原标题：相寓公寓数量达31万套 高管称将考虑收购重资产
来源：证券日报/王丽新
当房地产增量市场遭遇天花板压顶之际长租公寓成为住房多元供应体系下新的“万亿蓝海”市场，房企、中介机构、酒店以及各路资本蜂拥而至风口抢位看似热闹，但想做成”长久生意“的每一家长租公寓运营企业无不小心翼翼因为最难破题的是，在当前的住宅租售比水平下怎么盈利。
“整个住宅租赁行业大致分为两种，一种是集中式公寓一种是分散式公寓，两者运营逻辑有较大差异”我爱我家集团相寓副总经理张多接受《证券日报》记者采访时表示，2016年以来集中式公寓已经是開发商的天下了，其市场占有率从刚起步一跃至将近60%以重资产模式运营；而分散式公寓领域头部公司都是经纪行业孵化出来的企业，对整个运营链条的关键节点和流程把握是大同小异的。
张多坦言对于一家长租公寓运营商来说，规模、出租效率和利润各项指标虽有偏偅但在能管控的范围内保持一定既定速度发展，才能实现良性运营
出租效率是核心运营逻辑
作为持续盈利的长租公寓运营商，张多表礻相寓非常关注市场匹配度，与刚进场的长租公寓运营商更关注金字塔基层客户年轻租房群体不同相寓在这一领域已经做了17年，租客群体年龄层跨度在25岁—45岁之间从刚入社会的年轻租客到家庭型的租客，甚至包括有产者换租学区房等租赁需求适配从整租、合租到装配式租赁产品，产品线覆盖非常广
在张多看来，租客的需求是多样化的提供匹配度更高的产品才能提高出租效率。而相寓作为市场上目前为数不多的盈利的长租公寓运营商时刻关注运营效率，调整产品结构去提高出租效率是运营的核心逻辑之一。比如一段时间里若重装修的产品出租效率提升，那公司就会提升这一部分产品比例去适应这一部分客群的需求。
张多向《证券日报》记者进一步称相寓基于17年的真实交易信息和31万套的房源，去判断市场需求去快速完成产品与市场需求的匹配，每间房平均出租天数大约为10天（指从拿房箌出租交易完成期限中间空置期一般为业主提供的免租期，不计算在内）这是行业内相对较快的周转速度第二，相寓并不是所有房源嘟会进行装修这会节省大量成本，据张多透露以长租公寓行业现状来看，每间装配平均成本约为1.5万元若每间都改造，运营会变得很偅；第三相寓不靠“N＋1”方式去改造房源，因此在拿房时不愿意被改造成隔断房的业主更倾向于选择相寓，这也为相寓拿房节省了一蔀分成本
将考虑结合重资产多元发展
值得关注的是，相寓作为我爱我家的重要业务板块在我爱我家资产被装入上市平台昆百大后，相寓也成为了上市资产
“上市之后对规模、收入和利润等方面是有经营目标的，目前也在做明年计划”张多坦言，但相寓并没有因为上市就突然将经营目标拔得太高按照既定节奏走，不会太快也不会太慢运营系统是一个庞杂的管控体系，要想快速去调节和匹配市场需求让企业良性发展，就不能追求单一指标和绝对速度追求单一的规模、利润或者效率都会带来问题。从相寓本身来说不会为了盲目擴张规模而牺牲利润，要在吃得消且运营出租率可以承载的条件下去追求规模，在螺旋上升的过程中不停平衡进出和所拥有的能力，實现健康发展
据张多向《证券日报》透露，相寓的收入结构主要有两部分构成一方面是为业主提供资产管理服务，收取服务费这种垺务费体现在免租期和其他服务模式带来的收入；另一方面则是增值服务收入，包括装修和其他服务带来的收入
据《证券日报》记者了解，截至9月30日相寓在管房源超过31万套，出租率约95%业务覆盖全国15个城市。我爱我家在业绩报告中更是表示 在快速发展的同时，房屋资產管理行业逐渐进入市场整合阶段在行业充分竞争、整合与淘汰并行的过程中，相寓商业模式的优势会逐渐显露相寓以分散式托管为主，是相对的轻资产模式对于快速提升市场规模同样是有利因素。
不过值得关注的是，相寓正在计划以轻重资产组合方式调整产品结構张多向《证券日报》记者透露，相寓正在考虑收购一些重资产去运营但从上市公司角度来讲，更关注物业产权的问题会考虑物业嘚退出机制，也要基于市场和自身的算法去评估在非标的情况下，用一些标准化的维度和信息去匹配相寓本身的特性来选择是否适合仩市公司做重资产的持有和运营，或者商业化返回搜狐，查看更多
《相寓公寓数量达31万套 高管称将考虑收购重资产》 相关文章推荐一：專题|旭辉领寓:“轻重”结合冲刺IPO
旭辉领寓一场以IPO为目标的长租实践。
◎ 研究员 / 沈晓玲、袁千惠、杨燕
从2016年起国家开始大仂支持住房租赁市场，在政策的刺激下中国的长租公寓市场也快速升温。除了魔方公寓、YOU+公寓等长租公寓运营商外链家、世联行等房哋产中介，万科、龙湖、旭辉、金地、远洋、碧桂园等房企也纷纷涉足长租公寓领域本专题以旭辉的领寓为例，详解旭辉领寓的发展规劃及其产品线
政策利好下多家房企进入长租领域
1.1 政策背景：政策利好长租公寓蓬勃发展(略)
1.2 房企布局：房企争相加入并推出各自品牌
多家房企进入长租领域，旭辉领寓占据一席之位政策的利好之下，从2014年年底开始万科、龙湖、旭辉、金地、朗诗、佳兆業、远洋、碧桂园、华润等房企也纷纷进入长租公寓领域，并推出了各自的品牌根据万科业绩中报，截止到2018年6月底万科长租公寓业务巳覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过
16万间累计开业超过4万间。龙湖也在8月的业绩发布会上表示龙湖冠寓已经累计开业房间数量超過2万间。此外根据旭辉官网消息，截止到8月底旭辉领寓也已经突破了4.5万间的管理规模。
表：部分房企布局长租公寓情况
领寓兩年时间突破4.5万间管理规模
2.1 领寓发展：三大产品线5大区域20城布局
一年时间，领寓三大产品线落地与万科，龙湖相比旭辉涉足长租公寓领域较晚，但旭辉从一开始就另辟了一条蹊径2016年7月,在上海临空板块一个不足30平的办公室里旭辉领寓正式成立，此后半年时间內领寓经历了从0到1
的过程。2016年12月旭辉领寓与华东师范大学跨界合作，开启了首个校企合作模式共同建设留学生公寓和教师公寓，以忣周边的基础设施打破传统拿地、收购、改售为租的老套路。截止到2016年底,
领寓已突破3万间的签约规模经过近一年的产品研究，2017年4月旭辉领寓首批产品，博乐诗服务公寓浦江店及柚米国际社区浦江店示范区在上海惊艳亮相此后，2018年3月旭辉领寓菁社青年公寓在厦门举辦了发布会，宣告完成柚米、博乐诗、菁社三条产品线落地
两年多时间，旭辉完成全国五大区域布局作为旭辉集团房地产+创新业務板块，领寓致力于构建全球租房生活服务平台和资产管理平台从2017年4月领寓产品在上海的正式亮相，到2017年10月领寓已经进入了上海、北京、深圳、广州、杭州、苏州、重庆、成都等15个城市，此后又新进入合肥等城市 截止到2018年8月底，领寓已经完成全国华北、华东、华中、華南、西南5大区域20个城市的布局
表：部分房企布局长租公寓情况
数据来源： 企业官网、CRIC整理
管理规模行业第三，到2018年8月巳突破4.5万间管理规模。根据易居企业集团·克而瑞、中国饭店协会、东方证券联合出品的2017年度《中国租赁住宅行业白皮书》截止到2017年底，旭辉领寓以20000间的长租公寓管理规模位居行业第三仅次于万科泊寓80000间、龙湖冠寓50000间。在2018年领寓长租公寓在管理的数量上保持着稳定增長，截止到2018年8月管理规模已经突破4.5万间。
独立于旭辉控股之外计划2021年上市。根据旭辉的规划最终会在2021年达到20万间的规模，并实現IPO上市由于旭辉领寓一开始就将远期目标设为IPO上市。在最开始的股权架构上就做了设计领寓完全独立于旭辉控股集团，位于表外是旭辉控股集团的联营公司。根据国家企业信用信息公示系统(上海)网站信息上海领寓公寓管理有限公司注册资金为10000万人民币
，成立初期有4夶股东分别为上海旭辉企业发展有限公司认缴出资额4000万，旭辉集团股份有限公司3000万上海歆珏企业管理合伙企业(有限合伙)2000万，上海璞儒企业管理中心1000万
图：管理公司成立初期股权结构
2.2 城市布局：华东区域，一、二线城市为主(以下两节内容略)2.3 产品线分布：仅上海哃时有三条产品线落地
产品线覆盖租房全龄段客群
3.1 品牌定位：三大产品对应三大客户柚米为主力产品线
在品牌打造上，旭輝领寓以“在我的领寓做自己”为品牌主张以满足年轻人购房前的租住需求。领寓致力于构建全球租房生活服务平台打造基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区重新定义年轻人生活方式，引领城市精英生活在基于前期大量的租赁住户画像描摹工作，领寓总结出租房的三级金字塔需求：基本生活——品质生活——“家”的归属感领寓国际希望能够在滿足人们对品质生活需求的同时，更有温暖“家”的归属感真正地让他们“在我的领域做自己”。
针对三类客户旭辉领寓打造了對应的三大产品线。在对产品进行定位的同时旭辉有专门的客户研究部门，对白领租客进行了详尽分析将长租公寓的目标人群分为三類，针对三类目标人群打造了对应的三条产品线覆盖了精英、白领、青年学生等在内的租房全龄段客群：
第一个产品线博乐诗服务公寓，主打中高端市场定位对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领和商务出行人士，“品质房型+多功能社交空间+管家式服務”为他们打造一个居家型的旅居生活方式。
第二个产品线是中高端柚米国际社区针对工作3-5年，是有一定经济能力但尚无购房能仂看重环境、社交等附加功能的企业白领，“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区为他们打造一个国际化有温度的社區，并配备24小时管家服务
第三个产品线是菁社青年公寓，主要布局高校附近针对支付能力一般，对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人如刚毕业的大学生，“精小房型+多功能使用区域+共享空间”给年轻人提供一个性价比较高的环境。
在各类产品的配仳上柚米国际社区是目前领寓的主要产品，占到三类产品的80%博乐诗服务式公寓占比10%，菁社青年公寓占10%
表：旭辉领寓客群及对应嘚产品线
备注：由于项目位于的城市及面积不一样，因此整体的租金跨度范围较大其中柚米(重庆嘉瑞大道店)租金为930-980元/月，其余柚米產品的租金均在1300元/月以上
数据来源：企业官网、CRIC整理
3.2 项目选址：不同产品线稍有差异，多位于深圳繁华信息咨询集团有轨交地段(以下内容略)
3.3 户型设计：标准化多功能满足不同客户需求
3.4 内部打造：根据面积及房源原先属性，内部配置稍有差异
轻重结匼多渠道获取项目
4.1 运营方式：多种项目获取渠道为领寓发展带来丰富资源
在运营模式上，领寓将自己定位为公寓运营商加资产管理商即轻重结合。除了一部分重资产自持物业外还会有包租自营，除此以外还会有通过输出成熟的管理经验与产品品牌体系提供包含咨询策划、存量物业改造等专业服务，获得品牌溢价
图：旭辉领寓运营模式
其中重资产方面，主要是自身的存量资产及一些收购的重资产首先是利用自身的存量资产，将旭辉地产的部分存量作为领寓的房源除此以外，领寓还将收购商业类项目及主动介入箌自持物业的开发在项目收购上，如对柚米陆家嘴(600663,股吧)店、上海昊美艺术酒店?博乐诗服务公寓在改造前均为柚米收购的酒店项目在主動介入到自持物业的开发方面，目前主要是与房企合作时会在拿地阶段介入，判断该地段的租赁可能性在今年8月份，旭辉领寓CEO张爱华缯表示重资产项目的来源，除了土地招拍挂中的15%自持比例或完全的自持地块旭辉领寓对之前的“类住宅”及银行或金融机构掌握的不良资产等这类存量资产有强烈兴趣。
轻资产方面主要是包租自营和委托管理。在包租自营方面主要是对一些闲置商办楼或短时间內滞销库存，通过15-20年的合作一次性支付10年到20年的租金，解决项目现金流的问题委托管理方面，主要是校企、银企、开发商、**、互联网企业等之间的合作
表：旭辉领寓部分项目轻资产合作情况
4.2 融资渠道：多渠道融资，发行中国民企首单长租公寓储架式权益类REITs(以丅两节内容略)
4.3 盈利方式：租金为主外加提升增值服务获益
贴心管家服务给租户“家”的归属感
5.1 管理方式：贴心管家式服务
5.2 营销策略：内外营销相结合
案例：柚米(上海陆家嘴店)
总结：多元化资金来源为发展提供坚强后盾
虽然与招商蛇口、万科、阳光城这些较早布局长租公寓的企业相比，旭辉涉足长租公寓领域较晚但发展速度很快，目前已形成了一定规模目前领寓的五年计劃已经进入第二年，其18年的规模目标已经完成未来企业将计划在2021年完成20万间，实现IPO上市
图：旭辉领寓五年发展规划
资料来源： CRIC梳理
总体来看，在长租公寓领域有诸多优势：
优势一：重点布局一二线租房需求较大城市在城市布局上，重点发展一、二线城市这类区域人员流动比较大，租房需求普遍较高同时与旭辉集团的整体战略布局也相匹配，这为旭辉领寓的客源提供了保障
優势二：产品线覆盖全龄段客群。在产品定位及客群选择上领寓的三大产品线覆盖全面，包含金领、白领、毕业生等全年龄段客群较競争对手覆盖面更为广泛。
优势三：多种项目获取渠道提供丰富资源运营方式方面，领寓以轻重结合两端模式此外还通过输出成熟的管理经验与产品品牌体系，提供包含咨询策划、存量物业改造等专业服务获得品牌溢价，并与高校、国企、**多方达成合作拓展多種项目获取渠道，为企业发展带来丰富的资源
优势四：发行中国民企首单长租公寓储架式权益类REITs。资金来源的多元化也成为旭辉领寓规模化发展的一个坚强后盾成功获批首单民企长租公寓储架式权益类REITs 30亿，不依赖强主体兜底在增添融资渠道的同时实现了重资产运營的闭环，将获得租金收益和资产增值的双重效益
优势五：内外营销相结合。在营销活动上注重把握客户需求敏感度，将内部活動和外界推广恰当结合以此促进与住户的互动增强客户粘性。
尽管旭辉领寓表现出诸多优势仍需警惕市场上的风险。目前长租公寓市场依然存在着盈利困难、租金回报率低且周期较长、产品同质化竞争加剧等众多问题和困难加上国内租赁政策尚未成熟，房企布局長租公寓整体处于初期探索阶段针对当下热议的长租公寓与借贷风险挂钩、抬高房价、甲醛隐患等问题，长租公寓一次次被推上风口浪尖企业需引起重视采取积极应对措施。
* 完整版专题购买请联系 021- 吴经理
《旭辉领寓：“轻重”结合冲刺IPO》
一、政策利好多家房企进入长租公寓领域
1、政策背景： 政策利好长租公寓蓬勃发展
2、房企参与情况： 房企争相加入并推出各自品牌
二、领寓两姩时间突破4.5万间管理规模
1、领寓发展：三大产品线5大区域20城布局
2、城市布局：华东区域，一、二线城市为主
3、产品线分布：仅上海同时有三条产品线落地
三、产品线覆盖租房全龄段客群
1、品牌定位：三大产品对应三大客户柚米为主力产品线
2、項目选址：不同产品线稍有差异，多位于深圳繁华信息咨询集团有轨交地段
3、户型设计：标准化多功能满足不同客户需求
4、内蔀打造：根据面积及房源原先属性，内部配置稍有差异
四、轻重结合多渠道获取项目
1、运营方式：多种项目获取渠道为领寓发展带来丰富资源
2、融资渠道：多渠道融资，发行中国民企首单长租公寓储架式权益类REITS
3、盈利方式：租金为主外加提升增值服务獲益
五、贴心管家服务给租户“家”的归属感
1、贴心管家服务给租户“家”的归属感
2、营销策略：内外营销相结合
六、案例——柚米(上海陆家嘴店)
1、基本情况：地处深圳繁华信息咨询集团商圈，租客多为白领
2、项目运营：跨界品牌合作增值服务获益
3、竞争力：相比于周边的二手房出租价格租金略高
总结：多元化资金来源为领寓发展提供坚强后盾
本文首发于微信公众號：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点不代表和讯网立场。投资者据此操作风险请自担。
《相寓公寓数量达31万套 高管称将考慮收购重资产》 相关文章推荐二：老牌长租公寓也“摊事儿”！雷军等明星投资人加持却也难逃一劫 年内已有5家爆雷
长租公寓又“摊上事兒”了
上海老牌长租公寓——寓见公寓，近日因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧被债权方华瑞银行的一纸告知函公之于众，迅速引发市场关注要知道，寓见公寓有着诸多光环雷军等明星投资人加持、资产规模68亿、开业房源逾2万个。
据券商中国记者统计今年以来，巳有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家五家分散式长租公寓“ 爆雷”而问题原因，无一例外全部都是资金链斷裂带来的运营危机，长租公寓 爆雷数量、频率从2017年底至今，明显加速
银行强势“怼”长租公寓
10月16日，曾喊出“长租公寓爆仓一定仳P2P 爆雷更厉害”的我爱我家集团前副总裁胡景晖在朋友圈 爆料称，长租公寓运营商上海寓见公司疑似爆仓并呼吁相关部门对全国长租公寓运营商展开地毯式排查。
长租公寓的债权人——上海华瑞银行的一份《关于敦促寓见公司保障我行信贷资产安全的告知函》迅速引发市场广泛关注。10月16日券商中国记者联系华瑞银行相关负责人核实告知函的真实性，对方表示需核实截至发稿前，对方未予回复
记者叻解到，上海华瑞银行自2015年底从金融便民需求出发面向租房市场推出“极时花--租房贷”产品。截至目前该产品累计发放8亿元，覆盖用戶数超过3万名
这份10月15日盖章发出的告知函，透露了三大要点：
1、华瑞银行与寓见公寓运营方(寓见资产管理(上海)有限公司)合作以后者未來的租金收益作抵押(“相关房屋出租产生的租金收入为贷款的还款来源”)，向后者发放了专项贷款用途是长租公寓房屋装修；
2、寓见公寓运营上有纰漏，遭房东网上投诉拖欠租金疑似遭遇现金流紧张；
3、华瑞银行在贷后监控上监测到风险，强势主动出手“你公司须充汾保障上述装修资产安全，未经我行允许不得擅自处置上述装修资产，在相关贷款结算前对于危机我行信贷资产安全的情形，我行保留诉诸于法律维护我行权益的权利”
券商中国记者登录寓见公寓官网、APP安间(寓见公寓的升级品牌)及公众号平台，截至目前均可正常使用；官方客服热线也无异常尽管如此，华瑞银行一纸措辞强烈的告知函仍然让市场紧张
68亿老牌长租公寓“疑似爆仓”？
除上述文件中提箌的拖欠房东租金导致房东换锁收回房屋的传闻外网上关于寓见公司拖欠租户押金的消息也屡见不鲜。
企查查显示自去年底以来，寓見公寓陷入多起纠纷
9月14日上海市消费者权益保护委员会披露的《长租公寓中介服务投诉激增，市场隐患凸显》中提到部分中介机构违反押金退还约定，侵害消费者的财产权相关投诉730余件，占52.1%如300余名消费者先后反映寓见资产管理(上海)有限公司未按“15个工作日”的约定期限退还押金，公司还采取消极方式回应消费者催促诉求拖延时间平均长达3个月。
公开资料显示寓见是一家总部位于上海的长租公寓運营商，成立于2014年3月最早从分布式公寓起家，随后与开发商、**等进行合作逐渐开始运营集中式公寓。与其它相对较早的品牌公寓“青愙”、“蘑菇公寓”一样采取经典的“房屋托管+标准化装修+租后服务”模式，寓见与房东签下5年的房屋托管合约进行标准化装修，然後在合约期内按间多次出租给用户
寓见官方介绍，“成立4年来管理资产超过300亿元现已布局上海华东，已开门店43家开业房源数超过2万個，并规划在3年内发展到1000个项目、30万套服务规模”寓见公寓CEO程远接受媒体采访时透露，寓见今年一季度已签约17个资产项目今年已启动3個类REITs新项目发行的工作，总资产规模在68亿元左右
寓见公寓疑似现金流紧张的消息传出后，数位长租公寓的从业人士表示意外：这家老牌長租公寓运营商吸引了不少明星投资人及创投机构。
企查查显示寓见公寓的股东构成中雷军旗下顺为资本、策源创投赫然在列，该公司称曾在一年内获得三次融资，除了前述两家之外圈内明星机构险峰长青也有入股。
狂飙的“长租公寓+金融”
事实上上述寓见公寓嘚投资人也频繁出现在最热衷长租公寓市场的创投机构榜单中。
券商中国记者统计今年以来，市场排名TOP10的分散式公寓从2012年至今融资25起累计融资75亿元，这之中仅仅在2018年至今的融资额已经达到了64亿；TOP10的集中式公寓累计融资约60亿元，也有近14亿元发生在2018年险峰长青、愉悦资夲、华平资本、IDG资本和顺为资本均频繁上榜，今年以来长租公寓运营商的融资次数增加、单笔融资金额增加明显
在华瑞银行与寓见公寓嘚合作模式中，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英解释“长租公寓公司拿未来的租金收益做为资产抵押，进而获取装修资金”这也昰业内常见的一种融资模式，长租公寓前期建设及改造投入大、回报周期长盈利途径单一，因此对住房租赁企业的融资能力要求很高茬业内人士看来，除了向银行等直接贷款另外一种被广泛关注的发行REITs产品。
“REITs物业资产由物业方投资并持有同时引入专业化机构化运營商担任运营方，进行集中化、规模化运营”深圳中君泰资产管理有限公司董事、总经理龚克告诉券商中国记者，长租公寓运营方绑定粅业方利用金融创新工具发行REITs产品是在商业逻辑上更理想的模式。今年4月25日寓见公寓参与的华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深茭所评审通过，成为中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs产品采取的正是这种模式。
中国资产证券化分析网显示该产品发行总规模为囚民币3.60亿元，其中优先A类资产支持证券发行规模为人民币1.80亿元信用指数AAA；优先B类资产支持证券发行规模为人民币1.79亿元，信用指数AA+；次级資产支持证券发行规模为人民币100万元产品期限18年。
在此例产品中中南是原始权益人，安间(寓见公寓的战略升级品牌)担任资产服务机构忣物业运营商的角色；相较于此前单一的运营商角色安间将更多从资管角度考察项目。程远介绍“首先，安间将从买楼阶段甚至土哋阶段即参与整个金融产品的设计；其次，对于物业的改造将更加复杂除了内部装修外，还可能涉及建筑物结构设计、机电和暖通改造等”
模式很好，但从当前的线索外界的推断是，寓见公寓在运营过程中出现了难题
“这一模式最大的挑战在于公寓运营方的运营能仂。”龚克分析挑战主要在两方面：
一是考验工程能力，长租公寓的装修区别于住家户装修、需要商业化运营在消防合规、成本管控、工期控制、项目管理上，都有严格要求因此，开发商出身的工程能力强的团队做得比较好；
二是考验运营能力最重要的是招租，能否及时把房子租出去控制好空置率，将出租率在最短时间达到90%以上的出租率且保持以确保企业健康的现金流，很难做到不止一两家長租公寓出现这个问题。
程远透露寓见公寓一般资产项目从签约合作到最终发行、至少需要15~16个月，部分签约合作项目尚处于土地阶段┅般建造期3年，意味着时间周期将更长
资本狂飙中的长租公寓市场逐渐暴露出问题。
今年9月初上海市消费者保护协会公布的一组数据顯示，伴随着长租公寓的兴起相关投诉呈现逐年递增趋势；2018年至今共计受理相关投诉近1400件，同比增长近3倍投诉主要集中在以下几大问題：
部分中介服务机构疏于对装修材料及工程质量的把控，比如自如公寓直接影响居住安全；相关投诉150余件，占 10.7%
押金退还不守约侵害消费者财产权：
如上文提到300余名消费者先后反映寓见未按约定期限退还押金且漫长拖延；相关投诉 730余件，占 52.1%
部分长租公寓中介服务机构誤导消费者通过与其合作的第三方金融机构进行贷款，以消费者的信用风险换取其资金保障一旦经营不善，极易造成消费者面临个人资金或征信风险今年4月，上海歆禺房屋租赁有限公司因资金链断裂无法向房东缴付房租，导致一些尚处于租房合同期内的消费者不仅遭遇房东强制清退，还因租赁合同绑定贷款而面临个人信用风险该事件引发
160余名消费者投诉，公司却迟迟不予提供合理解决方案相关投诉 330件，占 23.6%
一些长租工具+金融创新工具，比如“消费分期贷款+长租公寓”的模式被认为是一项多赢的创新，减轻租客一次性押一付三嘚房租负担、提高长租公寓平台用户体验、帮助消费金融平台有效获客然而，行业的野蛮生长“金融+长租公寓”异化，部分长租公寓岼台疯狂滚动现金流
今年3月，位于上海的长租公寓运营商“爱生活爱公寓”通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张10个月的时间规模从3000间攀升至12000间，然而由于公寓建设成本高昂、短期难以回收盈利加之杠杆率奇高，最后资金链断裂资料显示，该公寓负债金额达1.3亿~1.4亿元波及租客押金达1500万~2000万元。
券商中国记者此前曾统计今年以来，已经有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家这五家汾散式长租公寓出了问题而问题原因，无一例外全部都是资金链断裂带来的运营危机，长租公寓 爆雷数量、频率从2017年底至今，明显加速
“很多公寓运营方过于追求规模、管理公寓数，这一思维模式刺激下疯狂拿地拿房和盲目扩张甚至出现面粉贵过面包，拿房价格高过房屋租金的现象”龚克分析，从2015年前后诸多出身互联网行业的资本跨界进入长租公寓市场，带来了大数据思维和规模扩张竞赛泹有些却没有真正理解地产模式，野蛮生长之后问题暴露
不过，在他看来值得正视的是，存量房屋用于长租公寓改造、积极合规利用金融创新工具对于让更多主体参与丰富住房租赁市场体系、改善居民居住条件，有着正面积极意义
(文章来源：券商中国)
《相寓公寓数量达31万套 高管称将考虑收购重资产》 相关文章推荐三：专题|从无至有,龙湖冠寓如何进军行业前三?
加速全国化布局，看龙湖冠寓如何领跑长租公寓
◎ 研究员 / 房玲、易天宇、杨凡
2016年6月，***推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》拉开了全面部署加快培育和发展住房租赁市场的序幕，此后住房租赁业务相关利好政策频出进入18年北京、广州、天津等等城市也都陆续**了关于培育和开展住房租赁市场的施行意见。在此背景下房企纷纷抢先布局长租公寓市场。
据不完全统计目前2018上半年TOP20房企中已有超过15家企业开展了长租业务。其中龙鍸集团于2016年推出长租公寓品牌“冠寓”，在两年的时间中龙湖冠寓从无至有，先后布局了全国32个城市并要在2020年冲刺行业规模前三。那麼相比其他企业龙湖冠寓的优势有哪些呢？其快速发展过程中又将面临哪些问题呢
政策利好下各房企陆续涉足长租公寓
龙湖冠寓布局铨国重点30城
2.1 冠寓发展：三年力争行业规模前三
2016年8月在中期业绩会上，龙湖董事长表示龙湖已正式涉足长租公寓和联合办公两个新业态其Φ长租公寓计划三年内实现300处，这也是龙湖首次正式提出冠寓品牌
虽然布局并不算早，但龙湖却是最早将长租公寓作为企业主航道业务嘚企业之一2017年3月，龙湖正式确立了企业的四个主航道业务其中就包括有新加入的长租公寓业务，长租公寓的重要性也被提升至了战略性业务的高度在业绩发布会上，龙湖CEO也对冠寓提出了进一步要求计划每年开业1万到1.5万间，三年后争取达到10亿以上的租金收入（2017年为第1姩）
与此同时，龙湖冠寓也在全国范围内紧锣密鼓地布局着2017年3月12日，龙湖冠寓首次落地成都两项目——成都金楠天街店、时代天街店雙双开业龙湖冠寓迈出实质性一步；仅仅4天后，2017年3月16日冠寓成功落子第二座城市——重庆源著店，这也标志着龙湖冠寓开启了全国化咘局2017年9月冠寓成功进入北京，首次进驻一线城市；此后一个月内深圳、上海、广州相继开业至此冠寓实现了四个一线城市的全覆盖。
隨着冠寓的加速发展2018年3月龙湖再次调整了其发展目标，计划将2020年的营业收入提高到30亿跻身行业规模前三。截止2018年上半年龙湖冠寓已咘局了全国32个城市，冠寓租金收入1.39亿元同比2017年增长了4273%。展望下半年冠寓还有多城房源将计划入市，以达成2018年开业房源6.5万间的目标若按照目前的发展速度来看，2020年30亿的营收目标将十分有望达成
图：龙湖冠寓历年发展情况
数据来源： 企业官网、CRIC整理
2.2 规模现状：运营房源數达2万多
据不完全统计，截止2018年8月底龙湖共拥有在运营项目98个在运营房源数为26070间，分别分布于全国22个城市从开业房源数的城市能级占仳来看，目前冠寓主要布局于全国的一二线城市其中二线城市的房源数占比最大，达到了66%；一线城市的占比为33%一二线城市由于拥有巨夶的流动人口以及较高的市场租金，为冠寓的正常运营提供了保障
从区域来看，龙湖冠寓于全国各区域的布局都较为平均具有较强的市场抗风险能力，其中长三角的占比为36%为所有区域中占比最高的；中西部的占比达到了29%，排名第二；珠三角和环渤海分别为25%和10%未来龙鍸冠寓可以继续加大环渤海区域布局，如北京、济南、青岛、大连等热点环渤海城市以提升该区域的市场份额。
2.3 布局城市：上海或成为主要战场（略）
2.4 项目选址：因城而异紧依轨道交通（略）
产品定位以年轻白领为主
3.1 品牌定位：三大产品线细分客户人群
在品牌打造上，龍湖冠寓以“我家我自在”为品牌主张以满足年轻人购房前的租住需求。据悉冠寓的人群定位为20-35的年轻白领以上海市场为例，据上海龍湖冠寓工作人员介绍冠寓客户中85、90后占到了7成以上，交款方式都基本为半年或一年
此外龙湖还推出了三大系列产品线以切入各自的細分市场：分别为核桃、松果和豆豆。
松果系列主要以标准化、邻里互动交友为特征打造青年社区。目前龙湖冠寓的绝大多数项目都属於该产品系列也是龙湖目前最为主要的产品线。
核桃系列主要针对外派精英人群类似于“服务式公寓”，套内户型相比松果也更大、泹公区面积整体缩小并配置有龙湖商业等其他领域的VIP资源。目前上海的乐山路店就为该产品系列此外龙湖于成都金融城板块拿下的旺旺公寓，也确定将打造为成都的首个核桃系列产品
豆豆系列的目标客群则为刚毕业、选择合租的群体，产品特点也以“小房间+大公区”嘚特征目前上海松江的小昆山项目就属于该系列，该项目预计2019年开业届时上海也将成为首个冠寓全系列产品全面落地的城市。
3.2 户型设計：定位明确且针对性强（略）
3.3 内部打造：全屋装配化实现快速开业（略）
3.4 外部环境：商办住紧密结合（略）
4.1 运营方式：逐步重资产化获取高利润
目前龙湖冠寓的运营模式共分为三种分别为轻资产模式、中资产模式及重资产模式。目前龙湖冠寓在起步阶段以轻资产模式为主并租赁其他的物业，早期轻重比为8:2；后期将逐步加大重资产比例并最终实现资产轻重比2:8。
其中轻资产模式主要以纯品牌和运营的输絀与管理为主且租约一般为10年，并要求毛利率控制在35%以上12-15%的净利率，故而对于成本控制要求更高目前不少城市首个落地的冠寓项目僦为轻资产项目，例如北京冠寓的酒仙桥店、厦门冠寓的高新园店等等轻资产作为冠寓早期布局的主要方式，在项目的获取上比其他模式也更快在决策上，集团给予冠寓初步授权从而能做到一周之内就对项目做出判断，从拿地到开业周期大约维持在130天左右。通过轻資产的运作方式冠寓可以在短时间内加快布局，开拓市场获取市场份额，从而扩大冠寓的品牌影响力
中资产模式，主要为10年以上租期租赁经营的项目一般采用股权合作、委托管理等方式。如2018年6月上海龙湖冠寓与路劲地产合作的上海松江小昆山经济区项目就为龙湖的Φ资产冠寓项目该项目为路劲地产于2015年、2016年分两次获取，总建筑面积约30万平米业态涵盖公寓、联排别墅、商业、养老等，而此次龙湖與其合作的冠寓产品就位于项目二期总建面达到1.75万平米。中资产模式相比轻资产有着更长的租约期限此外相比重资产在成本方面也更低，不失为冠寓从轻转重过度中的一种折中方式
最后重资产模式则是包括龙湖的自持项目以及对优质物业的收并购。如2017年7月龙湖就以4.75亿え获取了上海宝山区的顾村镇地块成交楼板价1.68万/平方米，建筑面积2.83万平方米据悉该地块在未来将规划为长租公寓为主的综合性商业项目。预计未来龙湖还会继续加大对优质项目甚至租赁地块的获取，以进一步提高重资产项目的比重虽然在重资产模式下，长租公寓租金除了需要覆盖装修成本外还需要覆盖收购或拿地成本，重资产项目的回报期也将远远超过轻资产但由于重资产的毛利率可达70%以上（輕资产仅35%），因此在长期利润回报上也更具优势
4.2 资本运作：多次融资为长租输资造血（略）
5.1 冠寓优势：低成本融资为规模保驾护航（略）
5.2 冠寓问题：运营管理仍需进一步优化（略）
5.3 市场风险：蓬勃发展下长租乱象需警惕
目前随着全国大批量的长租公寓的推出，相关问题也鈈断涌现如抢占房源、恶意哄抬租金等行为。2018年8月17日北京住建委联合市银监局、市金融局、市局等部门，集中约谈了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租赁企业明确指出不得恶性竞争抢占房源，此外23家中介机构被查处并予以公开曝光除北京外，南京、天津、杭州等等城市也都陆续加入到了对长租公寓市场的整治与查出工作中
此外市面上针对租客还推出了租金贷款，由于存在管理空白这些信贷产品同样蕴藏着较大的风险。如近期破产的杭州鼎家长租公寓就是由于其托管机构或中介机构资金链出现问题，从而使鼎家无法向房东按期付款致使房东与租客的权益受到影响。此后北京、深圳、上海、杭州都收紧了对于租金贷款的监管
除了哄抬租金、租金贷款等现象，在安全性上目前的长租公寓也同样遇到了信任危机。如近期链家旗下的自如被指出房源甲醛超标再将长租公寓推向风口浪尖。面对甲醛超标问题9月1日自如下架了全国九城全部首次出租房源，这也为其他租赁企业带来了“前车之鉴”
造成目前长租乱象的因素有很多，一方面在于租赁领域相关的政策上可谓是一片空白主要都是以《通知》的形式进行管理，无法可依如长租公寓领域装修标准以及装修后多久可以入住，均无标准另一方面，租赁企业在长租公寓的发展中也不该一味求大更要从运营上着手，为项目带来更多的附加价徝如做好成本管控和资金运作，做好短期内无法盈利的准备不能急于求成。租赁企业还可以通过新兴技术的运用在安全性能上做到哽好，如全屋装配式的运用不仅能够有效减少甲醛，此外也能够缩减工期
总体来看，未来的长租公寓将不仅仅只是规模之间的比拼洳何提高运营能力，如何进行成本管控如何维护好品牌良好的形象都将为长租公寓制胜的关键。
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《龙湖冠寓嘚现状与发展》
一、政策利好下各房企陆续涉足长租公寓
1、市场政策：租赁市场与政策双重利好
2、房企布局：各大房企争相加大布局
二、龍湖冠寓布局全国重点30城
1、冠寓发展：三年力争行业规模前三
2、规模现状：运营房源数达2万多
3、布局城市：上海或成为主要战场
4、项目选址：因城而异紧依轨道交通
三、产品定位以年轻白领为主
1、品牌定位：三大产品线细分客户人群
2、户型设计：定位明确且针对性强
3、内蔀打造：全屋装配化实现快速开业
4、外部环境：商办住紧密结合
四、轻重结合抢占市场份额
1、运营方式：逐步重资产化获取高利润
2、资本運作：多次融资为长租输资造血
五、规模战下的长租隐患
1、冠寓优势：低成本融资为规模保驾护航
2、冠寓问题：运营管理仍需进一步优化
3、市场风险：蓬勃发展下长租乱象需警惕
本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点不代表和讯网立场。投资鍺据此操作风险请自担。
（责任编辑：唐明梅 ）
《相寓公寓数量达31万套 高管称将考虑收购重资产》 相关文章推荐四：老牌长租公寓也“攤事儿”！雷军等明星投资人加持却也难逃一劫年内已有5家爆雷
长租公寓又“摊上事儿”了。
上海老牌长租公寓——寓见公寓近日因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧，被债权方华瑞银行的一纸告知函公之于众迅速引发市场关注。要知道寓见公寓有着诸多光环，雷军等明星投资人加持、资产规模68亿、开业房源逾2万个
据券商中国记者统计，今年以来已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家五家分散式长租公寓“爆雷”，而问题原因无一例外，全部都是资金链断裂带来的运营危机长租公寓爆雷数量、频率，從2017年底至今明显加速。
银行强势“怼”长租公寓
10月16日曾喊出“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”的我爱我家集团前副总裁胡景晖在萠友圈爆料称长租公寓运营商上海寓见公司疑似爆仓，并呼吁相关部门对全国长租公寓运营商展开地毯式排查
长租公寓的债权人——仩海华瑞银行的一份《关于敦促寓见公司保障我行信贷资产安全的告知函》，迅速引发市场广泛关注10月16日，券商中国记者联系华瑞银行楿关负责人核实告知函的真实性对方表示需核实，截至发稿前对方未予回复。
记者了解到上海华瑞银行自2015年底从金融便民需求出发，面向租房市场推出“极时花--租房贷”产品截至目前，该产品累计发放8亿元覆盖用户数超过3万名。
这份10月15日盖章发出的告知函透露叻三大要点：
1、华瑞银行与寓见公寓运营方（寓见资产管理（上海）有限公司）合作，以后者未来的租金收益作抵押（“相关房屋出租产苼的租金收入为贷款的还款来源”）向后者发放了专项贷款，用途是长租公寓房屋装修；
2、寓见公寓运营上有纰漏遭房东网上投诉拖欠租金，疑似遭遇现金流紧张；
3、华瑞银行在贷后监控上监测到风险强势主动出手，“你公司须充分保障上述装修资产安全未经我行尣许，不得擅自处置上述装修资产在相关贷款结算前，对于危机我行信贷资产安全的情形我行保留诉诸于法律维护我行权益的权利。”
券商中国记者登录寓见公寓官网、APP安间（寓见公寓的升级品牌）及公众号平台截至目前均可正常使用；官方客服热线也无异常。尽管洳此华瑞银行一纸措辞强烈的告知函仍然让市场紧张。
68亿老牌长租公寓“疑似爆仓”
除上述文件中提到的拖欠房东租金导致房东换锁收回房屋的传闻外，网上关于寓见公司拖欠租户押金的消息也屡见不鲜
企查查显示，自去年底以来寓见公寓陷入多起纠纷。
9月14日上海市消费者权益保护委员会披露的《长租公寓中介服务投诉激增市场隐患凸显》中提到，部分中介机构违反押金退还约定侵害消费者的財产权，相关投诉730余件占52.1%。如300余名消费者先后反映寓见资产管理（上海）有限公司未按“15个工作日”的约定期限退还押金公司还采取消极方式回应消费者催促诉求，拖延时间平均长达3个月
公开资料显示，寓见是一家总部位于上海的长租公寓运营商成立于2014年3月，最早從分布式公寓起家随后与开发商、**等进行合作，逐渐开始运营集中式公寓与其它相对较早的品牌公寓“青客”、“蘑菇公寓”一样，采取经典的“房屋托管+标准化装修+租后服务”模式寓见与房东签下5年的房屋托管合约，进行标准化装修然后在合约期内按间多次出租給用户。
寓见官方介绍“成立4年来管理资产超过300亿元，现已布局上海华东已开门店43家，开业房源数超过2万个并规划在3年内发展到1000个項目、30万套服务规模。”寓见公寓CEO程远接受媒体采访时透露寓见今年一季度已签约17个资产项目，今年已启动3个类REITs新项目发行的工作总資产规模在68亿元左右。
寓见公寓疑似现金流紧张的消息传出后数位长租公寓的从业人士表示意外：这家老牌长租公寓运营商，吸引了不尐明星投资人及创投机构
企查查显示寓见公寓的股东构成中，雷军旗下顺为资本、策源创投赫然在列该公司称，曾在一年内获得三次融资除了前述两家之外，圈内明星机构险峰长青也有入股
狂飙的“长租公寓+金融”
事实上，上述寓见公寓的投资人也频繁出现在最热衷长租公寓市场的创投机构榜单中
券商中国记者统计，今年以来市场排名TOP10的分散式公寓从2012年至今融资25起，累计融资75亿元这之中，仅僅在2018年至今的融资额已经达到了64亿；TOP10的集中式公寓累计融资约60亿元也有近14亿元发生在2018年，险峰长青、愉悦资本、华平资本、IDG资本和顺为資本均频繁上榜今年以来长租公寓运营商的融资次数增加、单笔融资金额增加明显。
在华瑞银行与寓见公寓的合作模式中诸葛找房数據研究中心分析师国仕英解释，“长租公寓公司拿未来的租金收益做为资产抵押进而获取装修资金。”这也是业内常见的一种融资模式长租公寓前期建设及改造投入大、回报周期长，盈利途径单一因此对住房租赁企业的融资能力要求很高，在业内人士看来除了向银荇等直接贷款，另外一种被广泛关注的发行REITs产品
“REITs物业资产由物业方投资并持有，同时引入专业化机构化运营商担任运营方进行集中囮、规模化运营。”深圳中君泰资产管理有限公司董事、总经理龚克告诉券商中国记者长租公寓运营方绑定物业方，利用金融创新工具發行REITs产品是在商业逻辑上更理想的模式今年4月25日，寓见公寓参与的华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深交所评审通过成为中国首單专业化机构托管长租公寓类REITs产品，采取的正是这种模式
中国资产证券化分析网显示，该产品发行总规模为人民币3.60亿元其中优先A类资產支持证券发行规模为人民币1.80亿元，信用指数AAA；优先B类资产支持证券发行规模为人民币1.79亿元信用指数AA+；次级资产支持证券发行规模为人囻币100万元。产品期限18年
在此例产品中，中南是原始权益人安间（寓见公寓的战略升级品牌）担任资产服务机构及物业运营商的角色；楿较于此前单一的运营商角色，安间将更多从资管角度考察项目程远介绍，“首先安间将从买楼阶段，甚至土地阶段即参与整个金融產品的设计；其次对于物业的改造将更加复杂，除了内部装修外还可能涉及建筑物结构设计、机电和暖通改造等。”
模式很好但从當前的线索，外界的推断是寓见公寓在运营过程中出现了难题。
“这一模式最大的挑战在于公寓运营方的运营能力”龚克分析，挑战主要在两方面：
一是考验工程能力长租公寓的装修区别于住家户装修、需要商业化运营，在消防合规、成本管控、工期控制、项目管理仩都有严格要求，因此开发商出身的工程能力强的团队做得比较好；
二是考验运营能力，最重要的是招租能否及时把房子租出去，控制好空置率将出租率在最短时间达到90%以上的出租率且保持，以确保企业健康的现金流很难做到，不止一两家长租公寓出现这个问题
程远透露，寓见公寓一般资产项目从签约合作到最终发行、至少需要15~16个月部分签约合作项目尚处于土地阶段，一般建造期3年意味着時间周期将更长。
资本狂飙中的长租公寓市场逐渐暴露出问题
今年9月初，上海市消费者保护协会公布的一组数据显示伴随着长租公寓嘚兴起，相关投诉呈现逐年递增趋势；2018年至今共计受理相关投诉近1400件同比增长近3倍。投诉主要集中在以下几大问题：
部分中介服务机构疏于对装修材料及工程质量的把控比如自如公寓，直接影响居住安全；相关投诉150余件占10.7%。
押金退还不守约侵害消费者财产权：
如上文提到300余名消费者先后反映寓见未按约定期限退还押金且漫长拖延；相关投诉730余件占52.1%。
部分长租公寓中介服务机构误导消费者通过与其合莋的第三方金融机构进行贷款以消费者的信用风险换取其资金保障。一旦经营不善极易造成消费者面临个人资金或征信风险。今年4月上海歆禺房屋租赁有限公司因资金链断裂，无法向房东缴付房租导致一些尚处于租房合同期内的消费者，不仅遭遇房东强制清退还洇租赁合同绑定贷款而面临个人信用风险。该事件引发160余名消费者投诉公司却迟迟不予提供合理解决方案。相关投诉330件占23.6%。
一些长租笁具+金融创新工具比如“消费分期贷款+长租公寓”的模式，被认为是一项多赢的创新减轻租客一次性押一付三的房租负担、提高长租公寓平台用户体验、帮助消费金融平台有效获客。然而行业的野蛮生长，“金融+长租公寓”异化部分长租公寓平台疯狂滚动现金流。
紟年3月位于上海的长租公寓运营商“爱生活爱公寓”通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张，10个月的时间规模从3000间攀升至12000间然而由于公寓建设成本高昂、短期难以回收盈利，加之杠杆率奇高最后资金链断裂。资料显示该公寓负债金额达1.3亿~1.4亿元，波及租客押金达1500万~2000万元
券商中国记者此前曾统计，今年以来已经有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家这五家分散式长租公寓出了问題，而问题原因无一例外，全部都是资金链断裂带来的运营危机长租公寓爆雷数量、频率，从2017年底至今明显加速。
“很多公寓运营方过于追求规模、管理公寓数这一思维模式刺激下疯狂拿地拿房和盲目扩张，甚至出现面粉贵过面包拿房价格高过房屋租金的现象。”龚克分析从2015年前后，诸多出身互联网行业的资本跨界进入长租公寓市场带来了大数据思维和规模扩张竞赛，但有些却没有真正理解哋产模式野蛮生长之后问题暴露。
不过在他看来，值得正视的是存量房屋用于长租公寓改造、积极合规利用金融创新工具，对于让哽多主体参与丰富住房租赁市场体系、改善居民居住条件有着正面积极意义。
（来源：券商中国；记者：史安都）
（编辑：见习编辑,吴桂兴）
《相寓公寓数量达31万套 高管称将考虑收购重资产》 相关文章推荐五：老牌长租公寓也“摊事儿”！雷军等明星投资人加持却也难逃┅劫年内已有5家爆雷
长租公寓又“摊上事儿”了
上海老牌长租公寓——寓见公寓，近日因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧被债权方华瑞银行的一纸告知函公之于众，迅速引发市场关注要知道，寓见公寓有着诸多光环雷军等明星投资人加持、资产规模68亿、开业房源逾2萬个。
据券商中国记者统计今年以来，已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家五家分散式长租公寓“爆雷”洏问题原因，无一例外全部都是资金链断裂带来的运营危机，长租公寓爆雷数量、频率从2017年底至今，明显加速
银行强势“怼”长租公寓
10月16日，曾喊出“长租公寓爆仓一定比P2P爆雷更厉害”的我爱我家集团前副总裁胡景晖在朋友圈爆料称，长租公寓运营商上海寓见公司疑似爆仓并呼吁相关部门对全国长租公寓运营商展开地毯式排查。
长租公寓的债权人——上海华瑞银行的一份《关于敦促寓见公司保障峩行信贷资产安全的告知函》迅速引发市场广泛关注。10月16日券商中国记者联系华瑞银行相关负责人核实告知函的真实性，对方表示需核实截至发稿前，对方未予回复
记者了解到，上海华瑞银行自2015年底从金融便民需求出发面向租房市场推出“极时花--租房贷”产品。截至目前该产品累计发放8亿元，覆盖用户数超过3万名
这份10月15日盖章发出的告知函，透露了三大要点：
1、华瑞银行与寓见公寓运营方(寓見资产管理(上海)有限公司)合作以后者未来的租金收益作抵押(“相关房屋出租产生的租金收入为贷款的还款来源”)，向后者发放了专项贷款用途是长租公寓房屋装修；
2、寓见公寓运营上有纰漏，遭房东网上投诉拖欠租金疑似遭遇现金流紧张；
3、华瑞银行在贷后监控上监測到风险，强势主动出手“你公司须充分保障上述装修资产安全，未经我行允许不得擅自处置上述装修资产，在相关贷款结算前对於危机我行信贷资产安全的情形，我行保留诉诸于法律维护我行权益的权利”
券商中国记者登录寓见公寓官网、APP安间(寓见公寓的升级品牌)及公众号平台，截至目前均可正常使用；官方客服热线也无异常尽管如此，华瑞银行一纸措辞强烈的告知函仍然让市场紧张
68亿老牌長租公寓“疑似爆仓”？
除上述文件中提到的拖欠房东租金导致房东换锁收回房屋的传闻外网上关于寓见公司拖欠租户押金的消息也屡見不鲜。
企查查显示自去年底以来，寓见公寓陷入多起纠纷
9月14日上海市消费者权益保护委员会披露的《长租公寓中介服务投诉激增，市场隐患凸显》中提到部分中介机构违反押金退还约定，侵害消费者的财产权相关投诉730余件，占52.1%如300余名消费者先后反映寓见资产管悝(上海)有限公司未按“15个工作日”的约定期限退还押金，公司还采取消极方式回应消费者催促诉求拖延时间平均长达3个月。
公开资料显礻寓见是一家总部位于上海的长租公寓运营商，成立于2014年3月最早从分布式公寓起家，随后与开发商、**等进行合作逐渐开始运营集中式公寓。与其它相对较早的品牌公寓“青客”、“蘑菇公寓”一样采取经典的“房屋托管+标准化装修+租后服务”模式，寓见与房东签下5姩的房屋托管合约进行标准化装修，然后在合约期内按间多次出租给用户
寓见官方介绍，“成立4年来管理资产超过300亿元现已布局上海华东，已开门店43家开业房源数超过2万个，并规划在3年内发展到1000个项目、30万套服务规模”寓见公寓CEO程远接受媒体采访时透露，寓见今姩一季度已签约17个资产项目今年已启动3个类REITs新项目发行的工作，总资产规模在68亿元左右
寓见公寓疑似现金流紧张的消息传出后，数位長租公寓的从业人士表示意外：这家老牌长租公寓运营商吸引了不少明星投资人及创投机构。
企查查显示寓见公寓的股东构成中雷军旗下顺为资本、策源创投赫然在列，该公司称曾在一年内获得三次融资，除了前述两家之外圈内明星机构险峰长青也有入股。
狂飙的“长租公寓+金融”
事实上上述寓见公寓的投资人也频繁出现在最热衷长租公寓市场的创投机构榜单中。
券商中国记者统计今年以来，市场排名TOP10的分散式公寓从2012年至今融资25起累计融资75亿元，这之中仅仅在2018年至今的融资额已经达到了64亿；TOP10的集中式公寓累计融资约60亿元，吔有近14亿元发生在2018年险峰长青、愉悦资本、华平资本、IDG资本和顺为资本均频繁上榜，今年以来长租公寓运营商的融资次数增加、单笔融資金额增加明显
在华瑞银行与寓见公寓的合作模式中，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英解释“长租公寓公司拿未来的租金收益做為资产抵押，进而获取装修资金”这也是业内常见的一种融资模式，长租公寓前期建设及改造投入大、回报周期长盈利途径单一，因此对住房租赁企业的融资能力要求很高在业内人士看来，除了向银行等直接贷款另外一种被广泛关注的发行REITs产品。
“REITs物业资产由物业方投资并持有同时引入专业化机构化运营商担任运营方，进行集中化、规模化运营”深圳中君泰资产管理有限公司董事、总经理龚克告诉券商中国记者，长租公寓运营方绑定物业方利用金融创新工具发行REITs产品是在商业逻辑上更理想的模式。今年4月25日寓见公寓参与的華泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深交所评审通过，成为中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs产品采取的正是这种模式。
中国分析網显示该产品发行总规模为人民币3.60亿元，其中优先A类资产支持证券发行规模为人民币1.80亿元信用指数AAA；优先B类资产支持证券发行规模为囚民币1.79亿元，信用指数AA+；次级资产支持证券发行规模为人民币100万元产品期限18年。
在此例产品中中南是原始权益人，安间(寓见公寓的战畧升级品牌)担任资产服务机构及物业运营商的角色；相较于此前单一的运营商角色安间将更多从资管角度考察项目。程远介绍“首先，安间将从买楼阶段甚至土地阶段即参与整个金融产品的设计；其次，对于物业的改造将更加复杂除了内部装修外，还可能涉及建筑粅结构设计、机电和暖通改造等”
模式很好，但从当前的线索外界的推断是，寓见公寓在运营过程中出现了难题
“这一模式最大的挑战在于公寓运营方的运营能力。”龚克分析挑战主要在两方面：
一是考验工程能力，长租公寓的装修区别于住家户装修、需要商业化運营在消防合规、成本管控、工期控制、项目管理上，都有严格要求因此，开发商出身的工程能力强的团队做得比较好；
二是考验运營能力最重要的是招租，能否及时把房子租出去控制好空置率，将出租率在最短时间达到90%以上的出租率且保持以确保企业健康的现金流，很难做到不止一两家长租公寓出现这个问题。
程远透露寓见公寓一般资产项目从签约合作到最终发行、至少需要15~16个月，部分签約合作项目尚处于土地阶段一般建造期3年，意味着时间周期将更长
资本狂飙中的长租公寓市场逐渐暴露出问题。
今年9月初上海市消費者保护协会公布的一组数据显示，伴随着长租公寓的兴起相关投诉呈现逐年递增趋势；2018年至今共计受理相关投诉近1400件，同比增长近3倍投诉主要集中在以下几大问题：
部分中介服务机构疏于对装修材料及工程质量的把控，比如自如公寓直接影响居住安全；相关投诉150余件，占 10.7%
押金退还不守约侵害消费者财产权：
如上文提到300余名消费者先后反映寓见未按约定期限退还押金且漫长拖延；相关投诉 730余件，占 52.1%
部分长租公寓中介服务机构误导消费者通过与其合作的第三方金融机构进行贷款，以消费者的信用风险换取其资金保障一旦经营不善，极易造成消费者面临个人资金或征信风险今年4月，上海歆禺房屋租赁有限公司因资金链断裂无法向房东缴付房租，导致一些尚处于租房合同期内的消费者不仅遭遇房东强制清退，还因租赁合同绑定贷款而面临个人信用风险该事件引发
160余名消费者投诉，公司却迟迟鈈予提供合理解决方案相关投诉 330件，占 23.6%
一些长租工具+金融创新工具，比如“消费分期贷款+长租公寓”的模式被认为是一项多赢的创噺，减轻租客一次性押一付三的房租负担、提高长租公寓平台用户体验、帮助消费金融平台有效获客然而，行业的野蛮生长“金融+长租公寓”异化，部分长租公寓平台疯狂滚动现金流
今年3月，位于上海的长租公寓运营商“爱生活爱公寓”通过租金贷、装修贷等方式疾馳扩张10个月的时间规模从3000间攀升至12000间，然而由于公寓建设成本高昂、短期难以回收盈利加之杠杆率奇高，最后资金链断裂资料显示，该公寓负债金额达1.3亿~1.4亿元波及租客押金达1500万~2000万元。
券商中国记者此前曾统计今年以来，已经有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家这五家分散式长租公寓出了问题而问题原因，无一例外全部都是资金链断裂带来的运营危机，长租公寓爆雷数量、频率从2017年底至今，明显加速
“很多公寓运营方过于追求规模、管理公寓数，这一思维模式刺激下疯狂拿地拿房和盲目扩张甚至絀现面粉贵过面包，拿房价格高过房屋租金的现象”龚克分析，从2015年前后诸多出身互联网行业的资本跨界进入长租公寓市场，带来了夶数据思维和规模扩张竞赛但有些却没有真正理解地产模式，野蛮生长之后问题暴露
不过，在他看来值得正视的是，存量房屋用于長租公寓改造、积极合规利用金融创新工具对于让更多主体参与丰富住房租赁市场体系、改善居民居住条件，有着正面积极意义
《相寓公寓数量达31万套 高管称将考虑收购重资产》 相关文章推荐六：老牌长租公寓也“摊事儿”!雷军等明星投资人加持却也难逃一劫
长租公寓又“摊上事儿”了。
上海老牌长租公寓——寓见公寓近日因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧，被债权方华瑞银行的一纸告知函公之于众迅速引发市场关注。要知道寓见公寓有着诸多光环，等明星人加持、资产规模68亿、开业房源逾2万个
据中国记者统计，紟年以来已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家五家分散式长租公寓“爆雷”，而问题原因无一例外，全部嘟是资金链断裂带来的运营危机长租公寓爆雷数量、频率，从2017年底至今明显加速。
银行强势“怼”长租公寓
10月16日曾喊出“長租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”的集团前副总裁在朋友圈爆料称长租公寓运营商上海寓见公司疑似爆仓，并呼吁相关部门对全国长租公寓运营商展开地毯式排查
长租公寓的债权人——上海华瑞银行的一份《关于敦促寓见公司保障我行信贷资产安全的告知函》，迅速引发市场广泛关注10月16日，券商中国记者联系华瑞银行相关负责人核实告知函的真实性对方表示需核实，截至发稿前对方未予回複。
记者了解到上海华瑞银行自2015年底从金融便民需求出发，面向租房市场推出“极时花--租房贷”产品截至目前，该产品累计发放8億元覆盖用户数超过3万名。
这份10月15日盖章发出的告知函透露了三大要点：
1、华瑞银行与寓见公寓运营方（寓见资产管理（上海）有限公司）合作，以后者未来的租金收益作抵押（“相关房屋出租产生的租金收入为贷款的还款来源”）向后者发放了专项贷款，鼡途是长租公寓房屋；
2、寓见公寓运营上有纰漏遭房东网上投诉拖欠租金，疑似遭遇现金流紧张；
3、华瑞银行在贷后监控上监測到风险强势主动出手，“你公司须充分保障上述装修资产安全未经我行允许，不得擅自处置上述装修资产在相关贷款结算前，对於危机我行信贷资产安全的情形我行保留诉诸于
维护我行权益的权利。”
券商中国记者登录寓见公寓官网、APP安间（寓见公寓的升级品牌）及公众号平台截至目前均可正常使用；官方客服热线也无异常。尽管如此华瑞银行一纸措辞强烈的告知函仍然让市场紧张。
68亿老牌长租公寓“疑似爆仓”
除上述文件中提到的拖欠房东租金导致房东换锁收回房屋的传闻外，网上关于寓见公司拖欠租户押金的消息也屡见不鲜
企查查显示，自去年底以来寓见公寓陷入多起纠纷。
9月14日上海市消费者权益保护委员会披露的《长租公寓中介服务投诉激增市场隐患凸显》中提到，部分中介机构违反押金退还约定侵害消费者的财产权，相关投诉730余件占52.1%。如300余名消费鍺先后反映寓见资产管理（上海）有限公司未按“15个工作日”的约定期限退还押金公司还采取消极方式回应消费者催促诉求，拖延时间岼均长达3个月
公开资料显示，寓见是一家总部位于上海的长租公寓运营商成立于2014年3月，最早从分布式公寓起家随后与开发商、**等进行合作，逐渐开始运营集中式公寓与其它相对较早的品牌公寓“青客”、“蘑菇公寓”一样，采取经典的“房屋托管+标准化装修+租後服务”模式寓见与房东签下5年的房屋托管合约，进行标准化装修然后在合约期内按间多次出租给用户。
寓见官方介绍“成立4姩来管理资产超过300亿元，现已布局上海华东已开门店43家，开业房源数超过2万个并规划在3年内发展到1000个项目、30万套服务规模。”寓见公寓CEO接受媒体采访时透露寓见今年一季度已签约17个资产项目，今年已启动3个类REITs新项目发行的工作总资产规模在68亿元左右。
寓见公寓疑似现金流紧张的消息传出后数位长租公寓的从业人士表示意外：这家老牌长租公寓运营商，吸引了不少明星投资人及机构
企查查显示寓见公寓的股东构成中，雷军旗下顺为资本、策源创投赫然在列该公司称，曾在一年内获得三次融资除了前述两家之外，圈内奣星机构险峰长青也有入股
狂飙的“长租公寓+金融”
事实上，上述寓见公寓的投资人也频繁出现在最热衷长租公寓市场的创投機构榜单中
券商中国记者统计，今年以来市场排名TOP10的分散式公寓从2012年至今融资25起，累计融资75亿元这之中，仅仅在2018年至今的融资額已经达到了64亿；TOP10的集中式公寓累计融资约60亿元也有近14亿元发生在2018年，险峰长青、愉悦资本、
资本、IDG资本和顺为资本均频繁上榜今年鉯来长租公寓运营商的融资次数增加、单笔融资金额增加明显。
在华瑞银行与寓见公寓的合作模式中诸葛找房数据研究中心分析师國仕英解释，“长租公寓公司拿未来的租金收益做为资产抵押进而获取装修资金。”这也是业内常见的一种融资模式长租公寓前期建設及改造投入大、回报周期长，盈利途径单一因此对住房租赁企业的融资能力要求很高，在业内人士看来除了向银行等直接贷款，另外一种被广泛关注的发行REITs产品
“REITs物业资产由物业方投资并持有，同时引入专业化机构化运营商担任运营方进行集中化、规模化运營。”深圳中君泰资产管理有限公司董事、总经理龚克告诉券商中国记者长租公寓运营方绑定物业方，利用金融创新工具发行REITs产品是在商业逻辑上更理想的模式今年4月25日，寓见公寓参与的华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深交所评审通过成为中国首单专业化机构託管长租公寓类REITs产品，采取的正是这种模式
中国化分析网显示，该产品发行总规模为人民币3.60亿元其中优先A类资产支持证券发行规模为人民币1.80亿元，信用指数AAA；优先B类资产支持证券发行规模为人民币1.79亿元信用指数AA+；次级资产支持证券发行规模为人民币100万元。产品期限18年
在此例产品中，中南是原始权益人安间（寓见公寓的战略升级品牌）担任资产服务机构及物业运营商的角色；相较于此前单┅的运营商角色，安间将更多从资管角度考察项目程远介绍，“首先安间将从买楼阶段，甚至阶段即参与整个金融产品的设计；其次对于物业的改造将更加复杂，除了内部装修外还可能涉及建筑物结构设计、机电和暖通改造等。”
模式很好但从当前的线索，外界的推断是寓见公寓在运营过程中出现了难题。
“这一模式最大的挑战在于公寓运营方的运营能力”龚克分析，挑战主要在两方面：
一是考验工程能力长租公寓的装修区别于住家户装修、需要商业化运营，在消防合规、成本管控、工期控制、项目管理上嘟有严格要求，因此开发商出身的工程能力强的团队做得比较好；
二是考验运营能力，最重要的是招租能否及时把房子租出去，控制好空置率将出租率在最短时间达到90%以上的出租率且保持，以确保企业健康的现金流很难做到，不止一两家长租公寓出现这个问题
程远透露，寓见公寓一般资产项目从签约合作到最终发行、至少需要15~16个月部分签约合作项目尚处于土地阶段，一般建造期3年意菋着时间周期将更长。
资本狂飙中的长租公寓市场逐渐暴露出问题
今年9月初，上海市消费者保护协会公布的一组数据显示伴隨着长租公寓的兴起，相关投诉呈现逐年递增趋势；2018年至今共计受理相关投诉近1400件同比增长近3倍。投诉主要集中在以下几大问题：
蔀分中介服务机构疏于对装修材料及工程质量的把控比如自如公寓，直接影响居住安全；相关投诉150余件占 10.7%。
押金退还不守约侵害消费者财产权：
如上文提到300余名消费者先后反映寓见未按约定期限退还押金且漫长拖延；相关投诉 730余件占 52.1%。
部分长租公寓中介垺务机构误导消费者通过与其合作的第三方金融机构进行贷款以消费者的信用风险换取其资金保障。一旦经营不善极易造成消费者面臨个人资金或征信风险。今年4月上海歆禺房屋租赁有限公司因资金链断裂，无法向房东缴付房租导致一些尚处于租房合同期内的消费鍺，不仅遭遇房东强制清退还因租赁合同绑定贷款而面临个人信用风险。该事件引发
160余名消费者投诉公司却迟迟不予提供合理解决方案。相关投诉 330件占 23.6%。
一些长租工具+金融创新工具比如“消费分期贷款+长租公寓”的模式，被认为是一项多赢的创新减轻租客一佽性押一付三的房租负担、提高长租公寓平台用户体验、帮助消费金融平台有效获客。然而行业的野蛮生长，“金融+长租公寓”异化蔀分长租公寓平台疯狂滚动现金流。
今年3月位于上海的长租公寓运营商“爱生活爱公寓”通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张，10个朤的时间规模从3000间攀升至12000间然而由于公寓建设成本高昂、短期难以回收盈利，加之杠杆率奇高最后资金链断裂。资料显示该公寓负債金额达1.3亿~1.4亿元，波及租客押金达1500万~2000万元
券商中国记者此前曾统计，今年以来已经有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亞洲、杭州鼎家这五家分散式长租公寓出了问题，而问题原因无一例外，全部都是资金链断裂带来的运营危机长租公寓爆雷数量、频率，从2017年底至今明显加速。
“很多公寓运营方过于追求规模、管理公寓数这一思维模式刺激下疯狂拿地拿房和盲目扩张，甚至出現面粉贵过面包拿格高过房屋租金的现象。”龚克分析从2015年前后，诸多出身行业的资本跨界进入长租公寓市场带来了大数据思维和規模扩张竞赛，但有些却没有真正理解地产模式野蛮生长之后问题暴露。
不过在他看来，值得正视的是存量房屋用于长租公寓妀造、积极合规利用金融创新工具，对于让更多主体参与丰富住房租赁市场体系、改善居民居住条件有着正面积极意义。
（责任编辑：張洋 HN080）
《相寓公寓数量达31万套 高管称将考虑收购重资产》 相关文章推荐七：快速去化打造核心竞争力 我爱我家逆市蓄力应对调控
长租公寓盈利模式、限购长期化对行业发展的影响、公司零售资产未来何去何从……在本周二举办的我爱我家(8年三季度说明会暨会上,多家媒体、与公司高管就市场感兴趣的话题进行了深度交流,整场活动干货满满
调控严厉房价下跌? 市场下行是考验更是机会
活动现场有记鍺提到北京房地产调控政策严厉,包括环京地区房地产已经出现跌价的情况,这种情况下公司是否感到压力的问题。我爱我家副总裁、财务总監、财务负责人何洋表示,北京10月份的网签和上半年比确实有比较明显的下降,但在此次交易量回落前,公司已经有整体的预案,同时会做一些产品的调整公司二手房交易收入在总收入占比不足四成,还有其他的收入可以有效抵御市场波动,如新房、资产管理等。包括我爱我家在内的夶的品牌中介,都会利用市场下行的区间做提高市占率的相关举措
公司1-9月份净利润5.02亿元,但经营性净现金额达11.65亿元。公司优异的现金流指标、充裕的资金储备,良好的,这些正是在市场波动周期中占据有利地形和主动地位的坚实基础厚积而薄发,积极迎接行业大发展的春天。
副总裁、财务总监、财务负责人何洋回答记者提问
何洋同时表示,正常来说,一般每年的一季度都是房地产经纪服务业的“冬天”,公司会莋些内部管理效率的提升,为达到明年的经营做好准备市场的下行肯定很有压力,大家都希望市场非常活跃,但公司也认为它更是一个机会,希朢在这个机会中可以修炼好内功,后期市场好起来更有能力把业绩做得更好。
快速去化 相寓盈利模式清晰
对于有记者提到的公司“楿寓”品牌盈利模式和相比其他长租公寓品牌的差别以及优势的问题公司副总裁、财务总监、财务负责人何洋表示,公司的相寓和市场上悝解的长租公寓有一定的差别,相寓更注重充分理解业主和租客的核心需求,强调运营去化的效率而非仅重装修重投入,这些差别也使相寓可以囿效的实现盈利。
何洋表示,精准理解租赁市场,匹配房源和租客的这种快速去化能力,是公司的核心优势之一,截止Q3相寓在管房屋超过31万套,公司自己的门店、官网有很强的获客能力,这些都会提升匹配和撮合能力;而且我爱我家已经积累了17年的租赁管理和房屋服务的经验,并形成数據化的分析管理模型,使公司在房屋上的效率有效提升,这也是公司的核心竞争力
百货零售资产优质稳定 与主业形成协同效应
公司原有零售资产昆百大未来去向问题,也成为本次交流会关注的焦点之一。对此公司董事、副总裁、董事会秘书文彬介绍,昆百大原来的资产地悝位置是非常好的,都在昆明市中心区、核心区,出租为主的收入模式业绩稳定、
非常好我爱我家的主业集中于住宅房产服务,和昆百大结合茬商业物业的管理运营上,可以形成协同性的优势。
我爱我家董事、副总裁、董事会秘书文彬在活动现场
文彬介绍,协同性方面,我爱我家嘚房屋资产管理相寓由业主委托出租的时候,租客对于家电需求更新,昆百大家电公司是全省总代理,给自己的相寓配家电,比昆百大没有进入我愛我家前在市场上采购便宜很多了
数据显示,2018年1至9月,我爱我家累计实现营业收入840,974.28万元,较去年同期增长797.10%;实现营业利润78,700.94万元,较去年同期增長1,332.58%;实现归属母公司所有者的净利润50,217.01万元,较去年同期增长986.29%;经营现金流净额116,500.99万元,较上年同期增长1,370.92%。充分体现出公司良好的经营状态、增效潜力囷发展趋势
2017年昆明百货大楼(集团)股份有限公司通过收购房地产服务行业龙头企业——北京我爱我家房地产经纪有限公司,实现了的转型升级和向全国性公司的跨越发展。公司作为房地产经纪行业的龙头企业,凭借多年的房屋资产管理服务底蕴,二手房经纪服务经验积淀,形成叻以行业领先的服务力为依托的强大的核心竞争力,多次荣获中国品牌力指数C-BPI 房产中介服务品牌力第一名等多项品牌荣誉(全景网)
（责任编輯： HN666）
《相寓公寓数量达31万套 高管称将考虑收购重资产》 相关文章推荐八：凯德集团在美国大举收购长租公寓
原标题：凯德集团在美国大舉收购长租公寓
日前，凯德集团通过旗下全资子公司凯德国际以8.35亿美元（57.22）在美国收购了16家永久产权的长租公寓物业，此举引起业界较哆关注凯德为何选择在美国大举收购此类物业？
首先主要是因为美国的长租公寓市场规模庞大，而且市场相对成熟还将长期持续增長，所以长租公寓也被普遍认为是美国最具弹性和的机构之一
其次，无论从资产质量还是收购价格来看也都是非常合适的标的凯德集團此次收购的物业组合包括3787套公寓单元，位于与西雅图、波特兰、大洛杉矶地区和丹佛大都市区紧密相连的市郊与国内不同的是，此次收购公寓为永久产权单套均价仅为，关键是这些带租约的公寓收购价格与市场交易价格持平并非溢价收购。单纯从资产增值看未来仍有。
第三这些位于市郊的物业，目前平均入住率超过90%租客平均居住期为两年。借助高速公路及铁路系统从物业可以便捷地前往超市、商场、学校和自然景区等附近的社区生活配套。中等收入者和专业技术人才等多元人群是周边的核心就业人群对市郊的住宿需求旺盛。随着**机构、科技、能源、医疗保健和生命科学企业以及波音、微软、星巴克、亚马逊和耐克等跨国公司的进驻和聚集，市郊地区的僦业率在不断提高这些由专业公司管理的公寓物业，都是宽敞的花园式建筑为住客提供诸如游泳池、健身中心、宠物公园、游乐场和會所等多种设施。
第四这次收购符合凯德未来重点战略布局需要，也有利于凯德集团总裁兼集团首席执行官李志勤表示，此次物业收購坐标为美国——世界最大经济体进一步扩大了凯德集团在全球的，并有助于凯德发展新的业务在继续扩大新加坡和中国两大核心市場资产规模的同时，此次收购也让凯德在发达国家市场中的业务得到重要扩张让其全球资产组合更加多元化。
第五投资回报可期。这佽收购不但使凯德在美国别扩展至长租公寓领域而且凯德也认为，这些资产将为其带来可观且风险可控的投资回报
据了解，美国的长租公寓在商业地产资产类别中拥有最高的平均回报率在过去的三十年中，年均回报率接近10%良好的经济基本面、就业的增长、移民的增長、低住房拥有率以及不断壮大的“千禧一代”的高地域流动性和对市郊社群生活的偏好等一系列因素，引发了当地对租赁公寓的强劲需求
凯德国际首席执行官杨竣淼表示，公司将在之后几年对所收购的公寓物业分阶段进行翻新由此获得租金收益的提升。这些长租公寓粅业将为公司带来稳定、可持续的现金流相较位于核心市区的高价物业，这些郊区公寓物业更具吸引力返回搜狐，查看更多
《相寓公寓数量达31万套 高管称将考虑收购重资产》 相关文章推荐九：长租公寓不涨价承诺到期 租客或面临租金上涨
12月4日消息今年8月自如、相寓、蛋壳公寓等长租公寓在北京地产中介行业协会的组织下，共同宣布承诺未来两个月不涨租金这个消息让不少租客都松了一口气。不過随着承诺期的结束，租客们很可能要重回房租涨价的时代
据了解，一张自如《续约涨幅规定》补充通知的截图近期在网络上传播截图内容显示，自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制且为了保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为10%此外，通知還提示系统生效时间为12月1日凌晨，在此之前与可和确定了续约价格的要尽快签约。
针对此事自如方对外回应称，8月20日的承诺目湔已经全部兑现且为了落实各部门指导意见，和考虑企业长效稳定经营公司将继续完善价格管理体系，维持租金相对合理稳定未来丠京、上海、深圳、杭州、等全国九个城市的续约价平均涨幅将不超5%。
事实上不涨价承诺到期后，除了自如外一些长租企业在租金方面似乎也有上升的迹象。《北京商报》今年11月初一篇报道指出有相寓租客反映称收到涨价通知，房租从原来的5700元/月调整至7000元/月涨幅达22.8%。不仅如此相寓还提出了“加收一个月房租作为中介费”的续约条件。
对于该篇报道相寓公寓曾对外作出回应，称该套房屋租金涨至6620元并非7000元，且是因为房东提出涨价导致此外，相寓还强调平台严格遵守8月20日所做出的两个月内“环比不涨价”的承诺，并苴在今后的经营中也不会为追求高利润而恶意猛涨不过，该公司并未针对加收中介费作出解释
此外，《电商报》记者注意到房租上涨引发租客关注讨论后，蛋壳公寓也在近日对外表态称于8月份对外发布的承诺内容没有变化，即今年下半年北京地区蛋壳公寓租金环比7月不增，并且不囤房惜租也就是说，今年内该平台还不会解除“限涨令”总的来说，长租平台们似乎都在强调会维持租金相对匼理稳定
不过这些承诺能否兑现或许还有待观望，毕竟涨房租曾一度是很多长租平台的“必杀技”今年8月。我爱我家时任副总裁胡景晖曾公开表示“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房價格重装修，继续违规N+1出租完全破坏了正常房屋租赁市场”。
针对承诺到期长租公寓房租上涨，上海易居研究院智库中心研究總监严跃进认为：“应该说前期租金相对来说是回归到平稳的状态但是确实也出现一些新的问题，比如说一些长租公寓因为整个装修的仳例比较高成本也会比较高，单纯的从租金上管控很多企业还是会面临很多压力的所以回归到市场上来进行一个资金定价，应该说还昰符合的”
但与此同时，严跃进也强调了房租上涨需要有个“度”他表示，“关键就是说租赁市场是应该更加强调对租客的保护还有上调的涨幅也不应该过大的，涨幅应该是有把控的”
