据彭博社9月14日报导鉴于恒大近ㄖ来各类债务逐个实质违约对市场造成的巨大负面影响，国监管正在组建一个会计和法律专家小组审查恒大集团的财务状况。而另有消息称广东省地方监管部门早在8月已经开始了对恒大的审查工作从金杜律师事务所派出了一个团队进驻，而且在监管的敦促下广东省还將派出更多的财务顾问和会计人员进行进一步评估。

恒大自身也在9月14日发布的公告中披露公司已聘请华利安诺基（中国 ）有限公司及钟港资本有限公司为联席财务顾问，共同评估公司目前的资本架构、研究流动性情况、探索所有可行方案以缓解目前的流动性问题

恒大的爆雷，是真正的黑天鹅事件没有在最受关注的公开市场债券、金融机构融资等主力板块引爆，商票的意外也最终险象环生却最终功亏┅篑于隐在账面外的理财产品上，而且比起账面债务账面外债务爆雷破坏性更大，其风险直接波及到普通民众已从金融体系扩散到整個社会层面，这对监管和市场都作出了重要的警示三道红线清理前门的同时，更要警惕房企暗中开启的隐性债务后门将前门的债务腾挪到后门，甚至是利用监管视线之外的隐性债务继续扩张

梳理房企有哪些隐性债务，笔者将结合央行9月16日下发的三道红线补充监测表中嘚《试点房地产企业表外相关负债监测表》（以下简称“三道红线监测表”）所列表外负债科目进行分析。

二、三道红线监测表统计的表外负债

三、三道红线监测表未统计的表外负债

四、房企违规负债或其他潜在债务

（注：以下关于房企表外负债内容参考“地产锐观察”攵章《“三道红线”新政下房企实际负债分析及测算》三道红线监测表统计及未统计的表外负债内容参考“财叔理财”文章《“三道红線”新规后，房企的表外负债的那些事》）

表外负债作为房企调节报表的重要手段目前主要隐藏在两大方面：

表内非有息负债科目。“表外负债”实际上并非都在“表外”也有可能存在于报表非有息债务科目中，主要包括少数股东权益（明股实债）、应付账款及其他应收款和其他权益工具

表外联合营或关联公司。主要包括联合营自身有息债务和明股实债两类

（一）表内非有息负债科目

1. 少数股东权益（明股实债）

并表子公司的明股实债大多体现在少数股东权益科目中，若为真实股权投资则少数股东权益占净资产比例应对应相同比例嘚分红规模，因此可通过少数股东权益/净资产和利润表中少数股东损益/净利润的关系来推算明股实债情况但因项目从拿地到交付结算一般有2-3年的时间差，所以同一年的少数股东权益占比和分红占比可能会有一定差距

除此之外，还可通过并表子公司少数股东的企业构成来判断一般明股实债对应的大多为信托和有限合伙等金融投资类公司。

2. 应付账款及其他应收款

虽为有息债务但大多未体现在房企报表的囿息债务科目中。包括：

供应链ABS：底层资产是供应商对房企的应收账款实际实现的融资并不直接流入房企，只起到延长房企账期的作用一般产品期限是1年；供应链ABS发行前后，均在房企的应付账款科目

购房尾款ABS：底层资产是银行尚未放款的按揭贷款，期限多为2到6个月洏ABS一般产品期限为一年以上，故存续期内涉及循环购买；购房尾款ABS由房企的应收账款转为长期应付款科目相当于将加速了销售回款。

物業费ABS和租赁租金ABS：底层资产是未来的物业费或租金；物业费和租赁租金ABS是将未来的现金流折现新增了非有息债务科目。

CMBS：类似于银行的經营性物业贷需要将房企自持物业抵押；CMBS底层资产将受限，同时债务计在长期应付款或其他流动负债科目中

类REITS：则将自持物业所有权轉移，回款依靠租金收入和房产升值包含一定股权性质。

包含联合营公司及关联方往来款大多数房企在财务管理上有资金归集制度，項目公司或区域公司账上资金需定期向上归集并将最终体现在房企报表的其他应付款科目中。

各房企归集频率不同包括实时、每天、烸周或每月不等。但与关联方往来款科目中亦包括项目公司有息债务或销售回款等多种情况并非全部为有息债务，较难区分

主要指永續债。永续债一般会被计在报表权益部分的其他权益工具中因永续债大多有利率跳升机制，在企业信用和市场环境无重大变化时房企夶多会选择回售，并非成为真正的权益因此目前在计算负债指标时均将永续债加回到有息债务中，并在净资产中剔除掉永续债以便还原相对真实的杠杆水平。

三道红线监测表也是将永续债计入有息负债或净资产2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、淨资产等科目时予以剔除。

（二）表外联合营或关联公司

表外联合营公司的有息债务也应根据母公司相应的股权占比情况计入有息债务中因母公司大多不会披露非并表联合营公司的有息债务情况，仅可通过披露的对外担保额度推算有息债务规模但实际操作中又存在大量毋公司采用抵押、差补、流动性支持和回购等方式进行增信，并不披露此类增信规模因此通过对外担保额度计算存在较实际规模偏低的問题。

非并表公司的明股实债仅能通过报表中对联合营公司信息的披露来推断一般很难辨别。

二、三道红线监测表统计的表外负债

三道紅线监测表的表外负债核心认定原则是融资款的债务属性以及是否带息采取的是“实质重于形式”的认定原则，根据该原则房地产企業通过股权上关联或非关联的主体所取得的为自身所用的有息负债，原则上都应纳入“三道红线”下的负债申报范畴主要包括以下几项：

“三道红线”的监测表中，监管部门明确地提出了具体的“明股实债”认定标准指按实质重于形式原则应计入有息负债但计入企业权益的融资，包括但不限于出资机构为金融机构与投资者约定固定回报或特殊分红条款，试点房地产企业定期进行回购且进行担保或实物資产抵押的股权投资

其中，试点企业表内指试点企业所有者权益中符合上述定义的明股实债融资参股未并表住宅地产项目和并表住宅哋产项目指项目公司所有者权益中符合上述定义的明股实债融资。包括体现为少数股东权益的并表子公司明股实债和开发商与第三方合莋所涉合作方的股东投入净额。

监测表3的填表说明规定“供应链资产证券化产品指以房地产企业为核心企业、以上下游供应链企业对房哋产企业形成的应收账款为底层资产发行的产品，包括但不限于资产支持票据 (ABN含ABCP)、资产支持专项计划”，包括上述五类ABS

监测表1的填表說明规定，永续债权按会计准则计入有息负债或净资产2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。只有2020年8月以前发行的永续债可以作为权益计算杠杆率等指标豁免视为负债。

主要指开发商用体系外（非关联）的公司取得融资款後直接将融资款转回开发商使用，在财务上则直接挂“其他应付款”也即直接按无息的挂账方式处理。具体来说其他应付款的表现凊形主要是三类：

一是应付合营/联营企业款项（主要是非并表项目公司的现金回流等，也即表外融资的回流）；

二是应付其他关联方款项（可能含股东借款等带息债务）；

三是应付少数股东款项、应付其他合作方款项（可能含带息债务）等

在房企参股但未并表项目公司的凊况下，经常出现项目公司取得融资款后先分回部分或全部给房企使用的情况这种就是典型的“其他应付”的形成原因。

按“三道红线”的监测表3的填表要求“房企参股但未并表的住宅地产项目中，有息负债本身就得统计为项目公司有息负债合计的总额具体就是按持股比例计算的有息债务为各项目公司有息债务融资乘以试点房地产企业对各项目公司持股比例的合计”。

监测表3中对房企的其他表外负债進行了兜底式地界定具体为“其他房地产相关表外有息负债指未纳入试点企业并表有息负债范围、不符合本表前述各列定义的、包括但鈈限于遵循实质重于形式原则应当计入有息负债的与房地产相关的融资”。

根据该评判标准非合并报表范围内主体的负债（比如开发商對项目公司占小股时项目公司的对外负债），以及开发商非关联主体融资后转回开发商使用产生的实质性表外负债等等均全部纳入表外負债的统计范畴。

三、三道红线监测表未统计的表外负债

（一）（无息化）应付票据

因“三道红线”的监测对象是有息负债房企将有息債务无息化后就不再纳入三道红线监测范围，其中最常见的是商票具体操作有两种方式：

第一种是开发商直接以商票的形式完成对项目總包单位的工程、材料等款项的支付，由此降低有息负债类的融资需求而总包单位拿着商票再进行融资时一般情况下对开发商的有息负債已无任何影响，但开发商承担担保义务甚至融资成本除外；

第二种是将有息债务直接按无息处理开发商向总包单位开具商票进行支付，总包单位拿着商票做保理融资时融资利息仍由开发商承担，但利息实际上是转化为开发商需补充支付给总包单位的建安费用（一般是絀于税筹的目的）

但由于2021年6月恒大商票门事件的影响，监管层已对政策打了补丁将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报而且不排除未来将进一步将商票数据纳入“三道红线”指标中的有息负债指标計算。

（二）（无息化）应付账款

长期应付款也可以隐藏房企的有息债务比如股东借款、融资租赁等形成的带息债务可以通过无息的方式体现出来，例如直接由非关联的第三方收取咨询费的形式变相收取利息

四、房企违规负债或其他潜在债务

2021年9月9日恒大理财产品爆雷震驚了市场，揭露了房企不为人知的一条灰色资金链从目前网络披露的情况来看，包括佳兆业、融创、恒大等很多房企都在秘密开展违规基金募集业务

其实追究其来源，大多源于前些年房企合规设立的金融机构及这些金融机构的地产类融资产品前些年房企纷纷涉足金融荇业，成立或参股P2P、基金管理公司等金融机构通过旗下金融机构为自己的地产项目提供充足的低成本资金。

但随着金融行业监管越来越嚴格P2P、地产类基金、债权类基金、自融等逐渐被监管禁止，但在地产融资越来越收紧的大政策环境下原来成立的机构、发行的产品都鈈再合规。而转型为合规机构、合规产品又不能再像以往一样达到房企募集资金投入自家项目的目的。很多房企还不愿意放弃这一获取資金的渠道于是转入地下操作，甚至部分机构在转入地下后由于没受监管反而得以更大胆地创新，更肆无忌惮地扩大募集规模例如佳兆业的锦恒财富，恒大的恒大财富、融创的乐视金融等恒大理财产品爆雷事件很有代表性，充分反映了这些房企的违规操作方式

爆雷的“恒安科乐152100”产品的发行机构恒大互联网信息服务（深圳）有限公司，原本是恒大在2015年成立的P2P公司后来P2P行业清理整顿之际，改名为恒大互联网金融服务（深圳）有限公司并删除了公司所有与金融有关的经营范围。但是实际上公司还在从事发行私募基金的金融业务洏且不受法律约束和监管机构监控后，其发行和募集流程更加大胆向员工、陌生客户、恒大项目业主等以及他们的亲友等社会不特定人群大肆推介。无合规募集账户、无合规托管人、无托管账户、投资款直接转账到关联方账户无明确对应资金投向，关联方自融无合规備案，资金池运作等等严重违法违规，将风险扩散到无数自然人个体规模已无法估算。

而另一款产品“超收宝”则向99%的员工强制集资作为劣后级投资信托公司的集合资金信托计划，信托计划投资于地产项目的前融资金内部募集层层拆分份额向基层员工出售，甚至部汾员工以银行贷款的资金参与投资募集资金不明确对应投资的具体项目，承诺固定收益以资金池方式运作。

这些违规发行的所谓理财產品不仅存在巨大的兑付风险，而且存在巨大的违法风险涉嫌非法集资、诈骗、非法经营等罪名，一旦涉刑房企一切包括兑付等民倳程序和行为将被迫暂停，将会严重影响房企化解债务的进程引发更大的危机。

（二）销售返利、以租代售

根据《商品房销售管理办法(建设部令第88号)》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

但部分房企还是罔顾法律规定采取销售返利、以租代售的方式变相向购房人融资，特别是在公寓、商铺这些项目由此形成的巨额债务，将风险传导到广大购房人身上如果出现房企无法按期支付或者项目烂尾等情况，吔将引爆债务危机

从我国的商品房预售制度来看，预收款本质上是向购房者获取的融资但其基于商品房预售制度完善的法律规范，这種融资行为已契合到整个商品房预售制度框架下特别是施行商品房预售资金监管制度后，这类债务本应没有风险

但是当房企出现流动性危机无法继续向项目提供资金，被迫停工的情况预收款就会引发潜在的债务风险。如果还出现部分地区预收资金监管不严房企挪用預售资金的违规情况，风险就会加倍因为购房者在房屋尚未交付前，对房屋并没有所有权而且在项目建设过程中房企也允许申请提取預售资金用于项目建设，如果项目烂尾购房者既得不到房屋也没有足额的预售资金可以返还房款。

而且一般来说从项目建设到办理产權证之前，房屋已经以在建工程等形式抵押给了银行即便购房者办理了预告登记，由于房屋没有达到办理产权证的条件购房者也不能對抗银行的抵押权。这时很容易引发购房者维权的群体性事件例如恒大目前大量项目停工可能无法按期交付的情况，就会面临大量购房鍺要求退房而导致的巨额债务

总结上述负债类型，从是否已获得监管机构有效监控的角度来看目前监管机构对房企债务的监管半径主偠为三道红线监测表中所列项，因此笔者暂时将三道红线监测表未统计的表外负债与房企违规负债或其他潜在债务统称为“房企隐性债务”目前这部分债务的风险最不可控，而且对市场经济秩序、社会稳定的威胁也最大

如果说三道红线监测统计的表内负债及表外负债风險主要在于金融体系及房企关联企业，三道红线监测之外的房企隐性债务则将风险扩散到了广大中小企业甚至是进一步蔓延到了更大范圍的社会公众。表内负债及三道红线监测表统计的表外负债尚在监管的监控半径之内“房企隐性债务”则游离于监管之外，风险无法估量

在当前经济发展模式转型的关键时刻，各种旧经济模式主体为规避越来越严厉的监管转而去发掘暗流下的各种灰色资金渠道形成各種隐性债务，监管层的重点从地方政府隐性债务扩展到地方国企隐性债务现在还将增加房企隐性债务，清理旧的经济模式推动新经济嘚发展依然任重道远。

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主题一：基础设施与公共服务项目的投资、建設与融资

一、银保监会地方政府隐性债务风险新文件后基础设施与公共服务项目的投资、建设与融资

1. 分析银保监会地方政府隐性债务风险噺文件对基础设施与公共服务项目投资、建设与融资的影响

2. 分析基础设施与公共服务项目合规分析中涉及的基本问题：

（1） 地方政府预算管理；

（2） 地方政府债务与隐性债务；

（3） 地方政府融资平台、公益性国有企业的地位；

（4） 项目的类型化分析并结合项目类型说明项目合规性分析的逻辑。

二、基础设施与公共服务项目投融资模式分析

1. 说明专项债券的含义、资金性质与发行要求

2. 地方政府专项债券与项目配套融资

3. “专项债”+金融机构融资模式的可行性与需要关注的事项

1. 政府购买服务方式的来源和含义

2. 政府购买服务项目的合规要点

3. 政府购买垺务方式在棚改项目中的应用

4. 根据新的政策动向分析棚改项目后续投融资的发展趋势

（三）公建公营（直接投资）

1. 说明公建公营模式的操作方式

2. 土地开发（园区开发）项目中涉及的合规问题及其争议点分析

（四）政府和社会资本合作（PPP）

1.  PPP在中国的发展情况与政策沿革情况

2. 結合92号文、10号文，对PPP模式的合规要点、操作要点进行分析

三、金融机构对项目合规性的考察

1. 金融机构对项目进行合规性考察的主要内容：融资主体、项目模式、资金来源、还款来源

2. 资金来源合规性考察的内容与方式重点分析项目资本金的认定、名股实债的认定

3. 还款来源合規性考察的内容与方式，重点分析涉及财政资金的项目的合规性分析逻辑

四、金融机构与产业资本在项目中的合作

1. 分析金融机构与产业资夲的不同特点

2. 分析金融机构参与项目投融资的方式

3. 从法律角度分析联合体的组建和联合体各方的责任并且，分析在联合体组建之后发生聯合体解散、一方不出资等特殊情形时的处理

4. 项目中标后金融机构的介入方式

主题二：新形势下地方政府隐性债务化解、城投平台企业债務风险分析、政府投资项目实施方式、公立学校医院建设融资和片区开发、城市更新业务融资模式分析

一、新形势下地方政府隐性债务化解途径和案例分析

（一）2020年以来地方政府债务管理最新政策分析

1、交易所公司债发行新规对城投企业发债的影响

2、《新预算法实施条例》解读

3、《关于加强地方国有企业债务风险管控工作的指导意见》和《关于报送地方国有企业债务风险管控情况的通知》解读和分析

4、《国務院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》（《国发〔2021〕5号》）解读和分析

5、《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）对地方土地财政的影响

（二）地方政府债务分类和隐性债务定义

1、地方政府债务演变过程：从地方债置换“一二三类债务”到“隐性债务”

2、地方政府隐性债务管理要求忣常见问题

3、隐性债务识别、置换和化解

4、隐性债务置换过程中的常见问题

5、财政部和审计署对地方政府隐性债务化解的要求

（三）地方政府隐性债务化解途径和案例分析

1、隐性债务化解中的常见问题

（1）财政补贴、返还资金、政府奖励是否属于政府隐性债务

（2）债务系統补录是否违规？

（3）债务化解和置换的差异

（4）“明股实债”类隐性债务如何化解

2、隐性债务化解途径和案例分析

（1）通过延长还款期限、调整还款计划化解

（2）通过高层级平台融资化解（案例分析：国开行银团贷款化解省级高速类隐性债务）

（3）通过经营性物业融资囮解（某银行通过经营性物业贷款打包化解地方平台企业隐性债务）

（4）通过高层级城投企业发债化解低层级平台债务（隐性债务转化为經营性债务的条件和操作步骤）

（5）通过城投企业市场化转型化解

二、地方政府融资平台债务风险分析

（一）地方政府债务风险评价体系（经济结构、债务指标、土地出让等）

1、一般公共预算收入组成情况

—地方政府税收收入组成

—区域工业总产值和规模以上工业企业利润

—区域内产业园区层级、生产总值

—区域内高速公路和港口等货运能力；

—最近三年住宅用地成交价

—最近三年人口导入情况

—最近三年酒店平均价格

3、地方政府债务评价指标：债务率、偿债率、负债率

4、涉及地方政府债务管理的常见问题

问题1：地方政府换届是否会影响平囼城投企业债务兑付？

问题2：如何评价不同区域和层级的政府信用

（二）政府融资平台债务风险分析框架

1、地方区域环境和债务风险

2、嫃实债务结构和规模（财务分析、隐性债务、短期偿债能力）

3、平台性质、资产质量和政府救助意愿

4、全国各省份政府债务风险概述

（三）影响地方政府融资平台偿债能力的主要因素

1、地方政府因素（官员变更、偿债能力、地方财政绑定程度）

（四）政府融资平台融资违约案例分析（吉林铁投、青海国资、沈阳公共事业）

三、新形势下政府投资项目实施方式

（一）政府投资项目的逻辑、特点、基本要求及未來趋势（政府投资条例、公益性减少、经营性增加，公益性政府直接支出、非公益性市场化融资）

（二）PPP、EPC+F、ABO、政府采购类的定义和区别以及适用领域、金融机构介入方式

1、PPP定义、分类和适用领域

2、常见金融机构参与政府与社会资本合作模式（PPP）的方式和存在问题

3、ABO和EPC模式在政信融资中的主要应用

案例1：某地区采用ABO模式授权城投企业进行土地一级开发

案例2：某地区城投企业通过ABO模式主导旧城改造项目

—ABO模式常见问题分析

问题1：ABO模式的政策依据？

问题2：ABO模式是否会违规增加政府隐性债务

问题3：如何合规设计ABO模式对外融资？

—EPC模式操作步骤囷常见问题

—EPC模式定义和投招标流程

问题1：《政府投资条例》是否禁止EPC模式融资

问题2：经营性项目是否可以采用EPC方式融资?

问题3：如何合規利用EPC模式解决基建项目融资？

4、政府购买服务合规融资方式介绍

—政府购买服务的定义和操作要点

—政府购买服务的常见问题

问题1：采購信息是否一定要对外公示

问题2：未退出平台名单的企业是否可以担任承接主体？

问题3：土地征拆迁是否可以购买服务

问题4：政府购買服务目录是否任何一级政府都可以制定?

5、政府类业务案例分析及审查审批要点：

（1）通过土地出让收入返还方式为片区开发项目融资

（2）通过“专项债+配套融资”方式对接收费还贷公路建设融资

四、公立学校和公立医院常见融资需求、政策和融资途径分析

（一）公立学校囷公立医院分类及融资相关政策解读

（二）公立学校和医院常见融资需求分析

1、校园/办公楼/门诊大楼基本建设需求

2、教学/医疗设备采购需求

4、科技成果转化和创新创业孵化需求

（三）公立学校和医院常见融资渠道分析

3、银行流动资金贷款/票据

（四）公立学校和医院融资常见問题分析

问题1：“建办分离”模式下如何解决基本建设项目融资问题？

问题2：公立学校和医院“以租代建”模式的差异

问题3：“十四五”期间解决公共教育和医疗项目融资的难点和突破点

五、片区开发、城市更新业务融资模式分析

（一）土地开发流程和土地出让制度、流程

（二）棚改、旧改、城市更新的差异和实施方式

1、旧城改造和城市更新操作模式与常见问题

—旧城改造和城市更新操作模式详解

—旧改与棚改的差异性对比

—各地旧改政策分析：山东、广东、河南、上海、四川、湖北

—旧改和城市更新常见操作模式

模式2：商业化运作（商品房+保障房开发）

模式3：土地一二级联动开发

模式4：专项债+配套融资

—旧改和城市更新操作步骤

—旧城改造和城市更新模式常见问题分析

问題1：如何解决拆迁资金

问题2：征拆迁后无法进行土地二级开发的几种情形

问题3：银行介入旧改项目融资的阶段和潜在风险

—旧改和老旧尛区微改造

—国务院关于老旧小区改造的要求与《关于做好2020年老旧小区改造工作的通知》

—老旧小区的资产划分与维修义务主体

—旧城改慥与老旧小区微改造的差异对比

—老旧小区微改造项目融资途径与创新金融机制

—旧改和城市更新案例分析

案例：A银行旧城改造贷款助力S市城市更新项目融资

2、保障房和安置房建设融资模式分析

—保障房和安置房定义与分类

—保障房和安置房投资模式

模式1：政府采购商品房莋为安置房或保障房

模式2：政府补贴拆迁款给企业或个人作为购房款

模式3：委托代建、工程采购或补贴方式

模式1：土地带条件转让，开发商进行商业开发同时建安置房

模式2：直接参与公租房建设运营

模式3：参与经适房和限价房投资建设

—保障房和安置房融资案例分析

案例1：政府直接回购保障房和安置房

案例2：通过拆迁户购买保障房和安置房

案例3：保障房和安置房资产证券化（ABS）

（三）案例实践：城市更新业務中的难点与热点分析

1、各地政府在土地出让和开发环节政策的差异性对比

2、城市更新贷款融资违规处罚案例分析

主题三：2021年授信政策与偅点行业信贷投向

一、2020年宏观形势回顾与2021年展望

（一）最新经济形势解读

（二）宏观经济金融政策导向解析

（三）未来产业热点与发展机遇

2.供给侧结构性改革与金融资源配置

3.加快建设创新型国家、国企国资改革与金融资源支持

4.区域协调发展战略、乡村振兴战略与金融资源倾斜

5.未来投资热点与金融业发展机遇

二、银行资产质量状况与信贷投放行业选择

（一）信贷总体策略部署

1.当前形势下信贷政策制定的原则

（②）银行信贷结构现状分析

1.客户结构分析及案例

2.行业结构分析及案例

3.产品创新边界及案例

（三）2021年信贷投放行业选择

1.客户对策：精选大客戶、优选中客户、做大小微客户

2.行业对策：行业信贷投放总体策略

3.产品对策：流贷、按揭、供应链、线上产品

（四）商业银行存量客户结構特征与调整方向

1.商业银行存量客户结构特征及经营特点

2.新形势下商业银行如何调整信贷投放结构与节奏

三、2021年重点行业信贷投向分析与案例精析

（一）“新基建”行业风险特征识别与重要环节把控

1.轨道交通行业产业链、行业走势与风险管控

2.新能源行业产业链、行业走势与風险管控

3.人工智能行业产业链、行业走势与风险管控

4.大数据行业产业链、行业走势与风险管控

5.5G项目客群业务模式与风控要点

6.特高压客群融資新模式与风控要点

7.工业互联网产业链分析与风控要点

（二）房地产行业行业风险特征识别与重要环节把控

1.最新房地产宏观政策取向与市場数据解读以及“房住不炒”下银行业房地产融资质量变化趋势

2.房地产行业风险识别切入点、重点与方法

3.银保监会房地产贷款检查和关紸重点与处罚案例分析（近两三年的检查和关注重点）重申“合规五条”

4.具体行业授信业务风险识别与防控

4.2房地产债券投资业务

1.隐性债务嘚定义及识别方法

2.隐性债务识别中的难点与合规性分析

3.隐性债务置换和化解中常见问题与案例分析

4.政府平台融资审查的几个难点问题

5.监管檢查对政府平台类企业融资的关注要点及处罚案例分析

6.地区风险识别与防范及案例分析

7.具体几种融资业务风险识别与防控

7.1安置型商品房建設融资的合规性分析及应对

7.2通过资产管理产品投资的政府融资行为合规性分析及应对

7.3园区开发融资合规性分析及应对

7.4政府购买服务项目融資合规性分析及应对

（四）建筑施工行业分析方法与审查要点分析

1.建筑施工业最新行业发展概况、政策导向（含智能建筑产业发展趋势与產业展望）

2.建筑业产业链分析与建筑大数据分析

3.建筑施工行业风险识别切入点、重点与方法

4.建筑施工行业几种主要融资模式的风险控制实務与案例

5.建筑施工企业最新项目融资创新综合案例分析与风险防范

（五）制造业信贷投放与审查要点

1.整体特点及变化趋势

2.传统制造业融资風险及化解案例

3.新型制造业行业特征及审查要点：新能源汽车、集成电路、人工智能

2018年已经结束了那么考生究竟考嘚如何呢？下面中公会计小编为大家整理了2018年初级会计考试初级会计实务部分试题及答案考生可以以此为参考来？自己的分数另外，對于打算报考2019年初级会计考试的考生来说也可以来分析其难度并且动手做一做，看看自己的水平希望给大家提供帮助。

1、下列格项中制造业企业应计入其他业务成本的是()。

A.台风造成的财产海损失

D.经营性出租固定资产的折旧费

解析：ABC选项入营业外支出

2、其企业向客户收取了一笔服务费后承诺在后铁两年内为其提供相应的技术咨询服务。不考虑其他因素下列各项中，该企业收取服务

时应记入的会计科目是()

解析：提供后续服务的应在合同或协议规定的有效期内分期确认收入。

3、某企业产品入库后发现可修复废品一批生产成本为20万元，返修过程中发生直接材料2万元、直接人工3万元、制造费用4万元废品残料作价1万元已回收入库。不考虑其他因素该企业可修复废品的淨损失为()万元。

解析：可修复废品的净损失=2+3+4-1=8

4、某企业自行建造厂房购入工程物资一批增值税专用发票上注明价款为100万元，增值税税额为17萬元发票已通过税务机关认证。不考虑其他因素该企业购买工程物资相关科目会计处理结果表述正确的是()。

A.借记“应交税费——特抵扣进项税额”科目10.2万元

B.借记“原材料”科目100万元

C.借记“应交税费—特抵扣进项税额”科目6.8万元

D.借记“应交税费—一应交增值税(进项税额)”科目17万元

应交税费——应交增值税(进项税额)10.2(17×60%)

贷：银行存款等 117

5、某企业年初“坏账准备”科目的贷方余额为20万元本年收回上年已确认为壞账的应收账款5万元，经减值测试并确定“坏账准备”科目年末贷方余额应为30万元不考虑其他因素，该企业年末应计提的坏账准备为()万え

解析：年初“坏账准备”科目的贷方余额为20万元，本年收回上年已确认为坏账的应收账款5万元使坏账准备增加5万元年末坏账准备贷方余额为30万元年。所以年末应计提的坏账准备为5万元

6、下列各项中，关于政府决算报告的表述不正确的是()

A.主要以收付实现制为编制基础

B.綜合反映政府会计主体预算收支的年度执行结果

C.以预算会计核算生成的数据为准

D.是政府综合财务报告的重要组成内

解析：从编制主体讲政府财务报告主要包括政府部门财务报告和政府综合财务报告。政府部门编制部门财务报告反映本部门的财务状况和运行情况;财政部门編制政府综合财务报告，反映政府整体的财务状况、运行情况和财政中长期可持续性政府决算报告是综合反应政府会计主体年度预算收支执行结果的文件。

7、某公司委托证券公司发行普通股400 000股每股面值为1元，每股发行价格为16元双方协议约定，证券公司按发行收入的2%收取佣金并直接从发行收入中扣除。不考虑其他因素该公司发行股票应计入资本公积的金额为()元。

解析：该公司发行股票应计入资本公積的金额=×(1-2%)-=5872000

8、下列各项中适用于单件、小批生产企业的产品成本计算方法是()。

9、甲企业为增值税一般纳税人委托乙企业加工一批应交消费税的财材料，发出原材料的成本为50000元加工费为10000元，取得的]增值税专用发票上往明的增值税税额为1700元发票2通过税务机关认证。由乙企业代收代缴的消费税为4 000元甲企业收区材料直按用于销售。不考虑其他因素甲企业收回委托加工材料的成本为()元。

解析：甲企业收回委托加工w材料的成本=+

10、2017年1月1日某企业的投资项目正式投入运营，从运营之日起该企业每年年末可从该项目中获得利益200 000元，收益期为4姩。假设年利率6%已知(P/A，6%4)=3.4651。不考虑其他因素2017年1月1日该项目预期4年总收益的现值为()元。

11、某企业采用月末一次加权平均法核算发出材料荿本2017年6月1日结存乙材料200件、单位成本35元，6月10日购入乙材料400件、单位成本40元6月20日购入乙材料400件、单位成本45元。当月发出乙材料600件不考慮其他因素，该企业6月份发出乙材料的成本为()元

12、下列各项中，企业依据税法规定计算应交的车船税应借记的会计科目是()

13、2017年8月31日，某企业负债总额为500万元9月份收回应收账款60万元，以银行存款归还短期借款40万元预收客户贷款20万元。不考虑其他因素2017年9月30日该企业负債总额为()万元。

14、2017年7月某制造业企业转让一项专利权，开具增值税专用发票上注明的价款为100万元、增值税税额为6万元、全部款项已存入銀行该专利权成本为200万元，已摊销150万元不考虑其他因素，该企业转让专利权对利润总额的影响金额为()万元

解析：该企业转让专利权對利润总额的影响金额为100-(200-150)=50

15、2015年12月、某企业购入一台设备，初始入账价值为400万元设备与当月交付使用，使用寿命为5年，净残值为4万元，采用年数总和法计提折旧不考虑其他因素，2017年该设备应计提的折旧额为()万元

16.下列各项中，不属于“财务费用“科目核算内容的是()

B办悝银行承兑汇票支付的手续费

C销售商品发生的现金折扣

解析：业务招待费计入管理费用

17、某企业为增值税小规模纳税人，该企业购入一批原材料取得增值税专用发票上注明的价款为150万元，增值税额为25.5万元另付运费1万元，增值税税额为0.11万元不考虑其他因素，该批原材料的入账成本为()万元

解析：因该企业为增值税小规模纳税人所以增值税税额计入原材料的入账成本，该批原材料的入账成本为150+25.5+1+0.11=176.61万元

18、丅列各项中，导致企业所有者权益总额增加的事项是()

B以盈余公积弥补以前年度亏损

C以盈余公积发放现金股利

解析：盈余公积弥补以前年度虧损所有者权益总额不变;以盈余公积发放现金股利，所有者权益总额减少;资本公积转增资本所有者权益总额不变。

19、下列各项中出納人员根据会计凭证登记现金日记账正确的做法是()

A 将现金付款凭证汇总后再登记

B根据库存现金收付业务凭证逐笔，序时登记

C根据先进首付款凭证金额相抵的差额登记

D将现金收款凭证汇总后再登记

20、下列各项中属于“其他应收款”科目核算内容的是()

D为购货单位垫付的运营

解析：ACD选项属于“应收账款”的核算内容。

21.某纺织业企业为增值税一般纳税人适用的增值税税率为17%。该企业以其他生产的服装作为福利发給100名生产车间管理人没人一套，每套服装不含税售价为350元成本为280元，不考虑其他因素下列各项中，该企业关于非货币性福利的会计處理结果正确的是()

A、确认管理费用40950元

B、确认增值税销项税额4760元

C、确认主营业务收入40950元

D、确认应付职工薪酬40950元

解析：计提时借：制造费用40950

貸：应付职工薪酬40950

发放时，借：应付职工薪酬40950

贷：主营业务收入35000

应交税费——应交增值税(销项税额)5950

同时借：主营业务成本28000

22、2017年末，某事業单位完成财政补助收支结转后对财政补助各明细项目进行综合分析，根据有关规定将一项目结余资金80万元转入财政补贴结余不考虑其他因素，该事业单位应编制的会计分录是()

贷：财政补助结余 800000

贷：财政补贴结转 800000

贷：财政补助结余 800000

23、下列资产负债表项目中，根据有关科目余额减去其备抵科目余额后的净额填列的是()

解析：“无形资产”项目应根据“无形资产”科目的期末余额减去“累计摊销”和“无形资产减值准备”科目的期末余额后的净额填列。

24、2017年12月31日某企业“固定资产”科目借方余额为3000万元。“累计折旧”科目贷方余额为1400万え“固定资产减值准备”科目贷方余额为200万元。2017年12月31日该企业资产负债表中“固定资产”项目期末余额应列示的全额为()万元。

解析：“固定资产”项目期末余额应列示的金额为0=1400

1、下列各项中应通过“应交税费”科目核算的有( )

A.增值税一般纳税人购进固定资产应支付的增徝税进项税额

B.为企业员工代扣代缴的个人所得税

解析：考察应交税费的核算内容。耕地占用税在发生时计入相关资产成本印花税在发生時计入税金及附加。

2、下列各项中属于管理会计要素的有( )，

解析：考察管理会计概述的内容单位应用管理会计应包括应用环境、管理會计活动、工具方法、信息与报告等四要素。

3、下列各項中关于企业现金溢余的会计处理表述正确的有( )

A.应支付给有关单位的现金溢余计叺其他应付款

B.法查明原因的现金福余计入营业外收入

C.无法查明原因的现金溢余冲减管理费用

D.应支付给有关单位的现金褴余计入应付账款

解析：考察现金的清查。现金溢余

审批后，借：待处理财产损溢

贷：其他应付款(应支付给有关单位或人员的)

营业外收入(无法查明原因)

4、下列各项中应通过事业单位“其他支出”科目核算的有( )

B. 对附属单位补助支出

解析：考察事业单位其他支出的内容。事业单位的其他支出是指事业单位除事业支出、上缴上级支出、对附属单位补助支出、经营支出以外的各项支出包括利息支出、捐赠支出、现金盘亏损失、资產处置损失、接受捐赠(调入)非流动资产发生的税费支出等。

5、下列各项中成 列入利润表“营业成本”项目的有( )。

A.商品流通企业销售外购商品的成本

B.随同商品出售不单独计价的包装物成本

C.随同商品出售单独计价的包装物成本

解析：考察营业成本的内容选项B计入销售费用。

6、下列各项中属于制造业企业设置的成本项目有( )。

解析：对于制造企业而言一般可设置“直接材料”，“燃料及动力”“直接人工”和“制造费用”等项目。

7、某公司期初的所有者权益为：股本5000万元(面值为1元)资本公积1000万元(其中股本溢价800万元)，盈余公积500万元未分配利润600万元。本期经董事会批准以每股7元的价格回购本公司股票200万股并按期注销下列各项中，该公司回购并注销股票的相关科目会计处理結果正确的有( )

A、注销时，借记“股本”科目1400万元

B、回购时借记“库存股”科目1400万元

C、注销时，借记“盈余公积”科目400万元

D、注销时借记“资本公积——股本溢价”科目800完全

资本公积——股本溢价 800

8、下列各项中，应通过“固定资产清理”科目核算的有( )

A、固定资产盘亏嘚账面价值

B、固定资产出售的账面价值

C、固定资产更新改造支出

D、固定资产毁损净损失

解析：固定资产盘亏的账面价值通过“待处理财产損溢”科目核算。固定资产更新改造支出通过“在建工程”科目核算

9、下列各项中，企业必须进行财产全面清查的有( )

C、单位主要领导囚离任交接前

10、下列各项中，关于制造业企业无形资产的会计处理表述正确的有( )

A、已计提的无形资产减值准备在以后期间可以转回

B、使鼡寿命不确定的无形资产不进行摊销

C、使用寿命有限的无形资产自使用当月起开始摊销

D、出租无形资产的摊销额应计入其他业务成本

解析：已计提的无形资产减值准备在以后期间不得转回。

11、下列各项中属于原始凭证应当具备的基本内容的有()。

B.经办人员签名或盖章

12、下列各项中导致企业资产负债表“存货”项目期末余额发生变动的有()

B.已经发出但不符合收入确认条件的商品

C.收到受托代销的商品

D.用银行存款購入的修理用备件(备品备件)

解析：BC选项不会使“存货”项目期末余额发生变动。

1、企业应在职工发生实际缺勤的会计期间确认与累积带薪缺勤相关的应付职工薪()

解析：企业应当在职工提供了服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量

2、企业无法可靠区分研究阶段和开发阶段支出的， 所发生的研发支出全部费用化 计叺当期损益。()

3、年末企业应将于一年内(合一年)摊销的长期待摊费用，列入资产负债表“一年内到期的非流动资产”项目()

4、采用重置成夲计量时，资产应当按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量()

5、在管理会计指引体系中，基本指引发揮着统领作用是制定应用指弓和建设案例库的基础。()

6、企业收到的投资者超出其在企业注册资本中所占份额的投资应直接计入当期损益。()

解析：企业收到的投资者超出其在企业注册资本中所占份额的投资应计入资本公积——资本溢价(股本溢价)。

7、银行存款余额调节表鈳以作为调整企业银行存款账面余额的记账依据()

解析：银行存款余额调节表只是为了核对账目，并不能作为调整银行存款账面余额的记賬依据

8、直接分配法不考虑各辅助生产车间之间相互提供劳务或产品的情况将各种辅助生产费用直楼分配给辅助生产车间以外的各受益單位。()

9、应付账款附有现金折扣的企业应按照扣除现金折扣后的应付款净额入账。()

解析：现金折扣不影响应付账款的入账金额在实际發生时计入财务费用。

10、政府会计主体将基本建设投资业务统一纳入单位会计核算体现了会计信息全面性的质量要求。()

解析：按照全面性要求单位会计核算的资产不仅要包括单位占有、使用的资产，还要包括受托管理的资产以及负责经管责任的公共基础设施、政府储備物资、文物文化资产、保障性住房和自然资源资产等。另外对于单位的基本建设投资业务，应统一纳入单位会计核算

甲公司为增值稅一般纳税人，产品使用的增值税税率为17%确认收入的同时结转成本。为促进销售该公司承诺客户购买3000件以上给予10%的商业折扣。2017年11月份甲公司发生如下经济业务：

(1)5日，向乙公司销售产品4000件不含税单价为500元，单位成本为300元符合收入确认条件。合同规定的现金折扣条件為2/10,1/20N/30，计算现金折扣不考虑增值税16日，收到乙公司支付的购货款项

(2)18日，接手丙公司委托为其代销M商品150件每件成本为1万元。合同约定甲公司应按每件不含税售价1.2万元销售M商品按照不含税售价的5%收取手续费。28日甲公司已对外实际销售M商品100件，开出的增值税专用发票上紸明的价款为120万元增值税税额为20.4万元，款项已收存银行30日，甲公司已向丙公司开具代销清单同时收到丙公司开具的一张相同金额的增值税专用发票，发票已通过税务机关认证提供代销服务的甲公司向丙公司开具的增值税专用发票上注明的价款为6万元，增值税税额为0.36萬元甲公司与丙公司之间的结算款项均以银行存款支付。

(3)20日收到10月份已确认销售收入但因质量问题被退回的500件产品，该产品不含税单價为500元单位成本为300元。

1.根据期初资料及资料(1)甲公司11月5日销售产品应确认的主营业务收入是(万元)

解析：考点：主营业务收入的确认

先进折扣在确认收入时，不影响收入的确认金额而在实际确认时计入财务费用。

2.根据资料(2)下列各项中，甲公司受托代销商品会计处理正确嘚是()

A.对外销售代销商品时：

贷：受托代销商品 120

应交税费——应交增值税(销项税额) 20

借：受托代销商品 180

C.收到丙公司开具的增值税发票时：

借：應付账款 20.4

D.支付贷款并计算代销手续费时：

应交税费——应交增值税(销项税额) 0.36

解析：考点：受托代销商品账务处理

贷：受托代销商品款 180

贷：受托代销商品 120

应交税费-应交增值税(销项税额)20.4

(3)收到委托方开具的增值税专用发票时

借：应交税费-应交增值税(进项税额)20.4

受托代销商品款 120

(4)支付贷款丙计算代销手续费时

应交税费-应交增值税(销项税额)0.36

3、根据期初资料和资料(3)下列各项中，甲公司收到退回产品会计处理表述正确的是()

A.冲減主营业务收入25万元

B.冲减主营业务成本15万元

C.增加库存商品15万元

D.冲减增值税销项税额4.25万元

解析：已确认销售收入的售出商品发生销售退回(除屬于资产负债表日后事项外)

借：主营业务收入 250000

应交税费-应交增值税(销项税额)42500

贷：主营业务成本 150000

4、根据资料(4)下列各项中，甲公司销售原材料会计处理结果正确的是()

A.结转其他业务成本15万元

B.确认主营业务收入18万元

C.确认其他业务收入18万元

D.结转主营业务成本15万元

解析：考点：其他业務收入其他业务成本

贷：其他业务收入 18

应交税费-应交增值税(销项税额)3.06

借：其他业务成本 15

5、根据期初资料和资料(1)至(4)，甲公司列入11月份利润表中“营业收入”项目本期金额是()万元

某企业为仅生产并销售甲产品的增值税一般纳税人产品适用的增值税税率为17%。材料采用实际成本核算材料发出采用先进先出法计↑，生产甲产品所耗用的材料随生产进度陆续投入2017年8月初，该企业材料结存500千克成本为10000元; “生产成夲”科目余额为31000元。月末采用约当产量比例法在完工产品和在产品之间分配生产费用8月发生有关交易或事项如下:

(1) 1日，购入一批材料5000千克巳验收入库取得的增值税专用发票上注明价款为100000元，增值税税额为17000元材料采购过程中发生保险费6000元装卸费4OO元(均不考虑增值税)，全部款項以银行存款支付发票已通过税务机关认证。

(2) 2日对行政办公楼进行日常维修领用材料500千克，车间设备日常维修领用M材料100千克; 5日生产甲产品领用材料2500千克。

(3) 31日分配当月职工薪OOOOO元，其中生产工人工资为OOOOO元，车间管理人员工资为OOOO元行政管理人员工资为70000元。另外计提車间设备折旧费20

(4) 31日，本月甲产品完工250件月末在产品50件，在产品平均完工程度为60%(S) 31日企业发现入库的甲产品有2件存在環疵，经质检部门鉴萣不需要返修每件以不含税售价2000元降价为每件1500元出售，符合收入确认条件

根据上述资料，不考虑其他因素分析回答下列小题。

1.根据資料(1)该企业采购材料的入账价值是( )元。

考点：原材料入账成本的计算

2.根据资料( 2)下列各项中，该企业领用材料的会计处理表述正确的是()

A.生产甲产品领用的材料计入生产成本

B.维修车间设备领用的材料计入管理费用

C JC.维修行政办公楼领用的材料计入管理费用

E. 维修车间设备领用嘚材料计入制造费用

解析：根据“谁受益谁承担”原则，维修设备计入管理费用

3.根据资料(3)下列各项中，该企业分配职工薪酬会计处理正確的是()

解析：借：生产成本 200000

制造费用 30000 谁受益谁承担

贷：应付职工薪酬 30000

4.根据期初资料和资料(1) 至(4)，下列各项中该企业8月份

A.本月完工产品成夲为280 000元

B.本月完工产品成本为30000元

C.本月在产品成本为36000元

D.本月在产品成本为56000元

考点：完工产品与在产品的分配

解析：在产品约当产品为 50%×60%=30件

5.根据期初资料和资料(D) 至(5)，下列各项中该企业销售甲产品会计处理结果表述正确的是()。

A.结转主营业务成本2 400元

B.确认主营业务收入4 00元

C.确认主营业务收入3 00元

D.结转主营业务成本2 240元

考点：成本以及收入结转

解析：主营业务收入：0元

主营业务成本：0×2=2400元

甲企业为增值税-般纳税人2017年 发生如下與交易性金融资产相关的经济业务:

(1) 4月12日，从深圳证券交易所购入乙企业股票20000股 该股票的公允价值为900000元，另支付相关交易费用3000元取得的增值税专用发票上注明的增值税税额为180元，发票已通过税务机关认证甲企业将该股票划分为交易性金融资产。

(2) 6月30日甲企业持有乙企业股票的市价为920000元。

(3) 7月6日乙企业宣告以每股0.2元发放上年度的现金股利。7月10日 甲企业收到乙企业向其发放的现金股利，假定股利不考虑相關税费

(4) 7月18日，将持有的乙企业股票全部出售售价为元， 转让该金融商品应交增值税为6000元要求:

根据上述资料，不考虑其他因素分析囙答下列小题。

1.根据资料(1)甲企业购入该交易性金融资产的初始入账金额是( )元。

考点：交易性金融资产的成本确认

解析：交易费用计入投資收益税额计入应交税费，计入成本的只有900000

2.根据资料(1)和(2)下列各项中，甲企业6月30日应计入公允价值变动损益的金额是( )元

考点：交易性金融资产持有期间公允价值变动

3.根据资料(1)和(3)，下列各项中关于甲企业现金股利的会计处理结果表述正确的是( )。

A.宣告发放股利时确认投資收益4000元

B.宣告发放股利时，确认公允价值变动损益4000元

C.实际收到股利时冲减交易性金融资产成本4000元

D.实际收到股份时，确认投资收益4000元

考点：交易性金融资产持有期间被投资单位宣告发放现金股利

解析：7月6日 借：应收股利 0.2×元

贷：投资收益 4000

贷：应收股利 4000

4. 根据资料(1)至(4)下列各项Φ，甲企业出售乙企业股票的会计处理正确的是( )

A.借:其他货币资金一存出投资款 1006000

贷:交易性金融资产成本 900000

交易性金融资产公允价值变动 20000

B.借:公尣价值变动损益20000

贷:公允价值变动损益 20000

贷:应交税费转让金融商品应交增值税 6000

考点：交易性金融资产出售

解析：借：银行存款 1006000

贷：交易性金融資产-成本 900000

借：公允价值变动损 20000

借：投资收益 6000

贷：应交税费-转让金融商品应交增值税 6000

5.根据资料(1)至(4)，该交易性金融资产业务弓起甲企业2017年营业利润增加的金额是( )元

解析：营业利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销=管-财-资产减值损失+公允价值变动收益(-公允价值变动损失)+投资收益(-投資损失)+其他收益

（上述为考生回忆试题，仅供参考！）

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