　部分管理层反馈了如当前很多数字化运营解决方案不够智能、社区能耗管理方案未形成应对闭环等问题。

　　当前社区能耗管理以节能为主，部分能源管理解决方案的提供商更多的是做能源消耗的统计，并没有把结果赋予如何节省、如何改造设备的闭环中。

　　受限于社区空间的多场景及弱集约性，大部分企业将智慧社区节能改造的更多动作集中于地下车库。而在户外、楼梯照明等更具体的使用场景中，则多为一刀切式的节能改造，如公共区域的灯在行人经过时才亮，不合理且增加不安全性。

　　经过梳理回收问卷和深度调研，观点指数认为在摸着石头过河的现状下，阻碍企业开展数字化运营以及数字化转型的因素主要来自于投资回报率不确定、人才和技能缺口、转型难度大以及成本等方面。

　　1.技术及人才缺口待解(72%)

　　72%的企业表示缺乏专业人才，尤其是既懂科技又懂地产业务的人才，这是推进数字化运营中面临的一大障碍。

　　过往企业通过招揽大量互联网技术人才来推进数字化及数字化运营落地，不过由于两个行业在产品、企业文化、业务模式等方面存在差异，导致这些人才对业务链条的理解存在偏差，无法达到预期成果。

　　2.投资回报不清晰(68%受访者提及)

　　投资周期过长、回报的不确定性(68%受访者提及)是企业难以全面展开数字化运营的一大障碍。

　　对于一些立竿见影的项目投资，企业抱有相对积极的态度。如车库改造(包括立体车库、导流、临停等)、能源管控方案(水、电等)，以及优化和辅助前线工作人员运营的解决方案(安防、清洁)等，可以合理地减少人员以及其他资源成本。

　　由于地产业的产业链条长、涉及面广，因此相对其他行业进行数字化运营转型的难度更大。这也意味着，不能指望一套数字化运营设备，可以为企业节约了多少成本、创造了多少价值。数字化运营战略更重要的是坚持，比如规划固定资源每年持续投入，长期势必可以看到效果。

　　3.难以选择适合的科技合作伙伴(36%)

　　部分企业(36%)提及有意向选择合作伙伴，但往往面临选择太多以及信息不对称而无从下手的状况。

　　事实上，当前的地产企业刚从“高收益、高杠杆、高周转”的状态中冷却下来，其数字化运营程度很低。甚至存在十分尴尬的现象，有接近10%的房企本身对数字化运营并不感冒，因为其并不了解需要数字化去做什么，依旧是以往“前融-拿地-预售-拿地”的思维模式。简言之，行业迫切需要一个具备整体解决方案的成熟科技厂商。

　　4.成本管控谨慎(32%)

　　在当前的宏观调控下，房企融资边际受阻以及行业利润空间下降，32%的受访企业表示会考虑流动性问题，对于当前非必要的支出秉持更谨慎的态度。

　　尤其对于中小型房企(2020年营业收入低于60亿)，在数字化系统的设计、施工以及应用等研发费用上会更加谨慎，因而分配到数字化运营阶段的投入也是有限的。房企的货币资金中往往30%-90%都是受限的，所以其在数字化运营的大项资金来源往往都是融资。对于中小企业来讲，授信程度低，举债能力较差。因此其融资规模支出比例要提升至少5-15倍以上才可以勉强负担，这是地产行业难以接受的比例。

数据来源：观点指数调研及整理

　　5.数据安全隐患(32%)

　　32%的受访者表示数字化时代，无论是自身业务上线后的数据安全或是客户的隐私保护、数据确权以及法律合规等一系列问题，信息安全都是一大隐患。

　　据观点指数了解，大部分房企或房地产相关领域的企业都有针对资产持有运营和全周期服务开发小程序产，包括物业服务、缴费、人脸验证出入等功能，而基于《信息安全法》，《个人隐私法》等条例，部分受访企业对数据安全表示出担忧。数据的存储涉及许多合规性的工作，包括与法务部的沟通、文件的签署以及接受政府部门的监督，相对复杂。

　　6.与C端割裂，社区及家居领域鲜有革命性产品诞生

　　在社区和家居领域，面临的情况复杂。由于住宅产品为一次性买卖，产权方为大体量的业主，如果要做统一的数字化处理，大部分只能覆盖到公共区域。以调研结果来看，当前家居智能与社区的数字化运营有所割裂，物业企业对于社区的数字化运营局限于对人行、车行以及小区安全监控、水电资源的日常监测，缺乏与业主需求和空间的联动。

　　未来的社区数字化运营应该与家居智能场景共享、联动，如实现社区环境的居家可视，方便业主在家观察于公共空间游玩的小孩的动向，以防发生危险，打造高度融合的社区和家居数字化生活。

　　智慧园区/商业地产

　　园区/商业地产的数字化建设可以分为两个方面：

　　一方面是智能建筑，即楼宇智能设施的解决方案，基于硬件设备的改善、智能联动，结合云端等信息技术实现节能减排、降本增效等目的。

　　另一方面是以数据为核心的运营体系。理想状态下，两方面的建设可以相辅相成，形成数据分析、迭代软硬件的积极闭环。

　　1.智能楼宇将节约超过30%的运维成本。

　　目前行业内园区楼宇的经济寿命在10-25年，楼宇的运维成本(包括能源管控、维修与人力等)将占据总成本的60-70%，换句话说，运维方面的支出约是建设支出的2倍。包括水电、照明、停车、运维、安防等智慧楼宇管控系统，在前期可以依靠较少的代价(如建安成本上升10-20%)，在持续经营过程中可以实现节约30-50%的成本支出(如一线劳务人员以及中层管理岗位的人力支出、以及节约水电等资源的消耗)。

　　以太古商业楼宇与施耐德电气的合作为例，通过物联网平台为现代商业建筑的能效管理提供了借鉴意义。

　　合作案例中采用集成化能源管理方案是目前行业的大趋势，将居于不同区域的项目视为同一个整体进行集团化的监控和管理，将共性的问题整体监控以便快速定位运营以及楼宇中的能源消耗问题。

　　2.数据资产提升企业效率与整合程度

　　1)精细化，提高工作效率与收益

　　从运营者的角度来看，通过数字化系统设定先进的管理标准和规范化业务流程，记录全国项目业务部门的经营数据，可以为精细化运营提供数据支撑。

　　以凯德资产管理平台“猎豹”为例，通过系统内置的SOP及标准，实现业务线上化，并在各个环节设计了监管及预警机制，确保执行落地，提高了业务部门50%的工作效率。

　　2)数字化助力打造产业聚集生态

　　从园区角度来看，利用物联网、云端等技术，配合互为联通的传感设备可以更方便地为入驻园区的企业提供相互交流、帮助与支持的空间。

　　由亿达中国投资建设运营的大连软件园，利用数字化运营技术，打造了具有竞争力的数字产业集群。目前已累计进驻800多家中外企业，涉及大数据、云计算、物联网、人工智能、工业设计、智能制造、智慧医疗、文化创意等新技术业态。

来源：亿达中国-大连软件园

　　1.智慧社区的重点发现

　　(1)行业布局与投入

　　智慧社区已经成为开发商与物业企业的“必修课”。但对于这个年轻的领域而言，智慧社区的落地并不仅仅是技术的革新，其中涉及诸多管理、成本与社会层面的仍待探索的地方。

　　近9成物企认为智慧安防是构建智慧社区的核心，也是资源投入的重点。落地的技术主要包括人行、车行、监控以及衍生技术包括智慧停车、访客管理、自动监控等。

数据来源：观点指数调研及整理

　　(2)智慧社区的目标

　　1)短期内降本增效。8成受访物企表示“降本”是智慧社区的最直观体现，效率提升需要较长时间呈现。

　　2)“物业+管家”模式得到更广泛推广。未来智慧社区不拘泥于传统物业服务，每个社区会具备“ERP雏形”，将聚焦于以“人”为服务重心的创新服务，主要服务于居民生活方式。智慧社区并不是科技设备的升级，服务的本质永远不变。物业企业推广的管家服务，能够为业主提供更好的一对一的服务，关注于空间服务、悠然的生活。

　　3)智慧社区将具备高联动性。其一，可概括为政策导向型，将智慧社区作为智慧城市的子集，从“社会”宏观角度探讨智慧社区的运营维度、运行模式及其与智慧能源、智慧交通、智慧政务等板块的联动，并最终回归到社区改善和居民现代化需要的满足。

　　其二，科技导向型，智慧社区从科技、微观层面输出覆盖范围更广且包含社会关系的智慧社区。

　　智慧社区发展中存在的瓶颈，成本是最大障碍，技术并不是难题。

　　而且，一些无法量化的收益同样威胁智慧社区的“延续性”。诸如人员效率、企业品牌效益的提升很难通过统计数据体现。对于一些资本实力欠缺，流动性不足的企业来讲，这是一个无法绕过的话题。

　　2)易忽略的“隐性成本”

　　智慧社区的推广，理论上降低了社区维护和治理的成本。然而，要关注到名义上的、可测算上的成本被降低的同时，社区治理中另一类“隐性成本”可能会产生。

　　3)脱离“人文”与“实际”。

　　智慧社区的搭建势必会造成服务人员的减少，但很多业主抱怨“可以看到”的服务人员、物业人员的减少，带来了“安全感降低”、“服务品质下降”的感受，这些也是持续围绕在智慧社区中的更久的心理成本和信任成本。

　　1.智能家居的重点发现

　　(1)人工智能渗透率不足20%

　　人工智能，即智能家居的终极目标，当前由于设备技术与应用难题，调研结果显示，渗透率不足20%，目前应用于智能家居的人工智能技术包括智能语音、人脸识别、自动监测等。

　　(2)无线智能单品占主导

　　从整体行业市场来看，得益于后装市场低投入与低技术门槛，后装市场需求更大，因此最终导致智能单品成为销售的核心。

　　(3)入局者增多，供应市场百家争鸣

　　智能家居产业的提供商市场百家争鸣，主要包括全屋智能厂商，例如，施耐德电气、南京物联传感、博联等;传统家电厂商美的集团、格力电器、海尔集团等;智能单品供应商华为、阿里巴巴、京东科技等。

　　(4)家居智能并不局限于“家”

　　目前云边协同技术成为了行业的竞争方向，它将应用场景拓宽至家庭能源、医疗、教育等领域，将“家”的概念渗透至多元化空间。

　　2.行业困局与痛点

　　(1)前装与后装市场存在争议

　　地产商对介入后装市场存疑

　　调研反馈显示，智能家居与地产行业关联度滞后的主要原因是地产商没有科技基础，不确定是否应该步入后装市场。对于后装市场，地产商除了资本以外并无其他优势，超过90%的房企不具备制造核心硬件设备的能力。

　　前后融合理论可行，但现实骨感

　　观点指数认为，前装与后装市场不是割裂的，只是提供给用户的时间节点不一样，两者最终还是要结合。对于房企而言，首先要考虑用户的刚需，在前端配置中一定要兼容后端的市场，方便用户购买其他后装产品，兼容使用。

　　(2)品牌割裂，行业缺乏统一标准

　　如前文所述，智能家居市场呈现多元化态势，上中下游科技服务商更是多元，但从行业生态来审视则是呈割裂状态。国家层面对智能家居行业的发展做出过重要规划，但是行业标准体系尚未明确建立。

　　(3)智能单品体验差，报修困难

　　目前市场盛行的智能家居产品并未达到真正的“智能化“，多数智能家居产品仍以APP控制为主，相较于语音交互或是控制面板，手机APP控制的客户体验感反馈较差。而且售后维修成为难以绕过的话题。

　　新兴业态的数字化运营

　　(1)社区养老趋势：因地制宜设计解决方案。

　　未来的康养行业大趋势是并入智慧社区的居家养老模式。根据不同场景需求因地制宜，制定出相适的养老解决方案，其核心将是围绕着老人的居家安全、生活护理、异常监测和及时救治展开。

　　(2)妥善保护个人隐私的情况下提供养老服务。

　　未来智慧养老的技术方向是不侵犯隐私又能够合理为消费者提供帮助、为管理者提供效率。

　　(3)养老产业需要更现代化的医院保障。

　　疫情“黑天鹅”事件对医院的医护水平与环境提出挑战，同时也对其后勤管理提出了更高要求。实现“可视化”目标，包括对医院建筑能耗完全计量与分析;安防、温控、电网等运维信息的实时管理;整个建筑管理设施的监控将会成为未来医院智慧后勤的发展方向。

　　智慧运营在文旅的赋能异常丰富，包括景区动态监测、信息监管、大数据统计分析、景区人流引导、安全预警等，可以全面了解行业和游客需求、旅游目的地动态、投诉建议等内容，推动传统旅游管理方式向现代管理方式转变。

　　不过，如今监管禁止文旅项目采用全程“人脸监察+行为轨迹”的分析，即上述基于面部识别进行客户数据收集实现的功能，将很难在文旅项目中继续取得进展。

路在何方：未来思考与畅想

　　1.园区及商业资产未来运营方向

　　1)集成更新现有设备。

　　在施耐德电气的改造案例中有部分是通过新系统集成旧设备的改造方式，这样既可以达到管控一体的效果，又可以实现降低投入成本。

　　2)明确管理架构，注重效率。

　　个别案例中通过新系统对能源消耗的监控、能源数据采集、分析，以及通过自动化达到节约能耗的效果。以施耐德楼宇管理系统为例，受益于楼宇顾问强大的云分析能力，大量的楼宇数据转化为可执行信息，从而提高故障检测能力，延长设备的使用寿命以及判断节能机遇和趋势。

　　3)战略合作保持严谨态度-聚焦项目经验与科技基础。

　　房地产和相关领域企业若要寻求第三方科技服务商的数字化运营合作，拥有地产项目经验、丰富的产品案例，同时具备独立的IT基层架构以及硬件设备研发能力的科技公司将会更合适。

　　4)围绕“降本增效”，建立可持续发展长期计划。

　　对于当前的产业园区建设，企业管理者不应该只局限于园区建成后的数字化运营，而是要在建设初期将“碳中和”与可持续发展理念植入。

　　而这一点，国外已经走在前列。

　　在德国柏林的欧瑞府能源科技园内，能源的可视化与可控化达到了一个新的高度。施耐德电气是园区相关电力和能效问题的合作伙伴，助力提供环境保护和资源节约的解决方案。在园区建设初期，欧瑞府零碳能源科技园便将能源监测设备植入其中，基于全生命周期进行设计、运维和管理，避免了建筑建设完成后的反复设计、改造，实现能源管理效果的最大化。

　　2.智慧社区的未来方向

　　1)“长期眼光”+“短期收益”。

　　对于传统社区的智能化升级不应局限于“成本收益”的角度。智能社区的发展需要领导者用价值投资的眼光去审视传统物业的短板。当然，短期内的盈利回报可以使得决策层更加坚定目标。

　　2)未来科技应与服务融合。

　　科技的提升不能动摇以服务为先的根本，一味地堆砌先进的物联网设备反而适得其反，不利于智慧社区的推广。观点指数认为，物联网在社区板块中的发展将走向设备人性化、服务化。科技、数据与服务的融合将成为房企与供应商未来共同探讨的话题。

　　3.智能家居的未来方向

　　1)“后装”市场以合作为主。“后装”市场具备显著的的技术与价格导向性，而且由于成本较低、安装便捷的特点，更被C端消费者所青睐。房企的“介入”或自行研发，事实上并没有显著的优势。与全屋场景模式科技商进行合作，是首选，减少了最终销售的不确定性，房企的“身份”也便于更好地融入。

　　2)“前装”市场应提早布局。

　　尽管企业之间存在布局之间的争议，但是观点指数认为，相较于“后装”市场，房企在“前装”市场具备绝对的优势与议价空间，而且服务质量更高且更稳定，连接的速度与稳定性也更强。

　　3)追求“真智能“，推动兼容性标准建立。

　　观点指数认为，目前的互联网通讯技术、智能家居产品已经能够实现消费者基本的个性化家居控制。但是智能家居如果要突破，从一个独立的单元延展到更庞大的智能家居体系，必须要建立起相应的物联网标准。

　　4.康养和文旅未来方向

　　1)提升居住环境安全感和舒适度。

　　对于康养业态中存在的关注老人精神健康问题，观点指数认为在取得技术的突破之前，只有居住于亲友邻里附近是比较好的方案，而并入社区的疗养机构将成为未来趋势。

　　2)战略合作保持严谨-注重数据安全。对于多次提到的个人隐私、数据安全问题，我们认为服务商数据安全性以及合作的稳定性都应是企业的考虑范畴。寻求与信誉好、企业道德准则严格的合作伙伴，将更有保障。

　　A确保服务商提供安全的数据访问

　　B确保服务商进行数据隔离

　　C确保服务商有安全的部署

　　3)起到告知和自主选择的义务。

　　告知最终用户如人脸识别等信息技术的适用范围，个人信息有强有力的保护。同时客户根据自身需求自主选择，享受新技术应用带来的便利才是长远之道。